BüroMarktBericht Braunschweig 2022 - Büroimmobilien in der Löwenstadt - UMsatz Homeoffice führt nicht zu Rückgang Leerstand wieder bei 40.000
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BüroMarktbericht Braunschweig 2022 Büroimmobilien in der Löwenstadt Umsatz Homeoffice führt nicht zu Rückgang Leerstand wieder bei 40.000 m²
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Vorwort Herausgeber
Sehr geehrte Damen und Herren,
das Jahr 2021 hat auf dem Braunschwei- Das Marktgeschehen im letzten Jahr war
ger Büromarkt zu keinen wirklichen Über- einfach so begrenzt, dass im Kontext mit
raschungen geführt. Trotz Corona-Krise, der lobenswerten öffentlichen Kommuni-
angespannten Lieferketten mit fehlenden kation eines Portfolioverkaufs dem Wunsch
Elektronikchips und weltweit zunehmender nach Stillschweigen über den Kaufpreis der
politischer Instabilität können wir Ihnen in Parteien nicht anders Rechnung getragen
der 7. Auflage des Büroimmobilienmarkt- werden konnte.
berichts für Braunschweig ein dynamisches
Foto: Nina Stiller
Marktgeschehen präsentieren. Alle Angaben sind vor allem unseren
Datenlieferant:innen zu verdanken, die uns
Also alles gut? Nein, jedenfalls nicht für weiterhin vertrauensvoll ihre Daten zur
Stephan Lechelt uns, die Altmeppen GmbH. Am 30. Sep- Verfügung stellen. Gerade in so herausfor-
Geschäftsführer tember 2021 verstarb völlig überraschend dernden Zeiten bedarf es einer gehörigen
der Spiritus Rector des Büromarktberichts, Kraftanstrengung unsererseits, wieder alle
Gründer der Altmeppen GmbH und mein zum Mitmachen zu motivieren und weite-
Inhaltsverzeichnis Vater, Herr Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen! re Datenquellen zu erschließen. Aber auch
Vorwort 2 Ohne seine Idee, Initiative und finanzielle das ist uns gelungen, so dass der Bericht
Umsatz 3 Investition im Jahr 2015 würde es diesen erneut auf einem sehr breiten Fundament
Leerstände 4 Büromarktbericht für Braunschweig nicht fußt. Auf der Seite 13 finden Sie die Vor-
Mietpreise 5 geben. Seiner Entschlossenheit, sich nach stellung des neuen Bahnhofsquartiers, wo
Teilmärkte 6 der Diskussion beim damaligen Immo- in exponierter Lage zwischen Bahnhof und
Projekte 8 bilienfrühstück der Wirtschaftsförderung Innenstadt sehr bald neue Büroflächen ent-
Investment 10 dem Büromarkt in unserer Löwenstadt so stehen sollen.
Entwicklung 12 intensiv anzunehmen, ist es zu verdanken,
Bahnhofsquartier 13 dass wir Ihnen die aktuellen Entwicklungen Last but not least, danken wir unserem
Ausblick 14 wieder in gewohnter Weise zusammenstel- Unterstützerkreis, der MediaWorld und
Unterstützer:innen 15 len konnten. Er fehlt uns und wir werden dem jura:werk sowie allen Anzeigen-
ihm, auch mit dem Büromarktbericht, ein kund:innen und der Braunschweig Zukunft!
Titelbild: Campus 3 - Der an der ehrendes Andenken bewahren. Sie sind der Garant dafür, dass wir Ihnen
Alten Salzdahlumer Straße ge- den Büroimmobilienmarktbericht 2022 für
legene Campus 3 soll um einen In jedem Jahr ist es uns wichtig, darauf hin- Braunschweig kostenlos und in gedruckter
gut 3.000 m² großen Neubau zuweisen, dass wir im Bericht nur die tat- Form zur Verfügung stellen können.
ergänzt werden. Die Eigentü- sächlich vorhandenen Gegebenheiten dar-
merin Quadoro nutzt so das am stellen. Es gibt keine Schätzwerte und Und nun viel Spaß bei der Lektüre!
Standort vorhandene Potential wenn wir aus Datenschutzgründen auf
zur Erweiterung ihres Angebots eine transparente Darstellung verzichten Eine Bitte zum Schluss: Reden Sie über den
im Teilmarkt Stadt Süd. Mit der müssen, machen wir dies natürlich. Unse- Braunschweiger Büromarkt! Lassen Sie uns
Errichtung des Neubaus wur- rem Ansatz, nur aggregierte Daten bzw. und die anderen Marktteilnehmer:innen an
de die GOLDBECK Nord GmbH objektspezifische Angaben ausschließ- Ihren Aktivitäten teilhaben.
beauftragt. lich mit entsprechender Freigabe zu veröf-
fentlichen, bleiben wir treu. Daher werden
Sie mit dieser Ausgabe keine detaillierten
Daten zum Investmentmarkt erhalten.
Impressum
Altmeppen Telefon +49 531 80 116-60 Geschäftsführer:
Gesellschaft für Immobilienbewertung Telefax +49 531 80 116-66 Dipl.-Ing. Stephan Lechelt
und -beratung mbH altmeppen@altmeppen.de
Frankfurter Straße 2 (ARTmax) www.altmeppen.de Gestaltung: mediaworld GmbH
38122 Braunschweig HRB 9363 – AG Braunschweig Druckauflage: 3.500 Stück
Titelbild: Campus 3 © GOLDBECK Nord GmbH
3
umsatz Vermietungen
ARTmax, Frankfurter StraSSe 2–5, www.artmax.de
Foto: ARTmax Verwaltung GmbH
NIVEAU STABIL HOCH – keine Eigennutzung
Flächenumsatz mieteten Flächen. Die Erfassung von etwas jahren der umsatzstärkste Teilmarkt, in
Für das Jahr 2021 wurde ein Umsatz an mehr als 40 Anmietungen in 2021 entspricht diesem Jahr gefolgt von der Stadt Nord, die
Büroflächen in Braunschweig von rund ebenfalls nahezu dem Vorjahreswert. Das einen Umsatz von über 65 % auf sich vereinen.
36.000 m² ermittelt, was exakt dem überdurch- stabile Umsatzergebnis ist auch auf meh- Zentral gelegene Büroimmobilien sind weiter-
schnittlich hohen Vorjahreswert entspricht. Die rere Vertragsabschlüsse mit Flächen von hin gefragt.
Covid-19-Pandemie hat dem Büromarkt zumin- über 1.000 m² zurückzuführen, die sich auf
dest kurzfristig nichts anhaben können. Aus ca. 25.000 m² summieren. Die Anmietung Entwicklungen
den Zahlen lässt sich eher interpretieren, dass des Landes Niedersachsen an der Kurt-Schu- Der erneut überdurchschnittlich hohe Ver-
der Markt weiter in Bewegung geraten ist. Die macher-Straße für das Landesamt Schule mietungsumsatz des Jahres 2021 hat den fünf-
umfangreichen Eigentümer:innendaten und und Bildung mit gut 6.000 m² für einen Zeit- jährigen Mittelwert auf 33.600 m² erhöht,
Rückmeldungen von Marktteilnehmenden raum von 20 Jahren hat den Umsatz maß- 8 % mehr als im Vorjahr. Bezogen auf die Flä-
sowie unsere ganzjährigen Marktbeobach- geblich beeinflusst. Mit zwei Dritteln aller che des Mietmarktes (930.000 m²) beträgt die
36.000m²
tungen sind die belastbare Umsatzquote ca. 3,9 %. Die Steige-
Grundlage für die so wichti- rung gegenüber 2020 ist auf den
ge Maßzahl des Büromarktes. fehlenden Eigennutzer:innenanteil
Leider werden immer noch nur zurückzuführen. In der Betrach-
sehr wenige Anmietungen tung seit Beginn der Markterhe-
öffentlich kommuniziert. Flächenumsatz ermittelt bungen 2015 resultiert für das
Einen Schätzwert für den jährliche Umsatzvolumen ein
Anteil des nicht erfassten Umsatzes aus vor- Abschlüsse dominieren die Vermietungen Medianwert von stabilen 30.000 m², während
nehmlich kleinteiligen Anmietungen geben wir mit Flächengrößen bis 500 m² zwar weiterhin sich der Mittelwert auf rund 32.500 m² positiv
traditionell nicht ab. das Marktgeschehen, haben ihren Anteil aber entwickelt hat. Insgesamt lässt sich eine
etwas reduziert. Die mittlere Flächengröße robuste Marktentwicklung auf einem ten-
Anzahl, Größe und Lage beträgt nun gut 800 m² (ca. 15 % weniger als denziell hohen Niveau konstatieren. Der
Da kein Baubeginn eines eigengenutzten 2020). Die fragmentierte Charakteristik des bestehende Leerstand kann bei anhalten-
Objekts bekannt geworden ist, resultiert der Vermietungsmarktes bestätigt sich aber der Nachfrage auch 2022 zu einem zumindest
ermittelte Umsatz ausschließlich aus neu ver- erneut. Die Stadt Süd bleibt wie in den Vor- durchschnittlichen Umsatzvolumen führen.
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leerstände sind vorhanden
Foto: Florian Maul
DIFFERENZIERTES ANGEBOT – Bewegungsmöglichkeiten am Markt
Eine vollständige Marktabdeckung in Bezug bei ca. 4 % und hat sich auf 4,3 % weiter an größeren Flächen schlägt sich darin nieder
auf den in Braunschweig tatsächlich am erhöht. und ist ein wesentlicher Unterschied zu den
Markt vorhandenen Leerstand konnte auch in Der Gesamtleerstand hat innerhalb von vergangenen Jahren. Mit 70 % der erfassten
diesem Jahr nicht erreicht werden. Die Erfas- 12 Monaten seine steigende Entwicklung Büros konzentrieren sich die leerstehenden
sung der nicht vermieteten Büroflächen zum weiter fortgeführt, aber lediglich um 3.000 m² Objekte auf kleinere Büroflächen mit
Jahreswechsel 2021/2022 basiert somit erneut (8 %) zugenommen. Unter Beachtung der einer Größe bis 500 m². Flächenmäßig entfällt
auf den vorliegenden Rückmeldungen der pandemischen Umstände ist das bemerkens- ein Drittel des Gesamtleerstands auf Objekte
Eigentümer:innen und öffentlich zugäng- wert und spiegelt die bisherige Stabilität des zwischen 500 m² und 2.000 m².
lichen Quellen. Das Delta wird aber als sehr Marktes wider. Insbesondere unter dem Die Entwicklungen in den Teilmärkten stellen
gering eingeschätzt. Aspekt, dass sich die Anzahl der erfassten sich differenziert dar. Während der Teilmarkt
Immobilien deutlich verringert hat. Der sta- Stadtrand Nord mit 17.000 m² das größte
Quote steigt erneut bile Umsatz am Vermietungsmarkt und die Angebot und die größte Zunahme aufweist,
Im zweiten Jahr in Folge hat sich das Ange- sehr begrenzte Ausweitung des Gesamt- sind in den Teilmärkten Innenstadt und Stadt
bot von kurzfristig zur Verfügung stehen- angebotes haben sich trotz der einen oder Nord die Leerstände zurückgegangen. Die
den Büros erhöht. Es umfasst zwar mit über anderen Standortaufgabe nur geringfügig Quoten ergeben sich bezogen auf die jeweili-
60 Immobilien noch immer 50 % mehr als auf die Leerstandsentwicklung ausgewirkt. gen Flächenbestände mit 0,7 % bis 7,4 %.
40.000 m²
zum bisherigen
Tiefststand vor Angebot schafft Möglichkeiten
zwei Jahren, aber Die Entwicklungen von Leerstand und Um-
gut ein Vier- satz zeigen eindrücklich, dass der Büromarkt
tel weniger als gesund ist. Der Auszug einiger Unternehmen
ein Jahr zuvor. leerstehende Flächen hat zu Opportunitäten für suchende Firmen
In Summe wa- geführt, ohne dass sich die Leerstandsfläche
ren rund 40.000 m² unvermietet, was einer Größen und Lagen signifikant erhöht hat. Für etliche unvermie-
Leerstandsquote von 1,8 % (Vorjahr: 1,7 %) Die durchschnittliche Leerstandsfläche hat tete Flächen laufen bereits Verhandlungen,
entspricht. Im Vorjahr lag die Quote in Bezug sich binnen Jahresfrist von ca. 400 m² auf gut so dass auch diese zeitnah vom Markt
auf den Vermietungsmarkt (2021: 930.000 m²) 650 m² erhöht. Die Ausweitung des Angebots absorbiert werden sollten.
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mietpreise im Überblick
Foto: VOLKSWAGEN FINANCIAL SERVICES AG
ERNEUTER MIETENANSTIEG – den Umständen zum Trotz
Mietensammlung Die engere Mietspanne reicht von 8,90 €/m² zum überwiegenden Teil in einer Spanne von
Mit gut 280 Objekten (+ ca. 10 %) haben wir bis 12,90 €/m². Der obere Wert ist nahezu 6,90 €/m² bis 11,60 €/m. Während sich die
auch für die 7. Ausgabe des Büromarktbe- unverändert, aber das untere Ende hat sich Spreizung gegenüber dem Vorjahr etwas ver-
richts für Braunschweig das Datenfundament um über 2,00 €/m² nach oben verschoben. größerte, hat sich die obere Grenze deut-
für die Beurteilung der Mietsituation ver- Die Höchstmiete von 15,00 €/m² wurde im lich um 0,50 €/m² nach oben verschoben.
8,70 €/m²
größert. Die Durch- Die erzielte Spitzenmiete beträgt unverän-
schnittsmieten und dert 18,00 €/m². Die mittlere Miete in der
die absoluten Miet- Innenstadt hat sich aufgrund des hohen Mietni-
spannen mit veaus stabil entwickelt. In allen übrigen Teil-
Minimal- und Maxi- märkten sind unterschiedlich stark steigende
malwert bilden durchschnittliche Nettokaltmiete Mietniveaus zu verzeichnen.
Bestandsmieten mit
unzähligen Einzelmietverträgen und einer Teilmarkt Stadt Nord realisiert. Mit Ausnah- Angebotsniveau
Gesamtfläche von mehr als 450.000 m² ab. me der Stadtrand-Teilmärkte ist das Mittel Das Level der Angebotsmieten ist ein guter
Für etwa 30 Neuvermietungen wurden uns überall über die 10-€-Marke gesprungen, Indikator für diese Seite des Marktes. Im Ver-
die Mieten aus dem Jahr 2021 mitgeteilt. trotz der immer noch schwierigen Rahmen- gleich zu 2020 hat uns der Rückgang von 15 %
Gut 90 Angebotsmieten komplettieren das bedingungen (Corona, Homeoffice etc.). bei der Anzahl der Mieten überrascht. Für die
Bild des Mietmarktes. etwa 90 berücksichtigten Objekte lag die Ange-
Bestandsmieten botsmiete im Mittel bei rund 9,40 €/m²,
Neuvermietungen Auch 2021 ist die durchschnittliche Netto- immerhin noch ein Plus von 2 % gegenüber
Die Mietabschlüsse des jeweiligen Berichts- kaltmiete für Büroflächen in Braunschweig dem Vorjahr, aber sogar 2,00 €/m² mehr
jahrs spiegeln die Büromarkt-Entwicklung weiter gestiegen und beträgt nun rund als 2019. Die engere Spanne reicht von gut
am direktesten wider. Für rund 17.000 m² 8,70 €/m² (+0,20 €/m²). Die allgemeine 7,20 €/m² bis 11,70 €/m² und hat sich nach oben
der neu vermieteten Büroflächen wurde eine Preisentwicklung mit den entsprechenden um 0,50 €/m² ausgedehnt. Für eine sehr klei-
Durchschnittsmiete von 9,90 €/m² verein- Mietanpassungen und die höherwertigen ne Fläche wurden in der Spitze über 19,00 €/m²
bart. Der Vorjahreswert wurde damit nur Mietvertragsabschlüsse des Vorjahres bedin- aufgerufen. Wie in den Jahren zuvor wurden die
leicht (0,05 €/m²) übertroffen. gen diese Entwicklung. Die Mieten liegen meisten Angebote in der Innenstadt registriert.
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teilmärkte Braunschweig
Foto: Altmeppen GmbH
7 LOKATIONEN – Differenzen und Analogien
Seit 2015 werten wir die gesammelten Umsatz erfolgten in der Innenstadt und der
Objektdaten auf der Ebene von sieben Teil- Zum stabilen Flächenumsatz haben die Teil- Stadt Nord.
märkten aus, so dass die detaillierte Darstel- märkte unterschiedlich stark beigetragen.
lung von individuellen Entwicklungen inner- Während die Stadt Süd, die Stadt Nord und der Mieten
halb des Braunschweiger Büromarkts möglich Übrige Stadtrand gegenüber 2020 mitunter Die Bestandsmieten haben sich mit Ausnahme
ist. Denn es handelt sich dabei mitnichten um deutliche Umsatzsteigerungen aufweisen der Innenstadt (dort sind sie bereits am höchs-
ein großes einheitliches Gefüge, sondern konnten, waren in den anderen Teilmärk- ten) in allen Teilmärkten positiv entwickelt.
jeder Teilmarkt weist lageabhängige ten geringere Umsätze zu verzeichnen. Der Die Anstiege der mittleren Mieten betrugen
spezifische Eigenschaften auf. höchste Umsatz wurde wie auch in den vielen zwischen 0,10 €/m² und 0,30 €/m². Die Innen-
Jahren zuvor in der Stadt Süd realisiert. stadt und die Stadt Süd weisen aber unverän-
Bestand dert die höchsten Mieten im Stadtgebiet auf,
Durch die Fertigstellungen von über zehn Leerstand was die Lagepräferenzen widerspiegelt.
Immobilien im Jahr 2021 hat sich der Gesamt- Die Entwicklung des Leerstands spiegelt in
bestand um 35.000 m² erhöht. Insbesondere den meisten Teilmärkten einen rückläufigen Interaktive Karte Büromarkt Braunschweig
die Teilmärkte Stadt Nord und Stadtrand Nord Trend wider und führt zu Quoten unter 2 %.
haben dazu beigetragen, während es z. B. in Lediglich im Stadtrand Nord ist ein signifikan-
der Innenstadt keine signifikanten Verände- ter Anstieg von 11.000 m² zu verzeichnen. Die
rungen gegeben hat. deutlichsten Rückgänge von je 5.000 m²
Teilmarkt Innenstadt Stadt Süd Stadt West Stadt Ost Stadt Nord Stadtrand Nord Übr. Stadtrand
Büroflächenbestand 440.000 m² 250.000 m² 135.000 m² 345.000 m² 290.000 m² 230.000 m² 500.000 m²
Vermietungsanteil 60 % 80 % 50 % 20 % 30 % 50 % 30 %
4.000 m² 4.500 m² 1.000 m² 2.500 m² 4.000 m² 17.000 m² 7.000 m²
Leerstand absolut 0,9 % 1,8 % 0,7 % 0,7 % 1,4 % 7,4 % 1,4 %
Mietspanne 3,00 – 18,00 €/m² 3,10 – 16,20 €/m² 3,30 – 15,00 €/m² 4,60 – 14,00 €/m² 4,50 – 15,00 €/m² 2,50 – 18,36 €/m² 2,50 – 14,00 €/m²
mittlere Miete 9,80 €/m² 9,50 €/m² 7,50 €/m² 8,50 €/m² 8,00 €/m² 8,50 €/m² 7,80 €/m²
(gewichtet)
Umsatz 3.500 m² 18.500 m² 500 m² 1.000 m² 7.500 m² 500 m² 4.500 m²
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projekte Bau & Pipeline
ISERV-ZENTRALE, BERLINER STRASSE, WWW.KAPPE-PROJEKT.DE
Foto: KAPPE Projektentwicklung GmbH
BAUVOLUMEN SINKT - Pipeline auch
Baugeschehen weiter rückläufig BusinessCenter III
Die Neubautätigkeit ist 2021 merklich zu- Mit gut 13.000 m² ist das BC III aktuell
rückgegangen. Im Bau befinden sich 7 Ge- die größte Bürobaustelle in der Stadt. Bis
bäude mit rund 24.000 m², wovon gut 2023 soll der 3. Turm im BraWo-Park auf
50 % auf das BusinessCenter III entfallen. 19 Etagen gewachsen sein und anschlie-
Foto: BraWoBau GmbH
Flächenmäßig hat sich der Baubestand inner- ßend von der Stadtverwaltung bezogen
halb von zwei Jahren fast halbiert. Zu über werden. Errichtet wird das Gebäude von
90 % werden die Flächen zwar für den Miet- der Ed. Züblin AG aus Stuttgart.
markt erstellt, aber durch die sehr hohe Vor-
vermietungsquote werden dem Markt in
absehbarer Zeit nur etwa 3.000 m² zur An- Kreiswehrersatzamt
mietung zur Verfügung gestellt. In 2022 sol- Das denkmalgeschützte Objekt mit
len eine eigengenutzte Immobilie und zwei einer Fläche von gut 10.000 m² am
Mietobjekte mit insgesamt rund 2.000 m² Rande des Prinz-Albrecht-Parks ist ein
fertiggestellt werden. Pipeline-Objekt. Aktuell steht es zum
Verkauf, da eine Nachnutzung durch
Foto: Altmeppen GmbH
Projekte und Standorte die Landesschulbehörde nicht realisiert
Die Pipeline für mögliche Büroneubauten ist wurde. Nach einer Totalsanierung ist
mit etwa 25 Standorten und Objekten weiter eine Büronutzung durchaus denkbar.
gut gefüllt. Der Umfang hat sich aber auf ca.
120.000 m² reduziert, was auf Baustarts,
Umplanungen und die Kleinteiligkeit der Neubau bei Richard Borek
Ideen und Konzepte zurückzuführen ist. Die Vis-à-vis dem Bürgerpark soll an der
Reife der Projekte bewegt sich von im Geneh- Theodor-Heuss-Straße nach Entwürfen
migungsverfahren bis grundsätzlich möglich. von KSP Architekten ein Neubau mit
Visualisierung: Grauwald-Studio
Perspektivisch können an den bisher bekann- rd. 8.000 m² BGF entstehen. Die
Entwurf: KSP ENGEL GMBH
ten Standorten bis zum Ende des Jahrzehnts Fertigstellung für das bereits vollständig
weitere Büroflächen entstehen. Die aktuellen vermietete Bürogebäude ist für 2024
Umstände spiegeln sich bei diversen Projek- geplant. Bauherrin ist die Richard Borek
ten in zeitlichen Verschiebungen wider. Unternehmensgruppe.
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10
investment in Braunschweig
Foto: BS|ENERGY
WENIG FLÄCHENUMSATZ – keine Aussagen
Sehr schwacher Markt Öffentlichen Versicherung an die E&H lumen noch Flächenpreise und Renditen
Für das Jahr 2021 hat die Geschäfts- Group aus Hannover prägte dagegen das ausweisen. Dies ist im Kontext mit einer
stelle des Gutachterausschusses Marktgeschehen in 2021. Die Objekte mit gewünschten Transparenz für alle am
Braunschweig-Wolfsburg nur fünf Verkäufe einer Gesamtfläche von gut 10.000 m² Markt Agierenden zwar schade, für unse-
von Bürogebäuden sowie Büro- und befinden sich unweit des John-F.-Kennedy- ren vertraulichen Ansatz der Berichter-
Geschäftshäusern mit überwiegender Platzes in attraktiver Okerlage. Die Trans- stattung aber konsequent und unumgäng-
Büronutzung registriert. Das sind genau- aktion unterstreicht die Zugkraft zentraler lich. Hoffen wir auf eine Marktbelebung
so wenig wie im Jahr 2018 und nur noch Lagen für die Immobilieninvestition. für die nächste Ausgabe.
gut die Hälfte der Transaktionen des
Vorjahres. In Summe wurden Immo- Datenschutz und Vertraulichkeit Investmentkonditionen
bilien mit einer Gesamtfläche von rund Das sehr geringe Volumen auf dem Attraktive Renditen in einem begrenzten,
11.000 m² veräußert. Ein Jahr zuvor Investmentmarkt und die Struktur der aber stabilen Markt kennzeichnen den
waren es noch ca. 14.000 m². Alle Trans- Veräußerungen hat auf diese Ausgabe Braunschweiger Büroimmobilienmarkt.
aktionen wurden in den Teilmärkten des Büromarktberichts maßgebliche Aus-
Innenstadt und Stadt Süd realisiert. wirkungen. Unsere oberste Prämisse bei
allen Datenerhebungen und Auswertun-
Das fehlende Angebot macht den Invest- gen ist immer der Datenschutz gewe-
mentmarkt für Büroimmobilien in Braun- sen und so wird es auch weiterhin blei-
schweig weiterhin sehr illiquide, so dass ben. Wir veröffentlichen ausschließlich
er von den allgemeinen Entwicklungen aggregierte Daten, um den Schutz aller Flächenpreise 2020*
am deutschen Immobilienmarkt bisher Betroffenen zu gewährleisten. Lediglich Spanne 780 €/m² - 3.490 €/m²
nicht recht profitieren konnte. bei einer Freigabe durch die Verantwortli- Durchschnitt 1.800 €/m²
chen stellen wir Daten für einzelne
Portfoliotransaktion Objekte vor. Nettoanfangsrendite 2017-2020*
Die vergangenen Jahre waren durch den Spanne 4,5 % - 8,0 %
Verkauf von Einzelobjekten geprägt. Die Da uns keine Freigabe vorliegt, werden Durchschnitt 6,6 %
Veräußerung eines Büroportfolios der wir für das Jahr 2021 weder ein Umsatzvo- * für 2021 sind aus Datenschutzgründen keine Angaben möglichTEAMARBEIT TRIFFT TRADITION –
KNOW-HOW
TEAMARBEIT ISTTRIFFT
UNSERE EXPERTISE.
TRADITION –
KNOW-HOW
Das Zusammenspiel IST UNSERE
verschiedener Dienstleistungsangebote wirdEXPERTISE.
für unsere Kunden immer wichtiger.
Die Appelhagen Consulting GmbH knüpft an die lebenslange Fortbildung (Seminartätigkeiten), die komplexe
Das Zusammenspiel
Beratung verschiedener Dienstleistungsangebote
von Immobilientransaktionen, wird für(Datenschutzbeauftragter)
die Welt der sensiblen Daten unsere Kunden immer wichtiger.
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Die Appelhagen Consulting GmbH
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Dienstleistungsangebot, das mit der zunehmenden Digitalisierung und Komplexität wächst. Unser erfahrenes
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UNSERE LEISTUNGEN
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DATENSCHUTZ SEMINARE IMMOBILIEN MANAGEMENT
BEAUFTRAGTER BERATUNG CONSULTING
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Appelhagen Consulting GmbH Telefon: +49 (531) 886 1797-0 E-Mail: info@appelhagen-consulting.de
Theodor-Heuss-Str. 5a ∙38122 Braunschweig Telefax: +49 (531) 886 1797-99 www.appelhagen-consulting.de
Appelhagen Consulting GmbH Telefon: +49 (531) 886 1797-0 E-Mail: info@appelhagen-consulting.de
Theodor-Heuss-Str. 5a ∙38122 Braunschweig Telefax: +49 (531) 886 1797-99 www.appelhagen-consulting.de12
entwicklung
Tendenzen und Erkenntnisse
Durch unsere seit 2015 fortlaufenden Erhebungen zum Braunschwei- ernden Corona-Pandemie von maßgeblichem Interesse, da die Unsi-
ger Büromarkt sind wir in der Lage, die aktuellen Marktdaten in den cherheiten über deren Auswirkungen auf die zukünftige Entwicklung
Kontext einer siebenjährigen Entwicklung zu stellen und zu analy- erheblich sind. Aus den Analysen der mehrjährigen Daten lassen sich
sieren. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund der weiter andau- nachhaltige Mittelwerte ermitteln und grundlegende Trends ablesen.
Umsatz
40.000 m²
35.000 m²
Trotz der pandemischen Implikationen wurde der Median des
30.000 m²
Flächenumsatzes von rund 30.000 m² auch im Jahr 2021 bestätigt.
25.000 m²
Negative Auswirkungen aus den Diskussionen um den Umfang von
20.000 m²
zukünftig notwendigen Büroflächen lassen sich bisher nicht ableiten.
15.000 m²
Der schwankende und tendenziell rückläufige Eigentümer:innenanteil
10.000 m²
5.000 m²
ist auch auf das begrenzte Angebot an entsprechenden Grundstücks-
0 m²
flächen zurückzuführen. Der Vermietungsumsatz hat sich dagegen
2015 2016
Umsatz - Vermietung
2017 2018 2019
Umsatz - Eigennutzer
2020 2021
leicht auf einen Mittelwert von rund 27.000 m² erhöht.
80.000 m²
80.000 m² Leerstand
70.000 m²
Beim Leerstand hat sich die zur Verfügung stehende Fläche
60.000 m²
im zweiten Jahr in Folge erhöht. Der Trend hat sich aber deut-
50.000 m²
55.000 m²
lich abgeschwächt und das Niveau von 2017 noch nicht erreicht.
40.000 m²
46.000 m²
37.000 m²
40.000 m² Die Leerstandsquote von aktuell 1,8 % liegt weiterhin auf einem
30.000 m²
31.000 m² moderaten Niveau und verschafft den Unternehmen ein wenig
20.000 m²
24.000 m² mehr Bewegungsfreiheit. Die Entwicklung wird unverändert als
10.000 m²
unkritisch eingeschätzt.
0 m²
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
12 €/m²
Mieten
Das Mietniveau hat auch in 2021 seine ansteigende Tendenz fortge-
11 €/m²
setzt. Die allgemeinen Umstände mit u. a. gestiegenen Verbraucher-
10 €/m²
und Baukosten haben das mittlere Mietniveau von 7,60 €/m² auf
9 €/m²
nun 8,70 €/m² gesteigert. Bei den Neuvermietungen wurde die
8 €/m² 10-€/m²-Marke im Mittel fast erreicht, wobei diese Entwicklung auch
7 €/m² auf die beschränkte Verfügbarkeit von adäquaten Flächen zurückzu-
6 €/m² führen ist. Eine rückläufige Entwicklung der Mieten infolge nachlas-
5 €/m²
sender Nachfrage ist dagegen bisher nicht erkennbar.
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
2.200.000 m² Bau & Pipeline
140.000 m²
Bau 2.190.000 m²
Der Gesamtbestand an Büroflächen ist 2021 auf annähernd 2,2 Mio. m²
120.000 m² Pipeline 2.180.000 m²
angewachsen. Der moderate Rückgang bei den Bau- und Pipelineflächen
Bestand 2.170.000 m²
100.000 m²
2.160.000 m²
resultiert im Wesentlichen aus Verzögerungen und Verschiebungen von
80.000 m²
2.150.000 m² Projekten. Das aktuelle Bauvolumen liegt deutlich unter dem Mittelwert
60.000 m² 2.140.000 m² von rund 33.000 m², so dass ein Engpass an neuen Flächen in den kom-
40.000 m²
2.130.000 m²
menden Jahren wahrscheinlich ist. Die leicht rückläufige Pipeline
2.120.000 m²
20.000 m²
2.110.000 m²
befindet sich mit einer Gesamtfläche von 120.000 m² aber immer noch
0 m² 2.100.000 m² auf einem mit den Vorjahren vergleichbaren Niveau und bildet das
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
mittlere Bauvolumen für weniger als ein halbes Jahrzehnt ab.13
NEUE BÜROS
Zwischen Bahnhof und Innenstadt
Bild: WELPvonKLITZING
DAS BAHNHOFSQUARTIER – Verdichtung schafft Potentiale
Das Grundstücksangebot im Braun- Verkehrsflächen war Ausgangspunkt 2023 der notwendige Bebauungsplan
schweiger Stadtgebiet ist endlich. für die Planungen, durch mehrere ausgelegt werden soll, kann eine
Es macht also Sinn zu schauen, wo dort Bürgerveranstaltungen mit zahlreichen Realisierung zeitnah beginnen. Für
noch Potentiale schlummern. Vor dem Anregungen und Diskussionen beglei- Büromieter:innen eröffnet sich damit
Bahnhof, etwas außerhalb der Innen- tet. Ein lebendiges, urbanes Quartier ein völlig neues Angebot, was die
stadt, ist entlang der Kurt-Schuma- der kurzen Wege mit einem vielfäl- dezentralen Lagen und älteren Objekte
cher-Straße einschließlich des Berliner tigen Nutzungsmix an Wohnungen, durchaus unter Druck setzen könnte.
Platzes eine solche Fläche gelegen, Büros, Gastronomie, Handel und Das Bahnhofsquartier ist somit ein
ca. 18 ha groß. Bei der Erstellung des Gewerbe soll entstehen, in dem auch gutes Beispiel dafür, wie mittels
Integrierten Stadtentwicklungskonzep- gemeinschaftliche Nutzungen wie Verdichtung innerhalb des Stadt-
tes (ISEK) wurde dies auch erkannt, z. B. Kindertagesstätte und Bürgerhaus gebietes attraktive Standorte
so dass 2019 ein städtebaulicher Wett- ihren Platz bekommen werden. Ange- entstehen können. Wir sind sicher:
bewerb zur Umgestaltung dieses dacht sind ca. 400 Wohnungen und Braunschweig hat noch mehr davon!
Bereiches durchgeführt wurde. Unter gewerbliche Nutzungen für mehr als
Integration des Bahnhofes mit seinem 1.000 Arbeitsplätze.
denkmalgeschützten Empfangsgebäu-
de soll ein Eingang zur Stadt geschaffen Was bedeutet dies für den Braun- Ottmers
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Foto: Braunschweig Stadtmarketing
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Die Corona-Pandemie tangiert unser Unternehmen neue Möglichkeiten zur soll. Es kann erhebliche Investitionen auslö-
Leben noch immer. Aber es beschleicht Anmietung. Die Entwicklungen in der sen, um die Immobilien auf den Dekarboni-
einen auch das Gefühl der Gewöhnung. Innenstadt brauchen dagegen natürlich sierungspfad zu bringen.
Wenn wir uns die Zahlen des Berichtsjahrs mehr Zeit. Geht es doch um nichts weniger
2021 anschauen, lässt sich jedenfalls als ggf. einen Systemwechsel, der erhebli- Chancen und Risiken
keine Krisenstimmung schlussfolgern. che Diskussionen mit sich bringt. Es sind wohl mehr die wirtschaftlichen
Eine Trendwende sieht irgendwie anders Rahmenbedingungen, die das Marktge-
aus. Also business-as-usual auch in den ESG schehen in 2022 tangieren werden. Sollten
kommenden Jahren? Spielt ESG für den Braunschweiger Büro- die Ökonomen Recht behalten und es
markt eine relevante Rolle? Aktuell sicher setzt sich eine Inflationsspirale aus stei-
Status quo und kurzer Rückblick nicht! Aus den Erfahrungen mit den Nachhal- genden Kosten und Preisen in Gang, dürf-
Das „Homeoffice“, besser gesagt das mobile tigkeitszertifizierungen sind wir auch für die te manches Geschäftsmodell unter Druck
Arbeiten, hatten wir im letzten Jahr mittelbare Zukunft skeptisch, dass die The- geraten. Die resultierenden Inflations-
thematisiert. Wir waren davon ausgegan- men Environmental (E = Umwelt), Social (S = raten werden durch Wertanpassungsklauseln
gen, dass dieser Aspekt keinen signifikan- Sozial) und Governance (G = Unternehmens- zwar vermieterseits früher als erwartet zu
ten Rückgang der Flächennachfrage zur führung) eine maßgebliche Bedeutung für höheren Mieteinnahmen führen, aber für
Folge haben wird. Der stabile Umsatz hat den überwiegenden Teil der Büroimmobilien die Mieter:innen auch zu höheren Kosten.
uns Recht gegeben – zumindest kurzfristig. in Braunschweig bekommen werden. Dieser Wenn sich diese Mieten u. U. zu stark vom
Der leicht angestiegene Leerstand zeigt aus der EU-Taxonomie resultierende Ansatz Markt abkoppeln, werden die mietenden
aber, dass der Markt in Bewegung geraten für nachhaltige Investments hat für unseren Unternehmen zunehmend belastet. Dies
ist. Gerade einige große Unternehmen Markt eine untergeordnete Relevanz, da uns könnte im Kontext mit den neuen Arbeits-
haben im vergangenen Jahr erhebliche schlicht die institutionellen Investoren modellen viele zum Überdenken des
Büroflächen im Stadtgebiet abgemietet, fehlen. Ein nicht zu unterschätzender Aspekt eigenen Flächenverbrauchs motivieren.
da die Umstände sie zu neuen Standort- ist aber der Green Deal der EU, welcher u. a. Dies aber nicht nur in der Quantität,
strategien motiviert haben. Das bietet den Energieverbrauch von Immobilien inner- sondern auch in der Qualität. Die Dynamik
vielen kleineren, oftmals expansiven halb der nächsten Jahre signifikant reduzieren am Markt würde sich beschleunigen.15
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