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38 DIGITAL GUIDE REAL ESTATE 2020 I PORTFOLIOMANAGEMENT/WERTERMITTLUNG Digitalisiert euch, aber richtig! Die Zielvorstellung dafür ist im Portfoliomanagement klar umrissen: Es geht vor allem um den verlustfreien und kostengünstigen Austausch der entscheidungs- und prozessrelevanten Daten.
PORTFOLIOMANAGEMENT/WERTERMITTLUNG 39
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ortfoliomanagement wird nicht zum schon alles definiert sei. Denn schaut man
Selbstzweck betrieben. Um sinnvolle sich allein die unterschiedlichen Miet
Entscheidungsunterstützung sowohl Incentives im internationalen Maßstab
im Transaktionsbereich als auch im lau- an, ist hier noch weiterer Bedarf erkenn-
fenden Betrieb zu geben, muss eine vali- bar. Auch ersetzt die Marktkenntnis der
de Datenbasis hergestellt werden. Diese Gutachter die Datenstandards keineswegs. aller Immobilien sind Bestands-
ist komplex: Diverse Entitätsebenen In der letztjährigen Ausgabe des Di- gebäude. Daher steigt der
paaren sich mit divergierenden Lebens- gital Guide Real Estate war mehrfach die Informationsbedarf mit steigen-
zyklusphasen. Objektbesonderheiten Rede von Plattformstrategien. Anbieter dem Immobilienalter stärker
und Mietvertragsaspekte verlangen nach egoismen der großen ERP-Anbieter und an. Es gilt, Transparenz zu
Strukturierung und Standardisierung. fehlender Druck seitens der Kunden
Bauzustand und zukünftigen
Erst wenn sich alle Marktteilnehmer auf verhindern bisher einen wirklich rei-
gleiche Inhalte für gewählte Begriffe und bungslosen Austausch über Softwarepro- größeren Instandsetzungen und
Kategorien einigen, kann ein Datenaus- duktgrenzen. Die ERP-Anbieter spielen Investitionen zu schaffen und in
tausch in verschiedene Richtungen auch hierbei eine zentrale, aber keine Vorrei- die Cashflow-Models zu integrie-
digital funktionieren. Die Zielvorstellung terrolle. Daher liegt es an den Immobilien ren. Erfolgreiche Tests mit 3D-
ist klar umrissen: Der Austausch muss unternehmen, Beratern, Dienstleistern Laserscans, Punktwolken und
möglichst rüstzeit- und verlustfrei sowie und der gif, selbst Standardisierungen
CAD ermutigen.
kostengünstig gelingen. Er sollte sich auf voranzutreiben. Immer wieder sind diese
entscheidungs- und später prozessrele- in Transaktionen, bei Dienstleister- oder
vante Informationen konzentrieren. Produktauswahl und Vertragsverhand-
Diese Erkenntnis führte mich, zusam- lungen einzufordern. Jedes Unternehmen
men mit den anderen Gründungsmitglie- hat zweifelsohne die Chance, auf beliebigen
dern, dazu, 2011 den damaligen AK Da- Ebenen etwa Dokumentenklassen, Meta
tenaustausch bei der gif zu gründen. Ich kennzeichnungen, Verschlagwortung und
durfte diesen Arbeitskreis bis zum Beginn Geo-Koordinaten im eigenen ERP-System
meiner Promotion 2014 leiten. Heute zu ergänzen. Export und Import sollten
steht dieser gif-Kompetenzgruppe Daten dann mit den Dienstleistern nach Stan-
management Dr. Stephan Seilheimer vor. dards möglich sein. Doch erst wenn auch unserer Beratungspraxis sehen wir häufig
Er, Thomas Krings und Dominik Brun- das Management den Mehrwert des stan- keine durchgängige Strategie oder Vorstel-
ner haben sich neben anderen persönlich dardisierten Datenaustauschs erkennt und lung auf Kundenseite, was mit den BIM-
stark engagiert und der Standardisierung selbst vehement einfordert, bewegen sich Daten (etwa IFC-Dateien, CAD-Dateien,
des Datenaustausches verschrieben. Dinge im eigenen Unternehmen. Punktwolken) in der Nutzenphase ge-
Die ersten Schwerpunkte der Stan- schehen soll. Wichtig ist die Festlegung
dardisierung waren Stammdaten sowie AUF EINEM AUGE BLIND – DEN FOKUS ER- des Level of Detail in unterschiedlichen
Daten zu kaufmännischen und Bewer- WEITERN In allen bisherigen Initiativen Lebenszyklus(unter)phasen. Ein wei-
tungsaspekten. Man tauschte jährlich ist der technische Bereich bislang unter- terer Aspekt ist die Zugriffsmöglichkeit
und teils quartalsweise Daten für Bewer- repräsentiert. BIM im Neubau wird gelebt, auf diese digitalen Dateien von vielen
tungszwecke aus. Gleichzeitig führten gut doch der digitale Gebäudezwilling – im Arbeitsplätzen aus. Hier geht es um kos
abgrenzbare Daten dazu, dass dieser Be- letzten Digital Guide eher als Folge von tengünstige Viewer auch mit eventuell
reich recht früh optimiert wurde. Stabile Geschwistern beschrieben – ist noch nicht eingeschränkter Funktionalität, die neben
Sachverständigenpools unterstützten den dort angekommen, wo er sein sollte. Es ist Vollanwendungen für einzelne Mitarbei-
Foto: gettyimages/SERGII IAREMENKO/SCIENCE PHOTO LIBRARY
Prozess. Doch es ist vor dem Trugschluss vor allem ein Medienbruch beim Über- ter (wie AutoCAD, Revit …) vorgehalten
zu warnen, dass in diesem Bereich nun gang zur Nutzenphase zu beobachten. In werden. Aus den vielen BIM-Daten »
„Ich träume von vernetzten Datenwelten, die mir die Informationen selbstständig nach Relevanz
und situationsabhängig bereitstellen. Völlig selbstverständlich werden Stammdaten, Prozess-
daten, Sensordaten neben kaufmännischen und Bewerter-Eingaben, Cashflow-Prognosen und
bautechnischen Fragen im digitalen Geokontext kontextsensitiv dargestellt.“
Dr. Henri Lüdeke, Geschäftsführer der iwb Immobilienwirtschaftliche Beratung GmbH, Braunschweig
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Punktwolke eines Laserscans müssen Anlagenkataster mit einem rela- Auch ist es bereits heute möglich, kos
in Fehlfarben (rechts). Die tiven Koordinatenbezug, Mengen, Her- tengünstig den Bestand zu digitalisieren.
Bestandsaufnahme erfolgte mit stellerangaben, Einbaudatum und Fabri- Digitale Außenflächenpläne und -katas
3D-Laserscan und Drohne durch
iwb + SWG Dresden eG.
katen ins ERP-System oder in technische ter, 3D-Modelle – ergänzt um Mengen
Lösungsanbietersysteme portiert werden. und Attribute – werden in spätestens fünf
Der BIM-Standard bietet grundsätzlich Jahren Voraussetzung für die Teilnahme
diese Möglichkeiten. an Ausschreibungen und die Erzielung
besserer Preise sein. Die Klassifizierungen
BIM IM BESTAND – LASERSCANS & CO. der DMS-Anbieter und die Austausch
Etwa 98 Prozent aller Immobilien sind standards der gif helfen, in diesem Bereich
Bestandsgebäude. Und mit steigendem auch eigene Entitätsmodelle aufzubauen.
Immobilienalter steigt der Informations-
bedarf stärker an. Es gilt also, Transparenz NACHHALTIGKEIT UND FLOTTENVERBRAUCH
in Bezug auf den Bauzustand und die zu- – WIE UMGEHEN MIT STEIGENDEN CO 2-PREI-
künftigen größeren Instandsetzungen und SEN? Die Corona-Krise drängt aktuell das
Investitionen zu schaffen. Diese ist in die Thema Klimaschutz und Nachhaltigkeit in
Cashflow-Models zu integrieren. Wir ha- den Hintergrund, dabei ist dies das zentra-
ben erfolgreich Tests mit 3D-Laserscans, le strategische Feld für das Portfolioma-
Punktwolken und CAD gemacht. Die Er- nagement. Unsere eigenen Berechnungen
gebnisse sind ermutigend. gehen von steigenden Heizkosten bis 2025PORTFOLIOMANAGEMENT/WERTERMITTLUNG 41
von 15 bis 20 Prozent infolge CO2-Beprei- Gold der Zukunft? Komme ich im Zwei- ERP. Sie haben aber eigene Expertise und
sung aus. Die Auswahl und Priorisierung fel problemlos an meine Daten, falls ich Erfahrung in Software gegossen. Zudem
wirtschaftlicher Investitionen in TGA, wechseln will? Welches Recht gilt? Stehen sind diese Lösungsanbieter oft schon Teil
Dämmung, Sensorik, Steuerung und die Server in Deutschland? Die Integra- der Standardisierungsbewegung der gif.
Smart Meter sind komplexe Aufgaben, tion in Apps, Web-Portale und Co. setzt
vor denen alle Marktteilnehmer stehen. zunehmend eine Verfügbarkeit in der WELCHE ENTWICKLUNGEN KOMMEN DEM-
Green Label unterstützen marketingtech- Cloud voraus. Web-Services sind ein pro- NÄCHST AUF UNS ZU? Wichtig für die
nisch, die langfristigen Cashflows werden bates Mittel für Datenaustausch in nahezu Gesamtperformance sind die passgenaue
der wirkliche Maßstab sein. Hier sehe ich Echtzeit. Diese setzen aber in ganz beson- Verortung der Prozesse im Lebenszyklus
Forschungs- und Entwicklungsbedarf. derer Weise Standards voraus. und die Definition des passenden Level
Es gibt für viele Themen tolle Einzel- of Detail. Grundlegende Ordnungsprin-
CLOUD ODER NICHT? PROPTECH ODER LÖ- lösungen von PropTechs, aber für die 99 zipien wie die der GEFMA oder die DMS-
SUNGSANBIETER? Es gibt keinen einheit- anderen Themen im täglichen Geschäft Richtlinie geben einen Rahmen vor, der
lichen Trend. Während einige Akteure des Portfoliomanagements nicht. Daher auch flexibel erweiterbar ist. Mir schwebt
traditionell schon lange in der Cloud sind, prognostiziere ich eine Architektur, die da ein vereinigtes Entitäts- und Prozess-
haben andere eigene IT-Infrastruktur, aus ERP-System und inhaltlichen gro modell vor, weil der Mehrwert digitaler
etwa für die Sachverständigen, aufgebaut. ßen Lösungsanbietern bestehen könnte. Daten neben den Transaktionen vor allem
Es steht mir nicht zu, dies zu bewerten. Diese widmen sich bestimmten Themen bei den häufig wiederkehrenden Prozessen
Foto: iwb
Wichtig jedoch bleiben Fragen wie: Wem umfassend. Sie kooperieren und kommu- in der langen Immobiliennutzungsphase
gehören die Daten, das vielgepriesene nizieren an wesentlichen Stellen mit dem zutage tritt. Ich sehe den Wunsch nach »42 DIGITAL GUIDE REAL ESTATE 2020 I PORTFOLIOMANAGEMENT/WERTERMITTLUNG
Information Erfassung/Verwaltung Austausch Systeme
Datenmanagement und -analyse – Grundlagen und Definition
Datenmanagement – Prozessmanagement
Aufbau und Plege eines Immobiliendatenraums
und -dokumentenmanagement-Systems – › DMS
DOKUMENTE Datenraumindex 2.0 › Datenräume
› ERP-Systeme
›P ortfolio-AM-
Systeme
Immobilien-Daten-Austausch und -Qualität ›B ewertungs-
Quelle: gif-Kompetenzgruppe Datenmanagement
(„gif-IDA“) programme
DATEN ›V ermarktungs-
plattformen
› Apps
Building Information Modeling (BIM) – › CAD
Anforderungen zum Aufbau, zur Zusammenarbeit
und Pflege in BIM-Systemen etc.
ARCHITEKTUR
15-20%
stärkerer Validierung und Plausibilisie- Völlig selbstverständlich werden Stamm-
rung von Daten. Wizzards sollen Daten- daten, Prozessdaten, Sensordaten neben
lücken und Unplausibles erkennen. Das kaufmännischen und Bewertereingaben,
Zauberwort hierfür heißt hinreichende Cashflow-Prognosen und bautechnischen Heizkostenanstieg wird bis 2025
Genauigkeit, je nach Phase und Anwen- Fragen im digitalen Geokontext kontext- allein infolge CO2-Bepreisung
dung. Beim Thema Metadaten, Veredlung sensitiv dargestellt. Ein An- oder Verkauf erwartet. Die Corona-Krise
mit Schlagworten sowie Kontextbezügen gestaltet sich infolge Standardisierung drängt aktuell das Thema Klima-
sehe ich die größte Herausforderung. nicht mehr so arbeitsintensiv. Die Ein-
schutz und Nachhaltigkeit in den
bindung von Dienstleistern, etwa für die
MEINE VISION IN EINER DIGITALISIERTEN Verkehrssicherheit, Betreiberpflichten, Hintergrund. Doch dies ist das
IMMOBILIEN-PORTFOLIOWELT Ich träume Baumgutachter, erfolgt genauso problem- zentrale strategische Feld für das
von vernetzten Datenwelten, die mir die los wie das Auffinden und Anpassen digi- Portfoliomanagement.
Informationen selbstständig nach Rele- taler Pläne bei Umbauten. Ein Kunde aus
vanz und situationsabhängig bereitstellen. Thüringen nannte diese Vision den „di-
gitalen Planschrank“ – dieser, finde ich,
AUTOR
beschreibt das treffend.
Dr. Henri Lüdeke LOHNT SICH DAS GANZE? Die Aufwand-
ist Geschäftsführer Nutzen-Frage wird sich immer stellen.
der iwb Immobili- Und Managementfehler sind nur schwer
enwirtschaftliche zu korrigieren. Das benötigt viel Zeit. In-
Beratung GmbH,
sofern sind alle Investitionen in einheit-
Braunschweig, Grün-
dungsmitglied und liche Datenstandards gut angelegt. Aller-
ehemaliger Leiter dings muss im Weiteren die Datenpflege
des AK Datenaus- organisiert und kontrolliert werden. «
tausch der gif.
Dr. Henri Lüdeke, BraunschweigSie können auch lesen
