INVESTMENT DEUTSCHLAND EINZELHANDEL - MARKTBERICHT - Colliers International
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DEUTSCHLAND EINZELHANDEL INVESTMENT MARKTBERICHT 2018 / 2019
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EINZELHANDEL INVESTMENT
INVESTMENT | 2018 / 2019
Deutschland | Colliers International
Transaktionsvolumen unterdurchschnittlichen Ergebnis bei.
Negative Folgen von Digitalisierung und
GESAMTMARKT
Im Gesamtjahr 2018 wurden deutsche
wachsendem Online-Handel treten im
Einzelhandelsimmobilien für rund
Retailbereich wie in keiner zweiten
9,8 Mrd. € gehandelt. Die 10-Mrd.-€-Marke,
City Survey Marktbericht
Assetklasse so deutlich zu Tage. Das sich
die in den vergangenen 10 Jahren nur
EINZELHANDEL
stark wandelnde Konsumverhalten wird
DEUTSCHLAND
2015 und 2017 übertroffen wurde, wurde
für Händler, Eigentümer und Immobilienin-
knapp verfehlt. Angesichts des außerge-
vestoren tiefgreifende Veränderungen zur
wöhnlichen Höhenfluges am deutschen
Folge haben. Dementsprechend hat das
Investmentmarkt über alle Immobilien-
Risikobewusstsein gegenüber Handelsim-
klassen hinweg ist allerdings der Rück-
mobilien im Jahresverlauf spürbar zuge-
gang bei Einzelhandelsimmobilien gegen-
nommen. Bestimmte, vom Strukturwandel
über dem Vorjahr von 18 % auffällig. Der
stärker betroffene Einzelhandelsstandorte
Marktanteil fiel auf nur 16 % zurück. Dabei
und Betriebstypen werden zunehmend ge-
handelt es sich im langjährigen Vergleich
mieden. Dazu zählen insbesondere gering
um einen der niedrigsten Werte über-
frequentierte Einkaufszentren mit stark
haupt, der Durchschnitt der vergangenen
online-affinem Branchenmix (Mode, Medi-
10 Jahre liegt bei 28 %. Nichtsdestotrotz
en, Elektronik) oder solche in weniger
liegen Einzelhandelsimmobilien im Ver-
attraktiven Mittelstädten bzw. Nebenlagen
gleich aller Assetklassen noch auf Rang 2.
von A-Städten. Das gleiche gilt für inner-
städtische Geschäftshäuser. Äußerst
Angebot und Nachfrage starken Zuspruch erhalten hingegen Ein-
zelhandelsobjekte, wenn sie über einen
Neben der außergewöhnlich hohen Zahl
Lebensmittelschwerpunkt verfügen. Das
von verkauften Landmark-Büroimmobilien
trifft insbesondere auf einzelne Fachmärk-
trugen vor allem strukturelle Veränderun-
te, Fachzentren oder Hybridzentren zu.
gen der Einzelhandelslandschaft zu dem
Fast Facts GRAFIK 1: Transaktionsvolumen
Einzelhandelsimmobilien in Mrd. €
Investment 2018 2017
Transaktionsvolumen (in Mio. ¤) 9.793 11.956 15,9
16
Portfoliotransaktionen 55 % 63 %
14
TOP 7 33 % 23 % 11,9
12
Internationale Käufer 44 % 37 %
9,8
Internationale Verkäufer 52 % 58 % 10 9,2
8,4
Spitzenrendite 2,75 % 2,80 % 8
6
4
2
0
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtjahr Mittelwert 2014 – 201813
3
Dementsprechend dominiert dieser lich lag der Schwerpunkt erneut außer-
Betriebstyp, zu dem auch Supermärkte, halb der sieben großen Investmentzent-
City
Marktbericht
DEUTSCHLAND
EINZELHANDEL GESAMTMARKT
Discounter und SB-Warenhäuser zählen, ren des Landes. Außerhalb der TOP 7
Survey Deutschland
die Zahl der Transaktionen, gefolgt von wurden zwei Drittel des Kaufvolumens
Highstreet-Immobilien und Geschäfts- registiert.
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häusern mit 31 %. Abschlüsse von Ein-
INVESTMENT | 2018
kaufszentren lagen mit 17 % weit abge- Der Anteil internationaler Käufer ist bin-
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schlagen auf Platz 3. Aufgrund der nen Jahresfrist um 7 Prozentpunkte auf
geringeren Anlagesummen, die in Fach- 44 % gestiegen und damit insgesamt et-
märkte und Fachmarktzentren fließen, was höher als der Assetklassen-übergrei-
| 2018
ergibt sich bei der Auswertung der Trans- fende Anteil von 40 %. Österreich als Her-
/ 2019
/ 2019
aktionsvolumina ein etwas anderes Bild. kunftsland von Signa führt die Länderliste
Hiernach entfallen auf das Einzelhandels- mit einem Volumenanteil von 22 % an. Mit
format rund ein Drittel des investierten großem Abstand folgen die USA (über
Kapitals, auf Einkaufszentren rund 18 %. 6 %) und Großbritannien (knapp 5 %).
An der Spitze liegen Highstreet-Immobi-
lien und Geschäftshäuser mit 48 %. Zu Bei den Käufergruppen haben aufgrund
diesem Ergebnis trägt vor allem die größ- des marktprägenden Kaufhof-Deals Im-
te, am deutschen Gewerbeimmobilien- mobilien AGs mit 2,8 Mrd. € bzw. 28 %
markt überhaupt getätigte Transaktion Marktanteil die offenen Immobilienfonds
des Jahres 2018 bei: die anteilige Über- (2,0 Mrd. € bzw. 21 %) als stärkste Inves-
nahme von insgesamt 59 Kaufhof-Immo- torenbranche abgelöst. Asset Manager
bilien durch die Signa Prime Selection für stehen auf Rang 3 (1,7 Mrd. € bzw. 18 %).
knapp 2 Mrd. €. Auf der Verkäuferseite haben sich
Opportunity Fonds, wie das Joint Venture,
Wie schon im Vorjahr war der Portfolio- das hinter dem Kaufhof-Deal steht, mit
anteil mit 55 % bzw. 5,5 Mrd. höher als der 20 % vor die offenen Immobilienfonds mit
Anteil von Einzelkäufen. Diese schlugen 18 % geschoben.
mit 4,4 Mrd. € bzw. 45 % zu Buche. Räum-
GRAFIK 2: Transaktionsvolumen GRAFIK 3: Käufer- und Verkäufergruppen
nach Immobilientyp 2018 Anteil in % in Deutschland in Mrd. €
1a-Lage/Geschäftshäuser 48 % 0 1 2 3 4
Einkaufszentren 18 % Immobilien AGs
Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
Vermögensverwalter (Asset/Fonds Manager)
Versicherungen
Pensionskassen/Pensionsfonds
Sonstige Investoren
Fachmärkte/ Opportunity Fonds/Private Equity Fonds
Fachmarktzenten 34 % Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
Vermögensverwalter (Asset/Fonds Manager)
Projektentwickler/Bauträger
Private Investoren/Family Offices
Sonstige Investoren
Käufer Verkäufer14
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Renditen Fazit und Prognose
INVESTMENT | 2018 / 2019
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Die Spitzenrenditen haben sich im Jah- Angesichts der tiefen Strukturbrüche in
resverlauf überwiegend stabilisiert. An- der Einzelhandelslandschaft wird sich die
ders als am Büro- oder Logistikmarkt sind selektive Ausrichtung von Investoren
GESAMTMARKT
die Wachstumspotenziale bei den Mieten beim Kauf von Retailimmobilien auch
weitestgehend ausgeschöpft. Das gilt vor 2019 fortsetzen. Viele, in diesem Zyklus
allem für Objekte in 1a-Geschäftslagen eher risikoscheu agierende Investoren
City Survey Marktbericht
und für Shoppingcenter. Stagnierende dürften überfällige Revitalisierungen und
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Flächenproduktivitäten, der zunehmende Neupositionierungen von Shoppingcen-
Anteil des Lebensmitteleinzelhandels, tern und innerstädtischen Geschäftshäu-
aber auch die Ausbreitung von frequenz- sern abwarten, bis sie Produkten außer-
fördernden Gastronomiekonzepten füh- halb des Core-Segmentes wieder mehr
ren teilweise zu Mietreduktionen. Aufmerksamkeit schenken. Aufgrund
dieser Entwicklung ist bei Einkaufszent-
Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in ren im Jahresverlauf 2019 ein Anstieg bei
1a-Lagen der sieben Investmentzentren den Renditen zu erwarten. Das vom
Deutschlands lagen im Dezember zwi- Lebensmitteleinzelhandel dominierte
schen 2,75 % (München) und 3,30 % (Düs- Fachmarktsegment bleibt bis auf weite-
seldorf, Köln). Einkaufszentren liegen im res der Treiber beim Transaktionsge-
Schnitt bei 4,50 %. Bei der Suche nach schehen, mit der Folge stabiler bis leicht
auskömmlicher Verzinsung bleiben somit anziehender Kaufpreise. Aufgrund der
Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren an- geringeren Objektvolumina ist trotz hoher
Susanne Kiese gesichts einer Rendite von zum Teil deut- Zahl der Abschlüsse davon auszugehen,
Head of Research lich über 5 % und einem soliden Cash- dass auch dieses Jahr die 10-Mrd.-€-
+49 211 862062-47 Flow in den Augen der meisten Anleger Marke schwer zu knacken sein wird,
susanne.kiese@colliers.com hoch im Kurs. zumal das entsprechende Produkt knap-
per wird.
GRAFIK 4: Spitzenrendite 1a-Lage / Geschäftshäuser
in %
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
Q4 14 Q4 15 Q4 16 Q4 17 Q4 18
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RESEARCH
Susanne Kiese
Head of Research I Germany
+49 211 86 20 62-47
susanne.kiese@colliers.com
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