Bürovermietung und Investment Einzelhandel Industrie/Logistik - MARKTBERICHT Stuttgart 1. Halbjahr 2017
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MARKTBERICHT
Stuttgart
1. Halbjahr 2017
Accelerating success.
Bürovermietung
und Investment
Einzelhandel
Industrie/Logistik
Stuttgart
IN ZAHLEN
Bürovermietung
Einwohner 609.756
Fläche 217 km2 Flächenumsatz
Sozialversicherungspflichtig 397.000
Beschäftigte Der Stuttgarter Büromarkt (inkl. Leinfelden-Echterdingen) ver-
zeichnete mit ca. 116.100 m² in den ersten sechs Monaten des
Arbeitslosenquote 4,9 %
Jahres 2017 einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahreszeit-
Gewerbesteuerhebesatz 420 %
raum. Im Vergleich zum Ergebnis der ersten Jahreshälfte 2016
Verfügbares Einkommen/Kopf 25.510 € (107.800 m²) erhöhte sich dieser um ca. 7,7 %. Annähernd die
Quellen: Stadt Stuttgart, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH Hälfte des Flächenumsatzes (ca. 56.000 m²) geht dabei jedoch im
Wesentlichen auf zwei Eigennutzer aus dem Verarbeitenden Ge-
Fast Facts werbe zurück, die nach Fertigstellung Flächen in den Teilmärkten
Leinfelden-Echterdingen und Weilimdorf beziehen werden. Dem-
BÜROVERMIETUNG
(INKL. LEINFELDEN-ECHTERDINGEN) entsprechend liegt der reine Vermietungsumsatz in Höhe von ca.
Flächenumsatz 116.100 m² 60.100 m² mit ca. 46.000 m² deutlich unter der ermittelten Zahl
des Vorjahreszeitraumes. Zurückzuführen ist der relative geringe
Vermietungsumsatz 60.100 m²
Vermietungsumsatz zum einen auf eine geringere Aktivität und
Spitzenmiete 24,00 €/m²
zum anderen auf das Fehlen großflächiger Abschlüsse. Die Ver-
Durchschnittsmiete 13,30 €/m²
Leerstandsquote 2,6 %
Flächenbestand 7,8 Mio. m2
Büroflächenumsatz in 1.000 m2
1000
800
600
133
400
38 86 65
298
200 220 226
193 56
60
0
2013 2014 2015 2016 H1 2017
Vermietung Eigennutzer
2 Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers International
mietungsaktivität mit insgesamt 110 Abschlüssen lag deutlich un- baren Flächen in den letzten sechs Monaten ein Rückgang in Höhe
ter der Anzahl des ersten Halbjahres in 2016 (152 Abschlüsse). von ca. 8.700 m² auf aktuell 30.000 m² festgestellt.
Hinzu kommt, dass im 1. Halbjahr keine Großvermietungen im
Segment über 5.000 m² getätigt wurden. Bei einer Vorvermietungsquote von über 93 % bei Baufertigstel-
lungen, die in 2017 erfolgen, ist nicht davon auszugehen, dass sich
Wie in den Vorjahren lag auch in der ersten Jahreshälfte 2017 der die Leerstandsquote in den nächsten Monaten erhöhen wird.
Fokus der Mieter auf den Zentrumslagen. So entfielen rund drei
Viertel der Abschlüsse (83 Deals) auf die Teilmärkte City und In- Die Projekte „Lautenschlager Areal“ (Friedrichstraße/Lauten-
nenstadt, dies bedeutet einen Anteil von über ca. 60 Prozent am schlagerstraße, ca. 7.000 m²) sowie „THEO 9“ (Theodor-Heuss-
Vermietungsumsatz. Der größte Vermietungsumsatz außerhalb Straße, ca. 3.300 m²) erfreuen sich aktuell einer regen Nachfrage
des Zentrums wurde im Teilmarkt Leinfelden-Echterdingen mit ca. und bis zu den Fertigstellungen im 4. Quartal 2017 wird der Groß-
7.400 m² registriert, was einem Anteil von ca. 12,3 % entspricht. teil der Büroflächen in diesen Objekten vermietet sein.
Mit 4.500 m² Flächenumsatz in Weilimdorf bzw. ca. 4.100 m² in
Vaihingen folgen diese beiden Teilmärkte auf den weiteren Nachfrage
Plätzen.
Im ersten Halbjahr wurde der größte Flächenumsatz im Verarbei-
Mit ca. 15 Mietvertragsabschlüssen zwischen 1.001 - 2.000 m² tenden Gewerbe registriert. Mit einer Fläche von insgesamt ca.
wurde in diesem Größensegment mit insgesamt ca. 21.700 m² der 70.200 m², die sich aus 17 Abschlüssen ergibt, liegt der Anteil am
höchste Vermietungsumsatz verzeichnet. Schließt man bei dieser Gesamtergebnis bei ca. 60 %. Dies stellt eine deutliche Steigerung
Betrachtung die Eigennutzer mit ein, stellt das Segment mit mehr im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Vorjahres dar (ca.
als 5.000 m² den größten Flächenumsatz (56.000 m², siehe 33 %). Mit großem Abstand folgen an zweiter Stelle Beratungsun-
oben). Typischerweise werden am Stuttgarter Büromarkt im Be- ternehmen, mit einer Vermietungsleistung von insgesamt ca.
reich bis 500 m² die meisten Mietvertragsabschlüsse getätigt – so 12.200 m² Büroflächen. Hierbei ist hervorzuheben, dass die An-
auch im 1. Halbjahr 2017. 70 Mietvertragsabschlüsse, welche ei- zahl der Mietvertragsabschlüsse dieser Branche deutlich höher
nem Anteil von ca. 63 % entsprechen, sorgten für einen Umsatz in ausfiel als im Segment des Verarbeitenden Gewerbes. Mit 30 no-
Höhe von 17.300 m². tierten Deals bei Beratungsunternehmen wurden somit 13 Ab-
schlüsse mehr getätigt, gleichzeitig war die Vermietungsaktivität
Angebot und Leerstand dieser Branche am höchsten. Die zweitaktivste Branche mit 21
Abschlüssen stellen Unternehmen aus der Information und Tele-
Bereits seit dem Jahr 2010 nimmt der Leerstand auf dem Stutt- kommunikation dar.
garter Bürovermietungsmarkt kontinuierlich ab. Notierte die Leer-
standsquote Ende 2016 bei 2,8 %, hat sich diese weiterhin redu- Mieten
ziert. Bei einem Flächenbestand von ca. 7,8 Mio. m² konnte zum
30.06.2017 eine verfügbare Fläche von lediglich ca. 206.100 m² Die geschilderte Situation des Angebotes und des Leerstandes
verzeichnet werden. Hieraus resultiert eine Leerstandsquote von führen weiterhin zu einer Stabilisierung bzw. Erhöhung der Miet-
ca. 2,6 % - ein Rückgang um 0,2 Prozent gegenüber dem Jahres- preise am Stuttgarter Markt. Die meisten Flächen mit ca. 17.000
ende 2016 sowie die niedrigste Leerstandsquote, die seit 16 Jah- m² wurden im Mietpreissegment zwischen 10,01 – 12,50 €/m²
ren auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt gemessen wurde. vermietet, welche einem Anteil von ca. 28 % entsprechen. An
So hat sich die verfügbare Fläche bspw. im Teilmarkt City in den zweiter Stelle folgen Mietvertragsabschlüsse des mittleren Preis-
letzten sechs Monaten um knapp 7.000 m² reduziert und beträgt segments (12,51 – 15,00 €/m²) mit einem Vermietungsumsatz von
aktuell 25.000 m². Im Teilmarkt Innenstadt wurde bei den verfüg- ca. 14.400 m² (24 %). Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 hat
Der Markt im Überblick
FLÄCHENUMSATZ VERMIETUNGSUMSATZ ERZIELTE FLÄCHENLEERSTAND
DURCHSCHNITTSMIETE FERTIGSTELLUNGEN 2017
LAGE (inkl. Eigennutzer) (exkl. Eigennutzer) MIETPREISSPANNEN (inkl. Untermietflächen)
in €/m² mtl. in m²
in m2 in m2 in €/m² mtl. (1) in m2
(3)
1 City 15.500 15.500 10,00-24,00 17,10 25.000 54.800
(3)
2 Innenstadt 20.300 20.300 8,50-18,70 13,00 30.000 0
(3)
3/4 Zuffenhausen / Feuerbach 1.100 1.100 10,00-13,00 12,80 11.500 83.900
(2>
5 Weilimdorf 10.500 4.500 9,00-13,60 11,20 12.900 0
(3)
6/7 Bad Cannstatt / Wangen 3.000 3.000 8,00-16,00 12,20 26.000 0
(3)
8 Vaihingen 4.100 4.100 9,00-13,80 12,80 20.300 16.000
(2)
9 Degerloch 600 600 10,00-14,00 11,50 17.100 0
(2)
10 Möhringen 1.500 1.500 9,00-11,50 10,10 28.100 10.000
(3)
11 Fasanenhof 2.100 2.100 10,50-14,00 13,70 17.000 0
(3)
12 Leinfelden-Echterdingen 57.400 7.400 9,00-16,50 12,30 18.200 0
Stadtgebiet 116.100 60.100 13,30 206.100 164.700
(1)
Erzielte Mietpreise in €/m2 der letzten 12 Monate (2) Bestandsgebäude (3) Bestandsgebäude und Neubauten (4) Bestandsgebäude und Hochhäuser
Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers International 3
Flächenumsatz nach Mietgröße sich der Anteil im einstelligen Bereich nochmals reduziert. So ent-
(in m² und %) und Anzahl Mietverträge fielen nur noch 18,4 % der Vertragsabschlüsse auf Flächen unter
10,00 €/m². Der Anteil der Flächen, bei denen Mietpreise über
70 23 15 2 2 17,50 €/m² bezahlt wurden, lag bei ca. 8.900 m². Abschlüsse die-
300
ses Segments wurden größtenteils für Objekte in Zentrumslagen
verzeichnet. Die zum 30.06.2017 erhobene Durchschnittsmiete
200 liegt bei 13,30 €/m² und ist damit 1,00 €/m² höher als zum Vor-
jahreszeitpunkt. Nach wie vor ist die City der Teilmarkt in dem die
höchsten Mietpreise bezahlt werden. Die Spitzenmiete hat in den
48%
100 15% 19% vergangenen sechs Monaten nochmals zugelegt. So notiert diese
14%
4% per 30. Juni 2017 bei 24,00 €/m². Dies bedeutet somit den
56.000 höchsten Wert, der bislang auf dem Stuttgarter Bürovermietungs-
17.300 17.000 21.700 4.100
0
bis 500 bis 1.000 bis 2.000 bis 5.000 ab 5.000
markt verzeichnet werden konnte. Die Berechnungsgrundlage der
Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Markt-
Flächenumsatz Anzahl Mietverträge
anteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in
den abgelaufenen 12 Monaten und stellt aus der Anzahl der Miet-
abschlüsse den Median dar.
Property Index Immax
Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der
Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen.
Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeit-
punkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen 12
Flächenumsatz nach Branchen –
Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leer-
Top Five (in m²) und Anteil am
standsflächen (verfügbar innerhalb von drei Monaten) als auch
Flächenumsatz (in %)
das Flächenpotential, das innerhalb von 12 Monaten durch Neu-
bauten und frei werdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen
70 60% wird. Auf der Absatzseite geht der Vermietungsumsatz der ver-
gangenen 12 Monate in die Rechnung ein. Die Belegung von Büro-
12 10%
flächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt.
10 9%
8 7% IMMAX 7/2017 = 215.600 m² = 0,8
254.800 m²
6 5%
0 25 50 75 100
Der Property Index „IMMAX“ bewegt sich bereits seit Anfang des
Verarbeitendes Gewerbe Information und
Telekommunikation
Jahres 2014 auf einem äußerst niedrigen Niveau. Insbesondere
Beratungsunternehmen
Bau und Immobilien seit 2015 konnte ein stetiges Abnehmen des Wertes beobachtet
sonstige Unternehmen werden, bis schließlich zum Ende des vergangen Jahres ein
Tiefststand (0,8) festgestellt wurde. Die vergangenen sechs Mo-
nate hat sich der Index stabil gezeigt und notiert aktuell ebenfalls
unverändert bei 0,8. Die kontinuierliche Reduzierung des IMMAX
der letzten Jahre deutet auf sinkenden Leerstand und einer Zu-
nahme der Vermietungsleistung hin. Es bleibt abzuwarten, wie
sich der Property Index die nächsten Monate entwickelt. Hohe
Vorvermietungsquoten der Büroprojekte am Stuttgarter Markt be-
günstigen einen tiefen Wert. Jedoch wird es bezüglich der Absatz-
seite interessant sein, ob die Flächengesuche der Unternehmen
Spitzen- und Durchschnittsmiete am Markt realisiert werden können, da das Angebot aktuell, wie
(in €/m²) bereits erwähnt, limitiert ist. Sollte dies der Fall sein, ist von einem
weiterhin niedrigen Wert für den Property Index auszugehen.
22,80 23,00 24,00
20,00 21,50
12,00 12,60 12,10 13,00 13,30
2013 2014 2015 2016 H1 2017
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
4 Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers International
Fazit und Prognose Leerstand (in 1.000 m2) und
Leerstandsrate (in %)
Das erste Halbjahr 2017 am Stuttgarter Büromarkt war von einer
geringeren Aktivität als im Vorjahreszeitraum gekennzeichnet. Mit 1600
einem Vermietungsumsatz von ca. 60.100 m² war das Ergebnis 1400
deutlich geringer als in den ersten sechs Monaten des vergange- 1200
nen Jahres. Durch die Aktivitäten der beiden Eigennutzer mit ins- 1000
gesamt ca. 56.000 m² wurde dagegen ein höherer Flächenumsatz 800 5,4 %
als im ersten Halbjahr 2016 erreicht. Der Leerstand ist die letzten 4,9 %
600 4,2 %
Monate weiter gesunken und die Leerstandsrate von 2,6 % notiert 3,5%
400 2,6 %
per 30.06. auf dem niedrigsten Stand seit 2001. Die Spitzenmiete
200
in Höhe von 24,00 €/m² ist der bisher höchste gemessene Wert 365 314 270 219 206
0
am Stuttgarter Markt. Ebenso ist die Durchschnittsmiete gestie- 2013 2014 2015 2016 H1 2017
gen. Mit 13,30 €/m² hat sie sich in den letzten 12 Monaten um 8,2
% erhöht. Colliers International geht von einem stärkeren zweiten
Halbjahr bezüglich der Vermietungsleistung aus und prognosti-
ziert einen Flächenumsatz bis Jahresende in Höhe von mindes-
tens 250.000 m².
Property Index IMMAX
7/2017 0,8
1/2017 0,8
7/2016 1,2
1/2016 1,3
7/2015 1,6
1/2015 1,7
7/2014 1,3
1/2014 1,6
7/2013 3,1
1/2013 2,3
0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0
Fertigstellungsvolumen (in 1.000 m2) und
Vorvermietung/Eigennutzung
200
150
164
149
100
109
50 73 75 152 68
0
2014 2015 2016 2017 2018
Fertigstellungsvolumen vermietet/eigengenutzt
Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers International 5Investment
Transaktionsvolumen
Mit einem erfassten Transaktionsvolumen von insgesamt (Wohnen
und Gewerbe) 540 Millionen Euro im zweiten Quartal übertrifft
der Stuttgarter Investmentmarkt den Vorjahreswert von 357 Milli-
onen Euro deutlich und unterstreicht damit die anhaltend hohe
Transaktionstätigkeit. Trotz des zunächst verhaltenen ersten
Alexander Rutsch Quartals mit 190 Millionen Euro liegt damit auch das Transaktions-
Dipl.-Geograph | Senior Consultant | Research volumen des ersten Halbjahres mit 730 Millionen Euro über dem
+49 711 227 33-0 Vorjahrswert von 712 Millionen Euro. Mit ca. 84 % bzw. 611 Mio.
Euro konnten gewerbliche Investments den überwiegenden Teil
alexander.rutsch@colliers.com
des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. .
Großvolumige Büroinvestments prägten die Transaktionstätigkeit
des ersten Halbjahres. Beispielhaft zu nennen sind der durch Col-
liers International, im Auftrag des international agierenden Immo-
bilieninvestmentunternehmens Hines, erfolgreich an die Baden-
Württemberg Stiftung vermittelte Verkauf des Mercedes-Benz
Bank Headquarters am Stuttgarter Pragsattel, der Erwerb des in-
nerstädtischen Bürogebäudes Bollwerk durch den kanadischen
REIT Dream Global sowie der durch die amerikanische Invest-
mentgesellschaft Cerberus erfolgte Verkauf des an Porsche ver-
Fast Facts mieteten Bürohauses in Stuttgart Weilimdorf.
INVESTMENT
Gewerbliches Transaktionsvolumen 611,1 Mio. € Angesichts einer anhaltend hohen Nachfrage nach Investments
Größte Käufergruppe: 37,0 %
präsentierte sich das Renditeniveau im ersten Halbjahr über alle
Asset- und Fund Manager, REITs, Öffentl. Assetklassen hinweg überaus stabil, teilweise weiterhin rückläufig.
Hand Ein erneut rückläufiges Renditeniveau war im risikoaversen, über-
Größte Verkäufergruppe: 24,0 % wiegend Eigenkapital finanzierten Core-Segment zu verzeichnen.
Private Equity Fund, REITs, Immobilien AGs Im Bürobereich lag die Spitzenrendite zuletzt bei 3,8 Prozent, bei
Nachgefragtester Immobilientyp: Büro 90,1 % innerstädtischen Retailobjekten bei 3,3 Prozent. Investoren nutz-
Spitzenrendite Büro 3,8 % ten die bestehende Yield Compression im Core-Segment um Ob-
jekte nach kurzer Haltedauer wieder an den Markt zu bringen. Im
stärker Fremdkapital finanzierten Value Add-Bereich wirkte sich
der leichte Anstieg des Zinsniveaus an den Finanzmärkten nicht
aus, die Renditen blieben hier stabil.
Käufer- und Verkäufergruppen
Auf Käuferseite entfiel mit ca. 37 % des gewerblichen Transakti-
onsvolumens der höchste Anteil auf die Käufergruppe der Asset
Gewerbliches Transaktionsvolumen und Fund Manager, gefolgt vom REIT sowie der Öffentlichen Hand.
(in Mrd. €) Dabei ist der überdurchschnittlich hohe Anteil der beiden letztge-
nannten Käufergruppen in den beiden großvolumigen Ankäufen
3,00 Mercedes-Benz Bank Headquarter und Bollwerk begründet. Die
Verkäuferseite präsentierte sich differenzierter, hier konnten Pri-
vate Equity Funds, REITs sowie Immobilien AGs jeweils ca. 20 %
2,25
des gehandelten gewerblichen Transaktionsvolumens auf sich
vereinen.
1,50
Wie bereits im Vorjahr war in der ersten Jahreshälfte ein über-
durchschnittlich hoher Anteil ausländischer Investoren zu konsta-
0,75 tieren. Sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite lag deren
Anteil bei knapp 50 %, was insbesondere im hohen Einzelobjekt-
0,93 1,00 1,70 1,91 0,61 volumen der von den ausländischen Investoren gehandelten Ob-
0,00 jekte begründet ist.
2013 2014 2015 2016 H1 2017
6 Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers InternationalInvestitionsobjekte Transaktionsvolumen nach Käufergruppen
(in Mio. €), Anteil (in %)
Mit einem Anteil von über 90 % des gewerblichen Transaktions-
volumens konnte die Assetklasse Büro im ersten Halbjahr einen 300
überdurchschnittlich hohen Anteil auf sich vereinen, was insbe-
sondere in der Angebotssituation begründet war. Dabei lag der
lokale Schwerpunkt der Büroinvestments im Stuttgarter Norden, 200
der bislang im Gegensatz zur Innenstadt sowie zum Süden der
Stadt eine eher untergeordnete Bedeutung im Investmentbereich
hatte. Gehandelt wurden nahezu ausschließlich Bestandsobjekte,
die nach erfolgreichem Assetmanagement Vermarktungsreife er- 100
langt hatten, nur vereinzelt Neubauten, Projekte wurden mangels
Angebot nicht gehandelt. Im Retail-, Hotel- und Logistikbereich
37,0 19,7 15,0
waren im ersten Halbjahr weder Objekte noch Projekte verfügbar. 10,1 5,8
0
Asset / Fund Managers REIT‘s
Fazit und Prognose Opportuniy Fonds/
öffentliche Hand Private Equity Fonds
Angesichts der für den Investmentmarkt anhaltend günstigen Rah- offene Immobilienfonds/
menbedingungen sowie des hohen Vertrauens nationaler und in- Spezialfonds
ternationaler Investoren in die Wirtschaftsstärke der Region Stutt-
gart ist auch für die zweiten Jahreshälfte von einer hohen
Investitionsdynamik auszugehen. Mangels adäquater Investment-
möglichkeiten prognostizieren wir im Core Segment bis zum Jah- Transaktionsvolumen nach
resende weiterhin moderat rückläufige Renditen, im Value Add Verkäufergruppen
Bereich hingegen wird sich das Renditeniveau stabilisieren. Ver- (in Mio. €), Anteil (in %)
einzelt wird die bis zum Jahresende anhaltende Yield Compressi-
200
on seitens der Verkäufer genutzt werden um Objekte nach kurzer
Haltedauer erneut am Markt zu platzieren, mittelfristig erwarten
wir jedoch längere Haltedauern. Für das Jahr 2017 prognostizie- 150
ren wir ein Transaktionsvolumen von über 1,5 Mrd. Euro.
100
50
19,7 19,6 17,2 15,0
8,2
0
Opportunity Fonds/ Banken
Private Equity
REITs Geschlossene
Immobilienfonds
Immobilienm AGs
Immobilientypen (Anteil in %)
Industrie / Logistik
Grund- Sonstige
0,90,3
stücke
0,7 Einzelhandel
5,9
2,0
Hotel
90,2 Büro
Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers International 7Einzelhandel
Arnulf-Klett-Platz
Saturn, DER
Reisebüro, Tabak,
dm, Bäckerei Lang,
Schlemmermeyer,
Bahnhof Apotheke, Tourist-Information,
Galeria Kaufhof, Lush, My Toys,
T-Punkt, Bär, EnBW Bäckerei Kamps,
Santin, Salamander
McDonalds, Karstadt
Sport, Undiz Oberer Schlossgarten
Fast Facts
SportScheck
EINZELHANDEL
Hallhuber,
Decathlon, Mango
yourfone, Buffalo Umsatzkennziffer 142,5
Benetton, Bijou Yeans Halle
Brigitte, ZARA,
Vodafone Pylones EZH-Kaufkraftkennziffer 112,3
Peek&Cloppenburg H&M Women,
Desigual Einzelhandelsumsatz pro Einwohner. 6.802 €
H&M, Kult, TK Maxx Görtz, Reserved, Zentralitätskennziffer 119,6
New Yorker, O2, Müller Drogerie,
Tally Weijl, Apollo,
Görtz 17, Koelble &
Bücher & Kunst,
Hochland
Spitzenmiete 280,00 €/m2
Brunotte
Tabak Magnus,
Villing, Coffreez,
Brillen Katzmann
Stuttgarter Einzelhandel
Only Carls Brauhaus
Das Dorotheen Quartier kommt bei den Stuttgartern und den Touris-
adtgarten ten sehr gut an. Gelungene Wege- und Blickbeziehungen mit einer
Friedrichsbau Douglas, Terrazza, Kästner
Optik, Wolsdorff, Tabak
hohen Aufenthaltsqualität durch mehrere, attraktive gastronomische
Sovrano, Kaufhaus Mitte,
Café Königsbau, Blumen Angebote vermitteln ein beinahe südländisches Flair. Durch die Ver-
Fischer, Auktionshaus Eppli,
Acker Lederwaren, Roller
Presse
mietung von annähernd 30 Mieteinheiten „aus einer Hand“ ist es
dem Bauherrn Breuninger gelungen, eine neue, sortierte 1A-Lage
mit Premium- und Luxusmarken zu schaffen. Von insgesamt 28 Lä-
Kleiner
Schlossplatz den sind 20 Konzepte neu in Stuttgart. Der Mix aus textilem Einzel-
handel für Kinder, Damen und Herren, Wohnaccessoires und Gastro-
Buchhaus Wittwer
Runners Point,
nomie und ist ein echter Gewinn für die Stadt. Von den überwiegend
Commerzbank Karlsplatz
Jack Jones,
Swarovski, Würth
Sidestep,
internationalen Einzelhändlern kommen vier Konzepte aus Frank-
Claire‘s,
Mobilcom,
Fossil,
I am, Pimkie reich, drei aus den Niederlanden, drei aus Schweden, zwei aus Itali-
debitel, O2,
Timberland
Geox,
en, zwei aus der Schweiz, ein Händler aus Dänemark und fünf aus
Yves Rocher,
Douglas
Vodafone,
New Yorker Deutschland.
Hugo Boss
Maute&Benger
Massimo Dutti
In Kürze eröffnen die mit Spannung erwarteten Stores von Louis
Uhr24
Tritschler Friedo Frier Vuitton, Tesla und Suit Supply.
Starbucks Foot Locker
Auch in der Königstraße gab es in der ersten Jahreshälfte einige
Saks of 5th
Calida, COS
Rituals
s.Oliver
PE:
Primark, Zu- und Abgänge. Die Eröffnung des IQOS-Stores in der Königstra-
ße 54a sowie das Rollout der zur Hudson Bay Company gehörenden
dm
Juwelier Kutter
Lambert, Christ
Unitymedia
Roland,
my muesli, off-price-Kette Saks off 5th beeinflussen das Straßenbild. Derzeit
wird die Fertigstellung des Signa Projektes (ehem. Karstadt – König-
WMF
Pandora
Uniclo
ZARA
Orsay, T-Punkt,
straße 27) und damit die Eröffnung des zweiten Primark-Standortes
IQOS, O2, Promod,
Schloss Parfümerie,
Shoe Town Werdich,
in Stuttgart mit Spannung erwartet. In den kommenden Monaten
werden wir noch weitere Veränderungen sehen.
Tally Weijl, Vero Deichmann
Moda, Snipes
Wempe, Zero,
Nanu-Nana, O2,
H&M, Depot
ProOptik, Fielmann,
Rent a Juwelier, Die Einzelhandelsmieten stehen indessen weiter unter Druck. Ab-
ße
Tom Tailor, e-plus,
ra
Stefansbäck
nehmende Flächenproduktivitäten durch den weiter wachsenden
st
Vorwerk
rd
ha
er
Tchibo, C&A,
Internationale Apotheke
Onlinehandel und damit notwendige Investitionen reduzieren die
Eb
Schreibfront
Kaufhof
Stadtmitte
Seegmüller,
Europa Apotheke
Mietbelastbarkeit der Einzelhändler. Eine Änderung der Flächenan-
Pizza Hut,
Beykebab,
Jack
Wolfskin, Barber Shop
forderungen geht damit einher. Verhandlungen der Nutzer mit den
Vodafone,
Vermietern über Mietpreisreduzierungen nehmen zu. Während die
Blume2000,
Backwerk, Juwelier Milano
Pasta Baby
Lidl Bolia
Rotebühlbau
McDonald‘s,
dolcefumo Globetrotter Vermieterseite bei Neuvermietungen zum Teil noch bei ihren traditi-
Vodafone
Leckerbissen
Wolle Rödel
hans im glück
E+H Meyer
Glora Kaffeemanufactur
Queer
onellen Mietpreisvorstellungen bleibt, antizipieren die Nutzer bereits
Sausalitos
The Burger
Republic Hörgeräte und Brillen
Yeans Halle zukünftige Mietpreissenkungen.
Fotohaus Kerstin Sänger
Diesel
Ave
Angebot
Sophie‘s Brauhaus
Stoffideen
Katz Pano Vero Moda, Kallas
Studio 26
Add Boutique Only, Edeka,
Calzedonia Aldi Bauhaus Espresso Laden
Oxfam Bücher
Senzera
Camp David, dm, Desigual,
Rituals, H&M Intersport
Urban Outfitters Lange Seidenstraße
Das Angebot an verfügbaren Einzelhandelsflächen wächst weiter.
Krojer+Gawlitta
Im kurz- bis mittelfristig verfügbaren Flächensegment stehen allein
Intimissimi Coco Tiger
Zoo Schreiter Sichtbar Best
Superdry
Osiander
Hunkemöller Brandy Melville
Mango
Alnatura auf der Königstraße ca. 21.000 m² Handelsflächen zur Disposition.
H.E. by Mango Shoe Town
Im kleinteiligen Flächensegment bis 100 m² gibt es nach wie vor ei-
8 Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers Internationalnen Engpass, da für dieses Flächensegment die höchste Nachfrage Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (in €)
besteht. Hierfür werden weiterhin Spitzenmieten erzielt.
Nachfrage 8000
Vermietet wurden in der ersten Jahreshälfte ca. 9.200 m² Einzel-
6000
handelsfläche in der City. Diese verteilen sich auf ca. 22 Abschlüs-
se. Die nachfragestärkste Branche bleibt weiterhin die Textilbranche.
Überwiegend ist die Nachfrage von internationalen Einzelhändlern 4000
geprägt. Die Expansion in Deutschland hält an – insbesondere durch
die stabile wirtschaftliche Lage und starke Kaufbereitschaft. Deut-
sche Filialisten optimieren beziehungsweise bereinigen teilweise ihr 2000
Ladenportfolio und zeigen eine verhaltene Expansionstätigkeit.
7.400 6.738 6.519 6.434 6.298 5.542
Die Grenzen zwischen Online- und Offline-Angebot verschwimmen. 0
München Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg Berlin
Reine „Pure Player“ werden auf Dauer nicht erfolgreich sein. So in-
vestieren reine Onlinehändler zunehmend in eigene stationäre Lä-
den. Sie wollen näher zu ihren Kunden um das Look & Feel ihrer
Produkte ermöglichen.
Fazit Zentralitätskennziffer (in %)
Der Umbruch im Einzelhandel stellt die Immobilienbranche vor gro- 125
ße Herausforderungen. Damit die Immobilienwirtschaft weiterhin
viel Freude mit ihren Assets im Einzelhandel hat, wird sie nicht um- 100
hin kommen, den Handel als Partner auf Augenhöhe zu akzeptieren,
zu verstehen und entsprechend zu handeln. Entwickler, Banken und 75
Investoren werden lernen müssen, das Feilschen um Mietkonditio-
nen von den existenziellen Bedürfnissen des Einzelhandels zu un- 50
terscheiden. Kommunen und Städte sind aufgefordert, notwendige
Investitionen in den öffentlichen Raum zu tätigen und die Innenstädte
25
attraktiv zu gestalten.
114,0 116,2 102,4 119,6 112,2 106,1
0
München Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg Berlin
Einzelhandelsumsatz pro Einwohner
(in €)
München 7.458
Düsseldorf 6.919
Stuttgart 6.802
Hamburg 6.249
Frankfurt 5.901
Berlin 5.197
0 2500 5000 7500
Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers International 9Fast Facts
LAGER/LOGISTIK
Industrie/Logistik
Vermietungsumsatz 74.900 m2 Flächenumsatz
Spitzenmiete* 6,30 €/m2
Durchschnittsmiete 4,80 €/m2
Auf dem Stuttgarter Industrie- und Logistikmarkt konnte in den
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
ersten sechs Monaten dieses Jahres ein zufriedenstellendes
Ergebnis von rund 74.900 m² vermieteter Fläche generiert
werden. Trotz anhaltender Flächenverknappung wurden rund
19 % mehr vermietet als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Auch Eigennutzer zeigten sich in der Stuttgarter Region nach
wie vor dominant und generierten zusammen über 107.000 m²,
sodass sich der gesamte Flächenumsatz zum Halbjahr auf rund
182.600 m² summiert.
Die Entwicklung auf dem Markt zeigt sich nach wie vor
beeinflusst von dem Mangel an kurzfristig verfügbaren
Industrie- und Logistikflächen, der weiterhin auf einen latenten
Nachfrageüberhang von ca. 200.000 m² trifft. Großvolumige
Gesuche können aktuell nur über Projektentwicklungen mit
entsprechendem Vorlauf von 2-4 Jahren bedient werden.
Entwicklung Aufgrund der starken Eigennutzer-Präsenz in der Logistikregion
Spitzen- und Durchschnittsmiete mangelt es darüber hinaus auch an verfügbaren Flächen im
(in €/m²) Bestand.
Angebot und Nachfrage
6,20 6,20 6,20 6,20 6,30
Lediglich ein Mietvertrag der Größenordnung über 10.000 m² konn-
4,60 4,70 4,70 4,80 4,80 te im ersten Halbjahr registriert werden. Ein schwäbischer Sport-
wagenhersteller sicherte für sich rund 20.000 m² Logistikfläche im
Landkreis Ludwigsburg ab und erzielte damit den bisher größten
Deal in 2017. Wie auch schon im vergangenen Jahr entfiel der meis-
2013 2014 2015 2016 H1 2017
te Umsatz auf Flächen im kleinteiligen Segment. Insgesamt 15 Miet-
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
verträge in der Größenordnung zwischen 1.001 und 3.000 m² gene-
rierten in 2017 bislang rund 30 % bzw. 22.900 m² des gesamten
Vermietungsumsatzes. Etwa 36 % der vermieteten Flächen lagen im
Segment größer 5.000 m².
Während im vergangenen Jahr rund die Hälfte des Vermietungsum-
satzes auf das Konto von Produktions- und Fertigungsunternehmen
ging, dominierte in diesem Jahr bislang die Transport- und Logistik-
branche mit einem Umsatzanteil von circa 47 % (35.000 m²). Han-
delsunternehmen trugen wie auch schon im Jahr zuvor nur gering-
fügig zum Markt bei (2 %).
Nur bedingt kann der Markt mithilfe von neuen Projektentwicklungen
Vermietungsumsatz in 1.000 m2
für neuen Flächennachschub sorgen. Es herrscht derzeit ein drin-
gender Handlungsbedarf, um das Angebot an gewerblichen Indus-
300
trie- und Logistikflächen zu erhöhen. Die Verfügbarkeit von Grund-
stücken ist in der Region sehr begrenzt, da der aktuelle
Flächenverbrauch über den Landeswerten liegt. Hinzu kommt, dass
200 228 Kommunen aktuell mit der Ausweisung von neuen Grundstücken
206
197 sehr zögerlich sind. Vielfach können selbst verfügbare Grundstücke
171
wegen baurechtlicher Festsetzung nicht einer Logistiknutzung zuge-
führt werden
100
74 In Hinblick auf den rasant wachsenden Online-Handel in Deutsch-
land ist davon auszugehen, dass der Flächenbedarf in kaufkräftigen
0
Ballungsräumen wie Stuttgart in den kommenden Jahren noch wei-
2013 2014 2015 2016 H1 2017 ter ansteigen wird.
10 Marktbericht | 1. Halbjahr 2017 | Stuttgart | Colliers InternationalBesonders für die baden-württembergische Landeshauptstadt könn-
te die Umnutzung von Bestandsgebäuden als auch der Bau von Nachhaltig erzielbare Mieten
mehrgeschossigen Logistikzentren – als Lösung für eine effektive STUTTGART UND REGION
Flächennutzung - daher eine Chance sein, um dem akuten Mangel 1 Stuttgart 3,90-6,30 €/m2
an Flächen entgegenwirken zu können. Bereits jetzt lässt sich auf
2 Ludwigsburg 3,80-6,00 €/m2
dem deutschen Markt verstärkt beobachten, dass in etablierten Lo-
gistikregionen wie München, Düsseldorf und Stuttgart, mit so gut wie 3 Rems-Murr Kreis 3,80-5,60 €/m2
keinem Leerstand, brachliegende städtenahe Industrie- und Militär- 4 Göppingen 3,50-5,00 €/m2
flächen revitalisiert werden. Diese sogenannten Brownfield-Ent- 5 Esslingen 3,90-5,90 €/m2
wicklungen sind bei Projektenwicklern derzeit stark nachgefragt, ob- 6 Böblingen 4,30-5,90 €/m2
wohl die Beseitigung von Altlasten meist zeitintensiv und kostspielig
ist. Es zeigt allerdings, dass Projektentwickler gewillt sind dies in
Kauf zu nehmen, um mittelfristig an Flächenpotenziale heranzukom-
men. Der Entwickler Panattoni startete beispielsweise im März mit
dem Abriss und der umfassenden Renovierung alter Bestandsimmo-
bilien und parallel dazu mit dem Bau einer neuen Halle für den Lo-
gistikdienstleister Schmalz+Schön in Waiblingen.
Mieten und Ausblick
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage wird der Druck am Markt
fortbestehen und die im bundesweiten Vergleich hohen Mietpreise für
Industrie- und Logistikflächen ihr Niveau beibehalten. Weiterhin er-
höhte sich die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen größer
3.000 m² leicht auf monatlich 6,30 Euro pro m², während sich die
Durchschnittsmiete bei 4,80 Euro eingependelt hat. Zu den bislang
teuersten Teilmärkten gehören neben dem Stuttgarter Stadtgebiet vor
allem Ludwigsburg mit einer Preisspanne von aktuell 3,80 Euro bis
6,00 Euro pro m² sowie die südlich von Stuttgart gelegenen Teilmärk-
te Esslingen und Böblingen mit einer Spitzenmiete von 5,90 Euro pro
m². Es ist davon auszugehen, dass insbesondere in den Top-Lagen,
entlang der Autobahnen A8 und A81 und im Stuttgarter Stadtgebiet,
die Mietpreise bereits im zweiten Halbjahr weiter anziehen werden.
Ein Abschwächen der Flächenverknappung ist in naher Zukunft nicht
zu erwarten. Die hohe Bedeutung des Standorts als anerkannter in-
ternationaler Produktions- und Logistikstandort kann langfristig gese-
hen nur mithilfe weiterer verfügbarer Flächen gewährleistet werden.
Aktuelle Trends wie der industrielle Wandel, der Anstieg im internatio-
nalen Handel und die Entwicklung und Erforschung von neuen Mobili-
tätskonzepten werden zunehmend auf die Region Stuttgart einwirken
und für einen weiteren Anstieg bei der Nachfrage nach gewerblichen
Flächen sorgen. Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Stuttgart
kann daher sein Potenzial nicht voll entfalten und aktuelle Gesuche
können nur mit einer entsprechenden Geduld und Flexibilität bei der
Standortwahl bedient werden.
Für den weiteren Jahresverlauf ist daher zu erwarten, dass bedingt
durch das fehlende Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen am
Markt das Jahresergebnis aus 2016 (206.400 m² vermietete Fläche)
nicht übertroffen werden wird.
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Über Colliers International
Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die
Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien,
Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung
von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die
Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 15.000 Experten und 403 Büros in
66 Ländern tätig.
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Titelseite – Adrian Beck Photographer
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