Bezahlbarer Wohnraum in Deutschland - DIGITALER SONDERDRUCK - DZ Hyp
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D 3921
01
1. Januar 2019
70. Jahrgang
Verlag Helmut Richardi
Frankfurt am Main
ISSN 1618-7741
DIGITALER
SONDERDRUCK
DER DEUTSCHE WOHNUNGSMANGEL
IM HISTORISCHEN KONTEXT Kiel
Rostock
von Norbert Hiller
Hamburg
Leer
Cloppenburg
Bremen
Berlin
Potsdam
Hannover
Magdeburg
Münster
Leipzig
Legende: Düsseldorf
siehe „Im Blickfeld“, Dresden
Seite 6
Erfurt
Köln
Frankfurt a.M.
Mainz
Bezahlbarer Wohnraum Karlsruhe
Heilbronn
Nürnberg
in Deutschland Stuttgart
Landshut
Erding
München
Fotos: © pixabay, Postbank
Freiburg
Landsberg
am Lech
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BEZAHLBARER WOHNRAUM IN DEUTSCHLAND
DER DEUTSCHE WOHNUNGSMANGEL IM HISTORISCHEN KONTEXT
„Wer die Zukunft erforschen will, muss die Vergangenheit kennen.“ Diese alte chinesische Umfang durch Subventionen und andere
Weisheit scheint auch für die Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes Interventionen beeinflusst wird. Die
Gültigkeit zu besitzen. Denn wie der folgende Beitrag belegt, war und ist dieser kon Knappheitssignale des Gutes Wohnung
tinuierlich von Phasen des Auf- und Abschwungs geprägt. Der Autor spannt dabei den seien dadurch verzerrt. Zwei Jahre später
großen historischen Bogen angefangen bei den Ölpreiskrisen in den Siebzigern über die wies der Rat darauf hin, dass die Preisstei-
Wiedervereinigung Ende der Achtziger bis hin zur Dotcom-Blase zu Beginn des 21. Jahr- gerungen nicht allein auf die Baupreise zu-
hunderts. Die hierbei immer wieder zu erkennenden Parallelen zur heutigen Situation rückgingen, sondern auch auf die ver-
legen den Schluss nahe, dass sich aus der Vergangenheit tatsächlich einige wichtige schärften Bauvorschriften.
Lehren für das Handeln von Wohnungs- und Geldpolitik ziehen lassen. Red.
Verzerrte Knappheitssignale
Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist de die erste Krise durch die bewusste
aktuell von einem deutlichen Angebots-
Verknappung des Erdöls, mit der die Ver Letztlich fand der Immobilienpreisboom
mangel gekennzeichnet. Insbesondere die einigung erdölexportierender Länder den unter anderem durch die zweite Ölpreis
Metropolen und attraktiven Groß- und Westen hinsichtlich ihrer Israel-Politik u nter krise in den Jahren 1981/82 sein Ende. Sie
Mittelstädte verzeichnen einen stetigen Druck setzte. Der Mangel an Öl und seine löste in Westdeutschland die bis dato
Einwohnerzuwachs und damit einher hohen Preissteigerungen hatten zur Folge, schwerste Rezession seit Bestehen der Bun-
gehend steigende Miet- und Kaufpreise. dass die Inflationsrate im Jahr 1975 das desrepublik aus. Hintergrund dieser Ölpreis-
Die Frage, inwieweit die aktuelle Preis allgemeine Zinsniveau überstieg und einen krise war eine große Unsicherheit in den
entwicklung nachhaltig auf dem hohen Wertverlust der Bankeinlagen bewirkte. Ölförderländern nach dem Krieg zwischen
Niveau bleiben wird, ist für alle Akteure Ähnlich der heutigen Situation stieg vor Iran und dem Irak. Steigende Hypotheken-
am Wohnimmobilienmarkt von großer Be- diesem Hintergrund die Nachfrage nach zinsen, hohe Baukosten und das Auslaufen
deutung. Immobilien als attraktive Anlagealternative der Konjunkturprogramme verschärften die
und bewirkte einen spürbaren Preisanstieg. Situation. Der deutsche Wohnimmobilien-
Im historischen Kontext sind solche Preis- markt kühlte sich merklich ab. So sanken
bewegungen nichts Ungewöhnliches, Unterstützt wurde die steigende Nachfrage zum Beispiel die Baufertigstellungen zwi-
durchlebte der deutsche Wohnimmobilien- durch eine Reihe staatlicher Interventionen schen 1980 und 1983 um 12,3 Prozent und
markt doch immer Phasen des Auf- und wie der Grunderwerbssteuerbefreiung von die Zahl der Beschäftigten im Baugewerbe
Abschwungs. Schaut man sich die Ein- und Zweifamilienhäusern, der Einfüh- reduzierte sich um 12,6 Prozent.
Wohnimmobilienpreis-, Gewerbeimmobili- rung einer degressiven Abschreibung für
enpreis- und Büromietindizes an (siehe Wohnimmobilien und der Förderung von Diese Entwicklung zeigt, welche Auswir-
Abbildung 1), so sind innerhalb der ver sozialem Wohnungsbau. Zudem wurden kungen geopolitische Ereignisse wie die
gangenen 40 Jahre wiederholt entspre- energetische Sanierungen für Bestands- erste und zweite Ölpreiskrise und die dar-
chende Bewegungsmuster in Teilsegmen- wohnungen bezuschusst, um Energie auffolgenden wirtschaftspolitischen Ent-
ten des Immobilienmarktes zu erkennen. einsparungen im Wohnungsbestand zu scheidungen auf nationale und letztlich
Ein Blick in die Historie ist für die Einschät- erzielen. Insgesamt trugen die wohnungs- regionale Immobilienmärkte haben. Der
zung der Zukunft daher lohnenswert. politischen Maßnahmen zu einer starken Staat und die internationale Geldpolitik
Belebung der Konjunktur und damit des nehmen eine Schlüsselrolle bei der Ent-
Wohnimmobilienmarkts bei. Dabei sind wicklung der Preise ein. Darüber hinaus be-
Parallelen zu den Ölpreiskrisen einige Parallelen zur heutigen Situation
einflussen Zeitgeist und Ideologien, etwa
erkennbar. ökonomischer oder ökologischer Natur, die
In den siebziger Jahren stand die deutsche eingeschlagenen Lösungswege.
Wirtschaft unter dem Einfluss zweier Öl- Bezogen auf die energiesparenden Investi-
preiskrisen, die in allen Industrienationen tionen in Wohnhäusern gab zum Beispiel
Rezessionen auslösten. Hervorgerufen wur- der Sachverständigenrat 1977 zu beden- Mietpreisbremse bereits in den achtziger
ken: „Es ist überhaupt nicht zu sehen, […] Jahren ein Thema
Energie gerade durch wärmedämmende
DER AUTOR
Anlagen in Wohnbauten zu sparen und In Deutschland erhöhte sich als Folge der
solche Energieeinsparung durch mehrere zweiten Ölpreiskrise die Arbeitslosenquote
DR. NORBERT Subventionsmilliarden zu fördern.“ Ferner unter den ausländischen Arbeitnehmern im
beobachtete er im Jahr 1978: „Die Aufträge gesamtdeutschen Verhältnis spürbar (siehe
HILLER […] waren in den letzten Monaten in eini- Abbildung 2). Angesichts dieser Entwick-
Analyst Immobilien- gen Gemeinden so umfangreich, dass es lung verabschiedete die damalige Bundes-
Research, DZ HYP AG,
Münster
regional zu einer Überhitzung im Bauge- regierung unter Bundeskanzler Helmut
werbe gekommen ist.“ Im Jahr 1982 kam Kohl ein Rückkehrhilfegesetz und gab aus-
der Sachverständigenrat zu dem Urteil, ländischen Staatsbürgern finanzielle Anrei-
dass das Rentabilitätskalkül der Investoren ze, Deutschland zu verlassen. Infolgedes-
und der Kapitalgeber in beträchtlichem sen wanderten in den Jahren 1982 bis2 1 | 2019 Immobilien & Finanzierung
Deshalb wurde die Möglichkeit geschaffen,
Abbildung 1: Indizes für Immobilienpreise seit 1975 (Angaben in Prozent) (Ost-)Immobilien mit bis zu 50 Prozent von
120
Aufbau Ost Flüchtlingskrise
12
der Steuer abzuschreiben. Der Sachverstän-
Zweite Ölpreiskrise digenrat kam 1993 zu dem Schluss, dass die
Dotcomkrise Eurokrise
Finanzkrise
Rahmenbedingungen für die Wohnungs-
100 10 wirtschaft im historischen Vergleich positiv
ausfielen. Sinkende Hypothekenzinsen, stei-
Leitzinsen und Inflation in Prozent
80 8 gende Mieten und staatliche Förderungs-
maßnahmen erhöhten in Summe die
Indexpunkte
Rentabilität von Investitionen in Wohnei-
60 6
gentum spürbar. Die Eingriffe in den Woh-
nungsmarkt hatten ein Überangebot an
40 4 Wohnimmobilien ab Mitte der neunziger
Jahre zur Folge. Bei gleichzeitiger Rücknah-
20 2 me der Förderprogramme mündete dies in
einen Preisverfall. Die Renditeerwartungen
der Investoren wurden überwiegend nicht
0 0
erfüllt. Insbesondere in Ostdeutschland war
1975
1976
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2016
2017
aufgrund der Mietausfälle der zugewiesene
Wohnimmobilienpreisindex Gewerbeimmobilienpreisindex Büromietindex Inflation Leitzinsen Steuervorteil schnell aufgezehrt.
Quelle: Bulwiengesa, Deutsche Bundesbank, Reale Preisindizes (deflationiert mit der Basis 1990=100)
Ein konjunktureller Abschwung erfasste
Deutschland und der Zyklus war vorüber.
1984 mehr Menschen aus als ein. Erst 1985 thekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbin- Die Folgen dieser Entwicklungen waren
kehrte sich das Verhältnis wieder um, da dung waren zu einem Zinssatz von 7,3 Pro- noch Jahre später spürbar, denn Immo
sich der Arbeitsmarkt stabilisierte und das zent erhältlich. Im Jahr 1980 hatte dieser bilienmärkte reagieren in der Regel träge.
Rückkehrhilfegesetz auslief. Der Fall der Wert noch bei 11,5 Prozent gelegen (zum So lag die Leerstandsquote bei Wohnimmo
Mauer, Konflikte im ehemaligen Jugoslawi- Vergleich: heute liegt er bei 1,5 Prozent). bilien in Ostdeutschland noch 2002 bei
en oder die sich zuspitzende Lage im kur- Die niedrigen Zinsen hatten – damals wie rund 14,4 Prozent (Westdeutschland 6,7
disch besiedelten Teil der Türkei führten in heute – eine steigende Nachfrage nach Prozent) und 2010 bei rund 11,5 Prozent
den Folgejahren zu einem starken Zuzug Immobilien zur Folge, was sich in höheren (7,8 Prozent).
von Spätaussiedlern und Asylbewerbern, Preisen niederschlägt.
vor allem in die Ballungsgebiete. Nach den durch die Wiedervereinigung be-
Die zunehmende Zahl der Haushalte in dingten intensivierten Wohnungsbaumaß-
Die Zuwanderung wirkte sich auf den Woh- Westdeutschland, deren gestiegenes ver- nahmen entwickelte sich der deutsche
nungsmarkt aus. Die verstärkte Nachfrage fügbares Einkommen und die wohnungs- Wohnimmobilienmarkt um die Jahrtausend-
führte zu steigenden Mieten und Kaufprei- baupolitischen Maßnahmen im Rahmen wende stabil. So verliefen die natio
nalen
sen. Ein Blick in die Ausführungen des des Subventionsprogramms „Aufbau Ost“ Preisindizes für Wohnimmobilien relativ
Sachverständigenrates verrät, dass im Jahr wirkten nachfragestimulierend. Mit Letzte- konstant. Währenddessen ebneten neue In-
1987 „immer geringer werdende Leerstände rem sollte der Wohnungsbestand in Ost- novationen in der Informationstechnologie
und steigende Mietpreise […] die Rendite deutschland an das westliche Niveau den Weg zur Dotcom-Blase, welche den
erwartungen der Bauherren offenbar nach- angepasst werden. Büroimmobilienmarkt ab 1999 beflügelte.
haltig verbessert“ hatten. Im Jahr 1988
bemerkte der Rat: „Vor eine besondere
Herausforderung wird der Wohnungsmarkt Abbildung 2: Wanderungssaldo und Arbeitslosenquote der abhängigen zivilen
durch die verstärkte Zuwanderung gestellt. Erwerbspersonen in Deutschland (1980-2000)
Das Wohnungsangebot ist im Verhältnis zur 1 200 000 24
Nachfrage, vor allem in den größeren Städ- 1 100 000 22
ten, wieder knapper geworden.“ Die Diskus- 1 000 000
20
sion um eine Mietpreisbremse erinnert an 900 000
heutige Debatten. Denn auch damals be- 800 000 18
Arbeitslosenquote (in Prozent)
gegnete man dem Wohnraummangel mit 700 000 16
zunehmender Regulierung. Dies kritisierte
Wanderungssaldo
600000 14
der Sachverständigenrat: „Schärfere Miet- 500 000
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preiskontrollen und ein weiter ausgebauter 400 000
10
Mieterschutz werden den freifinanzierten 300 000
Mietwohnungsbau gefährden“. 200 000 8
100 000 6
0
4
Nachfragestimulation dank „Aufbau Ost“ - 100 000
2
- 200 000
- 300 000 0
Aufgrund der geringen Inflationsrate legte 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
die damalige Bundesbank im Jahr 1987 Wanderungssaldo Arbeitslosenquote (Gesamt) Arbeitslosenquote (Ausländer)
einen niedrigen Leitzins fest, was Kredite
Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit
vergleichsweise günstig machte. Hypo3
Jedoch waren die Auswirkungen auch in
Teilen der Wohnimmobilienmärkte spürbar. Abbildung 3: Wiederverkaufspreise für Eigentumswohnungen in Euro pro Quadratmeter
München ragte als damals viertgrößter IT- 3 500
Standort der Welt bei der Entwicklung der Warum in München?
Wiederverkaufspreise für Eigentumswoh-
nungen mit besonderer Dynamik hervor 3 000
(siehe Abbildung 3).
2 500
Dotcom-Blase erfasst auch den
Wohnimmobilienmarkt
2 000
Doch die neuen Technologieunternehmen
wurden den hohen Renditeerwartungen 1 500
kaum gerecht. Vermeintliche Hoffnungsträ-
ger mussten Insolvenz anmelden. Im Jahr
2000 platzte die Blase und löste die Dot- 1 000
com-Krise aus. Die Leerstandsquote von Bü-
roimmobilien stieg aufgrund der von IT-Un-
500
ternehmen nicht mehr benötigten Flächen 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
sprunghaft an. Das Beispiel zeigt, wie be-
deutsam regionale Wirtschaftsstrukturen Chemnitz Halle (Saale) Hamburg München Münster Mönchengladbach
und ihre Schwerpunkte für die dortigen
Quelle: Bulwiengesa (deflationiert mit der Basis 2010 = 100)
Wohnimmobilienmärkte sind.
Eine einseitige Ausrichtung birgt die Gefahr eine Rendite. Wie Mitte der siebziger Jahre Ähnlichkeiten zur Eigenheimzulage) und
einer Abhängigkeit, die mit potenziellen wurden Sachgüter wie Immobilien zu einer nahm Anpassungen bei der Abschreibungs-
Rückschlägen verbunden ist. Übertragen interessanten Anlagealternative. Deutsch- systematik von Immobilien vor, die mit
auf die Zukunft haben Ereignisse wie die land zeichnete sich während der Finanz- steuerlichen Erleichterungen einhergehen.
Dieselaffäre oder der Strukturwandel im markt- und Eurokrise durch wirtschaftliche Fehlendes Bauland, Kapazitätsengpässe in
Einzelhandel das Potenzial, spürbare Aus- Stabilität aus. Exportorientierte Unterneh- der Bauindustrie und langwierige Genehmi-
wirkungen auf regionale Immobilienmärkte men anderer Länder waren von den Ent- gungsverfahren schränken jedoch die
zu verursachen. wicklungen stärker betroffen als deutsche Marktentwicklung bis heute ein.
Firmen. Politiker machten hierfür Arbeits-
In der ersten Hälfte der 2000er Jahre w
aren marktreformen wie die Agenda 2010 oder Die Finanzmarkt- und Eurokrise sowie der
die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Anpassungen bei der Kurzarbeit verant- Zustrom von Geflüchteten sind das Ergeb-
durch die Folgen der Wiedervereinigung, wortlich. nis zunehmender (wirtschafts-)politischer
die Dotcom-Blase und für die Exportnation Instabilität. Unsicherheit beeinflusst die
Deutschland auch durch die Asienkrise Die deutsche Industrie hingegen verwies Ökonomie negativ, denn Investitionsent-
geprägt. Die Bundesrepublik wurde zum
auf ihre internationale Stärke in der Auto- scheidungen und wirtschaftliches Handeln
„kranken Mann“ Europas. Erst der anschlie- mobil-, Maschinen- und Chemiebranche. beruhen auf Planungssicherheit und Kalku-
ßende Aufschwung der Schwellenländer Zudem lobte man – zumindest auf Arbeit- lierbarkeit. Eine langanhaltende Niedrig
stärkte dank steigender Importzahlen bei geberseite – die vergleichsweise verhaltene zinsphase und wohnungspolitische Ein
den Handelspartnern die hiesige Wirtschaft Lohnentwicklung der vergangenen Jahre. griffe sind die Folgen dieser Instabilität.
und damit den Immobilienmarkt. Im Jahr Die Attraktivität des Standorts Deutschland Seit nunmehr acht Jahren wird der deut-
2007 kam es zur Finanzmarktkrise. Die hat sich nach der Krise weiter verbessert – sche Wohn immobilienmarkt hiervon be
europäische Zentralbank musste ihre rest- auch für ausländische Arbeitnehmer. flügelt. Doch ist diese Entwicklung nach-
riktive Zins
politik aufgeben und läutete haltig? Erreicht der Immobilienmarkt ein
die Ära der bis heute andauernden Niedrig- neues, stabiles Preisniveau oder kommt es
zinsphase ein. Alter Wein in neuen Schläuchen zu Preiskorrekturen?
Ab 2010 wanderten wieder mehr Menschen Die Historie der Wohnimmobilienmärkte
Finanzmarktkrise befeuert zu als ab. Die Zuwanderung erhöhte sich zeigt, dass jedem Aufschwung eine Abküh-
Immobilieninvestments durch den Bürgerkrieg in Syrien weiter und lung folgt. Preise sind das Ergebnis von An-
erreichte mit den Flüchtlingsströmen im gebot und Nachfrage. Je stärker die Zinsen
Die Krise und die zu ihrer Bewältigung ein- Jahr 2015 ihren Höhepunkt. Erneut suchten kurzfristig ansteigen, je stärker die Wande-
gesetzten wirtschaftspolitischen Maßnah- die Menschen aufgrund bestehender kultu- rungsströme nachlassen und je plötzlicher
men hatten gravierende ökonomische Aus- reller Netzwerke und des großen lokalen wohnungspolitische Eingriffe zurückgefah-
wirkungen. In Griechenland mündete dies Arbeitsmarktes vor allem in den Ballungs- ren werden, desto eher wird die Nachfrage
in eine Staatsschuldenkrise, die den ge- gebieten nach einer Bleibe. Der Staat re- nach Immobilien sinken. Wird im gleichen
samten Euroraum ab 2010 vor große Her- agierte mit den üblichen Instrumenten auf Zuge das Wohnungsangebot massiv ausge-
ausforderungen stellte. Die Stabilität des den zunehmenden Wohnungsmangel: Er weitet, ist mit einer stärkeren Preiskorrektur
Euro stand zur Disposition. Da die Inflati- stimulierte den Markt beispielsweise durch zu rechnen. Bleiben die Rahmenbedingun-
onsrate über dem allgemeinen Zinsniveau einen stärkeren sozialen Wohnungsbau, gen unverändert, dürfte die momentane
lag, brachte das klassische Sparen kaum führte das Baukindergeld ein (prinzipielle Entwicklung weiter anhalten.Sie können auch lesen
