Dokumentation zum Mietspiegel 2021 für nichtpreisgebundene Wohnungen in Oberhausen
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Dokumentation
zum Mietspiegel 2021 für
nichtpreisgebundene
Wohnungen in Oberhausen
Stand Oktober 2021
durch die Bereiche
Statistik
und
Geoinformation und Kataster,
Fachbereich Grundstückswertermittlung, Bodenordnungsmaßnahmen
Dokumentation zum Mietspiegel 2021 Inhaltsverzeichnis Einleitung .............................................................................................................................. 4 Gesetzlicher Rahmen ............................................................................................................ 4 Ablauf der Mietspiegelerstellung ............................................................................................ 6 Stichprobe ............................................................................................................................. 8 Rücklauf ...............................................................................................................................10 Mietspiegel 2021 ..................................................................................................................12 Standardwohnung .............................................................................................................12 Durchschnittliche Nettokaltmieten für Standardwohnungen ..............................................13 Zu- und Abschläge ............................................................................................................14 Anlagen ................................................................................................................................16 Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 2
Dokumentation zum Mietspiegel 2021 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Zeitplan Mietspiegel 2021 ............................................................................................... 7 Tabelle 2: Übersicht Rücklauf Mietspiegelerhebung ..................................................................... 11 Tabelle 3: Fallzahlen nach Baujahres- und Wohnungsgrößengruppen ........................................ 11 Tabelle 4: Merkmalsausprägung der Standardwohnung ............................................................... 12 Tabelle 5: Merkmalsbeschreibung ................................................................................................. 13 Tabelle 6:Durchschnittliche Nettokaltmieten in Euro für Standardwohnungen ............................. 14 Tabelle 7: Durchschnittliche Nettokaltmieten in Euro für Standardwohnungen mit 2/3 Spanne ... 14 Tabelle 8: Zuschläge für ................................................................................................................. 15 Tabelle 9: Abschläge für................................................................................................................. 15 Tabelle 10: Zu- und Abschläge hinsichtlich der energetischen Modernisierung für ...................... 15 Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 3
Dokumentation zum Mietspiegel 2021 Einleitung Die Stadt Oberhausen veröffentlicht seit dem 01.07.1976 einen Mietspiegel für nicht preisge- bundene Wohnungen. 2001 wurde erstmals ein repräsentativer Mietspiegel aufgestellt - dieser wurde 2003 als qua- lifizierter Mietspiegel mittels Index fortgeschrieben. Bis 2011 erfolgte dann eine Fortschreibung als einfacher Mietspiegel ohne Änderung der Tabellenwerte. In 2013 wurde erstmals ein qua- lifizierter Mietspiegel neu aufgestellt - dieser Mietspiegel hatte eine vollständig andere Syste- matik und wurde 2015 als qualifizierter Mietspiegel fortgeschrieben. Es folgten Fortschreibun- gen in 2017 und 2019 als einfacher Mietspiegel. Hierbei wurden die einzelnen Zellenwerte jeweils um den gleichen Prozentwert erhöht. Um erneut einen qualifizierten Mietspiegel herausbringen zu können, der auf aktuellen Daten beruht, wurde für 2021 eine Neuaufstellung des qualifizierten Mietspiegels für Oberhausen angestrebt. Der Mietspiegel trägt wesentlich dazu bei, Mieten transparenter zu machen, da er eine Orien- tierungshilfe darstellt, die es den Mietparteien ermöglicht, eine für alle Beteiligten faire Miete zu vereinbaren. Er dient der Versachlichung der Mietverhandlungen und Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten. Weiterhin wird er zur Wertermittlung durch Kredit- und Immobilienwirt- schaft sowie der Finanzverwaltung herangezogen und bildet eine Grundlage für Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte sowie frei Sachverständige. Gesetzlicher Rahmen Wie eingangs erwähnt tragen Mietspiegel damit wesentlich dazu bei, Mieten transparenter zu machen und ein partnerschaftliches Verhältnis von Vermietern und Mietern zu fördern. Er er- leichtert die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 (2) BGB im Interesse aller Beteiligten und dient dazu, die Gespräche über Änderungen von Mieten zu versachlichen. Qualifizierte Mietspiegel müssen gemäß § 558d (2) BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden - nach vier Jahren muss eine Neuaufstellung erfolgen. Eine Neuaufstellung basiert auf einer neuen Datenerhebung und bildet somit die derzeitigen Gegebenheiten des Wohnungsbestandes mit Mietveränderungen bzw. Neuverträgen in den letzten sechs Jahren ab. Da Mietspiegel nach § 558c (1) BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete dar- stellen, dienen sie nicht als Preisfestsetzung. Die ortsübliche Vergleichsmiete beinhaltet dabei nur die reine Nettokaltmiete in Euro pro m², d. h. die sogenannten Betriebs- oder Nebenkosten sind in ihr nicht enthalten. Die regelmäßige Neuerstellung dient der Erfassung der derzeitigen Marktgegebenheiten. Ein direkter Vergleich mit vorherigen Mietspiegeln ist auf Grund des Charakters einer Neuaufstellung nicht möglich, da er stets auf einer neuen Erhebung basiert, welche das aktuelle örtliche Mietpreisniveau sowie die derzeit gegebenen Wohnungsausstat- tungen abbildet. Nach § 558d (1) BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannt wissenschaftlichen Methoden erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 4
Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Mieter anerkannt werden. Daraus können folgende Mindestvoraussetzungen abgeleitet wer-
den:
Der Mietspiegel muss auf repräsentativen Daten beruhen.
Es muss eine wissenschaftlich anerkannte Auswertungsmethode nachvollziehbar ein-
gesetzt worden sein.
Die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden muss dokumentiert und da-
mit überprüfbar sein. Die Dokumentation muss öffentlich zugänglich sein.
Der Mietspiegel 2021 wurde auf der Grundlage einer repräsentativen Datenerhebung erstellt.
Es handelt sich um einen Tabellenmietspiegel, wobei die Zu- und Abschläge wegen abwei-
chender Merkmale durch die Auswertung quantifiziert wurden. Das methodische Vorgehen
von der Datenerhebung bis zur Erstellung der Mietspiegeltabelle wird im Folgenden dargestellt
und später, wie der Mietspiegel, veröffentlicht und online zur Verfügung gestellt. Zuletzt wurde
der Mietspiegel von den Interessenvertreter*innen der Vermieter*innen und Mieter*innen an-
erkannt. Damit genügt er den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558
d (1) BGB.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Ver-
gleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit
15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letz-
ten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht
berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde
oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be-
schaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den
letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden
sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang
mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen
nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungs-
grenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versor-
gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde o-
der einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt
sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die
Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den
Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bin-
dung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über-
steigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über de-
ren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur
Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und
den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen
ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Pro-
zent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 5Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558c
Mietspiegel
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht
von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt
oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile
von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem
vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht wer-
den.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundes-
rates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von
Mietspiegeln zu erlassen.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558d
Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der
Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.
Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt wer-
den. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Miet-
spiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Ablauf der Mietspiegelerstellung
Der Mietspiegel wurde, wie die Vorherigen auch, erstellt bzw. anerkannt durch den Arbeitskreis
(AK) Mietspiegel. Im AK Mietspiegel vertreten sind sowohl Interessensvertreter der Mieter-
*innen, durch den Mieterschutzbund Mülheim und Umgebung e. V. - Geschäftsstelle Ober-
hausen und den Mieterbund Rhein-Ruhr - Bezirk Oberhausen, als auch Vertreter*innen der
Vermieter*innen durch die Arbeitsgemeinschaft Oberhausener Wohnungsgenossenschaften;
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Oberhausen e. V., den Immobilienverband
Deutschland, Region West e. V. und die Servicebetriebe Oberhausen (SBO) – Immobilienma-
nagement. Ebenfalls vertreten ist die Stadt Oberhausen durch die Bereiche Geoinformation
und Kataster - Fachbereich Grundstückswertermittlung, den Bereich Statistik und den Bereich
Wohnen.
Im Hinblick auf eine möglichst große Akzeptanz des Mietspiegels wurde der Arbeitskreis Miet-
spiegel bereits in die Vorbereitung der Mietspiegelerstellung einbezogen. Tabelle 1 zeigt den
Ablauf der kompletten Erstellung des Mietspiegels. In der ersten Sitzung zum Mietspiegel im
Oktober 2019 wurde zum einen der Fragebogen beraten und zum anderen das weitere me-
thodische Vorgehen abgestimmt. Hierzu gehörte auch die Vereinbarung, dass die Angaben
bzw. die Fragebögen zu Adressen aus der Stichprobe, die in einem Genossenschaftsgebäude
liegen, von den Genossenschaften ausgefüllt werden. Anschließend erfolgte die Umsetzung
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 6Dokumentation zum Mietspiegel 2021
des Fragebogens in der Software Teleform sowie Ende des Jahres die Ziehung der Stich-
probe. Die Befragung startete in der zweiten Januarhälfte 2020. Mitte Februar erfolgte die erste
Erinnerung. Auf Grund der pandemischen Situation in Deutschland wurde das Ende der Feld-
phase von April auf Mai verschoben und das zweite Erinnerungsschreiben - diesmal erneut
inklusive eines Fragebogens – erst Anfang April an die Haushalte versendet. Die Datenerfas-
sung wurde bis Ende Mai abgeschlossen, so dass anschließend bis Ende des Jahres die Aus-
wertung der Daten sowie die Aufbereitung der Ergebnisse erfolgte. Auch hier, sowie in den
folgenden Arbeitsschritten, kam es auf Grund von Auswirkungen der Pandemie auf die inter-
nen Arbeitsabläufe zu Verzögerungen.
Anfang 2021 konnte dann eine Abstimmung der Ergebnisse zwischen dem Bereich Statistik
und dem Fachbereich Grundstückswertermittlung, Bodenordnungsmaßnahmen erfolgen.
Nach fachlicher Betrachtung der Ergebnisse wurden die statistischen Ergebnisse im AK Miet-
spiegel zunächst vorgestellt, fachlich erörtert und intensiv diskutiert. Auf Grund der schwan-
kenden pandemischen Situation erstreckte sich die Diskussion in größeren zeitlichen Abstän-
den über das zweite und dritte Quartal 2021. Ende des dritten Quartals hat der AK Mietspiegel
den Mietspiegel 2021 in seiner vorliegenden Form anerkannt, so dass er zu Beginn des vierten
Quartals veröffentlicht wurde.
Tabelle 1: Zeitplan Mietspiegel 2021
Abstimmung des Fragebogens und Ablaufs im AK Mietspiegel am
Okt. 2019 28.10.2019
Nov. 2019 Umsetzung des Fragebogens in der Software
Dez. 2019 Ziehung der Stichprobe (EWO Stand 30.11.19) und Bearbeitung
Schriftliche Befragung mit zwei Erinnerungen und Datenerfassung
Jan. – Mai 2020 (Auf Grund der Corona-Pandemie 5-wöchige Verzögerung beim Erinnerungs-
schreiben)
Juli – Dez. 2020 Datenauswertung und Aufbereitung der Ergebnisse
Jan. – Feb. 2021 Beratung der Ergebnisse Bereich 5-2 und 4-5
April – Juni 2021 Beratung zum statistischen Teil im AK Mietspiegel
Aug. 2021 Abschließende Beratung des statistischen und textlichen Teil im AK
Mietspiegel
Sep. 2021 Anerkennung im AK Mietspiegel
Okt. 2021 Veröffentlichung des Mietspiegels
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 7Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Stichprobe
Die Ziehung der Stichprobe fand Anfang Dezember 2019 aus dem bereinigten Einwohnermel-
dedatensatz zu Stichtag 30.11.2019 statt. Zunächst wurden die Daten eingegrenzt auf Perso-
nen mit Hauptwohnsitz im Alter zwischen 21 und unter 80 Jahren. Die weitere Bereinigung
beinhaltete das Entfernen von bekannten Wohnheimadressen und selbstgenutztem Eigentum.
Weiterhin wurde bei Namensgleichheit an einer Adresse nur eine Person im Datensatz behal-
ten um Doppelziehungen von Haushalten zu vermeiden. Von den ursprünglich 212.335 Da-
tensätzen blieben 96.487 übrig, aus denen eine Zufallsstichprobe von 20.084 Bürger*innen
gezogen wurde. 1.214 davon wohnhaft an einer Genossenschaftsadresse.
Da vereinbart wurde, dass die Genossenschaften die Fragebogenangaben ihrer in der Stich-
probe vorhandenen Mieter*innen zur Verfügung stellen, wurden dem Bereich Statistik die Ob-
jektadressen übermittelt. Bürger*innen wohnhaft in einer Genossenschaftswohnung wurden
so herausgefiltert und in einem gesonderten Anschreiben darüber informiert, dass die jeweilige
Genossenschaft „das Ausfüllen“ des Fragebogens übernimmt.
Die übrigen Bürger*innen erhielten ein Anschreiben mit der Bitte um Teilnahme, dem Hinweis
auf die Freiwilligkeit sowie allgemeine Informationen zum qualifizierten Mietspiegel, zur Stich-
probenziehung bzw. zum Befragungsablauf. Für Rückfragen waren sowohl Kontaktpersonen
aus dem Bereich 4-5/ Statistik als
auch aus dem Fachbereich 5-2-40/ Inhalt der Homepage zur Mietspiegelerhebung:
Grundstückswertermittlung, Boden-
Informationen zum Datenschutz nach Artikel 13 der
ordnungsmaßnahmen aufgeführt.
DSGVO
Für weitere Informationen wurde zu- Fragebogen als PDF
dem auf die eigens angelegte Ansprechpartner*innen zur Mietspiegelerhebung
Homepage hingewiesen, auf der und Mietspiegel allgemein
sich ebenfalls die Datenschutzricht- häufig gestellte Fragen
linien befanden. Dem Anschreiben weiterführende Informationen zum gesetzlichen
beiliegend war ebenfalls der Frage- Rahmen, Datenschutz wie z.B.:
bogen sowie ein Rücksendeum- - BGB (§§ 558 c u. d)
schlag. Diese befanden sich auch im - Datenschutzgrundverordnung
- Datenschutzerklärung der Stadt
2. Erinnerungsschreiben das Anfang
- Geschäftsanweisung Statistik
April versendet wurde. Bei der ers-
- Bisheriger Mietspiegel
ten Erinnerung Mitte Februar han- - Arbeitshilfe BBSR
delte es sich lediglich um ein weite-
res Anschreiben ohne Fragebogen-
exemplar.
Sowohl bei der ersten Kontaktaufnahme, als auch bei den Erinnerungen wurde durch Pres-
seartikel im Wochenanzeiger und der Tageszeitung auf die Erhebung hingewiesen, ebenso
auf der Homepage der Stadt Oberhausen.
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 8Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Auszug aus den häufig gestellten Fragen:
Warum werde ich befragt? / Warum wurde ich angeschrieben?
Basis für den neuen zu erstellenden qualifizierten Mietspiegel ist eine repräsentative empiri-
sche Datenerhebung. Hierzu wurde eine Stichprobe von ca. 20.000 zufällig ausgewählten
Bürger*innen gezogen. Basis für die Stichprobenziehung bildete die Einwohnermeldedatei
vom 30.11.19. Zufällig ausgewählt wurden dabei Einwohner*innen mit Hauptwohnsitz in
Oberhausen und im Alter zwischen 21 und unter 80 Jahren, die nicht in selbstgenutztem Ei-
gentum leben.
Muss ich an der Befragung teilnehmen?
Die Teilnahme an der Befragung ist freiwillig. Da der Mietspiegel wesentlich zum Rechtsfrie-
den zwischen den Mietparteien beiträgt, ist es in Ihrem eigenen Interesse, bei der Aufstellung
des Mietspiegels 2021 mitzuwirken.
Die angeschriebene Person ist nicht in der Lage, den Fragebogen auszufüllen.
Da sich der Fragebogen auf die Wohnung bezieht und nicht auf einzelne Personen, ist es
ebenfalls möglich, dass der Fragebogen von einer anderen Person im Haushalt ausgefüllt
wird, die Kenntnis über die Wohnung und Mietzahlungen hat.
Warum ist ein Code in den Fragebogen eingedruckt?
Der Code ist mit Ihrer Adresse verknüpft und bietet so die Möglichkeit, die Angabe zur Woh-
nung innerhalb Oberhausens zu verorten. Die adressbezogene Verknüpfung wird für die ord-
nungsgemäße Durchführung der Arbeiten benötigt und nach Beendigung der Befragung aus
allen Unterlagen gelöscht, so dass lediglich die Raumbezeichnung erhalten bleibt. Eine Wei-
tergabe von Adresse und Einzelinformationen wird ausgeschlossen. Beachten Sie hierzu bitte
auch die Datenschutzhinweise auf dieser Seite.
Was ist der Mietspiegel? /Was bildet er ab?
Mietspiegel informieren auf einfache und übersichtliche Weise über die ortsüblichen Miet-
preise und ermöglichen damit, eine für alle Beteiligten faire Miete zu vereinbaren. Der Stich-
probenumfang und das zufallsgesteuerte Auswahlverfahren versetzen die Stadt in die Lage,
einen „qualifizierten“ Mietspiegel zu veröffentlichen.
Warum braucht Oberhausen einen Mietspiegel?
Der Mietspiegel trägt wesentlich dazu bei, Mieten transparenter zu machen, da er eine Orien-
tierungshilfe darstellt, die es den Mietparteien ermöglicht, eine für alle Beteiligten faire Miete
zu vereinbaren.
Was ist die rechtliche Grundlage?
§ 558c und § 558d BGB
Wie wird der qualifizierte Mietspiegel 2021 für Oberhausen erstellt?
Der qualifizierte Mietspiegel 2021 für Oberhausen wird nach der Tabellenmethode erstellt. Er
basiert auf einer Mieter*innenbefragung als repräsentative empirische Datenerhebung, an
Hand derer der Einfluss einzelner Wohnwertmerkmale auf die Miethöhe mit statistischen Ver-
fahren untersucht wird.
Der Tabellenmethode liegt die Überlegung zugrunde, dass sich die Struktur des Wohnungs-
marktes in typischen Kategorien von Wohnungen beschreiben lässt. Die Kategorien werden
durch Kombinationen von Wohnwertmerkmalen, wie zum Beispiel Wohnungsgröße und Bau-
jahr des Gebäudes, bestimmt und in einem Mietspiegelfeld abgebildet.
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 9Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Rücklauf
Insgesamt wurden 6.097 Fragebögen (inklusive der Genossenschaftsangabe) ausgefüllt zu-
rückgesendet. Abzüglich noch angeschriebener Eigentümer*innen bzw. Partner*innen von Ei-
gentümer*innen oder auch mietfreiwohnenden Eltern oder Kinder von Eigentümer*innen sowie
Dienstwohnungen, Wohnheimen, preisgebundenen Wohnungen usw. (s. Tabelle 2) blieben
zunächst 3.748 reine Mietverhältnisse übrig, die auf Vollständigkeit bei den Angaben zu Ein-
zugsjahr, Nettomiete, Baujahr und Woh-
nungsgröße überprüft wurden. Ausreißer sind Datenpunkte oder Werte, die so
stark um die erwarteten Werte abweichen, das
Die anschließende Plausibilisierung er- deren Plausibilität in Frage gestellt werden kann.
folgte dann für Wohnungen, deren Ein- Z-Standardisierung der Werte und Vergleich mit
zugsjahr oder Mietänderungsjahr inner- den typischen Grenzen für Ausreißer
halb der letzten sechs Jahre lag. Die Plau-
sibilität der Angaben wurde zum einen Z-Standardisierung: =
rechnerisch, zum anderen durch verein- Die Normal Variable (x) minus dem Mittelwert (µ) geteilt
zelte Anrufe bei Bürger*innen, die ihre Te- durch die Standardabweichung (σ).
lefonnummer im Fragebogen angegeben
haben und deren Fragebogen Auffälligkeiten bei Mietpreisen oder Wohnungsgröße aufwiesen,
durchgeführt. Die noch vorhandenen Ausreißer wurden mittels Z-Standardisierung identifiziert
und entfernt. Übrig blieben 2.099 Fälle wovon 326 Genossenschaftsadressen waren.
Die weiteren statistischen Berechnungen zeigten, dass ein Zusammenhang zwischen Woh-
nungsgröße und Nettokaltmiete kaum noch nachweisbar ist. Daher ist eine detaillierte Ausdif-
ferenzierung auf verschiedene Größenklassen nicht notwendig – so, dass drei Größenklassen
ausreichen. Die Tabelle des Mietspiegels berücksichtigt Gebäude bis einschließlich Baujahr
2014, untergliedert in fünf Baujahresklassen, da eine weitere Ausdifferenzierung neuerer Bau-
ten auf Grund der geringen Fallzahl nicht möglich war (47 Angaben zu Gebäude ab 2015
erbaut). Die Anzahl der in der Mietspiegeltabelle berücksichtigten Fälle reduziert sich somit
um diese 47 Fälle auf insgesamt 2.052 Fälle – aufgeteilt auf 15 Tabellenzellen.
Durch energetische Baustandards, die ab 1995 greifen, wie Isolierverglasung, Dämmung der
Gebäude und Erneuerung der Heizungsanlagen, wurden die Gebäude ab Baujahr 1995 bis
2014 in einer Gruppe zusammengefasst.
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 10Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Tabelle 2: Übersicht Rücklauf Mietspiegelerhebung
Einwohner mit Hauptwohnsitz zum 30.11 2019 insgesamt 212.335
davon zwischen 21 und unter 80 Jahren, ohne Wohnheimadressen und
96.487
selbstgenutztem Eigentum und ohne Namensgleichheit
Bruttostichprobe (Adressen insgesamt) 20.084
(-)
nicht zustellbar oder Eigentümer, Seniorenheime (telefonisch mitgeteilt) 1.228
(=)
Grundgesamtheit (bereinigte Bruttostichprobe) 18.857 100,0%
(-)
Teilnahmeverweigerung oder ohne Rückmeldung 12.760
(=)
Rücklauf: Nettostichprobe = Ausschöpfungsquote aus bereinigter
6.097 32,3%
Bruttostichprobe
(-)
Eigentümerwohnungen, Untermieter, preisgebundene Wohnungen,
Dienstwohnungen, Wohnheime, Wohngemeinschaften, gewerbliche 2.349
Nutzung, möbliert, verbilligt & geminderte Mietzahlung
(=)
reine Miethaushalte insgesamt 3.748 100,0%
(-)
davon keine Angaben zu Einzugsjahr, Nettomiete, Baujahr oder Woh-
625
nungsgröße sowie Wohnungen mit Bad außerhalb der Wohnung
(=)
auswertbare Mietwohnungen 3.123 83,3%
davon Einzugsjahr oder Mietänderungsjahr innerhalb der letzten 6 Jahre 2.108 56,2%
mietspiegelrelevante Angaben ohne Ausreißer 2.099 56,0%
Darunter Genossenschaftswohnungen 326 15,5 %
Tabelle 3: Fallzahlen nach Baujahres- und Wohnungsgrößengruppen
Baujahresgruppe
1950 bis 1965 bis 1980 bis 1995 bis
Fälle bis 1949 ab 2015
1964 1979 1994 2014
Wohnungsgröße
20 bis
2 123 349 77 55 24 7
unter 60 m
60 bis
2 225 442 258 103 96 27
unter 90 m
90 und
2 97 76 52 31 44 13
mehr m
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 11Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Mietspiegel 2021
Da der Mietspiegel als Tabellenmietspiegel seit langer Zeit in Oberhausen anerkannt ist, han-
delt es sich auch weiterhin um einen Tabellenmietspiegel. Zu-/Abschläge wegen abweichen-
der mietpreisbeeinflussender Merkmale werden durch die Auswertung quantifiziert. Ein Tabel-
lenmietspiegel basiert auf einer repräsentativen empirischen Datenerhebung, an Hand derer
der Einfluss einzelner Wohnwertmerkmale auf die Miethöhe mit statistischen Verfahren unter-
sucht wird.
Standardwohnung
Der Tabellenmethode liegt die Überlegung zugrunde, dass sich die Struktur des Wohnungs-
marktes in typischen Kategorien von Wohnungen beschreiben lässt. Die Kategorien werden
durch Kombinationen von Wohnwertmerkmalen, wie zum Beispiel Wohnungsgröße und Bau-
jahr des Gebäudes, bestimmt und in einem Mietspiegelfeld abgebildet. Er muss dabei nicht
auf wenige, die Miete stark beeinflussende Merkmale reduziert werden, sondern kann im Rah-
men eines Systems von Zu- und Abschlägen auch Merkmale mit statistisch ermitteltem gerin-
gerem Einfluss auf die Miethöhe angemessen berücksichtigen. Die Basis-Nettomiete berech-
net sich demnach in Abhängigkeit von der Wohnfläche und dem Baujahr des Gebäudes und
der Einfluss von Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Aus-
stattung und Beschaffenheit der Wohnungen wird durch Zu- und Abschlägen berücksichtigt.
Die Mietwerte je Mietspiegelzelle beziehen sich hierbei auf gleichartige Wohnungen hinsicht-
lich der Gebäude- und Wohnungsqualität - also Standardwohnungen. Abweichungen von die-
sem definierten Standard führen zur Anwendung genannter Zu- und Abschläge. Die Merkmale
einer Standardwohnung sind in Tabelle 4 aufgeführt.
Tabelle 4: Merkmalsausprägung der Standardwohnung
Fälle mit Fälle mit Anga-
genanntem ben im Frage- Fälle ins-
Standard- bogen zu die- gesamt
Wohnungsmerkmale merkmal sem Merkmal
Kein Balkon bis Baujahr 1964 731 1.312 2.052
Balkon bis 10 qm ab Baujahr 1965 560 740 2.052
Fenster mit Isolierverglasung baujahresentsprechend
385 893 1888
(d.h. erbaut vor 1995 mit Isolierverglasung von vor 95)
Warmwasserbereitung dezentral 1.315 1.628 2.052
Einfache/mittlere Wohnungsausstattung 685 1.760 2.052
mittlere Sanitäreinrichtungen / Wandfliesen 935 1.778 2.052
Gebäudemerkmal
mittlerer Gebäudezustand 1.087 1.731 2.052
mittlere Wohnlage 1.415 2.052 2.052
Energetische Modernisierung
Heizungsanlage baujahresentsprechend
(d.h. erbaut vor 1995 mit Heizungsanlage von vor 95, ohne 1.102 1.110 1888
Fernwärmebezug)
Gebäude erbaut bis 1979: keine Dämmung 332 930 1699
Gebäude erbaut 1980 bis 1994: Dach bzw. obere Ge-
52 66 189
schossdecke oder Außenwände gedämmt
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 12Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Tabelle 5: Merkmalsbeschreibung
Mittlerer Fassade z.B. normaler Unterhaltungszustand, älterer Klinker,
Gebäudezustand Kunstschiefer, Putz mit Farbanstrich
(Fassade & Treppen- Treppenhaus z.B. Böden mit Stein-/Kunststeinbelag, teilweise
haus) Plattierung; Strukturputz, Treppe mit normaler Ausführung
Solche Wohngebiete sind zumeist zusammenhängend bebaut
und weisen keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch
Mittlere Wohnlage Lärm oder Geruch auf. Bei stärkerer Verkehrsbelästigung muss
dieser Nachteil entsprechend ausgeglichen werden (gutes Woh-
numfeld, zentrale Lage…).
Einfache/ Mittlere Fußböden z.B. ohne Beläge, Linoleum, einfache Holzdielen La-
Wohnungsausstattung minat, Teppichböden, PVC-Böden
(Elektroanschlüsse, Elektroanschlüsse z.B. Mindestausstattung an Steckdosen und
Böden) Sicherungen oder in zweckentsprechender Anzahl
Mittlere Sanitäreinrichtung z.B. Badewanne und/oder Dusche, Stan-
Sanitäreinrichtung/ dardausführung
Wandfliesen Wandfliesen z.B. Bad: umlaufend Fliesen, Küche: Fliesenspiegel
Die Bewertung der Wohnlage der mietspiegelrelevanten Wohnungen erfolgte nach einheitli-
chen Kriterien und unter Berücksichtigung der Mieterangaben sowie durch Mitarbeiter*innen
des Fachbereichs Grundstückswertermittlung.
Durchschnittliche Nettokaltmieten für Standardwohnungen
Die Mietspiegeltabelle 2021 umfasst Gebäude bis einschließlich Baujahr 2014 untergliedert in
drei Größenklassen (20 m² bis unter 60 m², 60 m² bis unter 90 m² und 90 m² und größer).
Ermittelt werden Mieten ohne Betriebskosten (Nettokaltmiete). Berechnet wurde das arithme-
tische Mittel der Mieten pro Zelle in Abhängigkeit von der Wohnfläche und dem Baujahr des
Gebäudes (s. Tabelle 9).
Die Werte stellen dabei Nettokaltmieten je Quadratmeter und Monat dar. Es handelt sich um
bereinigte Werte bezogen auf die oben definierte Standardwohnung. Abweichungen von der
Standardwohnung müssen über die Zu- und Abschlagswerte ausgeglichen werden, da die
Mietanteile für die vom Standard abweichenden Ausstattungsmerkmale und energetischen
Merkmale aus den Tabellenwerten herausgerechnet worden sind.
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 13Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Tabelle 6:Durchschnittliche Nettokaltmieten in Euro für Standardwohnungen
Baujahresgruppe
1950 bis 1965 bis 1980 bis 1995 bis
Nettomiete/m2 bis 1949
1964 1979 1994 2014
Wohnungs-
größe
20 bis unter 60 m2 4,95 € 5,23 € 5,98 € 6,17 € 6,67 €
60 bis unter 90 m2 4,57 € 4,95 € 5,58 € 5,78 € 6,73 €
90 und mehr m2 4,55 € 5,06 € 5,67 € 6,10 € 6,61 €
Die um das arithmetische Mittel dargestellte Mietwertspanne (s. Tabelle 7) deckt Einflüsse ab,
die mietpreisbeeinflussend sind, aber auf Grund geringer Fallzahlen nicht statistisch ausge-
wertet werden konnten, wie z.B. alten-/behindertengerechte Ausstattung, Dachterrassen, Ap-
partementwohnungen, Untergeschosswohnungen oder Wohnungen in Hintergebäude. Die
Mietwertspanne bildet eine 2/3-Spanne ab, wobei sich jeweils die Hälfte der ausgeschlosse-
nen Fälle am unteren und am oberen Rand befinden.
Tabelle 7: Durchschnittliche Nettokaltmieten in Euro für Standardwohnungen mit 2/3
Spanne
Baujahresgruppe
2
Nettomiete/m bis 1949 1950 bis 1964 1965 bis 1979 1980 bis 1994 1995 bis 2014
Wohnungsgröße
20 bis 4,95 € 5,23 € 5,98 € 6,17 € 6,67 €
2
unter 60 m 3,80 – 6,00 € 4,07 – 6,27 € 5,00 – 6,79 € 5,16 – 7,62 € 5,29 – 7,80 €
60 bis 4,57 € 4,95 € 5,58 € 5,78 € 6,73 €
2
unter 90 m 3,39 – 5,80 € 3,97 – 5,86 € 4,62 – 6,66 € 4,95 – 7,19 € 5,64 – 7,92 €
90 und 4,55 € 5,06 € 5,67 € 6,10 € 6,61 €
2
mehr m 3,46 – 5,58 € 4,04 – 6,02 € 4,66 – 6,51 € 4,71 – 7,67 € 5,33 – 7,33 €
Der Einfluss von Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Aus-
stattung und Beschaffenheit der Wohnungen und Einfamilienhäuser wird bei der Ermittlung
der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Der letztendliche
Quadratmeterpreis einer Mietwohnung wird somit über Zu- und Abschläge ermittelt, die dem
jeweiligen Zellenwert hinzugerechnet oder abgezogen werden.
Zu- und Abschläge
Aus einem großen Katalog von möglicherweise mietpreisbeeinflussenden Merkmalen wurden
diejenigen in die Zu- bzw. Abschlagstabelle aufgenommen, die einen ausreichend großen Zu-
sammenhang mit der Mietpreishöhe ausweisen und bei denen dieser Zusammenhang statis-
tisch gesichert ist. Zuvor wurde mit Hilfe von Korrelationstabellen einschließlich umfassenden
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 14Dokumentation zum Mietspiegel 2021
Drittvariablenkontrollen und Merkmalsmodifikationen sichergestellt, dass zwischen den aus-
gewählten Zu- und Abschlagsmerkmalen keine Abhängigkeit vorliegt.
Tabelle 8: Zuschläge für
Wohnungsmerkmal
Balkon bis Baujahr 1964 0,48 €
Isolierverglasung von nach 1995 in Gebäuden erbaut vor 1995 0,20 €
Zentrale Warmwasserbereitung 0,19 €
Erneuerte Wohnungsausstattung (Elektroanschlüsse, Böden) 0,55 €
Erneuerte Sanitäreinrichtungen /Wandfliesen 0,39 €
Gebäudemerkmal
gehobener Gebäudezustand (Fassade/Treppenhaus) 0,44 €
gute Wohnlage 0,42 €
Tabelle 9: Abschläge für
Wohnungsmerkmal
Kein Balkon ab Baujahr 1965 - 0,42 €
Einfachverglasung in Gebäuden erbaut vor 1995 - 0,33 €
einfache Sanitäreinrichtungen /Wandfliesen - 0,37 €
Gebäudemerkmal
einfacher Gebäudezustand (Fassade/Treppenhaus) - 0,55 €
einfache Wohnlage - 0,24 €
Tabelle 10: Zu- und Abschläge hinsichtlich der energetischen Modernisierung für
Heizungsanlage von nach 1995 in Gebäuden erbaut vor 1995 oder Fernwärme 0,17 €
Zuschläge für Dämmung in Gebäuden erbaut bis 1979 wenn …
…teilweise gedämmt (Dach oder Wände) 0,56 €
…vollständig gedämmt (Dach bzw. obere Geschossdecke und Außen- 0,65 €
wände)
Zuschläge für Dämmung in Gebäuden erbaut 1980 bis 1994 wenn…
….vollständig gedämmt 0,56 €
Gebäude erbaut ab 1995 müssen nach gesetzlichen Bauvorgaben vollständig gedämmt sein.
Eine Berücksichtigung bei Zu- oder Abschlägen entfällt somit. Weitere energetische Differen-
zierungsmerkmale, die sich auf die Miethöhe auswirken könnten, ließen sich statistisch nicht
nachweisen.
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 15Dokumentation zum Mietspiegel 2021 Anerkennung des Mietspiegels für nicht preisgebundene Wohnungen Der Arbeitskreis Mietspiegel hat die Erstellung des Mietspiegels begleitet und wurde bereits im Oktober 2019 zur Abstimmung des Fragebogens für die Mieterbefragung einbezogen. Durch die Corona-Pandemie verlängerte sich zum einen die Erhebungsphase und zum ande- ren verzögerte sich die Diskussion und Präsentation der Ergebnisse. Ab Mai 2021 wurde der statistische Teil erörtert und diskutiert. Die Anerkennung des Mietspiegels durch den Arbeits- kreis Mietspiegel erfolgte Anfang September im Nachgang an die Sitzung im August. Der Mietspiegel 2021 für Oberhausen stellt eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichs- mieten im Sinne der §§ 558, 558 a-d BGB dar. Auf der Grundlage einer repräsentativen Da- tenerhebung wurde der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen er- stellt und von den Mitwirkenden, darunter Interessenvertreter von Vermietern und Mietern, an- erkannt. Er genügt damit den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel. In seiner Sit- zung am 09.11.2021 hat der Stadtplanungs- und Mobilitätsausschuss der Stadt Oberhausen den Mietspiegel 2021 zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Mietspiegel ist als Anlage beigefügt. Anlagen Fragebogen Mieterbefragung Mietspiegel 2021 Stadt Oberhausen, Bereich Statistik 16
Fragebogen
zur Erstellung des Mietspiegels von Oberhausen
Zur Beantwortung des folgenden Fragebogens empfehlen wir Ihnen, Ihren
Mietvertrag und Ihre Nebenkostenabrechnung bereitzuhalten. Ggf. kann
Ihnen zur Beantwortung einzelner Fragen auch eine Rückfrage bei Ihrem
Vermieter bzw. Ihrer Vermieterin hilfreich sein.
Kreuzen Sie bitte an,des
sind Eigentümer/-in wasGebäudes
für Sie zutrifft: Sie oder Ihr Haushalt...
/ der Wohnung
sind
sind Eigentümer/-in
Hauptmieter/-in derdes Gebäudes / der Wohnung.
Wohnung
sind
sind Hauptmieter/-in der Wohnung.
Untermieter/-in
sind Mieter/-in
sind einer preisgebundenen Wohnung (Sozialwohnung).
Untermieter/-in.
sind Mieter/-in
sind einer
Mieter/-in Werks-,
einer Dienstwohnung
preisgebundenen Wohnung (Sozialwohnung).
sind Mieter/-in
sind einer
Mieter/-in Genossenschaftswohnung
einer Werks-, Dienstwohnung.
sind Bewohner/-in
sind einesGenossenschaftswohnung.
Mieter/-in einer Wohnheimes
sind Mitglied
sind einer Wohngemeinschaft
Bewohner/-in eines Wohnheimes.
nutzen
sind einen Teileiner
Mitglied der Wohnung gewerblich
Wohngemeinschaft.
haben Ihreeinen
nutzen Wohnung möbliert
Teil der odergewerblich.
Wohnung teilmöbliert gemietet.
bewohnen eineWohnung
haben Ihre Apartment-, Penthouse-
möbliert oder Maisonettewohnung
oder teilmöbliert gemietet. (Wohnung über mehrere Ebenen).
wohnen in einem
bewohnen eineEinfamilienhaus.
Apartment-, Penthouse- oder Maisonettewohnung (Wohnung über mehrere Ebenen).
wohnen
wohnenverbilligt,
in einem weil Sie z. B. mit dem Eigentümer verwandt sind oder Nebenleistungen wie z. B. Gartenarbeit er
Einfamilienhaus.
haben dieverbilligt,
wohnen Mietzahlungweil Siezurzeit
z. B. mitgemindert.
dem Eigentümer verwandt sind oder Nebenleistungen wie z. B. Gartenarbeit erbringen.
haben die Mietzahlung zurzeit gemindert.
Einzugsjahr
Wann sind Sie oder Ihr Haushalt in die Wohnung/in das Haus eingezogen?
. . (z. B. 15.01.2020)
Nur an Mieter/-in:
Wie hoch ist Ihre monatliche Gesamtmiete für die Wohnung (Bruttomiete) im Februar 2020?
Gesamtmiete: EUR
Wie hoch ist hiervon die Grundmiete (Nettomiete) für Ihre Wohnung, also die Miete ohne
Nebenkosten / Pauschale (Heiz- und Betriebskosten)?
Grundmiete: EUR
Wie hoch ist Ihre monatliche Vorauszahlung/Pauschale für Nebenkosten im Februar 2020
insgesamt? Bitte Wert in vollen Euro eintragen!
Monatliche Vorauszahlung / Pauschale: EUR
... davon monatliche Vorauszahlung Heizung? EUR inkl. Warmwasseraufbereitung? ja
... davon monatliche Vorauszahlung / EUR
Pauschale Betriebskosten?
9706425890 Seite 1 von 6 Stadt Oberhausen, Bereich StatistikWieerfolgt
Wie erfolgt die Bezahlung
Bezahlungder derBeheizung?
Beheizung?
über den Vermieter
vom Mieter direkt (z. B. durch Einkauf oder direkte Abrechnung mit dem Versorgungsunternehmen)
Frischwasser
Welche der nachfolgenden Betriebskosten werden abgerechnet? Mehrfachnennungen möglich!
Grundsteuer
Schmutz-, Ab- und Niederschlagswasser
Frischwasser Grundsteuer
Gebäude- und Haftpflichtversicherung
Abfallbeseitigung
Schmutz-, Ab- und Niederschlagswasser Gebäude- und
Allgemeinstrom Haftpflichtversicherung
(Treppenhaus, Keller ...)
Straßenreinigung
Abfallbeseitigung Allgemeinstrom
Sonstiges (Treppenhaus,
(Hausmeister, Keller ...)
Kabelanschluss,..)
Schornsteinreinigung
Straßenreinigung Sonstiges (Hausmeister, Kabelanschluss,...)
Schornsteinreinigung
Haben Sie eine Garage / einen Stellplatz angemietet? Ja Nein
ja nein in Miet
Tiefgerage
Tiefgaragen EUR Anzahl ja nein
Ist die Miete für Geragen in Miete
Wenn ja, wie hoch Garagen EUR Anzahl Garage/ Stellplatz in ja nein
ist die Miete für… der angegebenen Carports in Miete
Carports EUR Anzahl Gesamtmiete ja nein
enthalten? Stellplätze in Miet
Stellplätze EUR Anzahl ja nein
Wann wurde die Miete Letzte Änderung
Letzte
zum letzten Grundmiete
Änderung
Mal (Monat) (Jahr)
Grundmiete
geändert?
Grundmiete: . Letzte Änderung
. Letzte Änderung
Nebenkosten
Nebenkosten
(Monat) (Jahr)
(z. B. 01.01.2020)
Nebenkosten: . .
Wieder an alle (Mieter/-in und Eigentümer/-in):
Ihre Wohnung:
Wie groß ist Ihre Wohnung? , m²
Wie viele Wohnräume hat Ihre Wohnung (ohne Küche, Diele, Bad, Toilette und Abstellraum)?
(Bitte nur 'ganze' Räume angeben, z. B. 3 und nicht 3,5 Räume.)
Nichttrifft
Was alle Wohnräume (einschließlich
auf Ihre Wohnung Küche und Bad, ohne
zu? Mehrfachnennungen Diele) sind beheizbar.
möglich!
Leitungen liegen
Nicht alle teilweise über
Wohnräume Putz.
(einschließlich Küche und Bad, ohne Diele) sind beheizbar.
EinLeitungen
oder mehrere Wohnräume
liegen (einschließlich
teilweise über Putz. Küche und Bad, ohne Diele) liegen außerhalb der Wohnung.
EinEin
oderoder
mehrere Wohnräume
mehrere (einschl.
Wohnräume Küche und Bad)
(einschließlich sind nicht
Küche von einem
und Bad, ohneFlur / Diele
Diele) aus außerhalb
liegen erreichbar. der Wohnung.
DieEin
Toilette befindet sich
oder mehrere außerhalb
Wohnräume der Wohnung.
(einschl. Küche und Bad) sind nicht von einem Flur / Diele aus erreichbar.
EinDie
Keller/seperater Abstellraum
Toilette befindet außerhalb
sich außerhalb der Wohnung gehört zur Mietsache.
der Wohnung.
Rollläden sind überwiegend
Ein Keller/seperater vorhanden.
Abstellraum außerhalb der Wohnung gehört zur Mietsache.
DieRollläden
Wohnungsind
hat überwiegend
eine deutlich vorhanden.
spürbare Schieflage.
DieDie
Wohnung hathat
Wohnung einen
einebarrierearmen Zugang
deutlich spürbare (stufenlos erreichbar vom öffentlichen Verkehrsraum).
Schieflage.
DieDie
Wohnung hathat
Wohnung eineinen
barrierearmes Bad (z.
barrierearmen B. bodengleiche
Zugang Dusche). vom öffentlichen Verkehrsraum).
(stufenlos erreichbar
DieDie
Wohnung ist barrierearm
Wohnung (z. B. breitere
hat ein barrierearmes Bad Türen).
(z. B. bodengleiche Dusche).
Die Wohnung ist barrierearm (z. B. breitere Türen).
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik Seite 2 von 6 3973425890Zur Wohnung gehört... Lage der Straße:
Nein Ja Länge (in m): Breite (in m): Ja Nein
Balkon: Nein Ja Länge Balkon , Balkon
Breite BalkonLage zur ,Straße? ja nein
Loggia: Nein Ja Länge Loggia Breite LoggiaLage zur ,Straße?
, Loggia ja nein
Terrasse: Nein JaLänge Terrasse Breite TerrasseLage zur ,Straße?
,Terrasse ja nein
Zur Wohnung gehört ein Garten... ...zur gemeinsamen Nutzung (Mietergarten).
...zur alleinigen Nutzung.
Überwiegend
Wie Einzelöfen
ist die Wohnung (z. B.den
(durch für Vermieter/die
Kohle, Gas, ÖlVermieterin)
oder Strom) ausgestattet? Mehrfachnennungen möglich!
Zentral- oder Etagenheizung
Überwiegend Einzelöfen (z. B. für Kohle, Gas, Öl oder Strom)
Zentral- oder Etagenheizung
Einbau/Erneuerung der Heizungsanlage:
Fenster
vormit Einfachverglasung
1987 zwischen 1987 und 1994 ab 1995 nicht bekannt
Fenster mitmit
Fenster Isolierverglasung
Einfachverglasung
Fenster mit Isolierverglasung
Einbau/Erneuerung der Fenster mit Isolierverglasung:
Zentrale
vor Warmwasserbereitung
1995 ab 1995 nicht bekannt
Elektrischer Durchlauferhitzer
Zentrale Warmwasserbereitung(hydraulisch gesteuert)
Elektrischer Durchlauferhitzer
Elektrischer (elektronisch
Durchlauferhitzer gesteuert)
(hydraulisch gesteuert)
Warmwasserspeicher/Boiler
Elektrischer Durchlauferhitzer (elektronisch gesteuert)
Küche mit einer zeitgemäßen Einbauküche
Warmwasserspeicher/Boiler
einbruchhemmende Wohnungstür
Küche mit einer zeitgemäßen (mit Mehrfachverriegelung)
Einbauküche
einbruchhemmende Wohnungstür (mit Mehrfachverriegelung)
Womit wird
Womit wird überwiegend
überwiegendgeheizt?
geheizt?
Gas Kohle Solarenergie
Strom Pellets Biomasse, Biogas
Öl Erd-/Umweltwärme (Luft, Wasser) Fernwärme
Bitte ordnen Sie jedes der nachfolgend angegebenen Ausstattungsmerkmale den Stufen einfach, mittel oder
gehoben zu. Bewerten Sie nur die vom Vermieter bereitgestellte Ausstattung. Bei der Beurteilung gehen Sie
bitte vom heute typischen Standard aus. Treffen auf ein Ausstattungskriterium verschiedene
Bewertungsmöglichkeiten zu, beurteilen Sie das überwiegende Merkmal.
Beispiel: In einer Wohnung mit sechs Räumen haben zwei Räume einfache Holzdielen und vier Räume
Teppichboden. Da die Mehrzahl der Räume Teppichboden hat, bewerten Sie das Merkmal "Fußboden-
beläge" als "mittel".
Fassade:
Überwiegend einfach (ungepflegt/schadhaft)
Überwiegend mittel (normaler Unterhaltungszustand, älterer Klinker, Kunstschiefer, Putz mit Farbanstrich)
Überwiegend gehoben (sehr gepflegter Zustand, Klinker, Schiefer, restaurierte Stuck-/Ornamentputzfassaden)
Treppenhaus:
Überwiegend einfach (ungepflegt/schadhaft)
Überwiegend mittel (Böden mit Stein-/Kunststeinbelag, teilw. Plattierung; Strukturputz, Treppe mit normaler Ausführung)
Überwiegend gehoben (hochwertige Bodenbeläge (Marmor o. ä.); hochwertige Wandbekleidung; repräsentatives Treppenhaus)
3594425899 Seite 3 von 6 Stadt Oberhausen, Bereich StatistikElektroanschlüsse:
Überwiegend einfach (Mindestausstattung mit wenig Steckdosen und/oder Sicherungen)
Überwiegend mittel (Steckdosen in zweckentsprechender Anzahl, ausreichende Absicherung)
Überwiegend gehoben (anspruchsvolle Installation in überdurchschnittlicher Ausführung; vorinstalliertes Netzwerk)
Sanitäreinrichtungen:
Überwiegend einfach (z. B. Badewanne oder Dusche, schlichte Ausführung)
Überwiegend mittel (z. B. Badewanne und/oder Dusche, Standardausführung)
Überwiegend gehoben (z. B. Badewanne und Dusche, Gäste-WC, anspruchsvolle Ausführung)
Wandfliesen:
Überwiegend einfach (z. B. Bad: ohne/teilweise Fliesen, Küche: ohne Fliesen)
Überwiegend mittel (z. B. Bad: umlaufend Fliesen, Küche: mit Fliesenspiegel)
Überwiegend gehoben (Z. B. Bad: hochwertige Fliesen oder Naturstein, Küche: hochwertige Fliesen, Gäste-WC: mit Fliesen)
Fußbodenbeläge:
Überwiegend einfach (z. B. ohne Beläge, Linoleum oder PVC, einfache Holzdielen)
Überwiegend mittel (z. B. Laminat, Teppichböden, höherwertige PVC-Böden)
Überwiegend gehoben (z. B. Parkett, Fliesen, Naturstein, Teppichböden hoher Qualität)
Wie würden Sieinsgesamt
würden Sie insgesamtdie
die Ausstattung
Ausstattung Ihrer
Ihrer Wohnung
Wohnung beschreiben?
beschreiben?
einfach mittel gut
Das Wohngebäude:
In welchem Jahr wurde das Gebäude, in dem Sie wohnen, erbaut? (Baujahr)
Ist eine genaue Angabe nicht möglich, bitte Baujahr schätzen: (geschätztes Baujahr)
Wie viele Geschosse besitzt das Gebäude (ohne Keller, ohne Dachgeschoss)?
Ist das Dachgeschoss bewohnt? ja nein
Wie viele Wohnungen hat das Gebäude? (Wohnungen)
im Untergeschoss
Ihre Wohnung befindet sich...
im im
Erdgeschoss
Untergeschoss
in einem Obergeschoss
im Erdgeschoss
im in
Dachgeschoss (mit schrägenWenn
einem Obergeschoss Wänden)
ja, in welchem?
im Dachgeschoss (mit schrägen Wänden)
Über welchem Geschoss befindet sich das Dachgeschoss?
eine Gebäude,
Das Gegensprechanlage einen Aufzug
in dem Sie wohnen, besitzt... Mehrfachnennungeneinen Kinderspielplatz
möglich!
eine Waschküche
eine mit separaten Anschlüssen
Gegensprechanlage (Wasser/Strom)
einen Aufzug einen Kinderspielplatz
Gemeinschaftsräume (z. separaten
eine Waschküche mit B. Hobbyraum, Partykeller,
Anschlüssen Abstellraum für Fahrräder/Kinderwagen)
(Wasser/Strom)
Gemeinschaftsräume (z. B. Hobbyraum, Partykeller, Abstellraum für Fahrräder/Kinderwagen)
Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden (von Ihrem Vermieter) in den letzten 15 Jahren
durchgeführt? (Ggfs. beim Vermieter zu erfragen.)
Ja
Ganze WohnungNein Nicht bekannt
komplett saniert?
Ganze Wohnung komplett saniert? Ja Nein Nicht bekannt
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik Seite 4 von 6 9853425893In der Wohnung wurden folgende Einzelmaßnahmen durchgeführt:
Ja
Veränderung derNein Nicht bekannt
Grundrissgestaltung
Veränderung der Grundrissgestaltung Ja
Badezimmer Nein Nicht bekannt
Badezimmer Ja
Fußböden Nein Nicht bekannt
Fußböden Ja
Türen Nein Nicht bekannt
Türen Ja
Elektroinstallation Nein Nicht bekannt
Elektroinstallation Ja Nein Nicht bekannt
An dem Gebäude wurden folgende Maßnahmen durchgeführt:
Ja
Treppenhaus Nein Nicht bekannt
Treppenhaus Ja
Elektroinstallation Nein Nicht bekannt
Elektroinstallation Ja Nein
Wohnungseingangstüren/Haustür Nicht bekannt
Wohnungseingangstüren/Haustür Ja Nein Nicht bekannt
Ist eine Dämmung ... vorhanden?
...der Außenwand des Gebäudes Ja Nein Vollständig Nicht bekannt
Wenn ja, seit welchem Jahr?
...der Kellerdecke / des Kellerfußbodens Ja Nein Nicht bekannt
Wenn ja, seit welchem Jahr?
...des Daches / der obersten Geschossdecke bzw. des Speicherbodens Ja Nein Nicht bekannt
Wenn ja, seit welchem Jahr?
Liegt für das Gebäude ein Energieausweis vor? Ja Nein Nicht bekannt
Wenn ja, wie hoch ist der Kennwert? Bedarfskennwert: kwh/(m² Jahr) oder
Verbrauchskennwert: kwh/(m² Jahr)
Büro ohne
Werden Publikumsverkehr
Teile Gastronomiebetrieb
Ihres Wohnhauses / Wohngrundstückes als ... genutzt? Mehrfachnennungen möglich!
Büro ohnemit
Büro/Praxis Publikumsverkehr
Publikumsverkehr Gastronomiebetrieb
Handwerksbetrieb (auf dem Grundstück)
Büro/Praxis mit Publikumsverkehr
Geschäft/Laden Handwerksbetrieb (z.
Vergnügungsbetrieb (auf
B.dem Grundstück)
Disko,...)
Geschäft/Laden Vergnügungsbetrieb (z. B. Disko,...)
Wie beurteilen
Beurteilung Sie die Lage Ihrer Wohnung allgemein?
der Wohnlage
Einfache Wohnlage: In einfachen Wohnlagen ist eine überdurchschnittliche Verkehrsbelästigung oder eine
Beeinträchtigung durch Gewerbe-/Industriebetriebe gegeben. Außerdem wirkt sich ein
ungünstiges Wohnumfeld mit wenig Grün- und Freiflächen nachteilig aus. Dabei müssen
jedoch nicht alle Merkmale zutreffen.
Mittlere Wohnlage: Solche Wohngebiete sind zumeist zusammenhängend bebaut und weisen keine außer-
gewöhnlichen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei stärkerer Verkehrs-
belästigung muss dieser Nachteil entsprechend ausgeglichen werden (gutes Wohnumfeld,
zentrale Lage,...
Gute Wohnlage: Gute Wohnlagen befinden sich bei gutem Wohnumfeld entweder in vergleichsweise ruhigen
Wohngebieten in zentraler Lage oder in weniger zentralen Lagen bei guter
Verkehrsanbindung und Zuordnung zu Grün- und Erholungsflächen.
3872425898 Seite 5 von 6 Stadt Oberhausen, Bereich StatistikWie würden
Bitte Sie Sie
schätzen insgesamt die Ausstattung
das Wohnumfeld Ihrer Wohnung
der Wohnung beschreiben?
im Hinblick auf die Bebauungsdichte ein:
Offen bebaut (sehr viel Grün)
Aufgelockert bebaut (mit Grün durchsetzt, z. B. Vorgärten)
Dicht bebaut (nur wenige freie Flächen)
Geschlossen bebaut (keine bzw. sehr wenige freie Flächen)
Bitte beurteilen Sie die Situation in Ihrem Wohnumfeld nach folgenden Kriterien:
SehrHöhe
gut der umliegenden
Gut Mittel Schlecht
Gebäude Sehr
und dementsprechende
schlecht
Sehr gut Gut Mittel Schlecht Sehr schlecht
Höhe der umliegenden Gebäude und
dementsprechende Aussicht Ihrer Wohnung Erholungswert (z. B. nahe gelegene Wälder, Parks oder G
Sehr gut Gut Mittel Schlecht Sehr schlecht
Erholungswert (z. B. nahe gelegene Wälder, Parks Belastung durch Verkehr oder Industrie
oder Grünanlagen)
Sehr gut Gut Mittel Schlecht Sehr schlecht
Belastung durch Verkehr oder Industrie Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr (z. B. Erreichb
Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr (z. B. Sehr gut Gut Mittel Schlecht Sehr schlecht
Erreichbarkeit der nächsten Straßenbahn-/ Anbindungen an die Autobahn
Bushaltestelle) Sehr gut/ Ansehen"
Gut Mittel Schlecht Sehr schlecht
"Image des Wohnumfeldes
Anbindungen an die Autobahn
Sehr gut Gut
Parkplatzsituation Mittel Schlecht Sehr schlecht
"Image / Ansehen" des Wohnumfeldes
Sehr gut Gut Mittel Schlecht Sehr schlecht
Parkplatzsituation Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf zu Fuß err
Sehr gut Gut Mittel Schlecht Sehr schlecht
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf zu
Fuß erreichbar
Falls wir Sie bei Rückfragen auch anrufen dürfen, unter welcher Telefonnummer sind Sie an Werktagen
tagsüber erreichbar?
(Vorwahl) (Rufnummer)
Vielen Dank für Ihre Mitarbeit!
Bitte senden Sie den ausgefüllten Fragebogen in dem beiliegendem Rückant-
wortumschlag zurück. Eine Briefmarke brauchen Sie nicht, das Porto zahlt
der Empfänger.
Stadt Oberhausen, Bereich Statistik Seite 6 von 6 1488425899Sie können auch lesen
