Die Büchse der Pandora - dynamoetz
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Die Büchse der Pandora
Zur Einstimmung ein paar Impressionen von der Baustelle und „Highlights“ der Bauarbeiten:
Oktober 2018: Schwere "Vibrations-Rammmaschine", um lange Stahlprofile in den Boden zu rammen.
Februar 2019: Schwerer mobiler Teleskopkran (max. Tragkraft: 220 t, max. Hakenhöhe: 108 m), um
die Stahlprofile wieder aus dem Boden zu entfernen.
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Mai 2019: Bauflucht zum Nachbargebäude.
Mai 2019: Rohbau – Perspektivansicht.
2
Mai 2019: Gesamte Baustelle zwischen der Häuserumgebung.
Katasterplan – Gebiet Oberfeld.
Flächenwidmung: Grau – Allgemeines Mischgebiet; Hellrot – Gemischtes Wohngebiet; Orange – Tourismusgebiet
Frage:
Was kostet die Errichtung einer derartigen „Anlage“ mit nur 8 Appartements, einer Tiefgarage und
all dem zusätzlichen Aufwand?
1 Million Euro? 1,5 Millionen oder sogar 3 Millionen Euro?
Näheres dazu in einem „Rechenbeispiel“ weiter unten.
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1 Apartpandora
Vielen Ötzerinnen und Ötzer wird in den letzten Monaten nicht entgangen sein, dass auf einer „kleineren“
Baustelle zwischen den Häusern im Oberfeld, ein Gebäude errichtet wird. Viele werden beim Vorbeigehen
sicherlich gefragt haben, was dort eigentlich errichtet wird oder haben nur „vage“ Informationen darüber
erhalten.
Öffnen wir ein wenig den „Deckel“ und schauen nach, was sich in der „Kiste“ befindet…
Das noch im Rohbau befindliche Gebäude im Oberfeld wird ein Appartementhaus mit einer Tiefgarage im
Untergeschoss und 8 „Luxus-Appartements“, die auf 3 weiteren Geschossen verteilt sind. Die zukünftige
„Beherbergungsanlage“ befindet sich mitten im gemischten Wohngebiet und wird von einem Schweizer
Investor, Herrn Ludwig B., zusammen mit seinen Familienmitgliedern errichtet (s. firmenabc.at).
Die Anlage wird von den Eigentümern „Apartpandora“ (AP) genannt. Die Appartements werden auf der
zugehörigen Homepage – www.apartpandora.at – wie folgt bezeichnet:
• EG: Alpina, Ötztal, Bergblick
• 1. OG: Alpenrose, Wildspitze, Edelweiß
• 2. OG (Penthaus-Whgn.): Alpenperle, Enzian.
Laut den Informationen auf der Homepage (die seit 2016 existiert) wird beabsichtigt, alle 8 Luxus-
Appartements im Sommer als auch im Winter für Touristen anzubieten.
1.1 Die Immobiliengesellschaft
Der Eigentümer des neuen Appartementhauses in Oetz ist die eigens für diesen Zweck gegründete
„Pandora Immobilien GmbH“ mit Firmensitz in Oberfeldweg 7b (s. firmenabc.at u. firmenmonitor.at). Die
Rechtsform der Immobiliengesellschaft begann am 1. August 2016 1 (s. firmenmonitor.at). Herr B. und seine
Ehefrau sind die Haupteigentümer und seine zwei Stieftöchter Nikoleta und Viktoria E., die aus der Slowakei
stammen, besitzen die restlichen Anteile der Gesellschaft.
Laut den erhaltenen Informationen wird das gesamte Appartement-Projekt hauptsächlich von den
Stieftöchtern geleitet.
2 Internetinserate
Seit wenigen Wochen sind unter „6433 Oetz“ folgende Verkaufsinserate von der Immobilienvermittlungs-
agentur ImmoSky (www.immosky.at) auf willhaben.at, wohnnet.at, immo.kurier.at, immobilienscout24.at,
etc. zu finden:
• „Zentrales Schmuckstück im Meran Nordtirols (Top 1)“ (Quellen: immoversum.com, wohnnet.at)
◦ 1. OG, 3 Zimmer, Gesamtfläche (inkl. Balkone): ca. 80 m²,
◦ Preis: 584.000,00 € (7300 €/m²).
• „Modernes Juwel im Meran Nordtirols (Top 2)“ (Quellen: immoversum.com, wohnnet.at)
◦ 2. & 3. OG2, 4 Zimmer, Gesamtfläche (inkl. überdachten Balkon u. Dachterrasse): ca. 127 m²,
◦ Preis: 927.100,00 € (7300 €/m²).
1 In firmenabc.at wurde das „falsche Datum“ (Eintragungsdatum) für den Beginn der Rechtsform (GesV) gespeichert.
Hingegen in firmenmonitor.at wird das Datum für den Gesellschaftsvertrag (GesV) korrekt angezeigt.
2 Beim 3. Obergeschoss wird die auf dem Flachdach befindliche Dachterrasse gemeint.
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• „Ökologischer Freizeittraum im Meran Nordtirols“ (Quellen: immoversum.com, wohnnet.at)
◦ Top 1 & 2 zusammen – 7 Zimmer, Gesamtfläche: ca. 207 m²,
◦ Preis: 1.500.000,00 € (7246,38 €/m²).
Die zusätzliche Provision von 3 % (exkl. MwSt) ist bei den obigen Verkaufspreisen noch nicht dabei. Laut der
Beschreibung in den Inseraten befinden sich die hochpreisigen Wohnungen mit „ökologischer Bauweise“ in
„zentraler Lage“ von Oetz und haben auch eine „Freizeitwohnsitzgenehmigung“. Die Fertigstellung des
Gebäudes ist für September/Oktober 2019 geplant.
So wie es aussieht wollen die beiden Stieftöchter die Appartements als „Freizeitwohnsitz“ an sehr zahlungs-
kräftige Käufer verkaufen. Dieses Vorhaben steht aber komplett im Widerspruch zur vorhandenen Infor-
mation auf der Homepage von Apartpandora (www.apartpandora.at), dass alle acht Appartements für eine
rein „touristische Nutzung“ verwendet werden.
Zusätzlich ist die Homepage von Apartpandora gelegentlich für eine Zeit lang offline. Aber es gibt im
Internet-Archiv – https://web.archive.org/web/20180813201516/http://www.apartpandora.at/ – einen fast
vollständigen „Schnappschuss“ von der gesamten Homepage vom 13.08.2018 (s. Bild 1), die bis vor kurzem
unverändert online war. Auch der Informationsinhalt von der Webseite hat sich seit 2016 kaum verändert.
Ursprünglich war auch geplant, dass das Appartementhaus bereits im Winter 2017 eröffnet werden sollte.
Wurden vom Ötzer Gemeinderat nur diese zwei Appartements von Apartpandora als Freizeitwohnsitz
genehmigt oder auch weitere? Laut den Daten von tirolatlas.uibk.ac.at waren 2017 in Oetz noch insgesamt
23 Freizeitwohnsitze gemeldet (2,2 %). Wie viele neue Freizeitwohnsitze seitdem tatsächlich genehmigt
wurden, darüber gibt es unterschiedliche Informationen. Zum Beispiel nur für das „All-Suite Resort Ötztal“
wurden laut einem Artikel der Tiroler Tageszeitung vom 03.02.2018 [1] acht neue Freizeitwohnsitze
mitgewidmet, dagegen erwähnten die Bezirksblätter [2] bis zu neun zusätzliche Freizeitwohnsitze. Zurzeit
liegt die Gemeinde Oetz aber noch unter der 8 %-Schwelle.
Bild 1: Screenshot von der Homepage (web.archive.org, 13.08.2018).
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3 Rechenbeispiel
Nehmen wir an, das Grundstück kostet ca. 500.000 Euro und die Errichtung des gesamten Gebäudes mit
allen zusätzlichen Aufwänden (Untergrundbodenverbesserung, Dichtwanne, schwere Baumaschinen, etc.)
kostet ca. 1,5 Millionen Euro.
Werden nur diese zwei Appartements in den obigen Angeboten verkauft, dann sind damit höchstwahr-
scheinlich die Errichtungskosten für das aufwendige Appartementhaus abbezahlt.
Möchte man aber alle acht Appartements einzeln zu einem Preis von 7300 €/m² verkaufen wie in den
obigen ersten zwei Angeboten, dann würden umgerechnet die restlichen Wohnungen „ungefähr“ wie folgt
kosten3:
• Top 1: 584.000,00 € (ca. 80 m² mit Terrasse u. Garten)
• Top 2: 569.400,00 € (ca. 78 m² mit Terrasse u. Garten)
• Top 3: 832.200,00 € (ca. 114 m² mit Terrasse u. Garten)
• Top 5: 438.000,00 € (ca. 60 m² mit Balkon)
• Top 6: 584.000,00 € (ca. 80 m² mit 2 Balkone)
• Top 8: 620.500,00 € (ca. 85 m² mit überdachten Balkon u. Dachterrasse)
• Top 4 & 7: Preise entsprechen oben den ersten zwei Angeboten.
In Summe: 5.139.200,00 €
Verkauft man alle Appartements unter vier Teile, dann würden zum Beispiel die Wohnungen im
„Doppelpaket“ (so wie oben das dritte Angebot) wie folgt kosten:
• Top 1 & 3: 1.400.000,00 € (ca. 194 m² → 7216,49 €/m²)
• Top 2 & 5: 1.000.000,00 € (ca. 138 m² → 7246,38 €/m²)
• Top 6 & 8: 1.200.000,00 € (ca. 165 m² → 7272,73 €/m²)
• Top 4 & 7: Preis entspricht oben dem dritten Angebot.
In Summe: 5.100.000,00 €
⇒ In beiden Fällen würde man abzüglich der 2 Millionen Euro für das Grundstück und die Errichtungs-
kosten des Gebäudes, einen Gewinn von
ca. 3,1 Millionen Euro
erzielen.
Dabei wurden die bestehenden Folgeprobleme (Anm. „Gebäudesetzungen“) der Anrainer noch gar nicht
berücksichtigt. Abgesehen von der „Freizeitwohnsitz-Steuer“, sieht so die zukünftige „regionale Wert-
schöpfung“ für das Dorf aus?
4 Geschäftsmodell
Durch den Verkauf der Appartements von Apartpandora an zahlungskräftige Käufer oder Investoren (meist
aus dem Ausland), ist dies im Prinzip die „kleine“ Geschäftsmodellvariante wie vom „All-Suite Resort Ötztal“
im Örlachweg, um das Projekt vollständig zu finanzieren.
3 Für die Preisberechnung wurden die Flächen aus den Grundrissplänen der Appartements entnommen, die auf der
Informationsseite unter, https://www.apartpandora.at/oetz-information.html, aufgelistet sind.
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Über Herrn B. konnten keine öffentlichen Informationen im Internet gefunden werden, außer, dass er zu-
sammen mit seiner Ehefrau in Haiming wohnt, die als Humanenergetikerin tätig ist (s. firmen.wko.at). Die
beiden Stieftöchter sind Tänzerinnen und eine davon arbeitete früher in der Schweiz in diversen Bars und
war dort auch Inhaberin eines Kosmetiksalons in Zürich (s. easymonitoring.ch u. Facebook).
Aber wie kann man ein so teures und aufwendiges Bauprojekt mit „normalen“ Berufstätigkeiten vorfinan-
zieren, wo nicht das Potential gegeben ist, dass das Einkommen wächst oder hoch ist?
Aber vielleicht lassen Informationen wie folgende diese Frage beantworten. Für die Errichtung von Inves-
torenmodellen werden häufig „Strohleute“ aus der näheren Region verwendet, die im Vorhinein Gebäude
oder Grundstücke kaufen, um diese später gewinnbringend an Immobiliengesellschaften weiterzuverkaufen,
wie es kürzlich zum Beispiel in den Gemeinden Ladis und Leutasch geschah [3], [4].
Darüber hinaus, als die Rechtsform der Pandora Immobilien GmbH am 1. August 2016 in Oetz begann,
wurde am selben Tag auf Malta eine in Englisch namensgleiche „Pandora Properties Limited“ gegründet (s.
Offshore-Leaks Datenbank des ICIJ – offshoreleaks.icij.org u. opencorporates.com). Die Eigentümer der
maltesischen Immobiliengesellschaft sind Familienmitglieder, die auch Gesellschafter eines sehr großen
Transport- und Logistikunternehmens (alfaran.eu) auf Malta sind.
Besteht eventuell eine Verbindung zu Malta oder ist das nur ein reiner Zufall?
Letztendlich obliegt es den Gemeinden, an wen die Grundstücke veräußert werden dürfen. Aber dies soll
nicht mit einer gewissen „Blauäugigkeit“ geschehen, wie es zum Beispiel im Fall der Gemeinde Ladis war [3],
[5].
Referenzen
[1] M. Strozzi, “Wohngebiet in Oetz muss Investorenmodell Platz machen,” Tiroler Tageszeitung Online,
03-Feb-2018. [Online]. Available: https://www.tt.com/politik/landespolitik/13967488/wohngebiet-in-oetz-
muss-investorenmodell-platz-machen. [Accessed: 11-Apr-2018].
[2] C. Perktold, “Oetzer Großprojekt - große Chance oder Ausverkauf?,” meinbezirk.at, 20-Apr-2018.
[Online]. Available: https://www.meinbezirk.at/imst/c-lokales/oetzer-grossprojekt-grosse-chance-oder-
ausverkauf_a2521656. [Accessed: 20-May-2019].
[3] H. Wenzel, “Grundstücksdeal empört Bewohner von Ladis,” Tiroler Tageszeitung Online, 21-Feb-
2019. [Online]. Available: https://www.tt.com/politik/landespolitik/15349279/grundstuecksdeal-empoert-
bewohner-von-ladis. [Accessed: 22-May-2019].
[4] M. Strozzi, “Rumänische Agrar-Multis wälzen Chalet-Pläne in Tirol,” Tiroler Tageszeitung Online,
14-May-2019. [Online]. Available: https://www.tt.com/wirtschaft/standorttirol/15627467/rumaenische-
agrar-multis-waelzen-chalet-plaene-in-tirol. [Accessed: 22-May-2019].
[5] ORF-Tirol, “Wirbel um Geschäft mit Bauland in Ladis,” 19-Apr-2019. [Online].
Available: https://tirol.orf.at/news/stories/2977025/. [Accessed: 22-May-2019].
7Sie können auch lesen
