Mietspiegel Hannover 2013 - Mietspiegel 2013
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Mietspiegel Hannover 2013
Mietspiegel 2013
Gemeinsames Vorwort für den Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover Sehr geehrte Einwohnerinnen und Einwohner, Kaltmiete, Warmmiete, Betriebs- und andere Nebenkosten – Wohnen ist mehr als das. Schließlich sind die eigenen vier Wände ein wichtiger Rückzugsort und für jeden von uns der Raum, in dem wir uns im wahrsten Sinne des Wortes „zu Hause“ fühlen sollten. Dieses Gefühl aber muss auch für jeden von uns bezahlbar sein. Dafür braucht es die Möglichkeit, die für das Wohnen anfallenden Kosten vergleichen zu können. Im Frühjahr 2011 haben wir daher den ersten qualifizierten Mietspiegel für die Stadt Hannover vor- gelegt. Nun schreiben wir diesen Vergleich fort. Auch die zweite Auflage des Mietspiegels folgt den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches für qualifizierte Mietspiegel und wurde durch den Rat der Stadt Hannover anerkannt. Der Mietspiegel bietet damit eine verlässliche Grundlage für die Beantwortung von Fragen zur ortsübli- chen Miete in der Landeshauptstadt Hannover, und gibt damit sowohl Vermieterinnen und Vermietern als auch Mieterinnen und Mietern eine Orientierungshilfe beim Vergleichen, Festlegen und Bewerten der Mieten. Unser herzlicher Dank gilt an dieser Stelle allen Einwohnerinnen und Einwohnern, die an der Befragung teilgenommen und damit ganz aktiv an der Erstellung des Mietspiegels mitgewirkt haben. Hannover, im März 2013 Hans Mönninghoff Hauke Jagau Erster Stadtrat Regionspräsident 2
Mietspiegel 2013
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietebegriff 5
4.2 Wohnwertkriterien 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 5
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Stadt Hannover 2013 8
Anlage 1 9
Wohnlagenkarte der Landeshauptstadt Hannover nach statistischen Bezirken 9
Anlage 2 10
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 10
Anlage 3 11
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV) 11
Anlage 4 12
Informations- und Ansprechpartner 12
3Hinweise zum Mietspiegel der Landes- – Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch ver-
mietet ist,
hauptstadt Hannover
– Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel- (§ 557a
1 Erstellung BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB),
Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover wurde als – Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Miet-
Fortschreibung gemäß § 558 d, Abs. 2 BGB unter Leitung der zinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von mehr als drei
Region Hannover, begleitet durch eine Mietspiegelkommissi- Jahren, und zwar während der Dauer der Mietzinsverein-
on, gemeinsam und einvernehmlich erstellt. An dieser Kom- barung,
mission waren beteiligt: – möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen,1
– die Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für soziale In- – Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vor-
frastruktur, Fachbereich Soziales, handen, von anderen Mietparteien mitbenutzt werden.
– Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen und
Stadtentwicklung
3 Zweck des Mietspiegels
– die Gemeinde Isernhagen sowie die Städte Langenhagen
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei ver-
und Springe als Vertreter der weiteren regionsangehöri-
gleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigengutachten
gen Städte und Gemeinden
und der Auskunft aus einer Mietdatenbank, eine der ge-
– Deutscher Mieterbund Hannover setzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar. Auf seiner Grundla-
– Haus- und Grundeigentum Hannover ge können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden
– ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunterneh- Mietverhältnissen in einem fairen Interessenausgleich über
men in der Region Hannover eine angemessene Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichs-
objekte ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten auf-
– IVD Nord-West wenden zu müssen. Sofern, wie in Hannover, ein qualifizier-
– Amtsgericht Hannover ter Mietspiegel vorhanden ist, hat der Vermieter in seinem
Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete lt.
– F+B (als Mietspiegelersteller) Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel
Angaben zu diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht es
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von F+B For- aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der im Mietspiegel
schung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann,
GmbH, Hamburg, im Auftrag der Region Hannover mit dem wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel
Stichtag 1. April 2012 bei Mietern und Vermietern durchge- als den Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der
führten, empirischen Repräsentativerhebung von insgesamt qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für
rd. 2.300 Mieten. sich.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in Hannover zu die- Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer Miet-
sem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten für verschie- erhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu-
dene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, stimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Beschaffenheit und Lage, die sogenannte „ortsübliche Ver-
gleichsmiete“. – Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem Jahr
unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ i. S. von Modernisierung oder höherer Betriebskosten),
§ 558 d BGB und wurde vom Rat der Landeshauptstadt Han- – eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht ausge-
nover anerkannt. schlossen,
– der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Zeitraums
2 Geltungsbereich von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht (ausge-
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermieteten nommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder
Wohnungen im Stadtgebiet von Hannover, ausgenommen ist höherer Betriebskosten).
folgender Wohnraum:
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die erho-
– Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, benen Mietewerte den Mittelwert (das arithmetische Mittel)
– Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit und eine Mietenspanne an, die sich aus den inneren vier
Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurden und de- Fünfteln der gemessenen Mietenverteilungen ergibt. D. h. es
ren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt, sind bei der Datenerhebung sowohl marktübliche Mieten un-
terhalb als auch oberhalb der Mietenspannen gefunden wor-
– Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teil- den. Dieses kann gegebenenfalls bei der Bewertung beson-
gewerblich genutzten Räumen, derer individueller Wohnungseigenschaften Berücksichtigung
– Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen, finden.
– Wohnungen in Heimen und Anstalten,
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauschränke,
Durchreichen u. ä. verstanden.
4Mietspiegel 2013
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abweichende Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in Mehrfa-
Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Bestimmungen des milienhäusern mit drei und mehr Wohnungen berücksichtigt.
Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreisüberhöhungen und Hierzu gehören auch vermietete Eigentumswohnungen in
des Strafgesetzbuches gegen Mietwucher zu beachten. Diese Mehrfamilienhäusern. Mieten für Wohnungen in Gebäuden
knüpfen an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen mit geringerer Wohnungsanzahl können deshalb nicht unmit-
Vergleichsmiete an. telbar aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
4 Begriffsbestimmungen 4.2.2 Wohnungsgröße
Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnfläche in
4.1 Mietebegriff Quadratmeter. Zu ihrer genauen Berechnung empfiehlt sich
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt die Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnflä-
es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter che (vgl. Anlage 3).
Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des Mietvertrags bzw.
der letzten Mieterhöhung vereinbarte Mietzins für die Über- Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohnfläche
lassung der Wohnung einschließlich etwa in ihm enthalte- hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräume außerhalb der
ne Modernisierungs- und Instandsetzungszuschläge, jedoch Wohnung, wie z. B. Keller oder Bodenraum, maßgebend.
ohne Betriebs- und Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten Balkone, Loggien, Terrassen oder gedeckte Freisitze können
ist davon auszugehen, dass mieterseitig eine vertragliche bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche bei der Ermittlung der
Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Wohnungsgröße eingerechnet werden.
besteht. Hat der Vermieter die Verpflichtung zur Durchfüh-
rung der Schönheitsreparaturen, so erhöht sich im Regelfall Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größenklassen
die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete. eingeteilt:
– 25 bis unter 45 m²
4.2 Wohnwertkriterien – 45 bis unter 65 m²
Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Wohnung – 65 bis unter 85 m²
von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Ausstattung, Be-
– 85 m² und mehr.
schaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen fünf sogenann-
ten Wohnwertkriterien wurden vier direkt in den Mietspiegel
Hannover einbezogen: 4.2.3 Beschaffenheit
– Wohnungsgröße, Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich auf
– Ausstattung, Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des Gebäudes
und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel für Hannover
– Beschaffenheit und durch das Baualter wiedergegeben, weil die grundsätzliche
– Wohnlage. Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch
die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise
Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Baualter charakterisiert wird. Maßgeblich für das Baualter ist die Be-
des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträglicher Errich- zugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau,
tung einer Wohnung in einem bestehenden Gebäude) abge- Wiedererstellung, Ausbau oder Erweiterung von bestehenden
bildet. Gebäuden.
Aus den drei Merkmalen Wohnungsgröße, Baualter und Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksichtigt
Wohnlage ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern kann es
dem man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder niedriger ein-
Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne ablesen zustufen.
kann. Über die Einordnung der Wohnung innerhalb der Span-
ne entscheidet die Anzahl der in dieser Broschüre aufgeführ- Im Mietspiegel für Hannover werden folgende Baualtersklas-
ten Ausstattungsmerkmale. sen unterschieden:
Dagegen wird das Kriterium „Art“ nur indirekt berücksichtigt. – bis 1918
– 1919 bis 1948
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen ist,
kann erst nach eingehender Prüfung und Anwendung der – 1949 bis 1960
nachfolgenden Hinweise entschieden werden. – 1961 bis 1967
– 1968 bis 1977
4.2.1 Art
– 1978 bis 1989
Dieses Wohnwertkriterium ist im Mietspiegel nicht direkt ein-
bezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor allem die Gebäu- – 1990 bis 28.2.2012
deart und die Anzahl der Wohnungen im Gebäude gemeint.
5Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen in das Bau- Wohnung
alter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine abweichende Ein-
– Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Dielenboden in min-
ordnung kann im Einzelfall dann gerechtfertigt sein, wenn
destens einem Raum
der durch eine mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführte
Modernisierung geschaffene Wohnwert dieses rechtfertigt. – Isolierverglasung
– Gegensprechanlage mit Türöffner
4.2.4 Ausstattung
– Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeausstat-
– Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindesttiefe
tung, die durch den Vermieter gestellt wurde. Vom Mieter auf
1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale bleiben
unberücksichtigt. – Kaltwasserzähler
– Warmwasserzähler
Die Ausstattung wird im Mietspiegel der Stadt Hannover in
zweierlei Weise berücksichtigt: – Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mieter zugängliche
und zur Verfügung stehende Grünfläche)
Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnungen
– Aufzug im Haus
vermieterseitig mit Bad, WC und Sammelheizung ausgestat-
tet sind. Für Wohnungen, bei denen dieses nicht der Fall ist, – abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außer-
können keine Werte aus dem Mietspiegel abgelesen werden. halb des Gebäudes
Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu ver- – Wohnungen in Gebäuden mit einem Energieverbrauchs-
stehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von wert von
einer zentralen Stelle aus erfolgt und alle Wohnräume er- – 130 kwh/m²/a oder besser in vor 1949 errichteten
wärmt werden. Eine Etagenheizung ist einer Sammelheizung Gebäuden
gleichzusetzen, wenn sie sämtliche Wohnräume erwärmt und – 120 kwh/m²/a oder besser in zwischen 1949 und
die Brennstoffversorgung automatisch, also nicht von Hand, 1967 errichteten Gebäuden
erfolgt. – 110 kwh/m²/a oder besser in zwischen 1968 und
1989 errichteten Gebäuden
Weiterhin sind folgende 23 Ausstattungsmerkmale für die
Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel relevant: – 80 kwh/m²/a oder besser in ab 1990 errichteten Ge-
bäuden
Küche
– komplett ausgestattete Küche mit Herd, Spüle, Kühl- Die Energieverbrauchswerte können aus dem Energiever-
schrank, Arbeitsplatte sowie Ober- und Unterschränken brauchsausweis für das Gebäude entnommen werden.
– hochwertige Küchengeräte (z. B. Glaskeramik-Kochmul- Die Summe der vorhandenen Ausstattungsmerkmale aus die-
de, Ceran-Kochfeld, Einbaukühlschrank, Geschirrspülma- ser Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der Mie-
schine, Gefrierschrank, -truhe, Mikrowellenherd) tenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine konkrete
Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten folgende Regeln:
– Warmwasserversorgung in der Küche,
– 0 bis 4 Ausstattungsmerkmale vorhanden = Einordnung in
– keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Belag in der
die untere Hälfte der Differenz zwischen Spannenunter-
Küche
wert und Mittelwert
Bad – 5 bis 9 Ausstattungsmerkmale vorhanden = Einordnung
in die obere Hälfte der Differenz zwischen Spannenunter-
– zusätzliches separates WC (Gäste-WC)
wert und Mittelwert
– separate Duschwanne zur vorhandenen Badewanne
– 10 bis 14 Ausstattungsmerkmale vorhanden = Einordnung
– feste Duschabtrennung in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert und
Spannenoberwert
– neuwertige bzw. moderne Badausstattung (wie z. B. ein-
gebauter oder tief hängender Spülkasten, Einhandmisch- – 15 bis 23 Ausstattungsmerkmale vorhanden = Einordnung
hebel, Handtuchheizkörper) in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert und
Spannenoberwert
– keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Belag im
Bad
Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer konkreten
– Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad unter Wohnung in das Tabellenraster des Mietspiegels dann noch
Putz (Die Zuleitungen, die sich direkt am WC, dem Wasch- ergebenden restlichen Mietenspanne können weitere, noch
becken oder der Heizung befinden, sind damit nicht ge- nicht berücksichtigte Ausstattungsmerkmale der Wohnung
meint) und/oder des Gebäudes – ebenso wie ihr Fehlen – berück-
sichtigt werden.
– Fußbodenheizung
– Bad mit Fenster
6Mietspiegel 2013
4.2.5 Wohnlage Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mietenspanne
anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren Wohnungsaus-
Die Wohnlage spiegelt die Lagequalität des Wohnumfelds stattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4 dargestellten Regel-
der jeweiligen Wohnung wider. Sie wurde vom Ersteller un- werk einzuordnen.
ter Beteiligung der Mietspiegelkommission für das gesamte
Stadtgebiet nach wissenschaftlichen Grundlagen ermittelt Dazu ein Beispiel:
und unterscheidet zwischen zwei Wohnlagen - „normaler“
und „guter“ Lage. Eine Wohnung wurde 1965 errichtet, ist 58 m² groß und liegt
in normaler Wohnlage. Damit gehört sie in das Mietspiegel-
Ausschlaggebend für die Einstufung eines Gebiets in eine feld D2 (Baualtersklasse 1961 bis 1967, Wohnungsgröße 45
Wohnlage sind die Faktoren m² bis unter 65 m², normale Wohnlage). Der Mittelwert in
– Bauweise, Bauform und Baudichte Feld D2 beträgt 5,52 €/m² Nettokaltmiete monatlich, die
Mietenspanne liegt zwischen 5,00 € und 6,21 €.
– Wohnumfeldstatus
– Infrastrukturausstattung Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet:
– Zentralität – Warmwasserversorgung in der Küche
– Beeinträchtigung durch Lärm und/ oder Geruch – keramische Fliesen oder gleichwertiger Belag im Bad
– Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad unter
Die Wohnlage eines Wohngebäudes ist für Mietspiegelzwe- Putz
cke im Regelfall anhand der Wohnlagenkarte (Anlage 1) bzw.
des detaillierten Straßenverzeichnisses (im Internet erhältlich – Bad mit Fenster
unter www.hannover.de) festzustellen und bei der Einstufung – Isolierverglasung
innerhalb der Mietspiegeltabelle anzuwenden. Die Diffe-
renzierung in der Wohnlagenkarte erfolgt grundsätzlich auf – Gegensprechanlage mit Türöffner
der Ebene der statistischen Bezirke von Hannover. In einigen
– Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
Fällen war allerdings eine Differenzierung von Teilgebieten
innerhalb der Statistischen Bezirke in normale und gute Lage – Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindesttiefe
notwendig. Hierbei handelt es sich nicht um eine eigene 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
Wohnlagenkategorie (Anlage 1: Wohnlagenkarte der Landes-
– Aufzug im Haus
hauptstadt Hannover nach Stadtbezirken). In diesen Fällen ist
eine genaue Prüfung der Wohnlageneinstufung gemäß des – abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außer-
detaillierten Straßenverzeichnisses durchzuführen. halb des Gebäudes
– die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert von 120
Lageunterschiede innerhalb einer Wohnlage können in der
kwh/m²/a oder besser in zwischen 1949 und 1967 er-
sich nach der Einstufung durch die Summe der vorhandenen
richteten Gebäuden
Ausstattungsmerkmale ergebenden Rest-Mietenspanne be-
rücksichtigt werden (vgl. Abschnitt 4.2.4).
Damit hat die Wohnung 11 Ausstattungspunkte und ist in die
untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert und Span-
5 Anwendung nenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwischen Mittelwert
und Spannenoberwert beträgt im Feld D2 0,69 €. Somit liegt
Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover wird durch die ortsübliche Vergleichsmiete für die Beispielswohnung in
die drei Wohnwertmerkmale Größe, Baualter und Lage der der Mietenspanne zwischen 5,52 und 5,87 €/m².
Wohnungen gebildet. Um das für eine bestimmte Wohnung
in Betracht kommende Mietspiegelfeld zu finden, ist folgen-
dermaßen vorzugehen:
1. Feststellen der Wohnungsgröße (diese Angabe kann man
aus den Mietvertragsunterlagen oder der Betriebskosten-
abrechnung entnehmen)
2. Feststellen des Baualters
3. Festellen der Wohnlage anhand der Wohnlagekarte
(s. Anlage 1; ein detailliertes Straßenverzeichnis ist im In-
ternet unter www.hannover.de erhältlich)
Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße, Baual-
ter und Wohnlage ergibt sich das entsprechende Tabellenfeld
des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und Mietpreis-
spanne ablesen kann.
7Berechnungsbeispiel Feld D2:
normale Wohnlage, Baualtersklasse 1961-1967 (Spalte D), Wohnungsgröße 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Anzahl Ausstattungsmerkmale 0 bis 4 5 bis 9 10 bis14* 15 bis 23
Vergleichsmiete pro m² 5,00 € 5,26 € 5,52 € 5,87 € 6,21 €
Spannenunterwert Mittelwert Spannenoberwert
* Bei 11 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübl. Vergleichmiete demnach zwischen 5,52 € und 5,87 €
5.1 Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 2013
bis 1919 bis 1949 bis 1961 bis 1968 bis 1978bis 1990 bis
1918 1948 1960 1967 1977 1989 28.02.2012
A B C D E F G
25 m² bis 5,86 5,59 5,93
1
unter 45 m² 5,01 - 6,60 5,00 - 6,29 5,20 - 6,31
45 m² bis 5,90 5,73 5,79 5,52 5,42 6,53 7,05
2
normale unter 65 m² 5,10 - 6,75 5,36 - 6,14 5,00 - 6,73 5,00 - 6,21 4,55 - 5,82 6,00 - 7,60 5,85 - 7,95
Wohnlage 65 m² bis 5,54 5,99 5,83 5,63 5,42 6,06 6,60
3 4,05 - 6,99 5,35 - 7,16 5,00 - 6,74 5,36 - 6,29 4,71 - 6,21 5,19 - 6,92 5,82 - 7,50
unter 85 m²
85 m² und 5,80 5,82 6,05 5,67 5,84 6,16 6,95
mehr 4 4,63 - 7,33 5,20 - 6,48 5,44 - 6,58 5,20 - 5,81 4,84 - 6,30 6,11 - 6,35 6,60 - 7,67
25 m² bis 6,29 5,91
unter 45 m² 5 5,79 - 7,26 5,83 - 6,54
45 m² bis 5,84 6,23 6,18 5,85 5,83 8,25
gute unter 65 m² 6 5,09 - 6,92 5,40 - 7,09 5,48 - 6,91 5,45 - 6,05 5,37 - 6,29 6,49 - 10,35
Wohnlage 65 m² bis 6,08 5,94 6,26 5,89 5,43 8,36
unter 85 m² 7 4,55 - 7,50 4,87 - 6,81 5,38 - 7,20 5,20 - 6,80 4,07 - 6,07 6,87 - 9,56
85 m² und 5,88 6,10 6,37 6,55 8,05
mehr 8 4,66 - 7,20 5,06 - 7,00 5,38 - 7,18 5,79 - 7,68 6,78 - 9,43
© F+B 2012
Legende: Arithmetisches Mittel
Unterwert und Oberwert der 4/5-Spanne
Grau hinterlegte Felder haben aufgrund einer geringen Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte
Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte). In Leerfeldern konnte keine ausreichende Anzahl von Mietwerten
erhoben werden (weniger als 10 Fälle)
Die Wohnlagenkarte der Landeshauptstadt Hannover differenziert nach zwei Wohnlagen. Bei der Kategorie normale/gute
Wohnlage handelt es sich nicht um eine weitere Wohnlagenstufe. Vielmehr erfolgte in diesen statistischen Bezirken eine
differenzierte Einstufung von Teilgebieten in die normale oder gute Wohnlage. In diesen Fällen ist eine genaue Prüfung der
Wohnlageneinstufung gemäß des detaillierten Straßenverzeichnisses durchzuführen (im Internet unter www.hannover.de).
8Mietspiegel 2013
Anlage 1
Wohnlagenkarte der Landeshauptstadt Hannover nach statistischen Bezirken
Hinweis:
Die Karte soll lediglich eine erste Orientierung über die Wohn-
lagezuordnung geben. Eine genaue Einordnung des Wohn-
hauses in die zutreffende Wohnlage ermitteln Sie bitte über
www.hannover.de
9Anlage 2 (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf
die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs.
1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Ge- (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
setz ist unwirksam.
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
Erhöhung der Miete vereinbaren.
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertrags- (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter
parteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete in Textform zu erklären und zu begründen.
nach § 557b vereinbaren.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach werden auf
Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffent-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung lich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
ist unwirksam.
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare
Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs- Wohnungen.
miete (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei
dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, An-
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung gaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem
der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mit-
wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung zuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Be-
eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Miet- gründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der
letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhun- (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen
gen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb
der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermie-
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den ter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden,
üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer ver- bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten
gleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralte-
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letz- ter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren
ten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach Gemeinde verwendet werden.
§ 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist unwirksam.
worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete inner- § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
halb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559
bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet
erhöhen (Kappungsgrenze). er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermo-
nats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichs- (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf
zahlung nach den Vorschriften über den Abbau der des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Ver-
Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des langens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der
Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei
weiteren Monaten erhoben werden.
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu ent-
richtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der (3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen,
Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so
vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die
ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter
Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Ab-
erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflich- satz 2 Satz 1 zu.
tung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsge-
ist unwirksam.
setzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen
Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erlo-
schen ist.
10Mietspiegel 2013
§ 558c Mietspiegel Anlage 3
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der
Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mie-
ter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder
mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden er- (1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohn-
stellt werden. fläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung
anzuwenden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Markt-
entwicklung angepasst werden. (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur
Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermit-
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein
teln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.
Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Auf-
wand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen
sollen veröffentlicht werden. § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsver-
ordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflä-
über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstel- chen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung
lung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die
Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemein-
schaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver- 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
mieter und der Mieter anerkannt worden ist.
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohn-
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jah- heim gehören.
ren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender
Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen
Räume:
Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshal-
tung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde 1. Zubehörräume, insbesondere:
gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Miet- a) Kellerräume,
spiegel neu zu erstellen. b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird der Wohnung,
vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeich- c) Waschküchen,
neten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiederge- d) Bodenräume,
ben.
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
g) Garagen.
erhöhung
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder ge-
§ 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des nügen, sowie
zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Ver- 3. Geschäftsräume.
mieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf
des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter,
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung (1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den
ist unwirksam. Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkanten der
Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden be-
grenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zugrun-
de zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzu-
beziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fenster-
umrahmungen
112. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, Anlage 4
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz-
und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, Informations- und Ansprechpartner
4. freiliegenden Installationen, Landeshauptstadt Hannover
5. Einbaumöbeln und
Bürgerservice Bauen:
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern
E-Mail: Buergerservice-bauen@hannover-stadt.de
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Be- Telefonnummer: 05 11/1 68-4 16 50
tracht die Grundflächen von Öffnungszeiten:
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, frei- Mo. - Do. 8:00 - 16:00 Uhr
stehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe Fr. 8:00 - 14:00 Uhr
von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grund-
fläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppen- Mietern und Vermietern.
absätze,
3. Türnischen und Impressum
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum
Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden Herausgeber:
herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief Region Hannover
sind. Fachbereich Soziales
Hildesheimer Straße 20
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten 30169 Hannover
Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermit-
teln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung In Kooperation mit der Landeshauptstadt Hannover
ermittelt, muss diese Fachbereich Planen und Stadtentwicklung
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfrei-
und der Mietspiegelkommission
stellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bau-
ordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein
bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich Satz, Layout und Druck
ist, für ein solches geeignet sein und Region Hannover
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bautei- Team Gestaltung
len im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen. Team Druck
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt
worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung ge-
baut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im
fertig gestellten Wohnraum oder aufgrund einer berich-
tigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
§ 4 Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von
mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von
mindestens einem und weniger als zwei Metern sind zur
Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und
ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind
zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in
der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
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