BERLIN - GEBÄUDESTANDARDS DICHTE, LUFT & LICHT BERLINER BAUKOSTEN IM VERGLEICH - DIE LANDESEIGENEN - Stadt und Land
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DIE LANDESEIGENEN WIR BAUEN FÜR BERLIN GEBÄUDESTANDARDS DICHTE, LUFT & LICHT BERLINER BAUKOSTEN IM VERGLEICH
WIR BAUEN FÜR BERLIN // EDITORIAL EDITORIAL // WIR BAUEN FÜR BERLIN
002 003
EDITORIAL
Liebe Leserinnen und Leser,
die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin werden in den
kommenden zehn Jahren gut 60.000 neue Wohnungen für Berlin errichten. Neue
Quartiere werden geschaffen, bestehende verdichtet, Bestandsgebäude aufgestockt.
Die neuen Wohnungen müssen kostengünstig erstellt werden und gleichzeitig nach-
haltig zu bewirtschaften sein, denn wir Landeseigenen sichern die Versorgung der
Berlinerinnen und Berliner mit bezahlbarem Wohnraum.
Christoph Beck Kristina Jahn Jörg Franzen Christian Wilkens Diese große Herausforderung gehen wir als Gesellschaften gemeinsam an. Wir haben
Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands Rahmenbedingungen definiert, Standards abgestimmt, realisieren neue Bauweisen –
degewo AG degewo AG GESOBAU AG GESOBAU AG etwa Modulbauten – in Pilotprojekten. Wir verfolgen darüber hinaus immer das Ziel,
langfristig lebenswerte und nachhaltig zu bewirtschaftende Quartiere zu entwickeln.
Wir Wohnungsbaugesellschaften sind gemeinsam der größte Projektentwickler und
Bauträger der Stadt. Diese Veröffentlichung soll dazu dienen, die Ziele des städtischen
Wohnungsbaus, die Standards, Prozesse und Rahmenbedingungen zu verdeutlichen.
Dies soll Orientierung geben und zielgerichtete Diskussionen initiieren.
Wir wünschen eine interessante Lektüre und freuen uns auf Gespräche und
Diskussionen mit Ihnen.
Die Landeseigenen
Markus Terboven Snezana Michaelis Stefanie Frensch Sophia Eltrop
Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands Geschäftsführerin Geschäftsführerin
Gewobag AG Gewobag AG HOWOGE HOWOGE
Ingo Malter Anne Keilholz Christina Geib Jan Robert Kowalewski
Geschäftsführer Geschäftsführerin Geschäftsführerin Geschäftsführer
STADT UND LAND STADT UND LAND WBM WBM
WIR BAUEN FÜR BERLIN // INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS // WIR BAUEN FÜR BERLIN
004 005
INHALTSVERZEICHNIS 020
GEBÄUDE-
STANDARDS
EDITORIAL 002
Die Typologie des Bauens. Ein Überblick über
die verschiedenen Standards für den zeitge-
EXECUTIVE SUMMARY 006
mäßen und zukunftssicheren Wohnungsbau
in Berlin.
WOHNRAUM 008
WOHNEN IN BERLIN – BEZAHLBAR & SOZIALVERTRÄGLICH 008
BEZAHLBARE WOHNUNGEN FÜR DIE MENSCHEN 010
60.000 NEUE WOHNUNGEN FÜR BERLIN 012
WIRTSCHAFTLICHKEIT UND STANDARDS 014
DREI ERFOLGSFAKTOREN 016
STANDARDISIERUNG VON WOHNRAUM 017
DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN 018
GEBÄUDESTANDARDS – ZIELGRUPPENGERECHTES
BAUEN FÜR BERLIN
WOHNUNGSSTANDARDS – FÜR JEDEN BEDARF
020
026
DIE RICHTIGE WOHNUNG 024
DICHTE,
DICHTE, LUFT & LICHT – EIN INTERVIEW 026 LUFT & LICHT
DIE EUROPÄISCHE STADT
WIRTSCHAFTLICHKEIT UND KOSTEN 030
NEUBAU MUSS BEZAHLBAR SEIN 031
Interview mit Reiner Nagel und Andreas
KOSTENBEEINFLUSSENDE FAKTOREN 032 Schulten über die Herausforderungen an
BERLINER BAUKOSTEN IM VERGLEICH 034 die moderne Stadt.
NACHHALTIGKEITSASPEKTE BEIM WOHNEN 036
WOHNUNGSBEWERTUNG – KONKRETE BEWERTUNG
GENAU NACH PLAN 040
WER MIETET IN BERLIN? 042
DIE BERLINER HAUSHALTSGRÖSSEN 044
BEZAHLBARER WOHNRAUM – EINKOMMENSGERECHTE MIETEN 046
PASSENDE WOHNUNGEN FÜR ALLE BERLINER 048
034
WIE LEBEN DIE BERLINERINNEN UND BERLINER EIGENTLICH? 050
BERLINER
DER PROZESS – ENTWICKELN, PLANEN, BAUEN 054 BAUKOSTEN
PROJEKTE BEI DEN LANDESEIGENEN 056
ALLES IM GRIFF – PROJEKT- UND BAUMANAGEMENT 058 IM VERGLEICH
Der Markt in Berlin entwickelt sich rasant
MODULARES, ELEMENTIERTES UND SERIELLES BAUEN 060
weiter. Auch in diesem boomenden Umfeld hat
kostengünstiges Bauen für die kommunalen
IMMER IM BLICK – KLIMASCHUTZ 066 Wohnungsbaugesellschaften höchste Priorität.
DIE LANDESEIGENEN – PARTNER DER POLITIK 068 Um die Rahmenbedingungen der Vergangen-
AN SPÄTERE GENERATIONEN DENKEN – ENERGETISCH SANIEREN 070 heit mit der zukünftigen Kostenentwicklung
vergleichen zu können, werden verschiedene
BAUEN FÜR BERLIN – DIE LANDESEIGENEN IM ÜBERBLICK 072 Studien ausgewertet. Der Vergleich von Baukosten
stützt sich dabei auf die Erkenntnisse rund um
QUELLENNACHWEIS // IMPRESSUM 086 ein sogenanntes „Basis- bzw. Typenhaus“.
WIR BAUEN FÜR BERLIN // EXECUTIVE SUMMARY EXECUTIVE SUMMARY // WIR BAUEN FÜR BERLIN
006 007
EXECUTIVE SUMMARY
Vor dem Hintergrund der steigenden Bevölkerungsentwick-
lungsprognose unterliegt der Neubau von Wohnungen, aber
auch der Ankauf von Neubauprojekten anspruchsvollen Zielen
und Anforderungen.
Wir stellen uns der Herausforderung, den Wohnungs- Abstriche an Nutzungsqualität eingespart werden kann, senkt
bestand der landeseigenen Gesellschaften im Zeitraum die Wohnkosten der Haushalte und dient der Schaffung von
bis 2026 auf 400.000 Wohnungen – überwiegend durch bezahlbarem Wohnraum.
Neubau – zu erhöhen:
Wir haben uns zur Erreichung dieses Zieles professionell aufge- Die Qualität der Wohnungen muss die nachhaltige
stellt und geeignete, zukunftsorientierte Strukturen, Organisatio- Deckung der Bedürfnisse unserer Mieterinnen und
nen und Prozesse geschaffen. Mieter sicherstellen:
Dabei werden die Nachfragegruppen und die daraus abgeleiteten
Wir nehmen unsere soziale Verantwortung sehr ernst Wohnvorstellungen immer differenzierter (Seniorenwohnen,
und schaffen bezahlbaren Wohnraum in Berlin: Studenten, Familien, Mehrgenerationen...). Grundsätzlich aber
Wir entwickeln an die Bedürfnisse unserer Zielgruppen ange- ist mit einem weiter wachsenden Anteil an 1- bis 2-Personen-
passte Wohnungsangebote und schaffen lebenswerte, gemischte Haushalten zu rechnen.
Quartiere.
Nachhaltigkeit geht bei uns weit über die Reduzierung
Wir müssen kostengünstig bauen, damit bezahlbarer von CO2-Emissionen hinaus:
Wohnraum entsteht: Wir schaffen Wohnraum, der auch für die kommenden Generati-
Ziel ist es, Wohnraum mit hohem Standardisierungsgrad und onen ein Zuhause bietet. Grundrisse müssen flexible Nutzungen
in einer kostengünstigen Bauweise zu schaffen. Neben der zulassen. Auch die eingesetzten Produkte werden hinsichtlich
Neu bauen für Berlin konkreten Vorgabe räumlicher und baulicher Standards kann ihrer Langlebigkeit geprüft. Die Umsetzung bzw. Übererfüllung
Berlin wächst, die Neu-Berliner die Verwendung elementierter Bauteile ein guter Weg sein. Bei energetischer Standards bedeutet für unsere Mieterinnen und
brauchen Wohnungen, bezahlbare jedem Bauvorhaben wird die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Mieter auch immer den Schutz vor einer steigenden sogenannten
Wohnungen. Das Ziel: Bis 2026 Investitionskosten anhand von definierten Kennzahlen überprüft zweiten Miete.
400.000 Wohnungen im Bestand und fortlaufend überwacht.
der Landeseigenen. Wir prüfen den Einsatz von modernen Planungsinstru-
Wir müssen kompakter planen und bauen - sowohl die menten wie Building Information Modeling (BIM), um noch
Eine Herausforderung, der sich
Gebäude als auch die Wohnungen: standardisierter und effizienter vorgehen zu können:
die Landeseigenen stellen –
Unsere Mieterinnen und Mieter benötigen funktionale Wohnun- Bei ersten Pilotprojekten sollen die Vorteile dieser Methodik
jeden Tag.
gen, die ihren verschiedenen Bedürfnissen gerecht werden. Jeder im gesamten Projektverlauf und später im Betrieb verstärkt
Quadratmeter, der in einem Haus und in einer Wohnung ohne genutzt werden.
WIR BAUEN FÜR BERLIN // WOHNRAUM // WOHNEN IN BERLIN WOHNEN IN BERLIN // WOHNRAUM // WIR BAUEN FÜR BERLIN
008 009
WOHNEN IN BERLIN
BEZAHLBAR & SOZIALVERTRÄGLICH
Durch kommunale Wohnungen sollen breite Schichten der
Bevölkerung mit Wohnraum versorgt werden. Das ist der zen-
trale Gedanke, der alle Berliner landeseigenen Wohnungsbau-
gesellschaften verbindet. Insbesondere sollen auch sozialver-
trägliche Mieten angeboten werden.
Der durch Neubaumaßnahmen zu deckende
Flächenbedarf ergibt sich dabei aus der
massiven Nachfragesteigerung insbesondere
nach bezahlbarem Wohnraum. Grund der
gestiegenen Nachfrage ist nicht nur der starke
Zuwachs der Bevölkerung Berlins und in ande-
ren Großstädten, sondern auch das gleichzei-
tige Sinken der Personenzahl pro Haushalt.
Nicht zuletzt ist die Nachfragesteigerung auch
einem gestiegenen Flächenbedarf geschuldet.
Seit 2011 erlebt die Hauptstadt einen beson-
ders kräftigen Bevölkerungszuwachs. Laut
Berlin zieht an Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung
Die Hauptstadt ist für Stadtentwicklung und Umwelt wird die
ein Bevölkerungs- Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner bis
magnet. 2030 um rund 265.000 Personen auf 3,828 Mio.
Einwohner wachsen. Das entspricht einer
Rund 7,5 Prozent Steigerung von rund 7,5 Prozent. Die mittlere
Wachstum erwartet
Prognose aus dem Jahr 2011 sah bis 2015
der Senat in den
einen Bevölkerungszuwachs um rund 121.000
nächsten 15 Jahren.
2030 sollen über
Einwohner (obere Variante: 151.000 Einwohner)
3,8 Mio. Berlinerin- voraus. Dabei hat die reale Bevölkerungsent-
nen und Berliner in wicklung bis Ende 2014 mit einem Zuwachs
der Stadt leben und von etwa 183.000 Einwohnern die Prognose
arbeiten. bereits übertroffen.
WIR BAUEN FÜR BERLIN // WOHNRAUM // BEZAHLBARE WOHNUNGEN FÜR DIE MENSCHEN BEZAHLBARE WOHNUNGEN FÜR DIE MENSCHEN // WOHNRAUM // WIR BAUEN FÜR BERLIN
010 011
Ein dynamisches Element der Bevölkerungsentwicklung wird weiterhin die sogenannte
Außenwanderung über die Stadtgrenzen hinweg bleiben. Allein im Jahr 2013 zogen
rund 46.000 Personen mehr nach Berlin als aus der Stadt heraus. 2014 wurde
dieses Niveau gehalten. 2015 zeichnete sich aufgrund des massiven Zustroms von
voraussichtlich 90.000 Flüchtlingen eine deutliche Erhöhung der Bevölkerungszahl ab.
Berlin benötigt im Mietwohnungsbau
Angebote gerade für die unteren und
mittleren Einkommensbezieher. Einen
wesentlichen Beitrag werden dabei die
sechs landeseigenen Wohnungsbauge- Um dieser Aufgabe gerecht zu werden, planen und errichten
sellschaften leisten. Diese haben tradi- die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Neubauprojekte
tionell schon immer einen „Motor“ der unter einem enormen Kostendruck. Es werden ausschließlich
Stadtentwicklungsgeschichte dargestellt. Lösungen entwickelt, die auf ihre Zielgruppe ausgerichtet sind.
Ziel des Senats und der Wohnungsbaugesellschaften ist es, den
Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften Bestand bis 2026 auf 400.000 Wohnungen zu erhöhen. Rund
bewegen sich seit vielen Jahren in diesem 60.000 Wohnungen sollen dabei im Neubau entstehen.
herausfordernden Markt. Dabei haben
sie das Ziel stets vor Augen: Preisgüns- Neue Wohnungen sollen schnell geschaffen werden. Die sechs
tigen Wohnraum den Berlinerinnen und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften gehen das mit Begeis-
Berlinern zur Verfügung zu stellen. Das terung und Engagement an – aber auch mit Umsicht und mit
Ziel konnte in den letzten Jahren erreicht dem nötigen Augenmaß. Schließlich sollen nicht nur die Fehler
werden. Beleg hierfür ist, dass die Mieter der Vergangenheit vermieden werden. Das, was jetzt in einem
der im Jahr 2014 neu vermieteten 20.000 großen Kraftakt entstehen wird, soll auch künftig die richtige
Wohnungen im Durchschnitt nur 6,11 Euro städtebauliche Qualität bieten und den Menschen ein Zuhause
Nettokaltmiete pro Quadratmeter zahlen mit Perspektive geben.
mussten. Damit liegen die kommunalen
Wohnungsbaugesellschaften mit ihren Zur Umsetzung der wohnungspolitischen Ziele wurde zwischen
Neuvermietungsmieten fast ein Drittel dem Berliner Senat und den sechs städtischen Wohnungsbau-
unter den Berliner Marktmieten. gesellschaften am 4. September 2012 das „Bündnis für soziale
Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ geschlossen.
Dieser Erfolg konnte nur realisiert werden,
weil die Wohnungsbaugesellschaften in Um Mietwohnraum zu bezahlbaren Mieten zu schaffen, dürfen
Berlin ihre Expertise auf zwei Arbeitsfel- bestimmte Investitionskosten nicht überschritten werden. Oberste
der konzentrieren. Bestandsverwaltung Priorität bei der Erhöhung des Wohnungsbestandes hat somit
von rund 300.000 Mietwohnungen und kostengünstiges Bauen in Verbindung mit einer nachhaltigen 60.000 Neubauwohnungen
Neubau sind die Garanten für die Versor- Bewirtschaftung. Denn die Maßnahmen der Wohnungsbauge- bis zum Jahr 2026
Der Wohnungsbestand der
gung breiter Bevölkerungsschichten mit sellschaften sind immer langfristig angelegt. Schon längst sind
Landeseigenen soll bis 2026
gutem und bezahlbarem Wohnraum. die Wohnungsbaugesellschaften Berlins mehr als nur reine
auf 400.000 Wohnungen erhöht
BEZAHLBARE WOHNUNGEN
Vermieter. Sie sind Organisatoren von Wohnen in Berlin. Egal, werden.
ob sie nun Wohngemeinschaften für Studenten oder Senioren
initiieren oder mit ihren Service-Leistungen die Lebenssituation Dies geschieht im Wesentlichen
alleinerziehender berufstätiger Personen im Blick haben. Für die
Landeseigenen ist Wohnen viel mehr, als nur ein Dach über dem
Kopf zu bieten.
FÜR DIE MENSCHEN durch Neubau, aber auch durch
Ankauf.
WIR BAUEN FÜR BERLIN // WOHNRAUM // 60.000 NEUE WOHNUNGEN FÜR BERLIN 60.000 NEUE WOHNUNGEN FÜR BERLIN // WOHNRAUM // WIR BAUEN FÜR BERLIN
012 013
60.000 NEUE ALLE IN PLANUNG UND IM BAU BEFINDLICHEN PROJEKTE
Projektgröße 01
WOHNUNGEN 25 – 99 Wohnungen
FÜR BERLIN
Projektgröße 02
100 – 249 Wohnungen
Projektgröße 03
250 Wohnungen und mehr
Die Übersichtskarte von Berlin
bildet die bereits heute geplanten Neubau-
und im Bau befindlichen Projekte der
Landeseigenen ab – rund 34.000 Wohnungen
befinden sich bereits im Bau oder in konkreter
Planung.
WIR BAUEN FÜR BERLIN // WOHNRAUM // WIRTSCHAFTLICHKEIT UND STANDARDS WIRTSCHAFTLICHKEIT UND STANDARDS // WOHNRAUM // WIR BAUEN FÜR BERLIN
014 015
WIRTSCHAFT-
LICHKEIT UND Durch eine Quartierserweiterung, im
Außenbereich der Stadt bzw. bei großen,
STANDARDS teilweise auch innerstädtischen Brachen,
ist eine effizientere Struktur deutlich ein-
facher zu gewährleisten. Bebauungspläne
lassen sich in Bezug auf Effizienzan-
forderungen wesentlich zielorientierter
entwickeln. Das belegen zahlreiche er-
folgreich realisierte Projektbeispiele von
Betrachtet man die Wirtschaftlichkeit und Wohnquartieren in München, Frankfurt
Standards von Neubauvorhaben, so ist oder auch Hamburg. Gleichzeitig wurde
grundsätzlich zwischen zwei Typologien dort Wert auf Vielfalt der Architektur und
zu unterscheiden. Es gibt Projekte der Nach- Architektursprache gelegt.
verdichtung des inneren Stadtraums so-
wie große Wohnungsbauprojekte im Sinne Entsprechende Stadtentwicklungsmaß-
von Quartierserweiterungen bzw. der nahmen sind unter den Aspekten der
Schaffung gänzlich neuer Wohnquartiere. Zentralität und Dichte auch auf Berlin
übertragbar. Erfolgreiche Projektentwick-
Bei der Errichtung von gesamtheitlichen lungen, wie etwa Adlershof, zeigen dies
Wohnquartieren besteht häufig die eindrucksvoll.
Möglichkeit, standardisierte Wohnungs-
bauten zu entwickeln. Bestenfalls können Mittelfristig werden in diesem Zusammen-
sie unter Berücksichtigung elementierter, hang Entwicklungsflächen im Berliner
modularer oder serieller Bauweisen Norden von erheblicher Bedeutung sein.
wirtschaftlich errichtet werden. Hier müssen frühzeitig die Rahmenbedin-
gungen in Bezug auf die Dichte entwickelt
Bei Nachverdichtungen sind hingegen werden. Nur so können die gewünschte
spezifische Rahmenbedingungen zu Qualität sichergestellt sowie entsprechende
berücksichtigen. Diese lassen sich meist Infrastrukturangebote entwickelt werden.
nur mit individualisierter Architek-
tur umsetzen. Die damit verbundenen HERAUSFORDERUNGEN FÜR DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT
vergleichsweise hohen Baukosten stehen
dann allerdings im Gegensatz zu den • Die Anzahl der Grundstücke ist begrenzt. Grundstückszuschnitte lassen oft Die Standortmerkmale sind oftmals als Rahmenbedingung vorgegeben. Sie müssen bei der Planung des
vereinbarten Zielen des „bezahlbaren nur bestimmte geometrische Formen der Bebauung zu. Daraus folgt teil- Wohnungsangebotes durch die Vorhabenträger mit dem jeweiligen Bezirk oder der Senatsverwaltung für
Wohnens“. weise auch eine geringere wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks. Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) abgestimmt und hinsichtlich der wirtschaftlichen Tragfä-
higkeit optimiert werden. Das geschieht natürlich immer auf Grundlage der gesetzlichen Vorgaben und
• Die Grundstücke sind oft kleinteilig, so dass meist nur 20 bis 80, in seltenen Richtlinien der SenStadtUm.
Fällen 120 Wohnungen realisierbar sind.
STANDORTMERKMALE
• Art und Maß der Bauweise leiten sich üblicherweise von der flankierenden
Bebauung ab. Auch dadurch ist die wirtschaftliche Ausnutzung von Grund- Verkehrliche Erschließung mit Nah- und Fernverkehrsanbindungen,
stücken oft begrenzt. ÖPNV-Anbindung sowie Verfügbarkeit alternativer Verkehrsträger
Versorgung mit Einrichtungen zur Deckung des täglichen Bedarfs
• Brandschutzanforderungen lassen nur bestimmte Erschließungen zu.
Attraktives Kultur- und Freizeitangebot
Dieser Umstand kann zu einer unwirtschaftlichen Ausnutzung des Grund-
stückes führen. Grünflächenversorgung
Kinderbetreuungseinrichtungen, differenziertes Angebot an Schulen
• Altlasten aufgrund vorheriger – oftmals gewerblicher – Nutzung des Grund-
stücks, führen zu höheren Kosten. Diese werden mit Einsparungen beim Pflege- und Betreuungseinrichtungen
Hochbau kompensiert. Einrichtungen zur gesundheitlichen Versorgung
Öffentliche Einrichtungen
• Häufig auftretender nachbarschaftlicher und/oder bürgerschaftlicher Protest
in bestehenden Quartieren zieht langjährige Verfahren nach sich. Im Rahmen Attraktives bauliches Umfeld mit gutem Image
von Bürgerbeteiligungsverfahren entsteht eine individualisierte Architektur,
Funktionierende Nachbarschaft und gute Sozialstruktur
die in der Regel höhere Baukosten zur Folge hat.
WIR BAUEN FÜR BERLIN // WOHNRAUM // DREI ERFOLGSFAKTOREN STANDARDISIERUNG VON WOHNRAUM // WOHNRAUM // WIR BAUEN FÜR BERLIN
016 017
DREI ERFOLGS-
FAKTOREN
STANDARDISIERUNG
VON WOHNRAUM
FLÄCHENSPARENDES BAUEN
Beim flächensparenden Bauen wird zum
einen versucht, durch Verdichtung der
Bebauung, sparsam mit dem knapper
werdenden Bauland umzugehen. Zum
anderen ist man um eine möglichst weit-
gehende Reduzierung der Grundflächen
innerhalb der Gebäude bemüht. Das wird
etwa durch Minderung des Verkehrsflä-
chenanteils oder des Konstruktionsgrund-
flächenanteils erreicht. Beide Maßnahmen
wirken sich kostensenkend aus, sofern
diese Flächenreduzierungen nicht durch
Zusatzaufwand an technischen Maßnah- Wesentliches Ziel
men kompensiert werden müssen. und Schlüssel zum kosten-
günstigen Bauen ist die
KOSTENGÜNSTIGES BAUEN Schaffung von kompakten
Im Allgemeinen wird unter dem kos- und effizienten Grundrissen.
tengünstigen Bauen die Erstellung von
Bauten zu relativ niedrigen Baukosten
(Erstausgabe der Investition) verstanden.
Bei richtiger Interpretation des Begriffs
„kostengünstig“ sind auch alle über die Für die Ausstattung der Gebäude und Wohnungen werden Standards festgelegt, um ein nachhaltiges und
Nutzungsdauer des Bauwerks anfallen- wirtschaftliches Bauen und Betreiben zu unterstützen. Die Standards beziehen sich sowohl auf die tech-
den Kosten zu berücksichtigen. Das wird nische Ausrüstung der Gebäude und Wohnungen als auch auf deren Ausstattung. Durch eine Standard-
betriebswirtschaftlich als Verzehr von festlegung sollen im Sinne der Nachhaltigkeit insbesondere folgende Aspekte sichergestellt werden:
Gütern und Dienstleistungen bezeichnet.
Das bedeutet, sowohl die Bau- als auch die
Folgekosten sind niedrig zu halten. Wirtschaftlichkeit,
WIRTSCHAFTLICHES BAUEN
1. d. h. Sicherung von bezahlbarem Wohnraum
Wirtschaftliches Bauen berücksichtigt
Nutzen bzw. Ertrag und Kosten in gleicher
Weise. Kostengünstiges und flächenspa- Langfristige Marktakzeptanz
rendes Bauen ist oft mit Nutzungsein-
bußen verbunden, etwa im Fall von kleinen
2. und Marktattraktivität
Wohnungen, einfachem Standard oder
kleinen Gärten. Bei der Frage der Wirt-
schaftlichkeit einer Baumaßnahme ist Produktsicherheit im Sinne eines
hingegen von dem Nutzen-Kosten-
Verhältnis auszugehen.
3. wirtschaftlichen Betriebs und der Instandhaltung
Absichern von technisch und
4. energetisch nachhaltigen Konzepten
WIR BAUEN FÜR BERLIN // DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN // WIR BAUEN FÜR BERLIN
018 019
DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN
Kennzahl Beschreibung Spanne
Verhältnis Für das Verhältnis von Nutzfläche zu Bruttogrundfläche gilt je höher
Nutzfläche zu das Verhältnis, desto wirtschaftlicher und günstiger wird das Bau-
Bruttogrundfläche werk. Dies kann unter anderem durch effiziente Grundrisse und das
Eliminieren von Nebenflächen erreicht werden.
- bei Geschosswohnungsbau 0,7 – 0,8
- bei seriellen Gebäudetypen 0,8
Verhältnis Brutto- Je geringer das Verhältnis von Bruttorauminhalt und Nutzfläche, 4,5 – 5,3
rauminhalt zu desto wirtschaftlicher und günstiger wird das Bauwerk.
Nutzfläche
Verhältnis Für das Verhältnis Fassadenfläche zu Bruttorauminhalt ist die
Fassadenfläche zu Bauform, d. h. die Gebäudetypologie maßgeblich. Verdichtete Bebau-
Bruttorauminhalt ungsformen tendieren grundsätzlich zu günstigen Verhältnissen.
Je geringer das Verhältnis, desto wirtschaftlicher ist das Bauwerk.
- bei mehrgeschossiger Blockrandbebauung 0,25
- bei Einzelbaukörpern mit geringen Geschosshöhen 0,6
Geschoss- Das Maß der baulichen Nutzung wird im deutschen Bauplanungsrecht
flächenzahl unter anderem durch die Geschossflächenzahl beschrieben und gibt
das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse auf
einem Grundstück zur Fläche des Baugrundstückes an. Je höher die
Geschossflächenzahl eines Baugrundstückes, desto mehr Fläche
kann errichtet werden. Dies wiederum steht in direkter Relation
zum Grundstückspreis. Gerade in innerstädtischen Lagen ist aufgrund
anderer Parameter eine vollständige Ausnutzung der möglichen
Geschossflächenzahl oftmals nicht realisierbar.
- bei hochverdichtetem Geschosswohnungsbau 1,0 – 4,0
Anzahl der Die Geschossigkeit ist ebenfalls durch das deutsche Bauplanungs-
Vollgeschosse recht beschränkt. Aus den vorherigen Beschreibungen lässt sich
ableiten, dass die Geschossigkeit eines Gebäudes auch wesentlich
die Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahme beeinflusst.
- bei städtischen Verdichtungsmaßnahmen 4–5
Die Effizienz und damit auch die
Wirtschaftlichkeit von (Wohn-) - bei größeren Entwicklungsmaßnahmen im Außenbereich 6 –7
Gebäuden wird im Wesentlichen
durch folgende Kriterien bzw.
- Anwendung der Hochhausrichtlinie, dadurch entstehen höhere Sicher-
Kennzahlen aus der nebenste-
heitsanforderungen und die Baukosten im Verhältnis erhöhen sich.
henden Tabelle beeinflusst.
Grundrisskongruenz Die Schaffung von möglichst klaren, einfachen und effizienten
in den Geschossen Grundrissen, die im Gebäude mehrfach bzw. übereinanderliegend
angeordnet werden (sogenannte gestapelte Grundrisse), führen zu
wirtschaftlichen Lösungen im Geschosswohnungsbau.WIR BAUEN FÜR BERLIN // DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN // GEBÄUDESTANDARDS – ZIELGRUPPENGERECHTES BAUEN FÜR BERLIN GEBÄUDESTANDARDS – ZIELGRUPPENGERECHTES BAUEN FÜR BERLIN // DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN // WIR BAUEN FÜR BERLIN
020 021
GEBÄUDESTANDARDS
ZIELGRUPPENGERECHTES BAUEN FÜR BERLIN
Erschließungstypologien
Die Erschließung beeinflusst wesentlich die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes. Je mehr
Wohnungen über ein Treppenhaus erschlossen werden, desto besser ist das Verhältnis
von Wohnfläche zu Verkehrsfläche. In diesem Zusammenhang wird zwischen verschie-
denen Erschließungstypologien unterschieden: zentral, Mittelgang, Laubengang und
2- bis 6-Spänner (Anzahl von Wohnungen pro Geschoss und Erschließungseinheit).
Dabei darf jedoch auch die Aufenthaltsqualität der Räume nicht vernachlässigt werden.
Eingangsbereiche und Treppenhäuser
Anspruch ist es, einen Identifikationsort für die Bewohner zu schaffen, der sich in der
Gestaltung der Eingangsbereiche und Treppenhäuser widerspiegelt. Diese sollen nicht
nur als Erschließungsräume dienen, sondern auch als Ort der Kommunikation und
des Verweilens. Hierbei werden Ansätze verfolgt, die über die farbliche Gestaltung der
Treppenhäuser hinausgehen und eine nachhaltige Gestaltung und Funktionalität in Ver-
bindung mit einem möglichst geringen Wartungs- und Pflegeaufwand gewährleisten.
Fassade
Bei der Wahl der Fassadenkonstruktionen und der Fassadenaufbauten sind vorzugsweise
monolithische Konstruktionen zu wählen. Denn diese bieten ein optimales Verhältnis zwi-
schen Investition, Dämmeffekt und wirtschaftlicher Instandhaltung. Objektabhängig kann
jedoch auch ein Wärmedämmverbundsystem die bevorzugte Konstruktionsart darstellen.
Im Sinne der Nachhaltigkeit und eines optimalen Brandschutzes sind in diesem Fall mög-
lichst Systeme zu verwenden, die nicht auf Polystyrol als Werkstoff basieren.
Richtig wohnen Dachformen
Die Berlinerinnen und Berliner Die Dachform – Flachdach oder Schrägdach – ist in Abhängigkeit von baurechtlichen
sind als Individualisten weitbe- Vorgaben bzw. einer optimalen städtebaulichen Einordnung in die nähere Umgebung zu
kannt. Deshalb sind die Landes-
wählen. Bei der gewählten Dachform im Sinne einer Wohnflächenmaximierung ist das
eigenen bestrebt, zielgruppen-
mögliche Ausbaupotenzial des Daches zu bewerten.
gerecht zu bauen.
Alle sollen nach ihrer Fasson
leben können.WIR BAUEN FÜR BERLIN // DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN // GEBÄUDESTANDARDS – ZIELGRUPPENGERECHTES BAUEN FÜR BERLIN GEBÄUDESTANDARDS – ZIELGRUPPENGERECHTES BAUEN FÜR BERLIN // DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN // WIR BAUEN FÜR BERLIN
022 023
Fenster Kinderwagen-, Rollator- und
Ziel bei der Auswahl von Fenstertypen ist es, eine optimale Belichtung in Abhängigkeit
von der Ausrichtung der Räume zu schaffen – auch unter Berücksichtigung der ange-
Rollstuhlabstellräume
strebten Energiebilanz. Nach Bedarf sind entsprechende manuell betriebene Sonnen- Kinderwagen-, Rollator- und Rollstuhlabstellräume in ausreichender Anzahl sind ein
schutzeinrichtungen vorzusehen. Die Fenster sind baukonstruktiv so auszubilden, dass wesentliches Ausstattungsmerkmal für die beiden wichtigen Bewohnergruppen „Fami-
sie gerade in verkehrsreicher Umgebung auch einen optimalen Schallschutz bieten. lien“ und „Senioren“. Diese Räume sind grundsätzlich barrierearm zu erschließen und
werden mit Aufladevorrichtungen für elektrisch betriebene Rollstühle ausgestattet.
Abstellflächen außerhalb der Wohnung
Für jede Wohnung ist eine Abstellfläche in ausreichender Größe vorzusehen. Die Lage
Abfall
dieser Abstellfläche im Haus ist jeweils projektspezifisch festzulegen. Im Sinne einer Für die Unterbringung von Abfallbehältnissen müssen Alternativen entwickelt werden,
Baukostenoptimierung sollen kostenintensive Abstellräume in Kellern vermieden werden. die über das einfache Abstellen der Tonnen hinausgehen. Hierbei sollen grundsätzlich
Stattdessen werden vorzugsweise Möglichkeiten für Abstellflächen auf den Etagen, in abschließbare und, wenn möglich, überdachte Müllstandplätze geschaffen werden.
Dachgeschossen oder auch in den Außenanlagen verfolgt. Begrünte Verschläge sind hierbei denkbar, die sich in die Gestaltung des Außenraums
einfügen. Die Anordnung der Standplätze soll derart vorgenommen werden, dass eine
Störung der Wohnungen ausgeschlossen ist und einfache Entsorgung sowie Abtrans-
Stellplätze für PKW und Fahrräder port gewährleistet sind.
In Abhängigkeit von Lage, Grundstückszuschnitt und Gründungssituation wird je Ob-
jekt entschieden, in welcher Anzahl PKW-Stellplätze vorzusehen sind. Insbesondere bei
Projekten in innerstädtischen Lagen soll vermieden werden, die geringen Freiflächen
Aufenthalts- und Begegnungsqualität
mit PKW-Stellplätzen zu belegen. Stattdessen sollen verstärkt Fahrradabstellplätze oder Ebenso wie für Erschließungsflächen im Gebäude soll auch im Außenraum Aufent-
Freiflächenangebote für die Mieter geschaffen werden. Abhängig von der konkreten haltsqualität geschaffen werden. Hierfür ist eine klare „Zonierung“ der Freiraumflächen
Quartierssituation wird insbesondere bei entsprechender Lage der Neubauvorhaben der entscheidend. Falls es der Grundstückszuschnitt zulässt, sind Flächen für Mietergärten
Bau einer Tiefgarage geprüft. vorzusehen. In der Gestaltung der Außenanlagen soll eine differenzierte Trennung
zwischen allgemein zugänglichen Gemeinschaftsflächen und privaten Terrassen
berücksichtigt werden, etwa durch Höhenunterschiede im Geländeverlauf, Hecken-
Barrierefreiheit abtrennungen oder ähnlichem.
Barrierefreiheit ist heute ein starkes Vermarktungskriterium und trägt besonders zur Spielplätze sind gerade bei familienbezogenen Wohnentwicklungen von besonderer
langfristigen nachhaltigen Vermietung einer Wohnung bei. Barrierefreiheit gewinnt Bedeutung und werden in ausreichender Anzahl und Ausbildung vorgesehen. Die
insbesondere durch die demografische Entwicklung und die Anforderungen in Bezug Anordnung von Aufenthalts- und Spielflächen ist so vorzunehmen, dass eine Beein-
auf barrierearme Erschließung an Bedeutung. Hierbei sollte der Fokus insbesondere auf trächtigung der Bewohner ausgeschlossen oder zumindest minimiert wird.
eine barrierefreie Erschließung des Gebäudes, auf barrierefrei erreichbare Balkone und
Terrassen sowie auf barrierefreie Bäder gelegt werden.WIR BAUEN FÜR BERLIN // DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN // WOHNUNGSSTANDARDS – FÜR JEDEN BEDARF DIE RICHTIGE WOHNUNG WOHNUNGSSTANDARDS – FÜR JEDEN BEDARF DIE RICHTIGE WOHNUNG // DIE EFFIZIENZ VON (WOHN-) GEBÄUDEN // WIR BAUEN FÜR BERLIN
024 025
WOHNUNGSSTANDARDS
FÜR JEDEN BEDARF DIE RICHTIGE WOHNUNG
Für die Wohnungen werden Standards und • Wand- und Bodenoberflächen
Ausstattungen für folgende Bereiche definiert: • WC- und Badausstattung
• Fenster und Türen
• Balkon-, Loggia- oder Gartenanteil
• Elektroausstattung, Medienausstattung
• Technische Gebäudeausstattung (Beheizung, Belüftung etc.)
AUSSTATTUNGSSTANDARD
allgemeine Elektroausstattung HEA-Standard 1 (HEA – Fachgemeinschaft für effiziente
Wohnungs- Energieanwendung e. V.) mit vorgegebener Anzahl der
ausstattung Steckdosen, Beleuchtungs- und Kommunikations-
anschlüsse je Raum
Schön wohnen
Die Wohnungen der Lan-
deseigenen sollen dem Wandoberfläche Malervlies, weiß gestrichen
Lebensgefühl der Mieterin-
nen und Mieter entsprechen.
Und das möglichst überall. Heizung Fußbodenheizung, alternativ Konvektoren an den Wänden
Deshalb legen die Landesei-
genen Wert auf einheitliche
Wohnungsstandards.
Balkone Brüstung überwiegend in geschlossener Ausführung, Belag
So lässt es sich schön aus Betonwerksteinplatten oder Betonfertigteiloberflächen
wohnen.
WC | Bad Wandoberflächen Verfliesung der spritzwassergefährdeten Bereiche
Fliese: Format ca. 25 x 30 cm, weiß
Bodenbelag Bodenfliesen / Feinsteinzeug:
Format ca. 30 x 60 cm, farbig
Ausstattung Objektkeramik mittlerer Standard: weiß
Handtuchheizkörper
zusätzliches Gäste-WC (ab 4-Zimmer-Wohnung)
Küche Wandoberflächen Fliesenspiegel oder ähnliches
Einbauküche wird in der Regel mieterseitig eingebautWIR BAUEN FÜR BERLIN // DICHTE, LUFT & LICHT – DIE EUROPÄISCHE STADT DICHTE, LUFT & LICHT – DIE EUROPÄISCHE STADT // WIR BAUEN FÜR BERLIN
026 027
Reiner Nagel Andreas Schulten
Vorstandsvorsitzender der Vorstand von bulwiengesa
Bundesstiftung Baukultur
Wie muss sich eine Stadt wie Berlin
aufstellen, um in der Zukunft richtig
auf die Herausforderungen zu reagieren?
Reiner Nagel: Auch für Berlin führt heute an
der Perspektive „Stadt als Metropolregion“
kein Weg vorbei. Städtische Verdichtung,
Abriss und Neubau können uns in der Tat
helfen, stoßen aber irgendwann an Grenzen. Ist eine Förderung von Wohnraum
Je früher Städte wie Berlin zusätzlich auch noch zeitgemäß?
städtebaulich im Maßstab der Metropolregion
denken, den Blick weiten und gut erschlossene Reiner Nagel: Ja, wir brauchen Förderung im
Gartenstädte und Newtowns als Optionen in Wohnungsbau und wir brauchen die passge-
ihre Überlegungen einbeziehen, umso mehr naue und mischungsorientierte Förderung,
werden sie in der Zukunft profitieren. so dass Flüchtlinge, Studenten, Senioren
DICHTE,
aber auch familiengerechtes Wohnen nicht
aus dem Fokus geraten. Wir müssen dabei
Andreas Schulten: Das Leben in der Stadt aber darauf achten, dass es sich unsere
muss für alle Schichten und Gruppen möglich Gesellschaft nicht leisten kann, alles nur
auf die eine Karte Wohnraumförderung zu
LUFT & LICHT
sein. Ich sehe einen erfolgskritischen Faktor
darin, für den Bau neuer Wohnungen mehr setzen. Gerade in Berlin haben wir gelernt,
Flexibilität zu schaffen. Durch den Ausweis dass es wichtig ist, dass das Land grund-
von Sondergebieten, die Bauherren mehr sätzlich handlungsfähig bleibt, sowohl mit
Flexibilität und Unabhängigkeit von den den Mitteln des öffentlichen Planungsrechts
DIE EUROPÄISCHE STADT
mittlerweile hochgeschraubten Vorgaben gibt, als auch mit landeseigenen Flächen und
können Wohnungen schneller gebaut und Gebäuden nutzungsgemischte Quartiere zu
günstiger angeboten werden. Diese Sonder- schaffen. Nicht umsonst haben wir viel in
gebiete „Großstadtwohnungen“ honorieren letzter Zeit über das Ideal der europäischen
einerseits solch triviale Fakten wie „in der Stadt gesprochen. Eine Stadt, die Bildung
Stadt ist es nun einmal laut“. Gleichzeitig anbietet, älteren Menschen ermöglicht, mög-
Europäische Stadtkultur kann etwas Wunderbares sein. erhält die Politik damit die Möglichkeit, als lichst lange in ihren Wohnungen zu bleiben,
Allerdings hatte sie in den letzten 50 Jahren herbe Belastungen auszuhalten: Erst der radikale Fürsorger und Interessensverwalter sozial medizinische und pflegerische Versorgung
Auf- und Umbau, der wenig Rücksicht auf gewachsene Strukturen nahm. Dann den amerikani- steuernd einzugreifen. Damit können in zulässt und Familien wie Alleinerziehenden
schen Vorbildern folgende Ideologie der autogerechten Stadt. Später die Trennung von Arbeit größerem Umfang Wohnungen für jeden das innerstädtische Wohnen erlaubt. Diese
und Wohnen. All das hat die Stadt überstanden, wenngleich nicht unbeschädigt. Doch während Geldbeutel entstehen, also auch für Ältere, Idee der europäischen Stadt trifft aber in der
noch in den letzten 50 Jahren die Wunschvorstellung beim Wohnen eher ländliche Gebiete Studenten oder Transferempfänger. Realität auf eine Nachfrage nach Wohnungen,
und das „Häuschen im Grünen“ waren, so lautet seit einigen Jahren die Devise: Hinein in die die das Angebot bei Weitem übertrifft. Zudem
Zentren! Wir fragten bei Reiner Nagel (Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur) lässt die Bauwirtschaft, die heute bereits zu
und Andreas Schulten (Vorstand von bulwiengesa) nach, wie sich eine Stadt wie Berlin aufstel- über 80 Prozent ausgelastet ist, eher höhere
len muss, um richtig auf die Herausforderungen zu reagieren. Baukosten erwarten.WIR BAUEN FÜR BERLIN // DICHTE, LUFT & LICHT – DIE EUROPÄISCHE STADT DICHTE, LUFT & LICHT – DIE EUROPÄISCHE STADT // WIR BAUEN FÜR BERLIN
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Was bedeutet für Sie „lebenswerte Kann man so eine drohende Unwirt-
Stadt“ und was muss man dabei lichkeit der Städte vermeiden?
berücksichtigen?
Reiner Nagel: Wenn wir über die lebenswerte Reiner Nagel: Mit solchen und ähnlichen
Stadt sprechen, dann müssen wir von Anfang Ansätzen kann in Quartiersentwicklungen
an integriert denken, mit einer höheren einer drohenden Unwirtlichkeit der Städte
Diversität in den Nutzungsarten und einer begegnet werden. Natürlich können wir in
Aufhebung der vertikalen Trennung zuguns- Berlin auch Neues ausprobieren. In dem
ten einer punktuellen horizontalen Auftei- Zusammenhang wird aber meines Erachtens
lung. Das bedeutet: Wir sollten weniger in in Berlin viel zu eindimensional über die Frage
monostrukturellen Wohnungsblöcken denken, diskutiert, ob Berlin nicht mehr Hochhäuser
sondern mehr in gebauten Lebenszusam- braucht, um mehr Menschen Wohnungen zur
menhängen. Erreichen können wir dies über Verfügung zu stellen.
verschiedene kleinteiligere Perspektiven, die
von der Planung bis zur architektonischen
Gestaltung und Umsetzung reichen. Die Ham- Andreas Schulten: Die Top-Metropolen wie
burger Hafencity hat sehr erfolgreich gezeigt, Manhattan, Paris, Singapur zeigen, wie hoch-
wie das funktionieren kann. wertige Hochhäuser eine positive städtische
Dichte erzeugen können. Unsere Top 7 Stand-
orte in Deutschland werden diesem Vorbild
Andreas Schulten: „Da kann man eigentlich nur an ganz wenigen Orten und in Maßen
nur rufen: „Denkt an Eure Erdgeschosse“! folgen. Wir werden eher höhere Wohngebäude
Gerade die in älteren Wohngebäuden vorhan- jenseits eines massiven sozialen Wohnungs-
denen Ladenflächen sind eine echte Chance. baus als normale Lebensform in Städten
Mit dem richtigen Besatz im Erdgeschoss sehen.
kann man in bestehenden wie neuen
Andreas Schulten: Genau deshalb müssen Die zentrale Frage ist deshalb, klug zu hinter- Quartieren überproportional viel an Qualität Hochhäuser als Maß aller Dinge,
wir vor allem klug und verantwortungsvoll fragen, ob das Vorhaben eine Verbesserung erreichen. Es mag sein, dass Vermieter solche auch in Berlin?
bauen und dabei stets auch die städtebauliche für alle, also Bauträger, Eigentümer, Bewoh- Flächen durchaus auch einmal subventio-
Qualität miteinbeziehen. ner und Bürger ist. Aus dieser Perspektive nieren müssen. Jedoch sind es die richtigen Reiner Nagel: Das sehe ich genauso. Es exis-
heraus ist in einem solchen Prozess dann Angebote im Erdgeschoss, die identitätsstif- tiert in Berlin eine Vielzahl planungsrecht-
Was verstehen Sie unter klugem aber auch kein Platz mehr für die Durchset- tend sind und es zum Beispiel gerade älteren lich gesicherter Standorte für Hochhäuser.
und verantwortungsvollem Bauen zung von Partikularinteressen. Die richten Menschen oftmals ermöglichen, länger im Aber es hakt ganz offensichtlich bei der
für Berlin? sich ja oftmals einfach nur gegen ein Vorha- Quartier zu bleiben. Dabei muss es nicht im- Umsetzung. Wohnhochhäuser werden aus
ben, ohne echte Kompromissbereitschaft zu mer der Pflegedienst oder der Laden für Hör- wirtschaftlichen Gründen auch in absehbarer
Reiner Nagel: Am Thema behindertengerechte zeigen. Deshalb sollten Quartiersentwick- geräte sein. Auch lebens- und lustorientierte Zukunft sehr besondere Produkte bleiben,
Wohnungen kann man dies gut erläutern. lungen immer unter der Beobachtung einer Angebote wie der Weinladen oder vielleicht die ergänzend ausschließlich in hochpreisi-
Selbstverständlich müssen wir das Ziel der größeren Stadtöffentlichkeit stehen. mal eine Apotheke mit angeschlossenem Café gen Spitzenimmobilienmärkten angeboten
Inklusion weiter verfolgen. Man muss jedoch können hier ihren Platz haben. werden. Der Grenzwert von stadtverträglicher
nicht gleich den gesamten Wohnungsneubau Dichte und bezahlbaren Baukosten liegt
behindertengerecht ausrichten, sondern sollte Andreas Schulten: Bei solchen Diskussionen nach wie vor bei fünf bis sechs Geschossen.
an dieses Thema mit Augenmaß herangehen. dürfen wir nie vergessen: Wohnen ist ein Im Einzelfall kann es Sinn machen, realisie-
Schließlich will und kann nicht jeder Mieter Grundbedürfnis und nicht mit einem Kon- rungsbezogen gemeinsam mit den Bezirken
die notwendigen Zusatzflächen bezahlen, die sumgut zu vergleichen. Deshalb müssen hier über städtebauliche Dominanten von 40 bis
er heute noch gar nicht und möglicherweise auch andere Regeln und demokratische Pro- 70 Metern Gebäudehöhe nachzudenken, also
nie braucht. Da hilft es viel mehr, wenn man zesse zum Tragen kommen. Gleichzeitig ist 10- bis 20-Geschosser.
das Umfeld und die Infrastruktur behinderten- es aber unfair, wenn zwar nun günstige Ange-
und altengerechter ausgestaltet, also für bote gemacht werden, die eigenen Ansprüche Am preiswerten Bauen geht kein Weg vorbei.
kurze Wege, ÖPNV-Anbindung oder ambulante aber nicht der Realität angepasst würden. Für Wenn neu gebaut wird, dann ist es deshalb
Dienste sorgt. günstiges Wohnen müssen neue Wohnungen essenziell, Bauherrenkompetenz bei den
gebaut werden. Serielles Bauen und trotzdem Wohnungsbaugesellschaften vorzuhalten,
Vielfalt sicherstellen, ist heute der Weg zur qualifizierte Projektleiterinnen und Projekt-
lebenswerten Stadt. leiter aufzubauen und im Hause zu halten.WIR BAUEN FÜR BERLIN // WIRTSCHAFTLICHKEIT UND KOSTEN // NEUBAU MUSS BEZAHLBAR SEIN NEUBAU MUSS BEZAHLBAR SEIN // WIRTSCHAFTLICHKEIT UND FELIS
NULLAM DICTUM KOSTENEU //// WIR BAUEN FÜR BERLIN
030 031
WIRTSCHAFT LICHKEIT
UND KOSTEN NEUBAU MUSS BEZAHLBAR SEIN
Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sind die
Garanten für bezahlbaren Wohnraum in Berlin. Zielsetzung
ist es, für die Mieterinnen und Mieter und deren besonderen
Anforderungen geeignete Produkte zu schaffen – und das
immer unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.
Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung spielen neben den
Investitions- bzw. Herstellungskosten (Baukosten) auch die
Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltung und
-setzung), die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung
sowie der Kapitaldienst eine wesentliche Rolle.
Wohnungsbauunternehmen halten ihre Objekte in der Regel
über Jahrzehnte im Bestand. Es ist deshalb für die Entwicklung
eines optimalen und nachhaltigen Produktes unabdingbar,
dass die genannten Faktoren berücksichtigt werden.
Mehr noch: Auch übergeordnete Aspekte wie Klima- und Res-
sourcenschutz sowie soziale und politische Leitlinien müssen
in jedem Fall bedacht werden.WIR BAUEN FÜR BERLIN // WIRTSCHAFTLICHKEIT UND KOSTEN // KOSTENBEEINFLUSSENDE FAKTOREN KOSTENBEEINFLUSSENDE FAKTOREN // WIRTSCHAFTLICHKEIT UND KOSTEN // WIR BAUEN FÜR BERLIN
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KOSTENBEEINFLUSSENDE
FAKTOREN
Kosten werden im Bauwesen generell gemäß DIN 276 abgebildet. Dieser Norm liegt eine Gliederungsstruktur
nach Kostengruppen zugrunde. Ferner werden die Kosten im Bauwesen anhand von Kostenkennwerten
in Bezug auf verschiedene Flächengrößen ermittelt, analysiert und verglichen. Aus dem Verhältnis dieser
beiden Faktoren werden Kostenbezugswerte gebildet. Kostengruppe 300 | Bauwerk – Baukonstruktion einen eher geringen Einfluss auf die Gesamtkostensituation. Da die
Die KG 300 beinhaltet alle Leistungen der baukonstruktiven Gesamtgröße des Grundstücks und damit der Anteil der Außenan-
Ausführung, vom Erdbau über die Gründung bis zum Rohbau mit lagen von Projekt zu Projekt sehr unterschiedlich sein kann, ist eine
Die Angabe sämtlicher Kosten erfolgt in Gebäudes. Dementsprechend differieren die Kosten in Abhängig- Dach. Und nicht zuletzt auch die Gewerke des Innenausbaus. generelle Vergleichbarkeit von Kosten kaum möglich.
der Wohnungswirtschaft immer inklusive keit von Projektgröße, Anzahl der zu errichtenden Wohnungen Die Kosten werden größtenteils durch die Wahl der Baustoffe
Umsatzsteuer und bezogen auf den und der Grundstückssituation. sowie die Optimierung baubetrieblicher Abläufe beeinflusst.
Quadratmeter vermietbarer Fläche. Im Wenn auch untergeordnet, so wirkt sich auch der gewählte Aus- Kostengruppe 600 | Ausstattung und Kunstwerke
Gegensatz dazu kalkuliert ein Bauun- Die Aktualisierung von Vorschriften und Normen, insbesondere stattungsstandard auf die Höhe der Baukosten aus. Im Wohnungsbau werden in der Regel keine über die Wohnungs-
ternehmer bezogen auf den Kubikmeter in Bezug auf energetische Aspekte, können zu höheren Baukos- ausstattung – etwa Einbauküchen – hinausgehenden besonderen
umbauten Raum, auf die BGF (Bruttoge- ten führen. Einen weiteren wesentlichen Kostenfaktor stellt die Beschaffenheit Ausstattungen eingebaut. Auch Kunstwerke sind im Vergleich zu
schossfläche) und ohne Mehrwertsteuer. des Baugrunds dar, von dem die Wahl der Gründung abhängt. Gebäuden öffentlicher Einrichtungen von nachrangiger Bedeutung.
Der Einsatz bestimmter Materialien und Anlagen führt ggf. zu Dieser Kostengruppe kommt deshalb keine wesentliche kosten-
Generell sind Baukosten und daraus resul- höheren Baukosten, sichert jedoch in der Nutzungsphase gerin- beeinflussende Funktion zu.
tierend die Wirtschaftlichkeit abhängig gere Betriebskosten. Im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie Kostengruppe 400 | Bauwerk – Technische Anlagen
von der Größe und Kompaktheit eines überwiegt naturgemäß der Anteil der Betriebskosten. Die KG 400 umfasst die Kosten aller im Bauwerk eingebauten,
daran angeschlossenen oder damit fest verbundenen technischen Kostengruppe 700 | Baunebenkosten
Anlagen oder Anlagenteile. Die kostenbestimmenden Anteile an den Baunebenkosten sind
Bauherrenaufgaben wie etwa Projektsteuerung und -leitung,
Die Kosten werden zum einen durch den gewählten Standard der sowie Vorbereitung der Objektplanung. Ferner kommen im
technischen Ausstattung, zum anderen durch gesetzliche Fest- Regelfall extern vergebene Leistungen wie Architekten- und Inge-
Die Höhe der Kosten der Kostengruppen (KG) 100 und 200 kann Kostengruppe 200 | Herrichten und Erschließen legungen beeinflusst. Sie steigen kontinuierlich an. Grund sind nieurleistungen, Begutachtung und Beratung hinzu. Die Gebühren
aufgrund ihrer Abhängigkeit von Größe, Beschaffenheit und Zum Herrichten von Grundstücken gehören im Wesentlichen die sich stetig verschärfenden Anforderungen der Maßnahmen zur und Honorare für diese Leistungen sind durch Richtlinien der
Lage des Grundstückes erheblich variieren. Die Vergleichbarkeit Kosten für Abbruchmaßnahmen, Altlasten- und Schadstoffbe- Energieeinsparung. Von besonderer Bedeutung ist daher eine effizi- AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und
von Neubaukosten unter Einbeziehung dieser Kostengruppen ist seitigung (Boden und Bestandsgebäude) sowie das Herrichten ente und optimierte Planung im Hinblick auf die gewählte Anlagen- Architekten für die Honorarordnung e. V.) oder durch die HOAI
anhand von Kostenkennwerten nur sehr eingeschränkt möglich. der Geländeoberflächen. Grundsätzlich werden im Verdachtsfall technik sowie die Lage und Belegung von Versorgungsschächten. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) geregelt.
(Eintragung im Altlastenkataster bzw. sonstige Verdachtsmo-
mente) entsprechende Gutachten unter Berücksichtigung von Die Honorare und Gebühren orientieren sich im Allgemeinen an
Kostengruppe 100 | Grundstück Kostenschätzungen erstellt. Kostengruppe 500 | Außenanlagen der Höhe der Baukosten, so dass die Baunebenkosten bei gerin-
Der Wert eines Grundstücks und damit die Kosten für den Neben Grünflächen und befestigten Flächen sind die technischen geren Baukosten niedriger ausfallen. Da sich die HOAI-Honorare
Erwerb sind einerseits durch das Maß der baulichen Nutzung, Die Erschließung beinhaltet die Abwasserentsorgung, die Ver- Anlagen Bestandteile dieser Kostengruppe. Dazu zählen Anlagen in Abhängigkeit von den Herstellkosten degressiv entwickeln,
andererseits durch Lage und Grundstückszuschnitt bestimmt. sorgung mit Medien wie Strom, Gas, Wasser, Fernwärme und zur inneren Medienerschließung des Grundstücks durch Gas, sind die Kosten für Planungsleistungen bei kleinen Projekten
Handelt es sich um ein Bestandsgrundstück, so wird der Einbrin- Telekommunikation sowie die Verkehrsanbindung. Hierbei wird Wasser, Strom, Abwasser, Regenwassernutzung sowie Telekom- vergleichsweise anteilig höher als bei größeren Projekten.
gungswert – meist entsprechend des aktuellen Bodenrichtwerts zudem nach öffentlicher und nicht öffentlicher Erschließung munikationsanlagen, die in den Außenanlagen verbaut werden.
– angesetzt. Die Grundstücksnebenkosten, etwa Gebühren für unterschieden. Für nicht erschlossene Grundstücke sind hierbei Sofern noch kein Planungsrecht für das Baugrundstück besteht,
Notar und Grunderwerbssteuer, stehen in Abhängigkeit zum wesentlich höhere Kosten anzusetzen. Die Kosten dieser Kostengruppe werden im Wesentlichen durch ist zur Schaffung des Planungsrechts von höheren Bauneben-
Grundstückswert. die Außenanlagengestaltung beeinflusst. Dazu zählen Fahrrad- kosten (KG 700) auszugehen.
Die sogenannten Herstellkosten bilden den wesentlichen Teil abstell-, Abfallsammel- und Beleuchtungsanlagen sowie Spielplätze
Die Beeinflussbarkeit der Grundstückserwerbskosten ist insbe- der Gesamtinvestition. Sie sind deshalb von größter Bedeutung, und Aufenthaltsangebote. Die Wohnungsbaugesellschaften legen Die Gesamtkosten eines Wohnungsneubaus ergeben sich in
sondere in Bezug auf die generellen Marktentwicklungen oft wenn es um die Beeinflussbarkeit der Gesamtinvestition geht. besonderen Wert auf die Gestaltung der Außenanlagen, damit Abhängigkeit verschiedener kostenbeeinflussender Faktoren
sehr gering. Gleiches gilt beim Erwerb von schlüsselfertig errich- Die Herstellkosten werden in der KG 300 – Baukonstruktion und soll die Aufenthaltsqualität für die Mieter verbessert werden. und Rahmenbedingungen. Diese wirken sich auf die einzelnen
teten Projekten durch die Gesellschaften. KG 400 - Technische Anlagen abgebildet. Insgesamt hat die KG 500 im Vergleich zu den KG 300 und KG 400 Kostengruppen (KG 100 – 700) aus.WIR BAUEN FÜR BERLIN // WIRTSCHAFTLICHKEIT UND KOSTEN // BERLINER BAUKOSTEN IM VERGLEICH BERLINER BAUKOSTEN IM VERGLEICH // WIRTSCHAFTLICHKEIT UND KOSTEN // WIR BAUEN FÜR BERLIN
034 035
BERLINER
BAUKOSTEN
2.500 €
2.325 €/m2
2.231 €/m2
2.153 €/m2 2.108 €/m2
2.094 €/m2
465 € 446 €
2.000 € 417 € 268 €
IM VERGLEICH
363 €
97 € 126 €
91 € 168 € 69 €
357 € 358 €
1.500 € 350 €
319 € 377 €
1.000 € Baunebenkosten
(KG 700)
1.296 € 1.386 € 1.375 € 1.297 € 1.284 €
Außenanlagen
(KG 500)
500 €
Bauwerk – Technische
Anlagen (KG 400)
Bauwerk – Baukons-
0€ truktionen (KG 300)
AGW BBU BKI BKI Die Landeseigenen
(Durchschnitt) (mittler Standard)
Die Ergebnisse der folgenden Studien werden
nachstehend zusammengefasst erläutert:
• Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen in der Baubranche vielfach angewendeten, jährlich überarbeiteten
Deutschland (AGW) – Projekt Baukostenbenchmark Erhebungen des Baukosteninformationszentrums Deutscher
Neubau (Datengrundlage: 44 Objekte, 2.110 Wohnungen) Architektenkammern zu Baukosten herangezogen. BKI unter-
scheidet generell nach drei Qualitätsstufen (mittlerer, hoher und
• BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungs- energiesparend ökologischer Standard). Zur Vergleichbarkeit wird
unternehmen e. V. – Auswertung der Neubaudoku- in diesem Zusammenhang auf den mittleren Standard abgestellt.
mentation der Jahre 2011 – 2017 mit Stand 31.07.2015
(Datengrundlage: 33 Objekte, 1.630 Wohnungen) Bei der Datenauswertung werden die Kosten durch Normierung
auf das Jahr 2014 als einheitliches Bezugsniveau gebracht. Dabei
• Baukosteninformationszentrum Deutscher Architekten- wurden neben den Baupreisindizes der betreffenden Baujahre
kammern (BKI) – Baukosten 2015 Neubau Teil 1 des Statistischen Bundesamtes auch die Regionalfaktoren
(Datengrundlage: 50 Objekte, 1.140 Wohnungen, davon gemäß BKI berücksichtigt. Für Berlin liegt der Regionalfaktor
mittlerer Standard 11 Objekte, 410 Wohnungen) gemäß BKI bei 0,975 für das Jahr 2015 und damit knapp unter
dem bundesdeutschen Mittelwert. Als Bezugsgröße wurde die
Generell beziehen sich die Daten auf Bauvorhaben, die in den Wohnfläche angesetzt. Es wird zudem angenommen, dass die
letzten Jahren realisiert wurden. Dabei handelt es sich um energetische Mindestanforderung der Studien dem Niveau der
gängigen Standardneubau des Geschosswohnungsbaus, der den EnEV 2009 entspricht. Gleichzeitig sind bei der Auswertung
gesetzlichen und technischen Mindestanforderungen entspricht. der Studien Anpassungen in Bezug auf die Berechnung der
Der Markt in Berlin entwickelt sich rasant weiter. Auch in diesem boomenden Umfeld hat kostengünstiges Bauen für die kommu- Die Gebäude sind damit in ihrem baulichen Standard vergleichbar. Baunebenkosten vorgenommen worden. Nach Auswertung der
nalen Wohnungsbaugesellschaften höchste Priorität. Um die Rahmenbedingungen der Vergangenheit mit der zukünftigen Kostenent- Für Abweichungen entsprechend der zuvor dargestellten normierten Studienwerte zeigt sich, dass die Bau- und Baune-
wicklung vergleichen zu können, werden Studien ausgewertet. Der Vergleich von Baukosten stützt sich dabei auf die Erkenntnisse kostenbeeinflussenden Kriterien sind im Einzelfall separate benkosten der ausgewerteten Neubauten zwischen etwa 2.094
rund um ein sogenanntes „Basis- bzw. Typenhaus“. Ab- und Zuschläge ermittelt worden. Gleichzeitig werden die in und 2.325 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.Sie können auch lesen
