BERICHT 2014 - SPEZIALTHEMA FINANZIERUNG - CSL-IMMOBILIEN
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BERICHT 2014
spezialthema finanzierung
Inhalt
Editorial
4 soft landing auf hohem niveau
Haben Sie gewusst,
überblick
• dass derzeit im Wirtschaftsraum Zürich rund 6 beginn einer neuen ära der stabilität?
15 700 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, der 8 daten und fakten
Wirtschaftsraum aber nur um 10 300 Haushalte
pro Jahr wächst? 10 baulandreserven für nur noch 11 jahre
12 mietobjekte bevorzugt
• dass die Leerstandsquote im Wirtschaftsraum
Zürich 2013 von 0.72 % auf 1.14 % stieg?
Regio-DAten
• dass 2011 die Mietpreise bei Wiedervermietung 14 Stadt Zürich
in der Stadt Zürich um 9.9 % stiegen, während sie 18 Region Winterthur
2013 nur um 1.0 % zunahmen? 22 Region nord
• dass 2010 die Kaufpreise für Wohneigentum in 26 Region Ost
Herausgeberin der Stadt Zürich um 17.1% stiegen, 2013 aber 30 Region Süd
CSL Immobilien AG nur noch um 4.5 % und in Winterthur gar nur 34 Region West
Projektleitung um 0.7 %?
Giuliana De Rinaldis, CSL Immobilien AG
Letitia Stutz, CSL Immobilien AG
• dass beim gegenwärtigen Baulandverbrauch die spezialthema finanzierung
Text und Redaktion Wohn- und Mischzonen in 11.4 Jahren vollständig 38 regulationen überprüfen
FMKomm GmbH, Zürich überbaut sein werden? 40 interview mit serge gaillard:
Datenaufbereitung und Analyse
ImmoCompass AG • dass die Nettoanfangsrendite für städtische «vorläufig kein anlass zur entwarnung»
Meta-Sys AG
Wohnliegenschaften 2013 bei 3.3 % lag?
Gestaltung Glossar
Stephan Wegelin AG, Marketing & Communication, Winterthur • dass der durchschnittliche Hypothekarzins heute
42 Methoden und Verweise
Druck bei 1.6 % liegt, aber 1991 noch bei 7.2 % lag?
Mattenbach AG, Winterthur
• dass die Wohneigentumsquote in der Stadt
Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplattformen, statis- Zürich 8.7 % und in Winterthur 36.7 % beträgt?
tischen Ämtern, Banken und Hochschulen, die zur Erkennung von Trends im
Immobilienmarkt hilfreich sein können. Dazu kommen die Daten, die aus der
Nutzerumfrage und den Experteninterviews der CSL Immobilien AG erhoben
wurden. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen
Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehler
freiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und
Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen.
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright 2013, CSL Immobilien AG
Editorial soft landing auf hohem niveau
Jürg Müller
CEO CSL Immobilien AG
Wir freuen uns sehr, Ihnen den Wohnmarktbericht 2014 Der Schlüssel für eine langfristig nachhaltige Situation mit
für den Wirtschaftsraum Zürich zur Verfügung zu stellen. einer normalen Leerstandsziffer von rund 3 Prozent und
Sie sehen darin, wie sich der Markt 2013 entwickelt hat und tragbaren Preisen für Eigentum und Miete liegt in einem
was die Akteure 2014 erwartet. Unsere Recherchen und die funktionierenden Markt und nicht in regulatorischen Mass-
exklusive CSL-Umfrage zeigen, dass das kommende Jahr nahmen. CSL Immobilien plädiert deshalb dafür, die auf
zu einem Jahr der Entscheidung werden könnte. Gelingt ein die Nachfrage wirkenden Massnahmen der Banken und den
«Soft Landing» mit einem Übergang zu stabilen bzw. nur Kapitalpuffer zu überprüfen (S. 38). Parallel dazu muss ein
noch leicht steigenden Preisen? Oder treibt die wieder erstar genügendes Angebot sichergestellt werden.
kende Konjunktur die Preise weiter an? Die Antwort auf
diese Frage ist für alle Marktteilnehmer von Bedeutung – von Investorenfreundlicheres Umfeld erwünscht
den Entwicklern über die Investoren, Vermarkter und Ge- Die Schweizer Volkswirtschaft und der Arbeitsmarkt profi-
neralunternehmen bis zu den Banken und letztlich den tieren von der Migration – ihre positiven Aspekte überwie-
Käufern und Mietern. Mitentscheidend wird unter anderem gen. Das Bevölkerungswachstum stellt kein Problem dar,
sein, wie sich die Finanzierungsbedingungen entwickeln solange genügend Wohnraum zur Verfügung gestellt werden
werden. Wir widmen deshalb den Spezialteil des vorlie- kann. CSL Immobilien wünscht sich deshalb ein investoren-
genden Wohnmarktberichts diesem Thema. freundlicheres Umfeld, um das Wohnangebot zu erweitern.
Wir hoffen, dass die Aussichten auf ein Soft Landing des
Markante Abflachung der Preiszunahmen Wohnmarkts dazu beitragen, die grassierende Angstmache-
Die von CSL Immobilien auf der Basis von realen Transaktio rei vor einer Immobilienblase zu stoppen. Die Banken sollen
nen erhobenen Zahlen sprechen für die Variante eines Soft vorsichtig sein, nicht aber risikoscheu und marktfremd.
Landings. Sie zeigen, dass die Preise für Wohneigentum und
die Mietzinsen 2013 im Wirtschaftsraum Zürich zum zweiten Ich danke den Mitwirkenden am dritten CSL-Wohnmarkt- 2014 wird ein Jahr der Entscheidung für den
Mal in Folge markant weniger stiegen als im Vorjahr und teils bericht ganz herzlich und wünsche Ihnen allen eine span- Wohnmarkt. Gelingt ein Soft Landing mit einem
sogar stagnierten oder leicht sanken. Anders sieht es das nende Lektüre und viele nützliche Informationen für Ihren Übergang zu einer neuen Stabilität oder steigen
Eidgenössische Finanzdepartement. Im Interview (S. 40 / 41) Berufsalltag. die Preise wieder an? Die Regulationsbehörden
spricht Serge Gaillard, Direktor der Eidg. Finanzverwaltung, müssen mit viel Fingerspitzengefühl agieren.
von einem nur leichten Rückgang der Wachstumsraten der Zürich, November 2013 Sonst droht eine neue Preisspirale.
Preise und insbesondere des Hypothekarvolumens. Von
einer Entwarnung sei man deshalb weit entfernt. Jürg Müller
CEO CSL Immobilien AG
In welche Richtung sich der Wohnmarkt 2014 und in den
nächsten Jahren entwickeln wird, hängt unter anderem von Jürg Müller
der weiteren konjunkturellen Entwicklung ab. Über die Mi
gration beeinflusst sie insbesondere die Nachfrage. Auf der
Angebotsseite akzentuierten sich 2013 die Schwierigkeiten
der Entwickler, für ihre Projekte von den Banken Kredite
zu tragbaren Bedingungen zu erhalten. Sollte die Nachfrage
auf hohem Niveau stabil bleiben oder sogar wieder anstei-
gen, könnte dies deshalb die Knappheit an Wohnraum ver-
schärfen und die Dynamik der Preise für Eigentum und
insbesondere auch Miete wieder nach oben treiben.
4 | CSL-Wohnmarktbericht 2014
überblick beginn einer neuen ära der stabilität?
Annette Hansen
Leiterin Immobilienentwicklung und
Mitglied der Geschäftsleitung CSL Immobilien AG
Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hat sich auf Um die zusätzliche Nachfrage pro Jahr auf dem aktuellen
dem Wohnmarkt des Wirtschaftsraums Zürich von Mitte 2012 Niveau zu befriedigen, braucht es im ganzen Wirtschafts- Die Ära der stark steigenden Preise auf dem
bis Mitte 2013 auf hohem Niveau weiter entspannt. Die kom- raum Zürich rund 10 000 neue Wohnungen. 2013 entstanden Wohnmarkt ist abgeschlossen. Das wahrschein-
binierte Leerwohnungsziffer für Mietwohnungen und Eigen- jedoch 14 000 Wohnungen (Vorjahr 12 000), was zu einem lichste Szenario ist eine neue Stabilität auf ho-
tum stieg von 0.72 % auf 1.14 %. Die Preise zeigen in beiden Angebotsüberhang führte. Allerdings zeigten sich regionale hem Niveau. Die Leerstandsziffern werden jedoch
Marktsegmenten ebenfalls eine weitere Entspannungstendenz. Disparitäten: In der Stadt Zürich und im Limmattal entsteht tief bleiben, da die Migration wieder zunimmt und
zu wenig Wohnraum, um die Nachfrage zu decken. In ande- die Bevölkerung weiter wächst.
Beim Wohneigentum entwickelten sich die gehandelten Prei- ren Regionen ist die Produktion zu hoch – besonders aus-
se zwischen Mitte 2012 und Mitte 2013 regional uneinheitlich geprägt im Linthgebiet, im Zürcher Oberland und in der
Annette Hansen
mit jedoch meist schwachen Ausschlägen. Die Stadt Zürich Region Winterthur. Leiterin Immobilienentwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung
war mit einer deutlichen Preissteigerung um +4.5 % (Vorjahr CSL Immobilien AG
–9.3 %) die Ausnahme im Wirtschaftsraum. Dies dürfte auf Stadt Zürich als teures Pflaster
die wachsende Nachfrage nach urbanem Wohneigentum und Die teuersten Gebiete des Wirtschaftsraums für den Erwerb
auf den kleinen Markt zurückzuführen sein. Für den gesam von Wohneigentum sind die Stadt Zürich sowie die Regionen
ten Wirtschaftsraum ergab sich beim Wohneigentum eine Pfannenstiel, March, Zimmerberg und Zug. In diesen sind 10 %
Preissteigerung um rund +1.4 % von CHF 5314 pro m2 auf der zwischen Mitte 2012 und Mitte 2013 verkauften Objekte
CHF 5445 pro m2. Im Vergleich mit den Vorperioden 2011/12 teurer als CHF 11000 pro m2. Der Median liegt in diesen
(+6.5 %) und 2010 /11 (+9.5 %) bedeutet dies eine sehr mar- Regionen bei ca. CHF 7000 pro m2. Typischerweise sind es und / oder mit grösseren Preiskorrekturen rechnen. Insge- Die Preise für Wohneigentum dürften vor diesem Hintergrund
kante Abflachung. auch diese Gebiete, die in verschiedenen Indizes als gefährdet samt blieb die Nachfrage nach Investitionsobjekten 2013 2014 in den oberen Preissegmenten ab ca. CHF 1.2 Mio. wei-
bezüglich der Entwicklung einer Immobilienblase gelten. hoch, was sich unter anderem in steigenden Preisen für ter rückläufig sein. In den mittleren und unteren Preisseg-
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Mietzinsen. In der Stadt Mehrfamilienhäuser niederschlug. menten dagegen sind leicht steigende Preise realistisch – un-
Zürich stiegen sie zwischen Mitte 2012 und Mitte 2013 um Auf dem Mietmarkt sind es dieselben Regionen, die preis- ter anderem, weil die Finanzierungsvorschriften der Banken
+0.99 % (Vorjahr +0.98 %). In den meisten anderen Regionen mässig obenausschwingen. Wer eine günstige Mietwohnung Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) rechnet für die Nachfrage von teuren zu mittelpreisigen Objekten ver-
blieben sie stabil. In der Region Pfannenstiel und im Zürcher sucht, sieht sich am besten in der Region Schaffhausen um. 2014 mit einem breiter abgestützten und gegenüber 2013 schieben. Auf dem Mietmarkt mit seiner aktuell sehr hohen
Unterland führte der zunehmende Angebotsüberhang zu 10 % der ausgeschriebenen Wohnungen kosteten dort weni- weiter verstärkten Wachstum des Bruttoinlandsprodukts Bautätigkeit sind im Neubaubereich tendenziell sinkende
sinkenden Mietzinsen. Über den gesamten Wirtschaftsraum ger als CHF 148 pro m2 / Jahr. In der Stadt Zürich liegt der von rund 2.3 %. Im Zuge der sich festigenden Konjunktur Preise zu erwarten. In Bestandesobjekten könnte die aufgrund
ergab sich bei den Mietzinsen von Mitte 2012 bis Mitte 2013 selbe Wert bei CHF 237 pro m2 / Jahr. Mit anderen Worten: werden die Unternehmen voraussichtlich die Suche nach der steigenden Hypothekarzinsen zu erwartende Zunahme
eine nur noch leichte Zunahme um 0.8 % von CHF 245 pro Selbst bei den günstigen Mietwohnungen zählt die Mieter- Arbeitskräften intensivieren. Die Kaufkraft dürfte im Rah- des Referenzzinssatzes eine leichte Zunahme der Mieten
m2 / Jahr auf CHF 249 pro m2 / Jahr (Vorjahr 2.2 %). stadt Zürich zu den teuersten Pflastern innerhalb des Wirt- men dieser Entwicklung zumindest stabil bleiben oder leicht bewirken. Angesichts dieser Entwicklungen ist für 2014 von
schaftsraums. zunehmen, da kaum von einer wesentlich verstärkten Infla- höheren Leerstandsziffern und längeren Absorptionszeiten
Zeitlich verschobene Entwicklung tion auszugehen ist. auszugehen.
CSL Immobilien interpretiert diese Entwicklung als typischen Um die Entwicklung des Anlagemarkts beurteilen zu können,
Marktzyklus mit zeitlich verschobenen Angebots- und Nach- befragte CSL Immobilien rund 20 Marktteilnehmerinnen und Nachfrage wird hoch bleiben Insgesamt erachtet CSL Immobilien die Ära der stark stei-
fragekurven. Ab 2011 stieg die Produktion von Miet- und -teilnehmer (siehe S.12 /13). Der grössere Teil der Interview Von Seiten der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung erwar- genden Preise auf dem Wohnmarkt als abgeschlossen. Die
Eigentumsimmobilien stark an, obwohl die Nachfrage auf partner geht davon aus, dass sich der Anlagemarkt in einem tet CSL Immobilien deshalb einen positiven Einfluss auf den Anzeichen dafür verdichten sich, dass die nächsten Jahre von
hohem Niveau bereits leicht sinkende Tendenz aufwies. Für Strukturwandel befindet. Sie rechnen mit mittel- bis langfris Wohnmarkt. Insbesondere stützt die stärkere Konjunktur einer flachen Entwicklung mit je nach Wirtschaftslage und
die weitere Entwicklung wird deshalb insbesondere entschei- tig tief bleibenden Zinsen und stellen sich deshalb auf ein die Zuwanderung und damit die Nachfrage auf dem Wohn- regionalen Lagefaktoren leicht nach unten oder oben oszil-
dend sein, ob die Nachfrage noch weiter zurückgeht oder tieferes Niveau der Anfangsrenditen ein. Dies zeigt sich in markt. Allerdings dürften die zuwandernden Gruppen stär- lierenden Preisen gekennzeichnet sein werden. Die Gefahr
sich stabilisiert. Der Saldo der im Wirtschaftsraum Zürich den sinkenden Erwartungen für die Bruttorendite bei Neu- ker aus südlichen Ländern stammen als bisher und damit einer Blasenentwicklung scheint mit diesem «Soft Landing»
ansässigen Personen stieg 2013 um rund 19 000 Personen – bauten (2013: 3.9 %; 2012: 4.2 %). Entsprechend erwerben weniger finanzkräftig sein. Eine bremsende Wirkung sieht ebenso abgewendet zu sein wie das teils aufgrund negativer
davon entfielen 90 % auf die Zuwanderung. Die Zuwachsrate diese Akteure geeignete Wohninvestitionsobjekte selbst bei CSL Immobilien in den tendenziell voraussichtlich noch leicht Wirtschaftsprognosen zeitweise befürchtete Einbrechen der
war damit weiterhin positiv, obwohl sie bedeutend tiefer höheren Preisen. Andere Marktteilnehmer – unter ihnen steigenden Hypothekarzinsen, in der weiterhin restriktiven Preise auf breiter Front. Die grössten Korrekturen sind auf-
ausfiel als in den Boomjahren von 2007 bis 2010 mit einem zum Beispiel einzelne Pensionskassen – treten nicht mehr Finanzierungspolitik der Banken und in der über der effek- grund der bisherigen steilen Entwicklung in der Region Zürich
Saldo von bis zu 35 000 Personen pro Jahr. als Käufer auf, da sie auf höhere Renditen angewiesen sind tiven Nachfrage liegenden Produktion von Wohnbauten. Ost, in der Region Zürich Süd und im Glatttal zu erwarten.
6 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 7
überblick daten und fakten
Mittelwert aller Regionen Wirtschaftsentwicklung
Schaffhausen
Wirtschaftsraum Zürich 192.�Schaffhausen
/ 30 T. %5 Reallohnentwicklung
3767.– / 65/T.
192.� 30 T. 4 Neubaukosten MFH, jährliche Änderung
Mietwohnungsmarkt 3767.– / 65 T. 3
Inflation
Bruttomiete: CHF 249.– / m2 / Jahr 2
Insertionsdauer: 24 Tage BIP, jährliche Änderung
1
Wohneigentumsmarkt Weinland
0
Kaufpreis: CHF 5445.– / m2 216.–Weinland
/ 22 T.
4276.– / 64/ T. �1 Quellen: SNB, BFS.
Insertionsdauer: 57 Tage 216.– 22 T.
Zürcher Unterland �2
4276.– / 64 T.
239.–Zürcher
/ 27 T. Unterland �3
4828.– / 58/T.27 T.
239.–
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Brugg / Zurzach Baden
209.–Brugg
/ 33 T./ Zurzach 235.– / 27 T. 4828.– / 58 T. Winterthur
Baden Glatttal / Furttal
3900.– / 83/T.33 T.
209.– 4708.– / 63/T.27 T. 260.–Glatttal
/ 23 T. / Furttal 245.–Winterthur
/ 20 T.
235.–
3900.– / 83 T. 5530.– / 49/T.23 T. 4719.– / 52 T.
4708.– / 63 T.
Limmattal
260.– 245.– / 20 T. Zinsentwicklung
5530.– / 49 T. 4719.– / 52 T.
261.–Limmattal
/ 25 T. % 4.0 Referenzzinssatz
6180.– / 54/T.25 T.
261.–
1. Agglomerationsgürtel 3.5 Libor, 3 Monate
6180.– / 54 T. Zürcher Oberland
3.0
247.–Zürcher
/ 22 T. Oberland Bundesobligation, 10 Jahre
2. Agglomerationsgürtel Mutschellen 4905.– / 50/T. 2.5
247.– 22 T. Hypothek
224.–Mutschellen
/ 32 T. 2.0
4905.– / 50 T.
4765.– / 7 T./ 32 T.
224.– 1.5
Zürich
4765.– /7 T. 1.0 Quellen: SNB, BWO.
316.–Zürich
/16 T.
Freiamt 7965.– / 35/16
T. T. 0.5
316.– Pfannenstiel
211.–Freiamt
/ 29 T. 0.0
7965.– / 35 T. 308.–Pfannenstiel
/ 23 T. Linthgebiet
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
4108.– / 73/T.
211.– 29 T. 237.–Linthgebiet
/23 T.
8262.– / 46/T.23 T.
308.–
4108.– / 73Knonauer
T. Amt 4677.– /69/23
237.– T. T.
8262.– / 46 T.
245.–Knonauer
/ 25 T. Amt Zimmerberg 4677.– /69 T.
5327.– / 49 /T.25 T.
245.– 285.–Zimmerberg
/ 20 T. Kaufpreisentwicklung
5327.– / 49 T. 7089.– / 44/T.
285.– 20 T.
170 March (höchste Entwicklung)
7089.– / 44 T.
Wohnungsbestand Zug 160 Stadt Zürich
Wohnungsbestand 299.–Zug
/17 T. 150
7172.– / 33 T. Winterthur
200 000 299.– /17 T. March 140
7172.– / 33 T. 271.–March
/ 22 T. Brugg /Zurzach (tiefste Entwicklung)
200 000 130
100 000 Einsiedeln 6369.– / 59/22
271.– T. T. 120 Wirtschaftsraum
100 000 223.–Einsiedeln
/ 28 T. 6369.– /59 T. 110
50 000 4905.– / 72/T.28 T.
223.– 100 Quelle: Meta-Sys.
50 000 4905.– / 72 T. 90
Miete Wohneigentum
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Miete Wohneigentum
Wachstum Eigentum Leerstand Bruttomiete * Kaufpreis * Insertionsdauer *
Mietpreisentwicklung
Quote Anteil Quote pro m2 / Jahr pro m2 Miete Eigentum
in % in % in % in CHF in CHF in Tagen in Tagen 170 Stadt Zürich (höchste Entwicklung)
160 Winterthur
Zürich 1.7 8.7 0.11 237 – 475 4 982 – 13 927 3 – 77 5 – 159 150 Weinland (tiefste Entwicklung)
Glatttal / Furttal 1.6 33.1 0.79 208 – 322 4 002 – 7 816 6 – 108 10 – 217 140
Wirtschaftsraum
Winterthur 1.4 36.7 0.62 192 – 307 3 260 – 6 966 5 – 89 11 – 223 130
Zürcher Oberland 1.5 45.5 0.84 194 – 304 3 481 – 7 182 6 – 99 11 – 222 120
Zimmerberg 0.8 32.1 0.60 218 – 385 4 523 – 11 577 5 – 93 8 – 205 110 Quelle: Meta-Sys.
Zug 1.1 42.6 0.46 228 – 430 4 854 – 11 724 5 – 75 7 – 181 100
Baden 1.1 43.7 1.01 189 – 302 3 524 – 6 634 6 – 112 14 – 279 90
Pfannenstiel 1.0 42.7 1.10 226 – 447 5 068 – 14 796 6 – 105 9 – 202
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Zürcher Unterland 1.9 45.2 0.90 192 – 295 3 553 – 6 691 7 – 123 12 – 266
Limmattal 0.6 27.3 0.79 205 – 323 4 448 – 9 303 6 – 113 12 – 247
Brugg / Zurzach 0.9 56.3 2.00 165 – 265 2 823 – 5 291 9 – 133 17 – 354
Schaffhausen 1.9 42.9 1.59 148 – 252 2 409 – 5 287 9 – 130 21 – 322 Entwicklung Wohnungsbestand
Freiamt 1.9 59.5 1.35 165 – 260 3 027 – 5 562 8 – 123 14 – 354
% 4.0 Stadt Zürich (tiefste Entwicklung)
March 1.4 50.6 0.93 198 – 400 3 866 – 11 537 5 – 89 9 – 257
3.5 Winterthur
Mutschellen 1.5 59.8 1.20 179 – 287 3 425 – 6 884 8 – 137 16 – 292
3.0
Linthgebiet 1.8 47.4 1.03 175 – 305 3 191 – 7 390 6 – 98 11 – 285 March (höchste Entwicklung)
Knonauer Amt 1.6 53.5 1.30 193– 305 3 767 – 7 614 7 – 113 9 – 220 2.5
Wirtschaftsraum
Weinland 1.0 62.9 1.06 168 – 274 2 859 – 6 059 8 – 93 15 – 270 2.0
Einsiedeln 1.0 54.3 0.96 168 – 280 3 247 – 7 451 7 – 112 10 – 323 1.5
1.0 Quelle: Statistische Ämter.
Wirtschaftsraum 1.4 35.6 1.14 192 – 327 3 700 – 8 405 6 – 106 12 – 257 0.5
0.0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Indexänderung zum Vorjahr * Gewichtet nach Wohnungsgrössen der Gesamtregion, siehe Glossar auf Seite 42. Quelle: BFS, Meta-Sys.
8 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 9
Schaffhausen Wirtschaftsraum Zürich
14 J. 11 J.
überblick baulandreserven für nur noch 11 Jahre Jährlich überbaute Wohn- und Mischzone
Weinland
13 J.
Schaffhausen
Schaffhausen Wirtschaftsraum
Wirtschaftsraum
Zürich Zürich
14 J. 14 J. 11 J. 11 J.
1. Agglomerationsgürtel
Preisentwicklung Wohnbauland
2. Agglomerationsgürtel
Zürcher Unterland Winterthur
Kanton Zürich 200 Kanton Zürich 16 J. 11 J. Weinland
Brugg /Zurzach Baden Weinland
Suburbane Wohngemeinden 180 Suburbane Wohngemeinden
25 J. 13 J. Glatttal /Furttal 13 J. 13 J.
Ländliche Wohngemeinden 160 Ländliche Wohngemeinden Limmattal 4 J.
Zentrumsgemeinden Zentrumsgemeinden 12 J.
140
Arbeitsplatzgemeinden Arbeitsplatzgemeinden
120 Mutschellen Zürich
100 8 J. 71 J. ZürcherZürcher
Unterland
Unterland Winterthur
Winterthur
Brugg /Zurzach
Brugg /Zurzach
Baden Baden 16 J. Zürcher
16 J. Oberland 11 J. 11 J.
80
25 J. 25 J. 13 J. 13 J. 11 J. /Furttal
Glatttal Glatttal /Furttal
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2010
2011
2012
Freiamt Pfannenstiel
Limmattal Limmattal 4 J. 4 J.
9 J. Knonauer Amt 17 J.12 J. 12 J.
15 J.
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich. Mutschellen
Mutschellen
Tendenz Zürich Zürich
Linthgebiet
8 J. 8 J. 71 J. 71 J. 12 J.
abnehmend Zimmerberg ZürcherZürcher
OberlandOberland
gleichbleibend 14 J. 11 J. 11 J.
zunehmend Zug
Bautempo Wohnbauland 15Freiamt
J. Freiamt March
Pfannenstiel
Pfannenstiel
8 J.
2012: 5.4 m2 pro Minute 9 J. 9 J.Knonauer Amt Amt 17 J.
Knonauer 17 J.
15 J. 15 J.
Einsiedeln
2011: 4.7 m2 pro Minute Überbautes Wohnbauland in ha.
8 J. Linthgebiet
Linthgebiet
2002 – 2012: 5.0 m2 pro Minute 100 12 J. 12 J.
Zimmerberg
Zimmerberg
50 14 J. 14 J.
ha Zug Zug March March
15 J. 15 J. 8 J. 8 J.
J. = Anzahl Jahre, bis das heutige Wohnbauland bei
aktuellem Bautempo aufgebraucht ist. Einsiedeln
Einsiedeln
8 J. 8 J.
100 100
Der Landverbrauch in den Wohnzonen nicht dort, wo die Nachfrage wie im Glatt- 50 50
und den gemischten Zonen des Wirt- tal / Furttal sehr hoch ist, sondern in weniger Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich,ha ha
Statistik Aargau,
Amt für Raumplanung Zug, Kanton St. Gallen ARE Fachstelle Raumbeobachtung,
schaftsraums Zürich hat sich 2012 be- gut erschlossenen Gebieten wie dem Zürcher Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Raumentwicklung.
Kalkulation: ImmoCompass AG.
schleunigt. Jede Minute wurden 5.4 m2 Unterland (16 Jahre). In diese Überlegungen
Land überbaut – im Vorjahr hatte der nicht einbezogen sind die Ausnützungs-, Auf-
Wert noch 4.7 m2 betragen. Geht die und Umzonungsreserven in bereits über-
Wohnungsneuzugang und Haushaltsentwicklung im Wirtschaftsraum Zürich
Wohnbautätigkeit im selben Tempo bauten Flächen. Das ARE schätzt dieses Po-
weiter, wird der Vorrat an unüber- tenzial als gross ein, wobei seine Nutzung Jahresschnitt 2010 bis 2012
bautem Land bereits in 11 Jahren auf- meist aufwändiger ist als das Bauen auf der 20 000 2 000
gebraucht sein. grünen Wiese. Haushaltsentwicklung Haushaltsentwicklung
Wohnungsneuzugang Wohnungsneuzugang
Dies ist eindeutig weniger als die 15 Die Baulandpreise blieben 2012 im Wirt- 15 000 1 500
Jahre, die zum Beispiel das kantonale schaftsraum Zürich mehr oder weniger stabil.
Amt für Raumentwicklung (ARE) für Eine leichte Steigerung war in den Arbeits-
den Kanton Zürich prognostiziert. Die platzgemeinden festzustellen, während die 10 000 1 000
Unterschiede liegen darin begründet, Preise in Zentrumsgemeinden und ländlichen
dass die Bevölkerung in den letzten Gemeinden eher sanken. In den Zentrumsge-
Jahren schneller gewachsen ist als ur- meinden dürfte dies darauf zurückzuführen 5 000 500
sprünglich angenommen. Am gravie- sein, dass die Zahl der zustande gekommenen
rendsten ist die Situation im Gebiet Transaktionen sehr klein war. Die Stadt Zürich
Glatttal/Furttal, wo das Wohnbauland etwa entwickelt Wohnraum fast nur noch auf 0 0
in vier Jahren auszugehen droht. Dies bereits überbauten Flächen.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Zürich
Glatttal /Furttal
Winterthur
Zürcher Oberland
Zimmerberg
Zug
Baden
Pfannenstiel
Zürcher Unterland
Limmattal
Brugg /Zurzach
Schaffhausen
Freiamt
March
Mutschellen
Linthgebiet
Knonauer Amt
Weinland
Einsiedeln
bestätigt die Beobachtungen des ARE,
dass die noch vorhandenen Potenziale Daniela Docherty Gerber
an den falschen Orten liegen, nämlich Teamleiterin Vermarktung CSL Immobilien AG
Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, Statistik Aargau,
Fachstelle für Statistik Kanton Zug, Fachstelle für Statistik Kanton St.Gallen,
Wirtschaftsamt Kanton Schaffhausen, Bundesamt für Statistik.
10 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 11
überblick mietobjekte bevorzugt Wie liegen die Nettoanfangsrenditen?
%5 Wohnmarkt insgesamt
Wohnliegenschaft in der Agglomeration
4
weiter auf dem Markt aktiv und erwarb bausegment kaum Aufwärtspotenzial Städtische Wohnliegenschaft
bei realistischen Preisen Objekte, die gesehen wird, verdeutlicht den hohen 3
in ihr Portfolio passen. Dies erwies Anlagedruck. a) Gemessene Transaktionen
2
sich allerdings oft als schwierig. Einer b) Zielrendite der Firmen
der Gründe dafür war, dass viele Ver- Verschiedene der Gesprächspartner 1
käufer Bieterverfahren durchführten, warnten davor, eine Krise herbeizure
die überhöhte Preise nach sich zogen. den. Die Gefahr einer Immobilienblase 0
2011
2012
2013
a)
b)
Einzelne Investoren verzichteten erachten sie insbesondere beim Wohn
deshalb 2013 aus Risikoüberlegungen eigentum als deutlich kleiner als noch
auf Zukäufe. Als Alternative gingen vor einem Jahr. Die Zinsen sehen sie Wie beurteilen Sie die Preissituation?
Quellen:
Interviews mit Investoren und Entwicklern.
verschiedene Portfolioinhaber dazu auch mittelfristig auf einem tiefen Ni- 5
Transaktionen: REIDA.
Wirtschaftsraum total
über, Bestandesobjekte zu entwickeln. veau.Verunsichernd wirkten dagegen für
Wohnbauland
Andere wichen in den zweiten Agglo- verschiedene Akteure das politische 4 Wohnliegenschaft in der Agglomeration
merationsgürtel etwa in die Kantone Umfeld (neues Raumplanungsgesetz, Städtische Wohnliegenschaft
Aargau, Schaffhausen und Thurgau aus. Annahme der Kulturlandinitiative im 3
Kanton Zürich etc.) und die zunehmen 5 = viel zu teuer
Generell gehen die befragten Inves de Risikoscheu der Banken. Entwickler 2 3 = realistisch
Für den Wohnmarktbericht 2014 toren und Entwickler davon aus, dass berichteten, dass Finanzinstitute für 1 = sehr preiswert
befragte CSL Immobilien rund 20 Renditen bzw. Gewinnerwartungen im den Kauf eines Grundstücks 2013 teils 1
2011
2012
2013
führende Investoren und Entwickler Wohnbereich in den nächsten Jahren
Erwartung
bis zu 50 % an Eigenmitteln verlangten.
2014
im Investitionsmarkt für Wohnimmo- tendenziell noch stärker unter Druck Auch bei der Baufinanzierung sind die
bilien. Die Preisentwicklung im Jahr kommen werden. Dies gilt insbesonde- Hürden hoch. Bevor die Banken eine Wie beurteilen Sie die Verfügbarkeit?
2013 beschrieben sie übereinstimmend re für Stockwerkeigentum. Als Grund Finanzierung zusichern, muss heute
5 Quelle:Wohnmarkt insgesamt
als herausfordernd. Gegenüber dem gaben die Interviewpartner überhöhte bereits ein wesentlicher Teil der Woh- Interviews mit Investoren und Entwicklern.
Wohnbauland
Vorjahr nahmen sie nochmals eine Landpreise und die restriktive Praxis nungen verkauft sein. Diese Restrik
4 Wohnliegenschaft in der Agglomeration
deutliche Verteuerung der Immobilien der Banken bei Finanzierungsvergaben tionen bewirken einen grossen Druck
Städtische Wohnliegenschaft
preise wahr. Die Erwartungen an die an. Vor diesem Hintergrund gaben auf die Liquidität der Entwickler. 3
Anfangsrendite bei Neubauten sanken verschiedene Investoren und Entwick- 5 = sehr gut verfügbar
deshalb von im Schnitt 4.2 % im Vorjahr ler an, verstärkt auf Anlageobjekte 2 3 = verfügbar
Daniel Barben
auf noch 3.9 %. Die Mehrheit der Inves zu setzen. Dass dieses Ziel verfolgt Leiter Vermarktung und 1 = nicht verfügbar
toren und Entwickler war trotzdem wird, obwohl bei den Mieten im Neu- Stv. CEO CSL Immobilien AG 1
2011
2012
2013
Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.
Sehen Sie eine Immobilienblase? Ist der Markt überhitzt? Wie beurteilen Sie die Nachfrage?
Wohneigentum
Sehen
2012Sie
Sehen Sieeine
eineImmobilienblase?
Immobilienblase?
2013 Neuere Wohnungen (bis 10 Jahre)
Sehen
SehenSie
Sieeine
eineImmobilienblase?
Immobilienblase? sehr gross
Sehen
Sehen Sie
Sieeine
eine Immobilienblase?
Immobilienblase? Ältere Wohnungen (bis 10 Jahre)
2012
2012 2013
2013 gross
2012
2012
2012
2013
2013
2013 Wohneigentum
Wohneigentum
Wohneigentum schwer zuzu
schwer sagen
sagen Wohnmarkt insgesamt 5 REFH /EFH
2012 2013 Wohneigentum schwer
Wohneigentum
Wohneigentum
Wohneigentum nein zu
schwer
nein
schwer
sagen
zu
zuzu
schwer
sagen
sagen
sagen Bauland Städtisches Umfeld mittel
nein
ja nein
ja
nein
ja nein Nahe Agglomeration klein
ja
jaja Wohneigentum, Neubau 4
Ländliches Umfeld sehr klein
Anlage, Neubauliegenschaft
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
Anlage, Bestandesliegenschaft 3
Mietliegenschaften
Mietliegenschaften Miete
Mietliegenschaften
Mietliegenschaften
Mietliegenschaften
Mietliegenschaften
Mietliegenschaften Neuere Wohnungen (bis 10 Jahre)
stark überbewertet = 5 2
Ältere Wohnungen (bis 10 Jahre)
korrekt im Preis = 3
REFH /EFH
stark unterbewertet = 1 Städtisches Umfeld
1
Nahe Agglomeration
2011
2012
2013
Bauland
Bauland Ländliches Umfeld
Bauland
Bauland
Bauland
Bauland
Bauland
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern.
Quelle: Interviews mit Investoren und Entwicklern. Transaktionen: REIDA.
Ja Nein Schwer zu sagen
12 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 13
Regio-Daten stadt Zürich Wachstumsquote Wohnungsmarkt
%7 Kreis 11
6
Kreis 7
5
4 Kreis 5
3
Kreis 2
2
1 Kreis 1
0
Stadt Zürich
�1
Zürich City �2
�3
Quelle: Statistisches Amt Stadt Zürich.
2013
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Die Stadt Zürich ist mit ihrer sehr tiefen Eigentumsquote für möblierte Appartements bis CHF 1040 pro m2 / Jahr
von rund 8 % ein klassischer Mietmarkt mit wenig Wohnei- bezahlt. Lokal betrachtet stiegen die Mietpreise insbeson-
gentum. Traditionell eine grosse Bedeutung hat der genos- dere in den nobleren Kreisen 5, 6, 7 und 8 an, während sie
Zimmerstruktur Neubauten
senschaftliche Wohnungsbau mit einem Anteil von rund in den Kreisen 2, 11 und 12 leicht sanken. Im Wohneigen- Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich
einem Fünftel (18 %) am Bestand der Mietwohnungen. Bis tumsbereich fiel die Preissteigerung ähnlich aus wie bei den 6 und mehr Zimmer (1%)(1%)
6 und mehr Zimmer
2050 will die Stadt diesen Anteil auf einen Drittel erhöhen. Mietwohnungen. Der Median stieg um 3.4 % auf CHF 7965 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (9%)
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen (34%) (9 %)
Sie tritt damit gegen den in den letzten Jahren feststellbaren pro m2, das Preisband lag zwischen CHF 4982 pro m2 und 3 bis 3.5 Zimmerwohnungen (36%)
4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen (34 %)
2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (18%)
Trend zu mehr Stockwerkeigentum an, das vor allem bei CHF 13 972 pro m2. Im Kreis 6 werden für die teuersten 3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen (3%) (36 %)
höheren Einkommensklassen beliebt ist. Wohnungen über CHF 21000 pro m2 bezahlt. 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (18 %)
1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen (3 %)
2013 wurden in der Stadt Zürich rund 3600 Wohnungen Nachfrage bleibt hoch Quelle: ImmoDataCockpit.
fertiggestellt – dies entsprach fast jeder sechsten Wohnung Die Stadtentwicklung Zürich geht für die nächsten Jahre Quelle: ImmoDataCockpit.
1
im gesamten Wirtschaftsraum und stellte die höchste Bau- angesichts des aktuellen hohen Niveaus von weiterhin leicht
tätigkeit der letzten 10 Jahre dar. Davon entfielen 3000 Woh- steigenden Preisen sowohl auf dem Miet- als auch dem Ei-
nungen auf den Mietmarkt, fast 50 % gehörten zur Kategorie gentumsmarkt aus. Ausschlaggebend dafür ist die Einschät-
der kleinen Wohnungen (2.5 und 3.5 Zimmer). Der Woh- zung, dass die Nachfrage hoch bleiben wird. Eine Stagnation Eigentumsstruktur Neubauten
nungsbestand stieg um insgesamt 1.7 % an (gesamter Wirt- erwartet die Fachstelle im obersten Segment des Mietbe-
4 000 Anzahl
schaftsraum +1.4 %). Die Bevölkerung wuchs im selben reichs, in dem bereits 2013 Vermarktungsschwierigkeiten
Wohneigentum
Zeitraum um rund 4000 Einwohner. Da der Anteil an Single- festzustellen waren. Bei den Eigentumswohnungen rechnet 3 500 Miete
haushalten in urbanen Zentren relativ hoch ist, entspricht die Stadtentwicklung mit einer weiterhin überdurchschnitt-
3 000
dies rund 2500 Haushalten. Dies zeigt, dass die Wohnbau- lich zunehmenden Bautätigkeit. Im obersten und zusätzlich im
tätigkeit zurzeit genügt, um die Nachfrage abzudecken. Die oberen Preissegment geht sie von stagnierenden Preisen aus. 2 500
Leerstandsziffer stieg allerdings 2013 nur von 0.1% auf 0.11% 2
Mit Unterstützung von: 2 000
und liegt damit weiterhin äusserst tief. Die Stadtentwicklung
Stadtentwicklung Zürich
Zürich bezeichnet denn auch das Manko an für breite Kreise 1 500
bezahlbaren Wohnungen als eines der grössten Probleme
auf dem Wohnmarkt. Die nun genügende Zahl von neu ent 1 000
Immobilienpreise
stehenden Wohnungen könnte jedoch bedeuten, dass die 500
dringend notwendige Entlastung begonnen hat.
Bruttomiete Kaufpreis 0
pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
Der Bodenverbrauch für den Wohnungsbau ist in der Stadt
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Zürich sehr klein, weil die Entwicklung vor allem auf bereits Kreis 1 402 – 1 039 10 124 – 16 221
genutzten Arealen stattfindet. Ein Beispiel dafür ist Green- Kreis 2 268 – 557 7 777 – 15 678
Eigentumsquote 2013: 8.7 % Quelle: Docu Media.
city in Zürich Süd mit 750 Wohnungen, das auf dem Areal Kreis 3 283 – 563 7 900 – 15 083 3 Eigentumsanteil am Neubau 2013: 18.6 %
einer ehemaligen Papierfabrik entsteht. Kreis 4 309 – 768 8 089 – 14 627
Kreis 5 309 – 704 10 197 – 17 769
Weiterhin steigende Mietpreise Kreis 6 309 – 638 10 875 – 21 324
Die Mietpreise stiegen in der Stadt Zürich zwischen Mitte Kreis 7 294 – 577 6 042 – 18 135
2012 und Mitte 2013 weiterhin deutlich an. Der Median lag Kreis 8 360 – 762 9 760 – 17 789
am Ende der Periode bei CHF 316 pro m2 / Jahr und damit Kreis 9 270 – 475 7 600 – 11 718
um 4 % höher als vor einem Jahr mit CHF 300 pro m2 / Jahr. Kreis 10 251 – 479 8 310 – 16 941
1 Freilager, Albisrieden
Das Preisband liegt zwischen CHF 236 pro m2 / Jahr und Kreis 11 247 – 481 6 212 – 10 748
2 Mattenhof, Schwamendingen
CHF 458 pro m2 / Jahr – keine andere Region im Wirtschafts- Kreis 12 236 – 408 6 897 – 9 911
3 Altwiesenstrasse, Schwamendingen
raum erreicht einen solchen Höchstwert. Im Kreis 1 werden
Quelle: ImmoDataCockpit.
4 4 Im Stückler, Zürich
14 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 15
15 stadt Zürich
Kreis 11
Oerlikon
4
Basiskarte
10 Autobahn / Autostrasse
3 Bahn
Kreis 10
Bahnhof
7
14 13 Kreis 12
Altstetten 12
4 8
9
7 Bewilligte und im Bau befindliche Neubauten
Kreis 6
6 8
9 Kreis 5 11 1 Wohnung
Kreis 9
Hardbrücke
1 17 3 6 10 9 1 bis 5 Wohnungen
5
Hauptbahnhof
2 1 6 bis 12 Wohnungen
Kreis 4
Kreis 1
13 bis 50 Wohnungen
Kreis 7
Wiedikon
mehr als 50 Wohnungen
2
Kreis 3 Binz Miete Eigentum
Enge Stadelhofen
Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
Kreis 8
16 Infrastrukturprojekte
5
Geplante Tramtangenten
Wollishofen
Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Autobahneinhausungen
Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Kreis 2 Geplante Schienenprojekte unterirdisch
Infrastrukturprojekte Grösste Neubauprojekte
Projekt Stand Zeithorizont Anzahl Wohnungen Miete Eigentum Total
1 Durchmesserlinie mit Weinbergtunnel, Ausbau HB Südwest und Ausbau Bahnhof Oerlikon Ausführung 1 Freilager, Albisrieden 1 000 1 000
2015
2 Ausbau Bahnhof Stadelhofen: viertes Gleis, Neubau zweite Röhre Riesbachtunnel Studien / Abstimmung Anfang 2014 2 Mattenhof, Schwamendingen 376 376
2030
3 Ausbau Bahnhof Hardbrücke Studienauftrag 3 Altwiesenstrasse, Schwamendingen 282 282
2020
4 4 Im Stückler, Zürich 273 273
Neugestaltung Bahnhofplatz Süd und Max-Frisch-Platz Ausführung 2013 – 2016
5 Arealentwicklung Europaallee mit Negrellisteg und Gestaltungsplan Zollstrasse Ausführung 5 Greencity, Wollishofen 250 250
2009 – 2020
6 6 Maaghof Nord und Ost, Zürich West 137 83 220
Polizei- und Justizzentrum Areal Güterbahnhof, Freigabe Kasernenareal Ausführung 2013 – 2017
7 Ausbau Toni-Areal: Schul-, Kultur- und Wohngebäude mit Dachpark für Campus ZFH, ZHAW und ZHdK Ausführung 7 Guggach, Unterstrass 200 200
Einzug: April 2014
8 Ausbau Bahnhof, Arealüberbauung Westlink und Letzibach mit Wohnen, Büro, Gewerbe, Einkauf 8 Maaghof West, Zürich West 186 186
Ausführung 2012 – 2015
9 9 Letzibach-Areal, Altstetten 185 185
Kongresszentrum Gerold oder Busbahnhof Planung abgebrochen –
10 A1, Einhausung Schwamendingen 10 Gustav-Gull-Turm / Baufeld E, Europaallee 64 46 110
Projektierung 2020
11 Stadttunnel Brunau-Neugut (mit Tieferlegung Sihlquai) Konzeptstudie 2037
12 Quellen: ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
Waidhaldetunnel Konzeptstudie 2037
13 Diverse Tramausbauten, insbesondere Tangente über die Hardbrücke bewilligt Planung 2015 – 2025
14 Neues Hockeystadion / Sportarena Untere Isleren Planung 2017
15 Schulhaus Blumenfeldstrasse Planung 2016
16 Campus Balgrist Planung 2015
17 Tramdepot Hard Planung 2019 Quelle: ImmoCompass AG.
16 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 17Regio-Daten Region Winterthur Wachstumsquote Wohnungsmarkt
%5 Stadtteil 7
4 Stadtteil 5
3 Stadtteil 3
Stadtteil 2
2
Stadtteil 1
1
Stadt Winterthur
0
Winterthur
�1
Quelle: Bauamt Stadt Winterthur.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Die Stadt Winterthur macht mit ihren über 100 000 Ein von CHF 205 pro m2 / Jahr bis CHF 406 pro m2 / Jahr. Inner-
wohnern rund zwei Drittel der MS-Region aus. Sie ist be- halb der Region lassen sich dabei keine grösseren Unter-
kannt für ihren hohen Anteil an Quartieren mit Einfamilien- schiede feststellen. Der Medianpreis im Eigentumsmarkt
Zimmerstruktur Neubauten
und Reihenhäusern und weist eine hohe Eigentumsquote lag bei CHF 4662 pro m2 (ebenfalls rund 40 % tiefer als Zimmerstruktur Neubauten Stadt Winterthur
von gegen 40 % aus. Das Eigentum war auch 2013 weiter im die Stadtzürcher Preise), dies bei einem Preisband von 6 und mehr Zimmer (7%)
6 und mehr Zimmer (7 %)
Vormarsch: 43 % der neu erstellten 1220 Wohneinheiten CHF 3700 pro m2 bis CHF 11000 pro m2. Die teuersten 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (20%)
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen (35%) (20 %)
fielen in diese Kategorie. Im Gegensatz etwa zur Stadt Zürich Wohnungen finden sich in Bahnhofsnähe und in Oberwin- 3 bis4.5-Zimmer-Wohnungen
4- bis 3.5 Zimmerwohnungen (25%) (35 %)
2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (12%)
werden in Winterthur mehr Familienwohnungen gebaut. terthur, das Quartier Töss sowie die Gemeinden Hettlingen 3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen (1%) (25 %)
4.5- und 5.5-Zimmer-Wohnungen machten zusammen 55 % und Henggart bieten die günstigsten Eigentumswohnungen. 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (12 %)
des Bestandeszuwachses von 1.4 % aus (2012: 1.5 %). Es 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen (1 %)
scheint allerdings, dass dabei teils am Markt vorbeiproduziert Nachfrageüberhang bleibt bestehen Quelle: ImmoDataCockpit.
wird: Die Fachstelle Stadtentwicklung der Stadt Winterthur Für die kommenden Jahre erwarten die Standortförde- Quelle: ImmoDataCockpit.
1
und die Standortförderung Region Winterthur stellten 2013 rungsorganisationen aufgrund der weiterhin hohen Nach-
insbesondere eine hohe Nachfrage für Mietwohnungen mit frage sowohl im Miet- als auch im Eigentumsmarkt weitere
2 bis 4 Zimmern fest. Ebenso gefragt waren zentrumsnahe Preisanstiege. Die rege Bautätigkeit könne den Nachfrage-
Eigentumswohnungen. überhang noch nicht ausgleichen. Eine Ausnahme bilden Eigentumsstruktur Neubauten
könnten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im
1 500 Anzahl
Die Attraktivität der Region Winterthur lässt sich insbe- Hochpreissegment in eher dezentral gelegenen Gebieten.
Wohneigentum
sondere mit ihrer Familienfreundlichkeit und den gegenüber Eine eigentliche Preiskorrektur stufen die beiden Organisa-
Miete
der Stadt Zürich deutlich tieferen Preisen begründen. Mit tionen für die nächsten Jahre als unwahrscheinlich ein. 1 200
eine Rolle spielt zudem das Wachstum der Zürcher Hoch-
Mit Unterstützung von:
schule für Angewandte Wissenschaften.
Stadtentwicklung Winterthur 900
Standortförderung Region Winterthur 2
Die Produktion lag 2013 prozentual höher als das Bevölke-
rungswachstum. Dies führte zu einem Überhang von rund 600
500 Wohneinheiten. Mit anderen Worten: Auch in Win- Immobilienpreise
terthur findet wie andernorts eine kleine Entlastung des 300
Wohnmarkts statt. Diese startet allerdings von einem sehr Bruttomiete Kaufpreis
tiefen Niveau aus: Die Leerstandsziffer etwa lag in der Re- pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
0
gion Mitte 2013 bei 0.62 %. Die Standortförderungsorga
Stadtteil 1 227 – 406 4 463 – 10 969
nisationen sprechen denn auch von einer Wohnungsknapp-
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Stadtteil 2 215 – 319 4 555 – 7 925
heit – insbesondere bei für breite Kreise erschwinglichem
Stadtteil 3 200 – 319 4 844 – 9 215
Wohnraum, ebenso wie in der Stadt Zürich. Da die Zahl der Eigentumsquote 2013: 36.7 % Quelle: Docu Media.
Stadtteil 4 221 – 347 5 600 – 7 649
realisierten Wohnungen in den kommenden Jahren eher 3 Eigentumsanteil am Neubau 2013: 42.4 %
Stadtteil 5 222 – 364 5 010 – 7 604
sinken dürfte, ist weiterhin mit einer angespannten Markt-
Stadtteil 6 212 – 310 5 769 – 8 896
situation zu rechnen.
Stadtteil 7 205 – 371 3 659 – 6 142
Stagnierende Preise
Quelle: ImmoDataCockpit.
Die Preise für Wohneigentum und Miete stagnierten in der
Region Winterthur 2013 mehr oder weniger auf Vorjahres-
niveau (Wohneigentum +1.2 %; Miete +1.2 %). Die Mietpreise
1 Wyden, Wülflingen
sind für städtische Verhältnisse günstig und liegen ca. 40 %
2 Roy, Oberwinterthur
unter dem Niveau der Stadt Zürich. Der Median des Miet-
3 Werk 3, Brühlberg, Winterthur
markts lag bei CHF 245 pro m2 / Jahr, das Preisband reicht
4 4 Etzbergpark, Seen
18 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 199 Thalheim-Altikon
Henggart
Region winterthur
Dinhard
Hettlingen
Basiskarte
Stadtteil 5 Rickenbach
Neftenbach Seuzach Autobahn /Autostrasse
Stadtteil 6
Wiesendangen
Bahn
Stadtteil 2
Bahnhof
8 Pfungen 5
5 Stadtteil 1 Oberwinterthur
1
Bahnhof Bewilligte und im Bau befindliche Neubauten
Wülflingen 7 7 10 8 13 Grüze
Elgg
9 12 3 4 Hegi 1 Wohnung
3 6 14
6 2 Räterschen
1 bis 5 Wohnungen
Töss 4
Stadtteil 7 Seen 6 bis 12 Wohnungen
Stadtteil 4 13 bis 50 Wohnungen
2 Stadtteil 3
mehr als 50 Wohnungen
Sennhof-Kyburg Miete Eigentum
Kollbrunn
Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
Kemptthal 1
Rikon Infrastrukturprojekte
Lindau
Rämismühle
Geplante Strassenprojekte oberirdisch
Turbenthal Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Effretikon
10 Geplante Schienenprojekte oberirdisch
11 Geplante Schienenprojekte unterirdisch
Infrastrukturprojekte Grösste Neubauprojekte
Projekt Stand Zeithorizont Anzahl Wohnungen Miete Eigentum Total
1 1 Wyden, Wülflingen 240 240
Erneuerung der Bahnhöfe auf der Strecke Kollbrunn –Wald Ausführung 2007 – 2016
2 2 Roy, Oberwinterthur 219 219
Ausbau S-Bahn mit Kapazitätssteigerung S19 Planung 2009 – 2016
3 3 Werk 3, Brühlberg, Winterthur 211 211
Campus T für ZHAW / School of Engineering Baugesuch 2017
4 4 Etzbergpark, Seen 190 190
Primar- und Sekundarschule Neuhegi mit Sportanlage und Mehrzweckhalle nach 2000-Watt-Prinzip Planung 2016
5 5 Sinfonie, Wülflingen 117 117
Schulhaus Zinzikon Ausführung 2014
6 6 Henri et Jeanne, Zeughausareal, Winterthur 117 117
Neubau Internationales Zentrum für Leistungs- und Breitensport Scheideggstrasse, baubewilligt Ausführung 2014
7 7 Hohfurristrasse, Eichenweg, Wülflingen 78 78
Ausbau Sportanlage am Rennweg auf Super-League-Niveau Ausführung, 2. Etappe in Planung 2014
8 8 Dart, Pfungen 28 28
Stadtraumgestaltung Bahnhof Winterthur Konzeptphase 2020
9 A4, Ausbau auf 4 Spuren 9 Superblock, Turbinenstrasse, Winterthur 27 27
Prüfung 2020
10 10 Corner, Winterthur 25 25
Ausbau zur SBB-Hochgeschwindigkeitsstrecke zwischen Zürich und Winterthur Ausführung 2010 – 2013
11 MITTIM: Arealentwicklung und Neugestaltung Zentrum Effretikon mit Wohnen, Gewerbe, Einkauf Planung 2016
12 Quellen: Docu Media, ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
Polizeizentrum Abstimmung 2014 2017
13 Sanierung Alterszentrum Adlergarten Ausführung 2013
14 Busdepot Grüzefeld Baugesuch 2014
Quelle: ImmoCompass AG.
20 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 21Regio-Daten Region nord Wachstumsquote Wohnungsmarkt
% 4.0 Zürcher Unterland
3.5 Weinland
3.0
Schaffhausen
2.5
Glattal-Furttal
2.0
1.5 Wirtschaftsraum
1.0
0.5
Glattpark (Opfikon) Quellen: Statistische Ämter Kanton Zürich, Kanton Schaffhausen.
0.0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Die Region Nord reicht vom Glatttal über das Zürcher Unter 2013 eine leichte Übersättigung bei teureren Wohnungen
land und das Weinland bis nach Schaffhausen. Sie umfasst fest. In den anderen Segmenten spricht sie von einem ge
sowohl urbane als auch ländliche Räume. Diese Heterogenität sunden Markt mit sich nivellierenden Preisen und geht von
Zimmerstruktur Neubauten
spiegelt sich in relativ breiten Preisbändern sowohl für Wohn einer weiterhin grossen und konstanten Nachfrage für Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich Nord
eigentum (CHF 3980 pro m2 bis CHF 8620 pro m2) als auch Wohnimmobilien aus. Diese stammt unter anderem aus der 6 und mehr Zimmer (10%)
6 und mehr Zimmer (10 %)
für Miete (CHF 170 pro m2 / Jahr bis CHF 380 pro m2 / Jahr). Grossregion Zürich. 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (18%)
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen (34%) (18 %)
3 bis4.5-Zimmer-Wohnungen
4- bis 3.5 Zimmerwohnungen (27%) (34 %)
Das Glatttal ist eine der sich am schnellsten entwickelnden Beruhigung an der Preisfront 2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (10%)
3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen (1%) (27 %)
Regionen des gesamten Wirtschaftsraums Zürich. Die Immo Im Weinland konstatierte die Standortförderung 2013 im 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (10 %)
bilienpreise sind aufgrund der grossen Nachfrage vergleichs Bereich des Wohneigentums eine hohe Nachfrage und ein zu 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
Quelle: ImmoDataCockpit. (1 %)
weise hoch. Beim Wohneigentum reicht das Preisband von kleines Angebot. Im Mietmarkt besteht im Weinland kaum
Quelle: ImmoDataCockpit.
CHF 4910 pro m2 bis CHF 14 080 pro m2, bei den Mietprei ein Angebot. Nachgefragt werden typischerweise Einfamilien
1
sen von CHF 220 pro m2 / Jahr bis CHF 350 pro m2 / Jahr). häuser und grosse Familienwohnungen. Preismässig erwartet
Beide Preisbänder liegen über den entsprechenden Werten die Standortförderung in den nächsten Jahren eine Beruhigung
der Region Winterthur, jedoch unter jenen der Stadt Zürich. auf hohem Niveau. Im Zürcher Unterland rund um die Zen
Mit Illnau-Effretikon, Dübendorf und Wallisellen stellt das tren Bülach und Dielsdorf werden zurzeit viele Bestandes Eigentumsstruktur Neubauten
Glatttal in beiden Marktsegmenten die teuersten Orte in bauten mit Baulandreserve abgerissen und durch Mehr
der Region Nord. familienhäuser ersetzt. Für 2013 spricht die Standortförderung Anzahl
von teils zu hohen Preisen, die Normalverdiener nicht mehr 3 500 Wohneigentum
Der Schaffhauser Immobilienmarkt profitiert von guten Verbin bezahlen könnten. Sowohl im Eigentums- als auch im Miet Miete
dungen nach Zürich und zum Flughafen. Seine tiefen Preise markt erwartet sie stabile, im Eigentumsbereich je nach 3 000
machen ihn attraktiv. Bei den Mieten liegt das Preisband zwi Zinsentwicklung teils leicht sinkende Preise.
2 500
schen CHF 170 pro m2 / Jahr und CHF 290 pro m2/Jahr. Mit 2
Mit Unterstützung von:
einem Preisband von CHF 3690 pro m2 bis 6930 pro m2 ist 2 000
Flughafenregion Zürich
auch Eigentum sehr günstig erhältlich. Das Zürcher Unterland Wirtschaftsförderung Kanton Schaffhausen
mit seiner zunehmend ebenfalls städtisch geprägten Struktur Pro Weinland 1 500
Standortförderung Züri-Unterland
liegt preislich zwischen dem Glatttal und Schaffhausen. Das
selbe gilt für das weiterhin ländlich strukturierte Weinland. 1 000
Immobilienpreise 500
Überdurchschnittliches Wachstum
Der Immobilienbestand der Region Nord wächst im Ver 0
Bruttomiete Kaufpreis
gleich mit dem gesamten Wirtschaftsraum leicht überdurch pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
schnittlich. 2013 entstanden insgesamt 3100 neue Wohnungen,
davon 48 % im Eigentumsbereich. Die am schnellsten wach Bülach 210 – 309 5 368 – 8 671 3
senden Gebiete innerhalb der Region Nord sind Schaff Dübendorf 234 – 351 6 042 – 11 815 Eigentumsquote 2013: 40.4 % Quelle: Docu Media.
Eigentumsanteil am Neubau 2013: 48.0 %
hausen (+1.9 %) und das Zürcher Unterland (+1.9 %), gefolgt Illnau-Effretikon 219 – 316 4 908 – 14 074
vom Glatttal (+1.6 %). Das Weinland mit einem Wachstum Kloten 208 – 378 5 352 – 8 800
von +1% folgt mit einem deutlichen Abstand. Opfikon 228 – 340 5 120 – 7 967
Regensdorf 199 – 324 5 078 – 8 869
Für das Glatttal erwartet Christoph Lang, Geschäftsführer Schaffhausen 171 – 292 3 690 – 6 930
der Flughafenregion Zürich, bis mindestens 2015 / 2016 eine Volketswil 217 – 309 5 229 – 9 417
1 Richti-Areal, Wallisellen
stärkere Wohnbautätigkeit. An der Preisfront prognostiziert Wallisellen 227 – 336 6 071 – 12 306
2 Zwicky-Areal, Baufeld E, Dübendorf
er eine Beruhigung mit teils noch leicht steigenden Preisen.
3 Lindbergh-Allee, Glattpark
Die Wirtschaftsförderung des Kantons Schaffhausen stellte Quelle: ImmoDataCockpit.
4 4 Jardin Dufaux, Glattpark
22 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 239
Schaffhausen
5 4
7
10
2 Region nord
Neuhausen 13
Jestetten Basiskarte
Autobahn /Autostrasse
Bahn
Rafz Andelfingen Bahnhof
Eglisau Flaach
Kaiserstuhl
Bewilligte und im Bau befindliche Neubauten
1 Wohnung
Bülach 1 bis 5 Wohnungen
8 Embrach
Niederweningen 6 bis 12 Wohnungen
7
13 bis 50 Wohnungen
mehr als 50 Wohnungen
Dielsdorf
Otelfingen Miete Eigentum
Buchs 1
Kloten
Rümlang 6
Quellen: Docu Media, Bundesamt für Landestopografie.
3
12 10
Opfikon Infrastrukturprojekte
Regensdorf 9
5 Glattbrugg
5
4 8
3 Geplante Strassenprojekte oberirdisch
11 1 Wallisellen Geplante Strassenprojekte unterirdisch
Autobahneinhausungen
2
6 Geplante Schienenprojekte oberirdisch
Dübendorf Geplante Schienenprojekte unterirdisch
Infrastrukturprojekte Grösste Neubauprojekte
Projekt Stand Zeithorizont Anzahl Wohnungen Miete Eigentum Total
1 1 Richti-Areal, Wallisellen 200 300 500
Verlängerungen der Pisten 28 und 32 Planung 2020
2 2 Zwicky-Areal, Baufeld E, Dübendorf 300 300
Neue S-Bahn-Haltestelle Neuhausen Zentrum Auflageprojekt 2015
3 3 Lindbergh-Allee, Glattpark 150 150
«GlattalbahnPLUS» Richtplaneintrag 2030
4 4 Jardin Dufaux, Glattpark 150 150
Überbauung Areal Bleiche mit Hotel, Gewerbe und Wohnen Ausführung 2014
5 5 Lilienthal, Glattpark 81 41 122
Neubau Fussballstadion mit Fachmarkt- und Dienstleistungscenter Planung 2012 – 2014
6 6 Bahnhof Stettbach 105 105
«The Circle», Flughafen Zürich: Büro, Hotel und Einkauf Projekt 2018
7 7 Cholplatz, Bülach 82 82
Galgenbucktunnel Ausführung 2011 – 2014
8 A1, Glatttalautobahn 8 Alte Rheinstrasse, Embrach 75 75
Planung 2025
9 A1, Nordumfahrung: Ausbau auf 6 Spuren, Ausbau Gubrist, Überdeckung Katzensee 9 Wirbelwies, Schaffhausen 74 74
Planung 2020
10 10 Hagenhof, Beringen 66 66
Schulhaus Glattpark Planung 2017
11 Neubau Stadtquartier Richti-Areal Ausführung 2014
12 Quellen: Docu Media, ImmoCompass AG, Bundesamt für Landestopografie.
First District Planung, Konzeptbearbeitung 2030
13 RhyTech-Areal Planung, Anpassung der Überbauungsordnung 2016
Quelle: ImmoCompass AG.
24 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 25Regio-Daten Region ost Wachstumsquote Wohnungsmarkt
% 3.0 Zürcher Oberland
2.5 Pfannenstiel
2.0 Linthgebiet
Wirtschaftsraum
1.5
1.0
Quellen: Statistische Ämter Kanton Zürich, Kanton St.Gallen.
0.5
Meilen
0.0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Die Region Zürich Ost setzt sich aus drei unterschiedlichen Die rückläufige Nachfrage und der Überhang an Wohnein-
Gebieten zusammen. Der Pfannenstiel (im Volksmund Gold- heiten könnten in den kommenden Jahren zu einer preis-
küste genannt) gilt als Luxusregion mit hohen Mieten und lichen Entlastung sowohl auf dem Miet- als auch auf dem
Zimmerstruktur Neubauten
ebenso hohen Kaufpreisen. In Zollikon liegen die teuersten Eigentumsmarkt führen. Zimmerstruktur Neubauten Stadt Zürich Ost
Objekte über CHF 21700 pro m2, die teuersten Mietwohnun 6 und mehr Zimmer (8.7%)
6 und mehr Zimmer (9 %)
gen in Küsnacht erreichen Werte von über CHF 535 pro Preise in den Zentren bleiben hoch 5 bis 5.5 Zimmerwohnungen (20.9%)
5- bis
4 bis5.5-Zimmer-Wohnungen
4.5 Zimmerwohnungen (38.3%) (21 %)
m2 / Jahr. Das Zürcher Oberland mit Zentren wie Uster, Hin Dem steht die nachlassende Bautätigkeit gegenüber. Die 3 bis 3.5 Zimmerwohnungen (22.2%)
4- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen (38 %)
2 bis 2.5 Zimmerwohnungen (8.3%)
wil und Wetzikon ist gut erschlossen, bietet ebenfalls eine Wohnförderung der Region Zürcher Oberland erwartet 3- bis
1 bis3.5-Zimmer-Wohnungen
1.5 Zimmerwohnungen (1.6%) (22 %)
hohe Lebensqualität und verfügt über Wohnraum insbeson- vor diesem Hintergrund eher steigende Preise. Dies dürfte 2- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen (8 %)
dere im mittleren Preissegment (Topmieten bei CHF 320 insbesondere für die städtischen Mittelzentren gelten. So 1- bis 1.5-Zimmer-Wohnungen
Quelle: ImmoDataCockpit. (2 %)
bis 340 pro m2 / Jahr und Topeigentumspreise um CHF 11000 sieht etwa auch die Stadt Uster die Preise im Miet- und
pro m2). Die günstigsten Wohnmöglichkeiten finden sich im Eigentumsmarkt zwischen stagnierend und leicht aufwärts- Quelle: ImmoDataCockpit.
1
Linthgebiet, das zum Kanton St. Gallen gehört. In dieser gehend. An guten und zentralen Lagen erachtet sie die
voralpinen Gegend liegen die Topmieten bei CHF 300 pro Nachfrage als weiterhin hoch. Eine grössere Preiskorrektur
m2 / Jahr und die Topeigentumspreise unter CHF 7500 pro erwarten weder die Region Zürcher Oberland noch die
m2. Alle drei Gebiete weisen mittlere Wohneigentums Stadt Uster. Eigentumsstruktur Neubauten
quoten zwischen 43 % und 48 % aus.
Mit Unterstützung von: 3 000 Anzahl
Wohnförderung Region Zürcher Oberland / Pro Zürcher Berggebiet Wohneigentum
Bautätigkeit rückläufig Stadt Uster
2 500 Miete
Bis Ende 2013 war in der ganzen Region weiterhin eine be
deutende, im Gebiet Pfannenstiel jedoch bereits unterdurch-
2 000
schnittliche Bautätigkeit festzustellen. 60 % der Produktion Immobilienpreise
entfällt dabei auf Wohneigentum.Wie eine aktuelle Übersicht 2
1 500
über die Neubauprojekte zeigt, geht die Zahl grösserer Bruttomiete Kaufpreis
Überbauungen in den nächsten Jahren zurück. Das Zürcher pro m2 / Jahr in CHF pro m2 in CHF
Oberland profitiert entlang der S-Bahn-Achse weiterhin von 1 000
Küsnacht 299 – 535 10 712 – 20 115
der sehr guten Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr
Meilen 249 – 452 9 390 – 18 058 500
(Viertelstundentakt mit S5 und S15).
Pfäffikon 223 – 326 5 817 – 9 944
Rüti 197 – 295 4 874 – 8 430 0
Die Kaufpreise stiegen 2013 nur noch leicht an (Pfannenstiel
Stäfa 244 – 399 6 671 – 12 796
+0.5 %, Oberland +2.0 %, Linthgebiet +1.7 %) – dies teils nach
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
2013
2011
Uster 219 – 343 5 421 – 11 336
Preissprüngen von 5 % bis 10 % in den Vorjahren. In der
Volketswil 217 – 309 5 229 – 9 417
Region Pfannenstiel halten sich die Kaufpreise das zweite Eigentumsquote 2013: 44.6 % Quelle: Docu Media.
Wetzikon 218 – 318 4 985 – 10 400
Jahr in Folge auf gleichem Niveau. Im Mietbereich sanken sie 3 Eigentumsanteil am Neubau 2013: 54.5 %
Zollikon 294 – 521 9 314 – 21 698
sogar um 0.5 %. Generell liess sich 2013 in der Region Zürich
Ost eine Beruhigung des Wohnmarkts feststellen, die sich
Quelle: ImmoDataCockpit.
in den nächsten Jahren fortsetzen dürfte. Dies ist einerseits
auf eine sinkende Nachfrage, andererseits auf einen in den
letzten Jahren erstellten grösseren Überhang an Wohn-
bauten zurückzuführen. Im Gebiet Pfannenstiel beläuft sich
der Überhang auf rund 400 Wohneinheiten, im Zürcher
1 Mosaik, Hinwil
Oberland auf ca. 700 Wohnungen und im Linthgebiet ca.
2 Alters- und Gesundheitszentrum Tägerhalde, Küsnacht
900 Wohnungen pro Jahr.
3 Am Sunnebächli, Hombrechtikon
4 4 Bruggächer, Mönchaltorf
26 | CSL-Wohnmarktbericht 2014 CSL-Wohnmarktbericht 2014 | 27Sie können auch lesen
