Büroimmobilien Marktbericht Nürnberg 2019/2020 - Büroimmobilien - Küspert & Küspert Immobilien
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Marktbericht
Nürnberg 2019/2020
Büroimmobilien
Marktbericht
Nürnberg
2019/2020
Büroimmobilien
EDITORIAL Sehr geehrte Damen und Herren, wer heute eine Büroimmobilie in Nürnberg anmieten möchte, hat schlechte Karten. Seit Jahren beobachten wir, wie die Leerstandsquote sinkt und der Flächenumsatz drastisch zunimmt. 2019 auf noch nie da gewesene 191.000 Quadratmeter. Wir halten es deshalb für umso notwendiger, Ihnen noch mehr Orientierung zu geben. In diesem Marktbericht finden Sie Zahlen, die Ihnen bei der Standortsuche helfen: Wir zeigen Ihnen, mit welchen Mieten Sie in welchen Lagen rechnen müssen. Viele von Ihnen interessieren sich besonders für Bürozentren und Businessparks (wir nennen sie Agglomerationen). Des- halb stellen wir Ihnen auf Seite 5 eine Grafik zur Verfügung. Sie zeigt Agglomerationen, die nicht eigennutzerdominiert sind. Hier sehen Sie auch, wie diese Standorte zu Nürnbergs Verkehrsadern und seinem Verwaltungs- und Bürozentrum (Central Business District) stehen. Projektentwicklungen, die uns zu Jahresbeginn 2020 bekannt sind, haben wir ebenfalls eingezeichnet. In Sachen Immobilien ist Nürnberg auf einem Höhenflug. Dies gilt auch für den Bereich Büroimmobilien. Im Jahr 2019 erreichte das Transaktionsvolumen in diesem Segment un- glaubliche 1,12 Milliarden Euro. Wir möchten, dass Sie vorausschauend auf dem Nürnberger Immobilienmarkt agieren können. Damit Ihr Unternehmen zu seinem ganz eigenen Höhenflug ansetzen kann. Ich wünsche Ihnen eine inspirierende Lektüre! Herzlich Wolfgang P. Küspert
FLÄCHENUMSATZ
Der Flächenumsatz auf dem Nürnberger Bürover- Flächenumsatz gesamt (in 1.000 m²)
mietungsmarkt betrug im Jahr 2019 191.000 m².
Dies stellt eine Steigerung von 38 % gegenüber 200
dem Vorjahr und einen neuen Rekordwert dar. 180
191
160 166
Dass ein Mietvertragsabschluss in Nürnberg bundes-
140
weit für Schlagzeilen sorgt, kommt nicht häufig vor, 138
120
war jedoch im abgelaufenen Jahr der Fall. Die Anmie-
100 110
tung der Stadt Nürnberg in der Projektentwicklung
80
„The Q“ in der Fürther Straße umfasst rund
42.000 m² Mietfläche und dürfte es damit in die 60 70
Hitliste der größten Vermietungen in Deutschland 40
im Jahr 2019 geschafft haben. 20
0
Im weiteren Ranking folgt auf Platz 2 die Ver- 2015 2016 2017 2018 2019
mietung einer Interimsfläche an Design Offices mit
rund 15.000 m². Damit hat der New-Work-Anbieter in
Nürnberg innerhalb gut eines Jahres Mietverträge
über fast 30.000 m² unterschrieben.
Knapp drei Viertel des Flächenumsatzes wurde in
Büroagglomerationen realisiert, also in Bürozentren
ab 25.000 m² Gesamtfläche, wie Business Parks. Im Flächenumsatz nach Lage (in %)
eigentlichen Central Business District (CBD) konnten
im vergangenen Jahr mit 8.400 m² weniger als 5 % Central Business District (CBD)
des Flächenumsatzes generiert werden. Auch die
Büroagglomerationen 4,52%
Stadtteillage, also kleinere Bürostandorte – oft
Stadtteillagen
umrahmt von Mischnutzung – konnte mit rund
41.800 m² ein ordentliches Ergebnis einfahren,
welches vor allem von sehr vielen kleineren Abschlüs-
sen zwischen 500 und 1.000 m² getragen wurde.
22,26%
73,22%
MARKTBERICHT NÜRNBERG 2019/2020 BÜROIMMOBILIEN 3
BÜROAGGLOMERATIONEN UND CBD NÜRNBERG 2019
1 Nordostpark
2 HighTech Center
3 Ostbahnhof
4 Ostring
5 Tullnaupark
6 Grundig-Areal
29 1
7 TM50
2
8 Eurocom
9 Nürbanum
28
10 FrankenCampus
3
11 Spektrum
17 27
12 The Plant 18 26
13 Hansapark 19 4
20 21 24 25
14 Südwestpark
5
15 Main-Donau-Park 16
23
22
16 Von-der-Tann-Straße
17 Auf AEG 9
6
18 Innovum 212
15
13 12 10
19 The Q Messe
14 Nürnberg
20 Bärenschanze 11
7
21 Deutschherrnkarree
8
22 Kohlenhof
23 Frauentorgraben
24 Altstadt
25 Laufertorgraben
26 Rathenauplatz
27 Maxtor
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Haupt-
28 Thon
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> 25.000 m² Bürofläche B a h n h o f s t r.
> 50.000 m² Bürofläche Fr au ent orgr a b en
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> 100.000 m² Bürofläche
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MIETEN
Im Jahr 2018 waren die Büromieten noch geprägt Mieten (in EUR/m²)
von einer moderat gestiegenen Durchschnittsmiete –
bedingt durch ein außergewöhnlich hohes Neuvermie-
tungsvolumen im alten und eher durchschnittlichen 20
Gebäudebestand – sowie eine stark gestiegene 18
Spitzenmiete, die einen Ausnahmemietvertrag in 16 16,10 15,95
14,45
absoluter Top-Lage des CBD beinhaltete, der noch 14
13,50
14,10
2018 abgeschlossen worden war. 12 12,30
10,95 11,10
10,40
10 9,80
Unter diesen Vorzeichen war auf dem Markt 2019 8
eher eine Konsolidierung und ein Stück weit auch Nor- 6
malisierung der Preisentwicklung zu beobachten: die
4
Spitzenmiete blieb in etwa konstant bei 15,95 EUR/m²
2015 2016 2017 2018 2019
(- 0,9 %, Vorjahr: 16,10 EUR/m²), die Durchschnitts-
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
miete in der Neuvermietung holte hingegen stark auf
und notierte bei 12,30 EUR/m² (+ 10,8 %, Vorjahr:
11,10 EUR/m²).
Dieser Wert leitet sich neben einer steigenden Mieten nach Lage (in EUR/m²)
Flächenknappheit auch aus dem zuletzt relativ hohen
Anteil an Vermietungen im zeitgemäßen Gebäudebe-
stand ab und soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass Durchschnittsmieten
in älteren Objekten oder abschüssigeren Lagen durch- (Neuvermietung – Spannen)
aus auch noch vereinzelte Flächen nur zu deutlich Central Business 14,10 EUR
unter 10,00 EUR/m² vermietet werden können. District (CBD) (11,80 EUR - 15,50 EUR)
Büroagglo- 12,50 EUR
meration (9,50 EUR - 15,00 EUR)
11,10 EUR
Stadtteillage
(8,00 EUR - 14,00 EUR)
MARKTBERICHT NÜRNBERG 2019/2020 BÜROIMMOBILIEN 5
ANGEBOT UND LEERSTAND
Angesichts der hohen Vermietungsleistung sank der Leer- Leerstand (in 1.000 m²) und
stand weiterhin spürbar. Zum Stichtag Ende 2019 waren Leerstandsquote (in %)
noch rund 2,3 % des Büroflächenbestandes kurzfristig zur
Anmietung verfügbar – die Leerstandsquote fällt damit 260
nochmals um 60 Basispunkte und ist auf einem neuen 240 251
220
Rekordtief angekommen. 200 206
180
Dass der hohe Flächenumsatz nicht noch stärker auf die 160 165
140
Leerstandsquote gewirkt hat, ist allen voran einer sehr 120 6,6 %
hohen Vorvermietungsaktivität in Projektentwicklungen 100 5,4 %
4,3 % 110
mit teilweise mehrjährigem Horizont bis zur Fertig- 80 90
60 2,9%
stellung zuzuschreiben. Darüber hinaus haben einige 2,3%
40
Mieter ihre Büroflächen binnen eines Berichtsjahres 20
faktisch getauscht, wodurch Flächenumsatz ohne 0
2015 2016 2017 2018 2019
entsprechende Leerstandsveränderung generiert wurde.
FAZIT UND PROGNOSE
Für die Bürovermietung blickt der Nürnberger Immobilien- Fertigstellungen (in 1.000 m²)
markt auf ein äußerst bemerkenswertes Jahr 2019 zurück.
100
Der Nürnberger Büromarkt hat ein Rekordjahr hinter sich 90
und nie da gewesene 191.000 m² Flächenumsatz zu vermel- 80
den. Auch ohne den Großabschluss der Stadt Nürnberg auf 70
dem ehemaligen Quelle-Areal in der Fürther Straße hätte 60 64
der Flächenumsatz über dem 5-Jahres-Schnitt und zum 50
58
vierten Mal in Folge im sechsstelligen Bereich gelegen. Der 40
47
Leerstand ist dabei auf einem neuen Rekordtief angekom- 30
38
men. Und das Mietpreisgefüge spiegelt mit einer Spitzen- 30
20
miete von 15,95 EUR/m² und einer Durchschnittsmiete von 10
18
12,30 EUR/m² in der Neuvermietung die wirtschaftliche 8
0
Entwicklung der Region wider. 2017 2018 2019* 2020* 2021*
Fertigstellungen davon vermietet
Für die Zukunft scheint insbesondere bei Gesuchen jenseits * geschätzt
der 1.000 m² vorausschauendes Handeln unabdingbar. Die
für das Jahr 2020 zur Fertigstellung geplanten Büroimmo-
bilien bieten noch maximal 9.000 m² Vermietungspotential,
auch die Pipeline für 2021 zeigt einen Vorvermietungsstand
von über 50 %.
6 MARKTBERICHT NÜRNBERG 2019/2020 BÜROIMMOBILIEN
INVESTMENTMARKT FÜR
BÜROIMMOBILIEN
Der Nürnberger Büro-Investmentmarkt blickt auf Transaktionsvolumen für
ein ereignisreiches Transaktionsjahr 2019 zurück. Büroimmobilien (in Mio. EUR)
Das Segment übertraf sich selbst und realisierte mit
1,12 Mrd. Euro ein weit mehr als doppelt so hohes 1.200
Volumen wie im Vorjahr (2018: 464 Mio. Euro). Mehr 1.100
als jeder zweite Euro des Transaktionsvolumens aller 1.120
1.000
Assetklassen (2,12 Mrd. Euro) floss somit in die
900
Assetklasse „Büro“.
800
Allein die beiden größten Bürotransaktionen, der 700
Orange Campus mit dem Ankermieter GfK und das 600
Multi-Tenant Objekt „Air Campus“ im Nordostpark, 500
erzielten zusammen rund eine viertel Milliarde Euro. 400 464
Alle großvolumigen Tickets (von 50 Mio. Euro oder 300
374
335 375
mehr je Deal) summierten sich gar auf über eine hal-
200
be Milliarde Euro. Mehr als die Hälfte dieses Volumens
100
wurde in Form von Forward Deals oder vor Fertigstel-
0
lung generiert. 2015 2016 2017 2018 2019
Die aktuellen Verkäufe von Core-Büroimmobilien
wurden zum Faktor von maximal 24,5 realisiert – die
Brutto-Spitzenrendite notiert somit bei 4,1 %, was Spitzenrenditen* für Büroimmobilien (in %)
einer Renditekompression in Höhe von ca. 40 Basis-
%
punkten zum Vorjahr entspricht.
8
Neben den offenen und geschlossenen Immobilien- 7
fonds als aktivsten Erwerbern im Segment zählten 6 5,8%
auch institutionelle Anleger wie Banken oder Ver- 5,3%
5
sicherungen zu regen Nachfragern. Eine auffallend 4,8%
4,5%
hohe Nachfrage und Ankaufsaktivität bei Büroinvest- 4 4,1%
ments war aber auch unter den professionellen
3
Privatanlegern und Family Offices zu vernehmen.
Das Feld der Verkäuferseite führen hier klassischer- 2015 2016 2017 2018 2019
weise die Projektentwickler an, die 2019 über alle
Assetklassen hinweg über eine Milliarde Euro an * Bruttoanfangsrenditen (keine Berücksichtigung der
Bewirtschaftungs- und Anschaffungsnebenkosten)
Transaktionsvolumen umgesetzt haben, davon
deutlich über 60 % im Bürosegment. Zahlen zu allen Assetklassen finden Sie im
MARKTBERICHT INVESTMENT 2019/2020.
IMPRESSUM
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MARKTBERICHT NÜRNBERG 2019/2020 BÜROIMMOBILIEN 7DER BÜROMARKT IN ZAHLEN 2019 NÜRNBERG IN ZAHLEN
Flächenumsatz Einwohner
536.000
in m²
m²
191.000
Spitzenmiete
in EUR/m2 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
15,95 315.000
Leerstandsquote
in %
?
%
2,3
Arbeitslosenquote
in %
4,9
Verfügbares Einkommen pro Kopf
Spitzenrendite
in EUR
in %
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