FÜR DEUTSCHLAND 2021 Eine deutschlandweite Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten vom Institut der deutschen Wirtschaft
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WOHNKOSTEN
REPORT
FÜR DEUTSCHLAND 2021
Eine deutschlandweite Analyse von
Mieten und Wohnnutzerkosten vom
Institut der deutschen Wirtschaft
INKL. SONDERTEIL:
Zuwanderung: Wie geht es
nach der Pandemie weiter?
6. Auflage
ACCENTRO WOHNKOSTENREPORT 2021 INHALT
Eine deutschlandweite Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten
Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
IW-Gutachten im Auftrag der ACCENTRO Real Estate AG 1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
von Prof. Dr. Michael Voigtländer & Pekka Sagner
2 Selbstnutzerkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.1 Methodische Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
ACCENTRO REAL ESTATE AG 2.2 Ergebnisse für Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Kantstraße 44/45
10625 Berlin 2.3 Ergebnisse in den Top-7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Telefon: 030 887181-0
mail@accentro.ag 2.4 Ergebnisse in den Landkreisen und
www.accentro.ag kreisfreien Städten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.5 Zinssensitivität in den Kreisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
INSTITUT DER DEUTSCHEN WIRTSCHAFT 2.6 Entwicklung und Niveau der Annuität . . . . . . . . . . . . . . . 18
Postfach 10 19 42
50459 Köln 3 Zuwanderung: Wie geht es nach der Pandemie weiter? . . 22
Prof. Dr. Michael Voigtländer 4 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Telefon: 0221 4981-741
voigtlaender@iwkoeln.de 5 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Pekka Sagner Abbildungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Telefon: 0221 4981-881
sagner@iwkoeln.de Tabellenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Köln, 9. Juni 2021
2. Selbstnutzerkosten
Zusammenfassung
Der Selbstnutzerkostenansatz erlaubt einen Vergleich 2.1 Methodische Hinweise
der Mietkosten und der regelmäßig anfallenden Kosten,
die ein Wohneigentümer aufbringen muss. Dieser Ansatz Mieten und Kosten eines Eigentümers
wird genutzt, um die relative Vorteilhaftigkeit von Wohn- vergleichbar machen
eigentum gegenüber Mieten zu bestimmen, aber auch,
um mögliche Über- oder Unterbewertungen im Markt zu Um die Kosten von Mietern und selbst nutzenden Wohn-
identifizieren. eigentümern vergleichbar zu machen, bedarf es einiger
Annahmen aufseiten der selbst nutzenden Wohneigen-
Im Jahr 2020 haben sich die Zinsen für Hypothekendar- tümer. Die Kosten der Mieter gehen direkt aus der Miet-
lehen erneut deutlich verringert, gleichzeitig sind die höhe hervor. Im Folgenden sollen die Kosten für die
Zinsen für eine alternative Anlage gesunken. Beide Überlassung beziehungsweise die Nutzung des Wohn-
Entwicklungen haben dazu geführt, dass die Selbstnut- 1. Einleitung raums verglichen werden. Deshalb wird auf Seite der
zerkosten im vergangenen Jahr zurückgegangen sind. Mieter die Nettokaltmiete als Referenzgröße verwendet.
Die deutlich gesunkenen Hypothekenzinsen haben dafür Selbst nutzende Wohneigentümer müssen im Gegensatz
gesorgt, dass vielerorts auch die Annuität, die Summe Der ACCENTRO-Wohnkostenreport 2021 erscheint in die- Im diesjährigen Report wird ein Blick in die Post-Pande- zu Mietern verschiedene Einzelposten in ihrer Kostenkal-
aus Zins und Tilgung, die bei der Finanzierung eines sem Jahr in der sechsten Auflage. Kern des Reports ist der mie-Zeit gewagt. Insbesondere werden die Auswirkun- kulation berücksichtigen. Der Ansatz der Selbstnutzer-
Immobiliendarlehens aufzubringen ist, nicht gestiegen Vergleich der Wohnkosten, die selbst nutzende Wohnei- gen auf die internationale Migration und die Implikatio- kosten basiert dabei auf Arbeiten von Poterba (1984) und
ist. Die Entwicklung dieser für den Selbstnutzerkosten- gentümer tragen, mit den Mietkosten. Der Vergleich der nen für die deutschen Städte diskutiert. Die Zuwanderung Himmelberg et al. (2005). Bei den Selbstnutzerkosten
ansatz entscheidenden Parameter kann damit auch Kosten dieser beiden Wohnoptionen ist nicht nur aus aus dem Ausland hat im vergangenen Jahrzehnt eine werden regelmäßig anfallende Kosten der Eigentümer
zur Erklärung beitragen, warum die Preise für Wohnim- Sicht der Individuen von großem Interesse, sondern wesentliche Rolle beim deutschen Immobilienboom ge- berücksichtigt, zum Beispiel jene Kosten, die mit der
mobilien 2020 erneut angestiegen sind. Der Preisanstieg erlaubt auch Rückschlüsse auf den Wohnungsmarkt spielt. Auf Basis vorläufiger Zahlen des Statistischen Bun- Fremdfinanzierung eines Immobiliendarlehens verbun-
im vergangenen Jahr, trotz der mit der Corona-Pandemie als Ganzes. Bereits zum zweiten Mal erscheint der desamts ist die Zuwanderung nach Deutschland 2020 den sind. Hierbei ist es wichtig, zwischen den Kosten der
verbundenen Unsicherheiten, kommt aus Sicht des ACCENTRO-Wohnkostenreport nun während der anhal- deutlich gesunken und damit auch die Bevölkerung weni- Finanzierung, also den Zinszahlungen, und dem Tilgungs-
Selbstnutzerkostenansatzes daher nicht überraschend, tenden Corona-Pandemie, die in Deutschland und der ger stark gewachsen als in den Vorjahren. Die große Wan- anteil zu unterscheiden. Tilgungszahlungen sind nicht
da er die nach wie vor bestehende Unterbewertung der Welt deutliche Spuren hinterlässt. Zum Halbjahr 2021, zu derungswelle der vergangenen Jahre scheint sich all- Teil der Selbstnutzerkosten, da diese vermögensbildend
Wohnimmobilien spiegelt. dem dieser Report erscheint, hat das Impftempo in mählich zu verlaufen. Doch insbesondere für die sind. Dieser Vermögensaufbau findet bei Mietern nicht
Deutschland spürbar an Fahrt aufgenommen, was noch deutschen Großstädte sehen die Bevölkerungsprogno- statt. Die Komponenten der Selbstnutzerkosten lassen
Die Pandemie hat 2020 dazu geführt, dass die Wande- in diesem Jahr weitgehende Öffnungen in Gastronomie, sen der nächsten Jahre weiter ein deutliches Wachstum. sich in verschiedene Teile gliedern und mathematisch-
rungen nach Deutschland zurückgegangen sind, was Einzelhandel und Erleichterungen bei Reisen erwarten Dafür gibt es gute Gründe und eine Kehrtwende bei der formal wie folgt darstellen:
die Bevölkerungsentwicklung insgesamt gebremst hat. lässt. Die Hoffnungen auf ein baldiges Überwinden der Bevölkerungsentwicklung der Großstädte ist mittelfristig
Mittelfristig wird mit einem erneuten Anstieg der Wande- Pandemie sind groß. nicht zu erwarten.
rungszahlen gerechnet und insbesondere die Großstädte SNK k,t= Pk,t ∙ (b ∙ iF,t) + Pk,t ∙ (s + a) - Pk,t ∙ ∆Pk
bleiben weiterhin sowohl für die Binnen- als auch für die Im Wohnkostenreport des vergangenen Jahres wurden Der Report ist im Weiteren wie folgt aufgebaut: Zunächst +Pk,t ∙ (1 - τt ) ∙ (1 - b) ∙ iA,t
Außenwanderer relevante Zielregionen. Eine dauerhafte zu Beginn potenzielle Auswirkungen der Corona-Pande- wird die Methodik, die dem Selbstnutzerkostenansatz + Pk,t ∙ (mk,t + gk,t + n + e) ∙ (1 - τt ) ∙ iA,t
Kehrtwende bei der Bevölkerungsentwicklung in den mie auf die Wohnimmobilienmärkte diskutiert. Auf Basis zugrunde liegt, erläutert und anhand eines Beispiels
+Pk,t∙ (mk,t + gk,t+ n + e) ∙ iF,t
Großstädten wird daher mittelfristig nicht erwartet. der Ergebnisse jenes Reports wurde erwartet, dass illustriert. Danach werden die Ergebnisse für den bun-
die Corona-Pandemie keine abrupten Preisverfälle am desdeutschen Durchschnitt und die sieben größten deut-
Markt für Wohnimmobilien mit sich bringen würde (vgl. schen Städte im Zeitverlauf vorgestellt, anschließend die
Sagner/Voigtländer, 2020). Preisverfälle im Wohneigen- Ergebnisse für die deutschen Landkreise. Darauf werden Die Selbstnutzerkosten SNK werden auf Ebene der 401
tumsmarkt haben 2020 nochmals kräftig angezogen. Ergebnisse einer Annuitätenrechnung vorgestellt, die die deutschen Landkreise und kreisfreien Städte k jeweils im
Dies passt mit dem Befund zusammen, dass auch die Ergebnisse des Selbstnutzerkostenansatzes einordnen. Jahr t bestimmt. Zentral in der Bestimmung der Selbst-
Selbstnutzerkosten im vergangenen Jahr nochmals Schließlich werden die Implikationen der Corona-Pande- nutzerkosten ist der Kaufpreis der Eigentumsimmobilie P
zurückgegangen sind und die Vorteilhaftigkeit des Wohn- mie auf die Zuwanderung nach Deutschland und Wande- in Euro je Quadratmeter Wohnfläche im jeweiligen Kreis
eigentums im Vergleich zum Mieten gestiegen ist. Grund rungsbewegungen innerhalb Deutschlands erörtert so- und Jahr. Dieser wird zu einem Anteil b fremdfinanziert,
hierfür ist neben einem erneuten, deutlichen Zinsrück- wie ein Ausblick auf die mittelfristige Entwicklung nach für den Fremdkapitalzinsen in Höhe von iF anfallen.
gang für Hypothekendarlehen auch ein Rückgang des der Pandemie gegeben. Je höher der Kaufpreis, der Fremdkapitalanteil und die
Opportunitätszinses, denn die wirtschaftlichen Turbu- Hypothekenzinsen, desto höher liegen die Selbstnutzer-
lenzen des zurückliegenden Jahres haben sich ebenso kosten. Wohneigentümer müssen, im Gegensatz zu Mie-
auf Unternehmensseite niedergeschlagen. tern, mit Kosten für Instandhaltung s sowie Abschreibun-
gen a kalkulieren, die den Wert der Immobilie mit dem
4 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 5
Zeitverlauf sinken lassen würden, wenn nicht im entspre- Bei diesen Preisen entsprechen sich das Ausstattungs- Variablen und Datenquellen
chenden Rahmen investiert würde. Dieser Kostenpunkt niveau und die Lage der jeweiligen Immobilien. Um die Tabelle 2.1
ist also auf einer Opportunitätsbasis zu betrachten. Ent- Selbstnutzerkosten den Mieten gegenüberzustellen,
weder die Investition erfolgt tatsächlich, was den Immo- nutzen wir Daten von vdpResearch (2021). Variable Erläuterung Quelle
bilienwert konstant halten würde, oder die Investition Pkt Kaufpreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche vdpResearch (2021)
erfolgt nicht und der Immobilienwert würde sinken. Diese Daten beinhalten Erstverkaufspreise beziehungs- b Fremdfinanzierungsanteil Dr. Klein (2021)
So oder so sind dies Kosten, die anfallen. Demgegenüber weise Wiederverkaufspreise von durchgehend sanierten
iF,t Hypothekenzinssatz Deutsche Bundesbank (2021a)
steht die Wertentwicklung ΔPk der Immobilie. Eine posi- Altbauwohnungen in guter Lage und Ausstattung sowie
iA,t Umlaufrenditen, Inhaberschuldverschreibungen Deutsche Bundesbank (2021b)
tive Wertentwicklung senkt die Selbstnutzerkosten. Der Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen. In die
Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung 1 - b Berechnung der Selbstnutzerkosten fließen außerdem τt Steuersatz BMF (2019)
hätte anstelle der Investition in die Immobilie anderwei- Wertsteigerungen ein. Für diese langfristig erwarteten ΔPk Kaufpreisänderungen F + B (2020)
tig am Kapitalmarkt investiert werden können. Für diese Wertsteigerungen nutzen wir Daten von F + B (2021). Die-
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
anderweitige Investition unterstellen wir, dass sie mit se erlauben es, einen langfristigeren Zeithorizont von
dem Zinssatz iA verzinst ist. Die Zinserträge aus dieser 2005 bis 2020 zu betrachten. Hierzu wird die mittlere
Investition wären mit dem Steuersatz τ zu versteuern. jährliche Wertentwicklung je Landkreis oder kreisfreie
Darüber hinaus fallen beim Immobilienerwerb Neben- Stadt bestimmt. Die betrachtete Zeitperiode enthält Berechnung der Selbstnutzerkosten
kosten an. Diese setzen sich aus den Maklerkosten m, der sowohl die 2000er-Jahre, in denen das Immobilienpreis- anhand eines Beispiels
Grunderwerbsteuer g sowie den Kosten für Notar n und niveau in Teilen des Landes sogar rückläufig war, als auch
die Eintragung ins Grundbuch e zusammen. Die Erwerbs- das vergangene Boomjahrzent. Um den starken Preisstei- Die Höhe der Erwerbsnebenkosten variiert zwischen den Im Folgenden wird die Bestimmung der Selbstnutzerkos-
nebenkosten hätten, wie der Eigenkapitalanteil auch, gerungsraten der vergangenen Jahre nicht zu viel Bundesländern. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach ten anhand eines Musterbeispiels illustriert. Als zentrale
alternativ investiert werden können. Dieser Ertrag müss- Gewicht zu verleihen, wird die Preissteigerungsrate auf Bundesland zwischen 3,5 Prozent, in Sachsen und Bay- Größe der Selbstnutzerkosten sei zunächst ein Kaufpreis
te ebenfalls versteuert werden. Je höher der unterstellte maximal drei Prozent pro Jahr begrenzt. ern, und 6,5 Prozent, beispielsweise in Brandenburg und je Quadratmeter Wohnfläche von 4.000 Euro unterstellt.
Zins auf diese alternative Investition, desto höher die Schleswig-Holstein. Neben der Grunderwerbsteuer vari- Die Erwerbsnebenkosten setzen sich zusammen aus dem
Selbstnutzerkosten. Schließlich wird dem Umstand Rech- Für die Höhe des Eigenkapitalanteils wird auf verschie- iert auch die Maklerprovision für Käufer regional regional variierenden Grunderwerbsteuersatz, im Bei-
nung getragen, dass den Erwerbsnebenkosten kein ent- dene Veröffentlichungen des Finanzierungsvermittlers deutlich. Bis zur Einführung des »Gesetzes über die Ver- spiel in Höhe von sechs Prozent, dem ebenfalls regional
sprechender Gegenwert in Form von Immobilienvermö- Dr. Klein zurückgegriffen, der diese Werte wiederum aus teilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kauf- verschiedenen Maklerprovisionssatz für Käufer, hier
gen gegenübersteht. Um diese Kosten zu berücksichtigen, Immobilienfinanzierungen von Europace übernimmt. verträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser« 3,57 Prozent, und den Kosten für den Grundbucheintrag
werden vollständig flexible Finanzierungsmärkte unter- Je höher der durchschnittliche Eigenkapitaleinsatz, des- (vgl. BGBl. I 2020 S. 1245) am 23.12.2020 gab es Regio- und den Notar, gemeinsam in Höhe von 1,525 Prozent.
stellt und es wird angenommen, dass auch der Eigenkapi- to geringer die Selbstnutzerkosten. Im jeweiligen Jahr nen, in denen es üblich war, dass Käufer die volle Höhe Insgesamt fallen im Beispiel also Erwerbsnebenkosten
talanteil finanziert wird und auf diesen Anteil der Fremd- unterstellen wir in allen Landkreisen und kreisfreien der Maklerprovisionen von bis zu 7,14 Prozent des Kauf- von rund elf Prozent oder 444 Euro je Quadratmeter an.
kapitalzins anfällt. Dies stellt eine Ergänzung im Vergleich Städten einen einheitlichen Durchschnittswert. Es sollte preises aufbringen mussten. Dies war beispielsweise in Der angenommene Fremdkapitalanteil liegt bei 85 Pro-
zu den Berechnungen in den Vorjahren dar. berücksichtigt werden, dass deutlich geringere Eigenka- Berlin und Brandenburg der Fall. In anderen Bundeslän- zent. Der Zins auf den Fremdkapitalanteil liegt bei
pitalanteile ebenfalls mit Zinsaufschlägen verbunden dern war es indes üblich, dass die Provisionssätze zwi- 1,2 Prozent pro Jahr. Für die verbleibenden 15 Prozent
sind. Auch im Falle der Zinsen werden Durchschnittswer- schen Käufern und Verkäufern geteilt werden, so zum des Kaufpreises, die als Eigenkapital eingebracht wer-
Datenquellen te unterstellt, die sich regional nicht unterscheiden. Die Beispiel in Bayern. Mit der Einführung des Gesetzes sind den, entstehen Opportunitätskosten von 1,75 Prozent.
in den Berechnungen unterstellten Zinssätze stammen die Provisionssätze für Käufer mitunter deutlich gesun- Dieser Wert entspricht den mittleren Umlaufrenditen
Die Selbstnutzerkosten werden im Folgenden für die aus Erhebungen der Deutschen Bundesbank. ken (vgl. Sagner/Voigtländer, 2021). Da in diesem Jahr le- inländischer Inhaberschuldverschreibungen, die im Co-
401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte be- diglich Jahreswerte bis einschließlich 2020 berechnet rona-Jahr 2020 im Vergleich zu 2019 um 0,75 Prozent-
stimmt. Hierfür sind regionale Immobilienpreise vonnö- Als Hypothekenzins wird der durchschnittliche Effektiv- wurden, fließen diese Änderungen noch nicht in die Be- punkte gefallen sind. Diese Zinserträge wären zu
ten. Es werden Immobilienpreise aus zwei verschiedenen zinssatz der deutschen Banken für Wohnungsbaukredite stimmung der Selbstnutzerkosten ein. Für die Eintragung versteuern. In den Berechnungen wird die mittlere Steu-
Datenquellen genutzt. Um einen direkten Vergleich an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung von in das Grundbuch und die Notarkosten werden bundes- erquote nach Abgrenzung der Finanzstatistik im Jahr
zwischen Selbstnutzerkosten und Mieten zu erlauben, über zehn Jahren herangezogen (Deutsche Bundesbank, weit einheitliche Werte unterstellt. 2019 unterstellt und für das Jahr 2020 übernommen.
müssen die jeweiligen Kaufpreise und Mieten sich auf 2021b). Als Opportunitätszins zur Investition werden die Diese lag bei 23,2 Prozent. Außerdem seien als langfristi-
vergleichbare Objekte beziehen. Tatsächlich verkaufte durchschnittlichen Umlaufrenditen inländischer Inha- ge Preissteigerungen 2,5 Prozent pro Jahr unterstellt. Als
und angemietete Wohnimmobilien unterscheiden sich berschuldverschreibungen genutzt (Deutsche Bundes- Instandhaltungskosten seien zudem 1,0 Prozent und als
zwischen Regionen und über die Zeit mitunter deutlich. bank, 2021a). Diese Renditen müssten versteuert wer- Abschreibungssatz 2,0 Prozent pro Jahr unterstellt. Unter
Um zu garantieren, dass die Objekte vergleichbar sind, den, wobei hierfür die mittlere Steuerquote nach diesen Annahmen ergeben sich die Selbstnutzerkosten
wird auf hedonische Preise zurückgegriffen. Abgrenzung der Finanzstatistik unterstellt wird (BMF, rechnerisch wie folgt:
2020).
SNKMusterstadt
= 4000 ∙ (0,85 ∙ 0,012) + 4000 ∙ (0,01 + 0,02 ) - 4000 ∙ 0,025 + 4000
∙ (1 - 0,232) ∙ (1 - 0,85) ∙ 0,0175 + 4000 ∙ (0,0357 + 0,06 + 0,01525)
∙ (1 - 0,232) ∙ 0,0175 + 4000 ∙ (0,0357 + 0,06 + 0,01525) ∙ 0,012
6 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 7
Für eine Wohnung von 100 Quadratmetern Größe ent- Entwicklung der Selbstnutzerkosten und Mieten 1)
spräche dies Selbstnutzerkosten von 8.015 Euro pro Jahr Bundesdeutscher bevölkerungsgewichteter 2) Durchschnitt,
oder 6,68 Euro je Quadratmeter und Monat. Läge die mo- in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat
natliche Miethöhe bei 9 Euro je Quadratmeter, so ergäbe Abbildung 2.1
sich somit ein Selbstnutzerkostenvorteil von 26 Prozent.
Selbstnutzerkosten Neuvertragsmieten Bestandsmieten
12
10
Abgrenzung der Selbstnutzerkosten 8
zur Annuitätenrechnung 2.2 Ergebnisse für Deutschland
6
4
Wie bereits erwähnt, bleibt der Tilgungsanteil bei der Der bundesdeutsche Durchschnitt der Selbstnutzerkos-
Finanzierung bei den Selbstnutzerkosten unberücksich- ten ist im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen, wie 2
tigt, da dieser vermögensbildend ist. Die Zinszahlungen Abbildung 2.1 zeigt. Die Selbstnutzerkosten lagen im 0
sind Kosten, die für die Bereitstellung des Fremdkapitals Jahr 2020 bei durchschnittlich 4,32 Euro pro Quadratme-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
von den Banken erhoben werden. Der Tilgungsanteil hin- ter und Monat, die Neuvertragsmieten für vergleichbare
gegen fließt nicht den Banken zu, diesem steht ein direk- Wohnungen indes lagen bei 9,89 Euro. Daraus ergibt sich Bestandsmieten (F + B, 2021) beziehen sich auf eine Wohnung durchschnittlichen Ausstattungs-
1)
ter Gegenwert in Form der erworbenen Immobilie gegen- ein Kostenvorteil von 56 Prozent. Die Selbstnutzerkosten niveaus und Zustands. Neuvertragsmieten (vdpResearch, 2021) und Verkaufspreise basieren auf
über. Bei der klassischen Annuitätenrechnung werden sind in den vergangenen zehn Jahren nur zwischen 2015 Transaktionsdaten und beziehen sich auf Erstverkaufspreise, beziehungsweise Wiederverkaufs-
preise von durchgehend sanierten Bestandswohnungen in guter Lage und guter Ausstattung.
diese beiden Komponenten zusammengefügt. Die Sum- und 2014 stärker zurückgegangen als 2020. Zwischen 2)
Bevölkerungsdaten für 2020 lagen noch nicht vor, für 2020 wurden die Bevölkerungsgewichte von
me der beiden ergibt schließlich den Betrag, der monat- 2015 und 2018 hatten die Selbstnutzerkosten eine 2019 genutzt. Um dem Zensusbruch im Jahr 2011 Rechnung zu tragen, wurde die Rückrechnung
lich an den Fremdkapitalgeber überwiesen werden muss. Trendwende zu verzeichnen. Das Zinsniveau blieb in die- für 2010 gemäß BBSR (2018) angewandt.
Der Höhe der Annuität kommt damit Relevanz zu, wenn ser Periode quasi konstant, während die Kaufpreise wei- Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
es für einen Haushalt darum geht, eine Immobilien- ter anzogen. Aber bereits zwischen 2019 und 2018 wa-
finanzierung in Relation zum Haushaltseinkommen zu ren die Selbstnutzerkosten gesunken, denn die
beurteilen. Effektivzinsen der deutschen Banken für Wohnungsbau- 2.3 Ergebnisse in den Top-7-Städten
kredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von über
Die grundsätzliche Idee des Selbstnutzerkostenansatzes zehn Jahren waren von 1,96 auf 1,54 Prozent gesunken – Auch in den Top-7, den sieben größten deutschen Städ-
ist eine andere. Dieser basiert auf der Prämisse, dass die ein Rückgang um 22 Prozent. Die Selbstnutzerkosten wa- ten, sind die Selbstnutzerkosten im Vergleich zum Vor-
Kosten des Wohnens zur Miete und im selbst genutzten ren im selben Zeitraum aufgrund dessen um 9,0 Prozent jahr gesunken. Aufgrund ihrer großen Einwohnerzahl be-
Eigentum sich in der langen Frist entsprechen sollten. Re- gesunken. Im Jahr 2020 sind die Zinsen erneut gefallen, einflussen diese das bundesdeutsche Ergebnis ohnehin
levant sind also nur die Kostenkomponenten. Bei der auf 1,22 Prozent, ein Rückgang im Vergleich zu 2019 von stark. Bei der Berechnung der Selbstnutzerkosten wird
klassischen Annuitätenrechnung werden als Kosten le- 21 Prozent und damit ähnlich stark wie im Vorjahr. Die unterstellt, dass das Zinsniveau sowohl für Hypotheken-
diglich die Fremdkapitalzinsen berücksichtigt. Bei den Selbstnutzerkosten sind jedoch trotz des ähnlich hohen darlehen als auch für alternative Anlagen identisch ist.
Selbstnutzerkosten finden auch Opportunitätskosten Be- Zinsrückgangs mit minus 17 Prozent um einiges stärker Verändern sich die Selbstnutzerkosten in einem Kreis
rücksichtigung. Opportunitätskosten sind diejenigen gesunken als im Jahr zuvor. Der Grund für den starken zwischen zwei Perioden stärker beziehungsweise schwä-
Kosten, die dadurch entstehen, dass Kapital in der Immo- Rückgang der Selbstnutzerkosten ist die Entwicklung des cher als in einem anderen, so ist dies auf Veränderungen
bilie gebunden wird. Es wird also berücksichtigt, welche Opportunitätszinses. Die Umlaufrenditen inländischer im Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen zurückzuführen.
Renditen möglich wären, wenn das Kapital in alternative Inhaberschuldverschreibungen sind im vergangenen Ein Querschnittsvergleich in einem Jahr misst damit auch
Anlageprodukte mit einem ähnlichen Risikoprofil inves- Jahr im Vergleich zum Vorjahr deutlich gefallen – von immer das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten.
tiert würde. Außerdem bleiben bei der Annuitätenrech- 2,54 auf 1,75 Prozent, was einem Rückgang von 31 Pro-
nungen Kosten für Sanierung und Abschreibungen sowie zent entspricht. Das bedeutet, dass Wohneigentum rela- Im Vergleich der sieben größten deutschen Städte war
Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt. tiv zu dieser alternativen Investition rentabler geworden der Selbstnutzerkostenvorteil im Jahr 2020 in Berlin mit
ist. Ein Rückgang des Opportunitätszinses senkt die recht deutlichem Abstand am geringsten und lag bei
Der Annuitätenrechnung kommt dennoch ebenfalls eine Selbstnutzerkosten. Das Corona-Jahr 2020 und die damit 41 Prozent. Dies war auch in den Vorjahren bereits der
wichtige Bedeutung zu. Potenzielle Immobilienkäufer verbundenen Unsicherheiten auf Unternehmensseite Fall, im vergangenen Jahr hat zudem der inzwischen für
sollten deshalb nicht nur auf einen der beiden Ansätze schlagen sich damit auch in der Entwicklung der Vorteil- nichtig erklärte Mietendecke dazu geführt, dass die
allein setzen. Deswegen werden im Folgenden auch haftigkeit des Wohneigentums nieder. durchschnittlichen Neuvertragsmieten, in unserem Fall
Ergebnisse einer klassischen Annuitätenrechnung prä- für durchgehend sanierte Wohnungen, auf dem Vorjah-
sentiert. resniveau verharrt sind, während die Kaufpreise weiter
anstiegen. Doch auch in Berlin sind die Selbstnutzerkos-
ten 2020 gesunken, aus oben beschriebenen Gründen.
Der Vorteil für Selbstnutzer ist in den Rheinmetropolen
Köln und Düsseldorf mit 65 und 64 Prozent am größten.
8 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 9
FRANKFURT 25
AM MAIN
20
15
10
5
0
2010 2012 2014 2016 2018 2020
HAMBURG 25
20
15
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0
2010 2012 2014 2016 2018 2020
KÖLN 25
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15
Selbstnutzerkosten und Mieten in den deutschen Metropolen
10
in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat
Abbildung 2.2 5
0
Selbstnutzerkosten Neuvertragsmieten Bestandsmieten
2010 2012 2014 2016 2018 2020
BERLIN 25
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MÜNCHEN 25
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2010 2012 2014 2016 2018 2020
0
2010 2012 2014 2016 2018 2020
DÜSSELDORF 25
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STUTTGART 25
15
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15
5
10
0
5
2010 2012 2014 2016 2018 2020
0
2010 2012 2014 2016 2018 2020
10 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
Wohnkostenreport 2021 11
Der Selbstnutzerkostenvorteil steht in direkter Verbin-
dung mit dem Kaufpreis-Jahresmietverhältnis, dem Ver-
vielfältiger und der Bruttoanfangsrendite. Je höher der
Selbstnutzerkostenvorteil in einer Region, desto höher
ist die Bruttoanfangsrendite und desto geringer ist der
Vervielfältiger. Dieser Zusammenhang ist in Tabelle 2.2
für die Top-7-Städte dargestellt. Der verhältnismäßige Relation von Selbstnutzerkostenvorteil, Bruttoanfangsrendite und
Selbstnutzerkostenvorteil in Berlin von 41,1 Prozent ent- Bruttovervielfältigern in den deutschen Metropolen im Jahr 2020
spricht einer Bruttoanfangsrendite von 2,7 Prozent und Tabelle 2.2
einem Vervielfältiger von 36,4. Das durchschnittliche
Stadt Selbstnutzerkostenvorteil Bruttoanfangsrendite Bruttovervielfältiger Mieten Kaufpreise pro qm
Mietniveau für durchgehend sanierte Wohnungen in
guter Lage und mit guter Ausstattung lag im Jahr 2020 Berlin 41,1 % 2,7 % 36,4 12,70 € 5.546 €
bei 12,70 Euro pro Quadratmeter und war damit deutlich Düsseldorf 64,3 % 4,3 % 23,2 14,40 € 4.010 €
geringer als in den anderen der sieben größten deut- Frankfurt a. M. 60,6 % 4,0 % 24,8 19,10 € 5.689 €
schen Städte. Das Kaufpreisniveau für vergleichbare
Hamburg 50,3 % 3,1 % 32,0 16,90 € 6.482 €
Wohnungen lag indes bei 5.546 Euro pro Quadratmeter
Köln 65,1 % 4,4 % 22,6 15,10 € 4.104 €
und damit höher als in Köln oder Düsseldorf, wo im
Gegenzug höhere Mieten zu entrichten sind. Mit Abstand München 53,6 % 3,2 % 31,7 22,10 € 8.411 €
am teuersten bleibt München mit Neuvertragsmieten Stuttgart 58,1 % 3,6 % 27,9 16,40 € 5.496 €
in Höhe von 22,10 Euro und einem durchschnittlichen
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft, Datenquelle: vdp Research.
Kaufpreis von 8.411 Euro je Quadratmeter. Damit liegen
die Mieten in München 74 Prozent über dem Niveau der
Hauptstadt und die Kaufpreise liegen 52 Prozent höher.
2.4 Ergebnisse in den Landkreisen Abbildung 2.3 zeigt den Selbstnutzerkostenvorteil in den Abbildung 2.4 zeigt die Entwicklung der Vorteilhaftigkeit
und kreisfreien Städten 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Am für Selbstnutzer im Zeitverlauf für Deutschland und nach
höchsten war er im Landkreis Sömmerda in Thüringen. Regionstypen. Die Top-7 sind die bereits erwähnten sie-
In nahezu allen deutschen Landkreisen und kreisfreien Aber auch in den brandenburgischen Landkreisen ist ben größten deutschen Städte. Unter der Kategorie
Städten sind die Selbstnutzerkosten geringer als die Mie- die Vorteilhaftigkeit für Selbstnutzer recht hoch. Im bun- »Großstadt« werden die weiteren kreisfreien Großstädte
ten für eine vergleichbare Wohnung. In lediglich zwei desdeutschen Vergleich ordnen sich die größten deut- einschließlich der Regionen Hannover, Saarbrücken und
Landkreisen, in Hagen und Gelsenkirchen, liegen die schen Städte unterhalb des bundesdeutschen Durch- Aachen zusammengefasst, insgesamt 63 an der Zahl. Für
Mietkosten unter den Kosten eines Selbstnutzers. Auch schnitts ein. Soll heißen, in den großen Großstädten diese beiden städtischen Typen wurden jeweils die Um-
in anderen Kreisen des Ruhrgebiets zeigt sich eine gerin- haben Selbstnutzer zwar einen Kostenvorteil gegenüber landkreise bestimmt. Insgesamt befinden sich 36 Kreise,
ge Vorteilhaftigkeit für Selbstnutzer. Dies ist zum einen Mietern, dieser ist aber mit Ausnahme von Köln und die nicht selbst eine Großstadt bilden, im Umland einer
auf recht geringe Bruttovervielfältiger zurückzuführen, Düsseldorf geringer als im bundesdeutschen Durch- der Top-7-Städte. Des Weiteren bilden 115 Kreise einen
zum anderen auf geringe Anstiege der Immobilienpreise schnitt. Reiht man die 401 Kreise entlang ihrer Vorteil- Umlandkreis einer Großstadt. Die restlichen Kreise, die
in den vergangenen Jahren. Die Preisanstiege, welche haftigkeit auf, der Kreis mit der höchsten Vorteilhaftig- weder eine Großstadt noch das Umland einer Großstadt
auf den Daten von F + B (2021) basieren, zeigen ein nahe- keit auf Rang eins, so nimmt Berlin Rang 354 ein, oder einer Top-7-Stadt abbilden, werden als »sonstige«
zu konstantes Preisniveau in diesen Kreisen und Städten Düsseldorf Rang 128, Frankfurt a. M. Rang 224, Hamburg Kreise zusammengefasst. Abbildung 2.4 a) zeigt die Ent-
seit 2005. Die Preiserwartungen, die in die Bestimmung landet auf Rang 327, Köln auf Rang 113, München wicklung in den Regionstypen über die Zeit. Der paralle-
der Selbstnutzerkosten einfließen, beruhen auf den lang- auf Rang 305 und Stuttgart auf Rang 274. Im Falle Berlins le Verlauf zeigt, dass sich der Selbstnutzerkostenvorteil
jährigen Entwicklungen seit 2005, betragen aber maxi- hieße das dann, dass der Selbstnutzerkostenvorteil in im bevölkerungsgewichteten Durchschnitt der Regions-
mal drei Prozent pro Jahr, um den starken Preisanstiegen 353 von 401 Kreisen größer ist als in der Hauptstadt. typen nahezu im Gleichschritt entwickelt hat. Zudem
der vergangenen Jahre nicht zu viel Gewicht zu geben. liegt der Kostenvorteil in den Top-7 und den anderen
Das heißt, in Regionen, in denen die Preissteigerungen Großstädten regelmäßig unter dem bundesdeutschen
bei drei Prozent und mehr lagen, gleichen diese gerade Durchschnitt, im Jahr 2020 jeweils fünf Prozentpunkte
die unterstellten jährlichen Kosten für Abschreibungen darunter, wie Abbildung 2.4 b) illustriert. Überdurch-
und Sanierungsarbeiten aus. In den Landkreisen, in schnittlich hoch ist die Vorteilhaftigkeit indes in den
denen die Preissteigerungsraten geringer waren, sind Landkreisen, die direkt an eine Top-7-Stadt angrenzen.
die Selbstnutzerkosten unter sonst gleichen Umständen Dieser Befund wird durch die hohe Vorteilhaftigkeit in
höher. den Landkreisen Brandenburgs bestimmt.
12 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 13
Selbstnutzerkosten und Mieten 1) im Vergleich
Im Jahr 2020, in Prozent
Abbildung 2.3
Entwicklung der Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums nach
Regionstypen 1) und Differenz zum Bundesdurchschnitt 2)
a) Entwicklung der Vorteilhaftigkeit
Abbildung 2.4 a
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
-10 %
-20 %
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Deutschland (401) 1)
Anzahl der Landkreise und Städte in
der jeweiligen Gruppe in Klammern.
Großstadt (63)
2)
Differenz in Prozentpunkten.
Umland Großstadt (115)
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
Top-7 (7)
Umland Top-7 (36)
Sonstige (180)
Vorteilhaftigkeit des
Wohneigentums ggü.
Mieten
< 37,8 %
37,8 – 54,6 %
54,6 – 61,6 %
61,6 – 65,6 %
65,7 – 69,0 %
> 69,0 %
1)
Neuvertragsmieten
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
14 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 15
Entwicklung der Vorteilhaftigkeit des 2.5 Zinssensitivität in den Kreisen
Wohneigentums nach Regionstypen 1)
und Differenz zum Bundesdurchschnitt 2) Die Höhe der Selbstnutzerkosten ist wesentlich vom
b) Differenz zum Bundesdurchschnitt Zinsniveau bestimmt. Beim Selbstnutzerkostenansatz
Abbildung 2.4 b werden sowohl die Zinsen für Hypothekendarlehen be-
rücksichtigt als auch die Entwicklung der Umlaufsrendi-
ten inländischer Inhaberschuldverschreibungen (Unter-
nehmensanleihen), die herangezogen werden, um die
Rentabilität alternativer Anlagen zu bestimmen. Sinken
TOP - 7
(7) die Zinsen für Hypothekendarlehen, sinken die Selbst-
nutzerkosten. Sinken die Umlaufsrenditen inländischer
Inhaberschuldverschreibungen, sinken die Selbstnutzer-
kosten ebenfalls. Im Jahr 2010 lag das mittlere Zinsni-
veau für Hypothekendarlehen mit einer anfänglichen Neutraler Zins 1) in den Kreisen
Laufzeit von über zehn Jahren noch bei 3,98 Prozent Im Jahr 2020, in Prozent
und damit 2,76 Prozentpunkte höher als im Jahr 2020 Abbildung 2.5
GROSS -
STADT (Deutsche Bundesbank, 2021a). Das heißt, in zehn Jahren
(63) sind die Zinskosten für ein Hypothekendarlehen um fast
70 Prozent gesunken. Dieser Umstand erklärt auch, 6,0
warum sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum
trotz der Preisanstiege in weiten Teilen Deutschlands 5,5 - 6,0
nicht dramatisch verschlechtert hat, wie ein Blick auf die
UMLAND reinen Preisentwicklungen zunächst suggerieren könnte.
TOP - 7 5,0 - 5,5
Auch die Umlaufrenditen von Inhaberschuldverschrei-
(36)
bungen inländischer Unternehmen sind in den vergange-
4,5 - 5,0
nen Jahren gesunken, 2010 lagen diese noch bei
4,04 Prozent, im Jahr 2020 mit 1,75 Prozent bei weniger
als der Hälfte (Deutsche Bundesbank, 2021b). Beide 4,0 - 4,5
Entwicklungen haben in den zurückliegenden Jahren die
UMLAND Attraktivität von Wohneigentum erhöht. 3,5 - 4,0
GROSS -
STADT
(115) Für die Vorteilhaftigkeit der Selbstnutzerkosten ist die 3,0 - 3,5
Sorge vor Anstiegen der Hypothekenzinsen in den meis-
ten Kreisen unbegründet, wie Abbildung 2.5 zeigt. Darge-
2,5 - 3,0
stellt ist die Anzahl der Kreise, für die der neutrale Zins in
die jeweilige Gruppe fällt. In 121 Kreisen liegt der Hypo-
SONSTIGE 2,0 - 2,5
(180)
thekenzins, bei dem sich die Selbstnutzerkosten und
Mietkosten gerade entsprechen, zwischen 3,5 und 4,0
Prozent. Je höher der Selbstnutzerkostenvorteil ist, desto 1,5 - 2,0
höher ist entsprechend auch der neutrale Zins. Unter der
Annahme, dass die Relation aus Kaufpreisen, Mieten und 1,0 -1,5
-10 % -8 % -6 % -4 % -2 % 0% 2% 4% 6% 8%
dem Opportunitätszins konstant bliebe, zeigt sich also,
2010 1)
Anzahl der Landkreise und Städte in der dass moderate Zinsanstiege bei Hypothekendarlehen in
< 1,0
2011 jeweiligen Gruppe in Klammern. den meisten deutschen Kreisen die Vorteilhaftigkeit der
2)
Differenz in Prozentpunkten. Selbstnutzerkosten gegenüber den Mieten nicht verän-
2012 0 20 40 60 80 100 120
2013 Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft. dern würden. In 305 der 401 deutschen Kreise liegt der
2014 neutrale Zins bei 3,5 Prozent und darüber, in 77 Kreisen
Anzahl der Kreise
2015 unter 3,5 Prozent.
2016
1)
2017 Hypothekenzins, bei dem die Selbstnutzerkosten
den Mietkosten (Neuvertrag) entspechen.
2018
2019 Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
2020
16 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 17
2.6 Entwicklung und Niveau der Annuität
Zu Beginn der Pandemie wurde viel spekuliert, wie sich
die Immobilienpreise während dieser Phase der Unge-
wissheit und der wirtschaftlichen Rezession entwickeln Entwicklung 1) und Niveau 2) der Annuität 3) in Deutschland und den Top-7-Städten
würden. Mehr als ein Jahr nach Beginn des ersten Lock- Abbildung 2.6
downs scheint die Stabilität der Wohnimmobilienmärkte
35.000 165
als bestätigt. Die Preise für selbst genutztes Wohneigen-
tum sind auch im Jahr 2020 weiter gestiegen. Ein
Umstand, der dies unterstützte, war der weitere Zins-
rückgang für Hypothekendarlehen, der die Finanzierung 155
30.000
höherer Kaufpreise ermöglichte. Darüber hinaus hat
Wohneigentum im vergangenen Jahr auch eine Image-
aufwertung erfahren. In keinem anderen Jahr der jünge- 145
ren Geschichte haben Menschen so viel Zeit in den eige- Auch die Preise für Wohnungen in den größten deut- 25.000
nen vier Wänden verbracht wie 2020. Für viele Menschen schen Städten sind trotz Sorgen vor Preisrückschlägen
bedeutete dies: Arbeiten, Kinderbetreuung, Freizeit – (vgl. Oberst/Voigtländer, 2020; Braun/Simons, 2020) 135
alles in der eigenen Wohnung. Haushalts- und Personen- weiter gestiegen: in Düsseldorf und Stuttgart um 6,0 Pro- 20.000
befragungen ergeben dabei regelmäßig, dass die Zufrie- zent im Vergleich zum Vorjahr, in Köln und Berlin um 7,0,
denheit selbst nutzender Immobilieneigentümer mit den in München und Frankfurt a. M. um 8,0 Prozent, in Ham- 125
eigenen vier Wänden höher ausfällt als bei Mietern. Mehr burg waren es sogar 9,0 Prozent. Die gute Nachricht für
Platz, Ruhe und ein schöneres Wohnumfeld sind Aspekte, potenzielle Käufer ist, dass die Annuität, die Summe aus 15.000
die in der Pandemie die Nachfrage nach Wohneigentum Zins und Tilgungszahlungen, sich nicht im selben Maße 115
weiter erhöht haben (Kempermann et al., 2020). erhöht hat (vgl. Abbildung 2.6). Im bundesdeutschen
Durchschnitt stieg diese nur sehr moderat im Vergleich
10.000
zum Vorjahr an, der deutliche Zinsrückgang macht 105
es möglich. Gleichzeitig sind in weiten Teilen des Landes
die Preise deutlich weniger stark gestiegen – der Blick
auf die Top-7 trübt hier häufig das Bild. Denn Deutsch- 5.000
95
land ist beinahe perfekt dreigeteilt: circa ein Drittel
der Bevölkerung wohnt in Kleinstädten bis 20.000 Ein-
wohner, ein Drittel in Mittelstädten zwischen 20.000 und
0 85
100.000 Einwohner, das letzte Drittel in Großstädten
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ab 100.000 Einwohner. Dabei sind es vor allem die klei-
neren Gemeinden und ländlichen Räume, die als Wohn- Berlin 1)
Index 2010 = 100, Skala rechte Achse; Linien in Diagramm
eigentumsmärkte gelten. Die Wohneigentumsquote ist Düsseldorf
2)
In realen Preisen von 2020, preisbereinigt mit harmonisiertem
im ländlichen Raum deutlich höher als in den Großstäd- Verbraucherpreisindex
Frankfurt a. Main 3)
Jährliche Kosten für Zins und Tilgung für eine Eigentumswohnung mit
ten, nur ein Viertel der Großstadthaushalte wohnt im Hamburg 100 Quadratmetern bei 25 Jahren Kreditlaufzeit, Volltilgerdarlehen,
selbst genutzten Eigentum, drei Viertel sind Mieter, im Köln 20 Prozent Eigenkapital
ländlichen Raum ist dies genau umgekehrt (Sagner/Voigt- München
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
länder, 2019). Dennoch sieht sich gerade der urbane Stuttgart
Raum einer großen Unwucht aus (potenzieller) Nachfrage Deutschland
nach Wohneigentum und dem entsprechenden Angebot
gegenüber, weshalb sich die Preissteigerungen längst
auch auf die Umlandregionen der großen Großstädte
ausgeweitet haben. Dennoch bleibt das Einsparpotenzial
im Umland bei entsprechender Pendelbereitschaft der
Haushalte weiter hoch (Sagner/Voigtländer, 2021).
18 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 19Dies zeigt sich nicht zuletzt beim regionalen Vergleich Im Osten der Republik hat jedoch das Preisniveau in den Niveauunterschiede in der Annuität 1)
der Annuität, welcher in Abbildung 2.7 dargestellt ist. vergangenen Jahren nicht nur in den an Berlin angren- bei der Immobilienfinanzierung
Im Median der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien zenden Brandenburger Kreisen deutlich angezogen, Im Jahr 2020, in Prozent
Abbildung 2.7
Städte sind für eine 100 Quadratmeter große Wohnung sondern auch in den beliebten Großstädten Dresden und
bei einer Kreditlaufzeit von 25 Jahren und einem Voll- Leipzig. Leipzig – und nicht etwa Berlin oder München–
tilgerdarlehen, bei dem 20 Prozent des Kaufpreises in ist die Stadt in Deutschland, die in den letzten zehn Jah-
Form von Eigenkapital eingebracht werden, 8.826 Euro ren am stärksten an Einwohnern dazugewonnen hat.
pro Jahr aufzubringen, was 735 Euro pro Monat ent- Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag dort im Jahr
spricht. Der Median der deutschen Kreise teilt dabei die 2020 bei 2.631 Euro, was einer Annuität von 9.814 Euro
401 Kreise in zwei Hälften, das heißt, in 200 Kreisen ist pro Jahr oder 818 Euro pro Monat entspräche. Die Netto-
eine Immobilienfinanzierung teurer, in den restlichen kaltmiete wäre dort mit 820 Euro pro Monat sogar höher
200 günstiger. In den Großstädten ist diese, wie zu er- als die Annuität.
warten, deutlich teurer. In Berlin liegt sie beispielsweise
beim durchschnittlichen Kaufpreis von 5.546 Euro pro
Quadratmeter für eine durchgehend sanierte Altbauwoh-
nung von 100 Quadratmetern in guter Lage und mit guter
Ausstattung bei 20.688 Euro pro Jahr oder 1.724 Euro pro
Monat. Die Jahresmiete indes läge bei einer vergleichba-
ren Wohnung bei 15.240 Euro oder 1.270 Euro pro Mo-
nat, also weniger als die Annuität. Daraus lässt sich aber
gerade nicht ablesen, dass in Berlin Mieter günstiger
wohnen als selbst nutzende Wohneigentümer, denn
diese tilgen in der Beispielrechnung bereits zu Beginn
der Finanzierung mit einem Tilgungssatz von 3,5 Prozent.
In diesem Szenario sparen Selbstnutzer also knapp
190 Prozent mehr als sie an Zinskosten aufbringen,
welche im ersten Monat der Finanzierung bei 444 Euro
liegen. Der Tilgungsanteil beträgt 1.280 Euro.
Somit entspricht der Tilgungsanteil fast exakt dem Miet-
betrag, mit dem Unterschied, dass die Miete auf das Kon-
to des Vermieters überwiesen wird, der Tilgungsanteil
hingegen das eigene Vermögen erhöht. Von den Top-7
sind Düsseldorf (14.958 Euro) und Köln (15.309 Euro) am
günstigsten. In München dagegen müssten für die Annu-
ität 31.375 Euro pro Jahr oder 2.615 Euro pro Monat für
Zins und Tilgung aufgebracht werden – eine vergleichba-
re Mietwohnung kostet dort 2.210 Euro pro Monat. Das
im bundesdeutschen Vergleich teure Münchener Umland
hebt sich in Abbildung 2.7 deutlich ab, aber auch die an- Annuität
deren Top-7 und weitere Großstädte stechen aus den < 5.338 €
umliegenden Kreisen hervor. Die, in absoluten Preisen, 5.338 – 7.113 €
günstigsten Regionen Deutschlands sind weiterhin in 7.125 – 8.826 €
den ländlichen ostdeutschen Kreisen zu finden. 8.833 – 10.963 €
11.019 – 13.906 €
>13.906 €
1)
Jährliche Kosten für Zins und Tilgung für eine
Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern
bei 25 Jahren Kreditlaufzeit, Volltilgerdarlehen,
20 Prozent Eigenkapital
Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft.
20 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 213 Zuwanderung: Wie geht es Bevölkerungsentwicklung in ausgewählten Städten 1)
nach der Pandemie weiter? Abbildung 3.1
Die Zuwanderung nach Deutschland spielt für die Erklä- Sowohl die Zahl der Erwerbspersonen als auch letztlich
rung des Immobilienpreisbooms der zurückliegenden das wirtschaftliche Wachstum hängen entscheidend von MÜNCHEN
zehn Jahre eine sehr wichtige Rolle. In den 2010er-Jah- der Zuwanderung ab. Deutschland ist auf Zuwanderung
ren kamen drei Einflussfaktoren zusammen: Erstens gab angewiesen, da der Fachkräftebedarf längst nicht mehr
es eine sehr starke Reduktion der Zinsen, bedingt sowohl allein durch einheimische Fachkräfte gedeckt werden
durch den Anstieg der weltweiten Ersparnisse als auch kann (Geis-Thöne, 2019). Unternehmensumfragen des IW
durch die Geldpolitik (vgl. Demary/Voigtländer, 2018); verdeutlichen immer wieder, dass der Mangel an Fach- STUTTGART
zweitens gab es einen Arbeitsmarktboom, der zu einer kräften das größte Hemmnis für Investitionen und Expan-
Zunahme der Erwerbspersonen um rund vier Millionen sion darstellt (Burstedde et al., 2018).
Menschen führte (Werding, 2019). Dies wiederum erhöh-
te die Einkommen der Menschen und damit ihre Zah- Die Zuwanderung ist jedoch stets mit Unsicherheiten
lungsbereitschaft fürs Wohnen. Und drittens gab es eine verbunden. Schließlich hängen die Zuwanderung nicht FRANKFURT
sehr starke Zuwanderung nach Deutschland. Zwischen nur von nationalen Faktoren ab, wie der Arbeitskräfte-
2010 und 2019 sind insgesamt rund 14,2 Millionen Men- nachfrage, der Integrationsbereitschaft oder dem Lohn-
schen nach Deutschland gezogen, rund 9,7 Millionen niveau, sondern auch von den Bedingungen in anderen
Menschen haben Deutschland verlassen. Geht man ver- Ländern mit Fachkräftebedarf sowie den Rahmenbedin-
einfachend davon aus, dass je zwei Personen durch- gungen in den Herkunftsländern der Zuwanderer.
HAMBURG
schnittlich einen Haushalt bilden, resultiert damit aus der
Zuwanderung ein zusätzlicher Wohnungsbedarf von So unsicher die Entwicklung ist, so sicher ist doch,
etwa 2,25 Millionen Wohnungen. In den 2000er-Jah- dass Zuwanderung insbesondere für die Großstädte eine
ren betrug der Saldo der Wanderungen dagegen nur große Bedeutung hat. Schließlich zieht es Zuwanderer
960.000, woraus ein zusätzlicher Wohnungsbedarf von vor allem in die großen Städte, da diese international
BERLIN
480.000 Wohnungen vereinfacht abgeleitet werden bekannt sind, dort Zuwanderer am leichtesten Anschluss
konnte. an andere Zuwanderer finden und nicht zuletzt, weil
das Arbeitsangebot sehr breit ist. Gerade Berlin ist in den
Betrachtet man die drei Einflussfaktoren auf die Immobi- zurückliegenden Jahren sehr stark aufgrund der Zuwan- 97 98 99 100 101 102 103 104 105
lienpreise, scheint bei den Zinsen das geringste Poten- derung internationaler Fachkräfte gewachsen, teilweise
zial für weitere Preissteigerungen zu liegen. Schließlich lag der Saldo der Zu- und Abwanderung bei 40.000 bis 2015 Index: 2015 = 100, Hamburg und Frankfurt
1)
2016 nur bis November 2020
bewegt sich der Zins mittlerweile nur geringfügig über 50.000 Menschen.
null. Weitere Reduktionen erscheinen zwar möglich, 2017 Quelle: Jeweilige Stadt;
2018 Institut der deutschen Wirtschaft.
auch negative Hypothekenzinsen sind nicht auszuschlie- Abbildung 3.2 zeigt, dass die Zuwanderung nach Deutsch-
2019
ßen, aber eine Reduktion wie in den vergangenen zehn land sehr volatil sein kann. Die Zahl der Zuwanderer lag
2020
Jahren ist nicht zu erwarten. Allerdings zeigt gerade der 1992 bei 1,5 Millionen Menschen, 1998 lag das Niveau
hier genutzte Selbstnutzerkostenansatz, dass die Zins- dagegen nur bei der Hälfte des Wertes, gleichzeitig lag
entwicklung in den Preisen noch nicht vollumfänglich auch die Abwanderung auf dem gleichen Niveau. 2015 Aktuell ist die Zahl der Zuwanderer deutlich zurückge-
nachvollzogen wurde. dagegen kamen mehr als 2,1 Millionen Menschen nach gangen. Nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bun-
Deutschland – auch in diesem Rekordjahr überwiegend desamtes betrug die Zahl der Zuwanderer nach Deutsch-
Auch im Arbeitsmarkt erscheint eine Wiederholung der Fachkräfte und nicht Flüchtlinge. land im Jahr 2020 1,18 Millionen, die Zahl der Fortzüge
Wachstumsraten kaum möglich. Allerdings hängt dies lag bei 0,98 Millionen. 2021 ist aufgrund der Corona-Pan-
maßgeblich vom dritten Einflussfaktor, der Zuwande- demie ebenfalls mit einer geringen Zuwanderung zu
rung, ab. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass rechnen, möglicherweise wird die Zahl sogar noch niedri-
bei einer weiteren Verknappung von Arbeitskräften mit ger ausfallen. Die Folgen zeigen sich vor allem in den
kräftigeren Lohnsteigerungen zu rechnen ist. Solange die Städten, wobei aber nur für einen Teil der Städte Daten
Wirtschaft also weiter wächst, könnte die Nachfrage nach vorliegen. In Hamburg, Frankfurt und München ist
Immobilien beziehungsweise die Zahlungsbereitschaft das Einwohnerwachstum im vergangenen Jahr deutlich
der Nutzer weiter steigen, wobei die Nachfrage bei einem geringer ausgefallen, in Berlin gab es eine Stagnation
Anstieg der Erwerbspersonen stärker ausfallen würde. und in Stuttgart ist die Einwohnerzahl sogar gesunken.
Für dieses Jahr wird sich der Trend in der Einwohnerent-
wicklung der Großstädte vermutlich fortsetzen, doch
fraglich ist, wie es ab 2022 dann weitergeht.
22 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 23Zuzüge nach und Fortzüge aus Deutschland im Zeitverlauf 1)
Abbildung 3.2
Wanderungssaldo Zuzüge Fortzüge Es bleibt aber zweitens fraglich, ob sich eine solche Ent-
2.500.000
spannung überhaupt einstellt. Derzeit ist die internatio-
nale Wanderung gering, da Reisen und Umzüge nur unter
2.000.000
erheblichen Restriktionen möglich sind. Dennoch sind
1.500.000 auch im Jahr 2020 mehr als eine Million Menschen nach
Deutschland zugewandert. Es könnten jedoch bald wie-
1.000.000 der mehr werden. Die Corona-Pandemie hat die gesamte
Weltbevölkerung getroffen, doch die Folgen könnten
500.000 sehr ungleich verteilt sein. Generell scheinen die Indus-
trieländer besser durch die Krise zu kommen, da sie
0 ihre Bevölkerung schneller impfen können. Die prekäre
Lage in Indien und Brasilien verdeutlicht, welch große
-500.000
Probleme ärmere Länder durch die Corona-Pandemie
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
haben. Doch auch innerhalb der EU werden sich die
Ökonomien infolge der Krise ungleich verteilen. Dies
lässt sich u. a. anhand der Jugendarbeitslosigkeit (unter Dass auch zukünftig insbesondere Großstädte von
1)
2020 vorläufig.
25-Jährige) zeigen. In Deutschland ist die Arbeitslosig- Zuwanderung profitieren, hängt drittens vor allem
Quelle: Statistisches Bundesamt; Institut der deutschen Wirtschaft.
keit in dieser Gruppe zwischen Oktober 2019 und Okto- mit wirtschaftlichen Strukturverschiebungen zusammen.
ber 2020 nur moderat von 5,7 Prozent auf 6,0 Prozent ge- Tendenziell werden in der Industrie aufgrund von Fort-
stiegen, in der EU insgesamt dagegen von 14,9 Prozent schritten in der Automatisierung weniger Arbeitskräfte
auf 17,5 Prozent (Eurostat, 2020). In Schweden, Irland, gebraucht. Dafür werden im Dienstleistungsbereich und
Portugal, Spanien oder Bulgarien lag der Anstieg bei über in wissensintensiven Branchen mehr Beschäftigte benö-
fünf Prozentpunkten. Die OECD (2020) rechnet aus tigt. Hierfür bieten Großstädte die idealen Voraussetzun-
diesen beiden Gründen – unterschiedliche Dynamik bei gen (vgl. Moretti, 2012). Tatsächlich ist gerade für Innova-
Nach der jüngsten demografischen Prognose des Bun- Dies hängt vor allem auch mit der Preisentwicklung Impfungen und unterschiedliche wirtschaftliche Betrof- tionen der direkte Austausch oft entscheidend, räumliche
desinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, zusammen. In den 1990er-Jahren waren die Preise sehr fenheit – mit einem baldigen Anstieg der internationalen Nähe wird auch weiterhin eine zentrale Rolle spielen.
2021), veröffentlicht im März 2021, wird ein weiteres stark gestiegen, auch aufgrund der starken Zuwanderung Wanderungen. Deutschland könnte dann, aufgrund Möglicherweise wird sich der Kreis um die Großstädte er-
kräftiges Wachstum der Großstädte erwartet. Demnach in die Großstädte. In der Folge suchten die Haushalte des nach wie vor hohen Fachkräftebedarfs, wieder zu weitern, weil ein Teil der Kommunikation auch über Vi-
wächst im Zeitraum 2020 bis 2035 München um 2,5 Pro- nach Alternativen im Umland. Als dann die Preise zuneh- den bevorzugten Zielländern werden, wovon wiederum deokonferenzen erfolgen kann. Dass jedoch die räumli-
zent, Stuttgart um 4,1 Prozent, Hamburg um 4,9 Prozent, mend stagnierten und sich das Angebot in den Großstäd- in besonderer Weise die Großstädte profitieren würden. che Nähe für die Zusammenarbeit keine Bedeutung mehr
Berlin um 5,8 Prozent und Frankfurt sogar um 7,4 Prozent. ten erweiterte, zogen wieder mehr Menschen in die Groß- haben wird, ist kaum zu erwarten. Entsprechend werden
Im Vergleich zu den zurückliegenden 15 Jahren wäre das städte. Mitte des vergangenen Jahrzehnts drehte sich die die Großstädte auch weiterhin als Wohnstandort eine
Wachstum damit moderater, aber immer noch stark. Lage, die hohen Mieten und Preise setzten wieder Anrei- wichtige Rolle spielen.
ze, auch ins Umland zu gehen. Bedingt durch die Corona-
Generell unterliegen demografische Prognosen immer Pandemie ist damit zu rechnen, dass auch in den nächs- Insgesamt ist also davon auszugehen, dass es keine
großen Unsicherheiten, gerade kleinräumige Prognosen, ten Jahren mehr Menschen ins Umland ziehen, weil es Kehrtwende beim Wachstum der Großstädte geben wird.
da es aufgrund von Wanderungen immer zu Unterschie- dort ein breiteres Angebot für größere Wohnungen gibt Die Großstädte bleiben sowohl für die inländische Bevöl-
den kommen kann. Allerdings sprechen zumindest drei und weil viele Haushalte aufgrund der Zunahme mobilen kerung als auch für internationale Zuwanderer attraktiv.
Argumente für ein weiteres Wachstum der Großstädte. Arbeitens seltener ins Büro müssen. Allerdings darf nicht Zwar könnte sich das Wachstum kurzfristig verlangsa-
übersehen werden, dass der Wegzug ins Umland vor men oder möglicherweise auch in diesem Jahr negativ
Erstens verläuft die Wanderung zwischen den Groß- allem für Familien attraktiv ist. Für junge Menschen und sein, mittelfristig ist aber mit einer stärkeren Zunahme zu
städten und den Umlandgemeinden typischerweise in allgemein kleine Haushalte wird die Stadt auch künftig rechnen. Damit bleiben die Großstädte für alle Investo-
Wellen. Zwischen 1991 und 2002 war der Binnenwande- aufgrund des breiteren kulturellen Angebots, der Frei- ren relevant.
rungssaldo aus Sicht der Großstädte immer negativ, zeitmöglichkeiten und der Nähe zu anderen Menschen
zwischen 2003 und 2013 immer positiv und bereits seit attraktiv bleiben. Sollte sich der Markt in den Großstäd-
2014 durchgehend negativ. ten wieder entspannen, würde eine neue Welle der
Zuwanderung beginnen.
24 Gutachten für die ACCENTRO Real Estate AG Wohnkostenreport 2021 25Sie können auch lesen
