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DÜSSELDORF MARKT- BERICHT BÜRO- UND INVESTMENTMARKT 2020 / 2021
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2
Deutschland | Colliers International
DÜSSELDORF | 2020 / 2021
City Survey Marktbericht DÜSSELDORF
CITY FACTS DÜSSELDORF Fast Facts
Einwohnerzahl in 1.000 622 Bürovermietung Düsseldorf 2020 Veränderung
gegenüber Vorjahr
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1.000 430
Flächenumsatz 248.000 m² – 47,8 %
Arbeitslosenquote in % 8,0
Vermietungsumsatz 234.500 m² – 50,2 %
Verfügbares Einkommen /Kopf in € 28.528
Spitzenmiete 28,50 € / m² 0,0 %
Durchschnittsmiete 16,30 € / m² – 5,8 %
Leerstandsquote 5,5 % – 40 bp
Flächenbestand 7,86 Mio. m² 1,4 %
Büromieten in € / m²
Teilmarkt Mietpreisspanne
CBD 18,50 - 28,50
Innenstadt 13,00 - 26,00
Hafen 16,50 - 25,00
Kennedydamm 16,50 - 25,00
Linksrheinisch 11,00 - 22,00
Düsseldorf-Nord 11,00 - 18,00
Airport City 14,50 - 17,50
Grafenberger Allee 12,00 - 14,50
Innenstadt-Ost 10,00 - 16,00
Düsseldorf-Süd 9,00 - 12,00
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BÜROVERMIETUNG
City
Marktbericht
DÜSSELDORF | 2020 / 2021
Survey Deutschland
Flächenumsatz Im Vergleich zum Vorjahr mussten nahezu
alle Größenklassen deutliche Umsatz-
| Colliers International
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtge-
einbußen hinnehmen. Einzig das Flächen-
biet Düsseldorf hat im Jahr 2020 einen
segment zwischen 500 und 1.000 m²
Flächenumsatz von 248.000 m² erzielt.
| Colliers International
konnte im Jahresvergleich einen Zuwachs
Damit wurde erwartungsgemäß im Zuge
von rund 5 % verbuchen. In den mittleren
der Corona-bedingten Einschränkungen
und größeren Flächensegmenten fielen
das Umsatzergebnis des Vorjahres, das
die Rückgänge im Vergleich zum äußerst
mit 475.000 m² einen historischen Re-
starken Vorjahresergebnis sehr deutlich
kordwert erzielte, um 48 % verfehlt. Bei
aus, da hier die Anzahl der Mietvertrags-
der Analyse des Jahresverlaufes ist fest-
abschlüsse stark rückläufig war.
zustellen, dass der Flächenumsatz im
3. Quartal mit rund 60.000 m² gegenüber
Die räumliche Verteilung des Flächenum-
dem sehr schwachen 2. Quartal merklich
satzes konzentrierte sich bezogen auf
zulegen konnte. Dagegen fiel das Schluss-
das Gesamtvolumen insbesondere auf
quartal vor dem Hintergrund der wieder
drei dezentrale Teilmärkte: Der Teilmarkt
stärkeren allgemeinen Einschränkungen
Innenstadt-Ost führt dabei mit 41.000 m²
etwas schwächer aus. Rund ein Viertel
die Rangliste aufgrund der großflächigen
des Flächenumsatzes des Gesamtjahres
Anmietung der Finanzverwaltung an,
entfiel auf die Branche Öffentliche Ver-
dicht gefolgt von den Teilmärkten Düssel-
waltung. Die Branche Beratungsunter-
dorf-Nord und Linksrheinisch mit jeweils
nehmen, traditionell eine der stärksten
rund 39.000 m² Flächenumsatz.
Mietergruppen in der Landeshauptstadt,
konnte in der zweiten Jahreshälfte wie-
der merklich zulegen und folgte schluss-
endlich mit einem Umsatzanteil von 14 %
auf dem zweiten Rang.
GRAFIK 1: Büroflächenumsatz in 1.000 m² GRAFIK 2: Büroflächenfertigstellung in 1.000 m²
500
500 471
471 150
150
400
400 120
120 111
111 114
114
359
359
322
322 323
323
92
92
86
86
300
300 90
90
235
235 73
73 70
70 69
69
200
200 60
60
100
100 30
30
77 1111 15
15 44 13
13
00 00
2016
2016 2017
2017 2018
2018 2019
2019 2020
2020 2018
2018 2019
2019 2020
2020 2021
2021 2022
2022
Vermietung
Vermietung Eigennutzer
Eigennutzer Fertigstellungen
Fertigstellungen davon
davonvorvermietet
vorvermietet//Eigennutzung
Eigennutzung
30
4
Mieten Entwicklungsschwerpunkte
DÜSSELDORF | 2020 / 2021
Deutschland | Colliers International
Das Mietpreiswachstum in Düsseldorf ist 2020 wurden insgesamt rund 73.000 m²
in der jüngeren Vergangenheit moderat in Projektentwicklungen fertiggestellt.
ausgefallen. Im Vorjahresvergleich zeigte Die Vorvermietungsquote lag bei hohen
sich in erster Linie eine stabile Entwick- 82 %. In den beiden Jahren 2021 und 2022
lung. Während die Spitzenmiete im CBD sind Fertigstellungen von jeweils rund
zum Ende des Jahres unverändert zum 110.000 m² angekündigt. Die Vorvermie-
City Survey Marktbericht
Vorjahr bei 28,50 €/m² notierte, ist bei der tungsquote liegt bei etwas mehr als 60 %.
gewichteten Durchschnittsmiete mit Als räumliche Schwerpunkte sind die
16,30 €/m² ein moderater Rückgang um Teilmärkte Hafen, Kennedydamm und Air-
6 % zum Rekordwert des Vorjahres fest- port City zu nennen.
zuhalten.
Fazit und Prognose
Angebot und Leerstand
Wie bereits zu Beginn der Pandemie unter
Der Leerstandsabbau hatte sich am Jah- Berücksichtigung der Analyse der voran-
resbeginn 2020 weiter fortgesetzt, sodass gegangenen Krisen prognostiziert, lag
zunächst die 400.000-m²-Marke in Sicht- das Umsatzergebnis im Stadtgebiet
weite rückte. Zum Jahresende notierte die 2020 aufgrund der Corona-bedingten
Leerstandsquote inklusive Untermietflä- Einschränkungen etwa 28 % unter dem
chen bei 5,5 % – der Leerstand entspre- Zehnjahresdurchschnitt. Für 2021 ist
chend bei rund 437.000 m². Dabei ist an- ein Büroflächenumsatz von mindestens
zumerken, dass sich im Jahresverlauf der 275.000 m² realistisch. Die Quote der
Anteil der angebotenen Untermietflächen Prolongationen wird weiter zunehmen –
leicht erhöht hat. Waren zum Jahresende gleiches gilt für den Anteil von Unter-
2019 nur vereinzelt Untermietflächen am mietflächen.
Markt verfügbar, so sind derzeit knapp
7 % der kurzfristig anmietbaren Flächen
den Untermietflächen zuzuschreiben.
GRAFIK 3: Leerstandsquote in % GRAFIK 4: Spitzen- und Durchschnittsmieten
und Leerstand in 1.000 m² in ¤/m²
800 35
30 28,50 28,50
576 28,00
600 26,50 27,00
532
495
455 437 25
400 7,5 %
7,0 %
20
6,4 % 17,30
5,9 % 16,20 16,30
5,5 % 14,90 15,40
200
15
0 10
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020
Leerstand Leerstandsquote Spitzenmiete Durchschnittsmiete31
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INVESTMENT GEWERBEIMMOBILIEN
City
Marktbericht
DÜSSELDORF | 2020 / 2021
Survey Deutschland
Transaktionsvolumen trotz der Corona-bedingten Einschränkun-
gen zum dritten Mal in Folge die 3-Mrd.-€-
| Colliers International
Auf dem Investmentmarkt im Stadtgebiet
Marke übertreffen konnte.
Düsseldorf wurden im Gesamtjahr 2020
Immobilien und Grundstücke im Wert von
| Colliers International
Zahlreiche, erst im Spätsommer bezie-
gut 3,2 Mrd. € gehandelt. Das Rekordergeb-
hungsweise im Herbst begonnene Trans-
nis des Vorjahres wurde erwartungsgemäß
aktionen leisteten ihren Beitrag zu diesem
um 16 % verfehlt. Jedoch wurde der Fünf-
Transaktionsvolumen auf sehr hohem Ni-
jahresdurchschnitt um 9 % übertroffen.
veau: Allein acht Verkäufe über 100 Mio. €
Zusätzlich wurden knapp 400 Mio. € im
wurden im Stadtgebiet registriert. Weitere
Düsseldorfer Umland registriert, sodass
12 Transaktionen entfielen auf das Seg-
die Region Düsseldorf ein Transaktionsvo-
ment zwischen 50 und 100 Mio. €. Fest-
lumen in Höhe von rund 3,6 Mrd. € erzielte.
zuhalten bleibt, dass die Nachfrage im
Insbesondere das Schlussquartal des Jah-
Core-Segment für Büroimmobilien unge-
res präsentierte sich sehr umsatzstark und
brochen hoch ist und die Spitzenrenditen
sorgte dafür, dass das Jahresergebnis
zunehmend unter Druck geraten.
Fast Facts
Investment Düsseldorf 2020 2019
Transaktionsvolumen 3.220 Mio. € 3.840 Mio. €
Portfoliotransaktionen 23 % 22 %
Internationale Käufer 22 % 24 %
Internationale Verkäufer 30 % 48 %
Wichtigste Nutzungsart Büro 83 % Büro 64 %
Spitzenrendite Büro 3,20 % 3,30 %
GRAFIK 5: Transaktionsvolumen in Mio. ¤ GRAFIK 6: Transaktionsvolumen
nach Assetklasse 2020 Anteil in %
4.000 3.840
4.000 3.840
3.420
3.420 3.220 Büro 83 %
3.220 Büro 83 %
3.000 2.740
3.000 2.740
Grundstücke 10 %
2.180
Grundstücke 10 %
2.180
2.000
Hotel 3 %
2.000
Hotel 33%%
Einzelhandel
Einzelhandel 3 %
1.000 Mischnutzung 1 %
1.000 Mischnutzung 1 %
0
0
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 202032
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Angebot und Nachfrage Als räumlicher Schwerpunkt des Transak-
tionsgeschehens aller Assetklassen im
DÜSSELDORF | 2020 / 2021
Deutschland | Colliers International
Büroimmobilien bleiben trotz der Homeof-
Gesamtjahr ist der Teilmarkt Innenstadt
fice-Debatte weiter hoch in der Anleger-
mit etwas mehr als 700 Mio. € Transakti-
gunst, wie sich eindrucksvoll bei der Ana-
onsvolumen zu nennen. Auf den weiteren
lyse des Transaktionsvolumens nach
Rängen folgten die drei Teilmärkte Düssel-
Assetklassen zeigt. In gewohnter Weise
dorf-Nord, CBD und Hafen mit jeweils um
nahmen Büroimmobilien mit einem Anteil
City Survey Marktbericht
500 Mio. € Transaktionsvolumen.
von 83 % am Transaktionsvolumen (knapp
2,7 Mrd. €) die Spitzenposition ein, gefolgt
Das Branchenbild der Investoren auf Käu-
von zahlreichen Grundstückstransaktio-
ferseite präsentierte sich im Jahresver-
nen (10 %, entsprechend 320 Mio. €) für
lauf sehr diversifiziert, was die Attraktivi-
zukünftige Projekt- und Quartiersent-
tät der Landeshauptstadt für zahlreiche
wicklungen. Diese Entwicklungen – größ-
Investorengruppen verdeutlicht. Dabei
tenteils Quartiere mit Mischnutzungs-
war den offenen Immobilien- und Spezial-
charakter in sehr guten Lagen – werden
fonds mit rund 760 Mio. € (24 %) das
mittelfristig einen maßgeblichen Anteil
höchste Transaktionsvolumen zuzu-
zum Transaktionsvolumen beisteuern, der
schreiben, maßgeblich beeinflusst durch
sich mittlerweile auf mehr als eine Milliar-
das im Herbst beurkundete Medicus-Bü-
de Euro beziffern lässt, verteilt auf die
roportfolio, das von Hines an Union Invest-
kommenden Jahre. Das restliche Transak-
ment überging und vier Immobilien im
tionsvolumen war in erster Linie den Be-
Düsseldorfer CBD beinhaltete. Dahinter
reichen Hotel- und Einzelhandelsimmobi-
folgten recht nah beieinander die Käufer-
lien zuzuordnen.
gruppen Versicherungen sowie Projekt-
entwickler und Bauträger mit einem je-
weiligen Anteil am Transaktionsvolumen
von rund 18 %. Den Projektentwicklern
war dabei mit 20 Transaktionen die höchs-
GRAFIK 7: Käufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in % GRAFIK 8: Verkäufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in %
Offene Immobilienfonds/ 24 % Projektentwickler/ 25 %
Spezialfonds Bauträger
Versicherungen 19 % Immobilien AGs 21 %
Projektentwickler/ 18 % Offene Immobilienfonds/ 16 %
Bauträger Spezialfonds
REITs 9% Vermögensverwalter 15 %
(Asset/Fund Manager)
Corporates/ 8% Opportunity Fonds/ 7%
Eigennutzer Private Equity Fonds
Sonstige Investoren 22 % Sonstige Investoren 16 %
0 500 1.000 0 500 1.00033
7
te Anzahl von Deals zuzuschreiben. Auf märkten Kennedydamm und Hafen werden
der Verkäuferseite dominierten die Pro- sich nach heutiger Einschätzung in den
City
Marktbericht
DÜSSELDORF | 2020 / 2021
jektentwickler erwartungsgemäß das kommenden Quartalen nur unwesentlich
Survey Deutschland
Marktgeschehen mit etwas mehr als verändern. Denn die Verfügbarkeit von
800 Mio. € Transaktionsvolumen, gefolgt neuen Produkten wird in nächster Zeit
| Colliers International
von Immobilien AGs mit knapp 680 Mio. €. weiterhin limitiert sein, sodass sich die
aktiven Investoren auf wenige verfügbare
| Colliers International
In Summe entfiel knapp ein Viertel des Assets konzentrieren müssen. Dagegen
Transaktionsvolumens auf Portfolio- ist für Value-Add-Produkte von leicht stei-
deals. Dazu zählte neben dem Medicus- genden Renditen auszugehen.
Portfolio auch das Selection-Portfolio, das
von AEW an Tristan veräußert wurde. Ins-
Fazit und Prognose
gesamt entfiel rund ein Viertel des Trans-
aktionsvolumens auf internationale Käu- Der Düsseldorfer Investmentmarkt hat
fer. Damit wurde der Vorjahreswert sich vor dem Hintergrund der Corona-be-
bestätigt. In den Jahren zuvor lag der An- dingten Einschränkungen sehr robust prä-
teil der internationalen Investoren jeweils sentiert und im Gesamtjahr 2020 ein sehr
merklich höher im Bereich zwischen 40 % gutes Transaktionsvolumen erreicht, mit
und 55 %. Auf der Verkäuferseite zeigte dem zur Jahresmitte noch nicht zu rech-
sich für internationale Marktakteure ein nen war. Mehrere Großtransaktionen, die
etwas höherer Anteil am Transaktionsvo- fast vollständig dem Bürosegment zuzu-
lumen von 30 %. ordnen sind, trugen zu diesem äußerst re-
spektablen Resultat bei.
Renditen
Das anziehende Neugeschäft wird auch im
Die Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte laufenden Jahr 2021, jedoch eher mit einer
in den besten Lagen der Landeshauptstadt limitierten Anzahl von großvolumigen
haben im Vergleich zum Vorjahr um 10 Ba- Deals, für die Fortsetzung des dynami-
sispunkte auf nun 3,20 % nachgegeben. schen Marktgeschehens sorgen. Vor die-
Insbesondere zum Ende des abgelaufenen sem Hintergrund könnte im Jahr 2021 das
Jahres verdeutlichten einige Transaktio- Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Düs-
nen in den zentralen Teilmärkten CBD und seldorf den Zehnjahresdurchschnitt, der
Innenstadt den derzeitigen Druck auf die bei gut 2,3 Mrd. € liegt, um etwa 10 bis
Spitzenrenditen. Aber auch die Renditen 20 % übertreffen.
in den Top B-Lagen in den gefragten Teil-
Der Düsseldorfer Investmentmarkt konnte 2020 trotz
der Corona-bedingten Einschränkungen zum dritten
Mal in Folge die 3-Mrd.-€-Marke übertreffen.
KONTAKT
Lars Zenke Director | Research
+49 211 862062-48, lars.zenke@colliers.comANSPRECHPARTNER RESEARCH Lars Zenke Director | Research +49 211 86 20 62-48 lars.zenke@colliers.com Bildnachweis Titelseite: istock, Standret Innenseite: Fotolia Copyright © 2021 Colliers International Deutschland GmbH. Die Informationen in dieser Broschüre / diesem Dokument sind von Colliers International nach bestem Wissen und Gewissen Colliers International zusammengestellt worden und sollen einem Überblick über den benannten Markt zum Zeitpunkt des Erscheinens vermitteln. Trotz sorgfältiger Recherche kann ein Anspruch weder auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit der Informationen erhoben Deutschland GmbH werden. Die Covid-19-Pandemie hat die Marktaktivitäten in vielen Sektoren beeinträchtigt. Wie diese Pandemie den Immobi- Königsallee 60 C lienmarkt weiter beeinflussen wird, ist derzeit ungewiss. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument dargestellten Preisan- gaben und Einschätzungen basieren auf den heute erkennbaren Eindrücken. Da es zu Veränderungen am Vermietungs- und 40212 Düsseldorf Investitionsmarkt kommen kann, die zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Einschätzung in keiner Weise vorhergesagt werden können, ist es wichtig, die Informationen unter Berücksichtigung der Entwicklungen regelmäßig neu zu beurteilen. Eine Haftung hinsichtlich der Inhalte wird ausgeschlossen. Die Broschüre ist nicht geeignet als Basis für kaufmännische Ent- scheidungen und kann mithin eine eigene Prüfung der Marktgegebenheiten in keinem Fall ersetzen. Diese Broschüre / dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber. © 2021. Alle Rechte vorbehalten.
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