BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN

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BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
BERICHT 2014

    spezialthema finanzierung
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
Inhalt

                                                                                                                                         		Editorial
                                                                                                                                            4   soft landing auf hohem niveau

                                                                                   Haben Sie gewusst,
                                                                                                                                                überblick
                                                                                   • dass derzeit im Wirtschaftsraum Zürich rund            6	beginn einer neuen ära der stabilität?
                                                                                     15 700 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, der           8   daten und fakten
                                                                                     Wirtschaftsraum aber nur um 10 300 Haushalte
                                                                                     pro Jahr wächst?                                      10	baulandreserven für nur noch 11 jahre
                                                                                                                                           12   mietobjekte bevorzugt
                                                                                   • dass die Leerstandsquote im Wirtschaftsraum
                                                                                     Zürich 2013 von 0.72 % auf 1.14 % stieg?
                                                                                                                                         		Regio-DAten
                                                                                   • dass 2011 die Mietpreise bei Wiedervermietung         14	Stadt Zürich
                                                                                     in der Stadt Zürich um 9.9 % stiegen, während sie     18   Region Winterthur
                                                                                     2013 nur um 1.0 % zunahmen?                           22   Region nord

                                                                                   • dass 2010 die Kaufpreise für Wohneigentum in          26   Region Ost
Herausgeberin                                                                        der Stadt Zürich um 17.1% stiegen, 2013 aber          30   Region Süd
CSL Immobilien AG                                                                    nur noch um 4.5 % und in Winterthur gar nur           34   Region West
Projektleitung                                                                       um 0.7 %?
Giuliana De Rinaldis, CSL Immobilien AG
Letitia Stutz, CSL Immobilien AG
                                                                                   • dass beim gegenwärtigen Baulandverbrauch die        		spezialthema finanzierung
Text und Redaktion                                                                   Wohn- und Mischzonen in 11.4 Jahren vollständig       38	regulationen überprüfen
FMKomm GmbH, Zürich                                                                  überbaut sein werden?                                 40   interview mit serge gaillard:
Datenaufbereitung und Analyse
ImmoCompass AG                                                                     • dass die Nettoanfangsrendite für städtische         		«vorläufig kein anlass zur entwarnung»
Meta-Sys AG
                                                                                     Wohnliegenschaften 2013 bei 3.3 % lag?
Gestaltung                                                                                                                               		Glossar
Stephan Wegelin AG, Marketing & Communication, Winterthur                          • dass der durchschnittliche Hypothekarzins heute
                                                                                                                                           42	Methoden und Verweise
Druck                                                                                bei 1.6 % liegt, aber 1991 noch bei 7.2 % lag?
Mattenbach AG, Winterthur
                                                                                   • dass die Wohneigentumsquote in der Stadt
Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, statis­-     ­Zürich 8.7 % und in Winterthur 36.7 % beträgt?
­tischen Ämtern, Banken und Hochschulen, die zur Erkennung von Trends im
Immobilienmarkt hilfreich sein können. Dazu kommen die Daten, die aus der
Nutzerumfrage und den Experteninterviews der CSL Immobilien AG erhoben
wurden. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen
Qualitätssicherung unter­zogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehler­
freiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und
Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen.

Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright 2013, CSL Immobilien AG
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
Editorial soft landing auf hohem niveau

Jürg Müller
CEO CSL Immobilien AG

Wir freuen uns sehr, Ihnen den Wohnmarktbericht 2014             Der Schlüssel für eine langfristig nachhaltige Situation mit
für den Wirtschaftsraum Zürich zur Verfügung zu stellen.         einer normalen Leerstandsziffer von rund 3 Prozent und
Sie sehen darin, wie sich der Markt 2013 entwickelt hat und      tragbaren Preisen für Eigentum und Miete liegt in einem
was die Akteure 2014 erwartet. Unsere Recherchen und die         funk­tionierenden Markt und nicht in regulatorischen Mass-
exklusive CSL-Umfrage zeigen, dass das kommende Jahr             nahmen. CSL Immobilien plädiert deshalb dafür, die auf
zu einem Jahr der Entscheidung werden könnte. Gelingt ein        die Nachfrage wirkenden Massnahmen der Banken und den
«Soft Landing» mit einem Übergang zu stabilen bzw. nur           Kapitalpuffer zu überprüfen (S. 38). Parallel dazu muss ein
noch leicht steigenden Preisen? Oder treibt die wieder erstar­   genügendes Angebot sichergestellt werden.
kende Konjunktur die Preise weiter an? Die Antwort auf
diese Frage ist für alle Marktteilnehmer von Bedeutung – von     Investorenfreundlicheres Umfeld erwünscht
den Entwicklern über die Investoren, Vermarkter und Ge-          Die Schweizer Volkswirtschaft und der Arbeitsmarkt profi-
neralunternehmen bis zu den Banken und letztlich den             tieren von der Migration – ihre positiven Aspekte überwie-
Käufern und Mietern. Mitentscheidend wird unter anderem          gen. Das Bevölkerungswachstum stellt kein Problem dar,
sein, wie sich die Finanzierungsbedingungen entwickeln           solange genügend Wohnraum zur Verfügung gestellt werden
werden. Wir widmen deshalb den Spezialteil des vorlie-           kann. CSL Immobilien wünscht sich deshalb ein investoren-
genden Wohnmarktberichts diesem Thema.                           freundlicheres Umfeld, um das Wohnangebot zu erweitern.
                                                                 Wir hoffen, dass die Aussichten auf ein Soft Landing des
Markante Abflachung der Preiszunahmen                            Wohnmarkts dazu beitragen, die grassierende Angstmache-
Die von CSL Immobilien auf der Basis von realen Transaktio­      rei vor einer Immobilienblase zu stoppen. Die Banken sollen
nen erhobenen Zahlen sprechen für die Variante eines Soft        vorsichtig sein, nicht aber risikoscheu und marktfremd.
Landings. Sie zeigen, dass die Preise für Wohneigentum und
die Mietzinsen 2013 im Wirtschaftsraum Zürich zum zweiten        Ich danke den Mitwirkenden am dritten CSL-Wohnmarkt-                2014 wird ein Jahr der Entscheidung für den
Mal in Folge markant weniger stiegen als im Vorjahr und teils    bericht ganz herzlich und wünsche Ihnen allen eine span-       Wohnmarkt. Gelingt ein Soft Landing mit einem
sogar stagnierten oder leicht sanken. Anders sieht es das        nende Lektüre und viele nützliche Informationen für Ihren      Übergang zu einer neuen Stabilität oder steigen
Eidgenössische Finanzdepartement. Im Interview (S. 40 / 41)      Berufsalltag.                                                  die Preise wieder an? Die Regulationsbehörden
spricht Serge Gaillard, Direktor der Eidg. Finanzverwaltung,                                                                    müssen mit viel Fingerspitzengefühl agieren.
von einem nur leichten Rückgang der Wachstumsraten der           Zürich, November 2013                                          Sonst droht eine neue Preisspirale.
Preise und insbesondere des Hypothekarvolumens. Von
einer Entwarnung sei man deshalb weit entfernt.                                                                                 Jürg Müller
                                                                                                                                CEO CSL Immobilien AG
In welche Richtung sich der Wohnmarkt 2014 und in den
nächsten Jahren entwickeln wird, hängt unter anderem von         Jürg Müller
der weiteren konjunkturellen Entwicklung ab. Über die Mi­
gration beeinflusst sie insbesondere die Nachfrage. Auf der
Angebotsseite akzentuierten sich 2013 die Schwierigkeiten
der Entwickler, für ihre Projekte von den Banken Kredite
zu tragbaren Bedingungen zu erhalten. Sollte die Nachfrage
auf hohem Niveau stabil bleiben oder sogar wieder anstei-
gen, könnte dies deshalb die Knappheit an Wohnraum ver-
schärfen und die Dynamik der Preise für Eigentum und
insbesondere auch Miete wieder nach oben treiben.

4 | CSL-Wohnmarktbericht 2014
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
überblick beginn einer neuen ära der stabilität?

Annette Hansen
Leiterin Immobilienentwicklung und
Mitglied der Geschäftsleitung CSL Immobilien AG

Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hat sich auf       Um die zusätzliche Nachfrage pro Jahr auf dem aktuellen
dem Wohnmarkt des Wirtschaftsraums Zürich von Mitte 2012         Niveau zu befriedigen, braucht es im ganzen Wirtschafts-                                        Die Ära der stark steigenden Preise auf dem
bis Mitte 2013 auf hohem Niveau weiter entspannt. Die kom-       raum Zürich rund 10 000 neue Wohnungen. 2013 entstanden                                   Wohnmarkt ist abgeschlossen. Das wahrschein-
binierte Leerwohnungsziffer für Mietwohnungen und Eigen-         jedoch 14 000 Wohnungen (Vorjahr 12 000), was zu einem                                    lichste Szenario ist eine neue Stabilität auf ho-
tum stieg von 0.72 % auf 1.14 %. Die Preise zeigen in beiden     Ange­botsüberhang führte. Allerdings zeigten sich regionale                               hem Niveau. Die Leerstandsziffern werden jedoch
Marktsegmenten ebenfalls eine weitere Entspannungstendenz.       Disparitäten: In der Stadt Zürich und im Limmattal entsteht                               tief bleiben, da die Migration wieder zunimmt und
                                                                 zu wenig Wohnraum, um die Nachfrage zu decken. In ande-                                   die Bevölkerung weiter wächst.
 Beim Wohneigentum entwickelten sich die gehandelten Prei-       ren Regionen ist die Produktion zu hoch – besonders aus-
 se zwischen Mitte 2012 und Mitte 2013 regional uneinheitlich    geprägt im Linthgebiet, im Zürcher Oberland und in der
                                                                                                                                                           Annette Hansen
 mit jedoch meist schwachen Ausschlägen. Die Stadt Zürich        Region Winterthur.                                                                        Leiterin Immobilienentwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung
 war mit einer deutlichen Preissteigerung um +4.5 % (Vorjahr                                                                                               CSL Immobilien AG

 –9.3 %) die Ausnahme im Wirtschaftsraum. Dies dürfte auf        Stadt Zürich als teures Pflaster
 die wachsende Nachfrage nach urbanem Wohneigentum und           Die teuersten Gebiete des Wirtschaftsraums für den Erwerb
 auf den kleinen Markt zurückzuführen sein. Für den gesam­       von Wohneigentum sind die Stadt Zürich sowie die Regionen
ten Wirtschaftsraum ergab sich beim Wohneigentum eine            Pfannenstiel, March, Zimmerberg und Zug. In diesen sind 10 %
­Preissteigerung um rund +1.4 % von CHF 5314 pro m2 auf          der zwischen Mitte 2012 und Mitte 2013 verkauften Objekte
 CHF 5445 pro m2. Im Vergleich mit den Vorperioden 2011/12       teurer als CHF 11000 pro m2. Der Median liegt in diesen
 (+6.5 %) und 2010 /11 (+9.5 %) bedeutet dies eine sehr mar-     Regionen bei ca. CHF 7000 pro m2. Typischerweise sind es         und / oder mit grösseren Preiskorrekturen rechnen. Insge-                   Die Preise für Wohneigentum dürften vor diesem Hintergrund
 kante Abflachung.                                               auch diese Gebiete, die in verschiedenen Indizes als gefährdet   samt blieb die Nachfrage nach Investitionsobjekten 2013                     2014 in den oberen Preissegmenten ab ca. CHF 1.2 Mio. wei-
                                                                 bezüglich der Entwicklung einer Immobilienblase gelten.          hoch, was sich unter anderem in steigenden Preisen für                      ter rückläufig sein. In den mittleren und unteren Preisseg-
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Mietzinsen. In der Stadt                                                                    Mehrfamilienhäuser niederschlug.                                            menten dagegen sind leicht steigende Preise realistisch – un-
Zürich stiegen sie zwischen Mitte 2012 und Mitte 2013 um         Auf dem Mietmarkt sind es dieselben Regionen, die preis-                                                                                     ter anderem, weil die Finanzierungsvorschriften der Banken
+0.99 % (Vorjahr +0.98 %). In den meisten anderen Regionen       mässig obenausschwingen. Wer eine günstige Mietwohnung           Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) rechnet für                     die Nachfrage von teuren zu mittelpreisigen Objekten ver-
blieben sie stabil. In der Region Pfannenstiel und im Zürcher    sucht, sieht sich am besten in der Region Schaffhausen um.       2014 mit einem breiter abgestützten und gegenüber 2013                      schieben. Auf dem Mietmarkt mit seiner aktuell sehr hohen
Unterland führte der zunehmende Angebotsüberhang zu              10 % der ausgeschriebenen Wohnungen kosteten dort weni-          weiter verstärkten Wachstum des Bruttoinlandsprodukts                       Bautätigkeit sind im Neubaubereich tendenziell sinkende
sinkenden Mietzinsen. Über den gesamten Wirtschaftsraum          ger als CHF 148 pro m2 / Jahr. In der Stadt Zürich liegt der­    von rund 2.3 %. Im Zuge der sich festigenden Konjunktur                     Preise zu erwarten. In Bestandesobjekten könnte die aufgrund
ergab sich bei den Mietzinsen von Mitte 2012 bis Mitte 2013      selbe Wert bei CHF 237 pro m2 / Jahr. Mit anderen Worten:        werden die Unternehmen voraussichtlich die Suche nach                       der steigenden Hypothekarzinsen zu erwartende Zunahme
eine nur noch leichte Zunahme um 0.8 % von CHF 245 pro           Selbst bei den günstigen Mietwohnungen zählt die Mieter-         Arbeitskräften intensivieren. Die Kaufkraft dürfte im Rah-                  des Referenzzinssatzes eine leichte Zunahme der Mieten
m2 / Jahr auf CHF 249 pro m2 / Jahr (Vorjahr 2.2 %).             stadt Zürich zu den teuersten Pflastern innerhalb des Wirt-      men dieser Entwicklung zumindest stabil bleiben oder leicht                 bewirken. Angesichts dieser Entwicklungen ist für 2014 von
                                                                 schaftsraums.                                                    zunehmen, da kaum von einer wesentlich verstärkten Infla-                   höheren Leerstandsziffern und längeren Absorptionszeiten
Zeitlich verschobene Entwicklung                                                                                                  tion auszugehen ist.                                                        auszugehen.
CSL Immobilien interpretiert diese Entwicklung als typischen     Um die Entwicklung des Anlagemarkts beurteilen zu können,
Marktzyklus mit zeitlich verschobenen Angebots- und Nach-        befragte CSL Immobilien rund 20 Marktteilnehmerinnen und         Nachfrage wird hoch bleiben                                                 Insgesamt erachtet CSL Immobilien die Ära der stark stei-
fragekurven. Ab 2011 stieg die Produktion von Miet- und          -teilnehmer (siehe S.12 /13). Der grössere Teil der Interview­   Von Seiten der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung erwar-                    genden Preise auf dem Wohnmarkt als abgeschlossen. Die
Eigentumsimmobilien stark an, obwohl die Nachfrage auf           partner geht davon aus, dass sich der Anlagemarkt in einem       tet CSL Immobilien deshalb einen positiven Einfluss auf den                 Anzeichen dafür verdichten sich, dass die nächsten Jahre von
hohem Niveau bereits leicht sinkende Tendenz aufwies. Für        Strukturwandel befindet. Sie rechnen mit mittel- bis langfris­   Wohnmarkt. Insbesondere stützt die stärkere Konjunktur                      einer flachen Entwicklung mit je nach Wirtschaftslage und
die weitere Entwicklung wird deshalb insbesondere entschei-      tig tief bleibenden Zinsen und stellen sich deshalb auf ein      die Zuwanderung und damit die Nachfrage auf dem Wohn-                       regionalen Lagefaktoren leicht nach unten oder oben oszil-
dend sein, ob die Nachfrage noch weiter zurückgeht oder          tieferes Niveau der Anfangsrenditen ein. Dies zeigt sich in      markt. Allerdings dürften die zuwandernden Gruppen stär-                    lierenden Preisen gekennzeichnet sein werden. Die Gefahr
sich stabilisiert. Der Saldo der im Wirtschaftsraum Zürich       den sinkenden Erwartungen für die Bruttorendite bei Neu-         ker aus südlichen Ländern stammen als bisher und damit                      einer Blasenentwicklung scheint mit diesem «Soft Landing»
ansässigen Personen stieg 2013 um rund 19 000 Personen –         bauten (2013: 3.9 %; 2012: 4.2 %). Entsprechend erwerben         weniger finanzkräftig sein. Eine bremsende Wirkung sieht                    ebenso abgewendet zu sein wie das teils aufgrund negativer
davon entfielen 90 % auf die Zuwanderung. Die Zuwachsrate        diese Akteure geeignete Wohninvestitionsobjekte selbst bei       CSL Immobilien in den tendenziell voraussichtlich noch leicht               Wirtschaftsprognosen zeitweise befürchtete Einbrechen der
war damit weiterhin positiv, obwohl sie bedeutend tiefer         höheren Preisen. Andere Marktteilnehmer – unter ihnen            steigenden Hypothekarzinsen, in der weiterhin restriktiven                  Preise auf breiter Front. Die grössten Korrekturen sind auf-
ausfiel als in den Boomjahren von 2007 bis 2010 mit einem        zum Beispiel einzelne Pensionskassen – treten nicht mehr         Finanzierungspolitik der Banken und in der über der effek-                  grund der bisherigen steilen Entwicklung in der Region Zürich
Saldo von bis zu 35 000 Personen pro Jahr.                       als Käufer auf, da sie auf höhere Renditen angewiesen sind       tiven Nachfrage liegenden Produktion von Wohnbauten.                        Ost, in der Region Zürich Süd und im Glatttal zu erwarten.

6 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                     CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 7
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
überblick daten und fakten
Mittelwert aller Regionen                                                                                                                                                                                            Wirtschaftsentwicklung
                                                                                                                           Schaffhausen
Wirtschaftsraum Zürich                                                                                                     192.�Schaffhausen
                                                                                                                                 / 30 T.                                                                      %5                                                                             Reallohnentwicklung
                                                                                                                           3767.–  / 65/T.
                                                                                                                                192.�    30 T.                                                                 4                                                                             Neubaukosten MFH, jährliche Änderung
Mietwohnungsmarkt                                                                                                                3767.– / 65 T.                                                                3
                                                                                                                                                                                                                                                                                             Inflation
Bruttomiete: CHF 249.– / m2 / Jahr                                                                                                                                                                             2
Insertionsdauer: 24 Tage                                                                                                                                                                                                                                                                     BIP, jährliche Änderung
                                                                                                                                                                                                               1
Wohneigentumsmarkt                                                                                                                 Weinland
                                                                                                                                                                                                               0
Kaufpreis: CHF 5445.– / m2                                                                                                         216.–Weinland
                                                                                                                                         / 22 T.
                                                                                                                                   4276.–   / 64/ T.                                                          �1                                                                             Quellen: SNB, BFS.
Insertionsdauer: 57 Tage                                                                                                                216.–     22 T.
                                                                                                     Zürcher Unterland                                                                                        �2
                                                                                                                                          4276.– / 64 T.
                                                                                                     239.–Zürcher
                                                                                                           / 27 T. Unterland                                                                                  �3
                                                                                                     4828.–  / 58/T.27 T.
                                                                                                          239.–

                                                                                                                                                                                                                       2004

                                                                                                                                                                                                                              2005

                                                                                                                                                                                                                                     2006

                                                                                                                                                                                                                                            2007

                                                                                                                                                                                                                                                   2008

                                                                                                                                                                                                                                                          2009

                                                                                                                                                                                                                                                                 2010

                                                                                                                                                                                                                                                                        2011

                                                                                                                                                                                                                                                                               2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                      2013
                                                  Brugg / Zurzach        Baden
                                                  209.–Brugg
                                                        / 33 T./ Zurzach 235.– / 27 T.                     4828.– / 58 T.                                     Winterthur
                                                                             Baden                                     Glatttal / Furttal
                                                  3900.–  / 83/T.33 T.
                                                       209.–             4708.–  / 63/T.27 T.                          260.–Glatttal
                                                                                                                             / 23 T. / Furttal                245.–Winterthur
                                                                                                                                                                    / 20 T.
                                                                             235.–
                                                       3900.– / 83 T.                                                  5530.–  / 49/T.23 T.                   4719.– / 52 T.
                                                                             4708.– / 63 T.
                                                                                                  Limmattal
                                                                                                                            260.–                                  245.–  / 20 T.                                    Zinsentwicklung
                                                                                                                            5530.– / 49 T.                         4719.– / 52 T.
                                                                                                  261.–Limmattal
                                                                                                        / 25 T.                                                                                              % 4.0                                                                           Referenzzinssatz
                                                                                                  6180.–  / 54/T.25 T.
                                                                                                       261.–
         1. Agglomerationsgürtel                                                                                                                                                                               3.5                                                                           Libor, 3 Monate
                                                                                                       6180.– / 54 T.                                          Zürcher Oberland
                                                                                                                                                                                                               3.0
                                                                                                                                                               247.–Zürcher
                                                                                                                                                                     / 22 T. Oberland                                                                                                        Bundesobligation, 10 Jahre
         2. Agglomerationsgürtel                              Mutschellen                                                                                      4905.–  / 50/T.                                 2.5
                                                                                                                                                                    247.–   22 T.                                                                                                            Hypothek
                                                              224.–Mutschellen
                                                                    / 32 T.                                                                                                                                    2.0
                                                                                                                                                                    4905.– / 50 T.
                                                              4765.–  / 7 T./ 32 T.
                                                                   224.–                                                                                                                                       1.5
                                                                                       Zürich
                                                                   4765.– /7 T.                                                                                                                                1.0                                                                           Quellen: SNB, BWO.
                                                                                       316.–Zürich
                                                                                             /16 T.
                                                          Freiamt                      7965.–  / 35/16
                                                                                                    T. T.                                                                                                      0.5
                                                                                            316.–                                       Pfannenstiel
                                                          211.–Freiamt
                                                               / 29 T.                                                                                                                                         0.0
                                                                                                7965.– / 35 T.                          308.–Pfannenstiel
                                                                                                                                              / 23 T.                      Linthgebiet

                                                                                                                                                                                                                       2004

                                                                                                                                                                                                                              2005

                                                                                                                                                                                                                                     2006

                                                                                                                                                                                                                                            2007

                                                                                                                                                                                                                                                   2008

                                                                                                                                                                                                                                                          2009

                                                                                                                                                                                                                                                                 2010

                                                                                                                                                                                                                                                                        2011

                                                                                                                                                                                                                                                                               2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                      2013
                                                          4108.– / 73/T.
                                                               211.–   29 T.                                                                                               237.–Linthgebiet
                                                                                                                                                                                 /23 T.
                                                                                                                                        8262.–  / 46/T.23 T.
                                                                                                                                             308.–
                                                               4108.– / 73Knonauer
                                                                          T.       Amt                                                                                     4677.– /69/23
                                                                                                                                                                                237.– T. T.
                                                                                                                                              8262.– / 46 T.
                                                                           245.–Knonauer
                                                                                 / 25 T. Amt Zimmerberg                                                                        4677.– /69 T.
                                                                           5327.–  / 49 /T.25 T.
                                                                                245.–            285.–Zimmerberg
                                                                                                       / 20 T.                                                                                                       Kaufpreisentwicklung
                                                                                5327.– / 49 T. 7089.–    / 44/T.
                                                                                                      285.–    20 T.
                                                                                                                                                                                                              170                                                                            March (höchste Entwicklung)
                                                                                                         7089.– / 44 T.
                        Wohnungsbestand                                                                           Zug                                                                                         160                                                                            Stadt Zürich
                            Wohnungsbestand                                                                       299.–Zug
                                                                                                                         /17 T.                                                                               150
                                                                                                                  7172.–  / 33 T.                                                                                                                                                            Winterthur
                                      200 000                                                                           299.–  /17 T.                               March                                     140
                                                                                                                         7172.– / 33 T.                             271.–March
                                                                                                                                                                          / 22 T.                                                                                                            Brugg /Zurzach (tiefste Entwicklung)
                                                   200 000                                                                                                                                                    130
                                               100 000                                                                                            Einsiedeln        6369.–   / 59/22
                                                                                                                                                                         271.–    T. T.                       120                                                                            Wirtschaftsraum
                                                   100 000                                                                                        223.–Einsiedeln
                                                                                                                                                        / 28 T.             6369.– /59 T.                     110
                                                50 000                                                                                            4905.–  / 72/T.28 T.
                                                                                                                                                       223.–                                                  100                                                                            Quelle: Meta-Sys.
                                                 50 000                                                                                                   4905.– / 72 T.                                       90
                          Miete      Wohneigentum

                                                                                                                                                                                                                      2004

                                                                                                                                                                                                                              2005

                                                                                                                                                                                                                                     2006

                                                                                                                                                                                                                                            2007

                                                                                                                                                                                                                                                   2008

                                                                                                                                                                                                                                                          2009

                                                                                                                                                                                                                                                                 2010

                                                                                                                                                                                                                                                                        2011

                                                                                                                                                                                                                                                                               2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                      2013
                              Miete         Wohneigentum

                            Wachstum              Eigentum            Leerstand             Bruttomiete          *                        Kaufpreis *                          Insertionsdauer           *
                                                                                                                                                                                                                     Mietpreisentwicklung
                               Quote                  Anteil              Quote               pro m2 / Jahr                                  pro m2                           Miete    Eigentum
                                  in %                  in %                in %                  in CHF                                    in CHF                         in Tagen     in Tagen              170                                                                            Stadt Zürich (höchste Entwicklung)
                                                                                                                                                                                                              160                                                                            Winterthur
Zürich                               1.7              8.7                0.11                 237 – 475                      4 982 – 13 927                      3 –   77         5 – 159              150                                                                            Weinland (tiefste Entwicklung)
Glatttal / Furttal                   1.6             33.1                0.79                 208 – 322                      4 002 –   7 816                     6 – 108         10 – 217              140
                                                                                                                                                                                                                                                                                             Wirtschaftsraum
Winterthur                           1.4             36.7                0.62                 192 – 307                      3 260 –   6 966                     5 –   89        11 – 223              130
Zürcher Oberland                     1.5             45.5                0.84                 194 – 304                      3 481 –   7 182                     6 –   99        11 – 222              120
Zimmerberg                           0.8             32.1                0.60                 218 – 385                      4 523 – 11 577                      5 –   93         8 – 205              110                                                                            Quelle: Meta-Sys.
Zug                                  1.1             42.6                0.46                 228 – 430                      4 854 – 11 724                      5 –   75         7 – 181              100
Baden                                1.1             43.7                1.01                 189 – 302                      3 524 –   6 634                     6 – 112         14 – 279               90
Pfannenstiel                         1.0             42.7                1.10                 226 – 447                      5 068 – 14 796                      6 – 105          9 – 202

                                                                                                                                                                                                                      2004

                                                                                                                                                                                                                              2005

                                                                                                                                                                                                                                     2006

                                                                                                                                                                                                                                            2007

                                                                                                                                                                                                                                                   2008

                                                                                                                                                                                                                                                          2009

                                                                                                                                                                                                                                                                 2010

                                                                                                                                                                                                                                                                        2011

                                                                                                                                                                                                                                                                               2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                      2013
Zürcher Unterland                    1.9             45.2                0.90                 192 – 295                      3 553 –   6 691                     7 – 123         12 – 266
Limmattal                            0.6             27.3                0.79                 205 – 323                      4 448 –   9 303                     6 – 113         12 – 247
Brugg / Zurzach                      0.9             56.3                2.00                 165 – 265                      2 823 –   5 291                     9 – 133         17 – 354
Schaffhausen                         1.9             42.9                1.59                 148 – 252                      2 409 –   5 287                     9 – 130         21 – 322                     Entwicklung Wohnungsbestand
Freiamt                              1.9             59.5                1.35                 165 – 260                      3 027 –   5 562                     8 – 123         14 – 354
                                                                                                                                                                                                             % 4.0                                                                           Stadt Zürich (tiefste Entwicklung)
March                                1.4             50.6                0.93                 198 – 400                      3 866 – 11 537                      5 –   89         9 – 257
                                                                                                                                                                                                               3.5                                                                           Winterthur
Mutschellen                          1.5             59.8                1.20                 179 – 287                      3 425 –   6 884                     8 – 137         16 – 292
                                                                                                                                                                                                               3.0
Linthgebiet                          1.8             47.4                1.03                 175 – 305                      3 191 –   7 390                     6 –   98        11 – 285                                                                                             March (höchste Entwicklung)
Knonauer Amt                         1.6             53.5                1.30                 193– 305                       3 767 –   7 614                     7 – 113          9 – 220               2.5
                                                                                                                                                                                                                                                                                             Wirtschaftsraum
Weinland                             1.0             62.9                1.06                 168 – 274                      2 859 –   6 059                     8 –   93        15 – 270               2.0
Einsiedeln                           1.0             54.3                0.96                 168 – 280                      3 247 –   7 451                     7 – 112         10 – 323               1.5
                                                                                                                                                                                                               1.0                                                                           Quelle: Statistische Ämter.
Wirtschaftsraum                      1.4             35.6                1.14                 192 – 327                      3 700 –   8 405                     6 – 106         12 – 257               0.5
                                                                                                                                                                                                               0.0
                                                                                                                                                                                                                      2004

                                                                                                                                                                                                                              2005

                                                                                                                                                                                                                                     2006

                                                                                                                                                                                                                                            2007

                                                                                                                                                                                                                                                   2008

                                                                                                                                                                                                                                                          2009

                                                                                                                                                                                                                                                                 2010

                                                                                                                                                                                                                                                                        2011

                                                                                                                                                                                                                                                                               2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                      2013
         Indexänderung zum Vorjahr         * Gewichtet nach Wohnungsgrössen der Gesamtregion, siehe Glossar auf Seite 42.                                                       Quelle: BFS, Meta-Sys.

8 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                                             CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 9
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
Schaffhausen                                                Wirtschaftsraum Zürich
                                                                                                                                                                                                                                                                  14 J.                                                                  11 J.

         überblick baulandreserven für nur noch 11 Jahre                                                                                                                         Jährlich überbaute Wohn- und Mischzone
                                                                                                                                                                                                                                                                       Weinland
                                                                                                                                                                                                                                                                         13 J.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Schaffhausen
                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Schaffhausen                                                                                                                  Wirtschaftsraum
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Wirtschaftsraum
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Zürich Zürich
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          14 J.   14 J.                                                                                                                                    11 J.  11 J.
                                                                                                                                                                                              1. Agglomerationsgürtel
                                                                          Preisentwicklung Wohnbauland
                                                                                                                                                                                              2. Agglomerationsgürtel
                                                                                                                                                                                                                                                 Zürcher Unterland                              Winterthur
                                     Kanton Zürich                       200                                                                                             Kanton Zürich                                                               16 J.                                          11 J. Weinland
                                                                                                                                                                                        Brugg /Zurzach Baden                                                                                                      Weinland
                                     Suburbane Wohngemeinden             180                                                                                             Suburbane Wohngemeinden
                                                                                                                                                                                            25 J.         13 J.                                                     Glatttal /Furttal                       13 J.   13 J.
                                     Ländliche Wohngemeinden             160                                                                                             Ländliche Wohngemeinden                                    Limmattal                                 4 J.
                                     Zentrumsgemeinden                                                                                                                   Zentrumsgemeinden                                             12 J.
                                                                         140
                                     Arbeitsplatzgemeinden                                                                                                               Arbeitsplatzgemeinden
                                                                         120                                                                                                                                         Mutschellen          Zürich
                                                                         100                                                                                                                                              8 J.               71 J.                        ZürcherZürcher
                                                                                                                                                                                                                                                                                     Unterland
                                                                                                                                                                                                                                                                                             Unterland         Winterthur
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Winterthur
                                                                                                                                                                                                                               Brugg /Zurzach
                                                                                                                                                                                                                                       Brugg /Zurzach
                                                                                                                                                                                                                                                 Baden Baden                   16 J. Zürcher
                                                                                                                                                                                                                                                                                        16 J. Oberland             11 J.  11 J.
                                                                          80
                                                                                                                                                                                                                                   25 J.   25 J.    13 J.    13 J.                       11 J. /Furttal
                                                                                                                                                                                                                                                                                       Glatttal Glatttal /Furttal

                                                                                    2004

                                                                                                2005

                                                                                                             2006

                                                                                                                     2007

                                                                                                                              2008

                                                                                                                                      2009

                                                                                                                                               2010

                                                                                                                                                       2011

                                                                                                                                                                2012
2010

       2011

                2012

                                                                                                                                                                                                                   Freiamt                               Pfannenstiel
                                                                                                                                                                                                                                                             Limmattal  Limmattal                4 J.     4 J.
                                                                                                                                                                                                                        9 J.     Knonauer Amt                17 J.12 J.    12 J.
                                                                                                                                                                                                                                              15 J.
                                                                          Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich.                                                                                                                                                 Mutschellen
                                                                                                                                                                                                                                                                            Mutschellen
                                                                                                                                                                                 Tendenz                                                                                                        Zürich Zürich
                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Linthgebiet
                                                                                                                                                                                                                                                                        8 J.    8 J.              71 J.  71 J. 12 J.
                                                                                                                                                                                       abnehmend                                                                    Zimmerberg                                                                                                                ZürcherZürcher
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       OberlandOberland
                                                                                                                                                                                       gleichbleibend                                                                  14 J.                                                                                                                      11 J.   11 J.
                                                                                                                                                                                       zunehmend                                                      Zug
         Bautempo Wohnbauland                                                                                                                                                                                                                               15Freiamt
                                                                                                                                                                                                                                                               J.     Freiamt                March
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Pfannenstiel
                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Pfannenstiel
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 8 J.
         2012:        5.4 m2 pro Minute                                                                                                                                                                                                                            9 J.    9 J.Knonauer Amt Amt 17 J.
                                                                                                                                                                                                                                                                                     Knonauer                 17 J.
                                                                                                                                                                                                                                                                                        15 J.   15 J.
                                                                                                                                                                                                                                                                                        Einsiedeln
         2011:        4.7 m2 pro Minute                                                                                                                                          Überbautes Wohnbauland in ha.
                                                                                                                                                                                                                                                                                           8 J.                                                                                                                      Linthgebiet
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Linthgebiet
         2002 – 2012: 5.0 m2 pro Minute                                                                                                                                                  100                                                                                                                                                                                                                             12 J.   12 J.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Zimmerberg
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Zimmerberg
                                                                                                                                                                                             50                                                                                                              14 J.    14 J.
                                                                                                                                                                                  ha                                                                                                            Zug     Zug                                                                                       March March
                                                                                                                                                                                                                                                                                                    15 J.    15 J.                                                                                    8 J.  8 J.
                                                                                                                                                                                 J. = Anzahl Jahre, bis das heutige Wohnbauland bei
                                                                                                                                                                                 aktuellem Bautempo aufgebraucht ist.                                                                                                                                   Einsiedeln
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                Einsiedeln
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           8 J.    8 J.
                                                                                                                                                                                                                                    100        100
                                                             Der Landverbrauch in den Wohnzonen                        nicht dort, wo die Nachfrage wie im Glatt-                                                                    50          50
                                                             und den gemischten Zonen des Wirt-                        tal / Furttal sehr hoch ist, sondern in weniger           Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich,ha         ha
                                                                                                                                                                                                                          Statistik Aargau,
                                                                                                                                                                                 Amt für Raumplanung Zug, Kanton St. Gallen ARE Fachstelle Raumbeobachtung,
                                                             schaftsraums Zürich hat sich 2012 be-                     gut erschlossenen Gebieten wie dem Zürcher                Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Raumentwicklung.
                                                                                                                                                                                 Kalkulation: ImmoCompass AG.
                                                             schleunigt. Jede Minute wurden 5.4 m2                     Unterland (16 Jahre). In diese Überlegungen
                                                             Land überbaut – im Vorjahr hatte der                      nicht einbezogen sind die Ausnützungs-, Auf-
                                                             Wert noch 4.7 m2 betragen. Geht die                       und Umzonungsreserven in bereits über-
                                                                                                                                                                                 Wohnungsneuzugang und Haushaltsentwicklung im Wirtschaftsraum Zürich
                                                             Wohnbautätigkeit im selben Tempo                          bauten Flächen. Das ARE schätzt dieses Po-
                                                             weiter, wird der Vorrat an unüber-                        tenzial als gross ein, wobei seine Nutzung                                                                                                                                    Jahresschnitt 2010 bis 2012
                                                             bautem Land bereits in 11 Jahren auf-                     meist aufwändiger ist als das Bauen auf der               20 000                                                                                                              2 000
                                                             gebraucht sein.                                           grünen Wiese.                                                                     Haushaltsentwicklung                                                                                                  Haushaltsentwicklung
                                                                                                                                                                                                         Wohnungsneuzugang                                                                                                     Wohnungsneuzugang

                                                             Dies ist eindeutig weniger als die 15                     Die Baulandpreise blieben 2012 im Wirt-                   15 000                                                                                                              1 500
                                                             Jahre, die zum Beispiel das kantonale                     schaftsraum Zürich mehr oder weniger stabil.
                                                             Amt für Raumentwicklung (ARE) für                         Eine leichte Steigerung war in den Arbeits-
                                                             den Kanton Zürich prognostiziert. Die                     platzgemeinden festzustellen, während die                 10 000                                                                                                              1 000
                                                             Unterschiede liegen darin begründet,                      Preise in Zentrumsgemeinden und ländlichen
                                                             dass die Bevölkerung in den letzten                       Gemeinden eher sanken. In den Zentrumsge-
                                                             Jahren schneller gewachsen ist als ur-                    meinden dürfte dies darauf zurückzuführen                   5 000                                                                                                                500
                                                             sprünglich angenommen. Am gravie-                         sein, dass die Zahl der zustande gekommenen
                                                             rendsten ist die Situation im Gebiet                      Transaktionen sehr klein war. Die Stadt Zürich
                                                             Glatttal/Furttal, wo das Wohnbauland                      etwa entwickelt Wohnraum fast nur noch auf                        0                                                                                                                0
                                                             in vier Jahren auszugehen droht. Dies                     bereits überbauten Flächen.
                                                                                                                                                                                                  2004

                                                                                                                                                                                                            2005

                                                                                                                                                                                                                   2006

                                                                                                                                                                                                                             2007

                                                                                                                                                                                                                                       2008

                                                                                                                                                                                                                                                 2009

                                                                                                                                                                                                                                                            2010

                                                                                                                                                                                                                                                                       2011

                                                                                                                                                                                                                                                                               2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                         2013

                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Zürich
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Glatttal /Furttal
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Winterthur
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Zürcher Oberland
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Zimmerberg
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Zug
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Baden
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Pfannenstiel
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Zürcher Unterland
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Limmattal
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Brugg /Zurzach
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Schaffhausen
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Freiamt
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               March
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Mutschellen
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Linthgebiet
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Knonauer Amt
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Weinland
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Einsiedeln
                                                             bestätigt die Beobachtungen des ARE,
                                                             dass die noch vorhandenen Potenziale                      Daniela Docherty Gerber
                                                             an den falschen Orten liegen, nämlich                     Teamleiterin Vermarktung CSL Immobilien AG
                                                                                                                                                                                 Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Statistik Aargau,
                                                                                                                                                                                 Fachstelle für Statistik Kanton Zug, Fachstelle für Statistik Kanton St.Gallen,
                                                                                                                                                                                 Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Statistik.

         10 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 11
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
überblick mietobjekte bevorzugt                                                                                                                                                                                             Wie liegen die Nettoanfangsrenditen?

                                                                                                                                                                      %5                                                          Wohnmarkt insgesamt
                                                                                                                                                                                                                                  Wohnliegenschaft in der Agglomeration
                                                                                                                                                                         4
                                                    weiter auf dem Markt aktiv und erwarb                            bausegment kaum Aufwärtspotenzial                                                                            Städtische Wohnliegenschaft
                                                    bei realistischen Preisen Objekte, die                           gesehen wird, verdeutlicht den hohen                3
                                                    in ihr Portfolio passen. Dies erwies                             Anlagedruck.                                                                                            a) Gemessene Transaktionen
                                                                                                                                                                         2
                                                    sich allerdings oft als schwierig. Einer                                                                                                                                 b) Zielrendite der Firmen
                                                    der Gründe dafür war, dass viele Ver-                           Verschiedene der Gesprächspartner                    1
                                                    käufer Bieterverfahren durchführten,                            warnten davor, eine Krise herbeizure­
                                                    die überhöhte Preise nach sich zogen.                           den. Die Gefahr einer ­Immobilienblase               0

                                                                                                                                                                                2011

                                                                                                                                                                                         2012

                                                                                                                                                                                                2013

                                                                                                                                                                                                        a)

                                                                                                                                                                                                                   b)
                                                    Einzelne Investoren verzichteten                                erachten sie insbesondere beim Wohn­
                                                    deshalb 2013 aus Risikoüberlegungen                             eigentum als deutlich kleiner als noch
                                                    auf Zukäufe. Als Alternative gingen                             vor einem Jahr. Die Zinsen sehen sie                                                                    Wie  beurteilen Sie die Preissituation?
                                                                                                                                                                                                                              Quellen:
                                                                                                                                                                                                                                  Interviews mit Investoren und Entwicklern.
                                                    verschiedene Portfolioinhaber dazu                              auch mittelfristig auf einem tiefen Ni-              5
                                                                                                                                                                                                                                  Transaktionen: REIDA.
                                                                                                                                                                                                                                  Wirtschaftsraum total
                                                    über, Bestandesobjekte zu entwickeln.                           veau.Verunsichernd wirkten dagegen für
                                                                                                                                                                                                                                  Wohnbauland
                                                    Andere wichen in den zweiten Agglo-                             verschiedene Akteure das politische                  4                                                        Wohnliegenschaft in der Agglomeration
                                                    merationsgürtel etwa in die Kantone                             Umfeld (neues Raumplanungsgesetz,                                                                             Städtische Wohnliegenschaft
                                                    Aargau, Schaffhausen und Thurgau aus.                           Annahme der Kulturlandinitiative im                  3
                                                                                                                    Kanton Zürich etc.) und die zunehmen­                                                                   5 = viel zu teuer
                                                    Generell gehen die befragten Inves­                             de Risikoscheu der Banken. Entwickler                2                                                  3 = realistisch
Für den Wohnmarktbericht 2014                       toren und Entwickler davon aus, dass                            berichteten, dass Finanzinstitute für                                                                   1 = sehr preiswert
befragte CSL Immobilien rund 20                     Renditen bzw. Gewinnerwartungen im                              den Kauf eines Grundstücks 2013 teils                1

                                                                                                                                                                                2011

                                                                                                                                                                                         2012

                                                                                                                                                                                                2013
führende Investoren und Entwickler                  Wohnbereich in den nächsten Jahren

                                                                                                                                                                                                       Erwartung
                                                                                                                    bis zu 50 % an Eigenmitteln verlangten.

                                                                                                                                                                                                           2014
im Investitionsmarkt für Wohnimmo-                  tendenziell noch stärker unter Druck                            Auch bei der Baufinanzierung sind die
bilien. Die Preisentwicklung im Jahr                kommen werden. Dies gilt insbesonde-                            Hürden hoch. Bevor die Banken eine                                                                      Wie beurteilen Sie die Verfügbarkeit?
2013 beschrieben sie übereinstimmend                re für Stockwerkeigentum. Als Grund                             Finanzierung zusichern, muss heute
                                                                                                                                                                         5                                                  Quelle:Wohnmarkt       insgesamt
als herausfordernd. Gegenüber dem                   gaben die Interviewpartner überhöhte                            bereits ein wesentlicher Teil der Woh-                                                                         Interviews mit Investoren und Entwicklern.

                                                                                                                                                                                                                                  Wohnbauland
Vorjahr nahmen sie nochmals eine                    Landpreise und die restriktive Praxis                           nungen verkauft sein. Diese Restrik­
                                                                                                                                                                         4                                                        Wohnliegenschaft in der Agglomeration
deutliche Verteuerung der Immobilien­               der Banken bei Finanzierungsvergaben                            tionen bewirken einen grossen Druck
                                                                                                                                                                                                                                  Städtische Wohnliegenschaft
preise wahr. Die Erwartungen an die                 an. Vor diesem Hintergrund gaben                                auf die Liquidität der Entwickler.                   3
Anfangsrendite bei Neubauten sanken                 verschiedene Investoren und Entwick-                                                                                                                                    5 = sehr gut verfügbar
deshalb von im Schnitt 4.2 % im Vorjahr             ler an, verstärkt auf Anlageobjekte                                                                                  2                                                  3 = verfügbar
                                                                                                                    Daniel Barben
auf noch 3.9 %. Die Mehrheit der Inves­             zu setzen. Dass dieses Ziel verfolgt                            Leiter Vermarktung und                                                                                  1 = nicht verfügbar
toren und Entwickler war trotzdem                   wird, obwohl bei den Mieten im Neu-                             Stv. CEO CSL Immobilien AG                           1

                                                                                                                                                                                2011

                                                                                                                                                                                        2012

                                                                                                                                                                                                2013
                                                                                                                                                                                                                            Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.

    Sehen Sie eine Immobilienblase?                                        Ist der Markt überhitzt?                                                                                                                         Wie beurteilen Sie die Nachfrage?
                                                                                                                                                                 Wohneigentum
    Sehen
        2012Sie
     Sehen   Sieeine
                 eineImmobilienblase?
                       Immobilienblase?
                         2013                                                                                                                                                                                               Neuere Wohnungen (bis 10 Jahre)
    Sehen
      SehenSie
             Sieeine
                 eineImmobilienblase?
                       Immobilienblase?                                                                                                                                                                                                                                          sehr gross
    Sehen
      Sehen Sie
             Sieeine
                 eine Immobilienblase?
                       Immobilienblase?                                                                                                                                                                                     Ältere Wohnungen (bis 10 Jahre)
    2012
     2012          2013
                     2013                                                                                                                                                                                                                                                        gross
    2012
      2012
    2012
                   2013
                     2013
                   2013       Wohneigentum
                                   Wohneigentum
                                Wohneigentum          schwer  zuzu
                                                         schwer  sagen
                                                                   sagen               Wohnmarkt insgesamt                              5                                                                                   REFH /EFH
      2012           2013      Wohneigentum           schwer
                                Wohneigentum
                               Wohneigentum
                                Wohneigentum             nein zu
                                                         schwer
                                                      nein
                                                      schwer
                                                                 sagen
                                                                zu
                                                              zuzu
                                                         schwer
                                                                   sagen
                                                                 sagen
                                                                   sagen                                  Bauland                                                                                                           Städtisches Umfeld                                   mittel
                                                      nein
                                                      ja nein
                                                         ja
                                                      nein
                                                      ja nein                                                                                                                                                               Nahe Agglomeration                                   klein
                                                         ja
                                                      jaja                           Wohneigentum, Neubau                               4
                                                                                                                                                                                                                            Ländliches Umfeld                                    sehr klein
                                                                                  Anlage, Neubauliegenschaft
                                                                                                                                                                 0%          20 %      40 %     60 %       80 %     100 %
                                                                              Anlage, Bestandesliegenschaft                             3
                                 Mietliegenschaften
                                  Mietliegenschaften                                                                                                             Miete
                                       Mietliegenschaften
                                 Mietliegenschaften
                                  Mietliegenschaften
                                 Mietliegenschaften
                                  Mietliegenschaften                                                                                                                                                                        Neuere Wohnungen (bis 10 Jahre)
                                                                                           stark überbewertet = 5                       2
                                                                                                                                                                                                                            Ältere Wohnungen (bis 10 Jahre)
                                                                                               korrekt im Preis = 3
                                                                                                                                                                                                                            REFH /EFH
                                                                                          stark unterbewertet = 1                                                                                                           Städtisches Umfeld
                                                                                                                                        1
                                                                                                                                                                                                                            Nahe Agglomeration
                                                                                                                                            2011

                                                                                                                                                   2012

                                                                                                                                                          2013

                                 Bauland
                                   Bauland                                                                                                                                                                                  Ländliches Umfeld
                                 Bauland
                                   Bauland
                                      Bauland
                                 Bauland
                                  Bauland
                                                                                                                                                                 0%          20 %      40 %     60 %       80 %     100 %                                                                 Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.
                                                                                   Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.                                                                                                                                                     Transaktionen: REIDA.

                                           Ja       Nein        Schwer zu sagen

12 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                                      CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 13
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
Regio-Daten stadt Zürich                                                                                                                       Wachstumsquote Wohnungsmarkt

                                                                                                                                           %7                                                                                Kreis 11
                                                                                                                                            6
                                                                                                                                                                                                                             Kreis 7
                                                                                                                                            5
                                                                                                                                            4                                                                                Kreis 5
                                                                                                                                            3
                                                                                                                                                                                                                             Kreis 2
                                                                                                                                            2
                                                                                                                                            1                                                                                Kreis 1
                                                                                                                                            0
                                                                                                                                                                                                                             Stadt Zürich
                                                                                                                                           �1
                                                                                                                  Zürich City              �2
                                                                                                                                           �3
                                                                                                                                                                                                                             Quelle: Statistisches Amt Stadt Zürich.

                                                                                                                                                                                                  2013
                                                                                                                                                 2006

                                                                                                                                                        2007

                                                                                                                                                               2008

                                                                                                                                                                      2009

                                                                                                                                                                             2010

                                                                                                                                                                                    2011

                                                                                                                                                                                           2012
  Die Stadt Zürich ist mit ihrer sehr tiefen Eigentumsquote        für möblierte Appartements bis CHF 1040 pro m2 / Jahr
  von rund 8 % ein klassischer Mietmarkt mit wenig Wohnei-         bezahlt. Lokal betrachtet stiegen die Mietpreise insbeson-
  gentum. Traditionell eine grosse Bedeutung hat der genos-        dere in den nobleren Kreisen 5, 6, 7 und 8 an, während sie
                                                                                                                                                                                                             Zimmerstruktur Neubauten
  senschaftliche Wohnungsbau mit einem Anteil von rund             in den Kreisen 2, 11 und 12 leicht sanken. Im Wohneigen-                                                                                                                               Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich
  einem Fünftel (18 %) am Bestand der Mietwohnungen. Bis           tumsbereich fiel die Preissteigerung ähnlich aus wie bei den                                                                                                                                  6 und  mehr Zimmer (1%)(1%)
                                                                                                                                                                                                                                                              6 und   mehr    Zimmer
  2050 will die Stadt diesen Anteil auf einen Drittel erhöhen.     Mietwohnungen. Der Median stieg um 3.4 % auf CHF 7965                                                                                                                                         5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (9%)
                                                                                                                                                                                                                                                              5- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                 4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                       4.5 Zimmerwohnungen (34%) (9 %)
  Sie tritt damit gegen den in den letzten Jahren feststellbaren   pro m2, das Preisband lag zwischen CHF 4982 pro m2 und                                                                                                                                        3 bis 3.5 Zimmerwohnungen (36%)
                                                                                                                                                                                                                                                              4- bis  4.5-Zimmer-Wohnungen (34 %)
                                                                                                                                                                                                                                                                 2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (18%)
  Trend zu mehr Stockwerkeigentum an, das vor allem bei            CHF 13 972 pro m2. Im Kreis 6 werden für die teuersten                                                                                                                                     3- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                 1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                       1.5 Zimmerwohnungen (3%)  (36 %)
  höheren Einkommensklassen beliebt ist.                           Wohnungen über CHF 21000 pro m2 bezahlt.                                                                                                                                                   2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (18 %)
                                                                                                                                                                                                                                                              1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen (3 %)

  2013 wurden in der Stadt Zürich rund 3600 Wohnungen              Nachfrage bleibt hoch                                                                                                                                                                             Quelle: ImmoDataCockpit.

  fertiggestellt – dies entsprach fast jeder sechsten Wohnung      Die Stadtentwicklung Zürich geht für die nächsten Jahre                                                                                                                                    Quelle: ImmoDataCockpit.
                                                                                                                                                                                                         1
  im gesamten Wirtschaftsraum und stellte die höchste Bau-         angesichts des aktuellen hohen Niveaus von weiterhin leicht
  tätigkeit der letzten 10 Jahre dar. Davon entfielen 3000 Woh-    steigenden Preisen sowohl auf dem Miet- als auch dem Ei-
  nungen auf den Mietmarkt, fast 50 % gehörten zur Kategorie       gentumsmarkt aus. Ausschlaggebend dafür ist die Einschät-
  der kleinen Wohnungen (2.5 und 3.5 Zimmer). Der Woh-             zung, dass die Nachfrage hoch bleiben wird. Eine Stagnation                                                                               Eigentumsstruktur Neubauten
  nungsbestand stieg um insgesamt 1.7 % an (gesamter Wirt-         erwartet die Fachstelle im obersten Segment des Mietbe-
                                                                                                                                                                                                             4 000     Anzahl
  schaftsraum +1.4 %). Die Bevölkerung wuchs im selben             reichs, in dem bereits 2013 Vermarktungsschwierigkeiten
                                                                                                                                                                                                                              Wohneigentum
  Zeitraum um rund 4000 Einwohner. Da der Anteil an Single-        festzustellen waren. Bei den Eigentumswohnungen rechnet                                                                                   3 500            Miete
  haushalten in urbanen Zentren relativ hoch ist, entspricht       die Stadtentwicklung mit einer weiterhin überdurchschnitt-
                                                                                                                                                                                                             3 000
  dies rund 2500 Haushalten. Dies zeigt, dass die Wohnbau-         lich zunehmenden Bautätigkeit. Im obersten und zusätzlich im
  tätigkeit zurzeit genügt, um die Nachfrage abzudecken. Die       oberen Preissegment geht sie von stagnierenden Preisen aus.                                                                               2 500
  Leerstandsziffer stieg allerdings 2013 nur von 0.1% auf 0.11%                                                                                                                                          2
                                                                   Mit Unterstützung von:                                                                                                                    2 000
  und liegt damit weiterhin äusserst tief. Die Stadtentwicklung
                                                                   Stadtentwicklung Zürich
  Zürich bezeichnet denn auch das Manko an für breite Kreise                                                                                                                                                 1 500
  bezahlbaren Wohnungen als eines der grössten Probleme
  auf dem Wohnmarkt. Die nun genügende Zahl von neu ent­                                                                                                                                                     1 000
                                                                   Immobilienpreise
  stehenden Wohnungen könnte jedoch bedeuten, dass die                                                                                                                                                        500
  dringend notwendige Entlastung begonnen hat.
                                                                                             Bruttomiete	Kaufpreis                                                                                                0
                                                                                             pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
  Der Bodenverbrauch für den Wohnungsbau ist in der Stadt

                                                                                                                                                                                                                      2004

                                                                                                                                                                                                                                2005

                                                                                                                                                                                                                                          2006

                                                                                                                                                                                                                                                   2007

                                                                                                                                                                                                                                                              2008

                                                                                                                                                                                                                                                                           2009

                                                                                                                                                                                                                                                                                       2010

                                                                                                                                                                                                                                                                                                2011

                                                                                                                                                                                                                                                                                                       2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                2013
  Zürich sehr klein, weil die Entwicklung vor allem auf bereits    Kreis 1                   402 – 1 039             10 124 – 16 221
  genutzten Arealen stattfindet. Ein Beispiel dafür ist Green-     Kreis 2                   268 –   557               7 777 – 15 678
                                                                                                                                                                                                             Eigentumsquote 2013: 8.7 %                                                          Quelle: Docu Media.
  city in Zürich Süd mit 750 Wohnungen, das auf dem Areal          Kreis 3                   283 –   563               7 900 – 15 083                                                                    3   Eigentumsanteil am Neubau 2013: 18.6 %
  einer ehemaligen Papierfabrik entsteht.                          Kreis 4                   309 –   768               8 089 – 14 627
                                                                   Kreis 5                   309 –   704             10 197 – 17 769
  Weiterhin steigende Mietpreise                                   Kreis 6                   309 –   638             10 875 – 21 324
  Die Mietpreise stiegen in der Stadt Zürich zwischen Mitte        Kreis 7                   294 –   577               6 042 – 18 135
  2012 und Mitte 2013 weiterhin deutlich an. Der Median lag        Kreis 8                   360 –   762               9 760 – 17 789
  am Ende der Periode bei CHF 316 pro m2 / Jahr und damit          Kreis 9                   270 –   475               7 600 – 11 718
  um 4 % höher als vor einem Jahr mit CHF 300 pro m2 / Jahr.       Kreis 10                  251 –   479               8 310 – 16 941
                                                                                                                                                                                                              1       Freilager, Albisrieden
  Das Preisband liegt zwischen CHF 236 pro m2 / Jahr und           Kreis 11                  247 –   481               6 212 – 10 748
                                                                                                                                                                                                              2       Mattenhof, Schwamendingen
  CHF 458 pro m2 / Jahr – keine andere Region im Wirtschafts-      Kreis 12                  236 –   408               6 897 –   9 911
                                                                                                                                                                                                              3       Altwiesenstrasse, Schwamendingen
  raum erreicht einen solchen Höchstwert. Im Kreis 1 werden
                                                                                                                Quelle: ImmoDataCockpit.
                                                                                                                                                                                                         4    4       Im Stückler, Zürich

  14 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                     CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 15
BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
15                                                                                                                                                                                                                     stadt Zürich
                                                                                                         Kreis 11

                                                                                                                               Oerlikon
                                                                                                                                 4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Basiskarte

                                                                                                                                                             10                                                                                                                                                         Autobahn / Autostrasse

                                                                                                                                                                                  3                                                                                                                                     Bahn
                                                                                  Kreis 10
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Bahnhof
                                                                                                                7

                                              14                                                         13                                                            Kreis 12
                                                            Altstetten                       12
                                                   4   8
                                                                    9
                                                                                      7                                                                                                                                                                                                           Bewilligte und im Bau befindliche Neubauten
                                                                                                                             Kreis 6
                                                                                 6   8
                                                                                              9               Kreis 5 11                                                                                                                                                                                                1 Wohnung
                                           Kreis 9
                                                                        Hardbrücke
                                                                1                    17 3         6        10           9                                                                                                                                                                                               1 bis 5 Wohnungen
                                                                                                                    5
                                                                                                                            Hauptbahnhof
                                                            2                                                                 1                                                                                                                                                                                         6 bis 12 Wohnungen
                                                                                                  Kreis 4
                                                                                                                            Kreis 1
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        13 bis 50 Wohnungen
                                                                                                                                                  Kreis 7
                                                                            Wiedikon
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        mehr als 50 Wohnungen
                                                                                                                                         2
                                                                                Kreis 3      Binz                                                                                                                                                                                                                             Miete            Eigentum
                                                                                                                    Enge               Stadelhofen

                                                                                                                                                                                                                                     Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
                                                                                                                                        Kreis 8
                                                                                                                                                                  16                                                                                                                              Infrastrukturprojekte
                                                                                                  5

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Geplante Tramtangenten
                                                                                                                        Wollishofen
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Geplante Strassenprojekte oberirdisch
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Geplante Strassenprojekte unterirdisch
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Autobahneinhausungen

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Geplante Schienenprojekte oberirdisch
                                                                                                      Kreis 2                                                                                                                                                                                                           Geplante Schienenprojekte unterirdisch

        Infrastrukturprojekte                                                                                                                                                                                                                                                                     Grösste Neubauprojekte

        Projekt                                                                                                                              Stand                                          Zeithorizont                                                                                          Anzahl Wohnungen                                           Miete     Eigentum      Total

 1 	Durchmesserlinie mit Weinbergtunnel, Ausbau HB Südwest und Ausbau Bahnhof Oerlikon	Ausführung                                                                                                                                                                                           1     Freilager, Albisrieden                                     1 000		                  1 000
                                                                                                                                                                                            2015
 2 	Ausbau Bahnhof Stadelhofen: viertes Gleis, Neubau zweite Röhre Riesbachtunnel	Studien / Abstimmung Anfang 2014                                                                                                                                                                          2     Mattenhof, Schwamendingen                                  376                       376
                                                                                                                                                                                            2030
 3 	Ausbau Bahnhof Hardbrücke	Studienauftrag                                                                                                                                                                                                                                                3 	Altwiesenstrasse, Schwamendingen                              282		                     282
                                                                                                                                                                                            2020
 4                                                                                                                                                                                                                                                                                          4   Im Stückler, Zürich                                          273                       273
     Neugestaltung Bahnhofplatz Süd und Max-Frisch-Platz Ausführung                                                                                                                         2013 – 2016
 5 	Arealentwicklung Europaallee mit Negrellisteg und Gestaltungsplan Zollstrasse	Ausführung                                                                                                                                                                                                5     Greencity, Wollishofen                                     250		                     250
                                                                                                                                                                                            2009 – 2020
 6                                                                                                                                                                                                                                                                                          6     Maaghof Nord und Ost, Zürich West                          137        83             220
     Polizei- und Justizzentrum Areal Güterbahnhof, Freigabe Kasernenareal         Ausführung                                                                                               2013 – 2017
 7 	Ausbau Toni-Areal: Schul-, Kultur- und Wohngebäude mit Dachpark für Campus ZFH, ZHAW und ZHdK	Ausführung                                                                                                                                                                                7     Guggach, Unterstrass		                                               200             200
                                                                                                                                                                                      Einzug: April 2014
 8 	Ausbau Bahnhof, Arealüberbauung Westlink und Letzibach mit Wohnen, Büro, Gewerbe, Einkauf                                                                                                                                                                                               8     Maaghof West, Zürich West                                  186		                     186
                                                                                                   Ausführung                                                                               2012 – 2015
9                                                                                                                                                                                                                                                                                           9     Letzibach-Areal, Altstetten                                185		                     185
     Kongresszentrum Gerold oder Busbahnhof                                                                                                  Planung abgebrochen                            –
10 	A1, Einhausung Schwamendingen                                                                                                                                                                                                                                                           10    Gustav-Gull-Turm / Baufeld E, Europaallee                   64        46             110
                                                                                                                                             Projektierung                                  2020
11 	Stadttunnel Brunau-Neugut (mit Tieferlegung Sihlquai)                                                                                    Konzeptstudie                                  2037
12                                                                                                                                                                                                                                                                                                Quellen: ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
        Waidhaldetunnel                                                                                                                      Konzeptstudie                                  2037
13 	Diverse Tramausbauten, insbesondere Tangente über die Hardbrücke bewilligt                                                               Planung                                        2015 – 2025
14   Neues Hockeystadion / Sportarena Untere Isleren                                                                                         Planung                                        2017
15 	Schulhaus Blumenfeldstrasse                                                                                                              Planung                                        2016
16 	Campus Balgrist                                                                                                                          Planung                                        2015
17 	Tramdepot Hard                                                                                                                           Planung                                        2019           Quelle: ImmoCompass AG.

16 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 17
Regio-Daten Region Winterthur                                                                                                                     Wachstumsquote Wohnungsmarkt

                                                                                                                                              %5                                                                                Stadtteil 7
                                                                                                                                               4                                                                                Stadtteil 5
                                                                                                                                               3                                                                                Stadtteil 3
                                                                                                                                                                                                                                Stadtteil 2
                                                                                                                                               2
                                                                                                                                                                                                                                Stadtteil 1
                                                                                                                                               1
                                                                                                                                                                                                                                Stadt Winterthur
                                                                                                                                               0
                                                                                                                     Winterthur
                                                                                                                                              �1
                                                                                                                                                                                                                                Quelle: Bauamt Stadt Winterthur.

                                                                                                                                                    2005

                                                                                                                                                           2006

                                                                                                                                                                  2007

                                                                                                                                                                         2008

                                                                                                                                                                                2009

                                                                                                                                                                                       2010

                                                                                                                                                                                              2011

                                                                                                                                                                                                     2012
  Die Stadt Winterthur macht mit ihren über 100 000 Ein­           von CHF 205 pro m2 / Jahr bis CHF 406 pro m2 / Jahr. Inner-
  wohnern rund zwei Drittel der MS-Region aus. Sie ist be-         halb der Region lassen sich dabei keine grösseren Unter-
  kannt für ihren hohen Anteil an Quartieren mit Einfamilien-      schiede feststellen. Der Medianpreis im Eigentumsmarkt
                                                                                                                                                                                                                Zimmerstruktur Neubauten
  und Reihenhäusern und weist eine hohe Eigentumsquote             lag bei CHF 4662 pro m2 (ebenfalls rund 40 % tiefer als                                                                                                                                  Zimmerstruktur Neubauten Stadt Winterthur
  von gegen 40 % aus. Das Eigentum war auch 2013 weiter im         die Stadtzürcher Preise), dies bei einem Preisband von                                                                                                                                          6 und mehr Zimmer (7%)
                                                                                                                                                                                                                                                                6 und   mehr Zimmer (7 %)
  Vormarsch: 43 % der neu erstellten 1220 Wohneinheiten            CHF 3700 pro m2 bis CHF 11000 pro m2. Die teuersten                                                                                                                                             5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (20%)
                                                                                                                                                                                                                                                                5- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                   4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                         4.5 Zimmerwohnungen (35%) (20 %)
  fielen in diese Kategorie. Im Gegensatz etwa zur Stadt Zürich    Wohnungen finden sich in Bahnhofsnähe und in Oberwin-                                                                                                                                           3 bis4.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                4- bis   3.5 Zimmerwohnungen (25%) (35 %)
                                                                                                                                                                                                                                                                   2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (12%)
  werden in Winterthur mehr Familienwohnungen gebaut.              terthur, das Quartier Töss sowie die Gemeinden Hettlingen                                                                                                                                    3- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                   1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                         1.5 Zimmerwohnungen (1%)  (25 %)
  4.5- und 5.5-Zimmer-Wohnungen machten zusammen 55 %              und Henggart bieten die günstigsten Eigentumswohnungen.                                                                                                                                      2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (12 %)
  des Bestandeszuwachses von 1.4 % aus (2012: 1.5 %). Es                                                                                                                                                                                                        1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen (1 %)

  scheint allerdings, dass dabei teils am Markt vorbeiproduziert   Nachfrageüberhang bleibt bestehen                                                                                                                                                                   Quelle: ImmoDataCockpit.

  wird: Die Fachstelle Stadtentwicklung der Stadt Winterthur       Für die kommenden Jahre erwarten die Standortförde-                                                                                                                                          Quelle: ImmoDataCockpit.
                                                                                                                                                                                                            1
  und die Standortförderung Region Winterthur stellten 2013        rungsorganisationen aufgrund der weiterhin hohen Nach-
  insbesondere eine hohe Nachfrage für Mietwohnungen mit           frage so­wohl im Miet- als auch im Eigentumsmarkt weitere
  2 bis 4 Zimmern fest. Ebenso gefragt waren zentrumsnahe          Preisanstiege. Die rege Bautätigkeit könne den Nachfrage-
  Eigentumswohnungen.                                              überhang noch nicht ausgleichen. Eine Ausnahme bilden                                                                                        Eigentumsstruktur Neubauten
                                                                   könnten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im
                                                                                                                                                                                                                1 500     Anzahl
  Die Attraktivität der Region Winterthur lässt sich insbe-        Hochpreissegment in eher dezentral gelegenen Gebieten.
                                                                                                                                                                                                                                 Wohneigentum
  sondere mit ihrer Familienfreundlichkeit und den gegenüber       Eine eigentliche Preiskorrektur stufen die beiden Organisa-
                                                                                                                                                                                                                                 Miete
  der Stadt Zürich deutlich tieferen Preisen begründen. Mit        tionen für die nächsten Jahre als unwahrscheinlich ein.                                                                                      1 200
  eine Rolle spielt zudem das Wachstum der Zürcher Hoch-
                                                                   Mit Unterstützung von:
  schule für Angewandte Wissenschaften.
                                                                   Stadtentwicklung Winterthur                                                                                                                   900
                                                                   Standortförderung Region Winterthur                                                                                                      2
  Die Produktion lag 2013 prozentual höher als das Bevölke-
  rungswachstum. Dies führte zu einem Überhang von rund                                                                                                                                                          600
  500 Wohneinheiten. Mit anderen Worten: Auch in Win-              Immobilienpreise
  terthur findet wie andernorts eine kleine Entlastung des                                                                                                                                                       300
  Wohnmarkts statt. Diese startet allerdings von einem sehr                                     Bruttomiete	Kaufpreis
  tiefen Niveau aus: Die Leerstandsziffer etwa lag in der Re-                                   pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
                                                                                                                                                                                                                     0
  gion Mitte 2013 bei 0.62 %. Die Standortförderungsorga­
                                                                   Stadtteil 1                  227 – 406                 4 463 – 10 969
  nisationen sprechen denn auch von einer Wohnungsknapp-

                                                                                                                                                                                                                         2004

                                                                                                                                                                                                                                   2005

                                                                                                                                                                                                                                            2006

                                                                                                                                                                                                                                                     2007

                                                                                                                                                                                                                                                                2008

                                                                                                                                                                                                                                                                             2009

                                                                                                                                                                                                                                                                                         2010

                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2011

                                                                                                                                                                                                                                                                                                          2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2013
                                                                   Stadtteil 2                  215 – 319                 4 555 –   7 925
  heit – insbesondere bei für breite Kreise erschwinglichem
                                                                   Stadtteil 3                  200 – 319                 4 844 –   9 215
  Wohnraum, ebenso wie in der Stadt Zürich. Da die Zahl der                                                                                                                                                     Eigentumsquote 2013: 36.7 %                                                        Quelle: Docu Media.
                                                                   Stadtteil 4                  221 – 347                 5 600 –   7 649
  realisierten Wohnungen in den kommenden Jahren eher                                                                                                                                                       3   Eigentumsanteil am Neubau 2013: 42.4 %
                                                                   Stadtteil 5                  222 – 364                 5 010 –   7 604
  sinken dürfte, ist weiterhin mit einer angespannten Markt-
                                                                   Stadtteil 6                  212 – 310                 5 769 –   8 896
  situation zu rechnen.
                                                                   Stadtteil 7                  205 – 371                 3 659 –   6 142

  Stagnierende Preise
                                                                                                                   Quelle: ImmoDataCockpit.
  Die Preise für Wohneigentum und Miete stagnierten in der
  Region Winterthur 2013 mehr oder weniger auf Vorjahres-
  niveau (Wohneigentum +1.2 %; Miete +1.2 %). Die Mietpreise
                                                                                                                                                                                                                 1       Wyden, Wülflingen
  sind für städtische Verhältnisse günstig und liegen ca. 40 %
                                                                                                                                                                                                                 2       Roy, Oberwinterthur
  unter dem Niveau der Stadt Zürich. Der Median des Miet-
                                                                                                                                                                                                                 3       Werk 3, Brühlberg, Winterthur
  markts lag bei CHF 245 pro m2 / Jahr, das Preisband reicht
                                                                                                                                                                                                            4    4       Etzbergpark, Seen

  18 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                       CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 19
9                                                             Thalheim-Altikon
                                                                                               Henggart

                                                                                                                                                                                                                                                                                      Region winterthur
                                                                                                                                                     Dinhard
                                                                                      Hettlingen
                                                                                                                                                                                                                                                                                      Basiskarte
                                                                                                     Stadtteil 5                                                                  Rickenbach
                                                                           Neftenbach                                                    Seuzach                                                                                                                                                            Autobahn /Autostrasse
                                                           Stadtteil 6
                                                                                                                                                                        Wiesendangen
                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Bahn
                                                                                                                                       Stadtteil 2
                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Bahnhof
                                                     8         Pfungen                                                                           5

                                                                                           5                      Stadtteil 1                                Oberwinterthur
                                                                                1
                                                                                                                          Bahnhof                                                                                                                                                     Bewilligte und im Bau befindliche Neubauten
                                                                         Wülflingen            7                  7 10          8 13          Grüze
                                                                                                                                                                                                                   Elgg
                                                                                                                      9         12 3                 4         Hegi                                                                                                                                         1 Wohnung
                                                                                                              3                            6 14
                                                                                                                                  6                            2              Räterschen
                                                                                                                                                                                                                                                                                                            1 bis 5 Wohnungen
                                                                                                   Töss                                                        4

                                                                                                                                Stadtteil 7                    Seen                                                                                                                                         6 bis 12 Wohnungen

                                                                                      Stadtteil 4                                                                                                                                                                                                           13 bis 50 Wohnungen
                                                                                                          2                                               Stadtteil 3
                                                                                                                                                                                                                                                                                                            mehr als 50 Wohnungen

                                                                                                                          Sennhof-Kyburg                                                                                                                                                                          Miete            Eigentum
                                                                                                                                                                          Kollbrunn

                                                                                                                                                                                                                          Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
                                                                                                          Kemptthal                                                           1
                                                                                                                                                                                    Rikon                                                                                             Infrastrukturprojekte
                                                                           Lindau
                                                                                                                                                                                               Rämismühle
                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Geplante Strassenprojekte oberirdisch
                                                                                                                                                                                                             Turbenthal                                                                                     Geplante Strassenprojekte unterirdisch
                                                                                           Effretikon
                                                                                                10                                                                                                                                                                                                          Geplante Schienenprojekte oberirdisch
                                                                                      11                                                                                                                                                                                                                    Geplante Schienenprojekte unterirdisch

        Infrastrukturprojekte                                                                                                                                                                                                                                                         Grösste Neubauprojekte

        Projekt                                                                                                                                          Stand                                      Zeithorizont                                                                      Anzahl Wohnungen                                        Miete          Eigentum   Total

 1                                                                                                                                                                                                                                                                               1    Wyden, Wülflingen                                       240                       240
        Erneuerung der Bahnhöfe auf der Strecke Kollbrunn –Wald                                                                                          Ausführung                                 2007 – 2016
 2                                                                                                                                                                                                                                                                               2    Roy, Oberwinterthur                                     219                       219
        Ausbau S-Bahn mit Kapazitätssteigerung S19                                                                                                       Planung                                    2009 – 2016
 3                                                                                                                                                                                                                                                                               3    Werk 3, Brühlberg, Winterthur                           211                       211
        Campus T für ZHAW / School of Engineering                                                                                                        Baugesuch                                  2017
 4                                                                                                                                                                                                                                                                               4    Etzbergpark, Seen                                       190                       190
        Primar- und Sekundarschule Neuhegi mit Sportanlage und Mehrzweckhalle nach 2000-Watt-Prinzip                                                     Planung                                    2016
 5                                                                                                                                                                                                                                                                               5    Sinfonie, Wülflingen                                                   117        117
        Schulhaus Zinzikon                                                                                                                               Ausführung                                 2014
 6                                                                                                                                                                                                                                                                               6    Henri et Jeanne, Zeughausareal, Winterthur              117                       117
        Neubau Internationales Zentrum für Leistungs- und Breitensport Scheideggstrasse, baubewilligt                                                    Ausführung                                 2014
 7                                                                                                                                                                                                                                                                               7    Hohfurristrasse, Eichenweg, Wülflingen                    78                       78
        Ausbau Sportanlage am Rennweg auf Super-League-Niveau                                                                                            Ausführung, 2. Etappe in Planung           2014
 8                                                                                                                                                                                                                                                                               8    Dart, Pfungen                                                           28         28
        Stadtraumgestaltung Bahnhof Winterthur                                                                                                           Konzeptphase                               2020
 9 	A4, Ausbau auf 4 Spuren                                                                                                                                                                                                                                                      9    Superblock, Turbinenstrasse, Winterthur                   27                       27
                                                                                                                                                         Prüfung                                    2020
10                                                                                                                                                                                                                                                                               10   Corner, Winterthur                                                      25         25
        Ausbau zur SBB-Hochgeschwindigkeitsstrecke zwischen Zürich und Winterthur                                                                        Ausführung                                 2010 – 2013
11 	MITTIM: Arealentwicklung und Neugestaltung Zentrum Effretikon mit Wohnen, Gewerbe, Einkauf                                                           Planung                                    2016
12                                                                                                                                                                                                                                                                                    Quellen: Docu Media, ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
        Polizeizentrum                                                                                                                                   Abstimmung 2014                            2017
13      Sanierung Alterszentrum Adlergarten                                                                                                              Ausführung                                 2013
14      Busdepot Grüzefeld                                                                                                                               Baugesuch                                  2014

        Quelle: ImmoCompass AG.

20 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 21
Regio-Daten Region nord                                                                                                                                   Wachstumsquote Wohnungsmarkt

                                                                                                                                                  % 4.0                                                                                Zürcher Unterland
                                                                                                                                                    3.5                                                                                Weinland
                                                                                                                                                    3.0
                                                                                                                                                                                                                                       Schaffhausen
                                                                                                                                                    2.5
                                                                                                                                                                                                                                       Glattal-Furttal
                                                                                                                                                    2.0
                                                                                                                                                    1.5                                                                                Wirtschaftsraum
                                                                                                                                                    1.0
                                                                                                                                                    0.5
                                                                                                               Glattpark (Opfikon)                                                                                                     Quellen: Statistische Ämter Kanton Zürich, Kanton Schaffhausen.
                                                                                                                                                    0.0

                                                                                                                                                           2006

                                                                                                                                                                  2007

                                                                                                                                                                         2008

                                                                                                                                                                                2009

                                                                                                                                                                                       2010

                                                                                                                                                                                              2011

                                                                                                                                                                                                     2012

                                                                                                                                                                                                            2013
Die Region Nord reicht vom Glatttal über das Zürcher Unter­      2013 eine leichte Übersättigung bei teureren Wohnungen
land und das Weinland bis nach Schaffhausen. Sie umfasst         fest. In den anderen Segmenten spricht sie von einem ge­
sowohl urbane als auch ländliche Räume. Diese ­Heterogenität     sunden Markt mit sich nivellierenden Preisen und geht von
                                                                                                                                                                                                                       Zimmerstruktur Neubauten
spiegelt sich in relativ breiten Preisbändern sowohl für Wohn­   einer weiterhin grossen und konstanten Nachfrage für                                                                                                                                              Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich Nord
eigentum (CHF 3980 pro m2 bis CHF 8620 pro m2) als auch          Wohn­immobilien aus. Diese stammt unter anderem aus der                                                                                                                                                  6 und     mehr Zimmer     (10%)
                                                                                                                                                                                                                                                                       6 und    mehr     Zimmer        (10 %)
für Miete (CHF 170 pro m2 / Jahr bis CHF 380 pro m2 / Jahr).     Gross­region Zürich.                                                                                                                                                                                     5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (18%)
                                                                                                                                                                                                                                                                       5- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                          4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                                 4.5 Zimmerwohnungen (34%)    (18 %)
                                                                                                                                                                                                                                                                          3 bis4.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                       4- bis    3.5 Zimmerwohnungen (27%)    (34 %)
Das Glatttal ist eine der sich am schnellsten entwickelnden      Beruhigung an der Preisfront                                                                                                                                                                             2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (10%)
                                                                                                                                                                                                                                                                       3- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                          1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                                 1.5 Zimmerwohnungen (1%)     (27 %)
Regionen des gesamten Wirtschaftsraums Zürich. Die Immo­         Im Weinland konstatierte die Standortförderung 2013 im                                                                                                                                                2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (10 %)
bilienpreise sind aufgrund der grossen Nachfrage vergleichs­     Bereich des Wohneigentums eine hohe Nachfrage und ein zu                                                                                                                                              1- bis  1.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                           Quelle: ImmoDataCockpit.           (1 %)

weise hoch. Beim Wohneigentum reicht das Preisband von           kleines Angebot. Im Mietmarkt besteht im Weinland kaum
                                                                                                                                                                                                                                                                       Quelle: ImmoDataCockpit.
CHF 4910 pro m2 bis CHF 14 080 pro m2, bei den Mietprei­         ein Angebot. Nachgefragt werden typischerweise Einfamilien­
                                                                                                                                                                                                                   1
sen von CHF 220 pro m2 / Jahr bis CHF 350 pro m2 / Jahr).        häuser und grosse Familienwohnungen. Preismässig erwartet
Beide Preisbänder liegen über den entsprechenden Werten          die Standortförderung in den nächsten Jahren eine Beruhigung
der Region Winterthur, jedoch unter jenen der Stadt Zürich.      auf hohem Niveau. Im Zürcher Unterland rund um die Zen­
Mit Illnau-Effretikon, Dübendorf und Wallisellen stellt das      tren Bülach und Dielsdorf werden zurzeit viele Bestandes­                                                                                             Eigentumsstruktur Neubauten
Glatttal in beiden Marktsegmenten die teuersten Orte in          bauten mit Baulandreserve abgerissen und durch Mehr­
der Region Nord.                                                 familienhäuser ersetzt. Für 2013 spricht die Standortförderung                                                                                                  Anzahl
                                                                 von teils zu hohen Preisen, die Normalverdiener nicht mehr                                                                                            3 500            Wohneigentum
Der Schaffhauser Immobilienmarkt profitiert von guten Verbin­    bezahlen könnten. Sowohl im Eigentums- als auch im Miet­                                                                                                               Miete

dungen nach Zürich und zum Flughafen. Seine tiefen Preise        markt erwartet sie stabile, im Eigentumsbereich je nach                                                                                               3 000
machen ihn attraktiv. Bei den Mieten liegt das Preisband zwi­    Zinsentwicklung teils leicht sinkende Preise.
                                                                                                                                                                                                                       2 500
schen CHF 170 pro m2 / Jahr und CHF 290 pro m2/Jahr. Mit                                                                                                                                                           2
                                                                 Mit Unterstützung von:
einem Preisband von CHF 3690 pro m2 bis 6930 pro m2 ist                                                                                                                                                                2 000
                                                                 Flughafenregion Zürich
auch Eigentum sehr günstig erhältlich. Das Zürcher Unterland     Wirtschaftsförderung Kanton Schaffhausen
mit seiner zunehmend ebenfalls städtisch geprägten Struktur      Pro Weinland                                                                                                                                          1 500
                                                                 Standortförderung Züri-Unterland
liegt preislich zwischen dem Glatttal und Schaffhausen. Das­
selbe gilt für das weiterhin ländlich strukturierte Weinland.                                                                                                                                                          1 000

                                                                 Immobilienpreise                                                                                                                                       500
Überdurchschnittliches Wachstum
Der Immobilienbestand der Region Nord wächst im Ver­                                                                                                                                                                        0
                                                                                                Bruttomiete                   Kaufpreis
gleich mit dem gesamten Wirtschaftsraum leicht überdurch­                                       pro m2 / Jahr in CHF          pro m2 in CHF

                                                                                                                                                                                                                                2004

                                                                                                                                                                                                                                          2005

                                                                                                                                                                                                                                                   2006

                                                                                                                                                                                                                                                            2007

                                                                                                                                                                                                                                                                       2008

                                                                                                                                                                                                                                                                                 2009

                                                                                                                                                                                                                                                                                        2010

                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2011

                                                                                                                                                                                                                                                                                                          2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  2013
schnittlich. 2013 entstanden insgesamt 3100 neue Wohnungen,
davon 48 % im Eigentumsbereich. Die am schnellsten wach­         Bülach                         210 – 309                     5 368 –   8 671                                                                      3

senden Gebiete innerhalb der Region Nord sind Schaff­            Dübendorf                      234 – 351                     6 042 – 11 815                                                                           Eigentumsquote 2013: 40.4 %                                                 Quelle: Docu Media.
                                                                                                                                                                                                                       Eigentumsanteil am Neubau 2013: 48.0 %
hausen (+1.9 %) und das Zürcher Unterland (+1.9 %), gefolgt      Illnau-Effretikon              219 – 316                     4 908 – 14 074
vom Glatttal (+1.6 %). Das Weinland mit einem Wachstum           Kloten                         208 – 378                     5 352 –   8 800
von +1% folgt mit einem deutlichen Abstand.                      Opfikon                        228 – 340                     5 120 –   7 967
                                                                 Regensdorf                     199 – 324                     5 078 –   8 869
Für das Glatttal erwartet Christoph Lang, Geschäftsführer        Schaffhausen                   171 – 292                     3 690 –   6 930
der Flughafenregion Zürich, bis mindestens 2015 / 2016 eine      Volketswil                     217 – 309                     5 229 –   9 417
                                                                                                                                                                                                                        1       Richti-Areal, Wallisellen
stärkere Wohnbautätigkeit. An der Preisfront prognostiziert      Wallisellen                    227 – 336                     6 071 – 12 306
                                                                                                                                                                                                                        2       Zwicky-Areal, Baufeld E, Dübendorf
er eine Beruhigung mit teils noch leicht steigenden Preisen.
                                                                                                                                                                                                                        3       Lindbergh-Allee, Glattpark
Die Wirtschaftsförderung des Kantons Schaffhausen stellte                                                              Quelle: ImmoDataCockpit.
                                                                                                                                                                                                                   4    4       Jardin Dufaux, Glattpark

22 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 23
9
                                                                                                                                                         Schaffhausen
                                                                                                                                        5            4
                                                                                                                                7
                                                                                                                    10
                                                                                                                            2                                                                                                                      Region nord
                                                                                                     Neuhausen              13

                                                                                             Jestetten                                                                                                                                             Basiskarte

                                                                                                                                                                                                                                                                         Autobahn /Autostrasse

                                                                                                                                                                                                                                                                         Bahn

                                                                                                           Rafz                              Andelfingen                                                                                                                 Bahnhof

                                                                                             Eglisau                                Flaach
                                                                       Kaiserstuhl
                                                                                                                                                                                                                                                   Bewilligte und im Bau befindliche Neubauten

                                                                                                                                                                                                                                                                         1 Wohnung

                                                                                                 Bülach                                                                                                                                                                  1 bis 5 Wohnungen
                                                                                                                       8   Embrach
                                                                  Niederweningen                                                                                                                                                                                         6 bis 12 Wohnungen
                                                                                                       7
                                                                                                                                                                                                                                                                         13 bis 50 Wohnungen

                                                                                                                                                                                                                                                                         mehr als 50 Wohnungen
                                                                        Dielsdorf
                                                         Otelfingen                                                                                                                                                                                                            Miete            Eigentum
                                                                           Buchs                 1
                                                                                                                            Kloten
                                                                                       Rümlang                     6

                                                                                                                                                                                       Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
                                                                                                                                3
                                                                                                               12                           10
                                                                                                                        Opfikon                                                                                                                    Infrastrukturprojekte
                                                                          Regensdorf         9
                                                                                                                       5 Glattbrugg
                                                                                                                       5
                                                                                                               4                    8
                                                                                                           3                                                                                                                                                             Geplante Strassenprojekte oberirdisch
                                                                                                                            11 1            Wallisellen                                                                                                                  Geplante Strassenprojekte unterirdisch
                                                                                                                                                                                                                                                                         Autobahneinhausungen
                                                                                                                                        2
                                                                                                                                             6                                                                                                                           Geplante Schienenprojekte oberirdisch
                                                                                                                                                         Dübendorf                                                                                                       Geplante Schienenprojekte unterirdisch

        Infrastrukturprojekte                                                                                                                                                                                                                      Grösste Neubauprojekte

        Projekt                                                                                      Stand                                                              Zeithorizont                                                               Anzahl Wohnungen                                        Miete          Eigentum   Total

 1                                                                                                                                                                                                                                            1    Richti-Areal, Wallisellen                               200            300        500
        Verlängerungen der Pisten 28 und 32                                                          Planung                                                            2020
 2                                                                                                                                                                                                                                            2    Zwicky-Areal, Baufeld E, Dübendorf                      300                       300
        Neue S-Bahn-Haltestelle Neuhausen Zentrum                                                    Auflageprojekt                                                     2015
 3                                                                                                                                                                                                                                            3    Lindbergh-Allee, Glattpark                              150                       150
        «GlattalbahnPLUS»                                                                            Richtplaneintrag                                                   2030
 4                                                                                                                                                                                                                                            4    Jardin Dufaux, Glattpark                                150                       150
        Überbauung Areal Bleiche mit Hotel, Gewerbe und Wohnen                                       Ausführung                                                         2014
 5                                                                                                                                                                                                                                            5    Lilienthal, Glattpark                                     81            41        122
        Neubau Fussballstadion mit Fachmarkt- und Dienstleistungscenter                              Planung                                                            2012 – 2014
 6                                                                                                                                                                                                                                            6    Bahnhof Stettbach                                                      105        105
        «The Circle», Flughafen Zürich: Büro, Hotel und Einkauf                                      Projekt                                                            2018
 7                                                                                                                                                                                                                                            7    Cholplatz, Bülach                                                       82         82
     Galgenbucktunnel                                                                                Ausführung                                                         2011 – 2014
 8 	A1, Glatttalautobahn                                                                                                                                                                                                                      8    Alte Rheinstrasse, Embrach                                              75         75
                                                                                                     Planung                                                            2025
 9 	A1, Nordumfahrung: Ausbau auf 6 Spuren, Ausbau Gubrist, Überdeckung Katzensee                                                                                                                                                             9    Wirbelwies, Schaffhausen                                  74                       74
                                                                                                     Planung                                                            2020
10                                                                                                                                                                                                                                            10   Hagenhof, Beringen                                        66                       66
        Schulhaus Glattpark                                                                          Planung                                                            2017
11      Neubau Stadtquartier Richti-Areal                                                            Ausführung                                                         2014
12                                                                                                                                                                                                                                                 Quellen: Docu Media, ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
        First District                                                                               Planung, Konzeptbearbeitung                                        2030
13      RhyTech-Areal                                                                                Planung, Anpassung der Überbauungsordnung                          2016

        Quelle: ImmoCompass AG.

24 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                                                       CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 25
Regio-Daten Region ost                                                                                                                                     Wachstumsquote Wohnungsmarkt

                                                                                                                                                    % 3.0                                                                                Zürcher Oberland
                                                                                                                                                      2.5                                                                                Pfannenstiel
                                                                                                                                                      2.0                                                                                Linthgebiet
                                                                                                                                                                                                                                         Wirtschaftsraum
                                                                                                                                                      1.5
                                                                                                                                                      1.0
                                                                                                                                                                                                                                         Quellen: Statistische Ämter Kanton Zürich, Kanton St.Gallen.
                                                                                                                                                      0.5
                                                                                                                                    Meilen
                                                                                                                                                      0.0

                                                                                                                                                             2006

                                                                                                                                                                    2007

                                                                                                                                                                           2008

                                                                                                                                                                                  2009

                                                                                                                                                                                         2010

                                                                                                                                                                                                2011

                                                                                                                                                                                                       2012

                                                                                                                                                                                                              2013
  Die Region Zürich Ost setzt sich aus drei unterschiedlichen      Die rückläufige Nachfrage und der Überhang an Wohnein-
  Gebieten zusammen. Der Pfannenstiel (im Volksmund Gold-          heiten könnten in den kommenden Jahren zu einer preis-
  küste genannt) gilt als Luxusregion mit hohen Mieten und         lichen Entlastung sowohl auf dem Miet- als auch auf dem
                                                                                                                                                                                                                         Zimmerstruktur Neubauten
  ebenso hohen Kaufpreisen. In Zollikon liegen die teuersten       Eigentumsmarkt führen.                                                                                                                                                                             Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich Ost
  Objekte über CHF 21700 pro m2, die teuersten Mietwohnun­                                                                                                                                                                                                                   6 und mehr Zimmer (8.7%)
                                                                                                                                                                                                                                                                          6 und    mehr Zimmer (9 %)
  gen in Küsnacht erreichen Werte von über CHF 535 pro             Preise in den Zentren bleiben hoch                                                                                                                                                                        5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (20.9%)
                                                                                                                                                                                                                                                                          5- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                             4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                                    4.5 Zimmerwohnungen (38.3%) (21 %)
  m2 / Jahr. Das Zürcher Oberland mit Zentren wie Uster, Hin­      Dem steht die nachlassende Bautätigkeit gegenüber. Die                                                                                                                                                    3 bis 3.5 Zimmerwohnungen (22.2%)
                                                                                                                                                                                                                                                                          4- bis  4.5-Zimmer-Wohnungen (38 %)
                                                                                                                                                                                                                                                                             2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (8.3%)
  wil und Wetzikon ist gut erschlossen, bietet ebenfalls eine      Wohnförderung der Region Zürcher Oberland erwartet                                                                                                                                                     3- bis
                                                                                                                                                                                                                                                                             1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                                    1.5 Zimmerwohnungen (1.6%)  (22 %)
  hohe Lebensqualität und verfügt über Wohnraum insbeson-          vor diesem Hintergrund eher steigende Preise. Dies dürfte                                                                                                                                              2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (8 %)
  dere im mittleren Preissegment (Topmieten bei CHF 320            insbesondere für die städtischen Mittelzentren gelten. So                                                                                                                                              1- bis  1.5-Zimmer-Wohnungen
                                                                                                                                                                                                                                                                              Quelle: ImmoDataCockpit.          (2 %)
  bis 340 pro m2 / Jahr und Topeigentumspreise um CHF 11000        sieht etwa auch die Stadt Uster die Preise im Miet- und
  pro m2). Die günstigsten Wohnmöglichkeiten finden sich im        Eigentumsmarkt zwischen stagnierend und leicht aufwärts-                                                                                                                                               Quelle: ImmoDataCockpit.
                                                                                                                                                                                                                     1
  Linthgebiet, das zum Kanton St. Gallen gehört. In dieser         gehend. An guten und zentralen Lagen erachtet sie die
  voralpinen Gegend liegen die Topmieten bei CHF 300 pro           Nachfrage als weiterhin hoch. Eine grössere Preiskorrektur
  m2 / Jahr und die Topeigentumspreise unter CHF 7500 pro          erwarten weder die Region Zürcher Oberland noch die
  m2. Alle drei Gebiete weisen mittlere Wohneigentums­             Stadt Uster.                                                                                                                                          Eigentumsstruktur Neubauten
  quoten zwischen 43 % und 48 % aus.
                                                                   Mit Unterstützung von:                                                                                                                                3 000     Anzahl
                                                                   Wohnförderung Region Zürcher Oberland / Pro Zürcher Berggebiet                                                                                                         Wohneigentum
  Bautätigkeit rückläufig                                          Stadt Uster
                                                                                                                                                                                                                         2 500            Miete
  Bis Ende 2013 war in der ganzen Region weiterhin eine be­
  deutende, im Gebiet Pfannenstiel jedoch bereits unterdurch-
                                                                                                                                                                                                                         2 000
  schnittliche Bautätigkeit festzustellen. 60 % der Produktion     Immobilienpreise
  entfällt dabei auf Wohneigentum.Wie eine aktuelle Übersicht                                                                                                                                                        2
                                                                                                                                                                                                                         1 500
  über die Neubauprojekte zeigt, geht die Zahl grösserer                                        Bruttomiete	Kaufpreis
  Überbauungen in den nächsten Jahren zurück. Das Zürcher                                       pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF

  Oberland profitiert entlang der S-Bahn-Achse weiterhin von                                                                                                                                                             1 000
                                                                   Küsnacht                     299 – 535                      10 712 – 20 115
  der sehr guten Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr
                                                                   Meilen                       249 – 452                       9 390 – 18 058                                                                            500
  (Viertelstundentakt mit S5 und S15).
                                                                   Pfäffikon                    223 – 326                       5 817 –   9 944
                                                                   Rüti                         197 – 295                       4 874 –   8 430                                                                               0
  Die Kaufpreise stiegen 2013 nur noch leicht an (Pfannenstiel
                                                                   Stäfa                        244 – 399                       6 671 – 12 796
  +0.5 %, Oberland +2.0 %, Linthgebiet +1.7 %) – dies teils nach

                                                                                                                                                                                                                                  2004

                                                                                                                                                                                                                                            2005

                                                                                                                                                                                                                                                     2006

                                                                                                                                                                                                                                                               2007

                                                                                                                                                                                                                                                                          2008

                                                                                                                                                                                                                                                                                    2009

                                                                                                                                                                                                                                                                                            2010

                                                                                                                                                                                                                                                                                                               2012

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       2013
                                                                                                                                                                                                                                                                                                     2011
                                                                   Uster                        219 – 343                       5 421 – 11 336
  Preissprüngen von 5 % bis 10 % in den Vorjahren. In der
                                                                   Volketswil                   217 – 309                       5 229 –   9 417
  Region Pfannenstiel halten sich die Kaufpreise das zweite                                                                                                                                                              Eigentumsquote 2013: 44.6 %                                                    Quelle: Docu Media.
                                                                   Wetzikon                     218 – 318                       4 985 – 10 400
  Jahr in Folge auf gleichem Niveau. Im Mietbereich sanken sie                                                                                                                                                       3   Eigentumsanteil am Neubau 2013: 54.5 %
                                                                   Zollikon                     294 – 521                       9 314 – 21 698
  sogar um 0.5 %. Generell liess sich 2013 in der Region Zürich
  Ost eine Beruhigung des Wohnmarkts feststellen, die sich
                                                                                                                         Quelle: ImmoDataCockpit.
  in den nächsten Jahren fortsetzen dürfte. Dies ist einerseits
  auf eine sinkende Nachfrage, andererseits auf einen in den
  letzten Jahren erstellten grösseren Überhang an Wohn-
  bauten zurückzuführen. Im Gebiet Pfannenstiel beläuft sich
  der Überhang auf rund 400 Wohneinheiten, im Zürcher
                                                                                                                                                                                                                          1       Mosaik, Hinwil
  Oberland auf ca. 700 Wohnungen und im Linthgebiet ca.
                                                                                                                                                                                                                          2       Alters- und Gesundheitszentrum Tägerhalde, Küsnacht
  900 Wohnungen pro Jahr.
                                                                                                                                                                                                                          3       Am Sunnebächli, Hombrechtikon
                                                                                                                                                                                                                     4    4       Bruggächer, Mönchaltorf

  26 | CSL-Wohnmarktbericht 2014                                                                                                                                                                                                                                                 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 27
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