Die Polarisierung von Standorten und Konzepten - Wissen schafft Zukunft.
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Wissen schafft Zukunft.
Die Polarisierung
von Standorten und
Konzepten
Urbanicom Studientagung 14. Mai 2019
Joachim Stumpf
Geschäftsführer BBE Handelsberatung, IPH Handelsimmobilien,
elaboratum New Commerce Consulting
Quelle: funkschau.de
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Firmenverbund mit
über 160 Retail Experten
Fokus Fokus
Handel Handelsimmobilie
Unternehmensberatung Projektentwicklung
Positionierung, Strategie Revitalisierung und Nutzungskonzepte
Controlling, Sanierung Ankaufs- und Strategieberatung
Erfahrungsaustausch, Vermietung
Vorträge, Seminare
Investment
Standortberatung Transaktionsmanagement
Markt- und Standortanalysen, Zielakquisitionen
Due Diligence Wertermittlung von
Auswirkungsanalysen Handelsimmobilien
Strategische Kommunalberatung
Management– Joint Venture
Marktforschung mit
Kunden- und Mitarbeiterbefragung, Fokus
Imageanalyse, Mystery Shopping Center Management
360° Qualitätsmessung Cross-Channel Center Marketing
Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern Kaufmännisches Objektmanagement
E-Commerce Strategieberatung
Cross-Channel-Prozesse Supervision technisches
Objektmanagement
Konzeption und
Umsetzungsbegleitung
Performance Optimierung
www.bbe.de - www.iph-online.de Coaching und Schulung April 2019
Wissen schafft Zukunft.
1. Ausgangssituation
Konsumklima bleibt
stabil, aber…
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GmbH - IPH Handelsimmobilien GmbH
Umsatzwachstum und Flächenstagnation
125
123,1 123,7 123,7
123,1
122,1
122,4
121,5 523 30
513
120 493
500 478
120 119 458
445 451
428 432 430 433 428 432 438 25
423 417 426 419 427
400 117
116
115 115 20
114
300
112 15
111
110
200 109 10,2
9,0 9,5
10
7,8 8,3
7,1
6,3
5,6
105
100 4,7
3,7 5
2,4 2,9
1,5 1,9
0,5 0,7 1,0
0,3 0,4
0 0
100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Umsatzvolumen im gesamtdeutschen Einzelhandel in Mrd. Euro (netto) (P)
Onlineanteil in %
Verkaufsfläche im Einzelhandel in Mio. Quadratmeter
*Einzelhandel im engeren Sinne bezeichnet die institutionellen
Quelle: HDE Online-Monitor, 2018, HDE Zahlenspiegel 2018, eigene Flächenprognose
Einzelhandelsformen in Deutschland einschließlich ihrer
www.bbe.de - www.iph-online.de Onlineumsätze, ohne Apotheken, Kfz-, Brennstoff- und Kraftstoffhandel
P = Prognose
Das Wachstum findet Online statt
53,6 50,0
50,0 48,9
45,0
46,7 45,5
44,2
40,0
39,9
40,0 36,4
37,5 35,0
35,6
32,0 30,0
31,3 29,5
30,0 28,0
25,0
23,8 23,8 24,4
21,2
20,2 20,0
20,0 23,1
15,6 20,8 14,8
15,0
14,3
12,6 11,3 12,1 10,8
10,4 10,5 9,7
8,4 10,0
10,0
6,4
4,4 4,6 4,2 4,3 4,7 4,7
3,6 4,0 3,6 4,3 5,0
2,2 3,0 3,0
1,3 1,6 1,4 2,0 2,0 2,0 2,2
0,6 0,8
0,3
0,0 0,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(P)
Onlineumsatz in Mrd. Euro Veränderung zum Vorjahr in Mrd. Euro Veränderung zum Vorjahr in Prozent
Quelle: HDE Online-Monitor, 2018
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Entwicklung ausgewählter Branchen
Einzelhandel gesamt 2017 2022 CAGR Veränderung in %
(2017- 2022)
Marktanteil online (%) 9,5 13,2 + 38,9
Umsatz online (Mrd. €) 48,9 73,3 + 8,4% + 49,9
Umsatz stationär (Mrd. €) 463,9 481,8 + 0,8% + 3,9
Umsatz gesamt (Mrd. €) 512,8 555,1 + 1,6% + 8,2
FMCG 2017 2022 CAGR Veränderung in %
(2017- 2022)
Marktanteil online (%) 2,0 4,2 + 110,0
Umsatz online (Mrd. €) 3,9 8,9 + 17,9% + 128,2
Umsatz stationär (Mrd. €) 198,2 205,1 + 0,7% + 3,5
Umsatz gesamt (Mrd. €) 202,1 214,0 + 1,2% + 5,9
Quelle: HDE Online-Monitor, 2018; 2022 Prognose IFH (Trendrechnung), November 2018; Umsatzangaben netto: ohne Umsatzsteuer
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Entwicklung ausgewählter Branchen
Fashion & Accessoires 2017 2022 CAGR Veränderung in %
(2017- 2022)
Marktanteil online (%) 25,6 33,2 + 29,7
Umsatz online (Mrd. €) 12,3 17,0 + 6,7% + 38,2
Umsatz stationär (Mrd. €) 35,7 34,3 - 0,8% - 3,9
Umsatz gesamt (Mrd. €) 48,0 51,3 + 1,3% + 6,9
Wohnen & Einrichten 2017 2022 CAGR Veränderung in %
(2017- 2022)
Marktanteil online (%) 11,9 19,3 + 62,2 %
Umsatz online (Mrd. €) 4,5 7,3 + 10,2% + 62,2%
Umsatz stationär (Mrd. €) 28,8 23,2 - 4,2% - 19,4%
Umsatz gesamt (Mrd. €) 33,3 30,5 - 1,7% - 8,4%
Quelle: HDE Online-Monitor, 2018; 2022 Prognose IFH (vorläufige Trendrechnung), 2018
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Herausforderung: sinkende Frequenzen
Besucherfrequenz im EH in Deutschland ggü. dem Vorjahr bis März 2019
10,0%
5,4% 4,9%
5,0% 2,9%
1,9% 1,4% 1%
Veränderungsrate
0,0%
-1,4% -1,5% -1,2% -1% -1,8%
-2,4% -2,5%
-5,0% -3,4%
-4,8% -4,5% -4,5%
-4,9%
-6,3%
-7,3%
-10,0%
-10,8% -10,6%
-15,0%
-14,4% -15,2%
-16,9%
-20,0%
Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz
'17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '17 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '18 '19 '19 '19
www.bbe.de - www.iph-online.de Quelle: Tyco Retail Solutions, Statista 2019
Mobilitätsverhalten:
Distanzsensibilität für Food
Umsatzanteile nach Entfernung der Einkaufstätten in %
Über 10 min 5-10 min 3-5 min bis 3 min
46,4
} 25,1
47,6
} 25,1
48,8
} 25,6
21,3 22,5 23,2
53,6
} 31,2
52,4
} 31,8
51,2
} 31,5
22,4 20,6 19,7
2007 2012 2017
Quelle: eigene Darstellung nach GFK Consumer Trends (2017)
www.bbe.de - www.iph-online.de 9Außer-Haus-Verzehr wächst stärker als
Einzelhandel
Umsatzentwicklung und -prognose in der Gastronomie in Deutschland
70
59,3
60 55,4
57,3
53,7
51,9
50,1
50 48,2
Umsatz in Milliarden Euro
46,1
43,3 44,9
41,3
39,1 40,2 40,1
40
30
20
10
0
Quelle: Statista (eigene Berechnung); Statistisches Bundesamt (Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung des Bundes, Bearbeitung: BBE
Hinweise: 2015= Hochrechnung durch Statista (s); 2016-2020= Prognose (p)
www.bbe.de - www.iph-online.deWissen schafft Zukunft. 2. Trends und Reaktionen der Akteure (Gewinnerprofile) www.bbe.de © by BBE Handelsberatung GmbH - IPH Handelsimmobilien GmbH
Thesen und Trends im Retail - 1
Themenbereich: neue Formate
Vertikalisierung Online goes
Globalisierung Neue Shopkonzepte
Multichannel
Expansion Beispiele: Beispiele: Pop-up Stores
internationaler Nivea Amazon Concept Stores
Player Apple Manufactum Flagship Stores
Primark Lego Mister Spex Off-price-Store
TK Maxx Samsung Outfittery Statement-Stores
Uniqlo Tesla mymuesli
Ausdifferenzierung Würth
nach Zielgruppen
Maggi
www.bbe.de - www.iph-online.de I 12Begründung: Stationärer Touchpoint beflügelt Online-Geschäft www.bbe.de - www.iph-online.de
Thesen und Trends im Retail - 2
Themenbereich: Formatveränderungen
Nachfrageverschie-
Reurbanisierung
bung bei Flächen
Bevölkerungs- Durch e-Commerce
wachstum in den Nachfragerückgang
Ballungsräumen bei Handelsflächen
Wohnanteile in der Kompensation durch
City steigen neue Entertainment-
Neue Formate des und Freizeitformate
Handels (z.B. E-Sport)
www.bbe.de - www.iph-online.deThesen und Trends im Retail - 3
Themenbereich: Gastronomie
Kundenverhalten Konzepte Relevante Faktoren
Bildplatzhalter
Kunden werden Food-Halls Casual Dining
anspruchsvoller was Gehobene Regionalität
die Konzepte betrifft Systemgastronomie Hohe Qualität
Längere Innovative, qualitativ Angenehme
Verweildauer hochwertige und Atmosphäre
Eating is the new gesunde Konzepte Starke
shopping Konzeptorientierung
www.bbe.de - www.iph-online.deWissen schafft Zukunft.
3. Die räumlichen
Wirkungen
www.bbe.de
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GmbH - IPH Handelsimmobilien GmbHZyklen des Wandels im Handel
1960-1980 1981-2000 2001- heute
Trend / Selbstbedienung, Spezialisierung, Discount Technologie, Internationalisierung,
Innovation (Auslaufen von „alles (ab 1995 „alle Betreiber unter Vertikalisierung
unter dem Dach eines einem Dach“)
Betreibers“)
Betriebs- Nicht filialisierter Nicht filialisierter Fachhandel Nicht filialisierter, nicht
(von 45,0 auf 31,9%)
typen Fachhandel kooperierender Fachhandel
(73,7 auf 45,0%)
Kauf- und Warenhäuser (von 31,9 auf 17,0%)
(von 13,5 auf 4,2%)
Kauf- und Warenhäuser
Verbraucherm./SBW (von 4,2 auf 2,0%)
(von 15,0 auf 10,9%)
Lagen Streulagen,
ländlicher Raum,
Streulagen,
Kleinstädte
ländlicher Raum, City der Klein- und Mittelstädte,
Kleinstädte unprofilierte Shopping-Center,
B-Lagen, Solitärlagen
www.bbe.de - www.iph-online.deKleine Unternehmen machen die Masse
der Läden aus
Anzahl der Unternehmen
2017
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000
17.500 bis 500.000 Euro 249.723
500.000 bis 1 Mio. Euro 34.459
1 bis 2 Mio. Euro 25.124
2 bis 5 Mio. Euro 19.627
5 bis 10 Mio. Euro 7.122
10 bis 25 Mio. Euro 3.048
25 bis 50 Mio. Euro 721
50 bis 100 Mio. Euro 357
100 bis 250 Mio. Euro 215
Über 250 Mio. Euro 278
Quelle: Statista 2019
www.bbe.de - www.iph-online.dePolarisierung der Regionen und der Lagen
Wachsende und schrumpfende
Regionen. Top 7 wachsen, Rest
uneinheitlich, hängt von
Resilienzfaktoren ab
Faustregel: wachsende Regionen
verfügen tendenziell über gute
Rahmendaten bzgl. Kaufkraft etc.
Reurbanisierung: (Groß-) Städte
entwickeln sich tendenziell positiver
Bevölkerung wächst vor allem in den
Kernstädten
Innenstadt gewinnt an Bedeutung als
Wohnstandort
Mobilitätsverhalten (beim Einkaufen)
trotz insgesamt weiter hoher
Bedeutung des PKW im Wandel
Grüne Wiese verliert, 1 A – Lage in
Mittel- und Großstädten gewinnt, wird
aber enger gefasst
Hohe Bedeutung der Nahversorgung in
www.bbe.de - www.iph-online.de den KleinstädtenUmsatzentwicklung im stationären Handel
(Simulationsmodell Mittelzentrum)
Relative Entwicklung der Umsätze der zum Zeitpunkt X aktiven stationären Händler
Zeit
Betriebsaufgabe Betriebsaufgabe
Der Marktaustritt von stationären Händlern in einer Stadt führt zur
Umverteilung frei werdender Umsatzpotenziale
Die verbliebenen Betriebe erfahren vorübergehend Umsatzzuwächse
Im Zeitverlauf erodieren diese weiter, bis es zu einer erneuten
Betriebsaufgabe in der Branche kommt
Diese Entwicklung wiegt die Akteure in falscher Sicherheit
www.bbe.de - www.iph-online.deResilienzfaktoren: Widerstandsfähigkeit
hat klare Ursachen
Überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen (Kaufkraft,
Arbeitsplätze, auch Hochschul- und Universitätseinrichtungen).
Hohe Tourismusintensität , da touristische Einzelhandelsumsätze stationär
getätigt werden und zusätzliche Marktpotenziale bedeuten.
Hohe Einwohnerzahl, da diese für ein größeres Marktpotenzial steht
Bevölkerungsentwicklung: signifikantes Umsatz-Wachstum nur durch
Zuzug.
Filialisierungsgrad: Filialisten im Vorteil bei Nachwuchsgewinnung,
Kostenstruktur und Professionalität.
Multi- und Cross-Channel: Stabilisierung des stationären Kanals.
Aktives Management: Je mehr Budget und je mehr Rechte das Center-/
City-Management hat, desto wirksamer.
www.bbe.de - www.iph-online.deKooperationen leben: EH, Gastronomie, Tourismus,
Immobilienwirtschaft, Stadtmarketing
Investitionen in Aufenthalts-
qualität, z.B. Gastronomie,
Stadtmöblierung, Platzgestaltung
Infrastruktur: qualifizierter
Parkraum auch für E-Fahrräder,
WLAN, Sauberkeit, Sicherheit etc
Quelle: http://www.dwif.de/
www.bbe.de4. Quo Vadis Einzelhandel?
1. Stationäres Einkaufen bleibt hoch attraktiv
2. Die Polarisierung von starken und schwachen Standorten
sowie Konzepten nimmt zu. Abschmelzung von
Handelsnutzung bei geringer Resilienz.
3. Die Nutzung digitaler Möglichkeiten bedeutet Überleben
4. Handelsstandorte werden immer mehr Mixed-use-
Standorte mit Gastronomie, Freizeit, Co-Working etc. Der
Nutzungswandel sollte aktiv mitgestaltet werden
5. Städte, Händler und Immobilienmanager müssen immer
Quelle: www.immovativ-immobilien.de
mehr Besuchsanreize schaffen und die
Aufenthaltsqualität steigern
www.bbe.de - www.iph-online.deAnsprechpartner und Nachschlagewerk
Joachim Stumpf
Geschäftsführer
BBE Handelsberatung GmbH
IPH Handelsimmobilien GmbH
Brienner Straße 45 ∙ 80333 München
Tel +49 89 55118-143
Fax +49 89 55118-153
E-Mail stumpf@bbe.de
Web www.bbe.de
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Leipzig ∙ Erfurt Berlin Münster
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