BÜROMARKTBERICHT BRAUNSCHWEIG 2023 Büroimmobilien in der Löwenstadt - UMSATZ
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BÜROMARKTBERICHT BRAUNSCHWEIG 2023 Büroimmobilien in der Löwenstadt UMSATZ überraschend hoch MIETEN Neuabschlüsse im Schnitt 10,80 €/m²
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VORWORT Herausgeber
Sehr geehrte Damen und Herren,
Als ich das Vorwort für die Ausgabe 2022 ge- nen Wertanpassungsklauseln der Mietverträge
schrieben habe, hatte der Krieg in der Ukraine werden nun fast im Jahresrhythmus eingesetzt.
nicht begonnen und das Zinsniveau für Bau- Von den stark angestiegenen Nebenkosten
zinsen lag bei unter 1,5 %. 12 Monate später ganz zu schweigen. Und da Mieten auch ein
ist ein europäisches Land im Krieg versunken, Spiegelbild von Kosten für u. a. Bau, Betrieb
welches wir mit schweren Waffen beliefern und Finanzierung sind, haben wir uns in die-
und die Zinsen nähern sich 4 %. Diese rasan- ser Ausgabe mal vertiefend mit den Mieten bei
Foto: Marc Stantien
ten Entwicklungen hatten wohl nur die aller- Neuabschlüssen im zeitlichen Verlauf beschäf-
wenigsten auf dem Zettel. Wir, die Altmeppen tigt und Ihnen die Ergebnisse aufbereitet.
GmbH, als Chronisten des Braunschweiger Bü-
roimmobilienmarktes auf jeden Fall nicht. Hät- Den diesjährigen Titel schmückt der Neubau
Stephan Lechelt te uns zuvor jemand mit diesem Szenario kon- von Borek an der Theodor-Heuss-Straße, des-
Geschäftsführer frontiert, wäre die wahrscheinlichste Antwort sen Bau bereits begonnen hat. Ein Blick durch
gewesen, dass die Märkte und ggf. einige Län- den Zaun auf die Baustelle ist immer spannend
der kollabieren. Ein bisschen verwundert stel- und wir freuen uns auf die Fertigstellung dieser
INHALTSVERZEICHNIS len wir aber fest, dass es nicht so gekommen gelungenen architektonischen Ergänzung der
Vorwort 2 ist und der Büromarkt unserer Löwenstadt bestehenden Umgebungsbebauung.
Umsatz 3 sich dynamisch und stabil präsentiert.
Leerstände 4 Danke zu sagen, ist uns von jeher wichtig! Un-
Mietpreise 5 In gewohnter Art und Weise finden Sie die ser Dank gilt daher unserem Unterstützerkreis
Teilmärkte 6 Daten und Entwicklungen des Braunschwei- sowie der MediaWorld und dem jura:werk.
Projekte 8 ger Büromarkts in dieser 8. Ausgabe des Büro- Doch nur durch das Engagement unserer
Investment 10 marktberichts. Während wir beim Umsatz eine Datenlieferant:innen konnten wir den Büroim-
Entwicklung 12 Überraschung erlebt haben, bleibt das Markt- mobilienmarktbericht 2023 für Braunschweig
Mieten 13 geschehen in vielen anderen Bereichen seinen überhaupt ermöglichen. Dafür auch Ihnen al-
Ausblick 14 bisherigen Charakteristiken treu. Das schma- len ein herzliches Dankeschön! Dass Sie die-
Unterstützer:innen 15 le Geschehen am Investmentmarkt ist für Ana- sen Bericht kostenlos und in gedruckter Form
lysten natürlich keine Freude, setzt aber die nutzen können, ist u. a. der Unterstützung un-
Titelbild: An der Theodor- bisherige Tradition fort. Da der Braunschwei- serer treuen Anzeigenkund:innen und der
Heuss-Straße entsteht nach Ent- ger Markt schon nicht von den guten Zeiten Braunschweig Zukunft zu verdanken.
würfen von KSP Architekten ein nachhaltig profitieren konnte, ist der Zins-
Neubau mit rd. 8.000 m² BGF. schock nicht dazu angetan, Investitionen in Meinen Appell am Ende dieses Vorwortes wer-
Die Fertigstellung für das be- Büroimmobilien längs der Oker zu tätigen. Da- de ich nicht müde zu wiederholen: Kommuni-
reits vollständig vermietete Bü- für zahlt sich in der aktuellen Situation der ten- zieren Sie über Ihre Aktivitäten auf dem Braun-
rogebäude ist für 2024 geplant. denziell langweilige Markt in Braunschweig schweiger Büromarkt! Mehr Transparenz wird
Bauherrin ist die Richard Borek als Hort von Sicherheit und Stabilität aus. Da in den bevorstehenden Zeiten mit erheblichen
Unternehmensgruppe. an den Märkten die Risikoaversion zurück ist, Herausforderungen allen am Markt Aktiven
dürfte der Abstieg in den allermeisten Stand- weiterhelfen. Und wenn wir es können, dann
orten deutlich länger sein als in Braunschweig. können Sie es sicher auch!
Und noch etwas hat sich im Jahr 2022 ergeben, Und nun viel Spaß beim Lesen!
mit dem wir nicht gerechnet haben: Eine Infla-
tionsrate von fast 9 %! Diese Größenordnung Wir freuen uns auf Ihre Fragen und den Aus-
war bisher eher in Südamerika verortet und ist tausch mit Ihnen!
nun auch bei uns angekommen. Die Teuerung
hat in allen Bereichen und auch bei den Büro-
immobilien zugeschlagen. Die fast vergesse-
Impressum
Altmeppen Telefon +49 531 80 116-60 Geschäftsführer:
Gesellschaft für Immobilienbewertung Telefax +49 531 80 116-66 Dipl.-Ing. Stephan Lechelt
und -beratung mbH altmeppen@altmeppen.de
Frankfurter Straße 2 (ARTmax) www.altmeppen.de Gestaltung: mediaworld GmbH
38122 Braunschweig HRB 9363 – AG Braunschweig Druckauflage: 3.500 Stück
Titelbild: Entwurf: KSP ENGEL GmbH / Visualisierung: Grauwald Studio
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UMSATZ Vermietungen
ARTMAX, FRANKFURTER STRASSE 2–5, WWW.ARTMAX.DE
Foto: ARTmax Verwaltung GmbH
VOLUMEN SO HOCH WIE NOCH NIE – Eigennutzer:innen treiben Umsatz
Flächenumsatz (2015 bis 2021) von ca. 33.000 m² und hat
gegenüber dem Vorjahr unterschiedliche
Der Umsatz aus Vermietungen und Neubauten auch das Vorjahresergebnis um 27.000 m²
Tendenzen auf. Während sich die Vermie-
hat sich im Jahr 2022 erstaunlich positiv ent- (+75 %) übertroffen. Da der Vermietungs-
tungen stabil entwickelt haben, steiger-
wickelt und das bisher höchste Jahresergebnis umsatz nahezu dem Wert des Jahres 2021te sich der Anteil eigengenutzter Neubau-
erzielt. Dies ist bemerkenswert und setzt den entspricht, sind die Eigennutzer:innen für
ten von 0 m² auf 26.000 m². Die Bautätigkeit
Trend des Vorjahres fort, der schon eine dieses Ergebnis maßgeblich verantwortlich.
bei VW Financial Services und der begonne-
zunehmende Bewegung auf dem Braunschwei- Diese steuerten nämlich zum Umsatz desne Bau des Laves (vgl. S. 8) haben wesent-
ger Büromarkt widerspiegelte. Binnen Jahres- Vorjahres nichts bei. Nur in den Jahren 2015
lich dazu beigetragen. Die Anzahl der Vermie-
frist haben wir im Stadtgebiet über 50 Vermie- und 2017 wurden bisher Umsätze von Eigen-
tungen hat sich gegenüber dem Vorjahr um
tungen registriert, aus denen ein Umsatz von nutzer:innen mit mehr als 10.000 m² regis-
gut 20 % erhöht. Die Anmietung von Alstom
rund 37.000 m² resultiert. Ca. 26.000 m² kom- triert. Die reinen Vermietungen führenim ARTmax ist mit gut 4.500 m² der größte
men durch den Baubeginn von 8 eigengenutz- bezogen auf die Fläche des MietmarktesEinzelumsatz. An der extrem zurückhalten-
ten Objekten noch hinzu, ins- den öffentlichen Kommunikation
63.000m²
gesamt ein Büroflächenumsatz von Vermietungen hat sich leider
von 63.000 m². Diese Zahlen nichts geändert, so dass an die-
basieren wie in den Vorjah- ser Stelle keine weiteren Transak-
ren ausschließlich auf den zur tionen genannt werden können.
Verfügung gestellten Daten Flächenumsatz ermittelt Die kleinteiligen Verträge bilden
und unseren eigenen Markt- weiterhin den Schwerpunkt am
beobachtungen. Eine Schätzung zum nicht (940.000 m²) zu einer Quote von 3,9 % Markt. Über 60 % der Vermietungen entfie-
erfassten Umsatz unterlassen wir, gehen aber und weisen damit ein ähnliches Niveau len auf Flächen bis 500 m². Diese machten
davon aus, dass dieser Anteil aufgrund der auf wie 2021. aber nur rund 20 % des Vermietungsumsat-
Kleinteiligkeit sehr gering ist. zes aus. Die Stadt Süd verteidigt ihren tradi-
Eigennutzungen, Vermietungen, tionellen Spitzenplatz, diesmal aufgrund der
Zeitliche Entwicklung Lage und Größe Neubauten dicht gefolgt vom Stadtrand Nord.
Der Umsatz für 2022 liegt signifikant ober- Die Umsatzentwicklung weist in Bezug Die durchschnittliche Vermietung im Jahr
halb des langjährigen Durchschnittswertes auf Vermietungen und Eigennutzungen 2022 weist eine Fläche von etwa 650 m² auf.
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LEERSTÄNDE etwas weniger als im Vorjahr
Foto: Florian Maul
ANGEBOT TENDENZIELL STABIL – eine kleine Überraschung
Zum Jahreswechsel 2022/2023 wurden zug auf die 940.000 m² Bürofläche auf der Leerstandsquoten in den Teilmärkten
aus den Rückmeldungen der Eigentü- dem Vermietungsmarkt beträgt 4,0 %. reicht daher von ca. 0,7 % (Stadt Ost) bis
mer:innen und öffentlich zugänglichen Unter Berücksichtigung der unvorherseh- etwa 3,2 % (Stadtrand Nord).
Quellen die am Markt zur Verfügung baren Ereignisse im Jahr 2022 im Nach-
stehenden Büroflächen erhoben. Der tat- gang zur Corona-Pandemie ist die tenden- Das Angebot weist eine durchschnittli-
sächliche Leerstand wird aufgrund der ziell stabile Leerstandsentwicklung auf che Größe von annähernd 500 m² auf,
umfangreichen Daten im Kontext mit un- einem vergleichsweise niedrigen Niveau was einem Rückgang gegenüber dem Vor-
seren Erkenntnissen aus der ganzjährigen ein bisschen überraschend. Es ist aber ein- jahr entspricht und die eher kleinteili-
Marktbeobachtung nur leicht höher als mal mehr ein Beleg für die Robustheit des ge Struktur des Leerstands widerspie-
angegeben ausfallen. Braunschweiger Büromarktes mit einem gelt. Flächenmäßig liegen fast 50 % im
weiterhin eher geringen Angebot. Größensegment 500 m² bis 2.000 m². Die
Mehr Objekte mit weniger Fläche Büroflächen bis 500 m² umfassen aber
In über 70 Objekten (deutlich mehr als im Größen und Lagen erneut über 70 % aller erfassten Leerstän-
Vorjahr) stehen rund 38.000 m² Büroflä- Schwerpunktmäßig gibt es in den Teil- de. Größere Flächen stehen traditionell
chen zur Anmietung bereit. Der Leerstand märkten Stadtrand Nord und Stadt Süd mit nur in sehr wenigen Objekten zur Verfü-
hat sich binnen Jahresfrist um 2.000 m² 7.000 m² und mehr die größten Angebote. gung. Die Charakteristik des Leerstands
leicht reduziert hat sich nicht groß verändert.
38.000 m²
und weist bezo-
gen auf die Ge- Niedriges Niveau bleibt
samtfläche von Der Leerstand ist weiterhin als sehr gering
2,21 Mio. m² einzustufen und liegt immer noch deut-
eine Quote von leerstehende Flächen lich unter den Niveaus von 2015 bis 2017.
ca. 1,7 % (2021: Der Nachfrageseite steht nahezu unver-
1,8 %) auf. Damit wurde der Trend des zu- In den übrigen Teilmärkten wurden relativ ändert nur eine begrenzte Anzahl von
nehmenden Angebotes der vergangenen einheitlich Leerstände von bis zu 5.500 m² Flächen zur Verfügung. Mit einer signi-
Jahre gestoppt und wieder das Niveau von identifiziert. Die Stadt Ost bildet mit etwa fikanten Zunahme des Leerstands wird
2020 erreicht. Die Leerstandsquote in Be- 2.500 m² das Schlusslicht. Die Spanne kurzfristig nicht gerechnet.
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MIETPREISE im Überblick
CAMPUS#4, ALTE SALZDAHLUMER STRASSE 202, BRAUNSCHWEIG, WWW.CAMPUS4-BS.DE
Foto: © GOLDBECK Nord GmbH
MIETEN STEIGEN – wenig überraschend
Grundlage der Auswertungen Braunschweig um gut 2 % bzw. 0,20 €/m² Preise deutlich nieder, so dass eine durch-
Da wir auch dieses Mal neue Personen mo- auf rund 8,90 €/m² im Monat erhöht. Die all- schnittliche Miete von 10,80 €/m² regis-
tivieren konnten, uns erstmalig Mietda- gemeine Preisentwicklung macht sich im triert wurde. Gegenüber dem Vorjahr ent-
ten zur Verfügung zu stellen, hat sich die Kontext mit zumeist indexierten Verträgen spricht dies einem Anstieg von 0,90 €/m²
Basis für die Analyse des Mietgefüges auf auch bei den Mieten im Bestand bemerkbar. (+9 %). Die 39 ausgewerteten Verträge
8,90 €/m²
dem Braunschwei- wurden überwiegend zu Mieten zwischen
ger Büromarkt er- 9,10 €/m² und 14,10 €/m² abgeschlossen.
neut vergrößert. Die Als Höchstmiete wurden rund 18,50 €/m²
Angaben zu etwa erzielt. Die Vermietungen wurden schwer-
300 Immobilien mit punktmäßig in den Teilmärkten Innenstadt
einer Gesamtflä- durchschnittliche Nettokaltmiete und Stadt Süd mit Durchschnittsmieten
che von annähernd von um die 11,00 €/m² registriert.
500.000 m² sind das stabile Fundament Die Standardabweichung definiert
für die diesjährigen Analyseergebnisse. eine engere Mietspanne von 7,00 €/m² Angebotene Mieten
Die Abfrage umfasste unverändert die Be- bis 11,80 €/m², deren Spreizung sich leicht Die Anzahl der Angebotsmieten ist gegen-
standsmieten mit einem Durchschnitts-, vergrößert und die sich um 10 bzw. 20 ct über dem Vorjahr fast unverändert und die
Minimal- und Maximalwert. Sie reflektie- nach oben verschoben hat. Die Spitzen- Miete hat sich im Mittel auch nur margi-
ren eine Vielzahl von Einzelmietverträgen miete liegt stabil bei ca. 18,00 €/m². In den nal auf 9,55 €/m² erhöht. In der Spitze wur-
und geben die aktuelle Bestandssituation meisten Teilmärkten haben sich die mitt- den 16,22 €/m² verlangt. Die angebotenen
wieder. Darüber hinaus standen die Mie- leren Mieten nur geringfügig erhöht. Le- Mieten lagen zumeist zwischen 7,30 €/m²
ten für gut 35.000 m² der Neuvermietun- diglich in der Stadt West erfolgte eine deut- und 11,80 €/m². Sie spiegeln das weiter-
gen im Jahr 2022 und Angebotsmieten für liche Zunahme, die auf eine verbesserte hin überschaubare Angebot wider. Über
über 80 Immobilien zur Verfügung. Datenbasis zurückzuführen ist. ein Drittel der angebotenen Einheiten sind
wieder der Innenstadt zuzuordnen.
Situation im Bestand Neuvermietungen
Binnen Jahresfrist hat sich die durchschnitt- Bei den in 2022 abgeschlossenen Miet-
liche Nettokaltmiete für Büroflächen in verträgen schlugen sich die gestiegenen
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TEILMÄRKTE Braunschweig
KONTORHAUS, FRANKFURTER STRASSE 284-288,
WWW.KONTORHAUS-BS.DE
Foto: Klemens Ortmeyer
SIEBEN LAGEN – differenzierte Gegebenheiten
Die Aufteilung des Stadtgebietes in sieben Süd und der Übrige Stadtrand ebenfalls stark schon in den Vorjahren ist allen Teilmärk-
Teilmärkte haben wir bereits 2015 vorge- vertreten. Die weiteren Teilmärkte weisen ten gemein, dass der Leerstand unisono
nommen, da es nicht den einen Büromarkt stabile bis leicht steigende Umsätze auf. unter 10.000 m² liegt. Während in der
in Braunschweig gibt und wir die abgelei- Stadt Süd und der Stadt West eine merkli-
teten Daten und Kennzahlen differenziert Mieten che Ausweitung der verfügbaren Flächen
darstellen wollen. Somit ist ein lagespezifi- Bei den mittleren Bestandsmieten wur- registriert wurde, ist am Stadtrand Nord
scher Blick auf den Büromarkt möglich, der de in allen Teilmärkten eine Steigerung die genau gegenteilige Entwicklung zu
die jeweiligen Entwicklungen in den unter- gegenüber 2021 zwischen 0,10 €/m² und beobachten. Die Quoten liegen in einer
schiedlichen Bereichen innerhalb der Stadt 0,50 €/m² registriert. Den größten Anstieg Spanne von 0,7 % in der Stadt Ost bis zu
offenbart. hatte die Stadt West, was zum Teil durch 3,8 % im Stadtrand Nord.
eine vergrößerte Datenbasis zu erklären
Umsatz ist. Auffällig ist, dass die peripheren Teil- Bestand
Der Flächenumsatz hat sich signifikant märkte höhere Mietanstiege aufweisen als Die Fertigstellungen haben zu einer Aus-
erhöht, was für nahezu alle Teilmärk- die höherpreisigen Innenstadt und Stadt Süd. weitung des Bestandes an Büroflächen
te zutrifft. Die Stadt Nord ist absoluter Spit- von rund 20.000 m² (+1 %) gegenüber dem
zenreiter, was vor allem auf den Neubau bei Leerstand Vorjahr geführt. Dies hat die Bestände in
VWFS zurückzuführen ist. Mit Umsätzen Die Entwicklungen der Leerstandsquoten fast allen Teilmärkten mit Ausnahme der
von jeweils über 10.000 m² sind die Stadt in den Teilmärkten sind uneinheitlich. Wie Innenstadt und der Stadt Ost leicht erhöht.
Teilmarkt Innenstadt Stadt Süd Stadt West Stadt Ost Stadt Nord Stadtrand Nord Übr. Stadtrand
Büroflächenbestand 440.000 m² 255.000 m² 140.000 m² 345.000 m² 290.000 m² 235.000 m² 505.000 m²
Vermietungsanteil 60 % 80 % 50 % 20 % 30 % 50 % 30 %
5.000 m² 7.000 m² 4.000 m² 2.500 m² 5.000 m² 9.000 m² 5.500 m²
Leerstand absolut 1,1 % 2,7 % 2,9 % 0,7 % 1,7 % 3,8 % 1,1 %
Mietspanne 3,00 – 18,00 €/m² 3,10 – 17,00 €/m² 3,30 – 15,00 €/m² 6,00 – 12,00 €/m² 3,50 – 15,00 €/m² 2,50 – 18,36 €/m² 2,60 – 14,00 €/m²
mittlere Miete 9,90 €/m² 9,60 €/m² 8,00 €/m² 8,80 €/m² 8,10 €/m² 8,60 €/m² 8,00 €/m²
(gewichtet)
Umsatz 3.500 m² 21.500 m² 2.000 m² 1.000 m² 19.000 m² 5.000 m² 11.000 m²
TEAMARBEIT TRIFFT TRADITION –
KNOW-HOW IST UNSERE EXPERTISE.
Das Zusammenspiel verschiedener Dienstleistungsangebote wird für unsere Kunden immer wichtiger.
Die Appelhagen Consulting GmbH knüpft an die lebenslange Fortbildung (Seminartätigkeiten), die komplexe
Beratung von Immobilientransaktionen, die Welt der sensiblen Daten (Datenschutzbeauftragter) und die
betriebswirtschaftliche Beratung an und verbindet dies in einer Dienstleistungsgesellschaft.
Wir sind dabei immer am Puls der Zeit und in engem Kontakt mit unseren Kunden. Ziel ist ein ganzheitliches
Dienstleistungsangebot, das mit der zunehmenden Digitalisierung und Komplexität wächst. Unser erfahrenes
und spezialisiertes Beraterteam verknüpft dieses Produkt zu einem Rundum-sorglos-Paket für unsere Kunden.
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DATENSCHUTZ SEMINARE IMMOBILIEN MANAGEMENT
BEAUFTRAGTER BERATUNG CONSULTING
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Theodor-Heuss-Str. 5a ∙38122 Braunschweig Telefax: +49 (531) 886 1797-99 www.appelhagen-consulting.de
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PROJEKTE Bau & Pipeline
Foto: Fotodesign Andreas Braun, Hameln
BAU STARK ZUNEHMEND - Pipeline konkreter Projekte rückläufig
Eigennutzer und Entwickler DS DATA SYSTEMS
halten sich die Waage Das auf Security-Consulting spezialisier-
2022 wurde trotz der widrigen Umstände wie- te Beratungshaus schafft ihren neuen Fir-
der mehr gebaut. Ende des Jahres umfass- mensitz mit ca. 1.100 m² in Veltenhof. Bis
te das Bauvolumen gut 12 Bürogebäude mit Juni 2023 soll das verklinkerte Gebäude
Bild: ©Grote GmbH
rund 50.000 m², flächenmäßig doppelt so viel mit KfW-Standard 55 fertiggestellt werden.
wie im Vorjahr. Dies liegt im Wesentlichen da- Planung und Bauausführung erfolgen durch
ran, dass mehrere Projekte kurz vor der Voll- die Grote GmbH.
endung sind (BusinessCenter III) und andere
gerade begonnen werden (Neubau Borek). Der
Eigennutzeranteil hat sich wieder auf fast 50 % LAVES
erhöht (Vorjahr: 10 %). Der überwiegende Teil Das an der Dresdenstraße gelegene Lebens-
der Objekte soll noch 2023 fertiggestellt wer- mittel- und Veterinärinstitut Braunschweig/
den. Durch die hohe Vorvermietungsquote Hannover wird derzeit um einen fünfge-
Bild: ©springmeier architekten gbr
wird das Angebot an Neubauflächen auf dem schossigen Neubau mit 7.600 m² BGF
Mietmarkt nur marginal erweitert. ergänzt. Das Staatliche Baumanagement
Hannover ist für die Realisierung des Projek-
Projekte und Standorte tes verantwortlich.
Die Pipeline für Büroobjekte hat sich erneut
reduziert. Gut 110.000 m² an über 30 Stand-
orten sind projektiert, 10.000 m² weniger als
2021. Dies zeigt, dass insbesondere die klein- Kleine Mühle
teiligen Objekte zunehmen. Auf den Miet- Das Ensemble der Roggenmühle auf dem ehe-
markt entfallen über 70 % der erfassten Flä- maligen Güterbahnhof wird durch die Kleine
chen. Der zeitliche Horizont für die Projekte Mühle erweitert. Ein gut 1.500 m² großer vier-
mit Reifegraden von Im Genehmigungsver- geschossiger Neubauteil steht zukünftig für
Bild: ©adp thomas funke
fahren bis Grundsätzlich möglich reicht bis Büro- und Praxisnutzungen im Westen der
weit in die zweite Hälfte der 2020er Jah- Stadt zur Verfügung. Der Entwurf stammt
re. Darüber hinaus arbeitet die Stadtverwal- von adp thomas funke und nimmt die Ästhetik
tung an weiteren Planungsgrundlagen für der Bestandsgebäude auf.
Büroobjekte im Stadtgebiet.
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INVESTMENT in Braunschweig
Foto: BS|ENERGY
SEHR WENIGE TRANSAKTIONEN – anziehende Preise
Ein trauriger Markt niedrigsten Wert seit Beginn unserer Erhe- größten Objekts mit dem Maximalpreis und
Kontinuität ist ein wesentliches Merkmal des bungen auf. Einen Vergleich mit dem Vor- die eher kleinteiligen Objekte in zentralen
Braunschweiger Büroimmobilienmarktes. jahr können wir aus Datenschutzgründen Lagen haben dies mit beeinflusst.
Dieses Charakteristikum prägt insbesonde- nicht ziehen, aber der aktuelle Umsatz be-
re auch den Investmentbereich, der seit vie- deutet immerhin eine Abnahme von gut Nur für ein Objekt ist die Jahresmiete be-
len Jahren nur eine sehr geringe Anzahl an 55 % gegenüber dem Jahr 2020. Die Ge- kannt, so dass eine Rendite von ca. 5,1 %
Verkäufen aufweist. Die beim Gutachteraus- samtfläche der gehandelten Objekte be- und ein Kaufpreisfaktor von 19,6 ermittelt
schuss Braunschweig-Wolfsburg innerhalb des trägt mit rund 4.000 m² nur etwas mehr werden konnte. Da nur diese eine Transak-
Jahres 2022 im Stadtgebiet registrierten Kauf- als ein Drittel des Vorjahreswertes. Auch tion vorliegt, wird das Ergebnis in die Da-
fälle umfassen nur noch vier Bürogebäude dies markiert einen absoluten Tiefpunkt. ten der vergangenen Jahre eingebettet.
sowie Büro- und Geschäftshäuser mit über- Dieser starke Rückgang beim Flächenum- Daraus lässt sich tendenziell ein leicht sin-
wiegender Büronutzung. Dies ist einer weni- satz ist auf die Kleinteiligkeit des Umsat- kendes Renditeniveau ableiten, welches
ger als im Vorjahr und erreicht nicht einmal zes zurückzuführen. Kein Objekt verfügt aber eine erhebliche Beeinflussung durch
50 % der Transaktionen aus dem Jahr 2020. über mehr als 1.300 m², was die Einzel- die Einzelrenditen erfährt.
investments sehr überschaubar macht. Drei
Aber da es sich ausschließlich um Einzel- Viertel der Transaktionen erfolgten in der Investmentkonditionen
transaktionen handelt, können wir, anders Innenstadt und ein Verkauf fand im Übrigen Attraktive Renditen in einem begrenz-
als im Jahr zuvor, wieder Umsätze und Kenn- Stadtrand statt. ten, aber stabilen Markt kennzeichnen den
zahlen publizieren. Der Datenschutz bleibt Braunschweiger Büroimmobilienmarkt.
durch die Aggregation der Daten gewahrt, Preise entwickeln sich positiv
da natürlich auch 2022 keine Meldungen Die Kaufpreisspanne reicht diesmal von
über Verkäufe veröffentlicht wurden. Auch 1.240 €/m² bis 4.740 €/m², was gegenüber
Flächenpreise 2022
in diesem Punkt bleiben sich die Marktteil- dem Jahr 2020 einer deutlichen Spreizung
Spanne 1.420 €/m² - 4.740 €/m²
nehmer:innen in Braunschweig - leider - treu. und Erweiterung nach oben entspricht.
Durchschnitt 2.900 €/m²
Transparenz sieht anders aus! Der durchschnittliche Preis je m² Mietflä-
che ist signifikant gestiegen und beträgt
Nettoanfangsrendite 2020-2022
Umsätze gehen runter rund 2.900 €, gut 60 % mehr als 2020. Da-
Das Kaufpreisvolumen ist ebenfalls rückläu- mit liegt der Durchschnittspreis auf dem Spanne 4,5 % - 7,7 %
fig und weist mit lediglich gut 12 Mio. € den bisher höchsten Niveau. Der Verkauf des Durchschnitt 6,1 %Immobilien sind Vertrauenssache. Andrea Herrmann, Kerstin Schlue, Tim Beckmann, Katja Ibendorf, Kai Hilz, Kirsten Imbriani, Lena Krummel, Michael Grote Wir sind die verlässlichen Experten an Ihrer Seite. Telefon: 0531 487-3854 E-Mail: immovermittlung@blsk.de blsk.de/makler Weil’s um mehr als Geld geht.
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ENTWICKLUNG
Tendenzen und Erkenntnisse
Die Datenerhebung zum Braunschweiger Büromarkt stellt immer vermuten. Der Beginn des Ukraine-Krieges Anfang 2022 hat die
eine Momentaufnahme dar, beeinflusst durch die vorherrschen- Unsicherheiten noch vergrößert. Daher ist es immer wieder von
den Umstände. Die Corona-Pandemie gab vor zwei Jahren den An- großem Interesse, die aktuellen Marktdaten in den Kontext der
lass, eine Trendumkehr der bisherigen positiven Entwicklungen zu langjährigen Entwicklung zu stellen und zu analysieren.
70.000 m²
Umsatz
60.000 m²
Der Vermietungsumsatz ist trotz der unsicheren politischen und
50.000 m² 26.000 m²
wirtschaftlichen Gegebenheiten auf einem stabilen und hohen
40.000 m²
0 m²
Niveau. Der Markt ist in Bewegung, die Mieter:innen verändern
30.000 m² 0 m²
11.000 m²
6.000 m²
7.000 m²
sich in der Post-Corona-Phase. Dies spiegelt auch der historisch
5.000 m²
20.000 m²
15.000 m²
36.000 m² 37.000 m²
hohe Anteil an Eigennutzungen wider, der zu diesem weit über-
10.000 m²
30.000 m²
27.000 m²
24.000 m² 23.000 m²
29.000 m²
durchschnittlichen Ergebnis geführt hat. Nachholeffekte sind ein
15.000 m²
Erklärungsansatz für diese Entwicklung, welche den mittleren
0 m²
2015 2016 2017
Umsatz - Vermietung
2018 2019 2020
Umsatz - Eigennutzung
2021 2022 Umsatz über die bisherige Schwelle von 27.000 m² gehoben hat.
80.000 m²
80.000 m² Leerstand
70.000 m²
Der nach dem historischen Tief 2019 im Zuge der Pandemie
begonnene Trend der Zunahme des Leerstands hat sich im Jahr
60.000 m²
55.000 m²
2022 nicht fortgesetzt. Vielmehr ist eine Seitwärtsbewegung
50.000 m²
46.000 m²
40.000 m²
auf einem moderaten Niveau von 1,7 % festzustellen. Diese
40.000 m² 37.000 m²
31.000 m²
38.000 m²
Entwicklung korrespondiert mit dem hohen Vermietungsum-
30.000 m²
24.000 m²
satz, welcher zu keinen zusätzlichen Leerständen geführt hat.
20.000 m²
Von der 3-%-Marke eines gesunden Leerstandes ist der Markt
10.000 m²
aber noch deutlich entfernt.
0 m²
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
12 €/m² Mieten
11 €/m² Die Büromieten haben ihre positive Entwicklung auch in 2022
weiter fortgesetzt. Die Steigerung bei den Neuvermietungen
10 €/m²
auf deutlich über die Marke von 10 €/m² fiel dabei größer aus als
9 €/m²
bei den Bestandsmieten. Dort wurde infolge der indexbasierten
8 €/m²
Wertklauseln in den Verträgen das mittlere Mietniveau auf nun
7 €/m² 8,90 €/m² gesteigert. Aufgrund der weiter steigenden Markt-
6 €/m²
mieten werden sich auch die Mieten im Bestand bei fortschrei-
Bestand (Mittelwert) Neuvermietungen (Mittelwert)
tender Inflation sukzessive erhöhen.
5 €/m²
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
180.000 m²
Bau
2.220.000 m²
Bau & Pipeline
160.000 m²
Pipeline 2.200.000 m²
Das Volumen der im Bau befindlichen Flächen hat sich wieder über
140.000 m²
Bestand
den Mittelwert von rund 35.000 m² erhöht und weist einen Maxi-
120.000 m² 2.180.000 m²
malwert seit Beginn unserer Erhebungen auf. Die vielen Eigennut-
100.000 m²
2.160.000 m² zungen sind dafür ursächlich. Die Pipeline hat ihre leicht rückläufige
80.000 m²
Entwicklung weiter fortgesetzt und verfügt noch über eine Gesamt-
60.000 m² 2.140.000 m²
fläche von 110.000 m². Dies reicht nur noch für das mittlere Bauvo-
40.000 m²
2.120.000 m² lumen von gut drei Jahren. Neue städtebauliche Planungen schaffen
20.000 m²
aber perspektivisch weiteres Potential. Der Gesamtbestand an
0 m² 2.100.000 m²
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Büroflächen ist 2022 auf leicht über 2,2 Mio. m² angewachsen.13
MIETEN
bei Neuabschlüssen
Foto: Altmeppen GmbH
STEIGENDE PREISE – unterschiedliche Ausprägungen
Die mittlere Bestandsmiete für Büro- insgesamt über 23 % bzw. einer jährli- bei einem immer weiter zurückgehen-
flächen in Braunschweig ist seit dem chen Steigerungsrate von mehr als 3 %. den Angebot in den Vorkrisenjahren
1. Büromarktbericht im Jahr 2016 Der Verbraucherpreisindex hat im glei- und die nun hinzukommenden Kosten-
von 7,60 €/m² um gut 17 % auf nunmehr chen Zeitraum lediglich um gut 17 % zu- steigerungen. Anzeichen für einen si-
8,90 €/m² angestiegen. Da es sich hier- gelegt, was den geringen Inflationsraten gnifikanten Rückgang der Preise bei
bei um die aggregierten Werte für ei- bis 2020 geschuldet ist. Neuvermietungen in der nahen Zukunft
nen sehr umfangreichen Flächenbestand sind nicht erkennbar.
handelt, die nur einen Teil der tatsäch- In den sieben Teilmärkten stellen sich die
lichen Marktentwicklung widerspie- Entwicklungen durchaus differenziert dar.
geln, beschäftigen wir uns an dieser Stel- Die Steigerungsraten von 16 % bis 66 %
le mit den Mieten für Neuvermietungen. sind teilweise der geringen Anzahl an tat-
Für den Zeitraum von 2016 bis 2022 lie- sächlich zur Verfügung stehenden Daten
8,80 €/m2
gen den Auswertungen im Mittel über und der starken Abhängigkeit der Miet- + 16 %
30 Mieten für neu angemietete Büros mit höhen von den Objektqualitäten geschul- 11,90 €/m2
einer Fläche von über 20.000 m² zugrun- det. Die zentralen Teilmärkte mit einem + 42 %
11,10 €/m2
de, was zu einer durchschnittlichen Ob- höheren Ausgangsniveau verzeichnen + 61 %
10,60 €/m 2
jektgröße von rund 700 m² führt. Mietzuwächse, die unter bzw. im Bereich 13,10 €/m2 + 18 %
+ 66 %
des allgemeinen Durchschnitts liegen. In 11,50 €/m2
+ 25 %
Der ansteigende Trend bei den Bestands- den peripheren Lagen werden weiterhin
mieten ist bei den Mieten für Neuab- im Mittel deutlich geringere Mieten er- 8,90 €/m2
+ 17 %
schlüsse noch viel ausgeprägter. Während zielt und die Preisentwicklung über die
im Jahr 2022 im Mittel die Neuvermie- Zeit ist ebenfalls unterdurchschnittlich.
tungsmiete bei rund 10,80 €/m² lag, wur-
de 2016 noch für ca. 8,75 €/m² angemie- Ursächlich für die Entwicklung der Mie- Mittlere Mieten für Neuabschlüsse 2022
tet. Dies entspricht einer Zunahme von ten waren die zunächst hohe Nachfrage Steigerung ggü. 2016 bzw. 2017/1814
AUSBLICK Prognose 2023
Foto: Braunschweig Stadtmarketing
STATUS QUO + kurzer Rückblick
Den Ukraine-Krieg mit seinen weltpoli- der Corona-Pandemie herrührenden Aspek- Viele Immobilieninvestments rentieren
tischen und wirtschaftlichen Folgen hat- te, Stichwort Homeoffice, haben den Markt sich schlichtweg nicht mehr. Alle Welt dis-
ten wir vor einem Jahr natürlich nicht ab- tatsächlich in Bewegung versetzt. Die auf kutiert nun, nicht ob Immobilien im Wert
gesehen. Die Vorstellung eines Krieges in breiter Front stark steigenden Kosten wer- verlieren, sondern lediglich um wieviel.
Europa war schlicht unvorstellbar. Dafür den dies zusätzlich forciert haben, was un- Rückgänge von 10 % bis 20 % sind da viel-
sind Sanktionspakete gegen den Aggressor sere Vorhersage bzgl. der Tangierung des fach schon Konsens, obwohl sich dies in
Russland seitens der westlichen Welt ver- Marktgeschehens durch die wirtschaftli- vielen Bereichen gar nicht durch tatsächli-
hängt worden, deren mittelbare Auswirkun- chen Rahmenbedingungen stützt. ESG ist che Transaktionen belegen lässt. Die star-
gen wir bei jeder Rechnung ablesen können. nur sehr vereinzelt ein Thema geworden, ken Mietsteigerungen tragen aktuell zu
Nach jahrelangen Inflationsraten in homö- könnte aber doch den Markt treffen. Weni- einer Stabilisierung der nominalen Wer-
opathischen Größen müssen wir uns plötz- ger allerdings von der Nutzer:innenseite als te bei. Bei 10 % Inflation ist dies natürlich
lich mit nicht dagewesenen Preissteigerun- mehr durch die Auflagen der Banken bei zu- auch ein Verlust, der aber vielen erst mit
gen auseinandersetzen. Über indexbasierte künftigen Finanzierungen. dem zweiten Blick auf die rückläufigen
Mietanpassungsklauseln sowie Betriebs- Faktoren gewahr wird.
und Nebenkosten als 2. Miete fressen sich Was machen die Zinsen mit dem Büromarkt?
die exorbitant hohen Inflationsraten auch Vor nicht allzu langer Zeit wurden bei der Und was macht diese Entwicklung mit
in die Büroimmobilien. Die Eigennutzer:in- Deponierung von Geld bei den Banken dem Braunschweiger Investmentmarkt
nen werden durch die mitunter extrem ho- Strafzinsen fällig. Dies führte zu dem Pa- für Büroimmobilien? Mit großer Wahr-
hen Baukosten genauso getroffen. Wohin radoxon, dass mit Geld kein Geld verdient scheinlichkeit nicht viel! Der Markt war
sollen diese Entwicklungen also führen? werden konnte. Das Investment ins Beton- während der vergangenen Boom-Deka-
gold war trotz extrem niedriger Renditen de für Investierende nur von sehr mä-
Kurzer Rückblick und Status quo für viele Anleger:innen eine sinnfällige Ent- ßigem Interesse, was sich an den gerin-
Wir haben die Zeichen der Zeit beim letz- scheidung. Nun ist aber das nahezu Unvor- gen Umsätzen ablesen lässt. Dies hat zu
ten Mal richtig gedeutet und eine zuneh- stellbare eingetreten: Binnen weniger Mo- keinen signifikanten Preissteigerungen
mende Dynamik am Markt prognostiziert. nate sind die Zinsen auf breiter Front auf auf Fabelniveaus wie in anderen Städten
Dass sich dies in einem historisch hohen bis zu 4 % angestiegen. Dass diese Entwick- geführt, die sich nun wieder umkehren
Umsatz niederschlägt, hat uns aber ebenso lung nicht folgenlos ist, lässt sich am danie- könnten. Somit bewahrheitet sich ver-
überrascht wie die vergleichsweise stabi- derliegenden Investmentmarkt für gewerb- mutlich unsere Aussage: Langeweile ist
le Leerstandsentwicklung. Die zum Teil aus liche Immobilien auf breiter Front ablesen. auch Stabilität und Sicherheit.15
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