Dresdner Mietspiegel 2013
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Dresdner Mietspiegel 2013
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Inhalt
Vorwort 7
Was ist ein Mietspiegel? 11
g Einführung 11
g Aufgaben 11
g Geltungsbereich 13
g Rechtsgrundlagen 13
Welche Vergleichskriterien gibt es? 14
g Wohnungsgröße 14
g Beschaffenheit 14
g Baujahr 14
g Ausstattung 14
g Wohnlage 16
Wohnlagekarte 18-19
Mietspiegeltabelle 21
Wie ist der Mietspiegel anzuwenden? 23
g Mietpreis 23
g Mietpreisspannen 23
g Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung 23
g Zusätzliche Ausstattungsmerkmale für die Spanneneinordnung 25
g Berechnungsschemata 27
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch 28
Anhang 29
g Servicetelefone 29
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Vorwor t
Liebe Dresdnerinnen und Dresdner,
seit vielen Jahren informier t der Mietspiegel über die or tsüblichen Dresden ist eine attraktive Stadt mit einer hohen Lebensqualität. Und
Vergleichsmieten in Dresden. Wohnungssuchenden dient die Publi- Dresden wächst. Das ist zum einen auf den bereits seit einigen Jah-
kation zur ersten Orientierung. Sie erfahren, was die Mieten in den ren anhaltenden Babyboom zurückzuführen. Gleichzeitig ziehen im-
einzelnen Vier teln der Stadt durchschnittlich kosten. Wer innerhalb mer mehr Menschen nach Dresden. 2011 war ein Rekordjahr, was
der Stadt den Wohnor t wechselt, kann vergleichen, ob die Miete der die Zuzüge in unsere sächsische Metropole betraf. Diese Nachfrage
künftigen Traumwohnung anderem Wohnraum mit ähnlichen Merk- spiegelt sich auch im Dresdner Wohnungsmarkt wider. Im Zeitraum
malen entspricht. Denn durch die Angaben der Lage, Größe, des Bau- von zwei Jahren ist die Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche
jahres und der Ausstattung einer Wohnung kann jeder Interessier te im Durchschnitt von 5,22 Euro auf 5,46 Euro gestiegen. Das ent-
die zulässige Miete für Wohnungen im frei finanzier ten Wohnungs- spricht einer Steigerung von rund 4,5 Prozent. Bei einfach ausge-
markt ermitteln. Mieterinnen und Mieter haben so mit dem Mietspie- statteten Wohnungen wurden geringere Mietsteigerungen festgestellt,
gel eine verlässliche Grundlage, Mietforderungen zu überprüfen. Ver- dagegen gibt es im sanier ten Altbau mit Baujahr bis 1918 teilweise
mieter nutzen die Publikation als ein aussagekräftiges Instrument zur hohe Steigerungen. Die höchsten Mieten mit durchschnittlich 6,72
Bewir tschaftung ihres Wohnraumes. Sind sich Mieter und Vermieter Euro/Quadratmeter zahlen Dresdnerinnen und Dresdner für sehr gut
über die Höhe der zu zahlenden Miete uneins, hilft ihnen der Mietspie- ausgestattete große Wohnungen in nach 1990 erbauten Gebäuden.
gel langwierige Auseinandersetzungen vor Gericht zu vermeiden. Der Allen Leserinnen und Lesern wünsche ich eine hilfreiche Lektüre
Mietspiegel sorgt so für Sicherheit und Transparenz auf dem Dresdner und hoffe, dass der vorliegende Mietspiegel allen Interessier ten eine
Wohnungsmarkt. gute Orientierung bei Fragen zur Höhe einer angemessenen Miete gibt.
Dass das so ist, verdanken wir den qualitativ hochwer tigen Daten.
Mein Dank geht deshalb an die über 2000 Mieterinnen und Mieter,
die im Rahmen einer mündlichen Befragung Rede und Antwor t über
ihre Wohnungsausstattung und Miethöhe standen. Daneben unter-
stützten zahlreiche weitere Par tner die Entstehung dieses aktuellen
Mietspiegels. Ohne den Mieterverein Dresden und Umgebung e. V.
sowie Haus & Grund Dresden e. V. läge der Mietspiegel nicht in dieser Helma Orosz
anerkannten Qualität vor. Ihnen sei ebenso gedankt wie den großen Oberbürgermeisterin der Landeshauptstadt Dresden
Wohnungsunternehmen, die uns die Daten von mehr als 1100 Woh-
nungen übermittelten. An die Ar t der Datenermittlung und die wissen-
schaftliche Auswer tung wurden wieder hohe Anforderungen gestellt.
Diese Aufgabe übernahm das Unternehmen Chempirica, Markt- und
Meinungsforschung aus Chemnitz. Das Amtsgericht Dresden unter-
stützte beratend die Erstellung des Mietspiegels.
7
Dank
Für die besondere Unterstützung, die seit vielen Jahren von den Ver- g d ie Sächsische Wohnungsgenossenschaft Dresden eG
tretern der Mieter und Vermieter bei der Erarbeitung des Mietspiegels
erfolgt, bedankt sich die Landeshauptstadt Dresden ausdrücklich bei
den Vorständen, Geschäftsführern und den Mitarbeitern dieser Un-
ternehmen.
An der Erarbeitung des Mietspiegels sind unmittelbar beteiligt:
g d er Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. g d ie Wohnungsgenossenschaft Aufbau Dresden eG
g der Haus & Grund Dresden e. V.
g d ie Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eG
• Regionalverband •
Haus & Grund Dresden
g die Wohnungsgenossenschaft „Glückauf“ Süd Dresden e. G. g d ie Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaft Dresden eG
d ie
g Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft
Dresden Ost e. G. g die GAGFAH GROUP WOBA Dresden GmbH
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10Was ist ein Mietspiegel?
inführung
gE Die bisher verwendeten Ausstattungsmerk- Es wird allgemein anerkannt, dass insbeson-
male sowie die mietpreisdifferenzierenden dere in größeren Städten ein Mietspiegel das
Der achte Dresdner Mietspiegel ist eine Über- Merkmale wurden beibehalten. Berücksich- geeignetste Mittel ist, die Berechtigung bzw.
sicht über die in Dresden üblicherweise ge- tigung findet der Energiebedarfsausweis, Angemessenheit von Mieterhöhungsverlan-
zahlten Mieten, die in den letzten vier Jahren der in der Baualtersgruppe 1946 bis 1990 gen festzustellen und zu überprüfen. Mittels
vereinbar t oder geänder t worden sind. alternativ für die Ausstattungsmerkmale eines Mietspiegels kann im Einzelfall auch
Er ist das Ergebnis gemeinsamer Arbeit „zeitgemäße Außenwandwärmedämmung“ festgestellt werden, ob möglicherweise eine
einer Projektgruppe, in der die Interessenver- und „zeitgemäße Fenster“ angewendet wer- Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wir tschafts-
treter der Mieter und Vermieter mitgewirkt ha- den kann. strafgesetz (WiStG) vorliegt.
ben. Sie erkennen das Resultat an und tragen Für die wissenschaftliche Begleitung, die Der Mietspiegel ermöglicht den Dresd-
es ausdrücklich mit. Auswer tung der Befragung und die Erarbei- ner Mietern und Vermietern die Ermittlung
tung der Mietspiegeltabelle war das Marktfor- der or tsüblichen Vergleichsmiete auf relativ
Mitglieder der Projektgruppe „Dresdner schungsinstitut Chempirica, in Zusammen- unkomplizier te und kostensparende Weise.
Mietspiegel“ sind: arbeit mit der Kommunalen Statistikstelle, Durch die Mietrechtsreform wird die Stel-
verantwor tlich. Ebenso wurde die mündliche lung des Mietspiegels deutlich aufgewer tet.
ieterverein
gM Dresden und Umgebung Mieterbefragung von dem Chemnitzer Institut So gibt es neben dem einfachen Mietspiegel
e. V. durchgeführ t. auch den qualifizier ten Mietspiegel. Ein qua-
aus & Grund Dresden e. V., Regional-
gH lifizier ter Mietspiegel liegt vor, wenn folgende
verband Voraussetzungen erfüllt sind:
AGFAH GROUP WOBA Dresden GmbH
gG ufgaben
gA
ächsische Wohnungsgenossenschaft
gS gD
er Mietspiegel muss nach anerkannten
Dresden eG als Ver treter des Verbandes Der Mietspiegel gibt eine Übersicht über die wissenschaftlichen Grundsätzen, das
Sächsischer Wohnungsgenossenschaften ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde heißt auf repräsentativer Datenbasis, er-
e. V. und dient als Instrument zur Begründung oder stellt worden sein.
ichter des Amtsgerichtes Dresden
gR Ablehnung von Mieterhöhungsverlangen. r muss von der Gemeinde oder von den
gE
andeshauptstadt Dresden
gL Die or tsübliche Vergleichsmiete einer Interessenver tretern der Vermieter und
ozialamt, Abteilung Integration/Einglie-
gS Wohnung ist die Miete, die üblicherweise Mieter anerkannt worden sein.
derungsleistungen (federführend) für eine Wohnung vergleichbarer Ar t, Größe, r muss im Abstand von zwei Jahren der
gE
tadtplanungsamt
gS Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Marktentwicklung angepasst werden. Nach
ommunale Statistikstelle
gK Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemein- vier Jahren muss er neu erstellt werden.
de gezahlt wird.
Für den Mietspiegel 2013 wurde, neben der Der § 558 a Bürgerliches Gesetzbuch Der Dresdner Mietspiegel erfüllt diese Vor-
Datenbereitstellung durch Vermieter, die Da- (BGB) erlaubt Mieterhöhungsverlangen be- aussetzungen. Damit wird er das vorrangige
tenerhebung auch wieder im Rahmen einer gründet auf Begründungsmittel bei Mieterhöhungsverfah-
mündlichen Mieterbefragung durchgeführ t. ren in der Landeshauptstadt Dresden.
Im Ergebnis konnten qualitativ hochwer tige inen
ge Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB), Selbst wenn ein Vermieter sein Erhöhungs-
Daten für die Auswer tung bereitgestellt wer- ine
ge Auskunft aus einer Mietdatenbank verlangen auf ein anderes Begründungs-
den. In die Erstellung der Mietpreistabelle (§ 558 e BGB), mittel nach § 558 a BGB stützt, muss er dem
sind insgesamt 3187 Datensätze eingegan- in mit Gründen versehenes Gutachten
ge Mieter zusätzlich die Angaben des quali-
gen. Erhoben wurden die zum 1. April 2012 eines öffentlich bestellten und vereidigten fizier ten Mietspiegels im Mieterhöhungs-
gezahlten Mieten in Euro. Sachverständigen, schreiben mitteilen.
en aktuellen Mieten von drei vergleich-
gd
baren Wohnungen.
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Es gilt nach § 558 d Abs. 3 BGB die Ver- Mieterhöhungen für diese Wohnungen kön-
mutung, dass der qualifizier te Mietspiegel nen nicht mit dem Mietspiegel begründet
tatsächlich die or tsübliche Vergleichsmiete werden. Sind sich die Mietpar teien jedoch
widerspiegelt. Damit kommt ihm auch im darüber einig, bei Mieterhöhungen nach
Mieterhöhungsprozess eine größere Bedeu- § 558 BGB trotzdem auf den Mietspiegel Be-
tung zu. Das heißt, auch die Gerichte müssen zug zu nehmen, so empfiehlt sich, die übli-
• Mietwertgutachten
ihn zwingend beachten (siehe dazu auch Zi- chen Entgelte für weitgehend vergleichbare
• Ermittlung eines
tat des Gesetzestextes im Abschnitt „Auszug Wohnungen aus der Mietspiegeltabelle zu Verkaufspreises
aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch“). entnehmen und durch angemessene Zu- und • Überprüfung eines
Abschläge an die tatsächlichen Gegebenhei- Ankaufspreises
ten anzupassen. • Wertermittlungen
eltungsbereich
gG in Scheidungsfällen
• Wertermittlung bei Erb-
Dieser Mietspiegel gilt ab 1. Januar 2013 und echtsgrundlagen
gR auseinandersetzungen
ist grundsätzlich für Wohnungen des freien • Beleihungswert-
ermittlung zur Vorlage
Wohnungsmarktes in Dresden anzuwenden. Der Vermieter kann entsprechend § 558 BGB
bei einer Bank
vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der
• Wertermittlung von
Nicht anzuwenden ist der Mietspiegel bei: Miete verlangen, wenn Rechten oder Lasten an
Grundstücken
er traglich
gv vereinbar tem Ausschluss 1. d er Mietzins von Erhöhungen nach den • Wertermittlung
einer Mieterhöhung, §§ 559 bis 560 BGB (Mieterhöhungen auf persönlicher Immobilien-
rhöhungsverlangen innerhalb der Lauf-
gE Grund von Modernisierungsmaßnahmen vermögenswerte
zeit von Staffel- und Indexmietvereinba- oder Betriebskostenerhöhungen - d. Red.) Dipl.- Wirt.- Ing. (FH) Jens Krüger
rungen, abgesehen, seit fünfzehn Monaten unver- Sachverständiger für die Bewertung
ohnungen, die einer Mietpreisbindung
gW änder t ist. Das Mieterhöhungsverlangen bebauter und unbebauter Grundstücke (TÜV)
unterliegen, da sie mit bzw. durch Bau- kann frühestens ein Jahr nach der letzten Torgauer Straße 21 • 01127 Dresden
darlehen MB 10 (einkommensabhängig), Mieterhöhung geltend gemacht werden. T. 0351. 795 24 61 • F. 0351. 795 24 62
Baudarlehen MB 12 (Teil C), alternative 2. d er verlangte Mietzins die or tsübliche H. 0172. 868 56 66
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errichtet bzw. modernisier t wurden, der Gemeinde oder einer vergleichbaren www.jk-wertermittlung.de
eimen und heimähnlichen Unterkünften
gH Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer
unterschiedlicher Ar t, Ar t, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit
ohnungen mit weniger als 24 Quadrat-
gW und Lage in den letzten vier Jahren ver-
metern Wohnfläche, einbar t oder von Erhöhungen nach § 560
erbilligt gemieteten Dienst- oder Werks-
gv (Betriebskosten oder Nebenkosten) abge-
wohnungen, sehen, geänder t worden sind.
anz oder teilweise gewerblich genutzten
gg 3. d er Mietzins innerhalb eines Zeitraums von
Wohnungen (nicht nur einzelnes Arbeits- drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ Rechtsanwalt
zimmer), 559 bis 560 BGB abgesehen, sich nicht Fachanwalt für Arbeitsrecht
ohnungen, die aus besonderem Grund,
gW um mehr als zwanzig vom Hunder t (Kap- und Familienrecht
z. B. wegen Eigenleistungen oder finan- pungsgrenze) erhöht.
zieller Vorleistungen, verbilligt gemietet Heinz-Jörg
worden sind, Grundlage für die Erarbeitung des Mietspiegels
öblier t vermieteten Wohnungen (eine
gm sind die Empfehlungen der §§ 558 c und 558 d von Olnhausen
Einbauküche oder Einbauschränke gelten BGB.
nicht als möblier t), Arbeitsrecht
anz oder teilweise untervermieteten
gg
Wohnungen, Familienrecht
ohnungen in Einfamilienhäusern und
gW
Mietrecht
Zweifamilienhäusern.
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Welche Vergleichskriterien gibt es?
aujahr
Zur Ermittlung der or tsüblichen Vergleichs- gB
miete werden Wohnungen mit vergleichbaren
Merkmalen herangezogen. Im Mietspiegel Gebäude bzw. Wohnungen werden in vier
werden die Wohnungen deshalb nach be- Baualtersgruppen eingeteilt:
stimmten Vergleichskriterien unterschieden.
Diese nachfolgend aufgeführ ten Vergleichs- ge
rrichtet bis 1918
kriterien sind bestimmend für die Struktur der rrichtet
ge zwischen 1919 und 1945
Mietspiegeltabelle. In den Fällen, wo keine rrichtet zwischen 1946 und 1990
ge
ausreichende statistische Sicherheit für eine rrichtet nach 1990.
ge
Differenzierung gegeben ist, werden Tabel-
lenfelder zusammengefasst. Grundsätzlich ist die Wohnung in die Baual-
Darüber hinaus konnten für Wohnungen tersgruppe einzuordnen, in der das Gebäude
der Ausstattungsklasse 1 sowie der Aus- errichtet wurde. Bei Wiederaufbau, Wieder-
stattungsklasse 4 nach 1990, auf Grund zu herstellung (z. B. bei starker Beschädigung
geringer Fallzahlen, keine statistisch gesi- oder Zerstörung durch außergewöhnliche Er-
cher ten Wer te ermittelt werden. eignisse u. a. Kriegseinwirkungen), Ausbau
und Erweiterung (z. B. Dachgeschossaus-
bau, Aufstockung, Anbau) ist für die Einord-
ohnungsgröße
gW nung in die Mietspiegeltabelle die (Wieder-)
Bezugsfer tigkeit der Wohnung maßgebend.
Die Wohnungen werden in folgende drei Grö-
ßenklassen unter teilt:
usstattung
gA
4
g2 bis 50 Quadratmeter
1 bis 75 Quadratmeter
g5 Maßgeblich sind ausschließlich die vom
b 76 Quadratmeter.
ga Vermieter gestellten beziehungsweise finan-
zier ten Ausstattungen. Vom Mieter selbst
Die Wohnungsgröße ist besonders bei gut bis geschaffene und finanzier te Ausstattungen
sehr gut ausgestatteten Wohnungen (Einord- bleiben unberücksichtigt.
nung in Ausstattungsklasse 5 bzw. 6) bzw. in Der Mietspiegel unterscheidet sechs Aus-
der Ausstattungsklasse 4 bei Wohnungen der stattungsklassen:
Baualtersgruppe 1946 bis 1990 ein wichtiges
mietpreisdifferenzierendes Merkmal. usstattungsklasse
gA 1:
Wohnungen ohne Bad und ohne Sammel-
heizung/Wohnungen ohne Innen-WC
eschaffenheit
gB usstattungsklasse 2:
gA
Wohnungen mit Bad/ohne Sammelheizung
Für das Kriterium Beschaffenheit ist das oder
Baujahr des Gebäudes in Verbindung mit der ohne Bad/mit Sammelheizung oder
Ausstattungsqualität der Wohnung zu beur- mit Bad und Sammelheizung, beide nicht
teilen. zeitgemäß
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gA 3: zeitgemäße Sammelheizung
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Wärme- und Energiezufuhr von einer zentra- parat sein.
len Stelle aus erfolgt und die automatisch,
ohne Brennstoffzufuhr durch den Mieter, die d. zeitgemäße Fenster
Räume der Wohnung angemessen erwär- Als zeitgemäße Fenster gelten Isolierglas-
men. fenster, wärmeisolierverglaste Fenster oder
Nicht unter den Begriff Sammelheizung nach 1990 neu eingebaute Kastendoppelfen-
fallen: ster in den Haupträumen bzw. in mehr als der
Hälfte der Räume.
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einzeln regelbaren Geräten, auch raum- mung wird erreicht durch
thermostatgeregelter Wärmeabgabe und
automatischer Aufladung, ausubstanz,
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eizung mit Gaseinzelöfen oder Gasaußen-
gH g z usätzliche
Maßnahmen der Wärmedäm-
wandöfen, mung, z. B. durch Anbringen von Voll-
eizung mit Öleinzelöfen, auch wenn diese
gH wärmeschutz (Wärmedämmverbundsys-
das Öl von einer zentralen Brennstoffver- teme).
sorgungsanlage erhalten.
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ga Wände sind mindestens zwei Meter
wenn das Gebäude ab 1995 errichtet oder ab gefliest (Türhöhe),
1995 mit Wärmedämmung sanier t wurde. g z weites IWC,
Die Anforderungen gelten auch für andere gB ad mit Wanne und separater Dusche.
Gebäude als erfüllt, wenn die Wärmeschutz-
verordnung (WSV) 1994, bezüglich Wärme- rchitektonische
ga Besonderheiten/beson-
dämmung, eingehalten wird. Denkmalge- dere Ausstattung
schützte Gebäude sind davon ausgenommen. rchitektonische Besonderheiten: Mai-
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BESONDEREm zeitgemäße Elektroinstallation. Der Grad ei- setzter Kamin bzw. Kaminofen vorhanden.
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muSS SICH aN Steckdosen gemessen. Wenn die Wohnung in der ersten bis vier ten
Etage liegt und ein Aufzug vorhanden ist.
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ORIENtIEREN. Eine zeitgemäße Küche ist vorhanden, wenn j. Energieausweis
zwei der drei folgenden Merkmale erfüllt sind: Mit dem Energieausweis wird die energe-
gE inbauküche nach 1990 vom Vermieter tische Qualität eines Gebäudes und seiner
gestellt, Heizanlage bewer tet. Energieausweise sind
gA rbeitsbereich gefliest, ab dem Datum der Ausstellung zehn Jah-
gK üchenfußboden ist gefliest oder mit re gültig. Ein Energieausweis kann auf der
Naturstein o. ä. ausgelegt. Grundlage des berechneten Energiebedarfs
(Energiebedarfsausweis) oder des gemesse-
h. Balkon, Loggia, Terrasse oder Veranda nen Energieverbrauchs (Energieverbrauchs-
Auf dem Balkon sollen sich mindestens zwei ausweis) erstellt werden.
Personen aufhalten können. Nicht gemeint Wurde für ein Gebäude in der Baualters-
sind sogenannte Austritte. gruppe 1946 bis 1990 der Energiebedarfs-
ausweis erstellt, kann dieser bei einem
i. Sonderausstattung Endenergiebedarf unter 180 kWh/m² a (Kilo-
Eine Sonderausstattung der Wohnung liegt wattstunden pro Quadratmeter im Jahr) alter-
vor, wenn mindestens zwei der vier folgenden nativ für die Ausstattungsmerkmale „zeit-
Merkmale erfüllt sind: gemäße Fenster“ und „zeitgemäße Außen-
wandwärmedämmung“ gelten.
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ochwer tige Fußböden,
gB
ad-Sonderausstattung,
ga
rchitektonischeBesonderheiten/beson- ohnlage
gW
dere Ausstattung,
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Wohnlagestufen:
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Einfamilienhaus oder Wohnungsbau, Hochwer tige Fußböden sind in den Wohn- g einfache Wohnlage,
Sanierung oder Neubau, und Schlafräumen überwiegend (bezogen g mittlere Wohnlage und
Profi oder Heimwerker – auf deren Grundfläche) vorhanden. g gute Wohnlage.
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gB adezimmermöbel vom Vermieter gestellt, dieser Kriterien. Dennoch sollten konkrete
gB adfenster, Wohnlageeinstufungen zurückhaltend vorge-
g z usätzliches, zweites Waschbecken im nommen und nicht als endgültig angesehen
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www.behrens-woehlk.de
16Die Aussagen der Wohnlagekar te dienen zur iedlungsstruktur:
gS pegel an der Straßenrandbebauung > 60 dB
Orientierung. Hierbei ist zu beachten, dass Offene oder geschlossene Bauweise mit (A)-Tag (6-22 Uhr)] führ t auch bei ansonsten
der gewählte Maßstab den notwendigen Ge- in der Regel drei bis fünf Vollgeschossen. positiv zu bewer tenden Merkmalen in der
neralisierungen entspricht, das heißt, dass PNV:
gÖ Regel zur Abwer tung von der guten in die
Vereinfachungen der Darstellungsgenauigkeit Innenstadt ist ganztägig durch öffentli- mittlere bzw. von der mittleren in die einfache
beziehungsweise der Detailtreue unvermeid- chen Personennahverkehr erreichbar. Wohnlagestufe.
bar sind. In den einfachen, mittleren und ahversorgung:
gN Für die abschließende Einstufung sind
guten Wohnlagestufen sind folglich auch Nahversorgungseinrichtungen für Waren teilweise auch kleinräumige Effekte zu be-
manche hiervon abweichende Einzellagen und Dienstleistungen des täglichen Be- achten, z. B. ein überwiegender Blick aus den
enthalten. darfs sind fußläufig erreichbar. Wohnzimmerfenstern auf Fabrikmauern oder
oziale Infrastruktur:
gS auf unansehnliche Hinterhöfe oder aber ein
Die Wohnlagebewertung berücksichtigt Es liegt eine zufriedenstellende Versor- freier Blick in Natur und Landschaft.
viele Einzelmerkmale: gung mit Schulen und Kinder tagesstätten Bei der mittleren Wohnlage gleichen sich
Das wichtigste Kriterium für die Charak- sowie Bibliotheken, Begegnungsstätten, positive und negative Merkmale weitgehend
terisierung eines Wohngebietes ist die Jugendclubs usw. vor. aus.
Siedlungsstruktur. Damit sind die bauliche Es ist sorgfältig zu prüfen, ob hiervon
Struktur sowie die sich daraus ergebende Abweichungen von den für die mittlere abweichend die Merkmale einer guten oder
Bevölkerungsdichte im Umkreis, d. h. im Wohnlage als typisch angeführ ten Merkma- einer einfachen Wohnlage eindeutig über-
Bereich mehrerer Straßenzüge, gemeint. Dar- len rechtfer tigen nicht automatisch die Ein- wiegen. Selbstverständlich ist es dabei nicht
über hinaus fließen insbesondere Erreichbar- stufung in die einfache Wohnlage (z. B. hö- erforderlich, dass sämtliche zuvor aufge-
keiten und Umfeldsituationen in die Beur tei- here Geschosszahl). führ ten erhöhenden oder mindernden Einzel-
lung ein. Die gute und einfache Wohnlage ergibt sich merkmale zutreffend sind.
Zunächst wird geprüft, ob eine Einstufung aus den oben aufgeführ ten Merkmalen, die
in die mittlere Wohnlage angemessen ist. einerseits wohnlageverbessernd und ande-
Eine mittlere Wohnlage in Dresden ist im We- rerseits wohnlagemindernd sind. Eine unmit-
sentlichen durch folgende Merkmale charak- telbare Lage an lärmbelasteten Straßen [vgl.
terisier t: Wohnlagekar te, Schallimmission - Mittelungs-
Wohnlagemindernde Merkmale Wohnlageverbessernde Merkmale
Siedlungsstruktur Anzeige
g geschlossene Bebauung g offene bzw. aufgelockerte Bauweise
g überdurchschnittlich hohe Wohndichte g geringe Wohndichte
g große
Wohnblocksiedlungen mit zahlreichen g niedrige Geschosszahlen
vielgeschossigen Gebäuden (mehr als fünf ga nsprechende Gestaltung (z. B. Stadt- und
Vollgeschosse) Würfelhäuser)
g Reihenhäuser
g überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser
g villenartige Wohngegend
Nahversorgung
g fehlende oder unzureichende Nahversor- gg ute Ausstattung mit Nahversorgungseinrich-
gungseinrichtungen für Waren und Dienstlei- tungen für Waren und Dienstleistungen des
stungen des täglichen Bedarfs täglichen Bedarfs
Soziale Infrastruktur
g fehlendes oder ungenügendes Angebot an gü berdurchschnittliche Versorgung mit Schu-
Schulen, Kindertagesstätten, Bibliotheken, len, Kindertagesstätten, Bibliotheken, Begeg-
Begegnungsstätten, Jugendclubs usw. nungsstätten, Jugendclubs usw.
Sonstige Merkmale
gg rößere Entfernung zur Natur und Landschaft g N ähe zur Natur und Landschaft bzw. großen
Parkanlagen Ihr Spezialist
gu
nmittelbare Nähe zu störenden Industrie- gN
ähe zu wertvoller denkmalgeschützter
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und Gewerbebetrieben, Ver- und Entsor- Bausubstanz, traditionell gutes Image des in Dresden und im Umland
gungsanlagen oder Verkehrsanlagen Wohngebietes
g fehlende oder geringe Durchgrünung des gg
ute Durchgrünung des Wohngebietes (z. B. Barbarastraße 43
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eringe Belastung durch Lärm, Staub und Web: www.immoboerse-dd.de
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Landeshauptstadt
Dresden
Wohnlagekarte
– einfache Wohnlage
– mittlere Wohnlage
– gute Wohnlage
überwiegend Grün- und Freifläche
bzw. überwiegend unbewohnte Fläche
Schallimmission – Mittelungspegel an
der Straßenrandbebauung > 60 dB(A)
– Tag (6 bis 22 Uhr)
Die Wohnlagekar te ist eine Orientierungshilfe.
Die konkreten Verhältnisse des Wohnumfeldes
können im Einzelfall eine abweichende Einstufung
rechtfer tigen.
Für die Beur teilung der Wohnlageneinstufung
ist die Wohnlagebeschreibung der Mietspiegel-
broschüre heranzuziehen.
Unmittelbare Anliegerwohnungen des dargestellten
Straßennetzes rechtfer tigen in der Regel eine
Einstufung in die nächstniedrigere Wohnlage-
stufe. Dies gilt ggf. auch für Wohnungen
an weiteren Straßenabschnitten, die vergleich-
baren Schallimmissionen ausgesetzt sind.
Städtische Arbeitsgruppe Mietspiegel
g S ozialamt, Abt. Integration/
Eingliederungsleistungen
g Stadtplanungsamt
g Kommunale Statistikstelle
Bearbeitungsstand: September 2010
Maßstab: 1 : 90.000
1920
Dresdner Mietspiegeltabelle 2013 Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche in Euro
Baualter
bis 1918 (A) 1919 bis 1945 (B) 1946 bis 1990 (C) nach 1990 (D)
Ausstattungs- Wohn-
Wohnungsgröße
klasse lage
24-50 m² 51-75 m² ab 76 m² 24-50 m² 51-75 m² ab 76 m² 24-50 m² 51-75 m² ab 76 m² 24-50 m² 51-75 m² ab 76 m²
A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 C3 D1 D2 D3
1 Wohnungen ohne Bad einfach
und ohne Sammelheizung (SH)/ mittel 1 fehlende Werte / zu geringe Fallzahl ¹
Wohnungen ohne IWC gut Hinweis: Bei der Einordnung in die
2 Wohnungen mit Bad/ohne SH Wohnungsgrößen ist auf volle m²
einfach
oder ohne Bad/mit SH 2,82 - 4,61 auf- oder abzurunden. So ist zum
mittel 2
oder mit Bad und SH, 3,52 Beispiel bei der Wohnungsgröße
gut
beide nicht zeitgemäß von 50,49 m² auf 50 m² abzu-
3 Wohnungen mit Bad und SH, runden und die Wohnung in die
1 bis 2 der folgenden Merkmale Größenklasse 24 bis 50 m² einzu-
(darunter Bad oder SH) zeitgemäß ordnen. Bei einer Größe ab 50,50 m²
g Bad g Fenster einfach wird aufgerundet und es erfolgt eine
3,67 - 4,47
g Balkon g Küche mittel 3 Einordnung in die Größenklasse
4,00
g Sammelheizung g Elektroinstallation
gut 51 bis 75 m².
g Außenwandwärmedämmung
g Sonderausstattung der Wohnung
4 Wohnungen mit Bad und SH,
3 bis 4 der folgenden Merkmale 4,36 - 5,66 4,49 - 5,60 4,50 - 5,35 4,17 - 5,11 3,45 - 4,32
einfach 4
(darunter Bad oder SH) zeitgemäß 5,13 5,08 4,86 4,51 3,90
g Bad g Fenster
g Balkon g Küche fehlende Werte / zu geringe Fallzahl ²
g Sammelheizung g Elektroinstallation mittel 4,68 - 6,21 5,00 - 5,97 4,40 - 5,62 4,00 - 4,90 3,71 - 4,50
5
g Außenwandwärmedämmung gut 5,42 5,36 5,01 4,52 4,19
g Sonderausstattung der Wohnung
5 Wohnungen mit Bad und SH, 5 bis 6 5,12 - 6,82 4,67 - 6,00 4,24 - 5,94 4,97 - 5,92 4,90 - 5,66 4,32 - 5,65 5,00 - 5,65 4,60 - 5,42 4,11 - 5,05 5,00 - 6,24
der folgenden Merkmale (darunter Bad einfach 6
5,92 5,39 5,10 5,43 5,24 5,14 5,27 5,04 4,57 5,38 - 6,44 5,63
und SH) zeitgemäß
g Bad g Fenster 4,80 - 6,06 4,61 - 6,25 4,83 - 5,95 5,00 - 5,83 4,70 - 5,60 4,58 - 5,42 5,88 5,25 - 6,49
mittel 7
g Balkon g Küche 5,42 5,33 5,41 5,43 5,11 4,95 5,92
5,40 - 6,92 5,00 - 5,86 5,07 - 6,00
g Sammelheizung g Elektroinstallation
6,00 5,39 - 6,43 5,32 - 6,49 5,45 5,52 5,06 - 6,46 5,40 - 6,50 4,94 - 6,08 5,52 - 7,00
g Außenwandwärmedämmung gut 8
g Sonderausstattung der Wohnung
5,81 5,89 5,70 5,87 5,53 6,21
6 Wohnungen mit Bad und SH, 7 bis 8 5,07 - 6,53 4,99 - 6,50 5,22 - 6,25 5,30 - 6,40 5,11 - 6,35
der folgenden Merkmale (darunter Bad einfach 9
5,69 5,61 5,81 5,88 5,77
und SH) zeitgemäß
g Bad g Fenster 5,33 - 6,34 5,37 - 6,50 5,20 - 6,41 5,50 - 6,52 5,51 - 6,52
mittel 10 5,49 - 6,70 5,10 - 6,60 5,50 - 6,94
g Balkon g Küche 6,14 5,86 5,96 5,87 5,84 6,20 5,99 5,94
g Sammelheizung g Elektroinstallation
g Außenwandwärmedämmung 5,51 - 6,54 5,61 - 7,37 5,54 - 7,19 5,69 - 6,86 6,00 - 7,90
gut 11
g Sonderausstattung der Wohnung
6,09 6,56 6,41 6,34 6,72
21
Zur Information Werte des Mietspiegels 2010: ¹ 1,92 - 3,52 (2,68); ² 4,58 - 6,08 (5,44)Anzeige 22
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g Mietpreis g Orientierungshilfe für die Spannenein-
ordnung
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Beträge
sind die monatlich pro Quadratmeter Wohn- Das nachfolgende Modell hat lediglich Emp-
fläche gezahlten Nettokaltmieten. Diese Be- fehlungscharakter und ist nicht verbindlich.
JAHRE
träge enthalten keinerlei Entgelte für Heizko- Um die or tsübliche Miete für eine ganz kon- GWG – 100
sten oder andere Betriebskosten. krete Wohnung festzustellen, ist es notwen-
Die Mietpreise (Spanne und Mittelwer t) dig, diese Wohnung dem entsprechenden
stellen die or tsübliche Vergleichsmiete auf Mietspiegel-Tabellenfeld zuzuordnen und
der Grundlage der in den letzten vier Jahren anschließend eine Einordnung in die dor t
in Dresden vereinbar ten oder geänder ten ausgewiesene Mietpreisspanne vorzuneh-
Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum men. Diese Spanneneinordnung erfolgt unter
dar. Berücksichtigung von wohnwer tmindernden
und wohnwer terhöhenden Merkmalen, die
in der Mietspiegeltabelle nicht ausgewiesen
g Mietpreisspannen sind.
Mit diesem Modell kann ermittelt werden, Das und viel, viel mehr bieten
In den einzelnen Tabellenfeldern sind Woh- wie weit der Mietpreis für eine ganz konkre-
nungen zusammengefasst, die anhand der te Wohnung vom Mittelwer t nach oben oder unsere modern sanierten Miet-
Kriterien Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstat- nach unten in Richtung der Spannengrenzen wohnungen in verschiedenen
tung und Wohnlage vergleichbar sind. abweichen kann.
Als or tsübliche Miete für die Wohnungen Das Modell basier t auf der nachfolgenden Dresdner Stadtteilen.
eines Tabellenfeldes kann nicht nur ein ein- Übersicht, die zwölf wohnwer tmindernde und Profitieren Sie von unserer
zelner Mietwer t angesehen werden. Deshalb zwölf wohnwer terhöhende Merkmale aus-
weisen die Felder der Mietspiegeltabelle je- weist. Bei einem ausgeglichenen Verhältnis Kompetenz und Erfahrung.
weils Mietpreisspannen und den Mittelwer t von wohnwer tmindernden und wohnwer ter-
aus. höhenden Merkmalen (oder bei einem Fehlen
Telefonische Beratung:
Die Ausweisung einer Mietpreisspanne solcher Merkmale) kann der Mittelwer t des
ist wegen der Unterschiedlichkeit von Woh- Mietspiegel-Tabellenfeldes als or tsüblich für 03 51 . 255 17 30
nungen, die ein und demselben Tabellenfeld die konkrete Wohnung angesehen werden. Je
zuzuordnen sind, erforderlich. Die individu- mehr die Zahl wohnwer terhöhender (-min- Oder einfach klicken:
ellen Eigenar ten einer konkreten Wohnung dernder) Merkmale einer Wohnung über-
können durch eine angemessene Einstufung wiegt, desto mehr wird die or tsübliche Miete www.gwg-dresden.de
innerhalb der betreffenden Mietpreisspanne für die Wohnung vom Mittelwer t weg in die
berücksichtigt werden. Es wird empfohlen, Nähe der Spannenobergrenze (-untergrenze)
die Spanneneinordnung unter Anwendung rücken.
des nachfolgend erläuter ten Orientierungs- Es gibt kaum Fälle, in denen ausschließ-
modells vorzunehmen. lich alle zwölf wohnwer tmindernden oder
ausschließlich alle zwölf wohnwer terhöhen- GWG
den Merkmale vorliegen. Deshalb wird davon GEMEINNÜTZIGE
ausgegangen, dass die Spannenobergrenze WOHNUNGSBAU-GENOSSENSCHAFT
(-untergrenze) dann erreicht werden kann, D R E S D E N - O ST e . G .
wenn die Zahl der wohnwer terhöhenden
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24(-mindernden) Merkmale um acht höher liegt platz, Kegelbahn) vor, dann können diese
als die Zahl der wohnwer tmindernden (-er- unter Berücksichtigung aller weiteren Wohn-
höhenden) Merkmale. Liegen z. B. bei einer bedingungen auch zur Überschreitung der
Wohnung acht wohnwer terhöhende Merk- Spannenobergrenze berechtigen.
male vor, aber kein wohnwer tminderndes
Merkmal, entspräche die or tsübliche Miete
für diese Wohnung der Spannenobergrenze.
Selbiges gilt auch, wenn z. B. zehn wohnwer-
terhöhende Merkmale und zwei wohnwer t-
mindernde Merkmale vorliegen. Ein Über-
schreiten der Spannenobergrenze ist durch
die erhobenen Daten nicht gedeckt.
Für jedes der Merkmale in der nachfol-
genden Übersicht wird das gleiche Gewicht Wohnwertmindernde Merkmale Wohnwerterhöhende Merkmale
angenommen, das heißt, ein wohnwer tmin- 12 12
derndes Merkmal kann ein wohnwer terhö- Bad/WC
hendes Merkmal ausgleichen und umgekehr t. g fehlendeWaschmaschinenstellfläche bzw. gm
oderne Zusatzausstattung (z. B. Spiegel-
Damit kann die Spannenobergrenze erreicht -anschlüsse in Bad/Küche oder sonstigen schrank, Handtuchwandheizkörper)
werden, wenn die Zahl der wohnwer terhö- Nebenräumen
henden Merkmale um acht höher liegt als gK
ohlebadeofen oder Bad und/oder IWC nicht
die Zahl der wohnwer tmindernden Merkma- beheizbar
le. Dies bedeutet, dass jedes Merkmal einen Küche
Anteil von 12,5 Prozent (entspricht einem
gk
ein Warmwasser gs
eparate Speisekammer bzw. Vorratslager-
Multiplikationsfaktor von 0,125 - siehe un-
fläche (Wandschrank u. ä. - nicht gemeint
ter Berechnungsschemata) an der Differenz sind normale Küchenmöbel)
von Mittelwer t und Spannenobergrenze hat.
gk
ein Fenster
Gleiches gilt für die Spannenuntergrenze. In
eng begrenzten Ausnahmefällen können die Wohn- und Schlafräume
wohnwer terhöhenden und wohnwer tmin- ge
inzelne Zimmer nicht beheizbar gR
ollläden und/oder Markisen bzw. Fenster-
dernden Merkmale anders als mit 12,5 Pro- läden
zent gewichtet werden. gg
efangene Räume, Durchgangszimmer gF
ußbodenheizung
Wohngebäude/Wohnumfeld
gT
üröffnungs- und Gegensprechanlage ist ge
inbruchhemmende Wohnungs- und Haus-
g Zusätzliche Ausstattungsmerkmale für
nicht vorhanden eingangstür (die Tür entspricht mindestens
die Spanneneinordnung
der Widerstandsklasse WK 3, gemäß der
DIN V EN 1627)
Diese Übersicht stellt nicht abschließend
gk
ein Zubehörraum (Keller, Bodenkammer, g funkerfasste Heizkostenverteiler *
alle Ausstattungsmerkmale dar, die einen
etc.)
wohnwer terhöhenden bzw. wohnwer tmin-
gk
ein Gemeinschaftsraum wie Kinderwagen-/ gB
alkon, Loggia oder Terrasse mit einer
dernden Einfluss auf die Wohnqualität haben.
Im Einzelfall können darüber hinaus weitere Fahrradkeller, Trockenraum Nutzfläche ab ca. 10 m² bzw. zweiter Balkon
(unter Nutzfläche ist die tatsächliche Grund-
Merkmale vorhanden sein, die entsprechend
fläche zu verstehen)
einzuordnen sind. Entscheidend ist, dass
gk
ein Aufzug ab 5. Etage (bzw. 6. Geschoss) gG
arten(mit)benutzung (z. B. Nutz- und Zier-
die Ausstattung vom Vermieter gestellt bzw.
garten, Liegewiese, Sitzecke)
finanzier t wurde.
gS
outerrainwohnung gg
estalteteAußenanlagen (Zierbeete, Vorgär-
Insbesondere in der Baualtersgruppe nach
1990 sind einige in der Übersicht aufgeführ- ten, umbauter Müllstandort etc.)
ten Merkmale (z. B. Kohlebadeofen, kein gk
ein Satelliten- oder Kabelanschluss gP
KW - Stellplätze kostenfrei auf dem Grund-
Warmwasser in der Küche) für die Spannen- stück. Als kostenfreier Stellplatz gelten auch
einordnung nicht relevant, da diese Merkma- Garagen oder Carports.
le zum allgemeinen Neubaustandard gehören gC
oncierge
oder im Neubau nicht mehr auftreten. g r epräsentativer/soder hochwertig
Ausstattungsmerkmale, die zur Einordnung sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus
in die Mietspiegeltabelle führen (z. B. zeitge- (z. B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuch-
mäße Ausstattung Bad) können nicht mehr tung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag)
als zusätzliches Ausstattungsmerkmal für die
Spannenausfüllung verwendet werden. * funkerfasste Heizkostenver teiler
Liegen weitere besondere Ausstattungs-
Der Heizkostenver teiler ist ein Gerät zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heizkosten. Wird ein elektronischer
merkmale wie Whirlpool, Sauna, besondere
Heizkostenver teiler eingesetzt, bei dem die Temperatur des Heizkörpers und die Temperatur der Raumluft durch Sensoren
Spor t- und Freizeitangebote (z. B. Tennis- erfasst werden, kann die Ablesung per Funk außerhalb der Wohnung durchgeführ t werden.
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erechnungsschemata
A - Die Zahl der wohnwerterhöhenden B - Die Zahl der wohnwerterhöhenden C - Die Zahl der wohnwertmindernden
Merkmale ist gleich der Zahl der wohnwert- Merkmale überwiegt Merkmale überwiegt
mindernden Merkmale
Wer te im Mietspiegel-Tabellenfeld: Wer te im Mietspiegel-Tabellenfeld:
(oder beide = 0), dann entspricht die or tsüb- (Ausstattungsklasse 5, Baujahr 1946 bis (Ausstattungsklasse 4, Baujahr 1919 bis
liche Miete dem im Mietspiegel-Tabellenfeld 1990, mittlere Wohnlage, Wohnungsgröße 1945, einfache Wohnlage)
51 bis 75 m²)
ausgewiesenen Mittelwer t.
gM
ittelwer t 5,11 € gM
ittelwer t 5,08 €
gS
pannenuntergrenze 4,70 € gS
pannenuntergrenze 4,49 €
gS
pannenobergrenze 5,60 € gS
pannenobergrenze 5,60 €
Übersicht der wohnwer terhöhenden und Übersicht der wohnwer terhöhenden und
- mindernden Merkmale -mindernden Merkmale
gZ ahl der wohnwer terhöhen- 8 gZ ahl der wohnwer terhöhen- 2
den Merkmale den Merkmale
gZ ahl der wohnwer tmindern- 3 gZ ahl der wohnwer tmindern- 8
den Merkmale den Merkmale
Berechnung der ortsüblichen Berechnung der ortsüblichen
Vergleichsmiete für Beispiel B Vergleichsmiete für Beispiel C
Rechenschritt I Rechenschritt I
Zahl der wohnwer terhöhenden 8 Zahl der wohnwer tmindernden 8
Merkmale Merkmale
abzüglich abzüglich
Zahl der wohnwer tmindernden 3 Zahl der wohnwer terhöhenden 2
Merkmale Merkmale
ist gleich ist gleich
Differenz 1 5 Differenz 1 6
Rechenschritt II Rechenschritt II
Differenz 1 5 Differenz 1 6
multiplizier t multiplizier t
mit 0,125 mit 0,125
ist gleich ist gleich
Produkt 1 0,625 Produkt 1 0,75
Rechenschritt III Rechenschritt III
Spannenobergrenze 5,60 € Mittelwer t 5,08 €
abzüglich abzüglich
Mittelwer t 5,11 € Spannenuntergrenze 4,49 €
ist gleich ist gleich
Differenz 2 0,49 € Differenz 2 0,59 €
Rechenschritt IV Rechenschritt IV
Produkt 1 0,625 Produkt 1 0,75
multiplizier t mit multiplizier t mit
Differenz 2 0,49 € Differenz 2 0,59 €
ist gleich ist gleich
Produkt 2 0,306 € Produkt 2 0,443 €
Rechenschritt V Rechenschritt V
Mittelwer t 5,11 € Mittelwer t 5,08 €
zuzüglich abzüglich
Produkt 2 0,306 € Produkt 2 0,443 €
ist gleich ist gleich
ortsübliche Vergleichsmiete 5,42 € ortsübliche Vergleichsmiete 4,64 €
27Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch
§ 558 Mieterhöhung bis zur örtlichen Ver- vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen (4) Bei der Bezugnahme auf einen Miet-
gleichsmiete. Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Mo- spiegel, der Spannen enthält, reicht es aus,
nats über die Verpflichtung zur Ausgleichs- wenn die verlangte Miete innerhalb der
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu zahlung und über deren Höhe Auskunft zu Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem
einer Erhöhung der Miete bis zur or tsüblichen er teilen. der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein
Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c
in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintre- (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei Abs. 3 oder § 558 d Abs. 2 eingehalten ist,
ten soll, seit fünfzehn Monaten unveränder t einer Erhöhung auf die or tsübliche Ver- so kann auch ein anderer, insbesondere ein
ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühes- gleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel
tens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung Sinne des § 559 a abzuziehen, im Falle des einer vergleichbaren Gemeinde, verwendet
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach § 559 a Abs. 1 mit elf vom Hunder t des Zu- werden.
den §§ 559 bis 560 werden nicht berück- schusses.
sichtigt. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abwei-
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abwei- chende Vereinbarung ist unwirksam.
(2) Die or tsübliche Vergleichsmiete wird ge- chende Vereinbarung ist unwirksam.
bildet aus den üblichen Entgelten, die in der § 558 d Qualifizierter Mietspiegel
Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemein- § 558 a Form und Begründung der Mieter-
de für Wohnraum vergleichbarer Ar t, Größe, höhung (1) Ein qualifizier ter Mietspiegel ist ein Miet-
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den spiegel, der nach anerkannten wissenschaft-
letzten vier Jahren vereinbar t oder, von Er- (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 lichen Grundsätzen erstellt und von der Ge-
höhungen nach § 560 abgesehen, geänder t ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu meinde oder von Interessenver tretern der
worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, begründen. Vermieter und der Mieter anerkannt worden
bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im ist.
Zusammenhang mit einer Förderzusage fest- (2) Zur Begründung kann insbesondere Be-
gelegt worden ist. zug genommen werden auf (2) Der qualifizier te Mietspiegel ist im Ab-
1. einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d), stand von zwei Jahren der Marktentwicklung
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich 2. e ine Auskunft aus einer Mietdatenbank anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe
die Miete innerhalb von drei Jahren, von Er- (§ 558 e), oder die Entwicklung des vom Statistischen
höhungen nach den §§ 559 bis 560 abgese- 3. e in mit Gründen versehenes Gutachten Bundesamt ermittelten Preisindexes für die
hen, nicht um mehr als zwanzig vom Hunder t eines öffentlich bestellten und vereidigten Lebenshaltung aller privaten Haushalte in
erhöhen (Kappungsgrenze). Sachverständigen, Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach
4. e ntsprechende Entgelte für einzelne ver- vier Jahren ist der qualifizier te Mietspiegel
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, gleichbare Wohnungen; hierbei genügt die neu zu erstellen.
1. w enn eine Verpflichtung des Mieters zur Benennung von drei Wohnungen.
Ausgleichszahlung nach den Vorschriften (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 einge-
über den Abbau der Fehlsubventionierung (3) Enthält ein qualifizier ter Mietspiegel halten, so wird vermutet, dass die im qualifi-
im Wohnungswesen, wegen des Wegfalls (§ 558 d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des zier ten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die
der öffentlichen Bindung, erloschen ist § 558 d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für or tsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
und die Wohnung, so hat der Vermieter in sei-
2. s oweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt nem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben
zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht auch dann mitzuteilen, wenn er die Miet-
übersteigt. erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens nach Absatz 2 stützt.
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