BÜROMARKTBERICHT BRAUNSCHWEIG 2021 BÜROIMMOBILIEN IN DER LÖWENSTADT - MIETEN
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BÜROMaRKTBERICHT BRAUNSCHWEIG 2021 Büroimmobilien in der Löwenstadt MIETEN trotz Corona angestiegen pIpELINE gute Perspektiven für die Zukunft
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VORwORT Herausgeber
Sehr geehrte Damen und Herren,
diese Zeilen entstehen, während Die Daten und Entwicklungen des Braun-
Deutschland im Lockdown der Corona- schweiger Büromarkts finden Sie in ge-
Pandemie ist. Wer hätte vor einem Jahr ge- wohnter Art und Weise auf den folgenden
dacht, dass ein Virus unser Leben so auf Seiten. In dieser Ausgabe haben wir uns in-
den Kopf stellt. Die Absage der Vorstellung tensiv den zeitlichen Entwicklungen
des 5. Büroimmobilienmarktberichts für (S. 12/13) gewidmet, um festzustellen, was
Braunschweig gut 24 Stunden vor der Ver- die Corona-Krise bisher am regionalen
anstaltung war der Krisenbeginn für uns, Markt für Spuren hinterlassen hat. Kurzes
Foto: Nina Stiller
die Altmeppen GmbH. Heute können wir Fazit vorweg: noch keine wirklich großen.
glücklicherweise sagen, dass wir bisher gut Auch in dieser Situation bestätigt sich mal
durch die Pandemie gekommen und daher wieder, dass der tendenziell langweilige
Stephan Lechelt auch in der Lage sind, den Braunschweiger Markt in Braunschweig mitunter Ausdruck
Geschäftsführer Büromarkt weiter zu beobachten und zu von Sicherheit und Stabilität ist. Nicht
analysieren. Da jeder Büromarktbericht schlecht, oder?
mit erheblichen Kosten und einem im-
INHaLTSVERzEICHNIS mensen Zeitaufwand verbunden ist, war Auch während der Krise konnten wir auf
Vorwort 2 im März 2020 nicht sicher, ob wir uns dies die Hilfe des Unterstützerkreises sowie
Umsatz 3 auch Anfang 2021 leisten können. Auch unserer Partner von der mediaworld und
Leerstände 4 wenn die Routine manches erleichtert, vom jura:werk bauen. Zusammen mit allen
Mietpreise 5 müssen die glücklicherweise kontinuierlich Datenlieferanten gilt ihnen unser großer
Teilmärkte 6 größer werdende Datenbasis sowie unzäh- Dank! Dass Sie den Büroimmobilienmarkt-
Projekte 8 lige Kontakte zu den uns vertrauenden bericht 2021 für Braunschweig kostenlos in
Investment 10 Datenlieferanten, den treuen Anzeigen- gewohnter und zum Teil auch gedruckter
Entwicklung 12 kunden, den wechselnden Motivgebern Form in den Händen halten können, ver-
Ausblick 14 und unserem geschätzten Unterstützer- danken wir u. a. den Anzeigenkunden und
Unterstützer 15 kreis gepflegt werden. Und das ist alles der Braunschweig Zukunft.
wahrlich nicht ohne!
Zu guter Letzt: Der Büromarkt Braun-
Deshalb freut es uns umso mehr, Ihnen mit schweig braucht mehr Kommunikation
diesem Exemplar das unter den Einflüssen – von allen Marktteilnehmern! Wir müs-
der Corona-Pandemie stehende Bürojahr sen wahrnehmbarer werden, nicht nur re-
2020 präsentieren zu können. Wie immer gional, sondern auch deutschlandweit. Es
stellen wir nur die tatsächlich vorhande- schafft Transparenz und Stabilität, wenn
nen Gegebenheiten dar und verweigern die Anzahl der Akteure vergrößert wird.
uns standhaft irgendwelcher Schätzwerte. Wir tragen unseren Teil dazu bei, tun Sie es
Auf dem Titel haben Sie vielleicht schon bitte auch!
das Office am Ringgleis erkannt. Im Kon-
text dieser prägnanten Büroimmobilie, Und nun viel Spaß beim Lesen und bleiben
vormals genutzt als Pressehaus der Braun- Sie gesund!
schweiger Zeitung, entsteht an der Ham-
burger Straße ein urbanes Quartier mit All Ihre Fragen, die der Büromarktbericht
Wohnen, Handel und Büros. Ein spannen- nicht beantwortet, dürfen Sie uns gerne
des Projekt! direkt stellen. Wir freuen uns auf den Aus-
tausch mit Ihnen!
Impressum
altmeppen Telefon +49 531 80 116-60 Geschäftsführer:
Gesellschaft für Immobilienbewertung Telefax +49 531 80 116-66 Dipl.-Ing. Stephan Lechelt
und -beratung mbH altmeppen@altmeppen.de Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen
Frankfurter Straße 2 (ARTmax) www.altmeppen.de Gestaltung: mediaworld GmbH
38122 Braunschweig HRB 9363 – AG Braunschweig Druckauflage: 3.500 Stück
Titelbild: Office am Ringgleis © Fotodesign Andreas Braun, Hameln | www.staake.de
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UMSaTz Vermietungen
STaDTqUaRTIER LaNGER KaMp, HaNS-SOMMER-STRaSSE 67–68, LK@VBBRawO.DE
Foto: Sebastian Dorbrietz
VOLUMEN ÜBERDURCHSCHNITTLICH – trotz Corona
Flächenumsatz Umsatz unterlassen wir weiterhin, da wir weisen damit ein ähnliches Niveau auf wie
Völlig anders als in vielen anderen deut- aufgrund der großen Marktabdeckung 2017.
schen Städten hat sich der Umsatz aus Ver- unserer Erfassungen davon ausgehen, dass
mietungen und Neubauten von Eigennut- es sich dabei größtenteils um kleinteilige Eigennutzung, Vermietungen,
zern im Corona-Jahr 2020 nicht nur stabil, Vermietungen handelt. Lage und Größe
sondern sogar positiv entwickelt. Dies ist Die Umsatzentwicklung weist in Bezug auf
insbesondere im Vergleich zu den Top-Des- zeitliche Entwicklung Vermietungen und Eigennutzer ähnliche
tinationen mit Umsatzrückgängen von teil- Der Umsatz für 2020 bestätigt einmal Tendenzen auf. Beide Kategorien legten un-
weise über 40 % bemerkenswert und unter- mehr die Annahme, dass das jährliche Um- terschiedlich stark zu, so dass der Eigennut-
streicht die Stabilität des Braunschweiger satzvolumen in Braunschweig stabil bei zeranteil auf rund 20 % anstieg und wieder
Büromarkts. das Maß der Jahre 2017 und 2018 erreich-
36.000m²
Wir haben für te. Die Anzahl der Vermietungen ist gegen-
Braunschweig über dem Vorjahr fast unverändert. Die An-
binnen Jahres- mietung der Stadt im BC III am Bahnhof
frist gut 40 macht fast 50 % des Vermietungsanteils aus,
Vermietungen Flächenumsatz ermittelt so dass zahlenmäßig die kleinteiligen Ver-
registriert, aus träge weiterhin den Schwerpunkt am Markt
denen ein Umsatz von rund 29.000 m² etwa 30.000 m² liegt. Der Durchschnitt bilden. Die 1.1o0 m² von IServ in der Langen
resultiert. Der Baubeginn von vier eigen- von 2015 bis 2019 beträgt ca. 31.000 m² und Straße sind eine der wenigen großflächigen
genutzten Objekten steuert eine Fläche von wurde 2020 ebenso übertroffen wie das Anmietungen, welche öffentlich kommuni-
ca. 7.000 m² bei, so dass sich für das Jahr Vorjahresergebnis von 28.000 m². Der um ziert wurden. Geografisch ist der Teilmarkt
2020 ein Büroflächenumsatz von 36.000 m² 25 % höhere Flächenumsatz ist maßgeblich Stadt Süd wie in den Vorjahren der umsatz-
ergibt. Diese Zahlen basieren wie in den Vor- auf die Großanmietung der Stadt Braun- stärkste, was auf das BC III zurückzufüh-
jahren ausschließlich auf gelieferten Daten schweig im Business Center III zurückzu- ren ist. Über 50 % der Vermietungen entfie-
von Eigentümern und Marktteilnehmern so- führen. Die reinen Vermietungen führen len erneut auf Flächen bis zu 500 m², welche
wie unseren eigenen Marktbeobachtungen. bezogen auf die Fläche des Mietmarktes aber lediglich rund 15 % des Vermietungsum-
Eine Schätzung zum nicht registrierten (915.000 m²) zu einer Quote von 3,2 % und satzes ausmachen.
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LEERSTäNDE mehr als im Vorjahr
Foto: Florian Maul
aNGEBOT ERwEITERT – ein bisschen Entspannung
Zum Jahreswechsel 2020/2021 wurden aus Bürofläche auf dem Vermietungsmarkt Stadt West bildet mit etwa 1.000 m² das
den Rückmeldungen der Eigentümer und beträgt ca. 4 % (Büromarktbericht 2019: Schlusslicht. Die Leerstandsquoten
öffentlich zugänglichen Quellen die dem 2,7 %). bezogen auf die Bestandsflächen liegen
Markt zur Verfügung stehenden Büroflä- zwischen ca. 0,7 % in der Stadt West und
chen erhoben. Die sehr umfangreich vor- Binnen Jahresfrist hat sich der Gesamt- ca. 3,2 % in der Stadt Nord.
handenen Daten lassen erneut den Schluss leerstand um 13.000 m² erhöht. Dies ist die
zu, dass der tatsächliche Leerstand nur erste Zunahme an unvermieteten Büroflä- Die Büroflächen bis 500 m² machen auch
leicht höher ausfällt als angegeben. chen seit der Ersterhebung. Neben der diesmal rund 80 % aller erfassten Leer-
Ausweitung des Bestands sind die genau- stände aus. Flächenmäßig verteilt sich das
Mehr Fläche in vielen Objekten en Gründe für diese Entwicklung vermut- Angebot zu jeweils etwa einem Drittel auf
Es wurden um die 80 Objekte am Markt lich vielfältig. Ein direkter Zusammenhang die einzelnen Größensegmente (< 500 m²,
identifiziert (etwa doppelt so viel wie ein mit der Corona-Pandemie kann nicht be- 500–2.000 m², > 2.000 m²). Größere Flä-
Jahr zuvor), in denen rund 37.000 m² Büro- stätigt, aber natürlich in einzelnen Fällen chen stehen weiterhin nur in sehr wenigen
flächen zur Anmietung bereitstehen. Die auch nicht ausgeschlossen werden. Objekten zur Verfügung. Die Leerstands-
durchschnittli- charakteristik ist daher relativ stabil ge-
37.000 m²
che Angebots- blieben.
fläche weist so-
mit eine Größe Leichte Entspannung
von etwas mehr Auf der Nachfrageseite ist eine leichte
als 400 m² auf, leerstehende Flächen Zunahme des Leerstands zu begrüßen, da
was die Struktur der sehr kritische Wert des Vorjahres
des Leerstands gut charakterisiert. Bezo- Größen und Lagen verlassen wurde und den potentiellen Mie-
gen auf die Gesamtfläche von 2,15 Mio. m² Die größten Angebote mit Flächen von je- tern eine größere Auswahl zur Verfügung
entspricht der Leerstand einer Quote von weils 9.000 m² gibt es weiterhin in den steht. Nichtsdestotrotz ist der Leerstand
ca. 1,7 % und damit einer Zunahme ge- Teilmärkten Innenstadt und Stadt Nord. In als sehr gering einzustufen und liegt im-
genüber 2019 um 0,6-%-Punkte. Die Leer- den anderen Teilmärkten wurden Leerstän- mer noch deutlich unter den Niveaus von
standsquote in Bezug auf die 915.000 m² de von bis zu ca. 6.000 m² identifiziert. Die 2015 bis 2017.
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MIETpREISE im Überblick
Foto: Altmeppen GmbH
HÖHERES MIETNIVEaU – geringes Angebot trifft auf stabile Nachfrage
Datenbasis Verglichen mit dem Vorjahr entspricht dies fassten Angebotsmieten ergaben im Mittel
Zum wiederholten Male wurde das Funda- einer Verdopplung des Mietwachstums. eine Miete von rund 9,20 €/m². In der Spit-
ment für die Analyse des Mietgefüges auf Durch die Standardabweichung wird eine ze wurden 13,81 €/m² verlangt. Das sehr be-
dem Braunschweiger Büromarkt verbrei- engere Mietspanne von 6,70 €/m² bis grenzte Angebot spiegelt sich in diesem
tert. Die diesjährigen Aussagen resultie- 11,10 €/m² definiert. Die Spreizung der Preisniveau wider, die verlangten Mieten
8,50 €/m²
ren auf den Anga- lagen vornehmlich zwischen 7,20 €/m² und
ben von etwa 250 11,20 €/m². Über ein Drittel der angebotenen
Bestandsobjekten Einheiten sind der Innenstadt zuzuordnen.
mit einer Gesamt-
fläche von deutlich Neuvermietungen
über 400.000 m². durchschnittliche Nettokaltmiete Die trotz der Corona-Pandemie stabile
Für diese wurden Nachfrage führte aufgrund des geringen
die Durchschnittsmieten und die absoluten Spanne hat sich gegenüber 2019 nicht Angebots bei den in 2020 realisierten
Mietspannen mit Minimal- und Maximal- verändert, nur die Grenzen haben sich Neuvermietungen zu einer durchschnittli-
wert abgefragt. Neben den Bestandsmieten, analog zur Durchschnittsmiete verschoben. chen Miete von 9,85 €/m². Gegenüber dem
die eine Vielzahl von Einzelmietverträgen Die Spitzenmiete liegt stabil bei 18,00 €/m². Vorjahr entspricht das einer Steigerung von
reflektieren, stehen uns auch für rund Während in den Teilmärkten Innenstadt und 0,60 €/m² (+ 6 %). Die meisten Verträge
28.000 m² der Neuvermietungen im Jahr Übriger Stadtrand eine deutliche Zunahme wurden zu Mieten zwischen 6,60 €/m² und
2020 Angaben zur Miethöhe zur Verfügung. der mittleren Mieten registriert wurde, 13,00 €/m² abgeschlossen. Die große
Darüber hinaus haben wir Angebotsmieten haben sich die Mieten in den anderen Spannbreite der 34 uns vorliegenden Mieten
für über 100 Immobilien zusammengetragen. Teilmärkten nur geringfügig bzw. gar nicht ist ein Spiegelbild der differierenden
erhöht. Lage- und Objektqualitäten. Als Höchstmiete
Bestandssituation wurden etwas mehr als 18,00 €/m² erzielt.
Innerhalb von 12 Monaten ist die durch- angebotsmieten Die Vermietungen wurden schwerpunkt-
schnittliche Nettokaltmiete für Büroflächen Lag 2019 die mittlere Angebotsmiete noch mäßig in den Teilmärkten Innenstadt und
in Braunschweig um gut 2 % bzw. 0,20 €/m² bei 8,30 €/m², so hat sich diese binnen Jah- Stadt Süd mit Durchschnittsmieten von über
auf rund 8,50 €/m² im Monat gestiegen. resfrist signifikant erhöht. Die über 100 er- 10,00 €/m² registriert.
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TEILMäRKTE Braunschweig
Foto: BS|ENERGY
SIEBEN GEBIETE – unterschiedliche Gegebenheiten
Da es nicht den einen Büromarkt in Braun- jeweils 5.000 m² sind die Innenstadt und die (+ 1 %) geführt. Dadurch haben sich die Be-
schweig gibt, wurde das Stadtgebiet von uns Stadt Ost ebenfalls stark vertreten. Die wei- stände in den Teilmärkten Innenstadt, Stadt-
bereits 2015 in sieben Teilmärkte aufgeteilt. teren Teilmärkte weisen stabile bis leicht rand Nord und Übriger Stadtrand leicht er-
Auf dieser Grundlage kann ein lagespezifi- steigende Umsätze auf. höht.
scher Blick auf den Büromarkt erfolgen. Die
nach Teilmärkten getrennte Ausweisung der Mieten Leerstand
abgeleiteten Daten und Kennzahlen ermög- In vier der sieben Teilmärkte konnten bei Die Leerstandsquoten in den Teilmärkten
licht die differenzierte Darstellung der je- den mittleren Bestandsmieten gegenüber entwickelten sich uneinheitlich. Sie spiegeln
weiligen Entwicklungen in den unterschied- 2019 Mietsteigerungen zwischen 0,10 €/m² den insgesamt gestiegenen Leerstand und
lichen Lagen innerhalb der Stadt. und 0,50 €/m² registriert werden. Den größ- den zum Teil veränderten Bestand wider.
ten Sprung machte dabei die Innenstadt. In Alle Teilmärkte haben aber eine Gemein-
Umsatz den Teilmärkten Stadt Ost, Stadt Nord und samkeit: die Leerstandsflächen liegen uni-
Der Flächenumsatz hat sich deutlich erhöht. Stadtrand Nord hat sich die Mietsituation sono unter 10.000 m². Während in der Stadt
Das trifft für nahezu alle Teilmärkte zu. Mit stabil entwickelt. West mit 0,7 % die geringste Quote ermittelt
einem Plus von gut 100 % ist die Stadt Süd wurde, ist die Stadt Nord mit 3,2 % Spitzen-
absoluter Spitzenreiter, was vor allem auf Bestand reiter. Die größte Zunahme wurde im Stadt-
die Anmietung des Business Center III im Diverse Fertigstellungen haben gegenüber rand Nord registriert.
BraWo-Park durch die Stadt Braunschweig dem Vorjahr zu einer Ausweitung des Be-
zurückzuführen ist. Mit Umsatzanteilen von standes an Büroflächen von rund 25.000 m²
Teilmarkt Innenstadt Stadt Süd Stadt west Stadt Ost Stadt Nord Stadtrand Nord Übr. Stadtrand
Büroflächenbestand 440.000 m² 255.000 m² 135.000 m² 340.000 m² 280.000 m² 210.000 m² 495.000 m²
Vermietungsanteil 60 % 80 % 50 % 20 % 30 % 50 % 30 %
9.000 m² 4.000 m² 1.000 m² 3.500 m² 9.000 m² 6.000 m² 4.500 m²
Leerstand absolut 2,0 % 1,6 % 0,7 % 1,0 % 3,2 % 2,9 % 0,9 %
Mietspanne 3,00 – 18,00 €/m² 3,10 – 16,20 €/m² 3,30 – 14,30 €/m² 4,60 – 13,00 €/m² 4,50 – 11,90 €/m² 2,50 – 16,75 €/m² 3,00 – 13,00 €/m²
mittlere Miete 9,80 €/m² 9,40 €/m² 7,40 €/m² 8,20 €/m² 7,70 €/m² 8,30 €/m² 7,70 €/m²
(gewichtet)
Umsatz 5.000 m² 16.500 m² 2.000 m² 5.000 m² 1.500 m² 2.500 m² 3.500 m²
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pROJEKTE Bau & Pipeline
Foto: © Fotodesign Andreas Braun, Hameln
BaU RÜCKLäUFIG – Pipeline weiter gut gefüllt
Mehr Eigennutzer als Entwickler
Zum Ende des Jahres 2020 wurde an 15 Büro- Celler Straße 92
gebäuden mit einer Fläche von rund Das ehemalige Verwaltungsgebäude der
36.000 m² gebaut. Dies sind flächenmäßig gut Hastra mit rund 1.600 m² wird komplett
20 % weniger als im Vorjahr. In diesem Jahr umgebaut und mit einer neuen Fassade
Foto: © Streiff Holding
prägen die Eigennutzer mit einem Anteil von versehen. Die Maßnahmen werden
leicht über 50 % das Baugeschehen. Der über- ca. 1,5 Jahre in Anspruch nehmen und
wiegende Teil der Objekte soll noch 2021 durch die Streiff Holding durchgeführt.
fertiggestellt werden. Verschobene Fertig-
stellungen und ein zurückhaltender Start von
neuen Bauvorhaben sind für die Entwicklung
ursächlich. Das Angebot für den Mietmarkt Campus 3
wird aufgrund der hohen Vorvermietungs- Der an der Alten Salzdahlumer Straße
quote nur sehr begrenzt erweitert. gelegene Campus 3 soll um einen gut
3.000 m² großen Neubau ergänzt wer-
Foto: © Quadoro Investment
projekte und Standorte den. Der Eigentümer Quadoro nutzt
Die Pipeline für Büroobjekte ist erneut so das am Standort vorhandene Poten-
etwas umfangreicher geworden. Aktuell tial zur Erweiterung seines Angebots im
sind gut 130.000 m² an über 20 Standorten Teilmarkt Stadt Süd.
projektiert, 15.000 m² mehr als im Vorjahr.
Die Entwickler und Investoren bleiben mit
neuen Ideen am Ball, so dass kurz- bis mittel-
fristig neuwertige Büroflächen am Markt BusinessCenter III
platziert werden können. Dem Mietmarkt Anfang 2021 wird mit dem Bau des
sind gut zwei Drittel des Planungsbestandes dritten Turms im BraWo-Park begonnen.
zuzurechnen, was einem reinen Vermietungs- Nach der geplanten Fertigstellung 2023
Foto: © Reichel + Stauth
umsatz von etwa drei Jahren entspricht. werden die gut 13.000 m² für mehrere
Der zeitliche Horizont für die Projekte mit Jahrzehnte durch die Stadt Braunschweig
Reifegraden zwischen Im Genehmigungs- genutzt.
verfahren bis Grundsätzlich möglich reicht bis
in die zweite Hälfte der 2020er Jahre.
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10
INVESTMENT in Braunschweig
Foto: VOLKSWAGEN FINANCIAL SERVICES AG
wIEDER MEHR TRaNSaKTIONEN – leicht sinkendes Renditeniveau
Ein begrenzter Markt neut gestiegen und beträgt rund 1.800 €. Das fehlende Angebot limitiert weiterhin
Der Investmentmarkt für Büroimmobilien Gegenüber dem Vorjahr ist dies eine Er- das Transaktionsgeschehen. Aber es wur-
in Braunschweig ist auch 2020 seinem höhung um 20 %. Damit liegt der Durch- de im Jahr 2020 ein Büro-Portfolio an den
überschaubaren Umfang treu geblieben. schnittspreis auf dem bisher höchsten Markt gebracht, dessen Closing in 2021 er-
Laut Gutachterausschuss Braunschweig- Niveau, welches 2017 erreicht wurde. Die folgen soll.
Wolfsburg und eigener Erhebungen wur- Ausdehnung der Preisspanne ist nahezu
den innerhalb des Jahres im Stadtgebiet gleichgeblieben, es lässt sich lediglich eine wieder keine Kommunikation
neun Bürogebäude sowie Büro- und marginale Reduktion des Minimalpreises Auch darin ist sich der Braunschweiger
Geschäftshäuser mit überwiegender Büro- feststellen. Die eher kleinteiligen Objekte Büromarkt im Jahr 2020 treu geblieben:
nutzung veräußert. Dies sind immerhin in dezentralen, peripheren Lagen führen Keine Transaktion wurde am Markt ver-
zwei mehr als im Vorjahr. zu dieser Preiskonstellation. öffentlicht! Ein Mehr an Transparenz ist
zwingend nötig, wenn Investoren Vertrau-
Das Kaufpreisvolumen ist dagegen rück- Und wieder standen nur für zwei Objekte en in den Büromarkt gewinnen sollen.
läufig und beträgt rund 26 Mio. €, eine Ab- die Mieten zur Verfügung. Die Aussagen
nahme von 45 % gegenüber dem Jahr 2019. für das Jahr 2020 zu den ausgewerteten Investmentkonditionen
Auch die Gesamtfläche der veräußerten Anfangsrenditen und Kaufpreisfaktoren Attraktive Renditen in einem begrenzten,
Objekte hat sich mit etwa 14.000 m² mehr sind analog den Vorjahren entsprechend aber stabilen Markt kennzeichnen den
als halbiert. Diese Flächenreduzierung ist begrenzt. Aus den Renditen von 4,5 % und Braunschweiger Büroimmobilienmarkt.
darin begründet, dass alle Objekte eine 6,1 % für diese beiden Immobilien ergeben
Fläche von weniger als 5.000 m² aufwei- sich Kaufpreisfaktoren vom 22,4- und
sen. Die Investitionen verteilen sich mit 16,4-fachen der Jahresmiete. Eingebettet in Flächenpreise 2020
Ausnahme der Stadt Süd und dem Stadt- die Renditen der vergangenen Jahre lässt Spanne 780 €/m² – 3.490 €/m²
rand Nord auf alle Teilmärkte. sich ein durchaus leicht sinkendes Rendi- Durchschnitt 1.800 €/m²
teniveau ableiten, was aber aufgrund der
Die Kaufpreise liegen in einer Spanne geringen Anzahl stark von den jeweiligen Nettoanfangsrenditen 2017–2020
von 780 €/m² bis 3.490 €/m². Der durch- Einzelrenditen beeinflusst wird. Spanne 4,5 % – 8,0 %
schnittliche Preis je m² Mietfläche ist er- Durchschnitt 6,6 %JETZT EINEN VON NUR 20 PLÄTZEN
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ENTwICKLUNG
Tendenzen und Erkenntnisse
Die bisher präsentierten Ergebnisse des Büromarktberichts Eine befriedigende Antwort auf diese Frage werden wir erst in
spiegeln das Berichtsjahr 2020 wider, welches aufgrund der einigen Jahren geben können, aber die Beobachtungen von
Corona-Pandemie als ein sehr spezielles Jahr wahrgenommen Entwicklungen auf dem Braunschweiger Büroimmobilienmarkt
und in Erinnerung bleiben wird. Natürlich wird hier erneut über einen Zeitraum von bereits sechs Jahren haben uns jedoch
eine Momentaufnahme der aktuellen Situation dargestellt. Doch die Identifizierung von Trends und nachhaltigen Mittelwerten
im Kontext der zeitlichen Entwicklung könnte diese aber unter ermöglicht. Daher können wir an dieser Stelle durchaus die aktu-
Umständen eine deutlich größere Tragweite haben als die der ellen Marktdaten des Corona-Jahres 2020 im zeitlichen Zusam-
vorangegangenen Jahre. Die Mehrzahl der Marktteilnehmer wird menhang betrachten und die Entwicklungen analysieren. Dann
sich mit der Frage beschäftigen, ob dies der Wendepunkt ist ist auch die Frage zu beantworten, ob das Corona-Virus sich schon
und die lange Zeit der positiven Entwicklungen nun ein Ende hat. jetzt auf den Büromarkt der Löwenstadt ausgewirkt hat.
auf den reinen Vermietungsumsatz ein Rückgang von gut
30 % gegenüber 2019 ergeben. Dafür ist aber der Eigennut-
zeranteil um gut 50 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.
Auch hier ist zu berücksichtigen, dass diese Projekte bereits
vor der Pandemie geplant wurden. Insgesamt betrachtet hat
der Umsatz in 2020 den Mittelwert der Vorjahre von rund
30.000 m² erneut bestätigt.
Für den Leerstand dagegen ist die gegenläufige Entwicklung
zur bisherigen Tendenz sofort sichtbar: Mit einem Plus von
13.000 m² gegenüber dem Vorjahr wurde sogar der Wert von
2018 übertroffen. Die Leerstandsquote ist nach ihrem bishe-
rigen Allzeittief in 2019 von 1,1 % wieder auf 1,7 % gestiegen.
Umsatz und Leerstand Dies sollte aber nicht überbewertet werden, da der Leerstand
Der Umsatz für 2020 liegt mit 36.000 m² oberhalb des Vor- noch einen erheblichen Abstand zur Quote eines gesunden
jahreswertes und des langjährigen Mittelwertes. Damit Marktes aufweist, die allgemein mit 3 % bis 5 % beziffert wird.
könnte für diesen Aspekt die Schlussfolgerung lauten, dass Der zunehmende Leerstand ist vielmehr als vorhandenes An-
sich die Pandemie nicht nachteilig ausgewirkt hat. Wenn gebot zu werten, welches den suchenden Unternehmen er-
aber die Tatsache beachtet wird, dass gut ein Drittel des möglicht, sich auf dem Markt zu bewegen und die bestmög-
Umsatzes auf die Anmietung des BC III durch die Stadt liche Bürofläche auszuwählen. Schlussendlich regulieren
Braunschweig entfällt, dann stellt sich die Lage etwas diffe- Angebot und Nachfrage den Preis, was in einigen Bereichen
renzierter dar. Ohne diese Anmietung würde sich in Bezug den Druck auf die Mieten mindern kann.
Mieten
Die Büromieten haben sich von der Corona-Pandemie 2020
nicht beeindrucken lassen und ihr Wachstum unvermindert fort-
gesetzt. Das mittlere Mietniveau hat sich seit 2015 von 7,60 €/m²
fast kontinuierlich um insgesamt rund 12 % auf nunmehr
8,50 €/m² erhöht. Ein vergleichbarer Trend lässt sich auch bei
den mittleren Mieten der Neuvermietungen feststellen. Diese
haben seit ihrem niedrigsten Wert 2018 um 1,35 €/m² zugelegt,
was gut 15 % entspricht. Die Spannbreite der Mehrzahl aller
Mieten hat sich seit 2016 zunächst stetig verringert. Gegenüber
dem Vorjahr ist nunmehr eine Verschiebung nach oben festzu-
stellen, was bedeutet, dass die Anzahl der günstigen Mietflächen
weiter zurückgeht. Für die aktuelle Situation lässt sich aber
bei den Mieten feststellen, dass die Angebotsknappheit die
pandemischen Unsicherheiten überlagert hat.13
Der Trend der vergangenen fünf Jahre wurde damit fortgesetzt.
Aufgrund der im Bau befindlichen Objekte ist eine weitere
Zunahme unausweichlich. Im Vergleich zum Vorjahr ist das
aktuelle Bauvolumen leicht rückläufig, so dass kurzfristig von
einer leichten Abschwächung der Bestandszunahme auszuge-
hen ist. Die Planungspipeline hat sich von Jahr zu Jahr vergrö-
ßert. Diese Entwicklung wurde auch durch die Pandemie nicht
gestoppt. Eine Reihe neuer Projekte ist hinzugekommen. Es
bleibt allerdings abzuwarten, ob sich die Realisierungen unter
dem Eindruck der mit Corona verbundenen Diskussionen um
Homeoffice und mobiles Arbeiten verschieben oder manche
Projekte wieder aufgegeben werden. Der mehrjährige Mit-
Bau & pipeline telwert für das Bauvolumen von jährlich rund 33.000 m² wird
Der Bestand an Büroflächen hat sich in den vergangenen durch den Wert aus 2020 gestützt. Die Pipeline von aktuell
12 Monaten erneut leicht erhöht. Mit einer Fertigstellung von 130.000 m² bietet somit das Potential für einen Zeitraum von
gut 25.000 m² entspricht dies einer Ausweitung von ca. 1 %. gut vier Jahren.
Investment
Den geringen Transaktionsumsatz für Büroimmobilien im Jahr
2020 auf die Corona-Pandemie zu schieben, erscheint im
Lichte der Umsätze von 2016 bis 2018 als nicht gerechtfertigt.
Der Braunschweiger Investmentmarkt für diese Objekte
ist traditionell eher illiquide. Daran hat auch das
deutschlandweite sehr positive Umfeld der jüngeren Vergan-
genheit bisher nichts nachhaltig geändert.
Der jährliche Umsatz ist bis dato sehr stark vom Verkauf we-
niger Gr0ßobjekte abhängig. Die Spannen der Kaufpreise in
Bezug auf die Mietflächen haben sich in den vergangenen
Jahren zum einen nach oben verschoben und zum anderen
stark ausgeweitet. Der mittlere Kaufpreis lag 2020 bei rund
1.800 €/m² und wies somit ein vergleichbares Niveau wie
2017 auf. Bei der mittleren Rendite lässt sich zwar ein deut-
licher Trend zu steigenden Preisen ablesen. Aber aufgrund der
geringen Anzahl der auswertbaren Kauffälle sind die Renditen
der einzelnen Jahre stark von den jeweiligen Einzelobjekten
geprägt. Die Tendenz sinkender Renditen innerhalb des Be-
trachtungszeitraumes wird aber grundsätzlich als korrekt ein-
geschätzt. Ein nachteiliger Einfluss durch die Corona-Pandemie
auf den Investmentmarkt lässt sich aus den vorliegenden Zah-
len im Kontext zu den Vorjahren daher nicht ableiten.
Fazit
Als Schlussfolgerung aus den vorangegangenen Analysen
resultiert somit: Die Pandemie hat feine Spuren auf dem
Büromarkt hinterlassen, ohne ihn akut geschädigt zu haben.
Eine Trendwende ist möglich, aber nicht zwangsläufig.14
aUSBLICK Prognose 2021
Foto: Braunschweig Stadtmarketing
STaTUS qUO + kurzer Rückblick
Fiel es uns im vergangenen Jahr schon ist – aber vielleicht auch nur vorläufig. Wir eine umfängliche Beurteilung dieser
schwer, einen Ausblick zu geben, dann ist es wissen es nicht! Die spannende Frage: Wie Arbeitsform mit allen Vor- und Nachteilen
in der gegenwärtigen Krisensituation nahe- werden die Nutzer nach der Krise reagieren? möglich. Grundsätzlich gehen wir davon
zu unmöglich, eine belastbare Prognose zu Stoßen sie massenhaft Büros ab, weil alle aus, dass nicht unbedingt weniger Fläche,
wagen. Die weltweite Corona-Pandemie ist mobil arbeiten oder wird es im Sog einer sondern vielmehr andere Flächenqualitä-
die heftigste Krise nach dem 2. Weltkrieg, Rezession viele Unternehmen vom Markt ten gebraucht werden.
denn sie beeinflusst unser Leben nachhaltig. fegen? Dann werden auch die von Negativ-
Welche Folgen die Pandemie für den Büro- zinsen getriebenen Investoren merken, dass Entwicklung der Innenstadt
markt hat, ist seit vielen Monaten Inhalt un- Büroimmobilien nur einen stabilen Wert Die Corona-Pandemie hat der Entwicklung
zähliger Diskussionen und Mutmaßungen. haben, wenn jemand Miete für sie bezahlt. des Sorgenkinds Innenstadt einen deutlichen
Sicher ist nur, dass zum aktuellen Zeitpunkt Schub gegeben. Wir sehen dies als Chance,
noch niemand mit Gewissheit sagen kann, was macht das Homeoffice mit uns? die Entwicklung des innerstädtischen Be-
welche dauerhaften Veränderungen die Wir befinden uns in einer akuten Krise, in reichs zu beschleunigen, da die Not schnell
Pandemie den Büroimmobilienmärkten der das mobile Arbeiten zunächst die zunimmt und immer deutlicher wird. Das
bringen wird. Arbeitsfähigkeit aufrechterhalten soll. Die vom Arbeitsausschuss Innenstadt vorgelegte
Schlussfolgerung, dass zukünftig deutlich Impulspapier und der von der Stadt
Kurzer Rückblick und Status quo weniger Büros gebraucht werden, halten wir Braunschweig initiierte Innenstadtdialog
Unsere Prognose des letzten Jahres zum für verfrüht. Denn die „Nebenwirkungen“ dienen als Grundlagen für die notwendigen
Umsatz ist eingetreten. Der Durchschnitts- des Homeoffices treten vermehrt zu Tage. Diskussionen. Die Innenstadt braucht eine
wert von 30.000 m² wurde um 20 % über- Beispielsweise sind die Negierung von Vision und vor allem Leben.
troffen, trotz der Implikationen durch das Gesundheits- und Datenschutz bei Arbeits- Attraktive Büros können die Menschen zum
Corona-Virus. Ohne die Pandemie und die plätzen im privaten Umfeld in einer Krisen- Arbeiten in die Mitte Braunschweigs bringen.
dadurch abwartende Haltung der Mieter lage zu tolerieren. Bei einem Übergang Und Menschen, die schon mal da sind,
wäre vermutlich ein noch höheres Ergebnis zu normalisierten Verhältnissen wird aber können auch einkaufen, essen, trinken und
möglich gewesen. Das Jahr 2020 hat aber auch die tatsächliche Produktivität der ihre Freizeit gestalten. Sie bringen das Leben
Gewissheit gebracht, dass die Party vorbei Arbeit in den Fokus rücken. Erst dann ist in die Stadt!15
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