Bürgerversammlung - Ortsbürgergemeinde St.Gallen
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Bürgerversammlung mit Begrüssung der Neubürgerinnen und Neubürger Montag, 9. Dezember 2019, 18.30 Uhr, Universität St.Gallen, Audimax Vorversammlung Montag, 2. Dezember 2019, 19.30 Uhr, Festsaal des Stadthauses
Traktanden
Bürgerversammlung
Organisatorisches 1. Wahl der Stimmenzähler/innen
Vorversammlung vom 2. Dezember 2019 2. Budget 2020 (Beilage)
(Stadthaus, Festsaal, Gallusstrasse 14)
3. Ausblick und Finanzplan
An der Vorversammlung werden die Traktanden 4 und 5 detailliert erläutert.
Dazu sind alle Bürgerinnen und Bürger herzlich eingeladen. 4. Liegenschaftentausch mit der Politischen
Gemeinde St.Gallen
Bürgerversammlung vom 9. Dezember 2019
(Universität St.Gallen, Audimax) 5. Baurecht Stadtsägeareal
Vor der Behandlung der Traktanden werden die im Jahr 2019 neu einge- 6. Ersatzwahlen in die Geschäftsprüfungskommission
bürgerten Familien und Einzelpersonen mit der symbolischen Übergabe
der Bürgerbriefe feierlich begrüsst. Das Grusswort des Stadtrats überbringt für den Rest der Amtsdauer 2017 – 2020
Stadtrat Markus Buschor.
7. Verschiedenes und allgemeine Umfrage
Im Anschluss an die Versammlung sind alle Bürgerinnen und Bürger und
alle Gäste zu einem Apéro mit Imbiss im Foyer des Audimax eingeladen.
Während Versammlung und Apéro bieten wir einen Kinderhütedienst an. St.Gallen, 4. November 2019
Er wird von der Frauenzentrale St.Gallen geführt. Aus organisatorischen Im Namen des Bürgerrats St.Gallen
Gründen bitten wir um eine Anmeldung beim Sekretariat der Ortsbürger-
gemeinde (info@ortsbuerger.ch; Tel. 071 228 85 84).
Das Protokoll der Bürgerversammlung wird vom 20. Dezember 2019 bis
7. Januar 2020 im Stadthaus zur Einsichtnahme aufliegen. Arno Noger Jens Nef
Präsident Ratsschreiber
2 3Erläuterung zum
Traktandum 4
Liegenschaftentausch mit der Politischen Gemeinde St.Gallen St.Gallen will für den Breitensport über eigene Anlagen verfügen, um einen effizienten
Betrieb gewährleisten zu können. Dazu bietet sich die Übernahme der auf Grundstü-
Worum geht es? cken der Ortsbürgergemeinde befindlichen Breitensportanlagen an (Schönenwegen/
Bereits im September 2013 haben Vertretungen der Politischen Gemeinde St.Gallen, Lerchenfeld).
der damaligen Ortsbürgergemeinde Straubenzell und der Ortsbürgergemeinde St.Gallen
die Absicht eines grösseren Liegenschaftentauschs skizziert. Es wurde beschlossen, Das Tauschgeschäft sichert der Politischen Gemeinde St.Gallen mit den Parzellen des
die strategische Aufgabenverteilung der Gemeinden zu überprüfen und gegebenen- Schulareals, des Sportplatzes und des Tennisplatzes Schönenwegen sowie des daran
falls neu zu ordnen. Die Erkenntnisse aus dieser Klärung zum Liegenschaftenbesitz angrenzenden Grundstücks an der Eisbahnstrasse ein grösseres zusammenhängen-
wurden in Grundsätzen festgehalten, welche von Stadtrat und Bürgerrat als Grundlage des Gebiet im Raum Schönenwegen/Lerchenfeld. Ein weiteres grosses Gebiet erhält
für eine Optimierung (Arrondierung) des Grundeigentums der beiden Gemeinden die Stadt mit dem Sport- und Spielplatz Kreuzbühl.
anerkannt wurden. Auf dieser Basis haben Vertreter der Ortsbürgergemeinde St.Gallen
und der Politischen Gemeinde St.Gallen 2018/2019 in mehreren Verhandlungsrunden Die Ortsbürgergemeinde erhält als Ausgleich im Raum Stephanshorn und im Raum
ein Tauschpaket von Liegenschaften erarbeitet. Dieses sieht vor, dass neun Liegen- Haggen-Wolfganghof Grundstücke in der Bauzone. Mit der nachhaltigen Entwicklung
schaften mit einem Wert von rund CHF 36.5 Mio. und von über 87’000 m2 Fläche die dieser Parzellen kann sie neue Erträge erzielen, die den Wegfall der Baurechte
Hand wechseln. Schönenwegen und Kreuzbühl kompensieren. Ausserdem erwirbt sie mit dem
Restaurant Schlössli Haggen ein weiteres traditionsreiches Ausflugsrestaurant im
Mit der Inkorporation der Ortsgemeinde Straubenzell in die Ortsbürgergemeinde Grünen Ring.
St.Gallen (OBG) per 1. Januar 2015 wurde die OBG Eigentümerin zahlreicher Liegen-
schaften im Westen der Stadt St.Gallen. Mehrere dieser Liegenschaften befinden sich Bei diesem beachtlichen Grundstücktausch handelt es sich um keinen flächenglei-
in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA). Sie sind im Baurecht entweder chen, sondern um einen wertneutralen Tausch. Sowohl der Tausch als auch die
an die Politische Gemeinde St.Gallen, an eine Interessengemeinschaft oder einen ermittelten Werte und Konditionen sind ausgewogen und fair. Der Tausch liegt im
Verein abgegeben. Darunter sind wichtige öffentliche Schul- und Sportanlagen, so ein grossen Interesse beider Gemeinden. Es gilt, ihn als Gesamtpaket zu würdigen.
Teil des Schulareals Schönenwegen-Schönau und der Sportplatz samt Spielplatz der
Schulanlage Kreuzbühl. Die entsprechenden Baurechtsverträge laufen in den nächsten
Jahren aus, der erste bereits im kommenden Jahr.
Die Politische Gemeinde St.Gallen ist bestrebt, die stadteigenen Anlagen in der ZöBA
nicht nur im Baurecht, sondern im Grundeigentum zu besitzen. Dies ermöglicht ihr, die
öffentlichen Aufgaben und eine nachhaltige Stadtplanung auch für kommende Genera-
tionen sicherzustellen. Zwar liegt das von der Stadt in Aussicht gestellte Gemeinde-
Sportstättenkonzept (Gesak) noch nicht vor. Dennoch ist die Stossrichtung der
städtischen Strategie in Bezug auf Sportanlagen und Schulwiesen klar. Die Stadt
4 5Erläuterungen im Detail Ertragswertmethode und der Erstellungskosten je ein Landwert festgelegt werden.
Die Politische Gemeinde St.Gallen und die Ortsbürgergemeinde St.Gallen haben Die angewandten Schätzungsmethoden sind im Anhang 2 erläutert.
sich auf den Tausch folgender Grundstücke geeinigt:
Das vorliegende Tauschpaket wurde mit Datum des 15. März 2019 von Immo-Brain
GmbH und Hugo Steiner AG bewertet und als plausibel und ausgeglichen bezeichnet.
Parzelle Bezeichnung Zone Fläche Tauschwerte (CHF)
(m2)
OBG PGSG Grundstücke der Ortsbürgergemeinde St.Gallen
W3156 Schulareal Schönenwegen ZöBA 17’536 3’470’000 Die Pläne sind im Anhang 1 dargestellt.
(Baurecht PGSG)
W3780 Sportplatz Schönenwegen ZöBA 24’886 1’805’000 Schulareal Schönenwegen, Grundstück W3156
(Baurecht Lerchenfeld Das Schulareal Schönenwegen (Sportanlage Oberstufenzentrum Schönau) befindet
Sport AG) sich im Quartier Schönenwegen, westlich des Stadtzentrums. Die Politische Gemein-
W3961 Tennisplatz Schönenwegen ZöBA 3’143 460’000 de St.Gallen beabsichtigt, dieses Grundstück längerfristig in der derzeitigen Nutzung
(Baurecht Tennisclub
mit Sporthalle und Aussensportfläche zu belassen. Das Grundstück kann für die Stadt
OBG
St.Otmar)
St.Gallen ferner als Baulandreserve für eine mögliche Schulhauserweiterung dienen.
W5031 Baulandgrundstück Eisbahn- WG4 9’212 11’050’000
strasse (bewirtsch. PP
PGSG bis 2023) Die Bewertung des Grundstücks W3156 beinhaltet eine ausgemittelte und nicht
W3408 Sportplatz Kreuzbühl ZöBA 7’710 1’105’000 spekulative Preisgrösse. Es wurde für das Grundstück ein Verkehrswert von
(Baurecht PGSG) CHF 3’470’000 ermittelt.
W3409 Spielplatz Kreuzbühl ZöBA 2’578 370’000
(Baurecht PGSG) Sportplatz Schönenwegen, Grundstück W3780
F3439 Baulandgrundstück W3 16’647 13’450’000 Der Sportplatz Schönenwegen (Fussballstadion Lerchenfeld) schliesst westlich an das
Stephanshornstrasse 8’824 Schulareal Schönenwegen an. Das Grundstück liegt in der Zone für öffentliche Bauten
(z. Z. keine Nutzung) ZöBA
7’823 und Anlagen und umfasst eine Fläche von insgesamt 24’886 m2. Es liegt gegenüber
dem Freibad und dem Eissportzentrum Lerchenfeld. Das Grundstück wird südseitig als
PGSG
W0721 Schlössli Haggen K4 2’582 1’240’000
Fussballplatz mit Trainingsplatz genutzt. Entlang der Nordwestgrenze ist es mit einer
W0729 Baulandgrundstück Hag- K4 2’419 3’570’000
Stehtribüne, Garderoben, einem Gerätehaus, dem Magazin sowie zwei Kassenhäusern
genstrasse/Oberstrasse
(vermietet Pfadi St.Martin, überbaut. In der östlichen Grundstücksausbuchtung sind Parkplätze angeordnet.
Ev.-ref. Kirchgemeinde bis
2021/2026) Das Grundstück ist seit dem 30. April 1971 im selbständigen und dauernden Baurecht
Total 18’260’000 18’260’000 an die Interessengemeinschaft Sportplatz St.Otmar St.Gallen, heute Lerchenfeld
Sport AG, abgegeben. Der Baurechtsvertrag endet per 30. April 2021. Die Lerchenfeld
Tabelle 1: Tauschgeschäft Politische Gemeinde St.Gallen (PGSG) – OBG, Sport AG beabsichtigt, das Baurecht nach Erlöschen am 30. April 2021 nicht zu
Übersicht Tauschgrundstücke mit Bewertung. erneuern.
Die Politische Gemeinde St.Gallen und die OBG einigten sich auf eine gemeinsam in Nach Ablauf des Baurechtsvertrags fallen die Gebäude (Garderoben, Tribüne, Klub-
Auftrag gegebene externe Immobilienbewertung für sämtliche Objekte des Tausch- haus) an die dannzumalige Eigentümerin des Grundstückes heim. Für den Heimfall
geschäfts. Die Bewertungen erfolgten durch die beiden Immobilienfirmen Immo-Brain muss diese der Lerchenfeld Sport AG gemäss Baurechtsvertrag eine Abgeltung von
GmbH, St.Gallen, und Hugo Steiner AG, St.Gallen. Für die unbebauten Parzellen in der 75% der amtlichen Verkehrswertschätzung von CHF 601’000 zahlen. Die OBG hat
Bauzone wurden von der Firma Archplan AG, St.Gallen, Flächen- und Volumenana- weder die Aufgabe noch ist sie in der Lage, eine solche Sportanlage auf Dauer selber
lysen (aktuelle Zonierung) vorgenommen. In der Folge konnte unter Einbezug der zu führen und zu unterhalten. Dies ist eine städtische Aufgabe. Die Stadt hat sich mit
6 7der Lerchenfeld Sport AG geeinigt und übernimmt die Infrastrukturen im Betrag von sche Busnetz angebunden, jedoch durch die nordwestlich angrenzende Zürcherstras-
CHF 450’000. Eine fachkundige Prüfung der Infrastrukturbauten bestätigt, dass die se durch Lärmimmissionen belastet. Momentan wird es als Parkplatz für das Freibad
Anlage weitere rund zehn Jahre in Betrieb gehalten werden kann. Die Lerchenfeld und das Eissportzentrum benutzt. Das restliche Grundstückland ist Wiesland.
Sport AG erklärt sich im Rahmen der Heimfallregelung bereit, diverse kleinere Sanierun-
gen im Betrag von CHF 30’000 vorzunehmen, damit die Sportstätte in den kommenden Die Stadt erwirbt das Grundstück als Reserveland für eine spätere Wohn- und Gewerbe-
Jahren ohne grösseren Unterhalt vorgehalten werden kann. Danach werden Investitio- überbauung. Der Landwert bzw. Verkehrswert für das Grundstück beläuft sich auf
nen von schätzungsweise CHF 3 bis 5 Mio. für die Sanierung von Klubhaus und Steh- CHF 11’050’000. Die Bewertung des Grundstücks basiert auf einer maximal möglichen,
tribüne und weitere CHF 2 bis 3 Mio. für die Instandstellung der Sportplätze nötig. zonenkonformen Überbauung und damit bestmöglichen Ausnützung nach Regelbau-
weise. Der Landwert wurde mittels Differenzwertmethode ermittelt. Zusammen mit
Die Politische Gemeinde St.Gallen beabsichtigt, dieses Grundstück längerfristig in der den vorgenannten Grundstücken im Gebiet Schönenwegen wird die Politischen
derzeitigen Nutzung als Sportstätte zu belassen. Der Landwert der Sportstätte ist Gemeinde damit Grundeigentümerin von einer knapp 55’000 m2 grossen zusammen-
aufgrund dieses langfristigen Bekenntnisses auf CHF 3’610’000 festgelegt. Die OBG hängenden Fläche.
ist bereit, die unausweichlichen Investitionen in die heimfallende Infrastruktur in der
Höhe der Hälfte des Landwerts von CHF 3’610’000 mitzutragen. Diese Preisreduktion Sportplatz Kreuzbühl, Grundstück W3408
ist als Beitrag der OBG zur Aufrechterhaltung einer Breitensportanlage und somit als Der Sportplatz Kreuzbühl (Grundstück Nr. W3408) liegt an zentraler Lage im Quartier
Leistung im öffentlichen Interesse zu werten. Somit beläuft sich der Tauschwert Winkeln im Westen der Stadt St.Gallen. Er ist der Zone für öffentliche Bauten und
dieser Parzelle auf CHF 1’805’000. Im Falle einer Nutzungsänderung innerhalb der Anlagen zugeteilt und umfasst eine Fläche von 7’710 m2. Das Grundstück Nr. W3408
nächsten 25 Jahre ist die Politische Gemeinde verpflichtet, der OBG diesen Investiti- grenzt nördlich und westlich an Einfamilienhäuser, südlich und östlich an das Schul-
onsbeitrag zurückzuerstatten. areal Kreuzbühl mit dem Schulhaus und der Turnhalle. Dieses Nachbargrundstück
befindet sich im Verwaltungsvermögen der Politischen Gemeinde St.Gallen. Das
Tennisplatz Schönenwegen, Grundstück W3961 rechteckige und ebene Grundstück ist entlang der Kreuzbühlstrasse tiefer gelegen.
Die Parzelle hat eine Fläche von 3’143 m2. In der Mitte des Grundstücks befindet sich
das Tennis-Clubhaus mit Garderoben sowie ein Schopf. Um diese Bauten sind vier Ten- Die Politische Gemeinde St.Gallen beabsichtigt, dieses Grundstück längerfristig in der
nisplätze (Sand) und ein Trainingsplatz angeordnet. Das Grundstück (ohne Trainings- derzeitigen Nutzung als Sport- und Spielplatz zu belassen. Aufgrund der langfristigen
platz) ist seit dem 30. April 1971 dem Tennis-Club St.Otmar St.Gallen als selbständiges Nutzung als Sport- und Spielplatz wird der Landwert auf CHF 1’105’000 festgelegt. Im
und dauerndes Baurecht abgegeben. Der Baurechtsvertrag endet am 30. April 2021. Grundbuch ist ein Pachtvertrag mit der OBG mit Beginn 14. März 1966 und einem
Der Tennis-Club St.Otmar St.Gallen hat sein Interesse an der Erneuerung des Bau- Ende per 1. Mai 2025 eingetragen.
rechtsvertrags angemeldet. Die Politische Gemeinde St.Gallen wird nach Abschluss
des Grundstücktauschs mit dem Tennis-Club St.Otmar Verhandlungen für die Erneue- Spielplatz Kreuzbühl, Grundstück W3409
rung des Baurechtsvertrags und die Anpassung des Landwertes an die aktuellen Der Spielplatz Kreuzbühl (Grundstück Nr. W3409) liegt ebenfalls im Quartier Winkeln.
Marktverhältnisse führen. Er grenzt nördlich an das Grundstück Sportplatz Kreuzbühl. Das Grundstück liegt in der
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und umfasst eine Fläche von 2’578 m2. Das
Die Politische Gemeinde St.Gallen beabsichtigt, dieses Grundstück längerfristig in der Grundstück wird als Kinderspielplatz genutzt. Im Grundbuch ist ein Pachtvertrag mit
derzeitigen Nutzung als Sportstätte zu belassen. Aufgrund dieses Bekenntnisses wird der OBG mit Beginn 14. März 1966 und einem Ende per 1. Mai 2025 eingetragen.
der Tauschwert auf CHF 460’000 festgesetzt.
Das Grundstück bietet aufgrund seiner Grösse und Form beziehungsweise aufgrund
Eisbahnstrasse, Grundstück W5031 seiner Bestockung wenig Nutzungsmöglichkeiten. Diese werden zusätzlich durch die
Das Grundstück Eisbahnstrasse (Nr. W5031) liegt in der Wohn- und Gewerbezone aktuelle Nutzung eingeschränkt. Aufgrund dieser Kriterien beträgt der Verkehrswert
WG4 und umfasst 9’212 m2 Fläche. Es grenzt im Osten an die Zone für öffentliche CHF 370’000.
Bauten und Anlagen und an das Tauschgrundstück Sportplatz Schönenwegen. Südlich
und westlich grenzt es an die Wohnzone W3. Das Grundstück ist ideal an das städti-
8 9Grundstücke der Politischen Gemeinde St.Gallen Das Restaurant inklusive der Wirtewohnung ist verpachtet und wird daher als Rendite-
objekt geschätzt (Ertragswertmethode). Der Verkehrswert des Grundstücks liegt bei
Stephanshornstrasse, Grundstück F3439 CHF 1’140’000.
Das Grundstück Stephanshornstrasse (Nr. F3439) wurde im Jahr 1953 von der Poli-
tischen Gemeinde St.Gallen gekauft. Es weist insgesamt eine Fläche von 16’647 m2 auf Im Zuge des Tauschgeschäfts führt die Politische Gemeinde St.Gallen nötige Renovati-
und liegt zu einem Teil in der Wohnzone W3 (8’824 m2) und zu einem weiteren Teil in onsarbeiten am Aussenholzwerk der Fenster und teilweise Malerarbeiten an der
der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (7’823 m2). Es verfügt über eine ideale Fassade auf ihre Kosten aus. Gleichzeitig entschärft sie die unbefriedigende Parkplatz-
Südausrichtung mit leicht ansteigendem Terrain gegen Norden. Seine Besonnung ist situation, indem sie auf der südwestlichen Ecke des Grundstücks Nr. W0721 sechs
gut. Die Stephanshornstrasse ist eine Sackgasse. Das Grundstück liegt kurz vor dem Parkplätze zur ausschliesslichen Nutzung des Restaurants erstellt. Mit Vollendung
Ende dieser Strasse. Der Anschluss an das städtische Busnetz ist gut. Momentan dieser baulichen Massnahmen beträgt der Verkehrswert des Grundstücks Nr. W0721
wird diese Baulandreserve als Wiesland genutzt. CHF 1’240’000.
Basis für die Bewertung des Grundstücks bildet eine maximal mögliche, zonenkonfor- Haggenstrasse/Oberstrasse W0729
me Überbauung und damit die bestmögliche Ausnützung nach Regelbauweise. Dazu Das Grundstück Haggenstrasse/Oberstrasse (Nr. W0729) wurde im Jahr 1918 von der
wurde eine Flächen- und Volumenstudie in Auftrag gegeben. Die Studie sieht auf der Politischen Gemeinde St.Gallen gekauft. Es liegt in der Kernzone K4 und umfasst eine
Grundstückfläche in der Wohnzone W3 Mehrfamilienhäuser für Wohnungen mit drei Fläche von insgesamt 2’419 m2. Es ist ein trapezförmiges Grundstück mit guter
Stockwerken vor. In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen wurde in der Studie Besonnung, aber ohne nennenswerten Weitblick. Es liegt direkt am Hauptzubringer
ein Gebäude mit ebenfalls drei Stockwerken vorgesehen. Der Landwert wurde mittels zum Quartier Wolfganghof und ist daher Lärmimmissionen ausgesetzt. Der Anschluss
Differenzwertmethode ermittelt und beläuft sich auf CHF 13’450’000. Die Fläche in an die öffentlichen Verkehrsmittel ist sehr gut. Das Grundstück ist nicht im Kataster
der Wohnzone W3 hat einen Wert von CHF 8’500’000, diejenige in der ZöBA einen der belasteten Standorte aufgeführt.
Wert von CHF 4’950’000.
Die Bewertung des Grundstücks basiert auf einer maximal möglichen, zonenkon-
Schlössli Haggen, Grundstück W0721 formen Überbauung und damit bestmöglichen Ausnützung nach Regelbauweise.
Das Schlössli Haggen (Grundstück Nr. W0721) gehört seit 1918 der Politischen Gemäss Bauordnung sind in der Kernzone K4 viergeschossige Bauten möglich. Der
Gemeinde St.Gallen. Im Jahr 1935 wurde die Liegenschaft einer Teilrenovation Landwert wurde mittels Differenzwertmethode ermittelt. Für die Bewertung wurde
unterzogen und in den Jahren 1972 bis 1974 in Zusammenarbeit mit der eidgenössi- eine Volumenstudie erstellt. Diese sieht in den Geschossen EG bis 3. Obergeschoss
schen Kommission für Denkmalpflege gesamthaft renoviert und unter Bundesschutz und dem Dachgeschoss Wohnungen vor. Der daraus resultierende Landwert bzw.
gestellt. Im Jahr 1980 erfolgte die Aufnahme in das städtische Inventar der schützens- Verkehrswert für das Grundstück beläuft sich auf CHF 3’570’000.
werten Bauten ausserhalb der Altstadt. Das Gebäude wurde der höchsten Schutzkate-
gorie 1 zugeteilt. Die letzte umfassende Sanierung erfolgte im Jahr 2007. Eine Teilfläche des Grundstücks von 615 m2 ist an die Evangelisch-reformierte Kirchge-
meinde Straubenzell vermietet. Die restliche Grundstückfläche ist an die Pfadi St.Martin
Das Grundstück mit insgesamt 2’582 m2 Fläche liegt in der Kernzone K4 und direkt am vermietet. Jede Mieterin hat auf ihrer gemieteten Fläche einen Pavillon erstellt. Diese
Hauptzubringer zum Quartier Wolfganghof. Das Gebäude befindet sich in einem Bauten sind im Besitz der jeweiligen Mieterinnen. Der Pavillon der Pfadi St.Martin
gepflegten Zustand. Das Restaurant beinhaltet eine Gaststube und verschiedene Säle. befindet sich in einem sehr schlechten Zustand. Daher sucht die Pfadi St.Martin derzeit
Das Obergeschoss ist als grosszügige 5½-Zimmer Wirtewohnung ausgebaut. Das einen neuen Standort, auf dem sie das Projekt eines neuen Pfadiheims realisieren
Restaurant verfügt des Weiteren über eine Gartenwirtschaft mit Pergola. Der grosse kann. Der Pavillon der Evangelisch-reformierten Kirchgemeinde befindet sich in einem
Umschwung bringt das historische Gebäude ideal zur Geltung. Das Restaurant ist sehr besseren Zustand. Der Mietvertrag mit der Evangelisch-reformierten Kirchgemeinde
gut mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen, es verfügt aber über keine endet am 31. Oktober 2026. Eine Überbauung des Grundstücks kann demzufolge erst
eigenen Parkplätze. ab dem 1. November 2026 erfolgen. Die Politische Gemeinde St.Gallen verpflichtet
10 11sich, der OBG ab Datum der rechtskräftigen Baubewilligung des Neubauprojektes bis Schönenwegen und der Parzelle Eisbahnstrasse wird es der Stadt möglich, ein
zum Mietende der Verträge eine jährliche Entschädigung auf der Basis des Landwerts zusammenhängendes Gebiet südlich der Zürcher Strasse und in unmittelbarer Nähe zu
und dem dannzumaligen Referenzzinssatz zu leisten. den städtischen Sportanlagen Lerchenfeld Eisbahn und Freibad zu erwerben. Dies gibt
ihr entsprechende strategische Entwicklungsmöglichkeiten.
Weitere Eckpunkte des Tauschgeschäfts
Dank des Tauschgeschäftes kann sich die Ortsbürgergemeinde St.Gallen auf ihre Kern-
Der Tauschvertrag sieht einen Mehrwertausgleich vor. Er stellt sicher, dass die Veräus- aufgaben fokussieren und mit der Entwicklung der Grundstücke Stephanshornstrasse
serin eines Grundstücks zu 50% am Mehrwert partizipiert, den das Grundstück als und Haggenstrasse-Oberstrasse neue Baurechtsverträge anstreben, die den Wegfall
Folge einer späteren Umzonung erlangt. Eine Entschädigung ist ebenfalls vorgesehen, der oben erwähnten Baurechte Schönenwegen und Kreuzbühl mittelfristig mindes-
wenn die Politische Gemeinde St.Gallen eine von ihr erworbene ZöBA-Parzelle zu tens kompensieren sollten. Sie erhält damit die Möglichkeit, mittelfristig zusätzliche
einem späteren Zeitpunkt umnutzt, beispielsweise durch Überbauung eines Sportplat- Erträge zu generieren, die es ihr erlauben, ihre vielfältigen Tätigkeiten im öffentlichen
zes. Dann hat sie der OBG die im Tauschzeitpunkt gewährte Abzinsung (Diskontierung) Interesse und zugunsten der ganzen Stadtbevölkerung langfristig weiterzuführen. Ein
auf dem Verkehrswert pro rata abzugelten. Diese Ausgleichsmassnahmen sind auf Heimfall der Sportanlage Schönenwegen (Lerchenfeld) an die OBG wird mit dem
eine Generation (25 Jahre) befristet. Tauschgeschäft vermieden. Mit der Übernahme der Liegenschaft Restaurant Schlössli
Haggen erweitert sie ihr Portfolio an Gastronomiebetrieben (Wildparkrestaurant Peter
Mit dem Kantonalen Steueramt konnte ein Steuerruling erzielt werden, welches den und Paul, Restaurant Scheitlinsbüchel, Hotel-Restaurant Falkenburg, Restaurant
Liegenschaftentausch als Landumlegung im Sinne von Art. 132 Abs. 1 lit. c StG und Unterer Brand), welche im Naherholungsbereich der Stadt St.Gallen eine wichtige
damit als steueraufschiebende Veräusserung definiert. Aus dem vorgesehenen Tausch Funktion erfüllen.
fällt für die OBG somit keine Grundstückgewinnsteuer an.
Die sechs Parzellen im Wert von insgesamt CHF 18’260’000, welche die OBG der Antrag an die Bürgerschaft
Politischen Gemeinde St.Gallen abtritt, befinden sich im Finanzvermögen. Die drei von
der Stadt zu erwerbenden Grundstücke im Gesamtwert von ebenfalls CHF 18’260’000 Zustimmung zum Tauschgeschäft zwischen der Politischen Gemeinde St.Gallen und
werden dem Finanzvermögen zugewiesen. der Ortsbürgergemeinde St.Gallen über den Tausch von insgesamt neun Grundstücken.
Beurteilung und Würdigung
Das vorliegende Tauschpaket zwischen der Politischen Gemeinde St.Gallen und der
Ortsbürgergemeinde St.Gallen ist konform mit den in der Ausgangslage aufgezeigten
strategischen Zielsetzungen der beiden Gemeinden. Es stellt den wohl grössten
Liegenschaftentausch dar, welcher je auf dem Gebiet der Stadt St.Gallen stattgefun-
den hat. Mit einem Wert von rund CHF 36.5 Mio. und einer Handänderung von über
87’000 m2 Fläche ist der Vorgang einzigartig und für beide Gemeinden von herausra-
gender Bedeutung.
Die Politische Gemeinde St.Gallen befreit sich mit dem Tauschgeschäft von vier
Baurechtsverträgen samt den entsprechenden jährlichen Mittelabflüssen. Sie wird
Eigentümerin der Schulareale Schönenwegen-Schönau und der Sportplätze bei der
Schule Kreuzbühl. Flächen, die einer öffentlich-städtischen Nutzung dienen, sind
damit strategiekonform in städtischem Eigentum. Mit den Liegenschaften Sportanlage
12 13Anhang 1: Pläne Übersichtsplan Schönenwegen Übersichtsplan Stephanshornstrasse W5031 Baulandgrundstück Eisbahnstrasse W3961 Tennisplatz Schönenwegen F3439 Baulandgrundstück Stephanshornstrasse W3780 Sportplatz Schönenwegen W3156 Schulareal Schönenwegen (Fussballstadion Lerchenfeld) (Sportanlage OZ Schönau) Übersichtsplan Kreuzbühl Übersichtsplan Haggen W3408 Sportplatz Kreuzbühl W3409 Spielplatz Kreuzbühl W0729 Baulandgrundstück Haggenstrasse W0721 Schlössli Haggen 14 15
Anhang 2: Bewertungsmethoden Erläuterung zum
Für unüberbaute Baulandgrundstücke wurde für die Bewertung die Differenzwert-
methode angewandt. Diese Methode ermittelt den Marktwert des Grundstückes
Traktandum 5
mittels der Differenz zwischen Sach- und Ertragswert. Dabei werden die zukünftig zu
erwartenden Erträge den voraussichtlichen Erstellungskosten gegenübergestellt. Die
Erstellungskosten werden mittels einer Studie zur realistisch maximal möglichen
Überbauung des Grundstückes ermittelt. Der mögliche Ertragswert wird mittels einer Baurecht Stadtsägeareal
Mietwertanalyse festgelegt. Diese Betrachtung ermöglicht eine hohe Zuverlässigkeit Der Bürgerrat hat im Frühjahr 2019 einen offenen Studienauftrag für Bietergemein-
in der Ermittlung des Marktwertes eines Grundstückes. schaften mit Architekten, Landschaftsarchitekten und Investoren zur Überbauung des
Areals der ehemaligen Stadtsäge an der Steingrüebli-/Molkenstrasse durchgeführt.
Beim Grundstück, welches mit einem Renditeobjekt überbaut ist (Schlössli Haggen), Die betroffene Teilfläche der Parzelle C1599 liegt in der Wohn- und Gewerbezone
wurde für die Bewertung die Ertragswertmethode angewandt. Diese Bewertungsme- WG3. Die Ortsbürgergemeinde möchte an diesem Ort eine Überbauung mit hoher
thode kann grundsätzlich bei allen Nutzobjekten vorgenommen werden, die einen ortsbaulicher, architektonischer und freiräumlicher Qualität ermöglichen. Das Bauland
Ertrag aufweisen. Die Immobilienschätzung beinhaltet dabei den nachhaltigen soll im Baurecht abgegeben werden.
Mietertrag sowie einen objektspezifischen Kapitalisierungszins und berechnet mittels
direkter Kapitalisierung den Ertragswert des Objekts. Der Marktwert der Liegenschaft Mit Blick auf die Geschichte des Areals und die Rolle der Ortsbürgergemeinde als
setzt sich aus sämtlichen positiven und negativen Wertelementen abzüglich der viertgrösste Waldbesitzerin im Kanton St.Gallen wurden Projekte gesucht, bei denen
technischen Entwertung zusammen. die wesentlichen Elemente der Tragekonstruktion aus Holz realisiert werden.
Für Grundstücke in der ZöBA basiert die Bewertung auf einem Flächenmittelwert. Da durch die Universität und die Fachhochschulen auf dem Platz St.Gallen ein Bedarf
Dieser Mittelwert unterscheidet zwischen einer guten Ausnützung der ZöBA-Fläche an Wohnraum für Studierende (regulär in St.Gallen immatrikulierte und Austausch-
wie bei Verwaltungsgebäuden mit Büronutzung und einer mässigen bis geringen studierende) beschrieben wird, leistet die Ortsbürgergemeinde mit der entsprechend
Ausnützung wie bei Schulanlagen und Sportstätten. Bei Flächen mit einer mässigen formulierten Nutzungsabsicht einen Beitrag zur Stärkung des Studienplatzes St.Gallen.
bis geringen Ausnützung wird der Mittelwert um bis zu 50% reduziert. Mit dieser Zusätzlich zum Angebot für Studierende werden auch Wohnungen für Familien und
Bewertungsmethode kann für Grundstücke in der ZöBA ein fairer, nicht spekulativer neuartige Wohnideen auf dem Areal realisiert.
Landwert ermittelt werden. Im Tauschpaket wurde bei allen fünf ZöBA-Grundstücken
eine geringe Nutzung angenommen und der maximale Abzug von 50% vorgenommen. Der Studienauftrag fand schweizweit ein gutes Echo. Nach einem Präqualifikationsver-
Weiter wurden bei der Bewertung die laufenden Baurechtsverträge als Minderwerte fahren haben 13 Teams ein Projekt eingereicht. Auf einstimmigen Antrag des Beurtei-
berücksichtigt. lungsgremiums hat der Bürgerrat beschlossen, das Projekt «KLAFTER» der Bieterge-
meinschaft «Previs-GalliRudolf-Westpol-Häring-Halter» zu realisieren. Als Investor tritt
die Previs Vorsorge aus Wabern BE auf. Architekten sind Galli Rudolf Architekten AG
ETH BSA, Zürich. Landschaftsarchitekten sind Westpol LandschaftsArchitektur, Basel.
Das Projekt «KLAFTER» fügt sich sehr gut in das Umfeld der bestehenden Bauten ein
und überzeugt mit einer sehr guten städtebaulichen Lösung. Ein markanter Auftakt an
der Molkenstrasse mit einem Angebot für öffentlich zugängliche Nutzung (Gastrono-
mieangebot, Shop, etc.) bringt auch dem Quartier positive Möglichkeiten. Der zentrale
«Sägiplatz» erlaubt verschiedene Nutzungen und Begegnungen zwischen Bewohne-
rinnen und Bewohnern des Stadtsägeareals und den Nachbarn. Die Wohnangebote
auf dem Stadtsägeareal sind vielfältig. Das Angebot für Studierende ist kombiniert mit
16 17Angeboten für Familien und innovativen neuen Wohnformen (z.B. Movements) und Erläuterung zum
somit angelegt, eine gute Mischung von Nutzungen zu ermöglichen. Durch die
geschickte Platzierung der primär für Studierende vorgesehenen Wohnbauten
entsteht eine «Sägigasse», die zum Austausch und zum Entstehen einer studenti-
Traktandum 6
schen Community einlädt.
Ersatzwahlen in die Geschäftsprüfungskommission für den Rest
der Amtsdauer 2017 – 2020
Pamela Schiavetto und Milan Mudry treten per 30. April 2020 als Mitglieder der
Geschäftsprüfungskommission (GPK) zurück. Pamela Schiavetto gehört seit 2009 der
GPK an. Milan Mudry hatte bis Ende 2014 die GPK der Ortsgemeinde Straubenzell
präsidiert. Mit deren Inkorporation in die Ortsbürgergemeinde St.Gallen wurde er auf
den 1. Januar 2015 in die GPK der Ortsbürgergemeinde gewählt.
Als Ersatz schlägt Ihnen der Bürgerrat für den Rest der Amtsdauer 2017 – 2020 zur
Wahl in die GPK vor:
Liliane Kobler, 1977, verheiratet, lic. iur. HSG, Rechtsanwältin, Fachanwältin SAV
Bau- und Immobilienrecht, Partnerin bei Locher Bühlmann Kobler, Rechtsanwälte und
öffentliche Notare, St. Gallen.
Die Investorin hat die vom Bürgerrat für den Projektwettbewerb vorgegebenen Reto Schneider, 1963, verheiratet, Hauptabteilungsleiter Management Support/
Eckwerte des im Detail noch auszuarbeitenden Baurechtsvertrags sowie eine Ab- Mitglied der Geschäftsleitung im Kantonalen Steueramt St.Gallen.
sichtserklärung für die Realisierung der Wohnüberbauung unterzeichnet.
Die Eckwerte sind:
Wert Bauland CHF 10.1 Mio. Antrag an die Bürgerschaft
Baurechtsszinssatz (Mindestzinssatz) 3% Wahl von Liliane Kobler und Reto Scheider in die Geschäftsprüfungskommission
Baurechtszins pro Jahr bei 3% CHF 303’000 per 1. Mai 2020 für den Rest der Amtsdauer 2017 – 2020.
Grundstücksfläche (ca.) 12’260 m2
Baurechtsdauer 100 Jahre
Gemäss Anhang 1 der Gemeindeordnung liegt die Kompetenz für die Begründung
von Baurechten über CHF 3.0 Mio. bei der Bürgerversammlung.
Anträge an die Bürgerschaft
1. Zustimmung zur Abgabe von ca. 12’260m² Boden (Grundstück C 1599,
Stadtsäge) mit einem Landwert von rund CHF 10.1 Mio. im Baurecht
an Previs Vorsorge, Wabern BE.
2. Ermächtigung des Bürgerrats zum Abschluss des Baurechtsvertrags.
18 19Universität St.Gallen, Audimax
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