Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019

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Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Frühjahr 2019

Büro- und
Investmentmarktbericht
Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien.
Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Inhalt
       AUF E I NEN B LICK                                         2

       D E R M ARKT F ÜR B ÜRO F LÄCH EN                          2
       D E R I NVE ST MEN T MARKT                                 3

01     MA RKT BE DING UNG EN                                      4

1 .1   WI E N ALS STAN D ORT                                      5
1 . 2 S OZ I ODE M O G R A PH IS CHE S OW IE

       ÖKONOM I S CH E R A HMEN B EDIN G UN G EN                  7

0 2 DER MA RKT FÜR B ÜRO FL ÄCHEN                                 10

2 .1 ANGE BOT U ND F ERT IG ST ELLUN G EN                         11
2 . 2 NAC HFR AGE UN D VERMIET UN G SLEIST U NG                   13
2 .3 AU S GE WÄHLT E A N MIET UN G EN                             14
2 .4 L E E RSTANDS Q UOT E                                        15
2 .5 D E R M ARKT F ÜR B ÜROF LÄCH EN IM DETAIL                   16
2 .6 M I E TPRE I S E                                             20

0 3 IN VE ST MENTMARK T                                           22

3.1    TR ANS AKTI ON SVOLUMEN                                    23
3. 2 RE L E VANTE T R A N SA KT ION EN DER VERG ANGENEN MO NATE   24
3.3 RE NDI TE N                                                   25
3.4 PRO GNOS E                                                    25

0 4 T RA N SA KT IO NEN                                           26

4.1    Ü BE RS I C HT IN T ERN AT ION A LER A N K ÄU F E          29

0 5 A NSP RE CH PARTNER                                           30

       IMP RE S SUM                                               32
Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
Sehr geehrte Damen und Herren!

Der Wiener Büromarkt zeigte sich 2018 angesichts einer stabilen Konjunktur und einer erfolgreichen heimischen Wirtschaft
zwar in gesundem Zustand, legte im ersten Quartal 2019 aber einen schwachen Start hin. So war die Vermietungsleistung
mit bisher 37.600 m² im Vergleich zum ersten Quartal 2018 um 10 % geringer, die Nachfrage kam vor allem von der
öffentlichen Hand und fokussierte sich nur auf die Submärkte Innere Bezirke (CBD) und Hauptbahnhof.

Hier nun, wie immer kurz für Sie zusammengefasst, die wichtigsten Marktindikatoren:

  ■ Das Neubauvolumen nach VRF-Standard* erreicht heuer ein Rekordtief: Mit nur 40.700 m² an neuen
		 Flächen ist dies der zweitgeringste Wert seit 2002 und wird erst nächstes Jahr wieder deutlich auf
		 rund 123.500 m² ansteigen.

  ■ Die Spitzenmiete ist erstmals nach Jahren wieder in Bewegung und wird nach unseren Erhebungen bei
		 EUR 26,25 Euro pro m² und Monat liegen, die Durchschnittsmiete bei EUR 14,50 Euro pro m² und Monat.

  ■ Die Leerstandsquote lag im ersten Quartal 2019 bei 5,2 % und war im Vergleich zum 4. Quartal 2018
		 mit 5,7 % deutlich niedriger. Aufgrund des geringen Fertigstellungsvolumens erwarten wir bis Jahresende
		 einen weiteren Rückgang.

  ■          Am Investmentmarkt herrscht weiterhin sehr gute Stimmung: Mit einem Transaktionsvolumen von
		           EUR 4 Mrd. für gewerbliche Immobilien in Österreich war 2018 ein sehr gutes Jahr, das nur knapp hinter
		           2017 liegt. Für heuer erwarten unsere Experten ein Volumen von rund EUR 3,5 Mrd., wobei vor allem die
		           Assetklasse Wohnen von Investoren sehr stark nachgefragt wird.

  ■ Die Spitzenrenditen für Top-Objekte bei Büroimmobilien liegen nach unseren Recherchen nach wie
		 vor bei 3,75 % (Wohnentwicklungen: 3,5 %), sind aber aufgrund einer starken Nachfrage sowie hoher Preise
		 weiter unter Druck.

Zuletzt darf ich Sie noch über zwei Personalentscheidungen in meinem Unternehmen informieren: Patrick Homm MA ist
seit kurzem neuer Abteilungsleiter der gewerblichen Immobilienvermarktung. Er ist damit für die Bereiche Büro, Retail
sowie Logistik und Industrie verantwortlich. Steven Bill Scheffler wurden zum neuen Teamleiter für Büroflächen bestellt.

Ich darf Ihnen damit für Ihr Interesse an unserem Büro- und Investmentmarktbericht danken. Für Anregungen und natürlich
auch für ein persönliches Gespräch stehe ich gemeinsam mit meinem Team wie immer sehr gerne zur Verfügung!

           Ihr

           Dr. Eugen Otto, MRICS
           Geschäftsführer von OTTO IMMOBILIEN
           eugen@otto.at
Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
2018 / PROGNOSE 2019
                                                            AUF EINEN BLICK:

                                     Der Markt für Büroflächen

FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN                                               VERMIETUNGSLEISTUNG
inkl. Vorvermietungen 2018-2019                                      2018-2019

Niedriges Fertigstellungsvolumen rund 41.000 m²                      Erwartete Vermietungsleistung im modernen
                                                                     Bürobestand von rund 180.000 m²

                       256

                                                                                          230

                                                                                                                   180

                                                    41

                       2018                     2019
                                                                                           2018                     2019

in Tausend m2      Vorvermietet oder Eigennutzung        Verfügbar   in Tausend m2   Realisierte   Prognostizierte Vermietungsleistung

BÜROMIETEN                                                           LEERSTANDSQUOTE
in Euro netto pro m2 und Monat                                       Q1 2019

Die Spitzenmiete zieht leicht an - derzeit 26,25 Euro pro m²,        Im 1. Quartal mit 5,2 % gesunken, leichter Rückgang
die Durchschnittsmieten* für Erstbezugsflächen liegen                bis Jahresende erwartet
weiterhin bei 14,50 Euro pro m²

                                                                                                        5,2 %

                   Frühjahr 2019

                                              26,25

                       14,50

                Durchschnittsmiete        Spitzenmiete

in Euro/m2/Monat                                                     in %
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2018 / PROGNOSE 2019
                                                 AUF EINEN BLICK:

                                   Der Investmentmarkt

TRANSAKTIONSVOLUMEN                                           RENDITEN
2018-2019                                                     Q4 2018-Q1 2019

Hohes Transaktionsvolumen 2018 mit großem                     Die Spitzenrendite liegt bei rund 3,75 % für
Wohnanteil                                                    Core-Büroobjekte in Toplagen.

       6                                                             6

       5                                                             5

               4,0
       4                                                             4           3,75       3,75
                         3,5

       3                                                             3
                                   2,5

       2                                                             2

        1                                                            1

       0                                                             0
               2018     2019   10-J.-Schnitt                                    Q4 2018    Q1 2019

in Mrd. Euro                                                  in %

                                                     NACHFRAGE

                      Weiterhin große Investitionsbereitschaft
                         mit einem Transaktionsvolumen
                            von 3,5 Mrd. Euro erwartet.

                                  Alle weiteren Details finden Sie im folgenden Bericht
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01
Markt-
bedingungen
P O SI T I ONI E RUNG I N T E R NAT I O NA L

Die österreichische Bundeshauptstadt rangiert im
internationalen Städtevergleich weit oben. Die politische
und gesellschaftliche Stabilität, die dynamisch-innovative
Wirtschaft, das reichhaltige kulturelle Angebot sowie die
attraktiven Steuervorteile und Rahmenbedingungen
begünstigen die Alpenrepublik und machen ihre Hauptstadt
zu einem international angesehenen Standort.

                                               4
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1.1 Wien als Standort

Wien, eines der wichtigen internationalen Wirtschaftszentren
profitiert von seiner zentralen Lagen im Herzen Europas.

Als geografische Drehscheibe bietet Wien optimalen                 Die Austrian Business Agency (ABA), die Unternehmen im
Zugang zu den Märkten Zentral- und Osteuropas. Der sehr            Auftrag des Wirtschaftsministeriums berät, berichtet von
gut erreichbare Flughafen Wien-Schwechat mit seinen                einem starken ersten Halbjahr 2018. So haben sich im ers-
zahlreichen direkten Flugverbindungen in die ganze Welt            ten Halbjahr 2018 insgesamt 194 neue internationale Unter-
sowie der neu konzipierte Hauptbahnhof erhöhen die                 nehmen in Österreich angesiedelt. Dies entspricht einer
Attraktivität für den Personen- und Gütertransport. Wien           Steigerung von 9,0 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2017.
ist darüber hinaus Knotenpunkt transeuropäischer Auto-             Deutsche Unternehmen bilden dabei mit 51 Betrieben die
bahnen.                                                            größte Gruppe. Den zweiten Platz belegen Schweizer
                                                                   Unternehmen mit 22 Betrieben und den dritten Platz
In puncto Sicherheit, Infrastruktur und Leistbarkeit belegte       italienische mit 18 Betrieben. Rund 47 Unternehmen kamen
die österreichische Bundeshauptstadt in der weltweiten             aus den CEE/SEE-Ländern, davon 10 aus Slowenien und
Reihung der Lebensqualität unter mehr als 200 Städten              9 aus Ungarn.
zum zehnten Mal den 1. Platz vor Zürich (Mercer’s World-
wide Quality of Living Survey, März 2019). Der Economist
kürte Wien − vor Melbourne (Kanada) und Osaka (Japan)
− 2018 zur lebenswertesten Stadt unter 140 Großstädten.
Diese Ergebnisse unterstreichen den hohen Stellenwert
der Donaumetropole in Europa und ziehen jedes Jahr
eine große Anzahl an Studenten und gut ausgebildeten
Mitarbeitern aus aller Welt nach Wien.

Wien ist u. a. einer der vier Amtssitze der Vereinten Natio-
nen sowie Standort der OSZE (Organisation für Sicherheit
und Zusammenarbeit in Europa), der OPEC (Organization of
the Petroleum Exporting Countries), der IAEA (International
Atomic Energy Agency) und der UNIDO (United Nations
Industrial Development Organization). Zahlreiche Groß-
unternehmen und Marktführer sind in Wien ebenso an-
sässig wie die meisten österreichischen Konzernzentralen,
Kreditinstitute und Versicherungen.

Wien ist außerdem ein wichtiges Finanz- und Banken-
zentrum für die Länder Mittel- und Osteuropas, das durch
die CEE-Kompetenz der in Wien ansässigen Anwalts-
kanzleien und Wirtschaftsprüfer gestärkt wird. Zudem hat
sich auch die Zahl der in Wien forschenden Unternehmen
in den vergangenen fünfzehn Jahren verdreifacht. Ein                                         → Ausgewählte
US-Thinktank reiht die Innovationskraft Österreichs sogar                                    Infrastrukturmaßnahmen
unter die Top Ten weltweit. Aufgrund dieser wie auch zahl-
                                                                       Inbetriebnahme        U1-Verlängerung Süden
reicher weiterer positiver Faktoren wächst Wien − 2027
                                                                                  2017       (+5 Stationen bis Therme Oberlaa)
soll die 2-Millionen-Einwohner-Grenze überschritten
werden. Dieses Wachstum spiegelt die Attraktivität und
                                                                          Fertigstellung     U5-Bau
Anziehungskraft der Stadt wider. Wien als einer der stabils-
                                                                                   2024      (Verbindung 1. mit 17. Bezirk
ten und sichersten Immobilienmärkte zieht internationale
Investoren auch angesichts der anderorts zunehmenden
                                                                          Fertigstellung     S1 Außenring Schnellstraße
politischen Unsicherheiten (z. B. Brexit) an.
                                                                                   2025      (Anbindung Seestadt Aspern)

                                                                          Fertigstellung     U2-Verlängerung Süden
                                                                                   2026      (+5 Stationen bis Gudrunstraße)

                                                               5
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1.2 Soziodemografische sowie
      ökonomische Rahmenbedingungen

      Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria                            Das vom nationalen Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO
      zu Beginn des Jahres 2019 einen Bevölkerungsstand von                                 prognostizierte sehr starke Wirtschaftswachstum blieb mit
      8.859.992 Personen (Wien: 1.889.083). Die Zahl der sozial-                            2,7 % für das Jahr 2018 etwas unter den Erwartungen. Für
      versicherten Beschäftigten lag im Februar 2019 bei                                    das Jahr 2019 werden 1,7 % vorhergesagt. Die Inflationsrate
      3.748.617 (Wien: 849.866). Die Arbeitslosenquote erreichte                            für das Jahr 2018 lag laut WIFO bei 2,0 % und soll im Jahr
      im Dezember 2018 einen Wert von 4,8 %. Der Durch-                                     2019 1,7 % betragen.
      schnittswert innerhalb der 28 Länder der Europäischen
      Union beträgt 6,9 %.

      Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs*

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

 0
                      2015                        2016                     2017                    2018                 20195                 20205

      in Prozent zum Vorjahr       Bruttoinlandsprodukt, real     unselbsständig Beschäftigte1                                            © Otto Immobilien GmbH

       Jahr                                                          Bruttoinlandsprodukt, real           unselbstständig Beschäftigte1
                                                                                          in %                                    in %
       2015                                                                                  1,1                                    1,0
       2016                                                                                 2,2                                     1,6
       2017                                                                                 2,6                                    2,0
       2018                                                                                 2,7                                    2,5
       20195                                                                                1,7                                     1,6
       20205                                                                                1,8                                     1,1

      Quellen: Statistik Austria                                                                                                          © Otto Immobilien GmbH

                                                                                        7
Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2019
8
Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs*

10,0

9,0

8,0

 7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

 1,0

  0
               2015                       2016                        2017                        2018                     20195                     20205

       in Prozent     Arbeitslosenquote national2   Arbeitslosenquote3       Inflationsrate4                                              © Otto Immobilien GmbH

        Jahr                            Arbeitslosenquote national2                  Arbeitslosenquote3                 Inflationsrate4
                                                              in %                                 in %                           in %
        2015                                                    9,1                                5,7                              0,9
        2016                                                    9,1                                6,0                              0,9
        2017                                                   8,5                                 5,5                              2,1
        2018                                                    7,7                                4,8                              2,0
        20195                                                   7,3                                4,6                              1,7
        20205                                                   7,3                                4,4                              1,8

       1) inkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld, Prognose exkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld
       2) vorgemerkte Arbeitslose in % des Unselbstständigen-Arbeitskräfteangebots
       3) Arbeitslose in % der Erwerbspersonen lt. ILO-Definitionen; Basis: mit Daten zur registrierten
           Arbeitslosigkeit fortgeschriebene Mikrozensus-Ergebnisse, saisonbereinigt. Von Eurostat berechnet und publiziert
       4) Veränderung der Verbraucherpreise im Jahresabstand. Basis: 2005=100, ab Jänner 2011 - Basis: 2010=100
       5) Prognose des WIFO von April 2019.

       Quellen: STATISTIK AUSTRIA, WIFO, HV, AMS                                                                                          © Otto Immobilien GmbH

                                                                                        9
02
Der Markt
für Büro-
flächen
ES S E NZ

Auf das hohe Fertigstellungsvolumen von 2018 folgt 2019
nun ein deutlicher Rückgang. Das Angebot an hochwertigen
Büroflächen bis Jahresende geht somit zurück.
→ Der VRF-Standard

                   In diesem Bericht basieren die Analysen und Darstellungen der Büromarktdaten auf dem VRF–Standard.
                   Wir haben diesen Schritt für unsere Kunden gesetzt, um den Büromarkt Wien im internationalen Kontext
                   besser vergleichbar zu machen.

                   Das Vienna Research Forum (VRF) zählt nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden.
                   Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein, um überhaupt in die weitere Analyse aufgenommen zu
                   werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei
                   einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen. Auch zu Gebäude, Büro, Lage und
                   Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen, um aufgenommen zu werden. Mit dem neuen VRF-Standard
                   ist es nun möglich, Büromarktdaten auf Submarktebene darzustellen.

2.1 Angebot und Fertigstellungen

Nach einem Fertigstellungsvolumen von 256.000 m² im                      Im Jahr 2020 erwarten wir derzeit rund 123.500 m², von
Jahr 2018 wird die Neubauleistung dieses Jahr mit ins-                   denen sich mehr als 100.000 m² bereits in Bau befinden
gesamt 40.700 m² stark abfallen. Davon sind im ersten                    und somit sicher realisiert werden. Das Angebot an kurz-
Quartal rund 3.000 m² (7 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt               fristig verfügbaren Flächen im Erstbezug beschränkt sich
und stehen dem Markt momentan nicht mehr zur Verfü-                      derzeit somit auf einige wenige Projekte, von denen zwei
gung. Im Jahr 2020 wird das Fertigstellungsvolumen auf                   von SIGNA sind (The Icon Vienna, Austria Campus, Square
insgesamt 123.500 m² wieder deutlich ansteigen. Für die                  Plus und ViE). Im Jahr 2020 wird sich diese Situation aber
Jahre 2021 bzw. 2022 ist ebenfalls wieder eine Vielzahl an               wieder deutlich entspannen.
Projekten in der Pipeline.

Fertigstellungsvolumen inkl. Vorvermietungen 2016-2020

                                                                  256

                                                 143

                                                                                                              124

                                                                                          41
                      22

                     2016                        2017             2018                   2019                2020

in Tausend m2   Vorvermietet oder Eigennutzung      Verfügbar                                                       © Otto Immobilien GmbH

                                                                   11
Die Fertigstellungen dieses Jahr sind ausschließlich in den            Vorvermietungsgrad führen können. Im Submarkt Haupt-
Submärkten Donaucity und Wienerberg (Süden). So werden                 bahnhof kann das Projekt QBC nun im ersten Quartal eine
u. a. INNOPLAZA und SILO PLUS am Standort Wienerberg                   nennenswerte Vorvermietung vorweisen.
(Süden) und neben dem HoHo noch der Bauteil 2 im Tech-
nologiezentrum im Submarkt Donaucity fertiggestellt.                   Das Angebot an Flächen bis 500 m² ist grundsätzlich
                                                                       konstant geblieben, wobei sich attraktive und funktionelle
2020 verteilt sich das Fertigstellungsvolumen wieder                   Flächen im moderaten Preisgefüge in diesem Segment
gleichmäßig über die Submärkte Hauptbahnhof, Innere                    reduziert haben. Vor allem in den inneren Bezirken sind gut
Bezirke (CBD), Wienerberg (Süden) und Flughafen.                       ausgestattete Flächen unter 500 m² kaum mehr verfügbar.

Auf Basis der Vorvermietungen und Vermietungen für                     Ein Segment auf dem Büromarkt, das immer mehr an
Objekte, die 2019 bzw. 2020 fertiggestellt werden, lassen              Bedeutung gewinnt, sind sogenannte Co-Working Spaces*.
sich auch Tendenzen für die Nachfrage in den einzelnen                 Auch in diesem Jahr wird der Wiener Büromarkt nach eini-
Submärkten ableiten.                                                   gen Vermietungen in diesem Segment noch die eine oder
                                                                       andere Großanmietung durch einen Co-Working Betreiber
Im Submarkt Hauptbahnhof beträgt der Vorvermietungs-                   verzeichnen können. Es wird hier also spannend welches
grad für in diesem und nächsten Jahr fertiggestellte                   der Konzepte sich auch nachhaltig am Markt bewähren
Flächen 11 % und im Wienerberg (Süden) derzeit rund 36 %.              kann.
Wir erwarten hier jedoch im zweiten Quartal noch größere
Vermietungen, die zu einem sehr hohen

Projekte mit geplanter Fertigstellung ab 2019

 Projektname                           PLZ                      Submarkt         Nutzfläche       Fertigstellung           Status
                                                                                       in m2
 INNO-PLAZA                            1120           Wienerberg (Süden)             11.000               2019      Fertiggestellt
 HoHo inkl. HoHo Next                 1220                     Donaucity              7.700               2019               Bau
 Silo Plus                            1230            Wienerberg (Süden)             11.000               2019               Bau
 Mischa                               1220                     Donaucity             3.900                2019               Bau
 Technologiezentrum Aspern BT 2       1220                     Donaucity              7.100               2019               Bau
 MyHive am Wienerberg                  1100           Wienerberg (Süden)            10.000                2020               Bau
 MyHive Ungargasse                    1030           Innere Bezirke (CBD)             7.000               2020               Bau
 The Brick                             1100           Wienerberg (Süden)            19.000                2020               Bau
 BUWOG Zentrale                        1010          Innere Bezirke (CBD)            9.000                2020               Bau
 Office Park 4                        1300                Flughafen Wien            26.000                2020               Bau
 QBC 1+2                               1100                Hauptbahnhof             34.000                2020               Bau
 Prater Glacies Bauteil C             1020           Prater/Lasallestraße            4.000                2020               Bau
 Haus am Schottentor                   1010          Innere Bezirke (CBD)           14.500                2020               Bau
 Technologiezentrum Aspern BT 3       1220                     Donaucity             6.800             ab 2021         in Planung
 Arbeiten am Schweizergarten           1100                Hauptbahnhof             13.000             ab 2021               Bau
 Triiiple                             1030      Erdberg - St. Marx (Osten)           8.500             ab 2021               Bau
 Campus Ost                           1220                     Donaucity              7.500            ab 2021         in Planung
 Perfekt                              1230            Wienerberg (Süden)            10.700             ab 2021         in Planung
 Herzig                               1230            Wienerberg (Süden)            10.900             ab 2021         in Planung
 Silo Next                            1230            Wienerberg (Süden)             9.032             ab 2021         in Planung
 Austro Control Tower                 1030      Erdberg - St. Marx (Osten)          28.000             ab 2021         in Planung
 Vio (Komet)                           1120                       Westen            30.000             ab 2021         in Planung
 twentytwo (Forum Donaustadt)          1210                    Donaucity            40.500             ab 2021         in Planung
 Technologiezentrum Aspern BT 4       1220                     Donaucity             6.000             ab 2021         in Planung
 Viertel 2 Tower "Weitblick"          1020           Prater/Lasallestraße           22.000             ab 2021         in Planung
 DC Tower 2                           1220                     Donaucity            26.600             ab 2021         in Planung
 Büroturm Neumarx                      1110     Erdberg - St. Marx (Osten)          13.000             ab 2021         in Planung
 Technologiezentrum Aspern BT 5        1210                    Donaucity             8.000             ab 2021         in Planung

                                                                  12
2.2 Nachfrage und Vermietungsleistung

Die Vermietungsleistung an modernen Büroflächen im Jahr           ersten Quartal 2019 war der hohe Flächenumsatz in den
2018 betrug 212.000 m² und ist damit im Vergleich zum             Submärkten Innere Bezirke (CBC) und Hauptbahnhof. Hier
schwachen Jahr 2017 deutlich gestiegen (+59 %). Aufgrund          fanden 65 % der gesamten Vermietungsleistung im ersten
von zahlreichen laufenden Mietvertragsverhandlungen mit           Quartal statt. Insgesamt machte der Anteil des Umsatzes
größeren Unternehmen und der öffentlichen Hand, die im            von Flächen mit mehr als 1.000 m² rund 66 % der Vermie-
Jahr 2018 nicht mehr abgeschlossen wurden, prognostizie-          tungsleistung aus, nach Anzahl der Vermietungen jedoch
ren wir bis zum Jahresabschluss eine Vermietungsleistung          nur 19 %. Im Gegensatz dazu betrug der Flächenumsatz bis
von rund 180.000 m² im Gesamtjahr 2019.                           500 m² knapp 21 %, nach Anzahl der Vermietungen hin-
                                                                  gegen 67 %. Im mittleren Segment (500 bis 1.000 m²)
Im ersten Quartal 2019 betrug die Flächennachfrage im             entspricht der Anteil des Flächenumsatzes mit 13 % un-
Gesamtmarkt rund 44.700 m². Im Bereich moderner Büro-             gefähr der Anzahl der Vermietungen mit 15 %. Der Anteil
flächen nach VRF-Standard waren es rund 37.600 m², was            des Flächenumsatzes der öffentlichen Mieter betrug im
einem Anteil von etwas mehr als zwei Dritteln am Gesamt-          ersten Quartal hohe 32 %.
markt entspricht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2018 ist
die Vermietungsleistung um 10 % gefallen. Auffällig im

Fächenumsatz nach Größe Q1 2019

                                        A

                                                                  Flächen                                 Anteil
                                                                                                           in %
                                                             A    0 bis 500 m²                            21 %
                                             B               B.   500 bis 1.000 m²                        13 %

             C
                                                             C.   über 1.000 m²                           66 %

in Prozent                                                                                             © Otto Immobilien GmbH

Anteil öffentlicher Mieter am Flächenumsatz Q1 2019

                                         A

                                                                  Flächen                                 Anteil
                                                                                                           in %
                                                             A    Öffentliche Mieter                      24 %
                                                             B.   Nicht-öffentliche Mieter                76 %

                 B

in Prozent                                                                                             © Otto Immobilien GmbH

                                                             13
Wir prognostizieren für das Gesamtjahr 2019 eine etwas                         aufschwung, um von nicht mehr passenden Büros in
schwächere Vermietungsleistung als im Jahr 2018 mit rund                       Neubauprojekte in den etablierten Bürolagen zu ziehen.
180.000 m². Insbesondere in den Submärkten Wienerberg                          Die hohen Mieten dort werden mittlerweile bis zu einem
(Süden), Innere Bezirke (CBD) und Prater/Lassallestraße                        gewissen Grad akzeptiert. Dabei versuchen Unternehmen
kann im mit einer starken Nachfrage an Flächen gerechnet                       nicht nur bei einer Neuanmietung ihren Flächenbedarf
werden.                                                                        zu optimieren, sondern auch standorttreue Mieter
                                                                               verschlanken zunehmend ihre Flächenauslastung sofern
Weiters herrscht weiterhin eine positive Stimmung auf dem                      es die Vertragsmodalitäten zulassen.
Markt. Viele Firmen nutzen den derzeitigen Wirtschafts-

Vermietungsleistung 2016-2019

                                    270

                                                                                       230

                                                                                                        180

                                                             134

                                   2016                     2017                       2018             2019

in Tausend m2    Realisierte Vermietungsleistung   Prognostizierte Vermietungsleistung                                  © Otto Immobilien GmbH

2.3 Ausgewählte Anmietungen
Mieter                                                                                     Adresse         Fläche    Transaktionszeitraum
                                                                                                             in m2
 Regus                                                                     1190 Wien, Square Plus         ~ 7.900                Q3 2018
 Itworks Personalservice                                        1020 Wien, Obere Donaustraße 33           ~ 5.100                Q1 2019
 Grant Thornton Austria                                                        1100 Wien, QBC 1+2        ~ 4.000                 Q1 2019
 BM für Bildung, Wissenschaft und Forschung                              1090 Wien, Wasagasse 2           ~ 3.900                Q1 2019
 Uniqa                                                         1020 Wien, Aspernbrückenstraße 2           ~ 3.800               Q4 2018
 L‘Oréal                                                                       1100 Wien, The Icon        ~ 2.800                Q3 2018
 Austria Tabak GmbH (JTI)                                                          1030 Wien, ViE         ~ 2.400                Q3 2018

                                                                          14
2.4 Leerstandsquote

      Mit Ende des ersten Quartals 2019 lag die Leerstandsquote         von alternativen Nutzungsmöglichkeiten hat sich etwas
      im VRF-Markt bei 5,2 %.                                           abgeschwächt, weil das Angebot an großvolumigen,
                                                                        günstigen Flächen bereits sehr gering ist und dieses
      Aufgrund des geringen Fertigstellungsvolumens stehen              Segment z. B. auch durch Schulungsunternehmen nach-
      dem Markt im Jahr 2019 nur begrenzt neue Flächen zur              gefragt wird. Wir gehen für den VRF-Markt von einer
      Verfügung, wovon ein Großteil bis Ende 2019 vermietet             moderat sinkenden Leerstandsquote von 5,2 % auf bis
      sein werden. Dem wird eine Zunahme des Leerstands von             zu 4,7 % für das Jahr 2019 aus.
      Flächen in suboptimalen Lagen gegenüberstehen, die
      sich auch aus Umzügen ergibt. Der Trend zur Überprüfung

      Leerstand

5,9

5,8

5,7

5,6

5,5

5,4

5,3

5,2

5,1

5,0

4,9

4,8

4,7

4,6

4,5
           Q1 2017        Q2 2017   Q3 2017   Q4 2017    Q1 2018         Q2 2018    Q3 2018    Q4 2018     Q1 2019        2019
                                                                                                                       (Prognose)

      in Prozent   Leerstand                                                                                  © Otto Immobilien GmbH

                                                                   15
2.5 Der Markt für Büroflächen im Detail

           Innere Bezirke (CBD)

           Der Submarkt Innere Bezirke (CBD*) erstreckt sich von den inneren Bezirken bis hin zum
           Gürtel. Die Gesamtfläche macht mit rund 2,2 Mio. m² rund 37 % des Gesamtbestandes
           aus.

           Die Vermietungsleistung betrug im Jahr 2018 59.798 m² und im ersten Quartal 2019
           16.437 m² (+41,75 % im Vergleich zum ersten Quartal 2018) und unterstreicht somit die
           hohe Attraktivität des CBD als Bürostandort. Die nächsten großen Fertigstellungen an
           Projekten werden 2020 für diesen Submarkt erwartet, mit Projekten wie MyHive Ungar-
           gasse und dem „Haus am Schottentor“.

           Die Leerstandsquote ist mit 2,5 % annähernd auf Vollvermietungsniveau und damit die
           zweitniedrigste im gesamten Markt hinter dem Submarkt Vienna Airport.

           Prater/Lassallestraße

           Dieser Submarkt erstreckt sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten und über die
           Dresdnerstraße bis hin zum Rivergate im Norden sowie bis zur Tangente im Süden. Ins-
           gesamt befinden sich in diesem Submarkt 714.393 m² an modernen Büroflächen. Durch
           die Fertigstellung des Austria Campus ist der Bestand 2018 um weitere 157.500 m² an
           Bürofläche gewachsen. Von diesen sind derzeit 65% vermietet. Es entspricht absolut
           dem internationalen Trend, Flächen an zentral gelegenen hochrangigen Verkehrsachsen
           zu entwickeln.

           Die Vermietungsleistung im Jahr 2018 betrug 25.297 m² und im ersten Quartal 2019 6.697
           m². (+612 % im Vergleich zum ersten Quartal 2018).

           Die Leerstandsquote beträgt 6,6 % und wird im Jahr 2019 noch leicht sinken.

           Donaucity

           Der Submarkt Donaucity konzentriert sich stark auf das Gebiet der Donauplatte und wird
           im Osten durch das Aspern IQ in der Seestadt Aspern abgegrenzt. Insgesamt befinden
           sich mit ersten Quartal 2019 532.136 m² moderne Büroflächen in diesem Submarkt.
           Dieses Jahr wird in diesem Submarkt der zweite Bauteil des Technologiezentrums
           Aspern mit 7.100 m² fertiggestellt. Weitere Projekte in der Seestadt sind der Campus Ost
           mit 7.500 m² (Fertigstellung 2021) und der dritte Bauteil des Technologiezentrums Aspern
           mit 6.800 m² (Fertigstellung 2021).

           Die Vermietungsleistung machte im Jahr 2018 14.575 m² aus und im ersten Quartal 2019
           2.112 m² (−50 % im Vergleich zum ersten Quartal 2017).

           Die Leerstandsquote beträgt aktuell 3,6 % und wird bis zum Jahresende leicht sinken.

                                     16
Erdberg – St. Marx (Osten)

Der Standort erstreckt sich im Norden von TownTown bis zur Gudrunstraße im Südosten.
Der Gesamtbestand beträgt derzeit 694.290 m². Im Jahr 2021 entstehen hier mit dem
Büroteil des Projektes Triiiple und dem Büroturm der Austro Control 36.500 m² an
neuer Bürofläche.

Die Vermietungsleistung war mit 41.038 m² im Jahr 2018 auf einem guten Niveau.
Im ersten Quartal 2019 betrug die Vermietungsleistung 2.846 m² (+297 % im Vergleich
zum ersten Quartal 2018).

Die Leerstandsquote beträgt zum Stand 1. Quartal 8,80 % mit stabiler Tendenz bis
Jahresende.

Hauptbahnhof

Der Submarkt erstreckt sich vom Hauptbahnhof mit den Büroobjekten Erste Campus
und ÖBB-Zentrale im Norden über das Arsenal bis zum Objekt Office Provider im Süden.
Der Gesamtbestand beträgt im ersten Quartal 529.566 m². Im letzten Jahr kamen mit
„The Icon“ und „G5“ 77.900 m² an neunen Büroflächen hinzu. Mit dem Projekt „Arbeiten
am Schweizergarten“ der Signa-Gruppe und den Bauteilen 1 und 2 im QBC kommen
2020/21 noch weitere 49.000 m² Bürofläche zum Bestand hinzu.

Im Jahr 2018 wurden im Submarkt Hauptbahnhof 20.805 m² vermietet, im ersten Quartal
2019 8.361 m² (+333 % im Vergleich zum ersten Quartal 2018).

Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des ersten Quartals 2019 9,0 %. Dies ist durch
den großen Anstieg an neuen Flächen zu erklären und wird bis zum Jahresende
nochmals leicht ansteigen.

Wienerberg (Süden)

Der Teilmarkt Wienerberg/Süden wird von den beiden Businessparks EURO PLAZA und
Businesspark Vienna im Norden dominiert. Beide Bürostandorte machen 53 % des
Flächenbestandes im Submarkt aus. Weiters erstreckt sich der Submarkt bis zu den Silo
Offices im Süden. Der Teilmarkt Wienerberg/Süden hat einen Bestand an Büroflächen
von 503.326 m². 2019 wird die Fertigstellung des Zubaus des Innocenters Meidling (INNO
PLAZA) in direkter Umgebung zum EURO PLAZA mit 10.900 m² Nutzfläche sowie das Silo
Plus im Süden des Submarktes mit 10.660 m² erwartet. Weiters soll das Projekt „The
Brick“ 2020 weitere 19.000 m² Nutzfläche zur Verfügung stellen.

Die Vermietungsleistung machte im Jahr 2018 28.114 m² aus. Im ersten Quartal 2019
wurden hier 304 m² vermietet (−98 % im Vergleich zum ersten Quartal 2018).

Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des ersten Quartals 4,2 %. Bis zum Jahresende
erwarten wir eine stabile Entwicklung.

                          17
Norden

                                           Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemens City im Osten bis zur Billrothstraße
                                           im Westen. Der Gesamtbestand an modernen Büroflächen beträgt 454.042 m².
                                           2021 wird die Fertigstellung des „Square Plus BT 2“ erwartet, welche dem Submarkt
                                           weiter 8.200 m² hinzufügen wird.

                                           Im Jahr 2018 wurden 14.725 m² vermietet. Im ersten Quartal 2019 fand in diesem
                                           Submarkt keine Vermietung statt (Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2018 waren es
                                           646 m²).

                                           Die Leerstandsquote beträgt 9,6 % und ist somit die höchste aller Wiener Submärkte.

                                           Westen

                                           Der Standort wird durch den Kai West im Westen und die Bahnhof City Wien West im
                                           Osten abgegrenzt. Mit 252.077 m² Bestandsfläche ist das der kleinste Submarkt in Wien.
                                           Mit dem Projekt „Vio (Komet)“ sollen 2021 weitere 30.000 m² Nutzfläche geschaffen wer-
                                           den.

                                           Im Jahr 2018 wurden 3.611 m² in diesem Submarkt vermietet. Im ersten Quartal 2019
                                           wurden 493 m² vermietet (−54 % im Vergleich zum ersten Quartal 2017).

                                           Die Leerstandsquote liegt mit 5,9 % im Wiener Mittelfeld und wird sich im laufenden
                                           Jahr kaum verändern.

Submarkt                                                Gesamtfläche               Fertigstellungsvolumen      Leerstandsquote          Trend
                                                                in m2                           2019/2020                 in %          2019*
 Innere Bezirke (CBD)                                       2.200.562                            36.000                    2,50           ←→
 Prater/Lassallestraße                                        714.393                                   -                  6,60            ↘
 Donaucity                                                    532.136                               7.100                  3,60            ↘
 Erdberg - St.Marx (Osten)                                   694.290                                    -                  8,80           ←→
 Hauptbahnhof                                                 529.566                            49.000                    9,00            ↗
 Wienerberg (Süden)                                          503.326                             56.600                    4,20            ↗
 Norden                                                      454.042                                    -                  9,60            ↗
 Westen                                                       252.077                                   -                  5,90           ←→
 Airportcity Vienna                                            82.800                            24.000                    2,10           ←→
 Gesamt                                                     5.963.192                            172.700                   5,22            ↘

Submarkt                                                                             Vermietungsleistung    Vermietungsleistung         Trend
                                                                                              2018 in m2           Q1 2019 in m2        2019*
 Innere Bezirke (CBD)                                                                             59.798                 16.437           ←→
 Prater/Lassallestraße                                                                            14.575                   2.112           ↗
 Donaucity                                                                                        25.297                  6.697            ↘
 Erdberg - St.Marx (Osten)                                                                        41.038                  2.846            ↘
 Hauptbahnhof                                                                                     20.805                  8.361            ↗
 Wienerberg (Süden)                                                                                28.114                  304             ↗
 Norden                                                                                           14.725                      0           ←→
 Westen                                                                                             3.611                  493            ←→
 Airportcity Vienna                                                                                4.279                   350            ←→
 Gesamt                                                                                          212.242                 37.600            ↘

* Der Pfeil für „Trend 2019“ zeigt die Einschätzung für das vierte Quartal 2019.                                           © Otto Immobilien GmbH

                                                                              18
Heatmap Vermietungsleistung Q4 2018 und Q1 2019

                                                                7

                                                                                      3
                                                1

                                                                      2
                           8

                                                       5                    4

                                            6

      Submarkt

 1.   Innere Bezirke (CBD)
                                                                    geringe                                 hohe
                                                                    Vermietungsintensität    Vermietungsintensität
 2.   Prater/Lassallestraße
 3.   Donaucity
 4.   Erdberg - St.Marx (Osten)
 5.   Hauptbahnhof
 6.   Wienerberg (Süden)
 7.   Norden
 8.   Westen

                                                                                              © Otto Immobilien GmbH

  → Otto Insight

  Eine Heatmap ist eine Darstellung von Daten, die Intensitäten – in diesem Fall die Ver-
  mietungsleistung im Q4 2018 und Q1 2019 – im geografischen Zusammenhang intuitiv
  begreifbar macht. Die stärkste Aktivität, bezogen auf die Vermietungsleistung, fand
  im Submarkt Prater/Lassallestraße statt, gefolgt von den Submärkten Innere Bezirke (CBD)
  und Hauptbahnhof.

                                                           19
2.6 Mietpreise

Im ersten Quartal 2019 haben sich die Mietpreise in den                                        EUR 26,25 pro m² und Monat herangehoben wurde. Im
verschiedenen Submärkten unterschiedlich entwickelt. Die                                       Vergleich dazu, verbleibt die Durchschnittsmiete hingegen
erzielten Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt mit                                      bei 14,50 Euro pro m² konstant, da in B- und C-Standorten
netto 26,25 Euro pro m² und Monat nach einer langen sta-                                       das Preisgefüge und das Leerstandsniveau gleichbleibend
bilen Phase leicht gestiegen. Der Trend aus 2018 mit einer                                     sind.
hohen Nachfrage für Büromietflächen in attraktiven Lagen                                       Es wird spannend zu beobachten, ob sich die wesentlichen
und einer guten Ausstattung setzt sich auch in 2019 weiter                                     innerstädtischen Leerstände - THE ICON am Hauptbahnhof
fort. Da der Leerstand von Büroflächen in A-Lagen und mit                                      und am Praterstern der Austria Campus sowie die ehe-
einem guten Standard sich auf wenige Optionen reduziert                                        maligen Bank Austria Büroflächen in der Lassallestraße
hat, stabilisieren sich die Preise im gehobenen Segment                                        - weiter reduzieren lassen oder ob die Neuanmietungsrate
und werden auch von Mietinteressenten akzeptiert. Am                                           im Jahresverlauf an Dynamik verliert. Die Fertigstellungs-
deutlichsten macht sich die Verknappung der Mietflächen                                        pipeline sieht für die kommenden zwei Jahre keine Groß-
im ersten Bezirk bemerkbar. Die Nachfrage ist hier immens                                      projekte in den inneren Bezirken vor, weshalb – bei
und das Angebot sehr gering, weshalb auch der bis dato                                         konstanter Entwicklung der Wirtschaft – das gehobene
stabile Wert der Spitzenmiete erstmals seit 5 Jahren auf                                       Preisniveau als nachhaltig zu bewerten ist.

Durchschnittsmiete und Spitzenmiete in Euro netto pro m2 und Monat

                               Herbst 2018                                                           Frühling 2019

                                                                   25,75                                                   26,25

                                  14,50                                                                  14,50

                          Durchschnittsmiete                  Spitzenmiete                          Durchschnittsmiete   Spitzenmiete

Spitzenmieten im europäischen Vergleich

                       Prag                         21

               Warschau                                  24

                      Wien                                26

                    Brüssel                                   27

                   München                                             37

                   Frankfurt                                                    41

                    Mailand                                                          48

                    Moskau                                                                     58

                     Zürich                                                                    59

                       Paris                                                                            70

                    London                                                                                                      101

                                               20                          40                  60             80          100             120              140

 in Euro/m2/Jahr                                                                                                                        © Otto Immobilien GmbH

                                                                                          20
Standorte und Mieten

                                                                     7
                                                                 Norden

                                                                                                    3
                                                                                                Donaucity
                                                                              2
                                                             1              Prater/
                                                                         Lassallestraße
                                                      Innere Bezirke
                                                          (CBD)
                                8
                              Westen
                                                                 5
                                                            Hauptbahn-
                                                               hof                        4
                                                                                Erdberg - St.Marx
                                                6                                   (Osten)
                                           Wienerberg
                                            (Süden)

      Submarkt                                   Mieten                   → Otto Insight
                                       in Euro/m2/Monat
 1.   Innere Bezirke (CBD)                 13,50 - 26,25                  Absolute Spitzenwerte in innerstädtischen Bauten mit
 2.   Prater/Lassallestraße                 11,50 - 17,50                 Top-Standard („Best of the Best“) liegen bei netto 26,25 Euro
 3.   Donaucity                            11,50 - 20,00                  pro m2 / Monat und darüber. Die dargestellten Preise
 4.   Erdberg - St.Marx (Osten)            11,50 - 20,00                  beziehen sich auf moderne Büroflächen in etablierten
 5.   Hauptbahnhof                        14,50 - 20,00                   Bürolagen. Büroflächen minderer Qualität sind abseits
 6.   Wienerberg (Süden)                   11,50 - 18,00                  davon auch wesentlich günstiger erhältlich.
 7.   Norden                               10,50 - 15,00
 8.   Westen                               10,00 - 14,50

                                                                                                                   © Otto Immobilien GmbH

                                       Wussten Sie, dass ...

      … etwas mehr als die Hälfte aller modernen Büroflächen in
      Wien in etablierten Büroclustern (wie z.B. EURO PLAZA,
                       Viertel Zwei,…) liegen?
             Diesen und weitere interessante räumliche Zusammenhänge des modernen Wiener
       Bürobestandes können Sie auf der neuen OTTO Bürolandkarte erkennen. Diese können Sie gerne
                                      unter research@otto.at bestellen.

                                                                         21
03
Investment-
markt
ES S E NZ

2018 konnte ein Transaktionsvolumen von rund 4 Mrd. Euro
realisiert werden. Dies stellt im Vergleich zum Vorjahr eine
leichte Steigerung dar.
3.1 Transaktionsvolumen

    Das Jahr 2018 war mit einem gesamten Transaktionsvolumen von
    4 Mrd. Euro in Österreich als sehr hoher Wert knapp hinter dem
    Vorjahresergebnis. Dieser Anstieg ist vor allem auf großvolumige
    Transaktionen über 100 Mio. Euro zurückzuführen, sowie dem regen
    Interesse an Wohninvestments. Wir gehen 2019 von einem etwas
    niedrigeren Transaktionsvolumen von rund 3,5 Mrd. Euro aus

    Das Angebot war 2018 stark durch Projektentwicklungen                             befinden sich durch das großvolumige Kika/Leiner-
    vor allem im Wohnsegment geprägt, da sich nur einige                              Portfolio die Assetklasse Retail mit einem Anteil von
    Bestandshalter zur Realisierung von wertsteigerungs-                              rund 29 % des Transaktionsvolumens 2018. Danach reihen
    bedingten Gewinnen von ihren gewerblichen und wohnwirt-                           sich Wohnimmobilien mit rund 26 %, die in dieser Ausgabe
    schaftlichen Objekten getrennt haben. 2019 bleibt abzu-                           des Büromarktberichts das zweite Mal in das gesamte
    warten, ob durch das deutlich geringere gewerbliche                               Transaktionsvolumen miteinberechnet werden. Hotel-
    Fertigstellungsvolumen und das dadurch eingeschränkte                             immobilien machten bisher rund 6 % des Transaktions-
    Angebot auch das Transaktionsvolumen zurückgehen wird,                            volumens aus und Logistikimmobilien rund 6 %. Student
    oder ob Bestandshalter zur Realisierung von wertsteige-                           Housing liegt mit bisher nur rund 3 % des gesamten
    rungsbedingten Gewinnen dazu bereit sind, sich von                                Transaktionsvolumens an letzter Stelle. Das mittlerweile
    Objekten zu trennen.                                                              hohe Fertigstellungvolumen in dieser Assetklasse steht
                                                                                      einer deutlichen höheren internationalen Nachfrage gegen-
    2018 sind nationale Investoren mit einem Anteil von 53 %                          über. Der Einstig des internationalen Investors Nuveen
    des gesamten Transaktionsvolumens wieder sehr aktiv im                            bei Milestone, der Tochter der österreichischen Projekt-
    heimischen Markt. Durch einige großvolumige Trans-                                entwicklers Value One ist hier ein gutes Beispiel.
    aktionen reihen sich Büroimmobilien mit rund 30 % am
    Transaktionsvolumen an erster Stelle ein. Dahinter

    Transaktionsvolumen Österreich

6

5

4

3

2

1

0
          2009           2010          2011         2012         2013          2014          2015             2016   2017   2018        2019

    in Milliarden Euro   Transaktionsvolumen (Stand Q1 2019)     Transaktionsvolumen Prognose                                © Otto Immobilien GmbH

    Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien berücksichtigt die Immobilienarten Büro, Retail, Hotel,
    Logistik/Industrie, Student-Housing sowie Wohnen zum Zeitpunkt des Signings.

                                                                                 23
Transaktionsvolumen nach Nutzung

                         30 %                                                    29 %                        6%        6%      3%               26 %
2018

                                                           66 %                                                                    16 %        7%       4%          7%
2017

                             35 %                                         13 %                                34 %                                   15 %            3%
2016

                                            50 %                                                                     36 %                               10 %         4%
2015

                                                51 %                                                                        40 %                               5%    4%
2014

                                         45 %                                                                 40 %                                          15 %
2013

                                           49 %                                                              29 %                                    22 %
2012

                                    20                                   40                             60                                80                             100

       Anteile in %   Office     Retail          Hotel     Industrie      Student Housing      Wohnen                                               © Otto Immobilien GmbH

       3.2 Relevante Transaktionen
       der vergangenen Monate

       Der hohe Retailanteil des gesamten Transaktionsvolumens                                Aktuell zeichnen sich Deals im Wohnsegment vor allem
       war 2018 vor allem durch den Verkauf des Kika/Leiner-                                  durch Forward Deals aus wie z. B. der Verkauf der Projekt-
       Portfolios an die österreichische Signa geprägt, und auch                              entwicklung Ensemble Phase 1, entwickelt von Premium
       mit dem Verkauf der Mariahilfer Straße 47 konnte ein                                   Immobilien und ARE, an die deutsche Art-Invest.
       Privatinvestor sich ein attraktives Objekt sichern.
                                                                                              Greystar, einer der weltweit führenden Anbieter von
       Im Bürosegment konnte sich die Wiener Städtische das                                   Student-Housing Objekten mit Sitz im US-Staat South
       Objekt „The Brick“ am Wienerberg sichern. Das Media                                    Carolina, hat im vierten Quartal durch Beratung von
       Quarter Marx hat mit Amundi einen neuen Eigentümer                                     Otto Immobilien/Knight Frank mit dem DCIII und über
       gefunden, und bereits im 2. Quartal 2018 wurde „Adler                                  800 Zimmern die größte Transaktion des Jahres in diesem
       und Ameise“ in 11. Bezirk an Nuveen veräußert.                                         Segment durchgeführt.

       Da Wohnmobilen sich seit längerer Zeit im Fokus inter-
       nationaler Investoren befinden werden diese erstmals
       in das gesamte Transaktionsvolumen aufgenommen.

                                                                                        24
3.3 Renditen

Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte in                                   gesunken ist. Die Rendite für kürzlich fertiggestellte
absoluten Core-Lagen liegt in Wien aktuell bei 3,75 %.                                 Büroobjekte in dezentralen Bürolagen liegt nach wie vor bei
Der Anlagedruck nationaler sowie internationaler                                       4,25 %. Im Jahr 2019 erwarten wir eine Stabilisierung der
Investoren und das geringe Angebot an etablierten                                      Rendite auf diesem sehr niedrigen Niveau. Spitzenrenditen
Bestandsobjekten in nicht absoluten Core-Lagen führen                                  für großvolumige Wohnprojekte fallen unter 3,5% bei
dazu, dass die Rendite für diese Objekte auf 4,50 %                                    ständig steigender Nachfrage internationaler Investoren.

Spitzenrenditen im europäischen Vergleich

                 München                              2,80 %

                    Zürich                              3,00 %

                      Paris                             3,00 %

                  Frankfurt                             3,10 %

                   London                                   3,50 %

                   Madrid                                        3,75 %

                     Wien                                        3,75 %

                   Mailand                                           4,00 %

                   Brüssel                                             4,25 %

                      Prag                                                    4,80 %

                 Warschau                                                        5,25 %

                 Budapest                                                                          7,50 %

                   Moskau                                                                                         9,50 %

                                             2                   4                     6             8              10                 12                 14

  in % | Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q1 2019                                                                  © Otto Immobilien GmbH

1 Die Spitzenrendite von Büroimmobilien für Top Objekte in bester lage setzt sich aus dem Jahresnettorohertrag bezogen auf den Nettokaufpreis zusammen.

3.4 Prognose

2019 ist die Investitionsbereitschaft nationaler sowie                                 immobilien aber auch bei einigen Büroobjekten
internationaler Investoren weiterhin hoch. Wir gehen bis                               erwarten wir rege Investmenttätigkeit.
Jahresende von einem Transaktionsvolumen von rund
3,5 Mrd. Euro aus.                                                                     Der Anlagedruck nationaler sowie internationaler
                                                                                       Investoren ist weiterhin hoch. Um die Angebotsknappheit
Der Anteil der Forward Deals wird in den kommenden Jah-                                auszunutzen, können sich Bestandshalter in diesem Jahr
ren durch das höhere Fertigstellungsvolumen in den Jahren                              von Objekten trennen und somit attraktive wertsteigerungs-
2020/2021 wieder etwas zunehmen. Vor allem bei Wohn-                                   bedingte Gewinne realisieren.

                                                                                  25
04
Trans-
aktionen
F OKUS I NT E R NAT I ONA L ER I N V E STO R E N

Derzeit befinden sich die meisten Gewerbeobjekte, die in
den vergangenen 5 Jahren von internationalen Investoren
erworben wurden, im Submarkt Innere Bezirke (CBD).

Die Submärkte mit dem größten internationalen Engagement
sind neben dem Standort Innere Bezirke (CBD) die Standorte
Prater/Lassallestraße und Erdberg – St. Marx (Osten).
INNERE BEZIRKE (CBD)                       PRATER/LASSALLESTR.                     ERDBERG - ST. MARX
                                                                                   (OSTEN)
  1. Hotel Am Konzerthaus                   1. Rivergate
    1030 Wien, Heumarkt 35-37                  1200 Wien, Handelskai 92              1. Bürohaus
    (Edmond de Rothschild)                     (Dream Global REIT)                     1110 Wien, Brehmstraße 14
    2016                                       2015                                    (Warburg-HIH Invest)
                                                                                       2015
 2. Hotel Imperial                          2. Millenium Tower/City
    1010 Wien, Kärntner Ring 16                1200 Wien, Handelskai 94-96          2. Gate 2
    (Marriott)                                 (Morgan Stanley JV CC Real)             1030 Wien, Guglgasse 2-4
    2016                                       2014                                    (WestInvest ImmoValue)
                                                                                       2014
 3. LaStafa                                 3. Hotel ibis budget Wien Messe
    1070 Wien,Mariahilfer Straße 120           1020 Wien, Lassallestraße 7             Der Adler und die Ameise
    Bayerische Versorgungskammer (BVK)         (Union Investment)                      Guglgasse 7-9
    2016                                       2015                                    (TH Real Estate)
                                                                                       2018
    InterCityHotel Wien                        Green Worx
    1070 Wien, Mariahilfer Straße 122          1020 Wien, Lassallestraße 7a         3. Solaris
    (Warburg-HIH Invest)                       (UniImmo: Deutschland)                  1030 Wien, Karl Farkas Gasse 22
    2015                                       2015                                    (Amundi Real Estate)
                                                                                       2015
 4. Büro- Geschäftshaus                        Ibis Hotel Wien Messe
    1060 Wien, Mariahilfer Straße 37-39        1020 Wien, Lassallestraße 7A         4. Marximum Bauteile 1+3
    (Warburg Henderson KAG)                    (Union Investment)                      1110 Wien, Modecenterstraße 17-19
    2014                                       2015                                    (ERGO Group)
                                                                                       2016
 5. Leonardo Hotel Vienna                   4. Bürohaus
    1060 Wien, Matrosengasse 6-8               1020 Wien, Nordbahnstraße 50         5. TownTown (Company Building 05)
    (Fattal Hotels)                            (Corpus Sireo)                          1030 Wien, Thomas-Klestil-Platz 1
    2015                                       2015                                    (DenizBank)
                                                                                       2014
 6. Palais Rohan                            5. Hotel Zwei - Courtyard by Marriot
    1020 Wien, Praterstraße 38                 1020 Wien, Trabrennstraße 4          6. Doppio Offices
    (Government of France)                     (Deka)                                  1030 Wien, Rinnböckstraße 3
    2015                                       2015                                    (Union Investment)
                                                                                       2016
  7. Bürohaus                               6. Linked Living
    1010 Wien, Rathausstraße 20                1020 Wien, Vorgartenstraße 204        7. Media Quarters Marx
    (Wiener Privatbank)                        (Universal-Investment)                  Maria Jacobi Gasse 1
    2016                                       2016                                    (Amundi AM)
                                                                                       2018
 8. Silk 7                                  7. Austria Campus
    1070 Wien, Seidengasse 9-11                1020 Wien, Praterstern
    (TH Real Estate)                           (PGIM Real Estate)
    2015                                       2017                                HAUPTBAHNHOF
 9. Haus an der Wien                        8. Hoch Zwei & Plus Zwei                 1. SMARTments business
    1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 13       1020 Wien, Trabrennstraße 6-8           1100 Wien,
    (Allianz RE Germany)                       (Deka)                                  Gertrude-Frohlich-Sandner-Straße 13
    2015                                       2017                                    (WurttLeben)
                                                                                       2016
 10. Bürohaus
    1010 Wien, Wipplingerstraße 33                                                  2. IBIS & NOVOTEL
    (Vienna 33 S.a.r.l.)                   DONAUCITY
                                                                                       1100 Wien, Hauptbahnhof
    2014                                                                               (Amuni Real Estate)
                                            1. FMZ Stadlau                             2016
 11. Mercure Grand Hotel Biedermeier           1220 Wien, Gewerbeparkstraße 13
    1030 Wien, Landstraßer                     (TH Real Estate)                     3. The Icon Vienna
    Haupstraße 28 (Accor)                      2016                                    1100 Wien,
    2016                                                                               Gertrude-Fröhlich-Sandner-Str. 2
                                            2. IZD Tower                               (Allianz)
 12. Das Ensemble Phase I                      1220 Wien, Wagramer Straße 17-19        2017
    Erdberger Lände 36-38                      (KORAMCO JV Korean Post)
    (Art-Invest)                               2016                                 4. Porrturm
    2018                                                                               1110 Wien; Laaer-Berg-Straße 41
                                            3. EKZ Citygate                            (JR AMC Co Ltd)
                                               1220 Wien, Wagramer Straße 195          2017
                                               (Warburg-HIH Invest)
                                               2016

                                            4. DC-Tower 1
                                               1220 Wien, Donau-City-Straße 7
                                               (Deka)
                                               2017

                                               DC-Tower 3
                                               Donau-City Straße 3
                                               (Art-Invest)
                                               2018

                                                               27
WIENERBERG (SÜDEN)                           ÖSTERREICHWEIT

 1. Euro Plaza 5                             2 NH-Hotels                                Maxtower
    1120 Wien, Am Euro Platz 4               Vienna Airport und Salzburg-City           8020 Graz, Gürtelturmplatz 1
    (UniImmo: Europa)                        (Pandox)                                   (Union Investment)
    2014                                     2016                                       2018

 2. Kaufpark Alterlaa                        G3 Shopping Resort Gerasdorf               KIKA/Leiner AT stores
    1230 Wien,                               2201 Gerasdorf, G3-Platz 1                 Österreichweit
    Anton-Baumgartner-Straße 40-44           (ECE)                                      (Signa Holding)
    (Semper Constantia)                      2014                                       2018
    2015
                                             Logistikobjekt C&A                         Werbezeile
 3. Hotel Holiday Inn Vienna South           4470 Enns, Fabrikstraße 13                 4910 Innkreis,
    1100 Wien, Hertha-Firnberg-Straße 5      (Logicor)                                  Doktor-Franz-Berger-Straße 1
    (Apollo Global RE)                       2014                                       (TH Real Estate)
    2014                                                                                2018
                                             eo Einkaufszentrum
 4. Inno Plaza Wien                          7400 Oberwart, Europastraße 1              Arena Fohnsdorf
    1120 Wien, Lehrbachgasse 18              (KGAL)                                     8753 Fohnsdorf, Arena am Waldfeld 5
    (BNP Paribas REIM Germany)               2014                                       (Akron Group)
    2018                                                                                2018
                                             Cargo Center Graz
 5. U6-Center                                                                           Intercity Graz Hauptbahnhof
                                             (2 Logistikobjekte)
    1230 Wien, Lehmböckgasse 49                                                         8020 Graz, Finkengasse
                                             8402 Werndorf                              (Deka Immobilien)
    (Westcore)
                                             (Blackstone)                               2019
    2018
                                             2014
 6. Euro Plaza 6                                                                        AVA-Hof
                                             Hornbach Markt
    Kranichberggasse 6                                                                  5020 Salzburg, Ferdinand-Hanusch-Platz 1
                                             2721 Bad Fischau, Hornbachplatz 1          (shalonet + Partners)
    (Singa Group, BVK)
                                             (WP Carey)                                 2018
    2018
                                             2015
                                                                                        Autolog
                                             FMZ Bruck an der Leitha
                                                                                        8042 Graz, Styriastraße 15
NORDEN                                       3640 Bruck an der Leitha, Eco Plus Park    (Frasers Property)
                                             (KGAL)                                     2018
                                             2015
 1. Florido Tower
                                                                                        K1 Shopping Kittsee
    1210 Wien, Floridsdorfer Hauptstraße 1   Passage 22
    (Ares Management Ltd)                                                               2421 Kittsee, Eisenstädter Straße 36
                                             6830 Rankweil, Bundesstraße 22             (TH Real Estate)
    2018                                     (Blue Asset Management JV East             2018
                                             Guardian Immobilien)
 2. Shopping Center Nord
                                             2015
    1210 Wien, Ignaz-Köck-Straße 1
    (Tristan Capital Partners)               Galleria Danubia Hainburg
    2014                                     2410 Hainburg an der Donau,
                                             Pressburger Reichsstrasse 1
 3. Space2move
                                             (KGAL)
    1190 Wien, Leopold-Ungar-Platz 1         2015
    (UniImmo: Europa)
    2015                                     Logistikzentrum Wien-Nord A Bis C
                                             2102 Hagenbrunn, Dietersdorfer Straße 10
                                             (Aberdeen)
WESTEN                                       2016

                                             LogAxes Portfolio
 1. Hotel Mercure Wien Westbahnhof           Flughafen Wien, Industriegebiet Graz
    1150 Wien, Felberstraße 4                (Tristan Capital Partners)
    (Rybak Petr)                             2016
    2014
                                             Frunpark Asten
 2. Wombats City Hostel                      4481 Asten, Handelsring 8-10
    1150 Wien, Grangasse 6                   (Leasinvest Real Estate)
    (Caritas Coporation)                     2016
    2015
                                             FMZ Hatric BA2
 3. Ramada City Center Vienna                8230 Hartberg, Im Hatric 1
    1120 Wien, Grieshofgasse 11              (Union Investment)
    (Grieshofgasse 11 GmbH)                  2017
    2016
                                             Conwert ECO Portfolio
 4. Workstation Wien West                    Österreichweit
    1140 Wien, Linzerstraße 221-227          (HanseMerkur)
    (Warburg Henderson KAG)                  2017
    2014
                                             Fachmarktzentren
 5. Das blaue Haus                           Österreichweit
    1150 Wien, Europaplatz 1                 (Bayrische Vorsorgekammer)
    (IKEA)                                   2018
    2016

                                                                  28
4.1 Übersicht internationale Ankäufe

Internationale Investoren haben in den vergangenen fünf Jahren
unter anderem die folgenden Liegenschaften erworben:

                                                                                   7                   2

                                                                                               1                                3
                                                                       3

                                                                                       1                                            1
                                                                                           2
                                                                                                                        2

                                                                                                                    4

                                                                                               4
                                                                                                                                        3
                                                                                                       3
                                                                                                            6
                                                                                                   7
                                                                      10               6
                                                                                                           5 8
                                                                       1           9
                                                                  7                    11                           2
                                                          8   4            2
                                                  1                            1
                                                          3                                            12
                                  4           3       5                                                     5
                     8                            5
                                                                                                       3
                                                                                                                7
                                                                                                                    2
                                              2                            3 1 2                       6        4

                                                  4                                5                   1

                                                  1
                                                                                       4
                                                      3                                                                     4

                                          2
                                              6
                                      5

      Submarkt                                                        → Otto Insight

 1.   Innere Bezirke (CBD)                                            Die dargestellten Transaktion zeigen strukurierte Immobilien-
2.    Prater/Lassallestraße                                           zukäufe internationaler Investroren der vergangenen 5 Jahre.
3.    Donaucity
4.    Erdberg - St.Marx (Osten)                                       Ein Anspruch auf Vollständigkeit der Auflistung besteht nicht.
5.    Hauptbahnhof
6.    Wienerberg (Süden)
 7.   Norden
                                                                                                                                                                     © Christian Steinbrenner

8.    Westen

                                                                                                                                            © Otto Immobilien GmbH

                                                                                   29
05
Ansprech-
partner
OT TO I M M O BI LI E N G EW E R B E - U N D I N V EST M E N T T E A M

Die Gewerbe- und Investmentabteilung von OTTO Immobilien
berät mit ihren Expertenteams Mieter sowie institutionelle
Investoren wie Fonds und Stiftungen aus dem In- und Ausland.
Das Research-Team von OTTO Immobilien unterstützt dabei
mit fundierten Marktanalysen auf Submarktebene.

Mieterzufriedenheitsanalysen sowie maßgeschneiderte
Benchmarking-Reports unter Einbeziehung der wichtigsten
Konkurrenz-Objekte runden das Angebot ab.
Dr. Eugen Otto, MRICS    Martin Weinbrenner      Patrick Homm, MA
Geschäftsführer          Geschäftsführer         Leiter Immobilienvermarktung
                                                 Gewerbe
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eugen@otto.at            m.weinbrenner@otto.at   T +43 1 512 77 77-351
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                                                 p.homm@otto.at

Steven Bill Scheffler    Dipl.-Kfm. Christoph    Martin Denner, BSc
Teamleiter Büroflächen   Lukaschek, MBA, MRICS   Teamleiter Research
                         Leiter Investment
T +43 1 512 77 77-348                            T +43 1 512 77 77-379
M +43 664 854 91 93      T +43 1 512 77 77-355   M +43 664 885 90 400
s.scheffler@otto.at      M +43 676 930 77 30     m.denner@otto.at
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Impressum

Herausgeber
Otto Immobilien GmbH
Riemergasse 8, 1010 Wien
Tel +43 1 512 77 77
Fax +43 1 513 77 78
gewerbe@otto.at, www.otto.at

Projektverantwortung
Martin Denner, BSc
Teamleiter Immobilien Research
Otto Immobilien GmbH
Tel +43 1 512 77 77–379
Fax + 43 1 513 77 78
m.denner@otto.at, www.otto.at

Redaktion und Mitarbeit
Dr. Eugen Otto, MRICS
Martin Weinbrenner
Patrick Homm, MA
Dipl.-Kfm. Christoph Lukaschek, MBA, MRICS
Steven Bill Scheffler
Dipl.-Ing. Christopher Kmen
Katharina Scheidl-Aziz

Design und Konzept
Lisa + Giorgio
Agentur für Kommunikation und Design
Dominikanerbastei 17, 1010 Wien
www.lisaundgiorgio.at

Satz und Reinzeichnung
grafik & produktion STEINBRENNER
Kästenbaumgasse 23, 1100 Wien
www.steinbrenner.at

Coverfoto
INNO PLAZA
© Christian Steinbrenner

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und sorgfältig recherchiert. Für die Richtigkeit und
Vollständigkeit kann keine Haftung übernommen werden.
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schriftliche Zustimmung nicht zulässig.

37. Ausgabe: Frühjahr 2019

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