CAD-Richtlinie für den Datenaustausch Corporate Real Estate and Logistics, Swiss Re
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Kernpunkte
Dieses Dokument definiert die Anforderungen an die
Lieferung von grafischen Bauwerksdaten an die Swiss Re.
CAD-Richtlinie für den Datenaustausch
Corporate Real Estate and Logistics, Swiss Re
Dokumentenart:
Richtlinie
Verfasser:
Luca Di Benedetto
Erstellt am:
09.Februar 2012
Gültig ab:
8.September 2014
Ablage:
M:\LO\20PLAN-DOK\
03AutoCAD\Datenaustausch
Version:
003
1 Geltungsbereich
Diese Richtlinie ist verbindlich für alle Beauftragten, welche für Swiss Re Neu- oder Umbauten planen
und ausführen. Sie bildet die Grundlage für die Regelung des Austauschs von grafischen und
alphanumerischen Bauwerksdaten zwischen der Swiss Re und ihren Projektpartnern. Graphische und
alphanumerische Bauwerksdaten umfassen Pläne, Prinzip- und Elektroschemas,
Anlagedokumentationen (Textdokumente).
2 Zweck der Richtlinie
Mit dieser Richtlinie sollen drei Ziele erreicht werden.
sämtliche Plandaten sollen langfristig effizient genutzt und wieder verwendet werden können.
eine Unabhängigkeit gegenüber ihren Beauftragten wahren.
Weiterverwendung der Daten für das interne Facility Management
Aufbewahrungspflicht der Beauftragten
Es gelten die üblichen Aufbewahrungsfristen gemäss Gesetz und Normen. Die CAD-Daten sind vom
Beauftragten für eine Dauer von 10 Jahren aufzubewahren und lesbar zu halten.
3 Lieferumfang
Die für die Swiss Re erstellten CAD-Pläne und Schemas sind als DWG- oder als DXF-Datei zu liefern,
wobei das Format DWG gegenüber DXF zu bevorzugen ist (siehe auch Datenformate).
Eine Lieferung von Informationen enthält mindestens folgende Bestandteile:
Datenträger mit den Plandateien als DWG- oder DXF-Datei
Die CAD-Daten der Bauobjekte und ihre Bestandteile sind geschossweise und flächendeckend
als revidierte Pläne zu übergeben.
von jedem Ausdruck soll ein PDF erstellt werden
4 CAD-Systeme
Swiss Re stellt es den Beauftragten grundsätzlich frei, mit welchem CAD-System sie arbeiten. Sie setzt
jedoch voraus, dass die in diesem Dokument formulierten Anforderungen an die Daten erfüllt werden.
5 CAFM-System (Flächenmanagement)
Swiss Re möchte die erstellten Pläne in das interne Flächenmanagement-Tool integrieren und bittet
dem Beauftragten die Einstellungen und die formale Abgabe gemäss Kapitel 8 (Planungshandbuch für
CAD-Grundlagen und Flächenerfassung) zu überreichen, um eine reibungslose Eingliederung ins
System zu ermöglichen.
2
6 Formale Anforderungen
Für alle Pläne gelten die folgenden Regelungen:
6.1.1 Basisrichtlinie
Für die Erstellung von Plänen gelten grundsätzlich folgende Richtlinien und Normen:
SIA 400 Planbearbeitung im Hochbau
SIA 405 Geoinformationen zu unterirdischen Leitungen
SIA 410, 410/1 und 410/2, Kennzeichnung von Installationen in Gebäuden
SIA 416 Flächen und Volumen von Gebäuden
SIA 416/1 Kennzahlen für die Gebäudetechnik
SIA D0165 Kennzahlen im Immobilienmanagement
DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau
6.1.2 Plankopf
Es ist ein einheitlicher Plankopf vom Gesamtleiter zu wählen und über sämtliche Dokumente zu
verwenden.
6.1.3 Layerstruktur und Layerbezeichnung
Die Basis eines CAD-Planes bildet die Layerstruktur, welche die verschiedenen Elemente organisiert
und sauber voneinander trennt, so dass sie beliebig ein- und ausgeschaltet werden können. Für die
Layer, die für das CAFM benötigt werden, sind die im Anhang 1 dargestellten Layerbezeichnungen
zwingend. Für alle anderen Layer sind selbsterklärende Bezeichnungen zu verwenden.
Konstruktive Elemente und das Planlayout werden grundsätzlich im Modell gezeichnet.
Sollten Layouts eingesetzt werden, so muss gewährleistet sein, dass alle wichtigen Informationen
gleichzeitig auch im Modell dargestellt sind.
6.1.4 Linienstärke
Das Format DXF unterstützt in der Version 12 keine Linienstärken und Farben. Es werden lediglich Stift-
Nummern übertragen. Es sollen gemäss folgende Stiftzuordnungstabelle die Linienfarbe gewählt
werden.
DXF V12 Bildschirm Ausdruck
Stift-Nr. Farbe Strichstärke Farbe
1 Rot 0.18 Schwarz
2 Gelb 0.35 Schwarz
3 Grün 1.40 Schwarz
4 Cyan 0.50 Schwarz
5 Blau 0.70 Schwarz
6 Magenta 1.00 Schwarz
7 Schwarz / weiss 0.25 Schwarz
8 Graustufe 0.15 Schwarz
9 Graustufe 0.10 Schwarz
10 – 256 Farbe
3
6.1.5 Hilfslinien
Hilfslinien sind auf separate Layer abzulegen oder bei der Konvertierung zu Iöschen. Bei der Erstellung
von PLT-Dateien dürfen keine Hilfslinien sichtbar sein.
6.1.6 Schriftsätze
Die Übertragung von Schriftsätzen über DXF ist nicht möglich. Es sollen vektororientierte
Standardschriftsätze verwendet werden. Intelligente Schriftarten wie PostScript- oder True-Type-Fonts
sind nicht übertragbar und sind deshalb untersagt. Erfolgt der Austausch per DWG, können nach
Absprache und Test, True-Type Fonts verwendet werden.
6.1.7 Umlaute und Sonderzeichen
Umlaute können nach Absprache und Test verwendet werden. Sonderzeichen dürfen nicht verwendet
werden, da deren Übergabe zwischen verschiedenen Systemen nicht einwandfrei funktioniert.
6.1.8 Schraffuren
Schraffuren, Texturen und Füllflächen sind auf separaten Layern zu zeichnen und können nach
Absprache und Test übertragen werden. Die Schraffur muss nach Möglichkeit als Geometrieblock
bearbeitbar sein (Assoziativschraffur).
6.1.9 Flächenmanagement
Die Flächenpolygone müssen aus geschlossenen Polylinien bestehen und dem entsprechenden Layer
(gemäss Layerstruktur: FM_992_Raumpolygon) zugeordnet werden.
6.1.10 3D Elemente
Die Swiss Re verzichtet auf die Übertragung von 3D-Elementen.
6.1.11 Bibliothekselemente
Es ist darauf zu achten, dass die benötigten Bibliothekselemente in die Datei integriert werden und
keine Links zurückbleiben. Der Beauftragte ist dafür verantwortlich, dass bei der Verwendung
geschützter Symbole oder Symbolbibliotheken keine Copyrights verletzt werden.
6.1.12 Nullpunkt / Einfügepunkt
Der Nullpunkt muss klar spezifiziert und bezeichnet werden und auf allen Geschossen am gleichen Ort
sein (Beispiel: Ecke in Liftschacht).
6.1.13 X-ref
Auf referenzierte Pläne ist zu verzichten.
6.1.14 Vermassung
Die Vermassung muss nach Möglichkeit als Geometrieblock bearbeitbar sein (Assoziativvermassung).
Die Millimeterangaben der Masswerte dürfen nicht als Hochzahlen dargestellt werden. Die Vermassung
ist auf separater Layern zu setzen.
4
7 CAD-Testdatei
7.1.1 Ziel
Beauftragte der Swiss Re, welche CAD-Daten liefern, sollen CAD-Testdatein austauschen, um die
Ansprüchen und die CAD-Kompatibilität zu prüfen. Das Ziel ist es:
die Datenübertragungsqualität zu erhöhen
den Konfigurationsaufwand zu vermindern
eine Grundlage für die Zusammenarbeit und Honorierung zu schaffen
7.1.2 Auslösungsfälle
Bei Projektbeginn soll immer eine Testdatei erstellt und geprüft werden.
Ein Planer verändert sein CAD-System während einem laufenden Projekt (Update oder anderes
Tool).
7.1.3 Ablauf
Der Bauherrenvertreter meldet die Auftragserteilung dem internen SR Planmanager, welcher
sodann die CAD-Testdateien mit dem Gesamtleiter* iniziert.
Der Gesamtleiter tauscht die Testzeichnung gemäss dieser Richtlinie und erstellt eine CAD-
Datei, die via E-Mail dem internen SR Planmanager zur Beurteilung zugesendet wird.
* Gesamtleiter oder stellvertretend durch einen CAD-Verantwortlichen des Planerteams
8 Planungshandbuch für
CAD-Grundlagen und Flächenerfassung
8.1 Grundlagen
Für ein Geschoss gelten folgende Festlegungen:
Für jedes Geschoss ist ein vollständig zusammenhängender Grundrissplan zu erstellen, der die
Grenzen des Baukörpers in diesem Geschoss zweifelsfrei darstellt.
Darstellung im Massstab 1:100
5
8.1.1 Geschossbezeichnung
Geschoss-Nr. Bezeichnung
O(n+1) n-tes Obergeschoss
O04 4. Obergeschoss
O03 3. Obergeschoss
F02 Zwischengeschoss über 2. OG
O02 2. Obergeschoss
F01 Zwischengeschoss über 1. OG
O01 1. Obergeschoss
F00 Zwischengeschoss über EG
O00 Erdgeschoss
Z00 Zwischengeschoss unter EG
U01 1. Untergeschoss
Z01 Zwischengeschoss unter 1. UG
U02 2. Untergeschoss
U03 3. Untergeschoss
U(n+1) n-tes Untergeschoss
O = Obergeschoss/Erdgeschoss
U = Untergeschoss
F = Zwischengeschoss oberirdisch
Z = Zwischengeschoss unterirdisch
8.1.2 Grundlagen
Die Raumnummer und die grafische Repräsentation wird benötigt, um einen Raum im
Geschossgrundriss eindeutig identifizieren zu können (Raum-Attributierung).
8.1.3 Definition
Für einen Raum gelten folgende Festlegungen:
Alle durch Wände begrenzten Flächen eines Grundrisses werden als eigenständiger Raum
erfasst. Dies gilt auch für Flächen, die durch nicht-tragende Wände (< 15 cm) begrenzt
werden. Ausnahme: Leichtbau- und Ständerkonstruktionen und versetzbare Trennwände gelten
nicht als raumbegrenzend.
Aussennettogeschossflächen (ANGF) gem. SIA 416 werden ebenfalls als Räume behandelt.
Die Summe aller Raumflächen diverser Nutzungsarten muss der Summe der
Nettogeschossfläche entsprechen (NGF).
8.1.4 Bezeichnung
Räume sind im Grundrissplan eines Geschosses anhand einer Raumbezeichnung innerhalb eines
„Raumstempels“ zu identifizieren.
Die Identifikation des Raumes mittels einer Raum-Attributierung erfolgt über die zweistellige
Gebäudenummer (z.B. 01), gefolgt von einer fortlaufenden 4-stellige Nummer beginnend bei 0001,
6
sodass insgesamt eine 6-stellige Raum-ID entsteht, die auf jedem Geschoss-Plan nur einmalig
vorkommt. Die Vergabe der Raum-ID erfolgt sonst ohne besondere Systematik in der
Nummerierungsreihenfolge.
9 Flächen-Datenerfassung CAD
9.1.1 Massstab und Masseinheit
Bewirtschaftungspläne und daraus entstehende CAFM-Pläne werden im Massstab 1:100
gemäss SIA-Norm 400 erfasst. Zeichnungseinheit ist 1cm.
9.1.2 Dateibezeichnung
Bewirtschaftungspläne werden nach folgender Regel benannt:
00000_ = Liegenschafts-Nr.
00_ = Baukörper-Nr.
X00 = Geschossbezeichnung (gemäss Abschnitt 3.5.3)
.dwg = Dateikürzel (hier AutoCAD)
Beispiel: 06495_01_U01.dwg
9.1.3 Texte
Für die Beschriftung des Planes ist der folgende Schrifttyp zu verwenden:
Fontname: Arial TT
Stil: Arial
Gedruckte Schriftgrösse: mind. 2 mm
(Mst. 1:100)
Umlaute ö, ä, ü sind in Gross- und Kleinschreibung erlaubt.
9.1.4 Koordinatensystem
Für jeden Baukörper ist ein Referenzpunkt zu definieren und mit einem Referenz-Punktsymbol zu
kennzeichnen, der sich über alle im Baukörper vorhandenen Geschosse an gleicher Position wiederholt.
Der Referenzpunkt muss im Koordinaten-Ursprung des CAD-Systems ((x; y; z) = 0) liegen.
9.1.5 Einbauten
Fest mit dem Baukörper verbundene Bauteile sind im Bewirtschaftungsplan einzuzeichnen, wenn diese
im Grundlagenplan erkennbar sind:
Fest montierte Garderobeneinrichtungen, bspw. Garderobenbänke, -schränke
Fest montiertes Mobiliar, bspw. Einbauschränke, Vitrinenkästen, Sauna, Turngeräte
7
Fest montierte Bestuhlungen
Sanitärapparate
Kücheneinrichtungen
Brunnen
Prominente, technische Installationen, z.B. Heizungs- und Lüftungsanlagen
9.1.6 Raumbezeichnungen
Räume kleiner als 6 m² erhalten keine Raumbezeichnung.
Für Wohnobjekte dürfen nur die Begriffe Zimmer, Wohnen und Essen verwendet werden. Andere
Bezeichnungen wie Kinderzimmer, Wohnzimmer etc. sind nicht zulässig. Alle anderen Räume werden
nicht bezeichnet (Bad, Dusche, Korridor etc.).
Ebenfalls müssen folgende Begriffe, falls vorhanden, verwendet werden: Balkon, Terrasse, Sitzplatz,
Galerie, Luftraum, Estrich, Keller. Einstellplätze werden mit der effektiven Nummer vor Ort bezeichnet.
9.1.7 CAD-Layerstruktur
Für die digitale Erfassung der Liegenschaften im CAD-Sytem wird eine Layerstruktur benötigt, die den
Anforderungen architektonischer Darstellung entspricht, den Bedürfnissen des Flächenmanagements
funktional gerecht wird und sich an die vereinfachte Layerliste „Layerliste Architekt“ der Baudirektion
des Kantons Zürich orientiert.
0
0_ALLGEMEINES
0_PLANKOPF
0_PLANRAND_VISIMOVE
0_REFERENZPUNKT
Defpoints
E00_WAENDE
E01_DECKEN
E03_BALKONE
E04_TREPPEN_UND_RAMPEN
E10_DACH_UND_DACHTEILE
E40_BEMASSUNGEN_AUSSEN
E41_AUSSENWAENDE
E51_FENSTER
E52_AUSSENTUEREN
E60_BEMASSUNGEN_INNEN
E61_INNENWAENDE_TRAGEND
E62_INNENWAENDE_NICHTTR.
I61_AUFZUEGE
M00_AUSBAU
M16_INNENTUEREN
M24_BRUESTUNGEN
M61_BAUTEN
M72_KUECHEN
8
O31_BODENMARKIERUNGEN
P51_SANITAER
T01_UMGEBUNG
Z20_GF-STEMPEL
Z21_GF-POLYGONE
Z22_RAUMSTEMPEL
Z23_RAUMPOLYGONE
Z24_RAUMATTRIBUTE
Z25_LUFTRAUM_HOHLRAUM
Z26_VOLUMEN
Z27_EBF
9.2 Erstellung von Umgebungsplänen
9.2.1 Grundlage (Basisplan, Datenformat)
Grundlage für die Erstellung der Umgebungspläne sind die Daten der GIS-Plattform des jeweiligen
Kantons.
9.2.2 Texte
Die Grundlagendateien der GIS-Plattform liefern bereits Beschriftungen und Texte die in Texthöhe und
Textstil komplett übernommen werden. Die Grösse und Position der wichtigen Textelemente (relevante
Parzellennummer, adressengebender Strassenname, usw.) soll gegebenenfalls so verändert werden,
dass eine gute Lesbarkeit gewährleistet ist.
Zusätzlich sollen folgende Elemente noch umformatiert werden:
Sämtliche an die Parzelle angrenzenden Strassennamen, welche als Gebäudeadresse dienen.
Sämtliche gültige Kataster- und Parzellennummern im Eigentum der Swiss Re.
Sämtliche auf dem Grundstück vorhandenen Hausnummern, Nummern von Garagen und
Nebengebäuden usw.
9.2.3 Grundstücksumriss
Die Umgrenzung von Grundstücksumrissen im Eigentum der Swiss Re wird polygonisiert. Übrige
Parzellengrenzen fremder Eigentümer werden lediglich dargestellt.
9.2.4 Gebäudeumrisse
Umrisse von Gebäuden im Eigentum der Swiss Re werden polygonisiert, die Gebäudeumrisse von
unterirdischen Gebäuden (Einstellhallen) werden darüber hinaus schraffiert. Übrige Gebäudeumrisse
fremder Eigentümer werden lediglich dargestellt.
9.2.5 Hauseingänge
Sämtliche Hauseingänge mit eigener Hausnummer erhalten einen roten Eingangspfeil.
Einfahrten zu Sammelgaragen und Einstellhallen erhalten einen blauen Eingangspfeil.
Nebeneingänge ohne eigene Hausnummer (z.B. Laden-, Keller- und Hintereingänge) werden
nicht berücksichtigt.
9
9.2.6 Layerstruktur Umgebungspläne
Für die digitale Erfassung der Umgebungspläne im CAD-System wird eine Layerstruktur benötigt, die
den Anforderungen für dessen Darstellung entspricht und den Bedürfnissen des Flächenmanagements
gerecht wird.
0
0_PLANKOPF
DEFPOINTS
EINGANGSPFEIL
EINGANGSPFEIL_EH
EINSTELLHALLE
GEBAEUDEGRUNDFLAECHE
GEWAESSER
GRUENFLAECHE
HARTFLAECHE
PARKPLATZFLAECHE
PARZELLE
UMGEBUNG
10 Flächenerfassung
10.1.1 Flächenpolygone
Als Polygon wird eine zusammenhängende und in sich geschlossene Folge von Liniensegmenten
bezeichnet, die als ein einzelnes Objekt im CAD-System erstellt wird. Der Verlauf des Polygons folgt
dem Umriss des ihm zugeordneten baulichen Elements (Raum- resp. Baukörperumriss). Dadurch wird
die Fläche des Elements definiert und liefert einen Wert für die Weiterverarbeitung.
Als Polygonisierung bezeichnet man den Vorgang, die verschiedenen Flächen eines
Baukörpergrundrisses unter Berücksichtigung der Flächen in Polygone aufzuteilen.
Für die Ermittlung der Grunddaten müssen folgende Flächenpolygone (Typen) erzeugt werden:
Raumpolygon Raumbezogene Z22_FM_NGF-POLYGONE
Flächenpolygone
(innerhalb und ausserhalb
klimatisierter Bereich)
Geschossflächenpolygon Bruttogeschoss- Z21_FM_GF-POLYGONE
Flächenpolygone
Luftraum-/Hohlraumpolygone Zur Ausweisung dieser 0_LUFTRAUM_HOHLRAUM
Flächen, die kein Teil der
Geschossfläche sind.
Volumenpolygon Zur Ausweisung der zu Fläche, 0_VOLUMEN
die für die
Volumenberechnung relevant
ist und durch Extrusion als 3D-
Objekt dargestellt werden
kann.
10EBF-Polygon Ausweisung der Fläche, die für Z23_FM_EBF
die EBF-Berechnung relevant
ist.
Tabelle 1 Flächenpolygontypen
Alle Polygone sind auf separaten Layern zu platzieren. Beim Erstellen der Polygone sind folgende
Vorschriften zu beachten:
a) Polygone werden auf Bodenhöhe erzeugt. Fussleisten etc. sind dabei nicht zu beachten.
b) Die Bestandteile der Polygone dürfen nur gerade Linienelemente sein. Bogensegmente sind
nicht zu verwenden.
c) Um korrekte Werte liefern zu können müssen die Polylinien zwingend geschlossen sein.
d) Befinden sich Stützen / Säulen innerhalb eines Raumpolygons (Z22_FM_NGF-POLYGONE),
sind diese dort auszusparen, da sie als KF nicht zur Raumfläche gehören.
e) Flächenpolygone des gleichen Typs dürfen sich gegenseitig nicht überschneiden.
1110.1.2 Flächen nach SIA 416 und d 0165
Die Erzeugung der 10.1.1 genannten Polygontypen basiert auf Flächenberechnungen gemäss den SIA
Normen 416 und d 0165. Das Schema zeigt alle relevanten Flächen in Abhängigkeit zueinander:
Grundstücksfläche GSF
Grundstücksflächen
Gebäudegrundfläche GGF Umgebungsfläche UF
Gebäudeflächen
Bearbeitete Unbearbeitete
Mietflächen
Allg.
Vermietbare Fläch Vermietbare Allg.
Fläche BUF e Fläche UUF Fläche
BUF UUF
Sitzplatz
Parkplatz
Lager
Besucher-
Garten
Ausstellung
Umschwung
Zufahrt
PP
Umschlag
Geschossfläche GF Aussen-Geschossfläche AGF
Nettogeschossfläche NGF Konstruktions- Aussen-Nettogeschossfläche ANGF Aussen-
Nutzfläche NF Funktions- Verkehrs- KFN KFT Aussen-Nutzfläche A- A- AKFN AKFT
Heizung
Lüftung
Versorgung
Entsorgung
Treppen
Hallen
Korridore
Eingang
Nichttragend
Tragend
Nichttragend
Tragend
Haustechnik
Hauptnut
z- Nebennutz-
fläche fläche NNF
HNF
Büro
Produktio
n
Sanitärrä
Garderob
en
Abstellräu
ume
me
Wohnen
Hauptnut
z- ZF Allg. ZF Allg ZF Allg. ZF Zuschlagsfläc
fläche NNF NNF FF FF VF VF KNF he Allg ZF Allg ZF Allg ZF
HNF ZF ANF ANF AVF AVF AFF AFF AKFN
Vermietb
are Zuschlagsflächen Zuschlagsflächen
Fläche NNF + FF + VF + KNF ANF + AVF + AFF + AKFN
VWAGF
Gewerbefläche
Wohn-, Arbeits-,
Vermietbare Fläche VMF
Leerstandsflächen LF Eigenmietfläche EF Drittmietfläche DMF
Vermietete Fläche VTF
Abbildung 1 Flächen nach SIA 416 und d 0165
1210.1.3 Polygonzuteilung
Geschossfläche GF
GF-Polygone
Konstruktions-
Nettogeschossfläche NGF
NGF-Polygone fläche KF
Aussen-Geschossfläche AGF
GF-Polygone
Aussen-
Aussen-Nettogeschossfläche Konstruktions-
NGF-Polygone fläche AKF
Tabelle 2 Polygonzuteilung
10.1.4 Geschossfläche
Die Geschosspolygone dienen zur Ermittlung der Geschossflächen GF nach SIA 416 und SIA d 0165.
Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen
Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen.
Für die Berechnung der Geschossflächen sind die äusseren Masse der Bauteile einschliesslich
Bekleidung, z.B. Aussenputz in Fussbodenhöhe anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und
Rücksprünge an den Aussenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.
Nicht als Geschossfläche gerechnet werden:
a) Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugänglichen Geschoss.
b) Nicht zugängliche Hohlräume von Konstruktionen. Die Mauern um diese Hohlräume werden
aber noch als Konstruktionsfläche KF definiert.
c) Lufträume > 0.25m² (mit Ausnahme von Treppenaugen)
d) Treppenaugen > 5m²
13e) Installationsgeschosse von weniger als 1.0 m lichter Höhe.
Die Geschossfläche GF gliedert sich in:
Nettogeschossfläche NGF
Konstruktionsfläche KF
Demnach ist die Geschossfläche die Summe von Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche
KF:
GF = NGF + KF
10.1.5 Nettogeschossfläche
Die Raumpolygone dienen zur Ermittlung der Nettogeschossfläche NGF nach SIA 416 und SIA d
0165.
Die Nettogeschossfläche ist der Teil der Geschossfläche GF zwischen den umschliessenden oder innen
liegenden Konstruktionsbauteilen.
Die Nettogeschossfläche NGF gliedert sich in:
Nutzfläche NF
Verkehrsfläche VF
Funktionsfläche FF
NGF = NF + VF + FF
Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Zweckbestimmung und
Nutzung des Baukörpers im weiteren Sinn dient.
Die Nutzfläche NF gliedert sich in:
Hauptnutzfläche HNF
Nebennutzfläche NNF
Die Hauptnutzfläche HNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung
des Baukörpers im engeren Sinn dient.
Hauptnutzflächen lassen sich nach DIN 277 in sechs Kategorien gliedern:
HNF 1 Wohnen und Aufenthalt
HNF 2 Büroarbeit
HNF 3 Produktion, Hand- und Maschinenarbeit
14 HNF 4 Lagern, Verteilen und Verkaufen
HNF 5 Bildung, Unterricht und Kultur
HNF 6 Heilen und Pflegen
Die Nebennutzfläche NNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher die Hauptnutzfläche HNF zur
Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Baukörpers definiert. Zur
Nebennutzfläche NNF gehören Flächen wie:
a) Allgemein zugängliche Sanitäranlagen, Garderoben, Wasch- und Trockenräume, etc.
b) Abstellräume: Mieterkeller, sonstige Abstellräume in Kellern oder Estrichgeschossen.
c) Fahrzeugabstellflächen: Einstellplätze innerhalb des Baukörpers, Veloabstellräume, gemeinsam
genutzte Autowaschplätze.
d) Schutzräume.
Die Funktionsfläche FF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, der für haustechnische Anlagen
zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche FF gehören Flächen wie:
a) Räume für Haustechnikanlagen (Gas, Wasser, Elektro, Lüftung, TV, Heizung, etc.).
b) Maschinenräume von Aufzugs- und Förderanlagen. Ausserdem die Flächen für notwendige
Über- und Unterfahrtsbereiche der Liftkabinen von Aufzugsanlagen.
c) Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsräume sowie Ver- und Entsorgungskanäle.
d) Tankräume.
e) Schächten, Kamine, Installationskanäle und Steigzonen > 0.25 m².
Auszuschliessen sind:
a) Funktionsflächen die dem Betrieb von einzelnen Mietobjekten dienen und zuzuordnen sind, z.B.
Kälteanlagen eines Lebensmittelmarktes.
Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher ausschliesslich deren
Erschliessung, dem Zugang zu den Räumen und zu den Mietobjekten, dem Verkehr innerhalb des
Baukörpers und auch dem Verlassen im Notfall dient. Flächen, die der Durchfahrt oder dem
Manövrieren von Fahrzeugen dienen, werden als Fahrzeugverkehrs-flächen VF 9.4 bezeichnet
(innerhalb der thermischen Hülle).
15Einzuschliessen sind:
a) Bewegungsflächen innerhalb von Räumen, welche als Fluchtwege gekennzeichnet sind.
b) Flächen von Liftschächten in jedem Geschoss, durch das der Schacht führt. Auch solche
Flächen von Liftschächten in Geschossen, in denen ein Halt der Liftkabine nicht vorgesehen ist.
c) Flächen von Treppenaugen < 5 m²
d) Flächen unter Treppenläufen, unabhängig von der jeweiligen Höhe – mit Ausnahme der
untersten beiden Stufen des untersten Treppenlaufes. Diese Fläche wird als KF deklariert.
Auszuschliessen sind:
a) Bewegungsflächen innerhalb von Mietobjekten, z.B. interne Gänge zwischen
Einrichtungsgegenständen
b) Abgeschlossene Abstell- oder Technikräume unter Treppenläufen (NNF resp. FF)
10.1.6 Konstruktionsfläche
Konstruktionsflächen werden rechnerisch ermittelt. Es muss dafür kein Polygon gezeichnet werden.
KF = GF – NGF
Die Konstruktionsfläche KF ist die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossflächen GF liegenden,
tragenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen.
Die Konstruktionsfläche ist aus den Geschossflächen der aufgehenden Bauteile zu berechnen. Dabei
sind die Fertigmasse der Bauteile in Fussbodenhöhe, einschliesslich Putz oder Bekleidung anzusetzen.
Einzuschliessen sind:
a) Lichte Querschnitte von Schächten, Kaminen und Installationskanälen < 0.25 m²
b) Türnischen (unabhängig von ihrer Grösse)
c) Türnischen von Personen- und Materialliften (unabhängig von ihrer Grösse)
d) Raumverkleidungen (z.B. von Kühlräumen)
Auszuschliessen sind:
a) Versetzbare Trennwände
b) Schrankwände
16Als Konstruktionsfläche tragend gelten alle Wände d ≥ 15 cm. Ausgenommen von dieser Regelung
sind Leichtbau- und Ständerkonstruktionen; z.B. Gipsständerwände. Sofern die Konstruktion bekannt
ist, werden solche immer als nichttragende Wände behandelt, unabhängig von ihren Wandstärken.
Als Konstruktionsfläche nichttragend gelten alle Wände d < 15 cm. Bei nichttragenden Wänden
(d < 15 cm) verlaufen die Raumpolygone nicht an der Wandkante entlang, sondern in der Mitte der
Wand.
10.1.7 Aussengeschossfläche
Die Aussengeschossflächenpolygone dienen zur Ermittlung der Aussengeschossfläche AGF nach SIA
416 und SIA d 0165. Die Aussengeschossfläche ist die genutzte Grundrissfläche ausserhalb der
allseitig umschlossenen und überdeckten Geschossfläche.
Sie umfasst im Wesentlichen:
a) Balkone, Loggien und Terrassen
b) Offene Parkgaragen
c) Begeh- und nutzbare Flächenanteile von Dachterrassen/Flachdächern
d) Laubengänge, Aussentreppen (wenn in Verbindung mit dem Gebäude und mit
darunterliegendem Baukörper, aber keine Umgebungsbauwerke)
Zusätzliche Definitionen zu SIA 416 und SIA d 0165 (Abgrenzung zu BUF):
e) Eingangsbereiche (Bsp. Eingangsnischen mit darunter-/darüberliegendem UG- und OG-
Baukörper, Vordachprojektionsflächen mit darunterliegendem UG-Baukörper, keine
Treppenstufen ausserhalb Gebäudeumriss)
Abbildung 2 Bspl. AGF/ANGF Eingang Abbildung 3 Bspl. AGF/ANGF Eingang
17f) Offene Lichthöfe (seitlich umschlossen mit darunterliegendem UG-Baukörper)
Abbildung 4 Bspl. Lichthof/innenliegende Terrasse
g) Begeh- und nutzbare Flächenanteile von Sitzplätzen in Erdgeschossen, Hartbeläge, halbprivate
und mit Mauern abgetrennte Aussenbereiche, keine Rasenflächen), in den SIA Normen als
BUF/UUF bezeichnet.
Abbildung 5 Bspl. AGF/ANGF Sitzplatz/Terrasse Abbildung 6 Bspl. AGF/ANGF Sitzplatz/Terrasse
18h) Einstellhallenrampen (Fläche des geneigten Bereichs; ungedeckt, komplett oder teilweise
gedeckt)
Abbildung 8 Bspl. EH- Abbildung 9 Bspl. EH-Rampe
Abbildung 7 Bspl. EH-Rampe "innenliegend" Rampe UG EG
Sofern diese nicht in direkter Verbindung mit der Umgebungsfläche stehen. Andernfalls sind sie
der Umgebungsfläche zuzuordnen. Ebenfalls der Umgebungsfläche zuzuordnen sind jene Flächen
eines Grundstücks, die nicht von Baukörperteilen durchdrungen werden. Flächen über ganz oder
teilweise im Erdreich liegenden Bauten oder Teilen von Bauten gelten als Umgebungsfläche, sofern sie
bepflanzt, begangen oder befahren werden können und mit dem anschliessenden Terrain in
Verbindung stehen.
Nutzbare Flachdächer sind Flachdachterrassen von Wohnungen und Restaurants oder welche einen
besonderen Nutzen erbringen und nicht nur zu Instandhaltung und -setzung begangen werden.
Abbildung 10 Bspl. Dachterrasse/Sitzplatz
Überdachte Verbindungsbauten von mehreren Baukörpern sind ebenfalls als AVF zuzurechnen.
Nicht Bestandteil der AGF sind:
Dach-, Balkon- oder Terrassenvorsprünge
Aussentreppen als Umgebungsbauwerk
19Die Aussengeschossfläche AGF gliedert sich in
a) Aussen-Nettogeschossfläche ANGF
b) Aussen-Konstruktionsfläche AKF (nicht relevant)
AGF = ANGF + AKF
Die Polygonisierung der Aussengeschossflächen findet im CAD-System über den Layer Z21_FM_GF-
POLYGONE statt. Die Zuweisung zur AGF erfolgt dann im CAFM-System.
10.1.8 Aussen-Nettogeschossfläche
Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF ist die äussere, nutzbare Geschossfläche.
Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF gliedert sich in:
a) Aussen-Nutzfläche ANF
b) Aussen-Verkehrsfläche AVF
c) Aussen-Funktionsfläche AFF (nicht relevant)
10.1.9 Aussen-Konstruktionsfläche
Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF ist die Grundrissfläche der ausserhalb der Geschossflächen
liegenden Konstruktionsbauteile wie aussenliegender Pfeiler und Wandscheiben.
Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF gliedert sich in:
a) Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT (nicht relevant; wird separat ausgewiesen)
b) Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN (nicht relevant; wird separat ausgewiesen)
AKF = AGF + ANGF
10.1.10 Zuschlagsfläche
Die Zuschlagsfläche ist Bestandteil der vermietbaren Fläche. Sie wird von mehreren Mietern in
Anspruch genommen und wird diesen daher anteilsmässig in Rechnung gestellt. Die Zuschlagsfläche
umfasst den gemeinschaftlich genutzten Anteil der vermietbaren Nebennutz-, Funktions-, Verkehrs- und
Aussengeschossflächen.
Beispiele für Zuschlagsflächen sind durch mehrere Mieter genutzte:
a) Flure, Korridore.
b) Sanitärräume oder Putzräume.
c) Aussengeschossflächen wie bspw. Balkone und Terrassen.
20Wird eine vermietbare Nebennutz-, Funktions-, Verkehrs- oder Aussengeschossfläche exklusiv von
einer Mieteinheit genutzt, so wird diese Fläche der vermietbaren Wohn-, Arbeits-, und Gewerbefläche
VWAGF zugeordnet.
Die wichtigsten Regeln für eine korrekte Erfassung der ZF sind:
(in Anlehnung an SIA 416, SIA d 0165 sowie GIF-Norm MF-G für Geschäftsflächen)
1) Die Betrachtungsebene für die Zuweisung der ZF bezieht sich immer auf das Geschoss.
2) ZF werden nur für gewerblich vermietete oder genutzte Geschosse erfasst. Bei
gemischt genutzten Geschossen zählt der relativ höhere Anteil des Nutzungstyps
(> 50%) pro Geschoss.
3) Die Einordnung als Fläche mit exklusivem Nutzungsrecht wird durch das Recht, andere
Nutzer auszuschliessen charakterisiert und durch das Recht, die Fläche personell und
sachlich zu belegen. Diese Flächen sind keine ZF sondern werden der HNF des
Mietobjekts zugeschlagen.
4) Funktionsflächen sind grundsätzlich keine ZF.
5) Feste und bewegliche Liftschachtgrundflächen, Rampen, Treppenläufe und deren
Zwischenpodeste und Etagenpodeste sind keine ZF.
6) Fahrzeugverkehrsflächen und Fahrzeugabstellflächen (Besucher Parkplätze) sind keine
ZF.
7) Brandabschnittsflächen sind nicht ZF, wenn sie ausschliesslich der Flucht und Rettung
dienen. Hingegen sind allgemeine Erschliessungsflächen mit einer sekundären
Fluchtwegfunktion ZF.
8) In allgemeinen Erschliessungskernen ist die zugehörige VF keine ZF. Gemeinschaftlich
genutzte NNF (z.B. Toiletten) in Erschliessungskernen sind hingegen ZF.
9) Eingangshallen, Atrien und Ladenstrassen, die zur allgemeinen Erschliessung von
Erdgeschossen in Shopping-Centern oder Bürobauten etc. dienen, sind keine ZF.
10) In Untergeschossen und Erdgeschossen werden grundsätzlich keine Zuschlagsflächen
deklariert, es sei denn, die Fläche kann tatsächlich vermietet werden. Diese Ausnahmen
sind im Einzelfall zu prüfen.
11) Tragende Konstruktionsgrundflächen können nie der ZF zugeordnet werden.
12) Gemeinschaftlich genutzte Mietflächen (VF, NNF, ANF) gelten dann als ZF, wenn sie
typischerweise mehreren oder allen Mietern auf der Betrachtungsetage zuzuordnen
sind. Die ZF ist jeweils allen daran beteiligten Mietern anteilig zuzuordnen.
2110.1.11 Über- und Unterfahrtsbereiche von Liftschächten
Die Bereiche, die Liftkabinen als Über- resp. Unterfahrt benötigen, gelten als Räume, sofern sie im
Grundlagenplan abgebildet sind. Die allgemeine Definition der Raumfläche auf Bodenhöhe, sowie der
Raumhöhe kommt nicht zur Anwendung.
Abbildung 11 Bspl. Liftunterfahrt
Zuzuordnende Fläche: FF
10.1.12 Liftmotorenräume
Liftmotorenräume gelten als Räume. Die allgemeine Definition der Raumfläche auf Bodenhöhe kommt
in Liftmotorenräumen nicht zur Anwendung. Hier zählen auch grössere Versprünge des Bodenniveaus
zur Fläche des Liftmotorenraumes.
Abbildung 12 Liftmotorenraum im Dachgeschoss
Zuzuordnende Fläche: FF
10.1.13 Lifttüren
Lifttüren, ob Personenlifte oder kleine Materiallifte, werden wie normale Türen polygonisiert. Die
Türnische wird je nach Wandstärke als Konstruktions –oder Nutzfläche polygonisiert
Zuzuordnende Fläche: KF oder NF
2210.1.14 Lufträume
Öffnungen im Boden gelten als Lufträume, wenn sie eine Fläche > 5 m² aufweisen. Sie werden aus
dem GF ausgespart, erhalten aber ein Luftraum-Polygon um sie quantitativ zu messen. Lufträume
werden nicht aus dem Volumen-Polygon ausgeschlossen.
Zuzuordnende Fläche: Keine
10.1.15 Treppenaugen
Treppenaugen gelten nicht als Nutzfläche, sobald sie eine Fläche > 0.25 m² aufweisen. Sie sind
ausserdem keine Konstruktionsfläche.
Zuzuordnende Fläche: Treppenauge > 0.25 m² = Keine (Luftraum)
Treppenauge < 0.25 m² = VF
10.1.16 Aussentreppen
Aussentreppen, die ins Haus führen, werden in die Aussengeschossfläche AGF einbezogen und nicht in
die Geschossfläche GF, sofern sie nicht als Umgebungsbauwerk aufgefasst werden können (vgl. Kp.
3.5.9). Andernfalls werden sie nicht als AVF erfasst.
Zuzuordnende Fläche: AVF
10.1.17 Vormauerungen
Die allgemeine Definition der Raumfläche auf Bodenhöhe kommt bei sanitären Vormauerungen nicht
zur Anwendung. Hier wird die Fläche bis zu begrenzenden raumabschliessenden Konstruktion
gezogen.
Zuzuordnende Fläche: HNF bzw. NNF
10.1.18 WC-Anlagen
Bei WC-Anlagen mit mehreren Einzelkabinen, die durch Leichtbauwände getrennt sind, wird ein
Raumpolygon über die ganze WC-Anlage gezogen. Die Trennwände gehören zur Raumfläche. Es wird
hier jeweils pro WC-Anlage (bspw. Herren-WC) ein Raumpolygon vergeben.
Zuzuordnende Fläche: HNF bzw. NNF
Sind die Wände zwischen den einzelnen Kabinen gemauert (unabhängig von ihrer Höhe), gilt jede
einzelne WC-Kabine als Raum und erhält ein eigenes Raumpolygon. Die Wände werden zur
Konstruktionsfläche gerechnet, wenn ihre Wandstärke ≥ 15 cm beträgt.
Zuzuordnende Fläche: NF
2310.1.19 Tragende Wände
Als tragend gelten Wände deren Wandstärke d ≥ 15 cm aufweisen. Ausgenommen von dieser
Regelung sind Leichtbau- und Ständerkonstruktionen; z.B. Gipsständerwände. Sofern die Art der
Konstruktion im Grundlagenplan erkennbar ist, werden solche, unabhängig von ihren Dicken, immer als
nichttragende Trennwände behandelt.
Zuzuordnende Fläche: KFT
10.1.20 Nichttragende Wände
Wenn anhand der Grundrisse nicht eindeutig festgelegt werden kann, ob die Wände tragend oder
nichttragend sind, so werden alle Wände als nichttragend definiert, die eine Wandstärke d < 15 cm
aufweisen.
Zuzuordnende Fläche: KFN bzw. NGF
10.1.21 Trennwände
Als Trennwände gelten Wände, die in einer Leichtbauweise (z.B. Gipsständerwände) erstellt sind.
Solche Trennwände gehören in jedem Fall zur Raumfläche.
Zuzuordnende Fläche: NGF
10.1.22 Einbauschränke
Einbauschränke gehören zur Raumfläche.
Zuzuordnende Fläche: NGF
10.1.23 Raumverkleidungen
Raumverkleidungen (z.B. von Kühlräumen) gehören zur Konstruktionsfläche.
Zuzuordnende Fläche: KF
10.1.24 Türnischen
Türnischen mit Türen werden zur KF gerechnet.
Türnischen ohne Türen werden zur NF gerechnet und dabei mittig polygonisiert.
Zuzuordnende Fläche: KF oder NF
10.1.25 Fensternischen
Bei Fenstertüren wird die Fläche bis zum Fensterrahmen gemessen. Bei Fenstern mit Brüstungen wird
die Nutzfläche auf Fussbodenhöhe bis Innenkante Aussenwand gemessen.
24Zuzuordnende Fläche: NGF
10.1.26 Wandnischen
Wandnischen werden zur NF gerechnet.
Zuzuordnende Fläche: NGF
10.1.27 Brüstungen
Die Flächen im Bereich von Brüstungen werden bis zur begrenzenden Konstruktionsfläche gemessen.
Dies gilt auch für Brüstungsverkleidungen die bis zum Boden reichen. Die Nutzflächen werden auf
Sockelhöhe bis Innenkante Aussenwand gemessen.
Zuzuordnende Fläche: KF oder NF
Abbildung 13 Fensternische Abbildung 14 Fensterbrüstung
Die Flächen im Bereich von Schaufenstern (Ausstellflächen im Erdgeschoss) gelten als vermietbare
Flächen. Die Nutzflächen werden ab Brüstungskante bis Innenkante Schaufenster gemessen.
Zuzuordnende Fläche: HNF
10.1.28 Schräg liegende Flächen
Schräg liegende Flächen (z.B. Rampen) sind aus ihrer geneigten Lage auf eine waagrechte Ebene zu
projezieren.
Zuzuordnende Fläche: fallweise
10.1.29 Schrammbord
Schrammborde (meistens bei Garageneinfahrten) gehören zur Nutzfläche des jeweiligen Raumes.
Zuzuordnende Fläche: fallweise
2510.1.30 Elektroverteilungen
Elektroverteilungen gehören grundsätzlich zur Funktionsfläche. Freistehende Elektro-verteilungen sind
eigene Räume, solange sie mit dem Boden verbunden sind.
Zuzuordnende Fläche: FF
10.1.31 Grossraumbüros
Werden die Flächen des Grossraumbüros als Korridore mit Fluchtwegfunktion gekennzeichnet, so sind
diese nicht der Verkehrsfläche zugeordnet. Auch wenn Räume nicht durch eine Wand getrennt sind,
aber trotzdem als eigene Nutzeinheit gelten, sind diese nicht als separate Räume zu definieren.
Zuzuordnende Fläche: HNF
10.1.32 Geschlossene Parkgaragen
Parkgaragen, die abgeschlossen sind, gehören zur Geschossfläche.
Zuzuordnende Fläche: NGF
10.1.33 Offene Parkgaragen
Offene Parkgaragen sind im nicht klimatisierten Bereich und gehören zur ANF/AVF sofern sie gedeckt
und/oder einen eigenen Baukörper darstellen und/oder mit dem Baukörper verbunden sind.
Andernfalls werden sie der bearbeiteten Umgebungsfläche BUF zugeordnet.
Zuzuordnende Fläche: ANF/AVF
11 Abweichungen
Abweichungen von obigen Bestimmungen werden nur bei schriftlicher Vereinbarung mit der Swiss Re
akzeptiert. Fehlerhafte oder unvollständige Lieferungen, insbesondere solche ohne Lieferschein werden
zu Lasten des Beauftragten zurückgeschickt.
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