Bebauungsplan Karls Erlebnis-Dorf Döbeln | Mittelsachsen
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Bebauungsplan Karls Erlebnis-Dorf Döbeln | Mittelsachsen Große Kreisstadt Döbeln Begründung Vorentwurf Erstellt L. Salm M.A. M. Spatz M.Sc. E. Toussaint M.Sc Dipl.-Geogr. L. Adrian geprüft und freigegeben E. Toussaint M.Sc. Stand 00 | 2021 Projektnummer 20069 Datum 05/2021 ICL Ingenieur Consult GmbH Diezmannstraße 5 D-04207 Leipzig T +49 341 41541–0 F +49 341 41541–11 E office@icl-ing.com W www.icl-ing.com
Bebauungsplan Karls Erlebnis-Dorf Begründung
Döbeln | Mittelsachsen Vorentwurf
Inhaltsverzeichnis
I EINLEITUNG 6
1 Veranlassung 6
2 Lage und Größe des Plangebietes 7
3 Planungsanlass und Planerfordernis 9
3.1 Planungsanlass und Ausgangslage 9
3.2 Unternehmenskonzept 9
3.3 Planerfordernis 10
4 Ziele und Zwecke der Planung 11
5 Verfahren 13
II GRUNDLAGEN DER PLANUNG 15
6 Planungsrechtliche und übergeordnete Grundlagen 15
6.1 Landesentwicklungsplan (LEP) 15
6.2 Regionalplan Westsachsen (RPL WS / Regionalplan Region Chemnitz) 18
Regionalplan Westsachsen 2008 18
Gesamtfortschreibung seit 2017 20
6.3 Flächennutzungsplan der Großen Kreisstadt Döbeln 21
6.4 Einzelhandelskonzept der Stadt Döbeln 23
6.5 Gutachterliche Stellungnahme zur betriebl. Atypik des Planvorhabens 24
6.6 Auswirkungsanalyse zum Vorhaben Karls Erlebnis-Dorf 26
7 Bestandsbeschreibung des Plangebietes 29
7.1 Ortsbeschreibung, Nutzung und Topographie 29
7.2 Angrenzende Nutzungen 30
7.3 Technische Infrastruktur 30
Verkehrserschließung 30
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) | Geh- und Radwegenetz 30
Medientechnische Erschließung 31
7.4 Altlasten und Baugrund 32
7.5 Trinkwasserschutzgebiet Zone III 33
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7.6 Denkmalschutz 34
7.7 Immissionsschutz 34
8 Umweltbericht 36
8.1 Einleitung 36
Ziele und Inhalt des Planes (Kurzdarstellung) 37
8.2 Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen
erheblichen Umweltauswirkungen der Planung 42
Tiere 42
Pflanzen und Biodiversität 46
Fläche 47
Boden 48
Klima und Luft 54
Landschaft 55
Menschen inkl. deren Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt 56
Kulturelles Erbe und sonstige Sachgüter 59
8.3 Wechselwirkungen zwischen den oben genannten Belangen 59
8.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 60
8.5 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen sowie der
Kompensationsmaßnahmen 60
8.6 Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich 61
8.7 Zusammenfassung 65
9 Planinhalte 68
9.1 Betriebskonzept, Nutzungsart und innere Gliederung 68
9.2 Verkehrliche Erschließung 70
Äußere Erschließung 70
Innere Erschließung und Stellplatzkonzept 72
9.3 Ver- und Entsorgung 74
Trinkwasserversorgung 74
Löschwasserversorgung 74
Schmutzwasserentsorgung 75
Regenwasserentsorgung 75
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Gasversorgung 76
Elektroenergieversorgung 76
Telekommunikation 76
9.4 Immissionsschutz 77
9.5 Grünordnerisches Konzept 78
III INHALTE DES BEBAUUNGSPLANS 81
10 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 81
11 Gliederung des Plangebietes 81
12 Planungsrechtliche Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 BauGB] 81
12.1 Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 82
12.1 Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 85
12.1 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB] 86
12.1 Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 86
12.1 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 17 BauGB] 87
12.2 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 87
Flächen für Grünmaßnahmen 87
Weitere Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB 88
12.3 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1
Nr. 24 BauGB] 88
12.4 Maßnahmen und Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB] 89
13 Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 SächsBO] 90
13.1 Einfriedungen 90
13.2 Werbeanlagen 90
14 Nachrichtliche Übernahmen [§ 9 Abs. 6 BauGB] 90
14.1 Öffentliche Straßenverkehrsfläche 90
14.2 Trinkwasserschutzgebiet Zone III 90
15 Hinweise 90
16 Flächenbilanz 91
Quellenverzeichnis 92
Anhang I: Pflanzempfehlungen - Pflanzenauswahllisten 93
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Anlagenverzeichnis
Anlage 1: Grünordnungsplan (GOP) zum Vorentwurf des Bebauungsplans Karls Erlebnis-Dorf Dö-
beln / Mittelsachsen
Anlage 2: Bestandsplan zum Grünordnungsplan zum Vorentwurf des Bebauungsplans Karls Erleb-
nis-Dorf Döbeln / Mittelsachsen
Anlage 3: Zwischenbericht zum Vorentwurf des Bebauungsplans des Artenschutzrechtlichen Fach-
beitrags (AFB)
Anlage 4: Erschließungs- und Niederschlagswasserkonzept zum Bebauungsplan Karls Erlebnis-Dorf
Döbeln / Mittelsachsen
Anlage 5: Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplan Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mittelsachsen
Anlage 6: Stellplatzkonzept zum Bebauungsplan Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mittelsachsen
Anlage 7: Schallimmissionsprognose zum Bebauungsplan Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mittelsach-
sen
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I EINLEITUNG
1 Veranlassung
Mit der vorliegenden Begründung zum Vorentwurf des Planungsvorhabens Bebauungsplan (BPL)
„Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mittelsachsen“ soll die planungsrechtliche Sicherung einer kulturell
und touristisch geprägten Freizeiteinrichtung in Form eines Erlebnis-Dorfes mit Manufakturen-
markt, Handel, Gastronomie, Freizeitangeboten für Familien, Beherbergung und ergänzenden Ein-
richtungen sowie deren Erweiterungsmöglichkeiten geschaffen werden.
Die Karls Tourismus GmbH beabsichtigt, den Bereich als ländlich orientierten Freizeitpark auszu-
bauen und somit städtebaulich als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Kultur, Frei-
zeit, Beherbergung, Gastronomie, Manufakturproduktion und Verkauf – „Karls Erlebnis-Dorf“ nach
§ 11 Abs. 2 BauNVO zu entwickeln. Damit ist eine bauliche und funktionale Entwicklung des Stan-
dortes unter Beachtung aller umweltrelevanten Sachverhalte zu ermöglichen.
Abb. 1: Übersichtskarte, maßstabslos ©OpenStreetMap-Mitwirkende ©ICL
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2 Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet des Bebauungsplanes befindet sich im Norden der Stadt Döbeln, in der Gemarkung
Gärtitz, ca. 700 m nördlich vom Döbelner Ortsteil Gärtitz entfernt. Das Stadtzentrum Döbeln liegt
südlich in einer Entfernung von etwa 4 Kilometern.
Das Plangebiet weist eine Größe von ca. 17 Hektar (ha) auf und befindet sich unmittelbar südlich
der Bundesautobahn (BAB) A 14. Das Umfeld des Plangebietes ist durch gewerbliche und landwirt-
schaftlich genutzte Flächen sowie im Norden durch kleinere Ortsteile der Gemeinde Großweitz-
schen (u. a. Gadewitz und Niederanschütz) geprägt. Im Osten wird das Plangebiet von der Bahn-
strecke Berlin – Döbeln – Chemnitz begrenzt.
Das Areal soll als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Kultur, Freizeit, Beherbergung,
Gastronomie, Manufakturproduktion und Verkauf – „Karls Erlebnis-Dorf“ nach § 11 Abs. 2 BauNVO
festgesetzt und entwickelt werden. Die für das Erlebnis-Dorf vorgesehenen Stellplatzflächen wer-
den als Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Parken und Erschließung“ ausge-
wiesen. Die Erschließung des Plangebietes soll über den bestehenden Knotenpunkt an der Bun-
destraße 169 (die das Plangebiet im Westen begrenzt) der Südrampe der BAB 14 erfolgen.
Das Plangebiet wird umgrenzt
» Im Norden: Durch die BAB 14 und die Ortsteile Gadewitz und Niederanschütz der Ge-
meinde Großweitzschen
» Im Osten: Durch die Bahnstrecke Berlin – Döbeln – Chemnitz, den Gärtitzer Bach sowie
seinen Retentionsräumen, Wald nach Sächsischem Waldgesetz, ein gesetzlich geschütztes
Biotop (Streuobstwiese) sowie landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche
» Im Süden: Durch landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche, den Ortsteil Gärtitz der Stadt Dö-
beln, lockere Gehölzstrukturen, den Gärtitzer Bach sowie seinen Retentionsräumen
» Im Westen: Durch die Bundesstraße 169 und den Gewerbepark Mockritz der Nachbarge-
meinde Großweitzschen
Die Höhe des Areals beträgt im Nordwesten, von der BAB 14 ausgehend ca. 200 m ü. NHN und fällt
nach Südosten (außerhalb des Geltungsbereiches) auf ca. 185 m ü. NHN ab. Die Topografie des
Geländes ist somit primär gekennzeichnet von einem Geländegefälle von Nordwest nach Südost.
Das Plangebiet liegt weiterhin vollständig im Trinkwasserschutzgebiet der Zone III der „Wasserfas-
sungen Klitzschbach und Gärtitz“ gemäß § 46 SächsWG.
Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Übersichtskarte (siehe Abb. 2) zu ersehen. Der
genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches kann aus der Planzeichnung (Teil A)
entnommen werden. Er umfasst alle erforderlichen Flächen, die einer planungsrechtlichen Regelung
im Zusammenhang mit der Entwicklung einer Sondergebietsfläche mit der Zweckbestimmung Kul-
tur, Freizeit, Beherbergung, Gastronomie, Manufakturproduktion und Verkauf – „Karls Erlebnis-
Dorf“ bedürfen.
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Folgende Flurstücke der Gemarkung Gärtitz sind (tlw.) betroffen:
Flurstück 244/1; 244/2; Teilfläche der Flurstücke 238/1 und 238/3
Abb. 2 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ©Vermessung Forberger ©ICL
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3 Planungsanlass und Planerfordernis
3.1 Planungsanlass und Ausgangslage
Der Planungsraum befindet sich im Außenbereich der Stadt Döbeln in einem Gebiet, für das bereits
im Jahr 1992 ein Beschluss für die Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst wurde. Danach war
gemeinsam mit der Nachbargemeinde Mockritz (heute der Gemeinde Großweitzschen zugehörig)
ein Bebauungsplan für ein Gewerbegebiet geplant, welches sich in die Teilpläne A und B gliederte.
Der B-Planbereich für Mockritz Teil A „Gewerbe- und Industriegebiet Mockritz“ wurde bis zur
Rechtskraft geführt (heute auch noch bestehend), für den Teil B „Gewerbe- und Industriegebiet
Döbeln“ wurde am 24.08.1995 mit Stand Vorentwurf die Bearbeitung ausgesetzt.
Dieser Bebauungsplan wurde im Planungsverfahren im Jahr 2007 aufgegriffen und für den kleine-
ren Teilbereich Nord fortgeschrieben. Die Stadt Döbeln fasste daher am 12.07.2007 einen Grund-
satzbeschluss zur Wiederaufnahme des Bebauungsplanverfahrens, wobei der BPL unter der Nr.
5.1/07 „Gewerbegebiet an der A 14 – Anschlussstelle Döbeln-Nord“ geführt wurde.
Mit der Fortschreibung des BPL sollte Planungsrecht für die Errichtung eines Musterhausparks in
Massivbauweise auf der ca. 19 ha großen nördlichen Teilfläche für den Investor geschaffen werden.
Im geplanten Musterhauspark waren im Endausbaustadium 15 Massivhäuser geplant. Im Zuge des-
sen sollten zwei Werbeanlagen zur A 14 orientiert werden, um die Außenwirkung bzw. die Auffind-
barkeit des Musterparks signifikant zu erhöhen. Der südliche Teil des Plangebiets sollte zum Zwecke
der Ansiedlung von Gewerbe unter Ausschluss von Einzelhandel an Dritte vermarktet werden.
Der vorhandene Knotenpunkt B 169/A 14-Südrampe, welcher zur Erschließung des Muster-
hausparks erweitert werden sollte, wurde auf der Grundlage der Planfeststellung vom 16.10.2007
ausgebaut. Der Bebauungsplan wurde im Jahr 2008 bis zur Satzungsfassung gebracht, jedoch von
der Stadt Döbeln bis heute nicht beschlossen, nachdem der seinerzeitige Investor infolge der Fi-
nanzkrise 2008 von seinem Vorhaben Abstand genommen hatte.
Im Oktober 2020 erwarb Herr Robert Dahl, zugleich Gesellschafter der Karls Tourismus GmbH und
der Karls Markt OHG sowie Inhaber des Landwirtschaftsbetriebes Karls Erdbeerhof einen Großteil
(ca. 17 ha) des oben beschriebenen Plangebietes des BPL von 2007 in Döbeln / Mittelsachsen un-
mittelbar an der A 14 zwischen Leipzig und Dresden, um dort in den kommenden zwei Jahren ein
Erlebnis-Dorf zu errichten.
Die damals geplanten Gewerbeflächen für den Musterhauspark werden nun mit dem hier vorlie-
genden Bebauungsplan als Sondergebietsfläche neu geplant, was im Vergleich zu 2007 auch einen
hinsichtlich der Größe modifizierten Geltungsbereich beinhaltet.
3.2 Unternehmenskonzept
Die Unternehmensgruppe Karls besteht aus dem Landwirtschaftsbetrieb Karls Erdbeerhof, der Karls
Markt OHG und der Karls Tourismus GmbH. Neben dem Anbau und der Direktvermarktung von
Erdbeeren in einem der größten Erdbeeranbaubetriebe Deutschlands betreibt die Karls Tourismus
GmbH seit Mitte der 1990er Jahre inzwischen fünf Erlebnisdörfer, die sich in Warnsdorf bei Lübeck,
Rövershagen bei Rostock, Zirkow auf Rügen, Koserow auf Usedom und Elstal bei Berlin befinden.
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Aufgrund der gestiegenen Nachfrage werden zudem mehrere der bestehenden Freizeitparks er-
weitert, wie derzeit etwa das Karls Erlebnis-Dorf in Elstal, das zu einem Freizeitpark und Ferienresort
mit zahlreichen Freizeitattraktionen, Manufakturen und weiteren Verkaufsflächen ausgebaut wird.
Dieser Entwicklung folgend ist nun die Errichtung eines ländlich orientierten Freizeitparks in Döbeln
/ Mittelsachsen beabsichtigt.
Das Konzept der Karls Erlebnis-Dörfer besteht aus fünf sich gegenseitig bedingenden Säulen von
ländlich geprägten Freizeitattraktionen für Familien und insbesondere Kinder. Diese sind Handel
mit themenbezogenen Waren, Schaumanufakturen mit Edutainmentcharakter nebst Verkauf der
dort produzierten Waren, Gastronomie, Erlebnis und Beherbergung. Die Besonderheit des Aufent-
haltes in einem Freizeitpark Karls Erlebnis-Dorf besteht darin, dass alle fünf Bereiche erlebnisorien-
tiert und mit einem hohem Edutainmentanteil, d.h. einer spielerisch-leichten Wissensvermittlung,
ausgerichtet sind und der Besuch bzw. Aufenthalt in einem Erlebnis-Dorf zu einem Gesamterlebnis
wird. Dabei ist keine der einzelnen Säulen wegzudenken. In sämtlichen Erlebnisdörfern ist der Ein-
tritt frei. Darüber hinaus ist die Freizeiteinrichtung ganzjährig auch an Sonn- und Feiertagen geöff-
net.
Neben Manufakturen, gastronomischen Einrichtungen und zahlreichen ländlich geprägten Freizeit-
parkaktivitäten im Innen- und Außenbereich für Kinder und Familien, wie etwa einer Erdbeer-Rau-
penbahn, dem fliegenden Kuhstall, einer nostalgischen Feldbahn, der Traktorbahn, dem Tobeland
u.v.a.m. sind für die Veräußerung themenbezogener Waren maximal 2.500 m² Verkaufsfläche und
ca. 200 Betten zur Beherbergung von Gästen bei ganzjährig durchgängiger Öffnung, auch der Ver-
kaufsstellen an Sonn- und Feiertagen, geplant.
3.3 Planerfordernis
Soweit es für eine städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, haben die Gemeinden
Bauleitpläne aufzustellen, die die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken vorbereiten
und leiten. Dies schließt eine gesicherte Entwicklung neuer Nutzungen, wie hier die Entwicklung
eines Freizeitparkes mit ein. Die Gemeinde unterstützt somit die wirtschaftliche Entwicklung von
neuen Unternehmen am Standort Döbeln und will Möglichkeiten zur baulichen Nutzung in Form
eines Sondergebietes schaffen.
Konkreter Planungsanlass ist die unternehmerische Entscheidung der Karls Tourismus GmbH, den
Standort Döbeln als einen ländlich orientierten Freizeitpark zu entwickeln. Das Vorhaben trägt da-
mit zu einer langfristigen Sicherung und Stärkung des Tourismusstandortes bei und stellt darüber
hinaus einen wesentlichen Faktor der zukünftigen Wirtschafts- und Arbeitsplatzentwicklung in Stadt
und Region dar.
Der Bebauungsplan muss grundsätzlich alle Konflikte lösen, die er auslöst. Insofern ist die Konflikt-
lage im Rahmen des Bauleitplanverfahrens zu ermitteln, zu qualifizieren und durch geeignete Maß-
nahmen zu überwinden oder möglichst zu minimieren. Im Ergebnis sind entsprechende planungs-
rechtliche Regelungen zu treffen, um ein Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen und Interes-
sen zu ermöglichen und rechtlich zu sichern. Die Bauleitplanung hat dabei stets eine nachhaltige
städtebauliche Entwicklung zu verfolgen, die die unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnisse,
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bezogen auf den Standort und in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen und konkre-
ten Entwicklungsabsichten, miteinander in Einklang bringt.
Die Entwicklung eines ländlich orientierten Freizeitparkes ruft in Verbindung mit den angrenzenden,
vorhandenen Nutzungen planungsrechtliche Fragen auf. Hier sind vor allem die verkehrlichen Be-
lange aufgrund der Nähe zur Bundesautobahn A 14 einschließlich der Auf- bzw. Abfahrten und
demzufolge die verkehrstechnischen Herausforderungen für den bereits bestehenden Knotenpunkt
westlich des Plangebietes zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind die Umweltbelange und damit
einhergehenden Restriktionen östlich und südöstlich des Geltungsbereiches sowie die unmittelbare
Lage in der Trinkwasserschutzzone III nach SächsWG zu beachten.
Das Planungserfordernis besteht, da die betreffenden Flächen, derzeitig in landwirtschaftlicher Nut-
zung, im unbeplanten Außenbereich gemäß § 35 BauGB liegen und planungsrechtlich bisher nicht
geregelt sind. Durch die Ausweisung als Sonstiges Sondergebiet können die landwirtschaftlichen
Flächen nun als Bauflächen für das Erlebnis-Dorf genutzt werden. Eine planerische Ersteinschätzung
der Erfordernisse am Standort liegt darüber hinaus durch die Planung aus dem Jahr 1995 bzw. 2007
vor.
Daher wurde in der Stadtratssitzung am 22.04.2021 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungs-
plan „Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mittelsachsen“ gefasst. Die Neuaufstellung des Bebauungsplanes
ist erforderlich, um die gesetzten Ziele, für die dauerhafte Nutzung, planungsrechtlich zu sichern
und in die umgebenden Nutzungen einzufügen. Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungspla-
nes Nr. 5.1/07 „Gewerbegebiet an der A14 - Anschlussstelle Döbeln-Nord“ (Beschluss Nr.
255/28/2008 vom 08.05.2008) wurde aufgehoben.
Des Weiteren zeichnet sich ein Eingriff in die momentane Verkehrsführung ab, da der dreiarmige
Verkehrsknoten zur Erschließung des Gebietes zu einem vierarmigen Knoten ausgebaut werden
soll. Der konkrete Anpassungsbedarf wird gutachterlich geprüft und in Kapitel 9.2 ausführlich be-
schrieben. Das weitere Vorgehen einschließlich des zu auszuwählenden Baurechtsverfahrens wird
in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden im Rahmen der Entwurfsbearbeitung geprüft.
4 Ziele und Zwecke der Planung
Ziel und Aufgabe der Planung ist es, einen qualifizierten Bebauungsplan gemäß § 30 BauGB aufzu-
stellen, der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, dem Maß der baulichen Nutzung, den
überbaubaren Grundstücksflächen, der Anbindung an die öffentlichen Verkehrsflächen und Fest-
setzungen zur Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft sowie zum Schutz gegen schäd-
liche Umwelteinwirkungen trifft. Dabei soll die Festsetzungsdichte sowohl dem Grundsatz der pla-
nerischen Konfliktbewältigung als auch dem Grundsatz der planerischen Zurückhaltung folgen. Mit
der Aufstellung des Bebauungsplans sollen, unter Beachtung der im Umfeld des Plangebietes vor-
handenen Rahmen- und Randbedingungen, vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden:
» Schaffung von Baurecht zur Ermöglichung der Ansiedlung eines ländlich orientierten Frei-
zeitparkes als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Kultur, Freizeit, Beherber-
gung, Gastronomie, Manufakturproduktion und Verkauf – „Karls Erlebnis-Dorf“
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» Entwicklung einer derzeitigen Ackerfläche zu einem hochwertigen Kultur- und Freizeit-
standort. Dies geschieht in unmittelbarer Nachbarschaft zu den vorhandenen Siedlungsbe-
reichen, hier dem Ortsteil Gärtitz der Stadt Döbeln und dem Gewerbegebiet Mockritz der
Gemeinde Großweitzschen
» Sicherung der verkehrs- und medientechnischen Erschließung des Baugebietes
» Bündelung des Besucherverkehrs im nordwestlichen Bereich des Planungsgebietes durch
ein ausreichendes Angebot an Parkmöglichkeiten und Busstellflächen sowie
» Schaffung von umweltfreundlichen Alternativen wie Busshuttle, Radwegeanbindung, An-
bindung an den Stadtverkehr Döbeln sowie Verknüpfungen mit dem SPNV am Hauptbahn-
hof Döbeln
» Ausschluss von Konflikten in Bezug auf das festgesetzte Trinkwasserschutzgebiet Zone III
nach SächsWG der „Wasserfassungen Klitzschbach und Gärtitz“
» Berücksichtigung der ökologischen, umwelt-, natur- und artenschutzfachlichen Belange,
damit gegenüber nicht erwünschten, negativen Auswirkungen Vorsorge getragen werden
kann und zur Absicherung der Umweltverträglichkeit des Projektes
» Gliederung und Einfassung sowie Schaffung von Pufferbereichen, insbesondere zum östlich
gelegenen Gärtitzer Bach durch Grünbereiche
» Berücksichtigung der Eingriffsregelung durch Ausweisung von erforderlichen Ausgleichs-
und Ersatzmaßnahmen innerhalb des Plangebiets sowie Einstellung von Kompensations-
maßnahmen außerhalb des Plangebietes über Ökokonten
» Wahrung des Abstandes zur Bundesautobahn gemäß § 9 des Bundesfernstraßengesetzes
sowie § 20 des Sächsischen Straßengesetzes
Im Ergebnis soll die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit für das geplante Vorhaben (länd-
lich orientierter Freizeitpark mit Beherbergung) unter Gewährleistung eines verträglichen Nebenei-
nanders mit den angrenzenden Nutzungen erreicht werden.
Mit den geplanten Festsetzungen des B-Plans wird eine effiziente Flächennutzung angestrebt, um
den Eingriff in den Naturhaushalt mit seinen nachteiligen Folgewirkungen so gering wie möglich
zu halten. Die Inanspruchnahme von landwirtschaftlicher Nutzfläche, ist grundsätzlich möglich, da
die betroffenen Flächen aufgrund einer Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Döbeln
(rechtswirksam seit 15.11.2001) als Gewerbeflächen dargestellt und somit planungsrechtlich aus der
Landwirtschaft ausgeschieden sind. Mit der Ausweisung als gewerbliche Bauflächen im FNP wurde
bereits eine Abwägung der in der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belange vorgenommen.
Gleichzeitig sollen die Flächen im Rahmen der Planungsziele möglichst umweltfreundlich gestaltet
werden.
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5 Verfahren
Absicht der Planung ist es, einen vorzeitigen Bebauungsplan mit Umweltprüfung aufzustellen. Der
Bebauungsplan soll im Regelverfahren – mit frühzeitigen Beteiligungen (§§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB)
und formaler Öffentlichkeits- und TöB-Beteiligung (§§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB) erstellt werden. Dabei
ist der Bebauungsplan nicht aus dem rechtswirksamen FNP zu entwickeln. Demnach wird von der
Öffnungsklausel nach § 8 Abs. 4 Satz 2 BauGB Gebrauch gemacht, die erlaubt, dass Bebauungspläne
vor der Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplanes als vorzeitiger Bebauungsplan auf-
gestellt werden können. Der Flächennutzungsplan wird zu einem späteren Zeitpunkt fortgeschrie-
ben. Mehr dazu im Kapitel 6.3.
Vorabstimmung
Im Vorfeld des Planverfahrens wurden folgende Träger öffentlicher Belange schriftlich beteiligt bzw.
in persönlichen Gesprächen informiert.
» Abstimmung mit dem Landratsamt Mittelsachsen:
→ Auftaktbesprechung
→ Anschreiben an den Landrat
→ Abstimmung zu den Kartier-Erfordernissen mit der Unteren Naturschutzbehörde
→ Schriftliche Stellungnahmen der unteren Wasserbehörde
» Abstimmungsgespräch mit der Landesdirektion Sachsen in Bezug zur Raumbedeutsamkeit
und Zentren-Verträglichkeit des Vorhabens und Eingang schriftlicher Stellungnahmen
» Abstimmungsgespräch mit dem Landesamt für Straßenbau und Verkehr in Bezug auf das
erschließungsbezogene baurechtliche Zulassungsverfahren und Eingang schriftlicher Stel-
lungnahmen
» Anschreiben an das Fernstraßen-Bundesamt
» Anschreiben an die Autobahn GmbH des Bundes
Scoping
Am 20.04.2021 fand ein Erörterungstermin mit Vertretern der Fachreferate des Landratsamtes am
statt. Dabei wurde der aktuelle Planungsstand zum Vorhaben vorgestellt und durch die anwesen-
den Fachbehörden mit Hinweisen und Anregungen ergänzt [1]. Die Scoping-Vorlage wurde im Vor-
feld an das Landratsamt zur Weitergabe an alle relevanten Referate überreicht, sodass diese früh-
zeitig Stellungnahmen abgeben konnten.
Aufstellungsbeschluss
Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan mit der Bezeichnung „Karls Erlebnis-Dorf Döbeln
/ Mittelsachsen“ wurde gem. § 2 Abs. 1 BauGB durch den Stadtrat der Stadt Döbeln in seiner öf-
fentlichen Sitzung am 22.04.2021 gefasst [2]. Die gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB vorgeschriebene
ortsübliche Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt der Stadt Döbeln am 28.04.2021.
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Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes
Da das Plangebiet planungsrechtlich dem Außenbereich gem. § 35 BauGB zuzuordnen ist, erfolgt
die Berücksichtigung der Umweltbelange in Form einer Umweltprüfung und Darlegung eines inte-
grierten Umweltberichtes. Zur Ermittlung der Ausgleichserfordernisse des zu erwartenden Eingriffes
nach § 14 Abs.1 BNatSchG und § 9 SächsNatSchG wird eine ökologische Eingriffs- und Ausgleichs-
bilanzierung auf der Basis des neuen Modells der Sächsischen Handlungsempfehlung (Stand 2017)
durchgeführt. Auf dieser Grundlage werden entsprechende Kompensationsmaßnahmen, voraus-
sichtlich vorrangig auf externen Flächen, umgesetzt bzw. über den Zugriff auf Ökokonten gesichert.
Der Umweltbericht bildet gemäß § 2a BauGB einen gesonderten Teil der Begründung zum Bebau-
ungsplan und ist ausgehend von der Anlage 1 zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB auszuarbeiten. Dabei
werden die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima, Landschaft, biologische
Vielfalt, Menschen (insbesondere die menschliche Gesundheit) und kulturelles Erbe und sonstige
Sachgüter sowie die Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Schutzgütern betrachtet. Der
Umweltbericht stellt somit eine wesentliche Grundlage für die Berücksichtigung der umweltschüt-
zenden Belange in der Abwägung entsprechend § 1a BauGB dar.
Gesetzliche Grundlagen
• Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. Teil I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728) m.W.v.
14.08.2020 bzw. 01.11.2020)
• Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.01.1990 (BGBl. Teil I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. Teil I
S. 1057) m.W.v. 13.05.2017
• Die Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. Teil I S.
58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. Teil I S. 1057)
m.W.v. 13.05.2017
• Das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542),
in Kraft getreten am 01.03.2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.03.2020 (BGBl. I S.
440) m.W.v. 13.03.2020
• Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) in der Fassung vom 06.06.2013 (SächsGVBl.
S. 451), zuletzt geändert durch Gesetz vom 9.02.2021 (SächsGVBl. S. 243) m.W.v. 01.03.2021
• Die Sächsische Bauordnung (SächsBO) in der Fassung vom 11.05.2016 (SächsGVBl. S.186),
zuletzt durch Gesetz vom 11.12.2018 (SächsGVBl. S. 706) m.W.v. 21.12.2018
• Die Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen (SächsGemO) in der Fassung vom
09.03.2018, zuletzt geändert durch Gesetz vom 16.12.2020 (SächsGVBI. S. 722) m.W.v.
30.12.2020.
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II GRUNDLAGEN DER PLANUNG
6 Planungsrechtliche und übergeordnete Grundlagen
6.1 Landesentwicklungsplan (LEP)
Für Bauleitplanverfahren besteht eine Anpassungspflicht an die Ziele der Raumordnung und Lan-
desplanung. Der Landesentwicklungsplan (LEP) 2013 [3] enthält dabei die landesweit bedeutsamen
Festlegungen als Ziele (verbindliche Vorgaben) und Grundsätze (allgemeine Aussagen zur Entwick-
lung, Ordnung und Sicherung des Raumes) zur Raumordnung. Am 31.08.2013 ist der novellierte
Landesentwicklungsplan Sachsen in Kraft getreten.
Danach ist die Große Kreisstadt Döbeln als Mittelzentrum ausgewiesen (Z 1.3.7). Die überregiona-
len Verbindungsachsen Leipzig-Dresden und Chemnitz-Riesa (Berlin) verlaufen in unmittelbarer
Nähe des Standortes.
Für das Plangebiet sind folgende Grundsätze (G) und Ziele (Z) relevant und werden mit Begründung
wie folgt beachtet:
Kap. 2.2 Siedlungsentwicklung
Z 2.2.1.4 „Die Festsetzung neuer Baugebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
ist nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn innerhalb dieser Ortsteile nicht ausreichend Flächen in ge-
eigneter Form zur Verfügung stehen. Solche neuen Baugebiete sollen in städtebaulicher Anbindung
an vorhandene im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgesetzt werden.“
Begründung: Durch die Ansiedlung des Unternehmens an vorliegendem Standort wird das Land-
schaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigt. So befindet sich das Plangebiet an einem vielbefahrenen
Verkehrsknotenpunkt der Autobahn A 14 und grenzt im Westen unmittelbar an den Gewerbepark
Mockritz, der sich durch eine Konzentration gewerblicher Ansiedelungen (z.B. Fast-Food Restaurant,
einem Autohof und Logistikunternehmen) auszeichnet. Beide Flächen sollten zudem bereits in den
1990er Jahren als Gewerbeflächen realisiert werden, wobei jedoch nur das Teilgebiet Mockritz, wie
bereits in Kap. 3.1 erwähnt, entwickelt wurde. Da im Jahr 2007 ein kleiner nördlicher Teil der Flächen
erneut aufgegriffen und als Gewerbegebiet bis zur Satzungsfassung geführt, jedoch nicht beschlos-
sen wurde, handelt es in diesem Fall vorrangig um eine Umnutzung von bereits verplanten Flächen
und damit um kein grundlegend neues Baugebiet. Zudem wurden die Flächen im Regionalplan
Westsachsen bereits aus der Raumnutzungskarte ausgespart, sodass keine Restriktionen im Sinne
einer Nutzungskonkurrenz entgegenstehen. Im Gemeindegebiet existieren weiterhin keine entspre-
chenden Flächen über 15 ha im unbeplanten Innenbereich. Der Nachweis wird somit erbracht.
Das Unternehmen siedelt sich häufig auch außerhalb der Ortschaften in der Nähe von Gewerbeflä-
chen oder Ortseilen an und kann als Faktor für die Handels- und Wirtschaftsstärkung der Stadt
Döbeln nützlich sein.
Eine Anbindung an den ÖPNV und die Erschließung des Gebietes mit einem Geh- und Radweg ist
seitens des Unternehmens gewünscht und wird im Zuge der Planung in Abstimmung mit den Pro-
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jektbeteiligten berücksichtigt und eingeplant. Möglichkeiten zur Anbindung des SPNV (Schienen-
personennahverkehr) können, aufgrund der Lage unmittelbar an den Bahngleisen östlich des Plan-
gebietes, ebenfalls mit in Betracht gezogen werden. Die Wirtschaftlichkeit der Infrastruktureinrich-
tungen wird mittels einer ÖPNV/SPNV-Anbindung erhöht und entspricht somit Z 2.2.1.4.
Kap. 2.3 Wirtschaftsentwicklung
Kap. 2.3.2 Handel
Konzentrations- bzw. Zentralitätsgebot Z 2.3.2.1 „Die Ansiedlung […] von […] großflächigen Ein-
zelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den Verkauf
an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnenden großflächigen Ein-
zelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober- und Mittelzentren zulässig.“
Integrationsgebot Z 2.3.2.3 „Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Ver-
kaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung
oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich inte-
grierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen
sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig.“
Kongruenzgebot Z 2.3.2.4 „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflä-
chigen Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungs-
bereich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet.“
Beeinträchtigungsverbot Z 2.3.2.5 „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von
großflächigen Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folge-
wirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszent-
rums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen
Orte substanziell beeinträchtigen.“
G 2.3.2.6 „Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende
Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden.“
Begründung: Da es sich bei der Stadt Döbeln um ein Mittelzentrum handelt, ist die Ansiedlung des
Unternehmens grundsätzlich zulässig und entspricht somit Z 2.3.2.1 des LEP. Die Verknüpfung zwi-
schen der Ansiedlung des ländlich orientierten Freizeitparks und dem Zentralen-Orte-System zur
besseren Partizipation der Gemeinde, wird beabsichtigt. Der Bedarf der zumutbaren Entfernung,
auch für die nicht motorisierte Bevölkerung, wird durch den Ausbau des ÖPNV und gegebenenfalls
SPNV sichergestellt.
Da es sich bei der Ansiedlung um einen ländlich orientierten Freizeitpark mit Manufakturen handelt,
kann nicht von innenstadtrelevanten oder nicht-innenstadtrelevanten großflächigen Einzelhandels-
einrichtungen ausgegangen werden. Das Unternehmen übernimmt in diesem Fall keine Versor-
gungsfunktion, sondern dient vorrangig der Freizeitbeschäftigung. Da das Sortiment bzw. Produkte
der Karls Tourismus GmbH zudem überwiegend aus den eigenen vor Ort hergestellten Betrieben
mit Manufakturcharakter stammt und der Hauptschwerpunkt des Unternehmens auf dem einer
touristischen Freizeiteinrichtung mit einem im Verhältnis geringen Anteil an Verkaufsflächen liegt,
entspricht der Bebauungsplan somit auch Z. 2.3.2.3 (Integrationsgebot). Folglich wird weder durch
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die Lage noch durch die Größe des Vorhabens das zentralörtliche Versorgungssystem beeinträch-
tigt (Z 2.3.2.4 Kongruenzgebot und Z 2.3.2.5 Beeinträchtigungsverbot). In Kap. 6.5 wird hierauf er-
neut gesondert eingegangen.
Eine Anbindung an den ÖPNV ist seitens des Unternehmens gewünscht und wird im Zuge der Pla-
nung berücksichtigt und eingeplant. Darüber hinausgehende Infrastruktur- bzw. Mobilitätsange-
bote werden am tatsächlich anfallenden Bedarf ausgerichtet. Der Bebauungsplan entspricht somit
auch dem Grundsatz 2.3.2.6.
Kap. 2.3.3 Tourismus und Erholung
G 2.3.3.1 „Für die Stärkung der Tourismuswirtschaft sollen die räumlichen Voraussetzungen verbes-
sert werden. Hierbei sollen die Schwerpunkte auf eine Qualitätssteigerung und auf wettbewerbsfähige
Tourismusangebote gelegt werden. Dabei sollen sich alle tourismusrelevanten Vorhaben und Projekte
in die jeweilige Destinationsstrategie einfügen.“
G 2.3.3.11 „Großflächige Freizeiteinrichtungen und Sportanlagen sowie Flächen für Großveranstal-
tungen und überregionale Höhepunkte mit erheblicher überörtlicher Raumbedeutsamkeit sollen ab-
seits ökologisch hochwertiger Gebiete auf Standorte mit schon bestehenden oder geplanten intensiven
Nutzungen konzentriert werden, regional abgestimmt und mit dem ÖPNV erreichbar sein.“
Z 2.3.3.13 „Die Erreichbarkeit bestehender Tourismus- und Naherholungsgebiete durch Einrichtun-
gen des ÖPNV/SPNV ist durch die Aufgabenträger zu gewährleisten und zu verbessern. Die
ÖPNV/SPNV-Angebote sind mit der Entwicklung neuer Tourismusangebote abzustimmen.“
Begründung: Durch die Ansiedlung eines ländlich orientierten Freizeitparks werden die räumlichen
Voraussetzungen der Region für Tourismus und Erholung verbessert und deren Attraktivität insge-
samt erhöht. Die Stadt Döbeln verfügt bisher über keine Destinationsstrategie. Durch das Vorhaben
kann von einer Qualitätssteigerung und qualitativen Verbesserung der zukünftigen Infrastruktur für
die gesamte Stadt Döbeln ausgegangen werden. Das Vorhaben entspricht somit Z 2.3.3.1.
Da großflächige Freizeiteinrichtungen in den Naturhaushalt eingreifen, sind diese in der Regel na-
turschonend an Standorten, welche sich unmittelbar an Verkehrsachsen befinden, anzugliedern. Im
vorliegenden Bebauungsplan ist dies der Fall, da sich das Plangebiet südlich der BAB 14 befindet.
Die Flächen werden derzeit als Ackerflächen bewirtschaftet, waren jedoch in den 1990er und 2000er
Jahren als konzentrierter Gewerbestandort vorgesehen. Eine intensive Nutzung wurde demnach
bereits vorbereitet und entspricht so der jetzt geplanten Freizeiteinrichtung. Teile der vorhandenen
verkehrlichen Infrastruktur können für das Erlebnis-Dorf umfunktioniert und genutzt werden. Die
medientechnische Infrastruktur wird im weiteren Verfahren geprüft.
Attraktive SPNV/ÖPNV-Anbindungen werden bei der Entwicklung des ländlich orientierten Freizeit-
parks, wie bereits erwähnt, integriert. So kann sowohl die Erreichbarkeit des Reiseziels gewährleistet
und damit die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel erhöht, als auch die vom motorisierten Indivi-
dualverkehr ausgehenden Belastungen reduziert werden. Der Bebauungsplan entspricht somit auch
G 2.3.3.11 und Z 2.3.3.13.
Der Bebauungsplan geht folglich mit dem Landesentwicklungsplan konform, da er dessen Ziele und
Grundsätze berücksichtigt.
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6.2 Regionalplan Westsachsen (RPL WS / Regionalplan Region Chemnitz)
Grundlage für die raumordnerische und regionalplanerische Beurteilung des Planvorhabens bildet
der am 25.07.2008 in Kraft getretene Regionalplan Westsachsen (RPL WS) 2008 [4], der die landes-
planerischen Grundsätze und Ziele räumlich und sachlich konkretisiert.
Regionalplan Westsachsen 2008
Darstellung in der Raumnutzungskarte:
» Döbeln als Mittelzentrum und
» Gemeindegebiet als Verdichteter Bereich im ländlichen Raum und
» Regionale Verbindungs- und Entwicklungsachse im Zuge Überregionaler Verbindungsach-
sen
Folgende überfachliche Aussagen, Grundsätze (G) und Ziele (Z) werden für das Plangebiet getrof-
fen:
Z 2.3.1 „Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Versorgungs-
und Arbeitsplatzzentren, […] zu sichern und zu stärken.“
Z 2.6.1 „Regionale Verbindungs- und Entwicklungsachsen im Zuge der Überregionalen Verbindungs-
achsen sind mit folgenden Zentralen Orten im Achsenverlauf […] (Chemnitz-Mittweida)-Hartha/Leis-
nig/Waldheim-Döbeln-(Riesa-Berlin).“
Das Gemeindegebiet der Stadt Döbeln liegt innerhalb des verdichteten Bereiches des ländlichen
Raumes an einer regional bedeutsamen Verbindungs- und Entwicklungsachse (Z. 2.6.1). Um den
unterschiedlichen Gegebenheiten und Herausforderungen Rechnung zu tragen, werden innerhalb
des ländlichen Raumes verdichtete Bereiche mit überdurchschnittlichem Anteil an Siedlungs- und
Verkehrsfläche bestimmt. Daraus ergibt sich bereits die Bedeutung als Standort von Gewerbe, Han-
del und Versorgung für den umgebenden ländlichen Raum.
Unter den Rahmenbedingungen des demografischen Wandels und sich verknappender finanzieller
Ressourcen ist zur dauerhaften Erfüllung dieser Aufgaben eine Stärkung der Zentralen Orte als Kon-
zentrationspunkte von Wirtschaft, Wohnen und Daseinsvorsorge erforderlich. Dieses Ziel ist insbe-
sondere bei anstehenden Standortentscheidungen zu beachten. Ober- und Mittelzentren sollen
Arbeitsplätze, Verwaltungs-, Dienstleistungs- und Versorgungsangebote für den jeweiligen räum-
lichen Verflechtungsbereich bereitstellen. Damit wird ihnen Verantwortung für die Stabilisierung
und Entwicklung ihres Wirkungsbereiches übertragen. Die Planung ordnet sich somit in die defi-
nierten Grundsätze und Ziele der überfachlichen Aussagen des derzeit gültigen Regionalplans ein.
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Abb. 3: Ausschnitt aus der Raumnutzungskarte des Regionalplans Westsachsen 2008 ©RPV Westsachsen
Hellblau gefüllte Flächen = Vorranggebiet Wasserressourcen (VRG)
schwarz-weiß strichliert = Strecke überregionaler Verkehr
In Karte 14 - Raumnutzung (Maßstab 1:100.000) wird das B-Plangebiet durch ein Vorranggebiet
Wasserressourcen umgrenzt. Für den Geltungsbereich selbst sind jedoch keine Restriktionen dar-
gestellt, sodass davon ausgehend keine lagekonkreten Vorgaben aus der übergeordneten Pla-
nungsebene zu beachten sind (vgl. Abb. 3). Somit ist die Fläche einer kommunalen Planung zu-
gänglich.
Jedoch sind hinsichtlich der Ansiedlungsart dennoch folgende fachliche Grundsätze (G) und Ziele
(Z) zu benennen bzw. zu beachten:
Handel
Z 6.2.4 „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels-
einrichtungen mit überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder mit einem Anteil von mehr
als 800 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente soll in den Versorgungs- und Siedlungs-
kernen der Mittel- und Oberzentren erfolgen.
Dabei soll die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels-
einrichtungen mit einem Anteil von mehr als 800 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sorti-
mente nur in städtebaulich integrierter Lage erfolgen.“
Bei dem Karls Erlebnis-Dorf handelt es sich um einen Freizeitpark mit einem breiten Angebotsspekt-
rum, dessen erlebbare Attraktionen im Vordergrund stehen. Das enthaltene Einzelhandelsangebot
besteht hier jedoch zu einem deutlich überwiegenden Teil aus Verkaufsflächen für die Veräußerung
von Manufakturprodukten. Das Einzelhandelsangebot entspricht damit nicht dem typischen innen-
stadtrelevanten Sortiment, das üblicherweise in städtebaulich integrierter Lage angeboten wird.
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Das Erlebnis-Dorf übernimmt damit keine der örtlichen Bevölkerung dienende Versorgungsfunk-
tion. Somit kann dem Ziel Z 6.2.4 entsprochen werden. Detailliertere Informationen folgen im Ka-
pitel 6.5.
Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass sich die Planung in die definierten fachlichen
Grundsätze und Ziele des derzeit gültigen Regionalplans von 2008 einordnet.
Gesamtfortschreibung seit 2017
Mit dem Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans Sachsen 2013 am 31.08.2013 sind die Regio-
nalen Planungsverbände angehalten, ihre Regionalpläne binnen vier Jahre an dessen Ziele und
Grundsätze anzupassen. Für die Fortschreibung des Regionalplans Westsachsen 2008 erfolgte
hierzu in der Sitzung der Verbandsversammlung am 19.12.2013 der Aufstellungsbeschluss [5].
Bei der Gesamtfortschreibung des Regionalplans Westsachsen 2008 stellt sich nun die Frage, wie
sich diese auf den Altlandkreis Döbeln auswirken wird. Denn der ehemalige Landkreis Döbeln ge-
hörte vor der Kreisgebietsreform im Jahr 2008 zum Regionalen Planungsverband Westsachsen. Der
Regionalplan Westsachsen 2008 gilt demnach auch für den Altlandkreis Döbeln, da dieser ur-
sprünglich zum Plangebiet der Planungsregion Leipzig-Westsachsen gehörte.
Im Zuge der Kreisgebietsreform wurde der Landkreis Mittelsachsen jedoch gemäß § 3 Nr. 6 a) Säch-
sisches Kreisgebietsneugliederungsgesetz (SächsKrGebNG) aus den ehemaligen Landkreisen Dö-
beln, Freiberg und Mittweida neugebildet, sodass der Landkreis Döbeln nunmehr in die Planungs-
hoheit der Planungsregion Chemnitz fällt. In der Gesamtfortschreibung des Regionalplans West-
sachsen wird der Landkreis Döbeln daher nicht mehr weiter betrachtet. Da für den Planungsverband
Region Chemnitz bisher noch kein rechtswirksamer neuer Gesamt-Regionalplan vorliegt, gelten die
Regionalpläne der ehemaligen Regionen allerdings weiter. Da sowohl im rechtswirksamen Regio-
nalplan Westsachsen als auch im in Überarbeitung befindlichen Regionalplan Region Chemnitz
(Entwurf) der potenzielle Vorhabenbereich für „Karls Erlebnis-Dorf Döbeln/ Mittelsachsen“ nicht als
Vorranggebiet Landwirtschaft ausgewiesen ist, stehen der konkreten Planungsabsicht der Stadt Dö-
beln keine regionalplanerischen Belange entgegen [6].
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6.3 Flächennutzungsplan der Großen Kreisstadt Döbeln
Der Flächennutzungsplan der Stadt Döbeln wurde am 06.04.1992 durch das Regierungspräsidium
Leipzig genehmigt und erlangte am 25.06.1992 Rechtskraft [7]. Der Geltungsbereich des hier vor-
liegenden Bebauungsplanes ging im Rahmen eines Flächentausches in den Jahren 1992/1993 von
der Gemeinde Großweitzschen in das Gemeindegebiet der Stadt Döbeln über. In der Änderung des
Flächennutzungsplanes (rechtswirksam seit 15.11.2001) sind die Flächen des Plangebietes als ge-
werbliche Bauflächen ausgewiesen (siehe Abb. 4).
Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Döbeln 1992, Änderung 01/2001 (in
Kraft getreten am 15.11.2001) © RAPIS Freistaat Sachsen
grau mittel (G) = Gewerbliche Bauflächen
braun mittel (MD) = Dorfgebiete
rot mittel (W) = Wohnbauflächen
goldocker = Straßenverkehrsflächen (außerhalb des Geltungsbereiches des FNP)
(Farben gemäß PlanZV)
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Da mit dem vorliegenden Bebauungsplan „Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mittelsachsen“ ein Sonsti-
ges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Kultur, Freizeit, Beherbergung, Gastronomie, Manu-
fakturproduktion und Verkauf - „Karls Erlebnis Dorf“ entwickelt und festgesetzt werden soll und im
derzeitigen Flächennutzungsplan gewerbliche Flächen in diesem Gebiet ausgewiesen sind, deckt
sich derzeit das Planungsziel nicht ganz mit dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt
Döbeln. Da Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind, ergibt sich die Not-
wendigkeit einer Anpassung. Eine parallele Änderung des Flächennutzungsplans zum Bebauungs-
planverfahren kann jedoch unter Anwendung des § 8 Abs. 4 Satz 2 BauGB (vorzeitiger Bebauungs-
plan) entfallen.
Im Gesetzestext wird dazu ausgeführt:
„1Ein Bebauungsplan kann aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, bevor der Flächen-
nutzungsplan aufgestellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Bebauungsplan der
beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes nicht entgegenstehen wird (vor-
zeitiger Bebauungsplan). 2Gilt bei Gebiets- oder Bestandsänderungen von Gemeinden oder anderen
Veränderungen der Zuständigkeit für die Aufstellung von Flächennutzungsplänen ein Flächennut-
zungsplan fort, kann ein vorzeitiger Bebauungsplan auch aufgestellt werden, bevor der Flächennut-
zungsplan ergänzt oder geändert wird.“
Diese Öffnungsklausel kann die Stadt Döbeln aufgrund der stattgefundenen Eingemeindungen der
ehem. Gemeinde Ebersbach (2011), Teilen der ehem. Gemeinde Ziegra-Knobelsdorf (2013) sowie
der ehem. Gemeinde Mochau (2016) in Anspruch nehmen.
Um den § 8 Abs. 4 Satz 2 BauGB anwenden zu können, sind dringende Gründe anzuführen. Für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt Döbeln gem. § 1 Abs. 3 BauGB ist der vorzeitige
Bebauungsplan „Döbeln Nord Karls Erlebnis-Dorf / Mittelsachsen“ von entscheidender Bedeutung.
Die Große Kreisstadt Döbeln ist gem. LEP 2013 ein Mittelzentrum im verdichteten Bereich des länd-
lichen Raumes mit etwa 24.000 Einwohnern. Der geplante Standort befindet sich im Schnittpunkt
zweier überregionaler bedeutsamer Verbindungs- und Entwicklungsachsen. Döbeln ist als attrakti-
ver Wohn- und Arbeitsort bekannt und zeichnet sich durch seine naturräumliche Lage, die maß-
geblich durch die Täler der Freiberger Mulde und der Zschopau geprägt sind, aus. Die vorhandene
Infrastruktur bietet eine Vielzahl an Erholungs- und Freizeitaktivitäten für Einwohner sowie Touris-
ten.
Die Realisierung von „Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mittelsachsen“ ist als Impulsgeber für die touris-
tische Entwicklung der Stadt Döbeln zu werten. Aufgrund der zentralen Lage der Stadt in Sachsen
schafft die Ansiedlung zugleich einen Mehrwert auf regionaler und Landesebene.
Mit Umsetzung des Vorhabens sind positive Auswirkungen auf den Bekanntheitsgrad der Stadt
Döbeln und der Region Mittelsachsen, eine Erhöhung der Touristenanzahl sowie in Teilen die tou-
ristische Aufenthaltsdauer, ein Ausbau der Verkehrsinfrastruktur (Rad-/ Wanderwege, ÖPNV-An-
bindung), die Vernetzung mit vorhandenen Gewerbeeinheiten in der Region sowie die Ansiedlung
neuer Gewerbeeinheiten zu erwarten.
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Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist der Vorhabenstandort für „Karls Erlebnis-Dorf Döbeln
/ Mittelsachsen“ als gewerbliche Baufläche ausgewiesen und ist Teil eines geplanten Gewerbestan-
dortes Döbeln Nord.
Mit der nunmehr anvisierten Entwicklung eines Sonstigen Sondergebietes „Karls Erlebnis-Dorf“ mit
der Zweckbestimmung Kultur, Freizeit, Beherbergung, Gastronomie, Manufakturproduktion und
Verkauf an diesem Standort wird die Gewerbeflächenentwicklung auf Flächennutzungsplanebene
nicht grundlegend außer Kraft gesetzt.
Mit den Eingemeindungen hat die Stadt Döbeln weitere potenzielle gewerbliche Bauflächen auf
Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung sowie Gewerbegebiete, bei denen rechtskräftige Bau-
ungspläne vorliegen, in ihre Zuständigkeit übernommen. In die Gesamtbetrachtung der künftigen
gewerblichen Entwicklung der Stadt Döbeln sind demnach auch freie Flächen im Gewerbepark „Am
Fuchsloch“ (ca. 90.000 m²) sowie Entwicklungsflächen im Bereich Döbeln Masten (ca. 10.000 m²)
und dem Gewerbegebiet Süd (ca. 18.000 m²) zu berücksichtigen. In der Bilanzierung der zur Verfü-
gung stehenden Gewerbestandorte und möglichen Erweiterungsflächen wird eingeschätzt, dass
mindestens der mittelfristige Bedarf abgedeckt werden kann.
Diese Argumentationskette hebt hervor, welche hohe Priorität die Schaffung von Baurecht für „Karls
Erlebnis-Dorf / Mittelsachsen“ für die Stadt Döbeln einerseits besitzt und zum anderen, dass parallel
eine Vereinbarkeit mit der weiteren Gewerbeflächenentwicklung in Döbeln umsetzbar ist.
Aufgrund der zahlreichen Eingemeindungen nach Döbeln mit fast einer Verdreifachung der Fläche
ist die Erarbeitung eines Flächennutzungsplanes für das Gesamtgebiet der Stadt Döbeln nur lang-
fristig möglich. Kurz- und mittelfristige Planungsentscheidungen zur Realisierung des Vorhabens
müssten aufgeschoben werden. Um Nachteile für die Entwicklung der Stadt Döbeln zu vermeiden
und in einem überschaubarem Zeitfenster planerisch die Weichen für die Realisierung des „Karls
Erlebnis-Dorf / Mittelsachsen“ zu stellen, ist der Bebauungsplan „Karls Erlebnis-Dorf Döbeln / Mit-
telsachsen“ gem. § 8 Abs. 4 Satz 2 BauGB als vorzeitiger Bebauungsplan aufzustellen.
6.4 Einzelhandelskonzept der Stadt Döbeln
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Döbeln wurde durch die BBE Handelsberatung
GmbH im Jahr 2013 erstellt. Als städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
ist es in der Bauleitplanung zu berücksichtigen [8].
Vor dem Hintergrund einer dynamischen Angebots- und Nachfrageentwicklung sowie umfassender
soziodemographischer Veränderungsprozesse wird die Sicherung und Stärkung einer ausgewoge-
nen städtebaulich geordneten Einzelhandelsstruktur angestrebt. Um diese Ziele zu erreichen, sieht
das Einzelhandels- und Zentrenkonzept folgende Zentren- und Standortgliederung vor:
» Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum
» Zu entwickelnde Nahversorgungslagen
» Ergänzungsstandorte großflächiger Einzelhandel
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