Ein Überblick: Fristen + Abnahme + Sicherheiten im Bauvertrag 16.06.2021
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Ein Überblick: Fristen + Abnahme + Sicherheiten im Bauvertrag 16.06.2021
Überblick Anwaltliche Beratung von höchster Qualität ERFAHRUNG – langjährige Tätigkeit in renommierten Großkanzleien TEAMGEIST – gemeinsam strategisch DEUTSCHLANDWEIT – flexibel, effizient Kompetenzen Bau- und Immobilienrecht Wirtschafts- und Gesellschaftsrecht 16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 2
Referenzen
Bau Erdgasterminals an der Nordseeküste (EUR 54 Mio.)
Ingenieur- und Tiefbau dreier Lose im Rahmen des Bauprojekts
Stuttgart 21 (ca. 25 Mio.)
Highlight Towers München (EUR 9,8 Mio.)
Umbau eines der größten Münchner U-Bahnhöfe
(ca. EUR 2,0 Mio.)
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 3
Veröffentlichungen
Monatliche Informationen & Praxistipps
zur aktuellen Rechtsprechung
in der SHK-Fachzeitschrift „Si“ und dem
„Handwerker-Magazin“
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 4
Veröffentlichungen
„Der Architektenvertrag“ mit Tipps
zur Vertragsgestaltung, 1. Auflage 2017
„Der Ingenieurvertrag“ unter vollständiger
Berücksichtigung der Baurechtsreform
1. Auflage 2018
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 5
Dr. Hendrik Hunold Jutta Weigert Dr. Matthias Farian Maximilian Gawlik
PersönlichkeitenI. Fristen im Bauvertrag
Inhaltsübersicht II. Abnahme
III. Keine Zahlung – was tun?
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 7Fristen im Bauvertrag
Grundlegende Differenzierung:
Ist die VOB/B vereinbart oder nicht?
Hintergrund:
+ BGB enthält nur rudimentäre Vorgaben
+ VOB/B enthält konkrete Regelungen
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 8Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung der VOB/B:
+ § 4: allgemeine Koordination Bauvorhaben
(z.B. Selbstbestimmungsrecht AN)
+ § 5: Ausführungsfristen
+ § 6: Behinderung und Unterbrechung der Ausführung
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 9Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung der VOB/B:
+ § 5 Abs. 1 Ausführungsfristen
„Die Ausführung ist nach den verbindlichen Fristen
(Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu
vollenden.
In einem Bauzeitenplan enthaltene Einzelfristen gelten nur dann
als Vertragsfristen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart
ist.“
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 10Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung der VOB/B:
+ § 5 Abs. 6 Schadensersatz + Kündigungsrecht
AG kann Schadensersatz verlangen und kündigen, wenn
Vertragsfristen (schuldhaft) versäumt werden
(Kündigung setzt Abmahnung voraus!)
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 11Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung nur des BGB:
+ Vorrangig: vertragliche Vereinbarung
(z.B. in Angeboten)
+ Nachrangig: § 271 BGB „Leistungszeit“
Ist Regelung zur „Fälligkeit“, also ob AG die
Leistung schon fordern kann
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 12Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung nur des BGB:
+ Nur weil keine Fristen vereinbart sind, bedeutet dies nicht, dass
man nicht „termingerecht liefern“ muss.
+ Denn: AG kann AN „in Verzug setzten“ (§§ 286 ff. BGB)
Bei schuldhafter Versäumnis einer angemessenen Frist Ersatz des
Verzögerungsschadens – allerdings nur, wenn Leistung „fällig“
war -> Problem des § 271 BGB (Folgefolie)!
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 13Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung nur des BGB:
+ Problem des § 271 BGB „Leistungszeit“
„Ist eine Zeit für die Leistung
▪ weder bestimmt noch
▪ aus den Umständen zu entnehmen,
so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der
Schuldner sie sofort bewirken.“
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 14Fristen im Bauvertrag
Einhaltung von Fertigstellungsterminen
+ Grundsatz: JA.
+ Ausnahmen:
+ Einrede, die Leistung noch nicht erbringen zu müssen (P: Vorleistung!)
+ Annahmeverzug Auftraggeber (§ 642 BGB)
+ vertragliche Regelungen
+ Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB?)
+ Bei Geltung VOB/B: § 6 Abs. 1 – Anspruch auf Fristverlängerung
Hunold Farian | Rechtsanwälte Partnerschaft mbB 15Muss man arbeiten?
Einhaltung von Fertigstellungsterminen
§ 6 Abs. 1 VOB/B analog/entsprechend bei BGB-Vertrag?
+ Eine Auffassung: ja.
Über „Treu & Glauben“ (§ 242 BGB) ermöglicht das BGB auch die Einbindung der
§§ der VOB/B
+ Andere Auffassung: nein.
VOB/B ist Allgemeine Geschäftsbedingung und kann nicht das BGB als Gesetz
ergänzen
(Roquette/Viering/Leupertz, Handbuch Bauzeit, 3. Auflage 2016, Rn. 502)
Hunold Farian | Rechtsanwälte Partnerschaft mbB 16Fristen im Bauvertrag
Greifen Vertragsstrafen?
+ Voraussetzung ist Verzug, der Verschulden voraussetzt.
Verzug liegt daher nicht vor
+ bei Anspruch auf Fristverlängerung
+ bei fehlenden Verschulden: z.B. „für Corona kann keiner was“
+ Fristen können durch Vereinbarung angepasst werden.
Hunold Farian | Rechtsanwälte Partnerschaft mbB 17I. Fristen im Bauvertrag
Inhaltsübersicht II. Abnahme
III. Keine Zahlung – was tun?
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 18Folgen der Abnahme
+ Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers
+ Gefahrübergang
+ Wechsel vom Erfüllungs- in das sog. Nacherfüllungsstadium
+ Beweislastumkehr für Mängel
+ Risiko Verschlechterung/Untergang der Sache nicht mehr beim
Unternehmer, sondern beim Besteller
+ Verjährungsfristen beginnen zu laufenAbnahme – Definition
Abnahme § 640 BGB/§ 12 VOB/B
+ Definition:
körperliche Entgegennahme im Rahmen der
Besitzübertragung, verbunden mit der Anerkennung des Werkes
als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung
+ Faustformel:
„Ja, dass passt so.“Abnahme – Arten
+ Ausdrückliche Abnahme (z.B. Protokoll)
+ auch durch Vertreter möglich (Architekten/Bauleiter sind nicht
per se bevollmächtigt)
Praxistipp:
Bereits im Vertrag festhalten, welche Person zur Abgabe welcher
Erklärungen ausdrücklich bevollmächtigt ist.Abnahme – Arten
+ konkludente Abnahme/durch schlüssiges Verhalten
+ Abnahmereife nicht zwingend erforderlich
+ Regelmäßig: beanstandungslose Ingebrauchnahme (BGH,
Urteil 18.02.2003, X ZR 245/00), erst nach Ablauf angemessener
Prüfungszeit (BGH, Urteil vom 26.09.2013, VII ZR 220/12) und
nicht bei faktischem Nutzungszwang
+ Ggf. bei Bezahlung des Werklohns oder WeiterveräußerungKonkludente Abnahme BGH, Beschluss 04.01.2017, VII ZR 133/14 [NZB]: 1. Architekten- und Ingenieurleistungen können sowohl ausdrücklich als auch durch schlüssiges Handeln (konkludent) abgenommen werden. 2. Die konkludente Abnahme einer Architekten- oder Ingenieurleistung kann darin liegen, dass der Bauherr nach Fertigstellung der Leistung und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nach Bezug des fertig gestellten Bauwerks keine Mängel der Architekten- bzw. Ingenieurleistung rügt. 3. Sofern keine Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit und Angemessenheit einer längeren Prüffrist vorliegen, ist ein Prüfungszeitraum von sechs Monaten als angemessen anzusehen. 16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 23
Abnahmepflicht/Verweigerung
+ Abnahme -> Vertragspflicht des Auftraggebers
Wann darf die Abnahme verweigert werden?
+ § 640 Abs. 1 S. 2 BGB: nicht bei unwesentlichen Mängeln
+ „Unwesentlich“ = hinnehmbar als im Großen und Ganzen
vertragsgemäß (unter Abwägung aller Umstände)
+ Maßstab: Auswirkung auf Zweck und GebrauchstauglichkeitAbnahmepflicht/Verweigerung
Abnahmepflicht bei Abnahmereife, z.B.:
+ keine oder nur unwesentliche Mängel
+ Gebrauchstauglichkeit nicht (erheblich) beschränkt
+ keine Sicherheitsrelevanz
Umkehrschluss:
Nicht behebbare, sicherheitsrelevante oder die Verwendbarkeit
beeinträchtigende Mängel stehen Abnahmereife entgegen.
Ebenso: ausstehende Dokumentation.Abnahmeverweigerung
+ Abnahmeverweigerung:
Angabe mindestens eines Mangels erforderlich, wenn
Aufforderung des Bestellers zur Abnahme
(§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB)
+ Auftragnehmer kann gemeinsame Zustandsfeststellung
verlangen; erfolgt sie nicht, kann er Zustand einseitig
aufnehmen. Folge: Beweislast verschiebt sich zu Lasten des
Auftraggebers! (§ 650 g Abs. 1 und Abs. 2 BGB)Abnahme – Arten
+ fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 1 Satz 3 BGB)
+ wenn Besteller nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist
abnimmt, gilt Werk als abgenommen.
+ Ausschluss in AGB unwirksam
Beachte: Bei Abnahmeverweigerung Angabe mindestens eines
Mangels erforderlich (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB)!§ 650 s BGB: Teilabnahme
„Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung
des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden
Unternehmer eine Abnahme der von ihm bis dahin erbrachten
Leistungen verlangen.“
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 28I. Fristen im Bauvertrag
Inhaltsübersicht II. Abnahme
III. Keine Zahlung – was tun?
16.06.2021 Dr. Hendrik Hunold 29Absicherung Forderungen + Vertragliche Vereinbarungen + § 650 f a BGB: Bauhandwerkersicherung + § 650 e BGB: Bauhandwerkersicherungshypothek
§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung § 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung (1) Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt.[…]
§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung Vorteile: ✓ Sicherheit auch für Vorleistungen. ✓ Es gilt nicht das Wertsteigerungsprinzip (anders bei § 650 e BGB). ✓ durchsetzbarer – einklagbarer - Anspruch. ✓ Nicht dispositiv, d.h. Ausschluss unwirksam.
§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung Nachteile: + Sicherheitslücke für Vorleistung zwischen Aufforderung und Fristablauf + Sicherungsumfang als monetäre Belastung des AN (Avalzinsen) + Vollzugsschwierigkeiten bei Mängeln + Faktische Erschwernisse: Auf- bzw. Verrechnung mit Gegenforderungen.
§ 650 f BGB:
Bauhandwerkersicherung
Sicherungsverlangen schafft folgende Möglichkeiten:
Bei Nichtleistung der Sicherheit innerhalb angemessener Frist (z.B. 14 Tage):
- Leistungsverweigerungsrecht
oder
- Kündigungsrecht des AN ohne Nachfrist oder Kündigungsandrohung
(vgl. § 650 f a Abs. 5 Satz 1 BGB).
Bei Leistung der Sicherheit:
- Sicherheit für Insolvenzfall des AG
- allerdings Zahlungspflicht des AN bzgl. Avalkosten bis zu 2% p.a.§ 650 e BGB Sicherungshypothek § 650 e BGB Sicherungshypothek des Bauunternehmers Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.
§ 650 e BGB
Sicherungshypothek
Vorteile:
✓ Zugriff auf Baugrundstück = werthaltige Sicherheit.
✓ Einseitige Durchsetzbarkeit im einstweiligen Rechtsschutz.
✓ Hohe Lästigkeit bei AG: Verkehrsfähigkeit des Baugrundstücks
eingeschränkt.
✓ Leidensdruck AG: Bonität wahrnehmbar in Frage gestellt.
✓ faktische Grundbuchsperre: Nachfinanzierung bei eingetragener
Sicherungshypothek bzw. Vormerkung faktisch unmöglich.
✓ Bei rechtzeitiger Geltendmachung vorrangige Absicherung möglich.§ 650 e BGB
Sicherungshypothek
Nachteile:
+ Absicherung bereits erbrachter Leistungen.
+ Beschränkte Insolvenzbeständigkeit: Rückschlagsperre (§ 88 InsO) und
Anfechtungsrecht (§§ 129 ff. InsO).
+ Vorrangige Vorbelastungen durch Finanzierungsgläubiger (z.B. Banken)
+ Manipulationsrisiko (z.B. Eintragung vorrangiger Belastungen, Verfügung über
das Baugrundstück durch AG).
+ Beschränkter sachlicher Anwendungsbereich (Unternehmer eines Bauwerks,
Baugrundstück des Bestellers).
+ Vertraglicher Ausschluss.§ 650 e BGB
Sicherungshypothek
Vertraglicher Ausschluss?
+ Individualvertraglich, ja (auch nachträglicher Verzicht)
+ Allgemeine Geschäftsbedingungen:
▪ früher wirksam, wenn dem Auftragnehmer andere - dem § 648 BGB gleichwertige
Sicherungen - vertraglich zugesagt sind.
▪ Seit Einführung des § 648 a BGB Ausschluss generell wirksamMÜNCHEN A Fritz-Erler-Str. 30| 80737 München T +49.(0)89.921 315 630 F +49.(0)89.921 315 639 M muenchen@hfp.de KASSEL A Loßbergstr. 20 | 34130 Kassel T +49.(0)561.953 790 00 F +49.(0)561.953 790 09 M kassel@hfp.de STUTTGART A Gablenberger Hauptstraße 45 | 70186 Stuttgart T +49.(0)711.400 955 60 F +49.(0)711.400 955 69 M stuttgart@hfp-legal.de
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