Die Renditelüge Warum 5% Rendite täuschen und worauf es wirklich bei einem Investment in Immobilien ankommt.
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Die Renditelüge Warum 5% Rendite täuschen und worauf es wirklich bei einem Investment in Immobilien ankommt. OFF-MARKET CLUB STUT TGART ©2020
Executive Summary
“ Jede Person, die in gut ausgewählte Immobilien
im wachsenden Bereich einer wohlhabenden
Gegend investiert, wendet die sicherste
Methode an, um unabhängig zu werden – denn
Immobilieninvestitionen sind das Fundament
des Wohlstands. ”
- Theodore Roosevelt
Immobilien sind 8,9 Billionen Euro (Statistisches Bundesamt, 2019) der mit Abstand wichtigste
Vermögensposten in Deutschland des Nettoanlagervermögens.
Trotzdem herrschen Halbwahrheiten und Unwissen in diesem Feld, welche eine Anlageentscheidung
verkomplizieren.
Zentral ist hierbei die Marke von fünf Prozent Rendite pro Jahr. Diese griffige Kennzahl wird als Minimum einer
erfolgreichen Anlagebilanz vermarktet. Hierbei erfolgt aber eine Unterschlagung dessen, dass die
Wertentwicklung der Immobilie selbst der Haupttreiber der Perfomance ist. Zudem stellt die
Eigenkapitalrendite die zweite relevante Perfomancedimension dar.
Das Ziel des folgenden Whitepapers ist es, dem interessierten Kapitalanleger zu ermöglichen eine fundierte
Anlageentscheidung zu treffen und damit. Die Faustformel lässt sich aber wie durch folgende Imperative
zusammenfassen:
Investments nur in Zukunftsstandorten, wie München oder Stuttgart
Investments bevorzugt in Ballungsräume mit begrenzter Baulandverfügbarkeit
Betrachtet nicht die Miete, sondern die Bodenwertentwicklung
Investitionen nur in Immobilien, welche frisch renoviert oder ein Neubau sind
Investments nur in Wohnraum und nicht in Gewerbe
Kauft Immobilien nur Offmarket und damit ohne Makler
DIE RENDITELÜGE ©2020 01Immobilien als Anlageklasse
WERT
VERKAUFSPREIS
400.000€
STEUERFREIER GEWINN
KAUFPREIS 200.000€
300.000€
RESTSCHULD
200.000€
10 JAHRE ZEIT
Abbildung 1: Gewinn nach 10 Jahren
Der Anlagehorizont sind hierbei zehn Jahre, da ab dieser Marke die Spekulationsfrist abgelaufen ist und
keine Besteuerung des Gewinns erfolgt. Die Beispielrechnung zeigt, dass bei einem Eigenkapital von zehn
Prozent und einer Tilgung von 833€ im Monat, welche durch die Mietzahlungen abzudecken ist innerhalb von
zehn Jahren eine Eigenkapitalrendite von über 667 Prozent zu erwirtschaften ist.
Die Wertentwicklung wurde hierbei sehr konservativ mit 33 Prozent angesetzt. Vergangenheitswerte
hingegen zeigen Wertsprünge von 3014€ pro Quadratmeter im Jahr 2009 auf über 5435€ im Jahr 2019
(Statista 2020).
Diese einfache Rechnung zeigt die zwei fundamentalen Wahrheiten eines Immobilieninvestments. Erstens
ist die Wertentwicklung der Immobilie der Haupttreiber von deren Perfomance. Zweitens stellt die
Eigenkapitalrendite und damit der Maßnahmen, wie der Kauf „Offmarket“ also ohne Makler und damit die
Vermeidung nicht finanzierbaren Kaufnebenkosten den Schlüssel zur Auswahl der geeigneten Immobilie dar.
Treiber der Immobilienwertenetwicklung
Die (Flächen-)Nachfrage und damit die Wertentwicklung wird bei allen Nutzungsarten maßgeblich durch die
Flächennutzungsintensität und die Zuzugsdynamik bestimmt.
Exemplarisch für Ersteres steht die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Deutschland, welche
innerhalb von zehn Jahren von 42,5 Quadratmeter pro Kopf auf 47 Quadratmeter im Jahr 2019 anstieg
(Statista, 2019a). Perspektivisch wird sich diese Entwicklung konstant auf über 54 Quadratmeter pro Kopf im
Jahr 2030 fortsetzen (Statista, 2019b).
Die Zuzugsdynamik hingegen speist sich aus dem Wanderungssaldo von Betrieben und Menschen. Diese ist
in Großstädten, Metropolregionen und Städten mit einer zur Gesamtpopulation überproportional großen
Universität in den vergangenen Jahren stets positiv, was zu steigenden Preisen führt.
DIE RENDITELÜGE ©2020 02Beide Dimensionen sind in Ballungsräumen stark positiv, was zu dort zu konstant steigenden Immobilienpreisen
führt. Spiegelbildlich wandern aus ländlichen Regionen die Menschen ab, sodass die Immobilien im Preis verfallen.
Die Zukunftsfähigkeit eines Standortes und damit dessen
Eignung für ein Investment lässt sich am einfachsten
anhand des „Zukunftsatlasses“ der Prognos AG Berlin
und der darauf basierenden interaktiven Karte des
Handelsblattes erkennen.
Grundlegende Erkenntnisse sind hierbei, dass München
und Stuttgart die zukunftsfähigsten Metropolen noch vor
Frankfurt und Düsseldorf sind. Weitergehend ist auch die
direkte Peripherie dieser Standorte mit Böblingen
(Stuttgart), dem Landkreis München und Starnberg,
sowie dem Hochtaunuskreis (Frankfurt) ein attraktiver
Abbildung 2: Begehrteste Regionen in Deutschland Anlageort, wobei man hier vom Speckgürtel spricht.
Ansonsten sind relevante Standorte durch die Fokussierung auf einen starken Arbeitgeber, wie Siemens in
Erlangen oder VW in Wolfsburg gekennzeichnet. Problematisch ist dies aber dahingehend, dass die
Marktentwicklung in diesen Regionen an der wirtschaftlichen Prosperität des Ankerarbeitgebers hängt.
Alternativen zum Zukunftsatlas sind der Städtesets der WirtschaftsWoche in Kooperation mit Immoscout24
und IW Consult. In diesem werden basierend auf den Indikatoren Arbeit (z.B. Arbeitslosenquote oder der
Anteil Hochqualifizierter), Wirtschaft (z.B. BIP je Einwohner oder Patentanmeldungen), Immobilien (z.B.
Veränderung der Mieten oder Immobiliennachfrage) und Lebensqualität (z.B. Zahl der Krankenhausbetten
oder Straftaten) alle 71 kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern gerankt. Die ersten Plätze der
Großstädte belegen erneut München, Stuttgart und Frankfurt, was deren herausgehobene Position
verdeutlicht. Hierbei wird das Feld aggregiert. So ergeben ein zweiter Platz bei Wirtschaft und Immobilien in
Verbindung mit einem sechsten im Kontext Arbeit die Gesamtposition drei im Ranking.
Werden kleiner Kommunen hinzugezogen handelt es sich mit Ehrlangen, Ingolstadt und Wolfsburg zudem
um fast dieselben Vertreter aus dem Zukunftsatlas.
Oder wie Resoulac, Professor der Immobilienwirtschaft und Vorstandsvorsitzender der Roulac Global, LLC
(2003, S. 369) ausdrückt:
“ Es ist grundlegend, wenn nicht sogar absolut
unbestreitbar, dass eine überlegene Perfomance
eines Immobilieninvestments untrennbar
verbunden ist mit einer nachhaltig überlegenen
wirtschaftlichen Entwicklung des Standortes. ”
DIE RENDITELÜGE ©2020 03Bestimmung des idealen Standortes
Der Zukunftsatlas bietet eine hervorragende Basis für eine Standortentscheidung, aggregiert dieser doch
die Makrolage (Gesamtsituation der Stadt, bzw. näheren Umgebung des Investitionsobjektes). Eine
vollumfängliche Abbildung bedarf aber auch der Einbindung von Faktoren, wie der Struktur und der
Entwicklung des Immobilienangebotes.
Dies wird maßgeblich durch die geographischen Gegebenheiten vor Ort determiniert. Ein exemplarisches
Beispiel hierfür ist Stuttgart. Durch die Kessellage bei gleichzeitig hoher Verdichtung im Bestand kann kaum
neues Bauland erschlossen werden, was zu einer Angebotsknappheit beiträgt und somit steigenden Preisen
für Immobilien beiträgt.
Einen systematischen Überblick über Rahmenparameter, welche bei einer Kaufentscheidung von Bedeutung
sind bietet das Scoring-Modell nach Wellner (2003), wobei in diesem die einzelnen Dimensionen gleichfalls
gewichtet sind.
Wirtschaftliche, politische und
rechtliche Rahmenbedingungen
Demographie und
Sozioökonomie
10.7%
1 7. 9 %
Infrastruktur des
Makrostandorts
14.3%
14.3% We i c h e S t a n d o r t f a k to r e n
1 7. 9 % Struktur und Entwicklung des
I m m o b i l i e n a n g e b o te s
14.2%
10.7%
Struktur und Entwicklung der
Immobiliennachfrage
Miet- und Preisniveau des
räumilichen und sachlichen
Te i l m a r k te s
Abbildung 3: Kriterien der Marktattraktivität mit Gewichtung im Scoring-Modell nach Wellner (2003)
DIE RENDITELÜGE ©2020 04Nebst der Makrolage ist gleichfalls die Mikrolage entscheidend für ein erfolgreiches Investment. Diese
bezieht sich hingegen auf die unmittelbare Nachbarschaft der Immobilie, was zuerst die Nachbarschaft ist
und an zweiter Stelle das Viertel. Faktoren sind hierbei:
Nahversorger (Supermärkte und Wochenmärkte)
Öffentlicher Nahverkehr und Straßenanbindung
Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
Lärmeinflüsse
Qualität der Nachbarschaft
Ein idealer Standort für ein Investment in eine Immobilie ist somit Stuttgart oder München, da dort eine
differenzierte Wirtschaft, mit einer ausgezeichneten Infrastruktur und einem begrenzten
Angebotswachstum zusammenkommen (Prognos AG Berlin, 2019).
Halbwahrheiten und deren Aufklärung
Der erste Teil der Renditelüge kann somit dahingehend aufgeklärt werden, dass nicht die Rendite, welche
sich aus den Mieteinnahmen ergibt zentral ist, sondern die Wertenwicklung der Immobilie selbst. Die
Fachterminologie hierzu ist Wertänderungsrendite. Diese ist der Saldo aus den Verkehrswerten am
Periodenanfang und -ende abzüglich werterhöhender Investitionen, da diese nicht marktinduziert sind
(Kurzrock, 2016).
Ein Standort mit geringen Zukunftsaussichten und damit einem geringeren Preisniveau bietet zwar höhere
Renditen durch die reinen Mieteinnahmen, ist in der Gesamtschau aber die schlechtere Entscheidung.
Ein Praxisbeispiel zeit dies anschaulich. Der Wert einer Immobilie in Stuttgart stieg im letzten Jahr je nach
Wohnlage zwischen acht und 11,4 Prozent (Immocout24, 2019). Die durchschnittliche
Netto-Cash-Flow-Rendite liegt bei etwa drei Prozent, sodass kumuliert sich ein Wert zwischen elf und 14,4
Prozent Gesamtrendite ergibt. Bei einer Stadt mit einer Netto-Cash-Flow-Rendite von fünf Prozent und
damit der von manchen Meinungsmachern propagierten Benchmark ist aber von eine derart positive
Wertänderungsrendite nicht zu erwarten. Die hierbei geläufigen Wertsteigerungen von zwei Prozent oder
darunter ergeben im Optimalfall eine Gesamtrendite von sieben Prozent und damit 4,4 Prozent Minderung.
Der zweite Teil der Renditelüge basiert darauf, dass die Nettomieteinnahmen (Netto-Cash-Flow-Rendite)
also die tatsächlich erhaltenen Mieteinnahmen, reduziert um mögliche Ausfälle durch Leerstände,
Mietminderungen, Mietrückstände und nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten
(Netto-Bewirtschaftungskosten), als die zentrale Stellschraube gesehen werden.
Für ein Investment ist hingegen zentral die Verzinsung des eigenen Kapitals zu kennen. Nur somit kann eine
qualifizierte Investitionsentscheidung, auch in Abgrenzung zu anderen Assetklassen realisiert werden.
DIE RENDITELÜGE ©2020 05Das Investment in die eigenen Hände nehmen
Dieses Vergleichen und damit das unternehmerische Handeln ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen
Investment.
So ist beispielsweise die Wahl des optimalen Zeitpunktes im Lebenszyklus einer Immobilie eine weitere
wichtige Entscheidungsdimension. So bilden die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten
(Netto-Bewirtschaftungskosten), also Kosten für Betrieb, Instandhaltung sowie Vermietung und Verwaltung
einer Immobilie ohne die auf Mieter umgelegten Anteile mit den größten Kostenblock nebst Zins und Tilgung.
Eine Immobilien im fortgeschrittenem Stadium des Lebenszykluses sorgen für überproportionale
Instandhaltungsausgaben, welche die Mieteinnahmen mehrere Monate schnell übersteigen können.
Es ist somit angeraten nur in Neubauten oder frisch sanierte Objekte zu investieren.
Wie man die Rendite eines
Immobilieninvestments positiv beeinflusst
Aufbauend auf obigen Kennzahlen bedarf es nur weniger Handlungsanweisungen,
um ein optimale Investitionsergebnis zu erzielen:
01 Investments bevorzugt in Zukunftsstandorten, wie München oder Stuttgart
Eine Investition lohnt sich langfristig nur in Regionen mit einer sicheren Zukunftsperspektive.
02 Ballungsräume mit begrenzter Baulandverfügbarkeit
Eine Investition sollte nur in Standorte mit einer begrenzten und zukünftig kaum ausweitbaren
Baulandverfügbarkeit erfolgen, da diese perspektivisch konstante oder steigende Bodenwerte
aufweisen. Exemplarisch hierfür ist Stuttgart, das durch eine Kessellage kaum Bauland erschließen
kann.
03 Die Wertentwicklung einer Immobilie ist der relevanteste Performancetreiber
Die Hauptrendite einer Immobilie entsteht durch deren Wertsteigerung. Beispiele hierfür sind
Unternehmer, wie Amir Dayan oder Jakob Mähren.
Donald Trump wäre reicher als er es ist, wenn er nur das Wohnungsportfolio seines Vaters in New
York gehalten hätte.
04 Investitionen nur in Immobilien, welche frisch renoviert oder ein Neubau sind
Ein Investment in eine Immobilie, welche sich im fortgeschrittenen Lebenszyklus befindet
generiert kurzfristig höhere Renditen als eine vollständig renovierte Vergleichsanlage. Mittelfristig
übersteigen die auflaufenden Instandhaltungskosten, sowie Mietminderungen und Mietausfälle
das anfängliche Plus bei der Netto-Cash-Flow-Rendite. Somit sollte nur in Neubauten oder frisch
renovierte Objekte investiert werden. Hierbei ist zu beachten, dass Neubauten teurer als
Renovierungsobjekte sind, sodass hier die Renditen am geringsten sind.
DIE RENDITELÜGE ©2020 0605 Wohnraum vor Gewerbe
Der Immobilienmarkt zeigt sich laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin
weitestgehend immun gegen einen Abschwung, sodass hier eine Wertstabilität des Investments
gegeben ist. Dieser Themenblock wird nachfolgend im „Coronateil“ tiefergehend behandelt.
06 Offmarket vor Makler
Immobilien sollten immer ohne weitergehende Intermediäre direkt von den Eigentümern erworben
werden. So können zehntausende Euro gespart und die Eigenkapitalrendite maximiert werden.
Denn Maklerkosten sind nicht finanzierbar und belasten diese somit direkt.
Corona
Die zweite Welle der Coronapandemie hat Deutschland getroffen. Das Maßnahmenpacket der
Bundesregierung und Länder trifft den Gewerbeimmobilienmarkt signifikant. So ist das Verbot touristischer
Übernachtungen zusammen mit der erzwungenen Schließung gastronomischer Stätten eine schwere
Belastung für den Sektor der Gewerbeimmobilien, welche perspektivisch zu Geschäftsaufgaben und damit
einer verringerten (Flächen-)Nachfrage, bei gleichzeitiger Angebotsausweitung führen wird. Büroimmobilien
sind durch Corona gleichfalls weniger gefragt. So werden Neuvermietungen durch die allgemeine
Wirtschaftssituation und damit einhergehend Bemühungen der Mieter um Kostenreduktionen, als auch
durch die geringere (Flächen-)Nachfrage im Kontext Homeoffice erschwert. Perspektivisch wird zudem
Homeoffice in Teilen der Wirtschaft zur Norm, sodass bei der Verlängerung von Mietverträgen für
Büroimmobilien eine geringere Nachfrage zu erwarten ist.
Einzig der Wohnimmobilien sind von den Auswirkungen der Pandemie momentan kaum betroffen. So erhob
das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin im zweiten Quartal 2020 ein Plus von 3,3 Prozent
bezüglich der Preisentwicklung gegenüber dem Jahresbeginn. Besonders Toplagen sind hierbei immun
gegenüber Verwerfungen am Mark, da institutionelle Anleger von Gewerbeimmobilien auf Wohnimmobilien
ihr Portfolio umschichten.
Zusammenfassung
Die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“, als Faustformel für die ideale Investition, hat bis heute ihre
Gültigkeit nicht verloren, drückt diese doch aus die Wertänderungsrendite maßgeblich die Gesamtrendite
bestimmt. Auf Deutschland angewendet bedeutet dies, dass wirtschaftlich starken Ballungsräumen der
ideale Ort für einen Immobilenkauf sind. Das Sprichwort muss aber ergänzt werden, um die Auswahl des
richtigen Zeitpunktes im Lebenszyklus einer Immobilie, in welchem man einsteigen sollte. Hier ist ganz klar
zu sehen, dass eine Investition in eine Immobilie, welche heute billig, da mit einem Sanierungsbedarf
behaftet ist sich langfristig weniger rentiert den gleich ein saniertes Objekt zu kaufen. Dieses kostet weniger
als ein vergleichbarer Neubau, bietet de facto aber denselben Lebensstandard. Die ins Schaufenster
gestellten fünf Prozent Rendite sind somit ein schlechter Ratgeber und damit eine Lüge.
Durch Corona sind zudem momentan Wohnimmobilien die beste Assetklasse für Anleger.
DIE RENDITELÜGE ©2020 07Quellenverzeichnis:
Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (2020). Immobilien- und Wohnungsmarkt bisher weitgehend unbeeindruckt von
Corona-Pandemie – Stabilisierungspolitik verhindert Krise auf dem Wohnungsmarkt – Zweite Infektionswelle könnte dennoch zu
Verwerfungen führen. Abgerufen am 19.11.2020 unter
https://www.diw.de/de/diw_01.c.798670.de/immobilienpreise_in_deutschland_steigen_trotz_krise__blasengefahr_aber_gering.html
Handelsblatt (2019). Interaktive Karte der Zukunftsfähigkeit. Abgerufen am 19.11.2020 unter
https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/zukunftsatlas-2019/
Immocout24 (2019). Wohnungskauf in Stuttgart: Die Preise nach Stadtteilen. Aufgerufen am 19.11.2020 unter
https://www.immobilienscout24.de/neubau/ratgeber/aktuelle-neubau-themen/neubau-kauf-map-wohnungen-stuttgart-2019.html#:
~:text=Die%20Preise%20sind%20damit%20innerhalb,in%20Stuttgart%2DS%C3%BCd%20zu%20beobachten.
Kurzrock, Björn-Martin (2016). Einflussfaktoren auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen. Gabler Verlag: Wiesbaden.
Prognos AG Berlin (2019). Der Prognose Zukunftsatlas 2019. Prognos AG Berlin: Berlin.
Roulac, Stephen (2003). Strategic Significance of the Inner City to the Property Discipline. Journal of Real Estate Research,
American Real Estate Society, 25(4), 365-394.
Statista (2019a). Wohnfläche je Einwohner in Wohnungen in Deutschland von 1991 bis 2019. Abgerufen am 19.11.2020 unter
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/36495/umfrage/wohnflaeche-je-einwohner-in-deutschland-von-1989-bis-2004/#:~:te
xt=Im%20Jahr%202019%20betrug%20die,und%20Schlafr%C3%A4umen%2C%20K%C3%BCchen%20und%20Nebenr%C3%A4umen
.
Statista (2019b). Prognose zur Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland bis zum Jahr 2030 nach Regionen.
Aufgerufen am 19.11.2020 unter
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155747/umfrage/prognose-der-wohnflaechenentwicklung-bis-2030/
Statista (2020). Entwicklung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Stuttgart von 2004 bis zum 1. Quartal 2019.
Abgerufen am 19.11.2020 unter
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535560/umfrage/kaufpreis-fuer-ein-und-zweifamilienhaeuser-in-stuttgart/
Statistisches Bundesamt (2019). Wirtschaftsrechnungen: Einkommens- und Verbrauchsstichprobe, Geld- und
Immobilienvermögen sowie Schulden privater Haushalte. Fachserie Wirtscahftsrechnung, 15(2).
Wellner, Kristin (2013). Entwicklung eines ImmobilienPortfolio-Management-Systems: Zur Optimierung von
Rendite-Risiko-Profilen diversifizierter Immobilien-Portfolios. Institut für Immobilienmanagement der
Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig: Leipzig.
DIE RENDITELÜGE ©2020 08Sie können auch lesen
