Beschluss Koalitionsausschuss vom 18. August 2019 - Dr. jur. Christian Osthus IVD Immobilienverband Deutschland
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Immobilienverband IVD
Beschluss Koalitionsausschuss vom
18. August 2019
Dr. jur. Christian Osthus
IVD Immobilienverband DeutschlandImmobilienverband IVD
I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Ausgangslage/politisches Handlungsbedürfnis:
• Akzessorische Kaufnebenkosten sind zu hoch –
Grunderwerbsteueraufkommen 2018: 14 Mrd. Euro
• Beschluss Wohngipfel 21. September 2019 – Maklerkosten sollen gesenkt
werden
• BMJV legt Gesetzentwurf vor, der Einführung eines Bestellerprinzips analog
Wohnungsvermittlungsgesetz 2015 vorsieht – 25. Februar 2019
• Koalitionsausschuss beschließt Teilung der Provision zwischen Verkäufer und
Käufer
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2Immobilienverband IVD
I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Beschluss Koalitionsausschuss – 18. August 2019
„Die Koalition strebt an, die Erwerbsnebenkosten für den Erwerb
selbstgenutzten Wohnraums deutlich zu senken. Deshalb bittet sie die Bundesregierung,
ein Gesetz vorzulegen, sodass zukünftig bei einem durch Makler
vermittelten Immobilienkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch
natürliche Personen die Provisionsansprüche des Maklers gegenüber Verkäufer und
Käufer (Vertragsparteien) so in Abhängigkeit gestellt werden, dass die Vertragspartei,
die den Makler nicht beauftragt hat, maximal eine Provision in Höhe der von
der beauftragenden Vertragspartei zu zahlenden Provision schuldet. Die Vertragspartei, die
den Makler nicht beauftragt hat, schuldet ihren Anteil an der Maklerprovision erst, wenn
die beauftragende Vertragspartei nachweist, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision
gezahlt hat. Der Nachweis kann etwa durch die Vorlage eines Überweisungsbeleges geführt
werden. Die hälftige Teilung soll vorgesehen werden, wenn beide Vertragsparteien den
Makler beauftragt haben.“
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Erhalt der Doppeltätigkeit:
Makler können weiterhin
für Käufer und Verkäufer
tätig werden
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Kaufvertrag
Käufer Verkäufer
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Schutz des Käufers dadurch,
dass Provision nicht höher
sein darf als vom Verkäufer
zu zahlende Provision
Kaufvertrag
Käufer Verkäufer 5
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Um vom Käufer eine Provision verlangen zu können, ist der Makler gezwungen,
auch mit dem Verkäufer eine Provision zu vereinbaren.
Beispiel 1
Makler M akquiriert ein neues Objekt, das dem verkaufsbereiten E gehört.
Eigentümer E erteilt M einen Makleralleinauftrag. Für eine erfolgreiche
Vermittlung verspricht E dem M eine Provision in Höhe von 3 % zzgl. USt. M bietet
das Objekt auf Immobilienplattformen an. Interessent I meldet sich bei M und
schließt mit ihm einen Maklervertrag, in dem eine Provision von 3 % zzgl. USt.
vereinbart wird. E und I schließen einen Kaufvertrag. M erhält eine
Gesamtprovision von 6 % zzgl. USt.
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Abwandlung 1 Beispiel 1
E ist zwar bereit, dass M das Objekt vermarktet, er will ihm im Erfolgsfall aber nur
eine Provision in Höhe von 1,5 % zzgl. USt. zahlen. M lehnt ab, da er aufgrund der
Vereinbarung mit E vom Käufer maximal 1,5 % zzgl. USt. verlangen darf. Eine
Gesamtprovision von 3 % zzgl. USt. wäre für M nicht wirtschaftlich, da aufgrund
der Lage und Objektbeschaffenheit mit einer längeren Vermarktungszeit zu
rechnen ist.
Die Verschränkung führt dazu, dass der Immobilienmakler nicht mehr
provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann. Denn dies hätte zur Folge,
dass er auch vom Käufer keine Provision verlangen darf!!
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Möglich ist aber auch, dass der Käufer aufgrund der Marktlage weniger als der
Verkäufer zahlt.
Abwandlung 2 Beispiel 1
E ist möchte sein Grundstück über M vermarkten. M erhält einen Alleinauftrag, in
dem eine Provision von 3 % zzgl. USt. vereinbart wird. M beginnt mit der
Bewerbung des Objektes, worauf sich I meldet. Nach längeren Verhandlungen
werden sich I und E einig, I ist allerdings nicht bereit, eine Maklerprovision von 3 %
zzgl. USt. zu zahlen. M und I einigen sich auf 1 % zzgl. USt. Nach der Beurkundung
erhält M eine Gesamtprovision in Höhe von 4 % zzgl. USt.
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Anwendungsbereich
Selbstgenutzte Immobilien
• Einfamilienhaus
• Eigentumswohnung
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Im Gesetzgebungsverfahren zu klärende Fragen
• Zahlungsausfallrisiko
– Die Forderung gegen Zweitbeauftragenden hängt davon, dass der
Erstbeauftragende auch gezahlt hat
• Insolvenzrisiko
• Provision sinkt, aufgrund von Nachverhandlungen zwischen Makle rund
Erstbeauftragenden
• Verflechtungsfragen
• Echte Suchaufträge
– Vermeidung von Missbrauch durch vorherige Absprachen zwischen Makler und
Verkäufer
– Verbot des Makelns ohne Auftrag
• Textform Maklervertrag
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I. Neuregelung Maklerprovision (Kauf Wohnimmobilien)
Verabschiedung des Gesetzes im
Beschluss Koalitionsausschuss Beratung u.a. im Rechtsausschuss
Bundestag (sog. 2./3. Lesung im
18. August 2019 des Bundesrates
Bundestag)
gute Zeitpunkte der Einflussnahme
Bundesministerium der Justiz
und für Verbraucherschutz legt Erste Behandlung im Plenum des
Billigung durch Bundesrat oder
Gesetzentwurf vor Bundestages (sog. 1. Lesung im
Anrufung Vermittlungs-auschuss
Bundestag)
Voraus. September/Oktober
Stellungnahme der Im Fall der Billigung: Ausfertigung
Ressortabstimmung Bundesregierung und und Verkündung im
Überweisung an Bundestag Bundesgesetzblatt
Bundesregierung beschließt Inkrafttreten der Neuregelung
Erste Behandlung im Bundesrat
Gesetzentwurf und bringt ihn in
(sog. 1. Durchgang) Voraussichtlich Q1/Q2 2020
Bundesrat ein
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II. Mietrecht 1
Die Koalitionspartner einigen sich auf der Grundlage des Gesetzentwurfes
des BMJV zur Verlängerung der Mietpreisbremse mit der Maßgabe, dass
• die Möglichkeit der Länder, durch Rechtsverordnung für die Dauer von
höchstens fünf Jahren eine Mietpreisbremse zu erlassen, um fünf Jahre
verlängert wird. Die Rechtsverordnungen gelten längstens bis zum 31.
Dezember 2025;
IVD-Position: Einer Verlängerung der Mietpreisbremse war absehbar. Positiv ist,
dass diese im Unterschied zu einem Gesetzesvorschlag des BMJV auf fünf Jahre
Begrenzt ist. Nach dem BMJV-Vorschlag sollte eine Verlängerung von bis zu 10
Jahren möglich sein. Ob eine Verlängerung verfassungskonform ist, bleibt
abzuwarten. Denn das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung die
Mietpreisbremse auch deshalb gebilligt, da sie auf fünf Jahre begrenzt ist. Ob dies
bei zehn Jahren auch der Fall ist, bleibt abzuwarten.
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II. Mietrecht 2
Die Koalitionspartner einigen sich auf der Grundlage des Gesetzentwurfes
des BMJV zur Verlängerung der Mietpreisbremse mit der Maßgabe, dass
• an den qualifizierten Begründungspflichten für Rechtsverordnungen zur
Mietpreisbremse festgehalten wird.
IVD-Position: Eine qualifizierte Begründungspflicht ist auch aus
verfassungsrechtlichen Gründen essentiell, da sonst der Willkür Tür und Tor
geöffnet wäre.
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II. Mietrecht 3
Die Koalitionspartner einigen sich auf der Grundlage des Gesetzentwurfes
des BMJV zur Verlängerung der Mietpreisbremse mit der Maßgabe, dass
• im Falle eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse der Mieter zu viel
gezahlte Miete rückwirkend für einen Zeitraum von 30 Monaten fordern kann,
wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten
nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei späteren Rügen soll dies
entsprechend dem geltenden Recht erst ab dem Zeitpunkt der Rüge Wirkung
entfalten. Eine Rückwirkung der Rüge soll auch dann ausgeschlossen sein,
wenn das Vertragsverhältnis bereits beendet wurde;
IVD-Position: Die geplante Regelung wird abgelehnt, da sie unterstellt, dass der
Vermieter sehenden Auges eine zu hohe Miete vereinbart hat. Dass die
ortsübliche Vergleichsmiete nur schwer zu bestimmen ist, insbesondere wenn
kein Mietspiegel vorhanden ist, vernachlässigt der Beschluss. 14
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II. Mietrecht 4
Wie im Wohngipfel am 21. September 2018 vereinbart, wird
der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs
Jahre erweitert.
IVD-Position: Der IVD lehnt die Verlängerung des Bezugszeitraumes zur
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete entschieden ab, da dies zu einem
Einfrieren der Mietpreisentwicklung führt. Gerade in nachgefragten Städten
würden die Mieten staatlich nach unten korrigiert werden. Mit jedem Jahr der
Ausweitung des Bezugszeitraums wird die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 bis
20 Cent pro Quadratmeter gesenkt.
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15Immobilienverband IVD
III. Reduzierung der Umwandlungsmöglichkeit von Miet- in
Eigentumswohnungen
• Der Koalitionsausschuss hat die Bundesregierung gebeten, unter Einbeziehung
von Ländern und Kommunen, bis zum Ende des Jahres 2019 einen
Gesetzentwurf vorzulegen, der die Möglichkeit zur Umwandlung von
Mietwohnungen in Eigentumswohnungen reduzieren soll. Ein entsprechender
Beschluss wurde bereits im Rahmen des Wohngipfels am 21. September 2018
beschlossen. Noch ist völlig offen, wie eine solche Beschränkung erfolgen soll,
zumal das BauGB eine solche Möglichkeit in Erhaltungsgebieten bereits
eröffnet.
• IVD-Position: Der IVD lehnt das Vorhaben ab, da es eine weitere
Einschränkung der Dispositionsfreiheit zur Folge hat. Der Begriff des
Eigentums wird immer weiter ausgehöhlt. Eigentümer, die entsprechende
Häuser mit Mietwohnungen haben, werden prüfen müssen, ob nicht eine
Vorratsaufteilung in Betracht kommt.
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Dr. jur. Christian Osthus,
stv. Bundesgeschäftsführer/Justitiar IVD
christian.osthus@ivd.net
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