BEBAUUNGSPLAN WIESHOF - DECKBLATTÄNDERUNG NR. 49 Stadt Regen
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D E C K B L A T T Ä N D E R U N G N R. 4 9
zum
BEBAUUNGSPLAN WIESHOF
der
STADT REGEN
VORENTWURF in der Fassung vom 05.10.2021
Stadt Regen
Landkreis Regen
Regierungsbezirk Niederbayern
ÜBERSICHT A. Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof (M 1 : 1.000) B. Begründung mit Umweltbericht Entwurfsverfasser: Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021 Seite 2 von 2
ha
15
m
rin
I.Planzeichnung
13
V. HINWEISE
g
18 14
10
Präambel 20 16 10 1. SICHERSTELLUNG DES PFLANZRAUMES
12
11
6
Die Stadt Regen im Landkreis Regen erlässt aufgrund 8 Bäume 1.Ordnung: Baumgruben: 200 x 200 x 100cm
4
- der §§ 2 Abs.1, 9 und 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB), Bäume 2.Ordnung: Baumgruben: 150 x 150 x 80 cm
1 Riedhamring 2
- der Verordnung über die baulichen Nutzung der Grundstücke (BauNVO), - bei Gehölzen: Auftrag Oberboden: ca. 20 - 30 cm
5a 5b
- des Art 23. der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO),
17 15 7
- bei Rasenflächen (Wiese): Auftrag Oberboden: ca. 10 - 15 cm
13
11 7
9
- der Art. 81 und 6 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), S
9
G
5
3
- der §§ 9 und 11 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) in Verbindung mit Art. 4 Abs. 2 des Bayerischen 2. GRENZABSTÄNDE
S
Naturschutzgesesetz (BayNatschG) Die Grenzabstände gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu Nachbargrundstücken sind einzuhalten:
II
7.5
1
zum Zeitpunkt dieses Beschlusses rechtsgültigen Fassung, das Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" 2
G - 2,0m bei Einzelbäumen und Heistern sowie Sträuchern über 2,0m Wuchshöhe
1
1.5
als Satzung: G S 9 - 0,5m bei Sträuchern bis zu einer Wuchshöhe von max. 2,0m
5.0
Riedh 31
6
HsNr. amer 11 17
4 15 29 Es wird auf die Vorgaben des AGBGB verwiesen.
1 Weg S 13 19 21 27
P G 25
Das Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" besteht aus folgenden Bestandteilen: WA 23
F
S
S
S 3. SCHUTZ DES MUTTERBODENS NACH §202 BauGB
S
S G S
8
F
G
12
2 HsNr.
G Riedhamer Weg
F
G S Vor jeder Baumaßnahme ist der anstehende Oberboden insgesamt zu sichern und zur Wiederverwendung
3.7
10
5.3
A. Planzeichnung (M 1:1.000) mit zeichnerischem Teil vom 05.10.2021, Übersichtslageplan mit Luftbild und F HsNr. 40
3
1.5
48 50
G
1.5
WR zwischenzulagern (DIN 18915).
22 HsNr. 34 42
den planlichen und textlichen Festsetzungen 24 26 28
0 P 4
38
B. Begründung mit Umweltbericht vom __.__.____ S 1 5
5
32 36
20 4. AUSHUBGMATERIAL
1.
5
12
4.
6
Überschüssiges Aushubmaterial ist ordnungsgemäß zu entsorgen. Es darf nicht in der freien Landschaft auf
2
8 11 13
Für den räumlichen Geltungsbereich des Deckblatts Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" ist die Planzeichung
46
S
7 21 ökologisch wertvollen Flächen (z.B. Trocken- und Magerstandorten, Feldgehölzen u.a.) abgelagert werden.
2
im M 1:1.000 vom 05.10.2021 maßgebend. 2 24 WR
0
26
.2
9 14 15
15
1a
44
2
1b
1c 3 25
4
1 5. WINTERDIENST
l
17 18
büge
W
23
10 8
16 Aufgrund der exponierten Lage wird darauf hingewiesen, dass mit Schneeablagerungen im Bereich der Zufahrten
ie
19
6
4
33 30
sh
7 27 3
4
Stadt, am __.__.____, _______________________________
Stein
of
und Zugänge durch den Winterdienst gerechnet werden muss. Für Schäden oder Nachteile, die dem Grundstück oder
S
22
rin
34 36 F
10
g
6
Regen Andreas Kroner, 1.Bürgermeister 9 7 den darauf vorhandenen Anlagen aus der Durchführung des Straßenwinterdienstes erwachsen, stehen dem
Am
37 9 1.5
6
28 Eigentümer keine Ersatzansprüche durch die Stadt Regen zu.
4.5 31
ng
11 5
6
F
1.5
dlu
32
4.5
39
12
13
sie
Die Festsetzungen des Bebauungsplans Wieshof sowie dessen Deckblätter 1 - 48 sind im F
35 Säu 6. RÜCKSTAUSICHERUNG
2
15 mer 29
ck
S 38 weg
Die Hinweise und Vorgaben des aktuell gültigen Merkblattes über die richtige Rückstausicherung der Stadt Regen ist
to
17
Deckblatt Nr. 49 zusammengefasst und überarbeitet worden. Somit werden die Festsetzungen 58
ns
11
G
9
de
57 Talstraße zu beachten.
1
8
zum Bebauungsplan Wieshof und der Deckblätter 1 - 48 obsolet. Es gelten folgende Festsetzungen: 23
Ro
S
40
G
4
G 10
7. KANALANSCHLÜSSE
10
61
12 14
60
16
3
1.5
II. PLANLICHE FESTSETZUNGEN
4.0
Sofern aufgrund späterer Grundstücksteilungen oder aus anderweitigen Gründen zusätzliche Kanalhausanschlüsse
4
2
25 45 5.2 46 7
10
erforderlich werden, sind diese in einem separaten Verfahren bei der Stadt Regen zu beantragen. Im Falle einer
6
1.0 ART DER BAULICHEN NUTZUNG F 62 G
64 41 1.5
(§ 9 Abs 1 Nr. 1 BauGB und §§ 3 und 4 BauNVO ) 63 65 27 47 Genehmigung liegt die Unterhaltslast für diese zusätzlichen Hausanschlüsse vollständig bei den jeweiligen Anliegern.
77
5
59
2
Ta Dies gilt auch für die öffentlichen oder im Eigentum Dritter stehender Grundstücke. Für nicht im Eigentum des jeweils
1
44
6
r
1.1 WR lstr
ge
WR 78 aß 42
S
Reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO
An
66 e betroffenen Anliegers stehende Grundstücksbereiche empfiehlt sich der Eintrag einer entsprechenden Grunddienst-
12
WR
1
8
80 81
Am
92 79 29 9
5a 5b barkeit.
21
7
1.2
WA Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO
8
F
82
4
eg
3
15
93 31 48 8. PRIVATE VERKEHRSFLÄCHEN
nw
F
43 52
se
13
1.5 68 Die Zufahrten zu Garagen oder privaten Stellplätzen über Straßenbegleitgrünflächen sind auf Kosten des jeweiligen
Lin
2.0 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG 106 94
95 6.5 19 Grundstückseigentümers herzustellen. Die Zufahrten stehen bis zum durchgehenden Fahrbahnrand der für die
9
10
67
G
5
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 16, 17, 19, 20 und 22 BauNVO) G W
ies Erschließung bestimmten öffentlichen Straße komplett in der Unterhaltslast der Anlieger. Die Unterhaltspflicht gilt auch
6
53 ho
zulässiges Höchstmaß - Mindestwerte werden nicht festgelegt 96 fri
WR für die Teilbereiche der Zufahrten, welche auf öffentlichen Grund liegen.
e
0
97 ng
108
.0
aß
107
15
123
12
19
str
Reines Wohngebiet Die Zufahrten zu den Grundstücken müssen im Bereich des durchgehenden Fahrbahnrandes der für die Erschließung
S
2.1 83 84 69
yer
11
17
54 49 bestimmten öffentlichen und bereits vorhandenen Straße mit einer Randeinfassung (z.B. Bordstein B6) auf 3 cm
7
Ba
WR Reines Wohngebiet 124 70 72
WR
15
F
a abgesenkt hergestellt werden. Das Abschlagen der Kanten ist nicht zulässig. Die Kosten sind von den Anliegern zu
a abweichende Bauweise: max. Gebäudelänge = 25,0m 125 110 85
8
GRZ GFZ 109 Ta
30
29
71 lst 50 tragen.Die Kosten für das eventuell erforderlich werdende Versetzen von Straßenbeleuchtungseinrichtungen sind von
0,4 1,0 GRZ max. Grundflächenzahl 127 98 99 raß
e den jeweils betroffenen Anliegern zu tragen.
16
F
1
9
73
23
3 33
GFZ max. Geschossflächenzahl 132
III + DG
5.9
55
1.5
111
32
18
III Zahl der max. zulässigen Vollgeschosse + Dachgeschoss (DG), solange
16
5
33
WH = 9,5m F 9. SONSTIGES
keine abweichende Anzahl an Vollgeschossen in den Baufenster festgesetzt ist
1 112
10
S Die den Festsetzungen zu Grunde liegenden Vorschriften, insbesondere DIN-Vorschriften sowie Satzungen, die im
34
33
20
35
(siehe Planzeichnung I., Parzellennummer 51) 128 129 fring a
9 5.0 ho Stadtgebiet der Stadt Regen gelten, können bei der Stadt Regen zu den regulären Öffnungszeiten eingesehen werden.
G 133 ies 56
WH max. Wandhöhe = 9,5m ab geändeter Geländeoberfläche; bei max. zulässigen 1.5 F W 1
134
36
130 74
22
WA
8
II-Vollgeschossen, max. Wandhöhe = 6,7m ab geändeter Geländeoberfläche Posc 6.5 131 3 3
hetsr 138 5 WR
6.4
1.5
ieder 5.0 51
Straß 113 7
24
F e 86 88 75
38
13 135 87
7.3
Allgemeines Wohngebiet
26
2
2.2 G
12
1.5
14 136 101
139 25 90
WA WA Allgemeines Wohngebiet 89 76
a HsNr
28
91
G
4
. 11 F Büc
a abweichende Bauweise: max. Gebäudelänge = 35,0m 114 helw
15
18
137 eg 9 1.0 ALLGEMEINES
GRZ GFZ
6
GRZ max. Grundflächenzahl
8
0,4 1,0 115 Öffentliche und private Grünflächen sowie die nicht überbauten Grundstücksflächen
1 (Gärten) sind nach den
41
GFZ max. Geschossflächenzahl 102 11 planlichen und textlichen Festetzungen anzulegen, zu sichern und zu erhalten. Sie sind spätestens in der nächsten
III + DG 116
1.5
10
III Zahl der max. zulässigen Vollgeschosse + Dachgeschoss (DG), solange G 17 19
5.8
16
117 II
Pflanzperiode nach Herstellung der Erschließungsflächen und nach Nutzung der Gebäude fertigzustellen. Bei
WH = 9,5m keine abweichende Anzahl an Vollgeschossen in den Baufenstern festgesetzt F 21 103 104
118 119 Ausfall von Gehölzen muss die gleiche Pflanzqualität nachgepflanzt werden. Die Pflanzqualitäten müssen den
ist (siehe Planzeichnung I., Parzellennummer 1) 20 23 12 Gütebestimmungen des Bundes deutscher Baumschulen (BdB) entsprechen.
22 25 105
WH max. Wandhöhe = 9,5m ab geplanter Geländeoberfläche; bei max. zulässigen Bei Pflanzungen von Strauch- und Baumarten sind Wildherkünfte aus dem Nahraum vorzuziehen. Für die im Plan
120
24
II-Vollgeschossen max. Wandhöhe = 6,7m ab geplanter Geländeoberfläche; festgesetzten Neuanpflanzungen von Gehölzen wird die Verwendung der in IV. Nummer 3.0 ausgewiesenen Arten
121
6.4
27
1.5
26
F
festgesetzt. Die in der Planzeichnung festgesetzten, zu pflanzenden Gehölze können in Ihrer Lage geringfügig um
2
28
3.0 BAUWEISEN UND BAUGRENZEN
29 122 wenige Meter abweichen. Für freiwachsende Hecken und 8Gehölzstrukturen
.00 wird eine Pflanzdichte von
(§ 9 Abs 1 Nr. 2 BauGb, §§ 22 und 23 BauNVO) 32 G 1 Stück / 1,5m² festgesetzt. Der Baumanteil beträgt zwischen 10% - 20% der jeweiligen Hecke oder Gehölzgruppe.
Für weitere Pflanzungen dürfen auch Ziergehölze verwendet werden.
3.1 Baugrenze (Hauptgebäude + Garage)
Pflanzqualitäten (Mindestanforderungen):
Baugrenze für Nebenanlagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, davon ausgenommen Sträucher: 2xv., 100 - 150cm (60 - 100cm)
3.2
sind Nebenanlagen für die Unterstellung von PKWs Bäume II.Ordnung Heister, 2xv. 150 - 200cm
Bäume I.Ordnung Hochstamm, 3xv. m.B, StU 14 - 16cm oder
3.3 a abweichende Bauweise mit maximalen Gebäudeabmessungen nach 2.1 und 2.2 Heister, 2xv. 150 - 200cm (bei flächigen Pflanzungen)
3.4 SD, PD, WD Satteldach (SD), Pultdach (PD) und Walmdach (WD) zu pflanzender Laubbaum II.Ordnung gemäß Artenliste, IV., 3.2. Eine lagegemäße 3.0 BAUWEISE, GEBÄUDEGESTALTUNG FÜR HAUPTGEBÄUDE UND ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 2.0 EIN- UND DURCHGRÜNDUNG DER BAUGRUNDSTÜCKE Luftbild mit Geltungsbereich, M 1 : 5.000
8.4 (§ 9 Abs 1 Nr. 2 BauGB, §§12, 14, 22 und 23 BauNVO, Art. 6, 57 und 81 BayBO) 5.0 GARAGENZUFAHREN UND STELLPLÄTZE
Standortverschiebung um bis zu 5,0m unter Einhaltung der Anzahl ist erlaubt. (§9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
(§ 9 Abs.1 Nr. 4 BauGB) Die nicht überbauten Grundstücksflächen müssen begrünt werden. Diese Flächen sind als Rasen-, Wiesen- oder
4.0 VERKEHRSFLÄCHEN 3.1 DACHFORM, FIRSTRICHTUNG, DACHNEIGUNG UND QUERGIEBEL
9.0 SONSTIGE PLANZEICHEN UND FESTSETZUNGEN Pflanzflächen anzulegen und sind zu erhalten. "Steingärten" und Kunstrasen sind nicht zulässig. Pro angefangene
(§ 9 Abs 1 Nr. 1 BauGb) Zulässig bei Hauptgebäuden sind Satteldach (SD), Pultdach (PD) und Walmdach (WD). Bei dem Baukörper ist auf 5.1 Stellplätze und Garagenzufahrten dürfen zur Straße hin nicht eingefriedet werden und sind mit wasser-
150m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ist zur Durchgrünung des Baugebietes mindestes ein Laubbaum
eine gerichtet Form hinzuwirken, deren Firstrichtung parallel zur längeren Gebäudeseite verläuft. Bei Pultdächer ist durchlässigen Belägen herzustellen. Bituminöse Befestigungen sind nicht zulässig. Zwischen Nebenanlagen
9.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs (Innenkante maßgebend) (§ 9 Abs. 7 BauGB) gemäß der Artenliste unter IV. 3.0 zu pflanzen. Die durch Planzeichnen festgesetzen Pflanzungen und Bäume
4.1 öffentliche Straßenverkehrsfläche die Richtung der Dachneigung dem Hangverlauf des Geländes anzupassen (Traufe ist talseitig). für die Unterstellung von PKWs und öffentlicher Verkehrsfläche ist ein Mindestabstand von 5,0m und
können angerechnet werden. Entlang der Grundstücksgrenzen der nicht überbauten Grundstücksflächen sind
ein maximal straßenseitiger Abstand von 8,0m einzuhalten.
mit Geh-, Fahrt- und Leitungsrechten zu belastende Flächen mehrreihige Strauchgruppen und/oder mindestens einreihige Heckenstrukturen anzulegen: 50% der gesamten
9.2 Dachneigungen für Hauptgebäude
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 6 BauGB) Flurgrenzenlänge je Grundstück muss bepflanzt werden.
4.2 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: Satteldach: 20° - 33° 5.2 Pro Wohneinheit bei Einfamilien- und Doppelhäuser sind mind. 2 PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück
Abgrenzung der Art der baulichen Nutzung Pultdach: 7° - 12° nachzuweisen.
9.3 Walmdach: 25° - 35° 3.0 ZU VERWENDENDE GEHÖLZE (Artenliste)
(§ 1 Abs. 4 BauNVO)
P Parkfläche
6.0 DURCHLÄSSIGE BELÄGE (§ 9 Abs. 1 Nr 20 und 25 BauGB)
Baumsturzzone - Gefährdung durch Baumwurf Je Gebäudelängsseite ist bei Sattel- und Pultdächer max. ein Quergiebel im mittleren Gebäudedrittel zulässig.
F öffentlicher Geh- und Fußweg 9.4 Notwendige Verkehrsflächen, wie Gehwege und Stellplätze auf den Baugrundstücken sind mit wasserdurchlässigen 3.1 Auswahlliste Bäume I.Ordnung 3.3 Auswahlliste Sträucher
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 und Abs. 6 BauGB sowie Art.3 BayBO)
Die maximale Breite beträgt ein Drittel der Gebäudelänge. Die Traufhöhe des Quergiebels darf maximal 1,0m Deckschichten (z.B. Rasenfugenpflaster, Rasengittersteinen, Schotterrasen, wassergebundene Decke u.ä.) zu Acer platanoides - Spitz-Ahorn Cornus mas - Kornelkirsche
über der Traufe des Hauptdaches liegen. Die Firsthöhe des Quergiebels muss mind. 0,5m unter der Firsthöhe des befestigen. Acer pseudoplatanus - Berg-Ahorn Cornus sanguinea - Roter Hartriegel
4.3 Einfahrt Umgrenzung der Flächen, derem Böden erheblich mit umweltgefährdenden
9.5 Hauptdaches liegen. Die Dachneigung ist entsprechend der Dachneigung des Hauptbaukörpers zu wählen. Fagus sylvatica - Rot-Buche Corylus avellana - Hasel
Stoffen belastet sind (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6 BauGB)
Fraxinus excelsior - Gewöhnliche Esche Euonymeus europaeus - Pfaffenhütchen
5.0 FLÄCHEN FÜR VERSORGUNGSANLAGEN 7.0 EINFRIEDUNG
3.2 DACHDECKUNG und - AUFBAUTEN Quercus petraea - Trauben-Eiche Ligustrum vulgare - Liguster
(§ 9 Abs.1 Nr. 12 BauGB) 10.0 KENNZEICHNUNGEN UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN Zulässig sind Zäune (Maschendraht-, Holz- und Metallzäune) mit einer maximalen Höhe von 1,5m ab Oberkante des
Es sind rote, braune, graue und anthrazitfarbene Dachdeckungen zulässig. Technische Dachaufbauten sind um Quercus robur - Stiel-Eiche Lonicera nigra - schwarze Heckenkirsche
fertigen Geländes.Es ist ein Abstand zwischen Geländeoberfläche und Zaununterkante von mindestens 15cm
5.1 Flächen für Versorgungsanlagen das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten der darunter liegenden Dachfläche zurückzusetzen. Tilia cordata - Winter-Linde Lonicera xylosteum - Heckenkirsche
10.1 Flurstücksgrenzen mit Grenzstein freizuhalten, um Kleintieren das Wandern zu ermöglichen. Von öffentlichen Verkehrsflächen und angrenzenden
Solar- und Photovoltaikanlagen sind möglichst eng an das Dach anliegend herzustellen, d.h. solche Anlagen Ulmus laevis - Flatterulme Prunus spinosa - Schlehe Verfahrensvermerke
landwirtschaftlichen Nutzflächen ist ein 0,5m-breiter Mindestabstand von der Grundstücksgrenze einzuhalten soweit Deckblatt Nr. 49 zum
dürfen auf geneigten Dächern max. 30cm über der Dachdeckung liegen. Auf Flachdächern sind solche unter Rhamnus catharticus - Kreuzdorn 1. Aufstellungsbeschluss
5.2 Zweckbestimmung der Fläche: Elektrizität 10.2 Flurstücksnummer dies hinsichtlich der Geländeneigung möglich ist. Der verbleibende Streifen ist als Wiese zu gestalten und zu pflegen. Bebauungsplan "Wieshof"
30° aufgeständerten Anlagen erlaubt und sind mindestens 2,0m von der Attika zurückgesetzt zu errichten. Rosa arvensis - Feld-Rose Der Stadtrat von Regen hat in der Sitzung vom __.__.____ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung
Sockel und Mauern sind unzulässig; ausnahmsweise sind Sockel oder Mauern direkt an der Flurstücksgrenze des 3.2 Auswahlliste Bäume II.Ordnung des Deckblatts Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde
Rosa canina - Hunds-Rose am __.__.____ ortsüblich bekannt gemacht.
10.3 17 Haupt- und Wohngebäude (mit Hausnummer) Baugrundstück zur öffentlichen Verkehrsfläche hin in Hanglage bei Hanghäusern bis zu einer Höhe von 1,0m zulässig. Acer campestre - Feld-Ahorn
6.0 HAUPTVERSORGUNGSANLAGEN 3.3 DACHGAUBEN Rosa pendulina - Gebirgs-Rose
Carpinus betulus - Hainbuche 2. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB)
(§ 9 Abs.1 Nr. 13 BauGB) Dachgauben sind nur bei Satteldächer mit einer Dachneigung ab 30° zulässig. Je Dachfläche sind maximal zwei Salix caprea - Sal-Weide Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB mit öffentlicher Darlegung und
10.4 Nebenanlagen und Nebengebäude 8.0 GELÄNDEMODELLIERUNG Malus sylvestris - Wildapfel
Gauben zulässig. Diese sind voneinander mindestens 1,5m (Abstand zwischen den Gauben) und vom Ortgang Salix purpurea - Purpur-Weide Anhörung für den Vorentwurf des Deckblatts Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" in der Fassung
G Eine Modellierung der Geländeoberfläche ist auf das Mindestmaß zu beschränken. Aufschüttungen und Prunus avium - Vogel-Kirsche vom __.__.____ hat in der Zeit vom __.__.____ bis __.__.____ stattgefunden.
6.1 Gasleitung (Unterflur-Mitteldruck-Leitung), Bayernwerk mind. 3,5m entfernt. Die Größe der Dachgauben beträgt max. 2,5m² Ansichtsfläche. Sambucus nigra - schwarzer Holunder
10.5 Abgrenzung der Bauverbotszone zur 110KV-Freileitung (beidseits 28m) Abgrabungen ausgehend von der natürlichen Geländeoberfläche sind bis zu 1,5m zulässig. Davon ausgenommen Pyrus pyraster - Wildbirne
Sambucus racemosa - roter Holunder 3. Frühzeitige Behördenbeteiligung und sonstige Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB)
S ist die bergseitige Geländemodellierung bei Hanghäuser (Anpassung des Geländes). Notwendige Böschungen Sorbus aucuparia - Eberesche Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.1
6.2 Stromleitung (Unterflur-Mittelspannung-Leitung), Bayernwerk 3.4 SOCKELHÖHE Viburnum lantana - wolliger Schneeball BauGB des Vorentwurf zum Deckblatt Nr. 49 des Bebauungsplans "Wieshof" in der Fassung
11.0 HINWEISE sind bis zu einem Steigungsverhältnis von 1 : 1,5 erlaubt. Taxus baccata - Eibe
Die Sockelhöhe des Gebäudes ist bis zu 0,5m ab geplanter Geländeoberfläche zulässig. Viburnum opulus - gemeiner Schneeball vom __.__.____ hat in der Zeit vom __.__.____ bis __.__.____ stattgefunden.
S 4. Billigungs- und Auslegungsbeschluss
6.3 Stromleitung (Überflur-Hochspannung-110-KV-Freileitung) 16.00 Alle Obst- und Nussbäume (Pflanzqualität mind. Halbstamm) sind als standortgerechte und regionaltypische Arten
11.1 Bemaßung [m] Der Stadtrat von Regen hat mit dem Beschluss vom __.__.____ den Entwurf des Deckblatts Nr. 49
3.5 KNIESTOCK und Sorten zu pflanzen. zum Bebauungsplan "Wieshof" in der Fassung vom __.__.____ gebilligt.
7.0 GRÜNFLÄCHEN Fensterlose Kniestöcke sind maximal bis zu einer Höhe von 1,20m zulässig, gemessen an der Außenwand von 9.0 WASSERWIRTSCHAFT Die Pflanzung von fremdländischen und/oder in ihrem Wuchscharakter/-form seltsam enmutenden Laub- und Gleichzeitig wurde der "Auslegungsbeschluss" gefasst (siehe 5. und 6.).
11.2 Vorschlag Baugrundstück / Parzellierung Stadt Regen
(§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB) der OK Rohfußboden im Dachgeschoss bis UK Sparren. (§ 9 Abs. 2 Nr. 16 BauGB) Nadelgehölze, wie z.B. Pyramidenpappeln, Zypressen, Thujen, Kirschlorbeer u.ä. ist nicht zulässig. 5. Behördenbeteiliung und sonstige Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)
Landkreis Regen Zu dem Entwurf des Deckblatts Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" in der Fassung vom __.__.____
zusammenhängender Gehölzbestand Regierungsbezirk Niederbayern wurden die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.2 BauGB in der Zeit
7.1 öffentliche Grünflächen 11.3 4.0 LAGE VON VER- UND ENTSORUNGSLEITUNGEN
3.6 FASSADENGESTALTUNG Schmutzwasser vom __.__.____ bis __.__.____ beteiligt.
Zur Gestaltung der Wand- und Fassadenflächen sind sämtliche Baustoffe zulässig. Grelle, glänzende und Das anfallende Schmutzwasser ist über den bestehenden Kanal zur Kläranlage der Stadt Regen abzuleiten. (§ 9 Abs.1 Nr. 20 BauGB)
mit Zweckbestimmung: 11.4
6. Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)
vorhandener Einzelbaum reflektierende Oberflächen sind unzulässig. Es sind weiße, holz- oder erdfarbene Farbtöne zu verwenden. Oberflächenwasser Ver- und Entsorgungsleitungen (Strom, Wasser, Abwasser, Telekom, Gas etc.) sind mit den jeweiligen Abständen Der Entwurf des Deckblatts Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" in der Fassung vom __.__.____ wurde
Spielplatz Das auf den Grundstücken anfallende Oberflächenwasser darf nicht auf öffentliche Verkehrsflächen abfließen. Es nach den entsprechenden Richtlinien der Betreiber von Gehölzen (Bäumen und Sträuchern) ausdrücklich gemäß § 3 Abs. 2 BauGb in der Zeit vom __.__.____ bis __.__.____ öffentliche ausgelegt.
muss auf dem jeweiligen Grundstück versickert oder in den Mischwasserkanal abgeleitet werden. freizuhalten. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich von Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungsträger 7. Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB)
3.7 ABSTANDSFLÄCHEN
7.2 private Grünflächen III. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN - BEBAUUNGSPLAN Gering belastetes Nieschlagswasser (insbesondere Dachflächenwasser) ist, soweit möglich, flächenhaft über eine abzustimmen. Für die Lagerichtigkeit der in der I. Planzeichnung dargestellten Leitungen wird keine Gewährleistung Die Stadt Regen hat mit Beschluss des Stadtrates vom __.__.____ das Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan
Es gelten die Vorschriften des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO (Tiefe der Abstandsflächen = 0,4 x WH, mindestens M 1 : 1.000 "Wieshof" gemäß § 10 Abs. 1 BauGB in der Fassung vom __.__.____ als Satzung beschlossen.
geeignete, bewachsene Oberbodenschicht zu versickern. Auf die Bestimmungen der Niederschlagswasser- übernommen. Im Vorfeld der Bautätigkeiten im Rahmen des Genehmigungsverfahrens ist der jeweilige
1.0 ART DER BAULICHEN NUTZUNG jedoch 3,0m zur Grundstücksgrenze). Für die Bemessung der Abstandsflächen ist die Wandhöhe maßgebend.
freistellungsverordnung - TReNGW - wird hingewiesen. Flächenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu Spartenbetreiber über die geplanten Tätigkeiten zu informiert und hinzuzuziehen.
8.0 PLANUNGEN UND FLÄCHEN FÜR MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs 2 Nr. 2 und 3 BauNVO, §§ 3 und 4 BauNVO) Die abstandsrelevante Wandhöhe ist das Maß von der GOF bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut oder
bis zum oberen Abschluss der Wand. reduzieren.
VON NATUR UND LANDSCHAFT (§ 9 Abs.1 Nr. 20, 25 a) und b) BauGB) 1.1 Reines Wohngebiet Stadt Regen, den __.__.____ _____________________________ (Siegel)
Andreas Kroner, 1.Bürgermeister
Das reine Wohngebiet dient dem Wohnen. Zulässig sind Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbtreuuung, die Die digitale Flurkarte vom
8.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen II. Ordnung und Sträuchern den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen. 4.0 NEBENANLAGEN UND GARAGEN IV. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN - GRÜNORDNUNGPLAN Landesamt für Digitalisierung,
(§ 9 Abs. 4 BauGB, Art. 57 BayBO) Breitband und Vermesserung 8. Bekanntmachung, In-Kraft-Treten und Rechtsfolgen
1.2 Allgemeines Wohngebiet 1.0 ALLGEMEINES ist aus dem Jahr 2021. Der Satzungsbeschluss des Deckblatts Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" wurde am __.__.____gemäß
§ 10 Abs. 3 BauGB ortsüblich bekannt gemacht. Das Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" mit
Pflanzung einer 3-reihigen Hecke bestehend aus Sträuchern (90%) und Bäumen Das allgemeine Wohngebiet dient vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind die unter § 4 Abs. 2 BauNVO aufge- 4.1 Garagen und Nebenanlagen sind dem Hauptgebäude gestaltungsmäßig anzugleichen. Nebenanlagen nach Öffentliche und private Grünflächen sowie die nicht überbauten Grundstücksflächen (Gärten) sind nach den Koordinatensystem: Begründung wird seit diesem Tag zu den üblichen Dienststunden in der Stadt Regen zu jedermanns Einsicht
8.1.1 1 II.Ordnung (10%) auf 80% der festgesetzten Fläche. Die Auswahl der Pflanzen hat listeten Gebäude und Anlagen. Ausnahmsweise sind Anlagen für die Verwaltung und Betriebe des Beherbergungs- §§ 12 und 14 Abs. 1 BauNVO und verfahrensfreie Gebäude nach Art. 57 Abs. 1 BayBO sind innerhalb der planlichen und textlichen Festetzungen anzulegen, zu sichern und zu erhalten. Sie sind spätestens in der nächsten UTM 32 bereitgehalten und über dessen Inhalt auf Verlangen Auskunft gegeben.
Das Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan "Wieshof" ist damit in Kraft getreten. Auf die Rechtsfolgen des
gemäß der Pflanzliste nach IV. 3.2 und 3.3 zu erfolgen. gewerbes zulässig. Dagegen sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. Baugrenzen zu errichten (siehe II., 3.1 und 3.2), d.h. außerhalb der Baugrenzen nicht zulässig. Garagen und Pflanzperiode nach Herstellung der Erschließungsflächen und nach Nutzung der Gebäude fertigzustellen. Bei § 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 sowie Abs. 4 BauGB und die §§ 214 und 215 BauGB wurde hiermit hingewiesen.
Nebenanlagen für die Unterstellung von PKWs sind innerhalb der Baugrenzen nach II. 3.1 zu errichten. Außerhalb Ausfall von Gehölzen muss die gleiche Pflanzqualität nachgepflanzt werden. Die Pflanzqualitäten müssen den
2.0 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG
Pflanzung einer 1-3-reihigen Hecke bestehend aus Sträuchern (90%) und Bäumen der Baugrenzen sind PKW-Stellplätze und Nebenanlagen gemäß §14 Abs. 2 BauNVO zulässig. Innerhalb der Gütebestimmungen des Bundes deutscher Baumschulen (BdB) entsprechen.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 16, 17, 19 und 20 BauNVO)
8.1.2 2 II.Ordnung (10%) auf 80% der festgesetzten Fläche. Die Auswahl der Pflanzen hat Baugrenzen nach II., 3.2 sind folgende Nebenanlagen gemäß Art. 57 Abs 1 BayBO zulässig: Bei Pflanzungen von Strauch- und Baumarten sind Wildherkünfte aus dem Nahraum vorzuziehen. Für die im Plan Das Urheberrecht liegt beim Ersteller
Stadt Regen, den __.__.____ _____________________________ (Siegel)
Andreas Kroner, 1.Bürgermeister
gemäß der Pflanzliste nach IV. 3.2 und 3.3 zu erfolgen. 2.1 Wohneinheiten - Gartenhäuschen, Gewächshäusen, Bienenhaus, Holzlege u.ä. mit einem maximalen Brutto-Rauminhalt von festgesetzten Neuanpflanzungen von Gehölzen wird die Verwendung der in IV. Nummer 3.0 ausgewiesenen Arten dieses Planes. Bearbeitungen und
Veränderungen im Plan bedürfen
Bei Einzelhäuser sind max. 3 Wohneinheiten zulässig. Bei Doppelhäuser sind maximal 3 Wohneinheiten pro jeweils bis zu 100m³ festgesetzt. Die in der Planzeichnung festgesetzten, zu pflanzenden Gehölze können in Ihrer Lage geringfügig um dessen Zustimmung.
Pflanzung eines mindestens 5-reihigen Gehölzsaumes bestehend aus Sträuchern (80%) Doppelhaushälte zulässig. - Terrassenüberdachungen mit der Fläche von 30m² mit einer maximalen Tiefe von bis zu 3,0m wenige Meter abweichen. Für freiwachsende Hecken und Gehölzstrukturen wird eine Pflanzdichte von
8.1.3 3 und Bäumen II.Ordnung (20%) angrenzend an die nördliche Waldfläche. Die Auswahl 1 Stück / 1,5m² festgesetzt. Der Baumanteil beträgt zwischen 10% - 20% der jeweiligen Hecke oder Gehölzgruppe.
2.2 Wandhöhe
der Pflanzen hat gemäß der Pflanzliste nach IV. 3.2 und 3.3 zu erfolgen. Die restliche Für weitere Pflanzungen dürfen auch Ziergehölze verwendet werden.
Die Wandhöhe richtet sich nach den unter II., 2.1 und 2.2 festgesetzte Wandhöhe. Die maximale Wandhöhe ist 4.2 Für Garagen und Nebenanlagen sind Satteldächer und Flachdächer mit einer traufseitigen Höhe von
Fläche ist mit Obstbäumen (Halb- oder Hochstamm) mit einem Abstand zueinander
das Maß von der geplanten Geländeoberfläche, GOF bis zum Schnittpunkt der Außenfläche der Wand mit der max. 3,5m zulässig. Die Dachneigung der Nebengebäude von Satteldächer richtet sich nach derer der Haupt-
von mind. 9,0m zu bepflanzen. Pflanzqualitäten (Mindestanforderungen):
Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand (Oberkante der Flachdach-Attika bei Nebengebäude). gebäude. Bei Flächdachern von Nebenanlagen/Garagen ist eine Dachneigung von bis zu 7° erlaubt. Wenn
Garagen an benachbarte Grundstückgrenzen errichtet werden, sind diese zusammenzubauen oder es ist ein Sträucher: 2xv., 100 - 150cm (60 - 100cm)
8.2 zu erhaltender Baum 2.3 Grundflächen
Abstand von mind. 1,5 m von der Grundstückgrenze einzuhalten. Dachflächen von an der Grenze zusammen- Bäume II.Ordnung Heister, 2xv. 150 - 200cm
Bearbeitungsstand: Entwurfsverfasser:
Die maximal zulässige GRZ darf bis 50 von Hundert für die Analgen nach §19 Abs. 4 Nr. 1 - 3 BauNVO Bäume I.Ordnung Hochstamm, 3xv. m.B, StU 14 - 16cm oder
zu pflanzender Laubaum I.Ordnung gemäß Artenliste, IV. 3.1. Eine lagemäßige gebaute Garagen sind profil- und höhengleich auszuführen, d.h. First und Traufen sind durchlaufend zu gestalten.
8.3 überschritten werden. Heister, 2xv. 150 - 200cm (bei flächigen Pflanzungen) VORENTWURF 05.10.2021
Standortverschiebung um bis zu 5,0m unter Einhaltung der Anzahl ist erlaubt.
H/B = 841 / 1189 (1.00m²) Allplan 2016
BEGRÜNDUNG
mit
UMWELTBERICHT
zum
DECKBLATT NR. 49
zum
B E B A U U N G S P L AN
WIESHOF
STADT REGEN
VORENTWURF in der FASSUNG vom 05.10.2021
Stadt Regen
Landkreis Regen
Regierungsbezirk Niederbayern
Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
INHALTSVERZEICHNIS
1 PLANUNGSABSICHT UND LAGE ............................................................... 4
2 AUSGANGSSITUATION ............................................................................. 7
3 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN UND BEBAUUNGSPLAN WIESHOF ....... 8
3.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern ....................................................... 8
3.2 Regionalplan Donau-Wald ......................................................................... 9
3.3 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan .................................................... 10
3.4 Bebauungsplan Wieshof und Deckblätter .................................................. 11
4 ZIELSETZUNG UND INHALTE DES DECKBLATTS 49................................ 16
4.1 Baulandreserven/Nachverdichtungspotential ............................................. 17
4.2 Geltungsbereich ...................................................................................... 19
4.3 Art der baulichen Nutzung ........................................................................ 20
4.4 Maß der baulichen Nutzung...................................................................... 20
4.5 Bauweise und Gestaltung......................................................................... 21
4.6 Verkehrliche Erschließung ....................................................................... 21
4.6.1 Straßen ........................................................................................................ 21
4.6.2 Geh- und Fußwege ....................................................................................... 21
4.7 Ver- und Entsorgung ................................................................................ 21
4.8 Grünordnung ........................................................................................... 22
5 EINGRIFFSREGELUNG ............................................................................. 23
6 STÄDTEBAULICHE KENNZAHLEN............................................................ 24
7 UMWELTBERICHT .................................................................................... 25
7.1 Planungsabsicht, Lage und Zielsetzung des Bauleitplans .......................... 25
7.2 Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten
umweltrelevanten Ziele und ihrer Berücksichtigung in der Planung .................... 25
7.2.1 Fachgesetze ................................................................................................ 25
7.2.2 Fachprogramme, Fachpläne und sonstige Planungsbindungen ...................... 28
7.2.2.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern und Regionalplan Donau-Wald ....... 28
7.2.2.2 Schutzgebiete .......................................................................................... 29
7.2.2.3 Biotopkartierung und gesetzlich geschützte Biotope .................................. 30
7.2.2.4 Artenschutz .............................................................................................. 30
7.2.2.5 Denkmalschutz ......................................................................................... 31
7.2.2.6 Altlasten ................................................................................................... 31
7.3 Beschreibung des Bestandes und Einstufung des Zustandes des
Plangebietes .................................................................................................. 31
7.3.1 Schutzgut Boden .......................................................................................... 32
7.3.2 Schutzgut Klima und Luft .............................................................................. 33
7.3.3 Schutzgut Wasser ........................................................................................ 34
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
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Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
7.3.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen (biologische Vielfalt) ....................................... 34
7.3.5 Schutzgut Landschaftsbild ............................................................................ 35
7.3.6 Schutzgut Mensch ........................................................................................ 36
7.3.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter .................................................................. 36
7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ............................................. 36
7.4 Bewertung des Bestandes ........................................................................ 37
7.5 Beschreibung und Bewertung möglicher Umweltauswirkungen durch die
Planung .......................................................................................................... 38
7.6 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung
der Planung .................................................................................................... 40
7.7 Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung des Eingriffs ..................... 40
7.8 Alternative Planungsmöglichkeiten ........................................................... 41
7.9 Methodisches Vorgehen und Schwierigkeiten ............................................ 41
7.10 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) .............................................. 41
7.11 Zusammenfassung .................................................................................. 42
8 LITERATURVERZEICHNIS ........................................................................ 43
9 ABBILDUNGSVERZEICHNIS ..................................................................... 44
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
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Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
1 PLANUNGSABSICHT UND LAGE
Die Stadt Regen beabsichtigt, den rechtsgültigen Bebauungsplan Wieshof aus
dem Jahre 1970 und seine 48 Deckblätter durch das Deckblatt mit der Nummer
49 (DB 49) zu überarbeiten. Ziel ist es, die Inhalte und Festsetzungen des Be-
bauungsplans und seiner 48 Deckblätter in das Deckblatt 49 zusammenzufassen,
zu aktualisieren und eine neue städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen.
Nachdem das Deckblatt 49 Rechtsgültigkeit erlangt hat, werden der Bebauungs-
plan Wieshof und dessen 48 Deckblätter bzw. die darin enthaltenen Festsetzun-
gen obsolet, d.h. funktions- und gegenstandlos und treten ohne förmliches Aufhe-
bungsverfahren außer Kraft. Die Festsetzungen des Deckblatt 49 treten anstelle
derer des Bebauungsplans und seinen 48 Deckblättern.
Der Geltungsbereich der Bebauungsplan-Deckblattänderung Nr. 49 liegt ca.
1,0km östlich der Stadtmitte und nördlich der Bundesstraße 85 (Abb. 1).
Abbildung 1: Übersichtskarte mit Lage des Planungsgebietes im Stadtgebiet Regen,
2021 (Quelle: Bayernatlas, ohne Maßstab)
Der Geltungsbereich umfasst ca. 16,5 ha und betrifft folgende Flurstücke (Teilflä-
chen, kurz TF) mit den Nummern und der Gemarkung Regen (Abb. 2):
2352 (TF), 2370, 2387, 2388, 2438, 2439, 2446, 2456 (TF), 2458, 2353/2, 2353/3,
2355/, 2370/1, 2370/3, 2371/1, 2371/2, 2371/5, 2377/10, 2377/11, 2377/14,
2377/15, 2377/17, 2377/18,2377/19, 2377/2, 2377/20, 2377/21, 2377/22,
2377/23, 2377/24, 2377/25, 2377/26, 2377/27, 2377/28, 2377/29, 2377/30,
2377/31, 2377/32, 2377/33, 2377/60, 2377/61, 2377/63, 2377/9, 2379/2, 2387/1,
2438/1, 2438/10, 2438/11, 2438/12, 2438/13, 2438/16, 2438/17, 2438/18,
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
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Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
2438/19, 2438/22, 438/20, 2438/21, 2438/22, 2438/234, 2438/25, 2438/26,
2438/4, 2438/5, 2438/6, 2438/7, 2438/8, 2438/9, 2446/25, 2446/26, 2446/28,
2446/3, 2446/31, 2446/32, 2446/33, 2446/34, 2446/35, 2446/36, 2446/37,
2446/38, 2446/39, 2446/4, 2446/40, 2446/41, 2446/42, 2446/43, 2446/44,
2446/45, 2446/46, 2446/48, 2446/49, 2446/50, 2446/51, 2446/52, 2446/53,
2446/54, 2446/55, 2446/56, 2446/58, 2446/63, 2446/64, 2446/65, 2446/66,
2446/67, 2446/68, 2446/69, 2446/70, 2446/71, 2446/72, 2446/73, 2446/80,
2446/81, 2446/82, 2446/83, 2446/84, 2446/85, 2446/86, 2448 (TF), 2457/1,
2457/10, 2457/12, 2457/13, 2457/14, 2457/15, 2457/16, 2457/17, 2457/18,
2457/19, 2457/2, 2457/20, 2457/21, 2457/22, 2457/23, 2457/24, 2457/25,
2457/26, 2457/27, 2457/28, 2457/29, 2457/3, 2457/31, 2457/32, 2457/33,
2457/34, 2457/35, 2457/36, 2457/37, 2457/38, 2457/39, 2457/4, 2457/40,
2457/41, 2457/47, 2457/48, 2457/49, 2457/5, 2457/50, 2457/51, 2457/52,
2457/53, 2457/54, 2457/55, 2457/56, 2457/57, 2457/58, 2457/59, 2457/6,
2457/60, 2457/61, 2457/62, 2457/63, 2457/64, 2457/65, 2457/66, 2457/67,
2457/69, 2457/7, 2457/71, 2457/72, 2457/74 (TF), 2457/8, 2457/9, 2458/1,
2458/2, 668/50 (TF), 668/95,
Folgende öffentliche Straßenverkehrsflächen (auch Teilabschnitte von Straßen-
zügen) grenzen den Geltungsbereich des Bebauungsplans ab oder führen durch
diesen hindurch bzw. dienen der internen öffentlichen Erschließung des Bebau-
ungsplans:
- Riedhamer Weg im Norden
- Poschetsrieder Straße im Süden
- Talstraße
- Säumerweg
- Wieshofring
- Am Anger
- Bayerstraße
- Büchelweg
Der Geltungsbereich wird von folgenden Nutzungen umgrenzt:
Nördlich: Waldflächen und Siedlungsflächen
Westlich: Siedlungs- und Verkehrsflächen (Bahnlinie)
Südlich: Siedlungsflächen (Landratsamt Regen)
Östlich: Landwirtschaftliche- und Waldflächen sowie Siedlungsflächen
Wie in Abbildung 2 ersichtlich, ist der Großteil der Fläche bereits mit Wohnge-
bäuden überwiegend mit Einzelhäusern bebaut. Derzeitige Nutzungen sind fast
gänzlich auf das Wohnen beschränkt. Ansonsten gibt es Verwaltungsgebäude
und kleinere nicht störende Betriebe (KfZ-Schilderwerkstatt) in der Nähe des
Landratsamtes Regen. Im Deckblatt 49 sind die einzelnen Grundstücke mit den
Nummer 1 - 139 nummeriert. Davon sind 24 Baugrundstücke unterschiedlicher
Größen vorhanden, die noch frei und unbebaut sind.
Das Planungsgebietes liegt in einer Talmulde, dessen Seiten teilweise stark an-
steigen. Das Gelände des Geltungsbereiches fällt von Nord vom Riedhamer Weg
aus mit dem nordöstlichsten Hochpunkt von 605m ü. NN auf ca. 550m ü. NN (Tal-
straße) ab und steigt nach Süden zur Poschetsrieder Straße hin auf ca. 570m ü.
NN wieder an. Das Orts- und Landschaftsbild des Geltungsbereiches und der
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
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Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
Flächen darüber hinaus, in einer Talmulde mit teilweise stark ansteigenden Sei-
ten gelegen, wird überwiegend von baulichen Anlagen (bestehende Wohngebäu-
de mit Gärten und Straßen), einigen freien Baugrundstücken und bestehenden
Wald- und im Südosten vorhandene landwirtschaftlich genutzte Flächen charakte-
risiert.
Abbildung 2: Luftbild mit Flurabgrenzungen und Lage des Geltungsbereiches (rote Linie)
2021 (Quelle: Bayernatlas, ohne Maßstab)
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
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Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
2 AUSGANGSSITUATION
Der ursprüngliche Bebauungsplan „Wieshof“ aus dem Jahre 1970 bildet die
Grundlage für die Übernahme und Überarbeitung der Inhalte hin zum Deckblatt
49. Dieser Bebauungsplan ist in vielen Bereichen, die mit keinen Deckblättern
überplant wurden, noch rechtsgültig. Es gibt insgesamt 48 Deckblätter zum Be-
bauungsplan „Wieshof“, die in den jeweiligen Geltungsbereichen den Bebauungs-
plan sowohl in seinen planlichen als auch textlichen Festsetzungen verändert ha-
ben (Abbildung 3). So wurde beispielsweise auch der Geltungsbereich des ur-
sprünglichen Bebauungsplans über die Jahre im südöstlichen Bereich erweitert.
Dazu sind einige Ausnahmen und Befreiung nach dem Bundesbaugesetz
(BBauG) und Baugesetzbuch (BauGB) ausgesprochen worden.
Nordöstlich des Geltungsbereiches zum Bebauungsplan „Wieshof“ sind die Be-
bauungspläne Riedham, Riedham-Erweiterung I und II vorhanden. Südlich des
Geltungsbereiches befindet sich der Bebauungsplan Wieshof Erweiterung II. Wei-
tere Angaben und Ausführungen zum Bebauungsplan und dessen 48 Deckblätter
sind im Kapitel 3.4 zu finden.
Abbildung 3: Luftbild mit den Geltungsbereichen der Deckblätter zu den Bebauungsplä-
nen Wieshof, Riedham, Wieshof- und Riedham-Erweiterungen I und II, 2021 (Quelle:
Bayernatlas, ohne Maßstab)
Die Flächen bzw. die Baugrundstücke des Planungsgebietes sind überwiegend im
privaten Eigentum.
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
Seite 7 von 44Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
3 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN UND BEBAUUNGSPLAN
WIESHOF
3.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern
Das Planungsgebiet liegt im allgemein ländlichen Raum mit besonderem Hand-
lungsbedarf (Abb. 4). Der ländliche Raum soll so entwickelt und geordnet werden,
dass seine Funktion als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum nachhaltig gesi-
chert und weiterentwickelt werden kann sowie soll er seine eigenständige Sied-
lungsstruktur bewahren können. Die Stadt Regen ist als Mittelzentrum dargestellt.
Abbildung 4: Auszug aus der Strukturkarte des Landesentwicklungsprogramms Bayern,
2018 (Quelle: Bayerisches Staatsministerium der Finanzen, für Landesentwicklung und
Heimat)
Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsprogramms Bayern:
Gleichwertigkeit und Nachhaltigkeit
1.1.1 Gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen
(Z) In allen Teilräumen sind gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen zu
schaffen oder zu erhalten. Die Stärken und Potenziale der Teilräume sind weiter
zu entwickeln. Alle überörtlich raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen
haben zur Verwirklichung dieses Ziels beizutragen.
1.1.2 Nachhaltige Raumentwicklung
(Z) Die räumliche Entwicklung Bayerns in seiner Gesamtheit und in seinen Teil-
räumen ist nachhaltig zu gestalten.
Siedlungsstruktur
3.1 Flächensparen
(G) Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berück-
sichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.
3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
Seite 8 von 44Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
(Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potentiale der Innenentwick-
lung möglichst vorrangig zu nutzen.
3.2 Regionalplan Donau-Wald
Die Stadt Regen ist dem Regionalplan der Region 12 „Donau-Wald“ zugeordnet.
Regen liegt als Mittelzentrum (in Verbindung mit Zwiesel) in einem ländlichen
Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll und ent-
lang einer Entwicklungsachse (Abb. 5).
Abbildung 5: Ausschnitt aus der Raumstruktur des Regionalplans „Region Donau-Wald
(12), 2008 (Quelle: Regionaler Planungsverband Donau-Wald)
Folgende Grundsätze und Ziele sind im Regionalplan Donau-Wald dargestellt:
A1 Leitbild
1 (Z) Die Region soll zur Sicherung der Lebens- und Arbeitsbedingungen künfti-
ger Generationen nachhaltig entwickelt werden. In ihrer Gesamtheit und in ihren
Teilräumen soll sie so entwickelt und gestärkt werden, dass die sich aus der Lage
inmitten Europas und an der Nahtstelle zur Tschechischen Republik und zum Do-
nauraum ergebenden Herausforderungen bewältigt und gleichwertige Lebens-
und Arbeitsbedingungen in allen Regionsteilen geschaffen werden
A II Raumstruktur
1 Ökonomische Erfordernisse
1.1 (Z) Die nördlichen und östlichen Teilräume der Region sollen in ihrer Entwick-
lung in besonderem Maße gestärkt werden.
AIII Zentrale Orte
2.4 Mittelzentren
Vorentwurf i. d. Fassung v. 05.10.2021
Seite 9 von 44Begründung mit Umweltbericht
zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
2.3.5 (G) Es ist von besonderer Bedeutung, das gemeinsame Mittelzentrum Re-
gen/Zwiesel) in seinen mittelzentralen Versorgungsaufgaben zu stärken. Insbe-
sondere sind anzustreben: die Stärkung des Dienstleistungsbereiches und die
Verbesserung des Arbeitsplatzangebotes im Produzierenden Gewerbe
B II Siedlungsweisen
1.1 G Die Siedlungsentwicklung soll in allen Gemeinden der Region bedarfsge-
recht erfolgen.
1.2 G Die für die Region charakteristischen Siedlungsstrukturen sollen erhalten
und behutsam weiterentwickelt werden.
1.3 G Die Siedlungsgebiete sowie sonstige Vorhaben sollen möglichst schonend
in die Landschaft eingebunden werden.
Für das Orts- und Landschaftsbild wichtige Siedlungsränder sollen erhalten
und strukturreiche Übergänge zwischen Siedlung und Freiraum angestrebt
werden.
1.4 G Es ist von besonderer Bedeutung, dass der Nachfrage nach Siedlungsflä-
chen durch eine vorausschauende kommunale Bodenpolitik Rechnung getragen
wird.
3.3 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind auf Basis des Umgriffs des Deck-
blatts 49 zum Bebauungsplan Wieshof folgenden Nutzungen dargestellt:
- Überwiegend reine Wohngebiete (WR)
- Teilbereiche als allgemeines Wohngebiet (WA)
- Öffentliche Grünflächen mit Spielplatz
- Öffentlich Verkehrsflächen mit Parkplatz
- Trafostationen und Leitungen
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zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
Abbildung 6:Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Regen mit Umgriff des
Deckblatts 49 zum Bebauungsplan Wieshof (weißer Umgriff), 2021 (Quelle: Stadt Regen,
ohne Maßstab)
3.4 Bebauungsplan Wieshof und Deckblätter
Auf dem Baugebiet Wieshof, in der früheren Gemeinde Rinchnachmündt war ein
Bebauungsplan in Bearbeitung und somit dieses Gebiet teilweise bebaut und er-
schlossen. Durch Eingemeindung und beschlossene Erweiterung stellte die Stadt
Regen endgültig den Bebauungsplan über ein Gebiet von ca. 14,5ha auf. Zum
Bebauungsplan Wieshof aus dem Jahre 1970 sind über die Jahrzehnte 48 Deck-
blätter erarbeitet worden, in diesen planliche und/oder textliche Veränderungen
zu den ursprünglichen Festsetzungen des Bebauungsplans vorgenommen wur-
den. Beispielsweise wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans durch die
Deckblätter 9, 18 und 37 im Südosten auf ca. 16,5ha erweitert. Abbildung 8 zeigt
vereinfacht, auf Grundlage der planlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes
Wieshof, die Bereiche an, die durch den Bebauungsplan (gelbe Bereiche) und
durch die Deckblätter 1 - 48 rechtskräftig sind. Die nicht gelben Bereiche sind
durch die Deckblätter 1 - 48 rechtskräftig und werden in Abbildung 8 mit Num-
mern der Lage im Geltungsbereich des Bebauungsplans zugeordnet.
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zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
Abbildung 7: rechtskräftige, gelbe Bereiche des Bebauungsplans Wieshof mit der Zuord-
nung der Deckblätter 1 - 48, 2021 (Quelle: Stadt Regen; Bearbeitung brunner architekten;
ohne Maßstab)
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zum Deckblatt Nr. 49 zum Bebauungsplan Wieshof, Stadt Regen
Nachfolgend werden wichtige Festsetzungen des Bebauungsplan Wieshof auf-
gezählt sowie wichtige Inhalte bzw. das Planungskonzept anhand der Planzeich-
nung beschrieben:
- Art baulichen Nutzungen: Reines Wohngebiet (WR)
- Maß der baulichen Nutzung:
Grundflächenzahl – GRZ = 0,4
Geschossflächenzahl – GFZ = 0,8 – 1,0 (variabel nach Bestand und Planung)
Zahl der Vollgeschosse:
o Planung 1: EG + 1 als Höchstgrenze: a) Erdgeschoss und 1 Oberge-
schoss oder b) sichtbares Untergeschoss + 1 Erdgeschoss (Hanghaus)
o Planung 2: EG + 2 als Höchstgrenze: a) Erdgeschoss und 2 Oberge-
schosse oder b) sichtbares Untergeschoss, Erdgeschoss und 1 Ober-
geschoss (Hanghaus)
o Bestand 1: EG + DG = bestehendes Gebäude mit Erdgeschoss und
Dachgeschoss (Ausbau zu EG + 1 erlaubt)
o Bestand 2: EG + 1 = bestehendes Gebäude mit Erdgeschoss und 1
Obergeschoss
o Traufhöhen zu Planung 1, Bestand 1 und 2: talseitig nicht über 6,50m
ab OK gewachsener Boden; bergseitige Traufhöhe richtet sich nach
den Geländeverhältnissen
o Traufhöhen zu Planung 2: talseitig nicht über 9,50m ab OK gewachse-
ner Boden; bergseitige Traufhöhe richtet sich nach den Geländever-
hältnissen
- Bauweise und Baugrenzen: offene Bauweise und festgesetzte Baugrenzen
nach Planzeichnung
- Straßenverkehrsflächen, Gehsteige und öffentliche Fußwege
- Grünfläche mit Spielplatz
- Flächen für Versorgungsanlagen (Trafostationen)
Im ursprünglichen Bebauungsplan von 1970 sind von den ca. 100 Bauparzellen in
etwa die Hälfte bereits bebaut (Bestandsgebäude, überwiegend Einfamilienhäu-
ser, Läden und Handwerksbetriebe und Pension), d.h. 50% stehen einer Bebau-
ung zur Verfügung. Es wird ein reines Wohngebiet mit einer Grundflächenzahl
von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 bis 1,0 festgesetzt. Die Geschos-
sigkeit (=Vollgeschosse) der Bestandsgebäude ist meist mit EG + 1 und weniger
mit EG + DG ausgebildet. Bei der Planung neuer Gebäude ist die Geschossigkeit
im Bebauungsplan fast gänzlich mit EG + 1 mit wenigen Ausnahmen mit EG + 2
festgesetzt. Die Bauräume sowohl der Bestandsgebäude als auch der in den
freien Bauparzellen festgesetzten Baugrenzen verlaufen grundsätzlich sehr eng
mit wenig Spielraum für die Planung und bei den Bestandsgebäuden häufig ent-
lang der Gebäudeabmessungen. Es gibt Ausnahmen bei der Planung, in diesen
die Bauräume über mehrere Bauparzellen zusammengefasst wurden. Die Lage
der Gebäude bzw. die Bauräume auf den Baugrundstücken im Bestand und in der
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