BERICHT STUTTGART MARKT- BÜRO- UND INVESTMENTMARKT
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STUTTGART MARKT- BERICHT BÜRO- UND INVESTMENTMARKT 2020 / 2021
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2
Deutschland | Colliers International
STUTTGART | 2020 / 2021
City Survey Marktbericht STUTTGART
CITY FACTS STUTTGART Fast Facts
Einwohnerzahl in 1.000 636 Bürovermietung Stuttgart 2020 Veränderung
gegenüber Vorjahr
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1.000 423
Flächenumsatz 139.500 m² – 55,3 %
Arbeitslosenquote in % 5,4
Vermietungsumsatz 125.600 m² – 55,0 %
Verfügbares Einkommen /Kopf in € 27.277
Spitzenmiete 25,50 € / m² +6,3 %
Durchschnittsmiete 16,60 € / m² 0%
Leerstandsquote 3,0 % 110 bp
Flächenbestand 8,17 Mio. m² 1,7 %
Büromieten in € / m²
Teilmarkt Mietpreisspanne
City 15,00 - 29,00
Innenstadt 13,00 - 24,00
Zuffenhausen / Feuerbach 11,50 - 23,50
Weilimdorf 10,50 - 18,00
Bad Cannstatt / Wangen 11,00 - 20,00
Vaihingen 11,50 - 20,00
Degerloch 11,00 - 22,00
Möhringen 11,00 - 20,00
Fasanenhof 10,50 - 17,50
Leinfelden-Echterdingen 10,00 - 19,50
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BÜROVERMIETUNG
City
Marktbericht
STUTTGART | 2020 / 2021
Survey Deutschland
Flächenumsatz umsatz. Den mit Abstand größten Anteil
am Flächenumsatz realisierte die Öffent-
| Colliers International
Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt
liche Hand mit rund 41.900 m². Davon ent-
(inklusive Leinfelden-Echterdingen) ver-
fielen allein mehr als 14.500 m² auf die
zeichnete Corona-bedingt ein ruhiges
| Colliers International
Anmietung der Bundesanstalt für Post
Jahr 2020, bei dem der Flächenumsatz
und Telekommunikation in der Nauheimer
mit rund 139.500 m² deutlich unter den
Straße in Bad Cannstatt. An zweiter Stelle
Werten des Vorjahres blieb. So wurde der
folgten Beratungsunternehmen mit rund
zehnjährige Durchschnitt von rund
26.100 m². Erst danach kommen Unter-
272.500 m² um annähernd 49 % verfehlt,
nehmen des Verarbeitenden Gewerbes
gegenüber dem Vorjahr (312.100 m²) ging
mit circa 22.400 m², deren Flächenanteil
der Flächenumsatz um circa 55 % zurück.
im vergangenen Jahr Corona-bedingt
Auch die Anmietungsaktivität konnte mit
deutlich geringer ausfiel als in den Vor-
den Vorjahren nicht mithalten und ver-
jahren. Mit 42 Mietverträgen entfiel er-
zeichnete mit insgesamt 154 Abschlüssen
neut das Gros der Anmietungsaktivität auf
nur etwas mehr als die Hälfte der durch-
Beratungsunternehmen. Der Anteil der
schnittlichen Anzahl der Deals der letzten
Eigennutzer am Flächenumsatz lag hin-
10 Jahre (286 Abschlüsse). Die Einflüsse
gegen mit knapp unter 10 % über das ge-
der Corona-Pandemie waren dabei seit
samte Jahr auf äußerst niedrigem Niveau.
dem 2. Quartal konstant über das gesamte
Jahr spürbar. So wurden mehrfach ge-
plante Expansionen zurückgestellt oder Mieten
konnten nicht mehr realisiert werden. Zu-
Die dynamische Entwicklung der Miet-
sätzlich wirkte das traditionell niedrige
preise setzte sich im Jahr 2020 fort. So
Angebot auf dem Stuttgarter Bürovermie-
konnten mit rund 12 % am Flächenumsatz
tungsmarkt limitierend auf den Flächen-
nur wenige Abschlüsse im niedrigen
GRAFIK 1: Büroflächenumsatz in 1.000 m² GRAFIK 2: Büroflächenfertigstellung in 1.000 m²
298
298
300
300 279
279 200
200
250
250 158
158
150
150
212
212 150
150
131
131 132
132
200
200
150
150
150
150 133
133 100
100 9393 8888
126
126
100
100
6666
5656 50
50
50
50 3333 2727
1414
00 00
2016
2016 2017
2017 2018
2018 2019
2019 2020
2020 2018
2018 2019
2019 2020
2020 2021
2021 2022
2022
Vermietung
Vermietung Eigennutzer
Eigennutzer Fertigstellungen
Fertigstellungen davon
davonvorvermietet
vorvermietet/ Eigennutzung
/ Eigennutzung
60
4
Mietpreissegment bis 12,50 €/m² ver- Entwicklungsschwerpunkte
zeichnet werden. Während die Spitzen-
STUTTGART | 2020 / 2021
Deutschland | Colliers International
Wie bereits im Vorjahr entfiel das Gros
miete ihr Rekordniveau von 25,50 €/m²
der Projektentwicklungen 2020 aufgrund
auch zum Jahresende bestätigen konnte,
der geringen Flächenverfügbarkeit in den
ging die Durchschnittsmiete gegenüber
Zentrumslagen auf die peripheren Lagen.
dem Vorquartal geringfügig um 1 % auf
Insgesamt wurden auf dem Stuttgarter
16,60 €/m² zurück. Die weiterhin hohen
Bürovermietungsmarkt rund 131.100 m²
City Survey Marktbericht
Mietpreise bestätigen dabei die Zahlungs-
fertiggestellt. Auch für 2021 liegen die
bereitschaft der Mieter in Folge des tradi-
Entwicklungsschwerpunkte in den
tionell niedrigen Angebotes in der baden-
peripheren Teilmärkten, wobei sich die
württembergischen Landeshauptstadt.
Vorvermietungsquote auf gewohnt ho-
hem Niveau befindet.
Angebot und Leerstand
Nachdem der Leerstand bis zum dritten Fazit und Prognose
Jahresquartal nur geringfügig auf die
Die Auswirkungen der Corona-Krise auf
Auswirkungen der Corona-Pandemie
den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt
reagierte, nahm er zum Jahresende noch
waren im Jahr 2020 deutlich zu spüren.
einmal zu. So konnte bei einem Flächen-
Ursächlich für den geringeren Flächen-
bestand von rund 8,17 Mio. m² und
umsatz ist aber auch der seit Jahren vor-
einem verfügbaren Angebot von circa
handene Engpass an geeigneten Ange-
248.700 m² zum Ende des letzten Jahres
botsflächen. Der im Zuge der Impfungen
eine Leerstandsquote von 3,0 % ver-
positive Ausblick für das Jahr 2021 wird
zeichnet werden. Insbesondere eine
auch die Anmietungsaktivität auf dem
Zunahme von Untermietflächen war
Stuttgarter Bürovermietungsmarkt bele-
dabei zu beobachten.
ben. Zudem trägt die Erhöhung der Leer-
standsquote dazu bei, dass der kritische
Nachfrageüberhang abgebaut wird und
Mieter wieder geeignete Flächen finden.
GRAFIK 3: Leerstandsquote in % GRAFIK 4: Spitzen- und Durchschnittsmieten
und Leerstand in 1.000 m² in ¤/m²
400 30
25,50
24,30 24,00
300 25 23,00 23,00
249
219
200 185 20
165 3,0 %
2,8 % 150 16,60 16,60
2,3 %
2,1 % 14,00
100 1,9 % 15 13,40
13,00
0 10
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020
Leerstand Leerstandsquote Spitzenmiete Durchschnittsmiete61
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INVESTMENT GEWERBEIMMOBILIEN
City
Marktbericht
STUTTGART | 2020 / 2021
Survey Deutschland
Transaktionsvolumen blieb im Schlussquartal hierdurch aus.
Gewerbliche Investments verzeichneten
| Colliers International
Der Stuttgarter Investmentmarkt ver-
ein Objektvolumen von rund 1 Mrd. €,
zeichnete im Jahr 2020 mit einem Trans-
weitere circa 164 Mio. € entfielen auf
aktionsvolumen von circa 1,1 Mrd. € eine
| Colliers International
überwiegend institutionelle Wohninvest-
rege Transaktionstätigkeit, die über-
ments. Die Anzahl der Transaktionen
durchschnittlichen Volumina der Vorjahre
blieb mit 58 registrierten Abschlüssen
konnten Corona-bedingt jedoch nicht er-
weniger deutlich als das Transaktions-
reicht werden. Dabei begann der Jahres-
volumen hinter dem Vorjahreswert mit
auftakt für die baden-württembergische
72 Abschlüssen zurück.
Landeshauptstadt mit einem Transakti-
onsvolumen von über 470 Mio. € vielver-
sprechend, in den Folgequartalen trübte Angebot und Nachfrage
sich das Geschehen pandemiebedingt ein.
Wie bereits in den Vorjahren dominierten
Auch der in den vergangenen Jahren
Büroimmobilien mit einem Anteil von
oftmals beobachtete Jahresendspurt
Fast Facts
Investment Stuttgart 2020 2019
Transaktionsvolumen 1.045 Mio. € 1.755 Mio. €
Portfoliotransaktionen 10 % 35 %
Internationale Käufer 16 % 53 %
Internationale Verkäufer 9% 47 %
Wichtigste Nutzungsart Büro 72 % Büro 50 %
Spitzenrendite Büro 3,10 % 3,30 %
GRAFIK 5: Transaktionsvolumen in Mio. ¤ GRAFIK 6: Transaktionsvolumen
nach Assetklasse 2020 Anteil in %
2.500
2.500 2.206 Büro 72 %
2.206 Büro 72 %
2.000 1.913
2.000 1.913 1.755 Grundstücke 16 %
1.755 Grundstücke 16 %
1.500
1.500 1.200
1.200 1.045
1.000 1.045 Mischnutzung 6 %
1.000 Mischnutzung 6 %
Hotel 4 %
500 Hotel 4 %
Einzelhandel 1 %
500
Sonstige 1 1%%
Einzelhandel
Sonstige 1 %
0
0
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 202062
6
mehr als 72 % am Transaktionsvolumen durch die Arminius Group für ein deut-
das Marktgeschehen. Zurückzuführen ist sches Versicherungsunternehmen er-
STUTTGART | 2020 / 2021
Deutschland | Colliers International
dies auf das geringe Angebot der anderen worben wurde.
Assetklassen sowie großvolumige Invest-
ments im dreistelligen Millionen-Euro- Die Aktivität internationaler Akteure fiel
Bereich im Bürosegment. So konnten die geringer als in den Vorjahren aus, was
drei größten Stuttgarter Bürotransaktio- unter anderem auf Corona-bedingte
City Survey Marktbericht
nen ein Volumen von rund 360 Mio. € auf Reisebeschränkungen zurückzuführen
sich vereinen. Neben dem im 1. Quartal ist. So lag der Anteil der ausländischen
durch die R+V Versicherung erworbenen Marktteilnehmer am Transaktionsvolu-
Büroneubau NEO im Synergiepark in men auf Käuferseite bei etwa 16 %. Auf
Stuttgart-Vaihingen, war dies im 2. Quar- Verkäuferseite waren es nur etwa 9 % am
tal der von Wöhr & Bauer an die Hanse- Gesamtvolumen. Zurückzuführen ist der
Merkur AG verkaufte Büroneubau W9 geringere Anteil internationaler Akteure
Wissenscampus in Stuttgart-Weilimdorf, sicherlich auch darauf, dass internatio-
der zugleich der größte Deal des Jahres nale Immobilieninvestitionsentscheidun-
2020 war. Im 3. Quartal folgte der Verkauf gen häufig zunächst zurückgestellt
des Büroneubaus Look 21 in der Stuttgar- wurden und ein stärkerer Fokus auf dem
ter Innenstadt an die DIC. Krisenmanagement in den Heimatmärk-
ten lag. Für die Post-Corona-Zeit ist
Auf Käuferseite zeigten sich insbesonde- wieder mit einem erhöhten Interesse
re deutsche Versicherungskonzerne sehr ausländischer Marktteilnehmer zu rech-
aktiv und vereinten mit einem Anteil von nen, die neben der wirtschaftlichen
annähernd 34 % das Gros des Transakti- Stabilität der Landeshauptstadt insbe-
onsvolumens auf sich. Neben den vor- sondere die traditionell niedrige Leer-
genannten Transaktionen W9 Wissens- standsquote auf dem Bürovermietungs-
campus sowie NEO, ist hier der Verkauf markt positiv bewerten.
des Bürohauses Stuttgarter Tor am Prag-
sattel für über 70 Mio. € zu nennen, der
GRAFIK 7: Käufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in % GRAFIK 8: Verkäufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in %
Versicherungen
Versicherungen 3434
%% Projektentwickler/
Projektentwickler/ 3636
%%
Bauträger
Bauträger
Projektentwickler/
Projektentwickler/ 1616
%% Corporates/
Corporates/ 2323
%%
Bauträger
Bauträger Eigennutzer
Eigennutzer
Offene
OffeneImmobilienfonds/
Immobilienfonds/ 1313
%% Immobilien
Immobilien
AGs
AGs 9%
9%
Spezialfonds
Spezialfonds
Immobilien
Immobilien
AGs
AGs 9%
9% Private
PrivateInvestoren/
Investoren/ 8%
8%
Family
FamilyOffices
Offices
Asset-/Fondsmanager
Asset-/Fondsmanager 8%
8% Asset-/Fondsmanager
Asset-/Fondsmanager 7%
7%
Sonstige
SonstigeInvestoren
Investoren 2020
%% Sonstige
SonstigeInvestoren
Investoren 1717
%%
00 250
250 500
500 00 250
250 500
50063
7
Renditen Fazit und Prognose
City
Marktbericht
STUTTGART | 2020 / 2021
Über das gesamte Jahr hinweg standen Das Vertrauen der Investoren in die Ro-
Survey Deutschland
Transaktionen im risikoaversen Core- bustheit des Stuttgarter Immobilienmark-
und Core-Plus-Segment im Fokus der In- tes bleibt angesichts geringer Leestände
| Colliers International
vestoren. Dies spiegelte nicht zuletzt pan- und vergleichsweise niedriger Capital-
demiebedingt den weiter gestiegenen Values hoch, was auch daran zu erkennen
Wunsch vieler Investoren nach einem ho- ist, dass lokale wie auch national agieren-
| Colliers International
hen Maß an Sicherheit wider, der in den de Projektentwickler im Laufe des Jahres
vergangenen Monaten bei langfristig ver- 2020 nennenswerte Engagements bei
mieteten Büroinvestments zu einer wei- Gewerbegrundstücken getätigt haben.
teren Renditekompression geführt hat. Dennoch fielen sowohl das Gesamtjahr
So sank die Spitzenrendite für Premium- als auch der Jahresabschluss 2020
Büroinvestments in der City von rund schwächer aus als in den Vorjahren. Ne-
3,30 % auf circa 3,10 %, in bevorzugten ben den Corona-bedingten Auswirkungen
Stadtteillagen lag sie zuletzt mit circa schränkte das überschaubare Angebot
3,30 % nur unwesentlich höher. Auch in das Investitionsgeschehen am Stuttgarter
den anderen Assetklassen, in denen der Immobilienmarkt ein. Für das Jahr 2021
Nachfrage kein adäquates Angebot an ist zu erwarten, dass die Nachfrage
Investments gegenüberstand, verharrten nationaler Investoren weiter zunimmt und
die Renditen unverändert auf äußerst auch internationale Investoren wieder
niedrigem Niveau. So belaufen sich zum vermehrt am Markt auftreten werden.
Jahresende 2020 die Spitzenrenditen für Hierdurch werden die Renditen auf nied-
innerstädtische Geschäftshäuser auf rigem Niveau verharren. Corona- und
3,30 %, für moderne Logistikobjekte auf angebotsbedingt muss prognostiziert
3,70 % und für Wohnimmobilien im Spit- werden, dass das Transaktionsvolumen
zensegment auf rund 3,00 %. 2021 zwar hinter den Rekordwerten der
Jahre 2018 und 2019 zurückbleiben wird,
dennoch ist gegenüber 2020 mit einem
deutlichen Anstieg und einem Wert von
rund 1,5 Mrd. € zu rechnen. Zurückzu-
führen ist dies nicht zuletzt auf großvolu-
mige Büroinvestments, die bereits in Vor-
bereitung sind.
Trotz Corona-Krise bleibt der Leerstand auf dem
Stuttgarter Bürovermietungsmarkt vergleichsweise
niedrig. In Kombination mit der wirtschaftlichen
Stabilität der Landeshauptstadt bleibt die Nachfrage
investorenseitig hoch.“
KONTAKT
Alexander Rutsch Senior Consultant | Research
+49 711 22733-395, alexander.rutsch@colliers.comANSPRECHPARTNER RESEARCH Alexander Rutsch Senior Consultant | Research +49 71 1 2 27 33-395 alexander.rutsch@colliers.com Bildnachweis Titelseite: WWA Architekten Wöhr Heugenhauser Johansen Part mbB. Innenseite: Getty Images International Copyright © 2021 Colliers International Deutschland GmbH. Die Informationen in dieser Broschüre / diesem Dokument sind von Colliers International nach bestem Wissen und Gewissen Colliers International zusammengestellt worden und sollen einem Überblick über den benannten Markt zum Zeitpunkt des Erscheinens vermitteln. Trotz sorgfältiger Recherche kann ein Anspruch weder auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit der Informationen erhoben Deutschland GmbH werden. Die Covid-19-Pandemie hat die Marktaktivitäten in vielen Sektoren beeinträchtigt. Wie diese Pandemie den Immobi- Königstraße 5 lienmarkt weiter beeinflussen wird, ist derzeit ungewiss. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument dargestellten Preisan- gaben und Einschätzungen basieren auf den heute erkennbaren Eindrücken. Da es zu Veränderungen am Vermietungs- und 70173 Stuttgart Investitionsmarkt kommen kann, die zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Einschätzung in keiner Weise vorhergesagt werden können, ist es wichtig, die Informationen unter Berücksichtigung der Entwicklungen regelmäßig neu zu beurteilen. Eine Haftung hinsichtlich der Inhalte wird ausgeschlossen. Die Broschüre ist nicht geeignet als Basis für kaufmännische Ent- scheidungen und kann mithin eine eigene Prüfung der Marktgegebenheiten in keinem Fall ersetzen. Diese Broschüre / dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber. © 2021. Alle Rechte vorbehalten.
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