Gemeinde Wald-Michelbach - Landkreis Bergstraße Errichtung eines Drogeriemarkts Auswirkungsanalyse nach 11 BauNVO
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Gemeinde Wald-Michelbach
Landkreis Bergstraße
Errichtung eines Drogeriemarkts
Auswirkungsanalyse
nach § 11 BauNVO
Bearbeitet von
Dr. Angelika Brendel
Brendel Standort Consult
Am Steinern Kreuz 28
64297 Darmstadt
Tel. 06151-9518788
E-Mail: AngelikaBrendel@t-online.de
Stand 25. Mai 2019
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Gliederung:
Abbildungen: .................................................................................................................................. 3
Tabellen: .......................................................................................................................................... 3
Abkürzungen: ................................................................................................................................. 3
1. Einleitung.................................................................................................................................... 5
1.1. Aufgabenstellung................................................................................................................ 5
1.2. § 11 Abs. 3 BauNVO ........................................................................................................ 5
2. Das Vorhaben und sein Standort ............................................................................................ 6
2.1. Regionalplanung, Bauleitplanung..................................................................................... 6
2.2. Standort Gemeinde Wald-Michelbach ............................................................................ 8
2.3. Standort Drogeriemarkt .................................................................................................. 11
2.4. Drogeriemarkt – Verkaufsfläche, Umsatz .................................................................... 14
3. Bestandsanalyse Drogeriesortimente .................................................................................... 14
3.1. Angebot: Verkaufsflächen und Umsätze ...................................................................... 15
3.2. Einzugsgebiet, Einkaufsziele .......................................................................................... 16
3.3. Nachfrage: Kaufkraftpotenzial ....................................................................................... 18
4. Auswirkungen des Vorhabens ............................................................................................... 19
4.1. Quantitative Dimension .................................................................................................. 19
4.2. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO – potenzielle Auswirkungen ......................................... 21
4.2.1. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ................................................ 22
4.2.2. Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung........................................... 27
4.3. Verkehrsaufkommen ....................................................................................................... 29
4.4. Vereinbarkeit mit den Zielen von Raumordnung und Landesplanung .................... 30
5. Ergebnis Prüfung § 11 BauNVO .......................................................................................... 32
5.1. Synopse.............................................................................................................................. 32
5.2. Ergebnisse und Empfehlungen ...................................................................................... 34
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 2
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Abbildungen: Abbildung 1: Lage von Wald-Michelbach .................................................................................. 4 Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung bis 2030 ................................................................... 10 Abbildung 3: Standort Drogeriemarkt ...................................................................................... 12 Abbildung 4: Lage des Drogeriemarkts neben ALDI............................................................. 13 Abbildung 5: Zentrale Standorte Wald-Michelbach ............................................................... 23 Abbildung 6: Nahversorgungsfilialisten in Wald-Michelbach ............................................... 28 Tabellen: Tabelle 1: Entfernungen ............................................................................................................... 9 Tabelle 2: Einwohner von Wald-Michelbach ............................................................................ 9 Tabelle 3: Bestand Nahversorgung............................................................................................ 15 Tabelle 4: Nahversorgung - Einwohner, VK, Umsatz, Kaufkraft ........................................ 18 Tabelle 5: Veränderungen ........................................................................................................... 19 Tabelle 6: Verlagerung von Umsatz .......................................................................................... 20 Abkürzungen: BauNVO Baunutzungsverordnung BVerwG Bundesverwaltungsgericht ERP Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar IFH Institut für Handelsforschung, Köln OT Ortsteil ÖPNV öffentlicher Personennahverkehr RPS Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 VGG Verkehrsgesellschaft Gersprenztal VRN Verkehrsverbund Rhein-Neckar © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 3
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Abbildung 1: Lage von Wald-Michelbach © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 4
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 1. Einleitung 1.1. Aufgabenstellung Im Unterzentrum Wald-Michelbach im Landkreis Bergstraße soll ein Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von maximal 740 m² errichtet werden. Das Sortiment des Drogerie- markts zählt zur Grund- oder Nahversorgung, wie auch die Lebensmittel. Mit seiner Ver- kaufsfläche liegt der Markt unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO; jedoch im Hinblick auf den Standort und seiner Nähe zu den anderen Nahver- sorgungsbetrieben werden im Folgenden seine Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO untersucht. Der Standort befindet sich innerhalb des bebauten Siedlungszusammenhangs in integrierter Lage im Süden der Kerngemeinde Wald-Michelbach im Bereich des Bebauungsplans „Am Bahndamm – Wetzkeil“. Der Standort des Drogeriemarkts liegt neben dem Lebensmittel- discounter ALDI und dem Lebensmittelvollsortimenter EDEKA (siehe Abschnitt 2.3.). Im Bebauungsplan sind Teile des Plangebiets bereits als Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel/Nahversorgung“ fest- gesetzt. Die Fläche des Drogeriemarkts soll in die Festsetzung Sondergebiet einbezogen werden; dazu muss der Bebauungsplan geändert werden. Zur Begründung des Sonderge- biets ist eine Untersuchung der Auswirkungen des Drogeriemarkts erforderlich; es erübrigt sich daher die Untersuchung der Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO. Der Drogeriemarkt ist zwar für sich alleine nicht großflächig, aber er befindet sich an sei- nem Standort im Verbund mit den anderen Märkten; daher sind gemäß den raumordneri- schen Vorgaben zu Agglomerationen die Auswirkungen analog zu großflächigen Märkten zu untersuchen. Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind nach § 11 Abs. 3 BauNVO auf ihre Raumverträglichkeit zu prüfen. Dazu werden im Folgenden die voraussichtlichen Aus- wirkungen des Drogeriemarkts nach § 11 Abs. 3 BauNVO untersucht und eine Prognose über die ökonomischen, raumordnungspolitischen und städtebaulichen Auswirkungen er- arbeitet. In diesem Rahmen werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen dargestellt, das Einzugsgebiet und dessen Potenziale ermittelt, das Vorhaben ihnen gegenübergestellt und dessen voraussichtliche Auswirkungen geprüft. Die Untersuchung erfolgt im Auftrag von ALDI Ketsch aus der Unternehmensgruppe ALDI SÜD. 1.2. § 11 Abs. 3 BauNVO § 11 Abs. 3 BauNVO verweist Einzelhandelsbetriebe auf Kerngebiete oder für sie ausge- wiesene Sondergebiete, sofern sie großflächig sind und sich nach Art, Lage und Umfang nicht nur unwesentlich auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landespla- nung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken können. © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 5
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Für das Merkmal Großflächigkeit gilt gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO, dass mit Über-
schreiten einer Geschoßfläche von 1.200 m² in der Regel Auswirkungen gemäß Satz 2 ein-
treten. Großflächigkeit wird zwar ab einer Geschossfläche von 1.200 m² vermutet, die
BauNVO stellt also einen Zusammenhang zwischen Großflächigkeit und Geschossfläche
her. Die Auswirkungen i.S. von § 11 Abs. 3 BauNVO hingegen hängen eher ab von der
Größe der Verkaufsfläche und dem Umsatz, der auf ihr erzielt werden kann. Die Verkaufs-
fläche ist daher in der Praxis der Maßstab für Großflächigkeit. In seiner Rechtsprechung
hat das Bundesverwaltungsgericht bestimmt: „Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten“1. Diese
Aussage wird relativiert durch § 11 Abs. 3 Satz 4, nach dem gegebenenfalls Auswirkungen
bereits bei weniger als 1.200 m² Geschoßfläche eintreten bzw. bei mehr als 1.200 m² Ge-
schoßfläche ausbleiben können.
In Rahmen der vorliegenden Untersuchung werden:
das Vorhaben und sein Standort vorgestellt (Abschnitt 2),
das Einzelhandelsumfeld analysiert (Abschnitt 3),
die Auswirkungen gemäß den Kriterien von § 11 Abs. 3 BauNVO geprüft (Ab-
schnitt 4) und
die Schlüsse gezogen (Abschnitt 5).
2. Das Vorhaben und sein Standort
2.1. Regionalplanung, Bauleitplanung
Regionalplan Südhessen 2010
Im Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS) ist die Gemeinde
Wald-Michelbach als Grundzentrum in der Ausprägung Unterzentrum ausgewiesen. Nach
dem RPS sollen im Unterzentrum die Einrichtungen der überörtlichen Grundversorgung
in vollem Umfang angeboten werden2 .
Für den Einzelhandel nennt der RPS folgende Zielsetzungen (Z3.4.3-2)3:
1. Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandels-
vorhaben ist grundsätzlich nur in den Ober- und Mittelzentren zulässig. In begrün-
deten Ausnahmefällen und zur Gewährleistung der örtlichen verbrauchernahen
Grundversorgung kommen auch Standorte in den zentralen Ortsteilen von Klein-
und Unterzentren in Betracht.
1 BVerwG 4 C 10.04 vom 24. November 2005, Rn 12.
2 RPS, Abschnitt 3.2.3.
3 Vgl. a.a.O., Abschnitt 3.4.3.
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 6Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
2. Von einer verbrauchernahen örtlichen Grundversorgung ist regelmäßig auszugehen,
wenn,
a. das Vorhaben städtebaulich integriert ist,
b. die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des tägli-
chen Bedarfs in zumutbarer Entfernung und
c. auch für in ihrer Mobilität eingeschränkte Bevölkerungsgruppen sicherge-
stellt ist.
Unter einer verbrauchernahen örtlichen Grundversorgung ist die regelmäßige Nah-
versorgung mit Grund- und Nahversorgungsgütern, insbesondere mit Lebensmit-
teln, in unmittelbarer Wohnnähe zu verstehen4. Um eine flächendeckende Versor-
gung der Bevölkerung mit einem differenzierten und bedarfsgerechten Warenange-
bot in zumutbarer Erreichbarkeit sicherstellen zu können, sind Vorhaben an städte-
baulich integrierten Standorten auszuweisen. Städtebaulich integriert sind Standorte
in einem insbesondere baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit überwie-
gendem Wohnanteil. … Städtebaulich integrierte Lagen zeichnen sich auch dadurch
aus, dass sie an den ÖPNV angebunden sind und fußläufig maximal 700 m von
Wohnstandorten entfernt liegen5.
3. Von großflächigen Einzelhandelsvorhaben dürfen nach Art, Lage und Größe
keine schädlichen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit von integrierten Ge-
schäftszentren (zentralen Versorgungsbereichen) in der Gemeinde und in anderen
Gemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung in der Gemeinde zu erwar-
ten sein6.
Der Standort des Vorhabens ist in der Karte zum RPS als Vorranggebiet Siedlung/Bestand
dargestellt. Einzelhandel ist im Vorranggebiet Siedlung grundsätzlich zulässig.
Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar
Der Einheitliche Regionalplan Rhein-Neckar (ERP)7 enthält ebenfalls die Ausnahme von
der Regel, dass großflächiger Einzelhandel nur in Ober- und Mittelzentren zulässig ist,
wenn dies ausschließlich zur Sicherung der Nahversorgung geboten ist und keine negativen
Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung zu erwarten sind8.
Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Wald-Michelbach ist der betroffene Be-
reich als Sonderbaufläche (S) dargestellt.
4 Vgl. zu G3.4.3-1.
5 A.a.O., zu Z3.4.3-2.
6 Vgl. a.a.O., Abschnitt 3.4.3 Z3.4.3-3.
7 Seit Dezember 2014 verbindlich für die zu Verbandsgebiet gehörenden Teile von Baden-Württemberg und Rhein-
land-Pfalz
8 ERP, Abschnitt 1.7.2.2.
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 7Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Bebauungsplan Der Bebauungsplan „Am Bahndamm – Wetzkeil“ wird im Wege von § 13a BauGB geän- dert; die Fläche des Drogeriemarkts wird in das Sondergebiet/Nahversorgung einbezo- gen9. 2.2. Standort Gemeinde Wald-Michelbach Lage und Struktur Die Gemeinde Wald-Michelbach liegt im Süden Hessens, an der Grenze zum Bundesland Baden-Württemberg. Sie gehört zum Landkreis Bergstraße und damit zum Regierungsbe- zirk Darmstadt. Im Landkreis Bergstraße überschneiden sich die Ausläufer der beiden Met- ropolregionen Rhein-Main im Norden und Rhein-Neckar im Süden. Die Kerngemeinde und die neun Ortsteile machen durch ihre Verschiedenartigkeit den besonderen Reiz von Wald-Michelbach aus. Dazu trägt die abwechslungsreiche Landschaft mit waldreichen Hö- henzügen und von kleinen Bachläufen durchzogenen Tälern bei. Die Landschaft gibt der Gemeinde ihren besonderen Reiz, setzt aber der räumlichen Entwicklung auch Grenzen, da ebene Flächen selten sind. Die Kommunen Wald-Michelbach, Grasellenbach und Abtsteinach bilden zusammen den interkommunalen Verbund „Überwald“. Gemeinsam sind den 3 Gemeinden die Heraus- forderungen, die sich aus der Lage im ländlich hügeligen dünn besiedelten Teil des Kreises Bergstraße ergeben. Anliegergemeinden von Wald-Michelbach sind in Hessen Rothenberg, Beerfelden, Grasellenbach, Rimbach, Mörlenbach und Abtsteinach. In Baden-Württem- berg Heiligkreuzsteinach und Heddesbach im Rhein-Neckar-Kreis. Im Straßenverkehr wird Wald-Michelbach durch die L 3105 in Nord-Süd-Richtung und die L 3120 in Ost-West-Richtung erschlossen; beide Straßen kreuzen sich in der Kerngemein- de. Der Straßenzug L 3409/L 535 führt im Westen an Wald-Michelbach vorbei und ver- bindet Wald-Michelbach mit dem Ortsteil Siedelsbrunn und der Gemeinde Abtsteinach. Einen Bahnanschluss gibt es nicht mehr. Im Busverkehr wird die Gemeinde vom VRN (Verkehrsverbund Rhein-Neckar) bzw. der VGG (Verkehrsgesellschaft Gersprenztal) mit den Linien 681, 683, 685 und 687 bedient; die Buslinien stellen Verbindungen im öffentli- chen Verkehr (ÖPNV) innerhalb von Wald-Michelbach und mit allen Nachbarkommunen her. Wald-Michelbach liegt abseits des großen Verkehrsgeschehens. Die Entfernungen zwi- schen Wald-Michelbach und den Nachbargemeinden sind relativ groß. Zur Zahl der Kilo- meter kommt die Qualität der Straßen. Sie sind topografisch bedingt kurvenreich und teil- weise steil. Im Winter muss mit Behinderungen gerechnet werden. Eine gute Nahversor- gung vor Ort ist daher unabdingbar. 9 BauGB § 13a Abs. 2, Nr. 2 © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 8
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Tabelle 1: Entfernungen
zwischen Wald-Michelbach und … km (ca.)
Grasellenbach 4-8
Abtsteinach-Oberabtsteinach 7
Mossautal-Güttersbach 13
Heiligkreuzsteinach, Rathaus 15
Mörlenbach-Mitte 12
Birkenau 13
Heppenheim 25
Weinheim 21
Ortsteile, Bevölkerung
Wald-Michelbach besteht aus 10 Ortsteilen. Tabelle 2 zeigt sie mit ihren Einwohnern:
Tabelle 2: Einwohner von Wald-Michelbach
Stadtteil Hauptwohnung Nebenwohnung ∑
Wald-Michelbach 4.485 135 4.620
Affolterbach 1.135 43 1.178
Aschbach 1.191 24 1.215
Gadern 468 12 480
Hartenrod 231 12 243
Kocherbach 227 18 245
Kreidach 442 9 451
Ober-Schönmattenwag 573 24 597
Siedelsbrunn 1062 59 1.121
Unter-Schönmattenwag 937 37 974
∑ 10.751 373 11.124
Nach Tabelle 2 hat die Kerngemeinde Wald-Michelbach die größte Bevölkerung; 41,7%
der Einwohner wohnen hier. Die 373 Einwohner mit Nebenwohnung werden separat auf-
geführt, da sie wahrscheinlich nur mit einem Teil ihrer Kaufkraft zum Nachfragepotenzial
in Wald-Michelbach beitragen.
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 9Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Die Prognose zum demografischen Wandel im Regionalplan Südhessen 2010 stellt für den Landkreis Bergstraße im Zeitraum zwischen 2006 und 2020 einen Bevölkerungsrückgang von 1.444 gegenüber dem Ausgangswert von 264.985 = -0,545% in Aussicht. Für die Pla- nungsregion Südhessen liegt die Prognose günstiger, bei +0,098%10. Die Bevölkerungs- entwicklung ist im Landkreis Bergstraße also voraussichtlich etwas ungünstiger als in der Planungsregion. Für Wald-Michelbach ist die Prognose noch ungünstiger, folgt man der in Abbildung 2 dargestellten aktuellen Prognose der Hessen Agentur für den längeren Zeit- raum bis 203011: Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung bis 2030 Die Hessen Agentur rechnet für 2030 in Wald-Michelbach mit etwa 400 oder 3,7% Ein- wohnern weniger als heute. Positiver ist die erwartete Entwicklung im Landkreis Berg- straße, im Regierungsbezirk Darmstadt und in Hessen. Auf die Alterung bzw. auf den wach- senden Anteil der Älteren an der Bevölkerung sei hingewiesen; bei ihnen ist der Bedarf nach einer wohnortnahen Versorgung besonders ausgeprägt. Statistiken, Wirtschaft Die Hessische Gemeindestatistik verzeichnet per 30.06.2016 in Wald-Michelbach 3.825 so- zialversicherungspflichtig beschäftigte Einwohner. Von ihnen pendeln 2.768 über die Ge- meindegrenzen aus. Ihnen stehen 879 sozialversicherungspflichtig beschäftigte Einpendler gegenüber. Der Pendlersaldo liegt bei -1.889. Die Zahlen zeigen, dass viele Einwohner au- ßerhalb der Gemeinde beschäftigt sind und die Bevölkerung hinsichtlich des Arbeitsplatzes 10 Errechnet aus den Angaben aus Regionalplan Südhessen 2010, Tabelle 2, S. 37. 11 Vgl. Hessen Agentur GmbH, Hessisches Gemeindelexikon, Gemeindedatenblatt Wald-Michelbach (431021) © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 10
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 mobil ist. Die Mobilität hat für die Nahversorgung zur Folge, dass dort eingekauft werden kann, wo das Angebot stimmt und es sich bequem erreichen lässt - am Wohnort, am Ar- beitsort oder unterwegs. Zentrale Einrichtungen, die potenziell Kunden für den Einzelhandel nach Wald-Michel- bach bringen, sind das Forstamt, die Polizeistation, das Postamt und die Schulen. Die Ge- meinde besitzt zwei Grundschulen, eine Sonderschule, eine Haupt- und Realschule sowie ein Gymnasium sowie eine freie Schule in privater Trägerschaft. Durch die Schulen kom- men Schüler aus der weiteren Umgebung in die Gemeinde. In der Funktion als Unterzentrum hat Wald-Michelbach Anziehungskraft auf die Einwoh- ner der Kommunen im Umfeld. Im Ortskern befinden sich alle Funktionen eines Unter- zentrums, wie Verwaltungseinrichtungen, Versorgungsinfrastruktur, kulturelle und soziale Hauptstellen. Bedingt durch die schöne Lage im Odenwald ist der Tourismus ein nicht zu vernachlässi- gender Wirtschaftsfaktor. Die Gemeinde Wald-Michelbach liegt im Herzen des Naturparks Bergstraße-Odenwald, der als nationaler, europäischer und UNESCO-Geopark ausgewie- sen ist. Das durchschnittliche Bettenangebot in Übernachtungsbetrieben mit mehr als 9 Betten lag im Jahre 2016 gemäß der Hessische Gemeindestatistik bei 504 mit 41.586 Über- nachtungen. Hinzu kommen Übernachtungen in privaten Quartieren, in Ferienwohnungen und auf dem Campingplatz sowie Betten eines Schullandheims. Besucher der Gemeinde, sei es als Touristen, sei es als Berufseinpendler, Besucher der Unternehmen oder andere Besucher sind potenziell Kunden der Nahversorgungsbetriebe wie Drogeriemarkt und ver- mehren das Nachfragepotenzial. 2.3. Standort Drogeriemarkt Das Plangrundstück liegt Am Bahndamm 8, an der Trasse der ehemaligen Überwaldbahn, die heute nur noch touristische Funktionen (Draisinen) hat. Das Grundstück wird von der Ludwigstraße, der regionalen Erschließungsstraße L3120 und Hauptstraße von Wald-Mi- chelbach, optisch durch den erhöhten ehemaligen Bahndamm getrennt. Der Bahndamm verliert im Verlauf des Grundstücks an Höhe bis er im Einfahrtsbereich ebenerdig ist. Trotz Bahndamm ist der Standort von der Ludwigstraße her sichtbar, ohne weiteres erkennbar und auffindbar. Die Verbindung mit dem Gemeindegebiet ist wegen einer Unterführung und einer plangleichen Querung der Geleise unproblematisch. Abbildung 3 auf der nächsten Seite zeigt die Lage des Standorts in Wald-Michelbach: © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 11
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Abbildung 3: Standort Drogeriemarkt In Abbildung 3 ist die Innerortsituation der Kerngemeinde von Wald-Michelbach zu sehen. Der mit einem roten Ring gekennzeichnete Standort des Drogeriemarkts befindet sich im Dreieck, gebildet aus den Straßen Am Bahndamm und Wetzkeil. Die Gemeindeverwaltung hat ihren Standort in der Straße In der Gass. Im Straßendreieck zwischen Am Bahndamm und Wetzkeil befinden sich der Lebensmit- teldiscounter Aldi, der Lebensmittelvollsortimenter Edeka sowie eine Bäckerei. Sie sind das Nahversorgungszentrum für die Gesamtgemeinde. Das Straßendreieck ist umgeben von der Wohnbebauung Wald-Michelbachs. Die Planung bzw. die bauliche Organisation des Vorhabens am Standort sind in Abbildung 4 auf der nächsten Seite dargestellt: © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 12
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Abbildung 4: Lage des Drogeriemarkts neben ALDI Der fußläufige Einzugsbereich des Drogeriemarkts bzw. des Nahversorgungsstandorts reicht tief in die Ortsbebauung hinein und umfasst den gesamten Bereich südlich der L3120. Die nächste Bushaltestelle „Einkaufszentrum“ liegt an der L3120 nahe der Einmündung der Straße Am Bahndamm. Die Haltestelle wird von den VRN/VGG-Buslinien 681, 683 und 685 bedient: sie liegt etwa 200 bis 300 m entfernt. Im Ergebnis befindet sich der Standort des Drogeriemarkts innerhalb der Ortslage. Er ent- spricht den Integrationskriterien des RPS – baulich verdichteter Siedlungszusammenhang mit überwiegendem Wohnanteil, Erschließung im ÖPNV und kurze fußläufige Entfernung von den Wohnstandorten -12 ; er ist daher als städtebaulich integriert zu werten. 12 Vgl. RPS Begründung zu Abschnitt 3.4.3 © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 13
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
2.4. Drogeriemarkt – Verkaufsfläche, Umsatz
Das Sortiment eines Drogeriemarkts enthält die Warengruppen Haushaltsartikel, Hygiene-
artikel, Körperpflege, Kosmetik, Baby-Artikel, freiverkäufliche Arzneimittel, Tierfutter so-
wie Wasch- und Putzmittel.
Obwohl es im Einzugsgebiet von Wald-Michelbach nur wenige Drogeriemärkte gibt – die
nächsten sind in Fürth, Mörlenbach und Rimbach -, trifft der Drogeriemarkt auf ein Um-
feld, das mit Drogeriewaren, jedenfalls teilweise, versorgt ist. Denn seit der Schließung der
Drogeriemarkt-Kette Schlecker im Jahre 2012 haben alle Lebensmittelfilialisten ihr Ange-
bot an Drogeriewaren erweitert, zum Teil sogar erheblich.
Nach der Studie von IFH/BBE im Auftrag des Bayrischen Staatsministeriums „Struktur-
und Marktdaten des Einzelhandels 2017“ erwirtschaften Drogeriefachmärkte Jahresum-
sätze zwischen € 5.000 und € 6.000 pro qm Verkaufsfläche (Flächenproduktivität). Am
ländlichen Standort Wald-Michelbach mit eher niedriger Kaufkraft wird von der Flächen-
produktivität von € 5.000/m² ausgegangen. Diese Annahme wird betreiberunabhängig im
Sinne einer worst-case-Annahme getroffen, weil mehr als € 5.000/m² in Wald-Michelbach
kaum zu erzielen sind.
Die Verkaufsfläche von maximal 740 m² lässt demnach einen
Jahresumsatz von maximal € 3,7 Mio. erwarten.
Vom Umsatz von € 3,7 Mio. wird im Folgenden ausgegangen.
3. Bestandsanalyse Drogeriesortimente
Drogeriemarktartikel zählen zur Warengruppe „überwiegend kurzfristiger Bedarf“ gemäß
IFH bzw. zur Nahversorgung, die in Drogeriefachgeschäften, Drogeriemärkten, Parfüme-
rien, Apotheken, Reformhäusern und im Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden. In
Wald-Michelbach gibt es weder einen Drogeriemarkt, noch ein Drogeriefachgeschäft noch
eine Parfümerie; Drogeriewaren gibt es nur im Lebensmittelhandel und bedingt in Apothe-
ken. Die Sortimente der Drogeriemärkte überschneiden sich regelmäßig mit denen anderer
Nahversorger – so führen Drogeriemärkte u.a. Lebensmittel und Lebensmittelmärkte Dro-
geriewaren -; deshalb werden im Folgenden die Nahversorger vor Ort in ihrer Gesamtheit
betrachtet.
Die Bestandsanalyse erfolgt auf der Grundlage der Totalerhebung der Nahversorgungsbe-
triebe im Untersuchungsgebiet im April 2019. Erfasst werden die Anbieter von Drogerie-
waren, die Lebensmittelfilialisten und die anderen Nahversorgungsbetriebe bzw. nach der
Terminologie des Instituts für Handelsforschung Köln (IFH) Betriebe, die Warengruppen
des „überwiegend kurzfristigen Bedarfs“. Hierzu gehören Nahrungs- und Genussmittel,
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 14Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Bäcker/Metzger, Pflanzen, Heimtierbedarf, Drogeriewaren, pharmazeutische und medizi-
nische Artikel sowie PBS (Papier, Bücher, Schreibwaren).
3.1. Angebot: Verkaufsflächen und Umsätze
Die Totalerhebung zeigt, dass sich der Einzelhandel auf den zentralen Ortsteil Wald-Mi-
chelbach konzentriert. Von den 10 Ortsteilen haben 6 keine Versorgung: Aschbach, Har-
tenrod, Gadern, Kocherbach, Kreidach und Ober-Schönmattenwag. Im Ortsteil Siedels-
brunn beschränkt sich die Nahversorgung auf eine Bäckerei und im Ortsteil Unter-Schön-
mattenwag auf eine Bäckerei mit einem kleinen ergänzenden Nahrungsmittelangebot und
eine Metzgerei. Einzig im Ortsteil Affolterbach gibt es einen etwas größeren Nahversorger,
2 Bäckereien und einen Getränkehandel. Alle Lebensmittelfilialisten in Wald-Michelbach
haben Drogeriewaren im Nebensortiment: Edeka, Aldi und Treff 3000 in der Kernge-
meinde, und nah und gut in Affolterbach. Der Bestand ist in Tabelle 3 zusammengestellt.
Tabelle 3: Bestand Nahversorgung
Wald-Michelbach Anzahl Verkaufsfl. Jahresumsatz/m² Jahresumsatz
(in m²) (in €) (in Mio. €)
Drogerieartikel 4 900 4.500 4,1
1. Lebensmittelfilialisten 4 3.980 4.300 17,1
2. Apotheken 2 90 21.000 1,9
3. Lebensmittelhandwerk 11 300 5.500 1,7
4. Getränke 2 300 1.100 0,3
5. Blumen 2 100 1.000 0,1
Summen 21 4.770 21,1
Zu Tabelle 3:
In Zeilen 1 bis 5 sind die Branchen aufgeführt, die zur Nahversorgung gehören. Die
Sortimente sind so verwoben, dass fast alle genannten Branchen Artikel der anderen
im Sortiment haben. Alle stehen in Konkurrenz zum Drogeriemarkt um die Kauf-
kraft der Einwohner von Wald-Michelbach für den „überwiegend kurzfristigen Be-
darf“.
Die Flächenproduktivitäten sind der oben genannten Veröffentlichung von
IFH/BBE „Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017“ entnommen.
Die Drogeriewaren sind in den Zahlen der Lebensmittelfilialisten enthalten, d.h. so-
wohl Verkaufsflächen wie Umsätze/Drogeriewaren sind Bestandteil der Zeilen 1 bis
5.
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 15Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Um den Bestand zu ermitteln wurden die Drogeriewaren aus den Gesamtzahlen
herausgerechnet. Die Verkaufsflächen für Drogeriemarktartikel bei den Filialisten
summieren sich auf 900 m²; im Verhältnis zur Gesamtverkaufsfläche von 4.770 m²
sind das rund 19%.
Der bestehende Umsatz mit Drogeriewaren errechnet sich auf € 4,1 Mio.
3.2. Einzugsgebiet, Einkaufsziele
Das Einzugsgebiet ist der räumliche Bereich, aus dem Kunden regelmäßig zum Einkaufen
kommen. Im Grundzentrum erstreckt sich das Einzugsgebiet i.d.R. auf den Nahbereich. In
Wald-Michelbach sind das insbesondere die 10 Ortsteile. Natürliche Austauschbeziehun-
gen sind zunächst zwischen Wald-Michelbach und den Anrainergemeinden zu erwarten.
Wald-Michelbach grenzt im Osten an die Gemeinde Mossautal, die Stadt Beerfelden und
die Gemeinde Rothenberg (alle drei im Odenwaldkreis), im Süden an die Stadt Eberbach
(Stadtteil Brombach) und die Gemeinden Heddesbach und Heiligkreuzsteinach (alle drei
Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg) sowie im Norden an die Gemeinde Grasel-
lenbach, im Westen an die Gemeinden Abtsteinach, Mörlenbach und Rimbach alle im
Landkreis Bergstraße.
Von praktischer Relevanz sind vorwiegend die Überwaldgemeinden, Wald-Michelbach,
Abtsteinach und Grasellenbach sowie die schlecht versorgten Gemeinden Mossautal und
Heddesbach/Heiligkreuzsteinach in Baden-Württemberg und allenfalls die Gemeinde Rot-
henberg und der Ortsteil Olfen der Gemeinde Beerfelden.
Die geographische Lage dieses Einzugsgebiets ist in Abbildung 5 auf der nächsten Seite
dargestellt:
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 16Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Abbildung 5: Einzugsgebiet von Wald-Michelbach Zwischen den Überwaldgemeinden besteht Kooperation und ein enges Zusammengehö- rigkeitsempfinden. Wald-Michelbach ist der zentrale Ort unter ihnen mit der besten Aus- stattung mit Einzelhandel allgemein und speziell in der Nahversorgung. Mit Ausnahme von Abtsteinach sind die anderen Gemeinden des Einzugsgebiets kaum mit Einzelhandel ausgestattet, so dass sich die Bevölkerung im Wesentlichen außerhalb versor- gen muss. Ändern wird sich das in Grasellenbach, wo erstmals ein kleiner Lebensmitteldis- counter in Vorbereitung ist. Die Einwohner der anderen Gemeinden sind nicht so stark nach Wald-Michelbach ausgerichtet wie die Überwaldgemeinden, sondern versorgen sich in einem weiten Umfeld, wo immer ihre Berufswege und ihre sonstigen Wege sie hinführen. Zu ihren Einkaufzielen gehört aber u.a. Wald-Michelbach. Die wichtigsten Einkaufsziele für die Einwohner von Wald-Michelbach sind Fürth und Mörlenbach; nachrangig gehört Rimbach dazu. Alle sind im RPS wie Wald-Michelbach als Unterzentren eingestuft. Alle sind gut mit Lebensmittelfilialisten, weiteren Nahversorgern und sonstigem Einzelhandel ausgestattet. In allen 3 Gemeinden gibt es je einen Drogerie- markt. © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 17
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
3.3. Nachfrage: Kaufkraftpotenzial
Das Nachfragepotenzial wird durch das Einzugsgebiet, aus dem die Kunden kommen, und
die Kaufkraft der Einwohner dieses Gebiets bestimmt. Die Höhe der Kaufkraft wird durch
den einzelhandelsrelevanten Kaufkraftindex in Prozent ausgedrückt. Dieser liegt 2018, aus-
gehend vom Bundesdurchschnitt von 100% in Wald-Michelbach bei 96,85%, in Grasellen-
bach 95,94, in Abtsteinach bei 110,99%. Die Kaufkraft stammt von IFH Retail Consultants,
Köln.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Wald-Michelbach ist in Tabelle 4 und für
den überwiegend kurzfristigen Bedarf bzw. die Nahversorgung zusammengestellt. Die
Nahversorgung setzt sich zusammen aus den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel,
Bäcker/Metzger, Grün Indoor, Zoo- und Heimtierbedarf, Drogerie, PBS (Papier, Bücher
Schreibwaren).
Tabelle 4: Nahversorgung - Einwohner, VK, Umsatz, Kaufkraft
1 2 3 4 5
Kommune Einwohner Verkaufsfläche Umsatz Kaufkraft Kaufkraftbind.
(in m²) (in Mio. €) (in %)
Wald-Michelbach 10.619 4.380 21,0 38,807 54,1
Grasellenbach 3.966 1.340 4,7 14,385 32,7
Abtsteinach 2.357 1.200 4,5 9,628 46,7
∑ Überwald 16.942 6.920 30,2 62,820 48,1
Mossautal 2.434 350 1,3 9,042 14,4
Olfen 326 0 0,0 1,182 0,0
Rothenberg 2.246 200 1,0 8,268 12,1
Heiligkreuzsteinach 2.585 800 3,0 10,181 29,5
Heddesbach 466 0 0,0 1,835 0,0
∑ restl. Einzugsgebiet 24.999 8.270 35,5 93,328 38,0
Zu Tabelle 4:
Die Zahlen zeigen die Dominanz von Wald-Michelbach in der Nahversorgung im
Einzugsgebiet im Hinblick auf Einwohnerzahl, Verkaufsfläche, Umsatz und Kauf-
kraft.
Die Kaufkraftbindung (Spalte 5) ist der Quotient aus Umsatz und Kaufkraft (in Pro-
zent); sie ist Maß für die Bedarfs- bzw. Nachfragedeckung durch örtliche Anbieter.
Entspricht der Umsatz der Kaufkraft, bedeutet das eine Kaufkraftbindung von
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 18Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
100%; Werte darunter drücken Kaufkraftabfluss aus, Werte darüber Kaufkraftzu-
fluss.
Die Kaufkraftbindung in der Nahversorgung in Wald-Michelbach von 54,1% ist
zwar die höchste in Tabelle 5, aber sie ist doch sehr niedrig, denn sie zeigt an, dass
wenig mehr als die Hälfte der Kaufkraft vor Ort gebunden wird.
Im Überwald ist gar nur 48,1% der Kaufkraft gebunden, wobei der künftige Lebens-
mitteldiscounter in Grasellenbach hier als vorhanden berücksichtigt ist.
In keiner der Kommunen in Tabelle 5 befindet sich ein Drogeriemarkt. Auch wenn
der Lebensmittelhandel Drogerieartikel anbietet, hat ein auf Drogeriewaren spezia-
lisierter Anbieter ein breiteres und tieferes Sortiment.
Tabelle 4 zeigt, dass Kaufkraft reichlich vorhanden ist. In Wald-Michelbach alleine liegt
der Überschuss der Kaufkraft für Waren aus dem überwiegend kurzfristigen Bedarf
von rund € 39 Mio. bei fast € 18 Mio. über den lokalen Umsätzen.
4. Auswirkungen des Vorhabens
4.1. Quantitative Dimension
Mit dem Drogeriemarkt wächst die Verkaufsfläche/Nahversorgung in Wald-Michelbach
von ca. 4.770 m² um 740 m² auf 5.510 m². Der örtliche Umsatz in der Nahversorgung
wächst von € 21,1 Mio. um € 3,7 Mio. auf € 24,8 Mio. Tabelle 5 gibt den heutigen Bestand
in der Nahversorgung wieder und die Veränderungen durch den Drogeriemarkt:
Tabelle 5: Veränderungen
Wald-Michelbach Nahversorgung heute mit Drogeriemarkt
Verkaufsfläche (in m²) 4.770 m² 5.510 m²
Umsatz (in Mio. €) € 21,1 Mio. € 24,8 Mio.
Kaufkraft/Nahversorgung € 38,8 Mio.
Kaufkraftbindung 54,1% 63,7%
Der Drogeriemarkt führt zur stärkeren Bindung von Kaufkraft der Einwohner von Wald-
Michelbach: Die Kaufkraftbindung steigt von 54,1% auf 63,7%. Auch aus dem Überwald
und den anderen Gemeinden im Einzugsgebiet ist zusätzliche Nachfrage in Wald-Michel-
bach zu erwarten. Insgesamt ist mit der Verbesserung der Versorgung mit Drogeriewaren
im Überwald zu rechnen. Der Standort Am Bahndamm/Wetzkeil wird durch die Agglo-
meration mit einem weiteren Nahversorger an Attraktivität gewinnen. Davon werden dann
auch die anderen Anbieter profitieren. Mehr hierzu in Abschnitt 4.2.1.
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 19Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Der Drogeriemarkt erzielt voraussichtlich einen Umsatz von € 3,7 Mio. Bei als gleich blei-
bend angenommener Kaufkraft kommt der Umsatz durch die Verlagerung von Nachfrage
von bisherigen Einkaufzielen zustande.
Von wo und in welcher Höhe Umsatz potenziell zum Drogeriemarkt verlagert wird, ist in
Tabelle 6 quantifiziert. Die Quantifizierung erfolgt mittels eines Iterationsverfahrens, ba-
sierend auf Entfernungen, Verkehrswegen, Betriebsformen, Synergien, Einkaufsgewohn-
heiten, Einkaufsalternativen und Stellplatzausstattung am jeweiligen Standort.
Tabelle 6: Verlagerung von Umsatz
1 2 3 4
Gemeindeumsatz Umsatzverlagerung Anteil am Umsatz
Herkunft Umsatz Drogeriemarkt (in Mio. €) 3,7 (in%)
1. Wald-Michelbach 21,0 1,1 30%
2. restlicher Überwald 9,2 0,3 8%
3. Fürth 34,0 0,6 16%
4. Mörlenbach 28,0 0,5 14%
5. Rimbach 19,0 0,3 8%
6. übriges Einzugsgebiet 0,4 11%
7. Streuumsätze 0,5 14%
Summen 3,7
Zu Tabelle 6:
Spalte 2 zeigt die Gemeindeumsätze nach Tabelle 4. In Spalte 3 erscheint der vo-
raussichtliche Verlagerungsbetrag aus der betreffenden Gemeinde zum Drogerie-
markt. Die Gemeindeumsätze für Fürth, Mörlenbach und Rimbach sind aus den
Verkaufsflächen ihrer Lebensmittelfilialisten errechnet. In Spalte 4 ist der Anteil ver-
zeichnet, den der Verlagerungsbetrag aus dem betreffenden Herkunftsort zum Um-
satz des Drogeriemarkts beiträgt.
Das größte Verlagerungspotenzial besteht in Wald-Michelbach. Betroffene sind die
Lebensmittelfilialisten in der Gemeinde. Der Verlagerungsbetrag entspricht ca. 5%
des Gemeindeumsatzes in der Nahversorgung.
Nachfrage wird außerdem von den Drogeriemärkten in den Unterzentren Mörlen-
bach und Fürth sowie von weiteren für die Einwohner von Wald-Michelbach er-
reichbaren Drogeriemärkten, die weiter entfernt sind, verlagert. Es handelt sich we-
niger um Nachfrage der Einwohner dieser Gemeinden, sondern vorwiegend um
Nachfrage von Einwohnern von Wald-Michelbach und des Überwalds, die heute
mangels Angebots vor Ort außerhalb gedeckt werden muss.
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 20Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Es wird darauf verwiesen, dass die Entfernungen im Odenwald ziemlich groß sind
(Vgl. Tabelle 1); der Drogeriemarkt in Wald-Michelbach führt folglich zur Einspa-
rung von Fahrtkilometern.
Unter Streuumsätzen sind zusammengefasst
o die 373 Einwohner von Wald-Michelbach mit Nebenwohnung; veranschlagt
man ihre vor Ort wirksame Kaufkraft/Nahversorgung auf die Hälfte der der
Einwohner mit Hauptwohnung ergibt das rund € 0,7 Mio. im Jahr
o Umsatzverlagerung von Einkaufszielen außerhalb des Untersuchungsge-
biets, z.B. aus Heppenheim, dem Raum Rhein-Neckar oder aus dem Neckar-
tal.
o Vorbeifahrende auf der L3120 oder der L3105, die ohnehin die Straße be-
nutzen und ihre Fahrt im Vorbeifahren zum Einkaufen unterbrechen
o Ausgaben von Besuchern von Wald-Michelbach, insbesondere von Touris-
ten.
Die Streuumsätze, die in ihrer Gesamtheit 14% zum Umsatz des Drogeriemarkts
beitragen, werden aus vielen und diffusen Quellen verlagert; für einzelne betroffene
Anbieter ist das Verlagerungspotenzial als sehr gering einzuschätzen.
Damit ist die Situation rund um den Drogeriemarkt beschrieben als Grundlage für die Prü-
fung der Auswirkungen des Vorhabens nach § 11 Abs. 3 BauNVO.
4.2. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO – potenzielle Auswirkungen
§ 11 Abs. 3 BauNVO stellt in typisierender Weise auf Betriebe ab, die großflächig gemäß
Satz 3 sind und die Auswirkungen gemäß Satz 2 erwarten lassen. Betriebe, auf die beide
Merkmale zutreffen, werden auf Kern- oder Sondergebiete verwiesen. Für das Sondergebiet
ist auf jeden Fall eine Prüfung der Auswirkungen des Marktes erforderlich, so dass die Prü-
fung von § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO entfällt.
§ 11 Abs. 3 BauNVO stellt ab auf großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art,
Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung
oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken
können. Die städtebauliche Entwicklung und Ordnung wird am Standort Wald-Michelbach
im Flächennutzungsplan dargestellt und im Bebauungsplan „Am Bahndamm – Wetzkeil“
festgesetzt. Die Ziele der Raumordnungs- und Landesplanung sind im RPS enthalten (vgl.
Abschnitt 2.1.).
In § 11 Abs. 3 BauNVO Satz 2 sind potenzielle Auswirkungen von großflächigen Einzel-
handelsbetrieben beispielhaft aufgezählt:
Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden,
Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich,
Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr,
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sowie den Naturhaushalt,
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 21Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019
Schädliche Umwelteinwirkungen.
Die ersten beiden potenziellen Auswirkungen und das Verkehrsaufkommen durch den
Drogeriemarkt werden im Folgenden untersucht. Für die anderen Punkte wird auf den Be-
bauungsplan „Am Bahndamm – Wetzkeil“ des Planungsbüros Piske in Ludwigshafen und
die ihn begleitenden Gutachten verwiesen.
4.2.1. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche
Zentrale Versorgungsbereiche sind „... räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf
Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastro-
nomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt“-
so das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in seinem Urteil vom 11.10.2007 13. Und:
„Innenstädte sind, wenn nicht stets, so doch in der Regel als Versorgungsbereiche zentral, weil sie nach
Lage, Art und Zweckbestimmung nicht nur der Versorgung ihrer Bewohner dienen, sondern auf einen
Kundenkreis aus einem größeren Einzugsbereich ausgerichtet sind. Für Innenstädte ist typisch, dass in
ihnen ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel und kurzfristigen Bedarf angeboten wird“ 14.
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche würden dann eintreten, wenn dort vor-
handene Anbieter vom Vorhaben beeinträchtigt und gegebenenfalls vom Markt verdrängt
würden. Potenzielle Folge davon wären leerstehende Geschäfte, die die Attraktivität des
zentralen Versorgungsbereichs mindern und ihn so in seiner Funktion schädigen. Im Un-
tersuchungsgebiet sind folglich die zu schützenden zentralen Versorgungsbereiche zu loka-
lisieren und die Auswirkungen des Drogeriemarkts dort zu prüfen.
Wald-Michelbach
Der Ortskern der Kerngemeinde Wald-Michelbach hat infolge der Schließung des größten
Arbeitgebers, der Coronet-Werke, mit dem daraus resultierenden Verlust an Arbeitsplätzen
in den vergangenen Jahren eine ungünstige Entwicklung erfahren; Anzeichen dafür sind die
Leerstände in der Ludwigstraße. Früher war der Ortskern mit dem Einkaufsbereich entlang
der Ludwigstraße und der Straße In der Gass durchgehend mit Geschäften besetzt und
lebendig und anziehend. Die verdichteten Nutzungen durch Administration, Einzelhandel
und Dienstleistern, entsprachen der Definition des zentralen Versorgungsbereichs nach
BVerwG. Die Ludwigstraße hat aber in den letzten Jahren so viele Geschäfte verloren, dass
heute nur noch 2 verdichtete Bereiche übriggeblieben sind, der Bereich „In der Gass“ und
das Versorgungszentrum Am Bahndamm/Wetzkeil. Im Bereich In der Gass befindet sich
die Gemeindeverwaltung und dazu ganz kleine Strukturen: eine Bäckerei+Café, eine Apo-
theke, ein Reformhaus, ein Gemüsegeschäft, ein Juwelier. Die Summe der Verkaufsflächen
13 BVerwG4 C 7.07 vom 11.10.2007, Nr. 11.
14 ebenda
© Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 22Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 liegt unter 200 m². Mit Blumen, einem Brunnen in der Mitte und ihrer anziehenden Gestal- tung hat die kleine Straße ausgeprägte Verweilqualität und gibt der Gemeinde ein gewisses Flair. Abbildung 5 zeigt die beiden verdichteten Bereiche im Ortskern von Wald-Michelbach: Abbildung 5: Zentrale Standorte Wald-Michelbach Das Versorgungszentrum Am Bahndamm/Wetzkeil ist das eigentliche Einzelhandelszent- rum der Gemeinde mit hoher Anziehungskraft auf Wald-Michelbach und die Umgebung. Ursache ist die Kombination von Aldi, Edeka sowie einer Bäckerei. Die in Abschnitt 2.2. angesprochene Problematik von nicht genügend ebenen Flächen in Wald-Michelbach be- lastet hier alle Betriebe, da Erweiterungsmöglichkeiten kaum vorhanden sind und auf jeden Fall Erdbewegungen erforderlich machen. Der Drogeriemarkt eröffnet Edeka die Möglich- keit, auf Teile des Drogeriewaren-Sortiments zu verzichten und die freiwerdende Verkaufs- fläche anders zu nutzen; damit könnte der Druck auf die Verkaufsfläche gemindert und eine schwierige Erweiterung erst einmal hinausgeschoben werden. Alle Beteiligten, Einzelhandel wie Einwohner, wünschen sich den Drogeriemarkt, denn er schließt eine Lücke im Angebot. Allerdings wird der Drogeriemarkt Teile seines Umsatzes zulasten der benachbarten Lebensmittelmärkte erzielen (Tabelle 6). Davon ist insbesondere Edeka betroffen, in abgeschwächter Form auch Aldi. Der Freiraum, der sich für Edeka aus der Umsatzverlagerung ergibt, kann zur Umstrukturierung des eigenen Sortiments genutzt © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 23
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 werden, um diesen Verlust zu kompensieren. Ob die Kompensation allerdings vollständig den Umsatzverlust ausgleicht, lässt sich schwer voraussagen; sie wird wesentlich beeinflusst von der Geschicklichkeit von Edeka bei der Umstrukturierung des Sortiments. Ein weiterer Effekt des Drogeriemarkts ist die Aufwertung des Standorts mittels der durch ihn ausgelösten Agglomerationseffekte. Das Nahversorgungsangebot wird breiter und zieht mehr Nachfrage an den Standort. Das kommt auch Aldi und Edeka zugute. Zu erwarten ist, dass sich die Umsatzverluste der Lebensmittelfilialisten an den Drogeriemarkt und die Umsatzgewinne durch die Steigerung der Attraktivität des Einkaufsstandorts ausgleichen; eventuell liegt der Umsatzgewinn sogar etwas darüber. Ein eventueller Netto-Umsatzzu- wachs dürfte angesichts der geringen Kaufkraftbindung im Raum Wald-Michelbach kaum zu spürbaren Auswirkungen an anderer Stelle führen. Die Ludwigstraße, auch wenn sie an Attraktivität verloren hat, ist auch heute nicht ohne Einzelhandel; so gibt es eine Apotheke, den Lebensmitteldiscounter Treff 3000, ein Blu- mengeschäft und einen modernen Baumarkt. Sie hat jedoch stark an Aufenthaltsqualität verloren, nachdem Geschäftsaufgaben zu Leerständen sowie gehäuft auftretende Billiglä- den und Kümmernutzungen führten. Die Studie „Aktive Kernbereiche“ von NH Projekt- Stadt setzt sich mit der Problematik auseinander und macht eine Fülle von Vorschlägen zur Verbesserung der Situation, wobei auch Förderungsmaßnahmen angesprochen werden. In der Ludwigstraße ist Treff 3000 der einzige, der vom neuen Drogeriemarkt betroffen ist. Treff 3000 gehört zur Betriebsform Lebensmitteldiscounter. Das Sortiment umfasst etwa 4.000 Artikel mit einer breiten Auswahl an Markenprodukten. Sein Drogeriesortiment und die Verkaufsfläche, auf der es angeboten wird, sind klein. Mit seiner Lage in der Ortsmitte ist Treff 3000 näher an den Wohngebieten im Norden der Kerngemeinde, die außerhalb des fußläufigen Einzugsgebiets der Märkte Am Bahndamm liegen; der Markt hat daher eine ergänzende Versorgungsfunktion einerseits von seiner Lage her, andererseits vonseiten sei- nes Sortiments. Diese Funktionen bleiben ihm auch mit dem Drogeriemarkt erhalten. Im Ergebnis wird Treff 3000 eher von der allgemeinen Steigerung der Attraktivität von Wald- Michelbach als Einkaufsort profitieren, als durch den Drogeriemarkt beeinträchtigt werden. Ebenso, wie die Lebensmittelfilialisten nach der Schließung der Drogeriemarktkette Schle- cker ihre betreffenden Sortimente verstärkt haben, können sie es gegebenenfalls auch um- gekehrt tun. Die Gefährdung der Existenz von Treff 3000 stellt der Drogeriemarkt daher nicht dar. Für die kleinen Einzelhändler In der Gass stellt der Drogeriemarkt kaum eine Gefahr dar, denn, wenn auch Sortimentsüberschneidungen mit Apotheke und das Reformhaus eventu- ell stattfinden, unterscheiden sich die Betriebskonzepte, sind doch die Grundausrichtungen der Sortimente sehr unterschiedlich. Das gilt auch für die Apotheke in der Ludwigstraße. Für sie birgt der Drogeriemarkt wenig Gefahr. Die anderen Ortsteile von Wald-Michelbach weisen keine Strukturen auf, die als zentraler Versorgungsbereich zu deuten wären. Einzig im Ortsteil Affolterbach befindet sich am Standort Hofwiese (L3120) ein Lebensmittelversorger (nah und gut) nebst einer Bäckerei- filiale. Zudem gibt es in disperser Lage einen Anbieter von Getränken, und eine Bäcke- rei/Café an der Hauptstraße. Als zu schützender zentraler Versorgungsbereich lässt sich © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 24
Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 diese Ausstattung mit wenigen Einzelhandelsbetrieben an unzusammenhängenden Stand- orten nicht deuten. Wald-Michelbach hat folglich nur einen zentralen Versorgungsbereich, die Ortsmitte der Kerngemeinde. Im Ergebnis gewinnt Wald-Michelbach an Attraktivität und an Zentralität, wenn durch den Drogeriemarkt mehr Nachfrage aus Wald-Michelbach selbst und den umliegenden Ge- meinden kommt. Davon profitieren alle Anbieter. Auch wenn Wald-Michelbach künftig mehr Nachfrage anzieht, sind negative Auswirkungen auf das Einzugsgebiet nicht zu er- warten, denn die geringe Kaufkraftbindung in der Region (Tabelle 4) zeigt, dass nur Teile der Nachfrage durch den Einzelhandel vor Ort gebunden werden. Wird mehr Kaufkraft gebunden, geht das nicht zulasten anderer Anbieter in Wald-Michelbach oder den umlie- genden Gemeinden, sondern zulasten entfernterer Einkaufziele mit Drogeriemärkten. Aus dem folgt, dass eine Gefährdung von zentralen Versorgungsbereichen in Wald-Michelbach durch den Drogeriemarkt nicht zu erwarten ist. Fazit Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich von Wald-Michel- bach: Eine Schwächung oder gar Gefährdung der beiden Einzelhandelsstandorte mit ver- dichteter Nutzung im Ortskern, dem zentralen Versorgungsbereich von Wald-Michelbach, durch den Drogeriemarkt ist nicht zu erwarten. Fürth Das Unterzentrum Fürth hat einen ausgeprägten zentralen Versorgungsbereich, der sich fast von einem Ende des zentralen Ortsteils bis zum anderen entlang der B 47/B38 er- streckt und auch Teile der Nebenstraßen einschließt. Er ist mit kleinen Fachgeschäften, Gastronomiebetrieben sowie den gängigen Lebensmittelfilialisten ausgestattet und enthält die Komponenten, die einen zentralen Versorgungsbereich bilden. Der Umsatz in der Nah- versorgung wird auf mindestens € 34 Mio. geschätzt. Die Einwohner von Fürth sind mit Lebensmittelfilialisten bestens versorgt und haben einen eigenen Drogeriemarkt. Von Fürth aus ist also kaum Nachfrage beim Drogeriemarkt in Wald-Michelbach zu erwarten. In der umgekehrten Richtung wird Fürth insofern vom Drogeriemarkt in Wald-Michelbach betroffen, dass künftig weniger Nachfrage aus dem Raum Wald-Michelbach zu erwarten ist, nachdem die Einwohner von Wald-Michelbach und des Einzugsbereichs vor Ort ver- sorgt sind. Die 7 vorhandenen Filialisten in Fürth - Lebensmittel wie Drogeriewaren – sind Fluktuation in der Nachfrage und Konkurrenz gewohnt. Wenn sie in ihrer Gesamtheit ei- nem Umsatzverlust von etwa € 0,6 Mio. ausgesetzt werden, sind das weniger als 2% ihres Umsatzes. In den Einzelhandelserlassen verschiedener Bundesländer15 und von den Gerichten wird eine Verlagerung von 10% des Umsatzes im Allgemeinen als Schwelle angesehen, ab der der Verlust von Umsatz vorhandene Existenzen gefährdet. Dem folgend, ist in Fürth nicht mit der Gefährdung von Existenzen im Einzelhandel infolge des Drogeriemarkts in Wald- Michelbach zu rechnen. 15 ZB. von Hessen und Baden-Württemberg. © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, AngelikaBrendel@t-online.de 25
Sie können auch lesen
