Fachliches Gutachten Gestaltungsplan Sonne Stellungnahme gemäss Art. 8 Abs. 3 BauV - Gemeinde Windisch
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Gemeinde Windisch
Dohlenzelgstrasse 6 Tel: +41 56 460 09 40
5210 Windisch Fax: +41 56 460 09 48 www.windisch.ch
Fachliches Gutachten
Stellungnahme gemäss Art. 8 Abs. 3 BauV
Gestaltungsplan Sonne
Version: 1.2
17.08.2020 / rsc
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage 3 1.1 Projektbeschrieb 3 1.2 Auftrag 4 1.3 Beurteilungsgrundlagen 5 1.4 Planerische Rahmenbedingungen 5 2 Vorbemerkungen 6 3 Fachliche Beurteilung 6 3.1 Städtebau 6 3.2 Freiraum 7 3.3 Verkehr – Erschliessung 8 3.4 Architektur 8 4 Stellungnahme 9 4.1 Abweichungen zur Nutzungsordnung 9 4.2 Siedlungs- und landschaftsgestalterisches Ergebnis 10 4.3 Sonnenweg 11 4.4 Altes Spritzenhaus 11 4.5 Qualitätssicherung 11 5 Fazit und Empfehlungen 12 Anhang -- Änderungswesen: Datum Was Version Bemerkungen 03.07.2020 Erste Fassung 1.0 22.07.2020 Redaktionelle Korrekturen 1.1 17.08.2020 Autoren, 4.3 und 4.4 1.2 Autoren Kapitel Lars Henze, Dipl.-Ing. Architekt MAS FHO in Real Estate Management 1.1 Barbara Schudel, dipl. Architektin ETH SIA SWB 3 Beat Klaus, dipl. Architekt HTL 3 Stefan Rudolf, dipl. Architekt ETH SIA 3 Felix Näf, dipl. Landschaftsarchitekt HTL BSLA 3 Roland Schneider, dipl. Architekt FH, Leiter Planung und Bau 1.2 – 1.4; 2, 4, 5 Seite 2 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne 1 Ausgangslage 1.1 Projektbeschrieb «Das Areal «Sonne» in Windisch wurde im Rahmen der Ortsplanungsrevision neu der Zent- rumszone zugeteilt und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Die Grundeigentümer- schaft beabsichtigt, auf dem Areal eine Bebauung mit überwiegender Wohnnutzung zu realisie- ren. Zeitgleich soll auf dem gegenüberliegenden Areal «Via Romana», das lediglich durch die Zürcherstrasse vom Areal «Sonne» getrennt ist, ebenfalls eine Entwicklung stattfinden. Die beiden Projekte weisen aufgrund der Nähe zu einander ähnliche Anforderungen hinsichtlich Städtebau, Freiraum, Nutzung und vor allem in Bezug auf die Erschliessung und Parkierung auf. Die sich damit bietende Chance der gleichzeitigen Entwicklung und Koordination der bei- den Gestaltungspläne galt es zu nutzen. Im Rahmen eines Gutachterverfahrens wurden ge- meinsame Workshops zur Entwicklung der Richtprojekte durchgeführt, an denen die beiden Projekte einander gegenübergestellt, koordiniert und gesamtheitlich beurteilt wurden. Die Richtprojekte stützen sich unter anderem auf die Entwicklungsgrundsätze für das Gebiet «Linde-Sonne», die im Rahmen der Erarbeitung des rechtskräftigen Gestaltungsplans «Linde» festgelegt wurden. Der Perimeter des Gestaltungsplans «Linde» befindet sich direkt angren- zend an den Perimeter des vorliegenden Gestaltungsplans. Parallel zu den Workshops wurde von der Gemeinde Windisch und dem Kanton Aargau eine Vorstudie zu K117 (Zürcherstrasse) erarbeitet, die den Rahmen für die Gestaltung des Stras- senraumes vorgibt. Auf Grundlage des Gutachterverfahrens und der Vorstudie wurden Richtprojekte erarbeitet, welche die Zielsetzungen der Gemeinde für das Gebiet erfüllen und zudem – speziell bezüglich des gemeinsamen Strassenraums entlang der Zürcherstrasse – eng aufeinander abgestimmt sind. « Situationsplan mit Perimeter GP „Sonne“ und „Via Romana“; Quelle: Metron Seite 3 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne Zentrale Elemente des Gestaltungsplanes „Sonne“ sind zwei Baubereiche A und B, in welchen eine viergeschossige, resp. fünfgeschossige Baute entstehen soll. Der Baubereich A orientiert sich zum Sonnenweg hin. Der Baukörper im Baubereich A nimmt bezüglich Höhen und Gliede- rung Bezug zum ansteigenden südlichen Quartier mit kleinteiligen Bauten. Der Baubereich B steht einerseits direkt und prominent an der Zürcherstrasse und anderseits vermittelt er zwi- schen dem Wohnbereich zum Sonnenweg. Der Baukörper im Baubereich B bildet den städte- baulich prägenden Kopf einer mehrteiligen Abfolge von urbanen Bauten entlang der Zür- cherstrasse. Der Sonnenweg soll weiterhin, mit Ausnahme der bisherigen Anstösser autofrei sein. 1.2 Auftrag Zum Gestaltungsplan Sonne bedarf es einer fachlichen Stellungnahme gemäss Art. 8, Abs. 3 Bauverordnung seitens der Gemeinde. Die Abteilung Planung und Bau der Gemeinde Windisch verfasst diese Stellungnahme im Namen der Gemeinde Windisch. Mit der Stellungnahme ist bei Abweichungen gegenüber dem geltenden Nutzungsplan aufzuzei- gen, wie der Gestaltungsplan zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Er- gebnis gegenüber einer Überbauung nach der Regelbauweise führt. Die Stellungnahme ist mit dem Gestaltungsplan öffentlich aufzulegen. Die Grundlage für die Erarbeitung und Prüfung ei- nes Gestaltungsplanes bildet zum einen Art. 21 des kantonalen Baugesetzes (BauG) sowie Art. 8 der entsprechenden Verordnung (BauV). Seite 4 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne
1.3 Beurteilungsgrundlagen
Formelle Grundlagen
Die fachliche Stellungnahme stützt sich auf die folgenden rechtlichen Grundlagen:
- Kantonales Baugesetz (BauG) vom 19. Januar 1993, Stand 01.05.2017.
- Kantonale Bauverordnung (BauV) vom 25.05.2011, Stand 01.01.2018.
- Rechtsgültige Nutzungsplanung: Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und Bauzonen- und
Kulturlandplan (BZP/KLP) vom 18.12.2019.
Projektgrundlagen
Die Stellungnahme stützt sich auf die zur Mitwirkung aufgelegene Version ab. Folgende Pro-
jektgrundlagen zum Gestaltungsplan „Sonne“ liegen vor:
- Testplanung „Areal Linde-Sonne“, Bericht des Begleitgremiums vom Februar 2012
- Richtprojekt vom 22.06.2020
- Überarbeiteter Umgebungsplan vom 29. Mai 2020
- Gestaltungsplan „Sonne“ vom 13.07.2020
- Sondernutzungsvorschriften vom 13.07.2020
- Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 13.07.2020
- Lärmnachweis „Sonne“ vom 19.04.2019
- Nutzungsstudie „altes Spritzenhaus“
1.4 Planerische Rahmenbedingungen
Der rechtsgültige Bauzonenplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung wurden im 2019 geneh-
migt und seit 10.02.2020 in Kraft.
Im rechtskräftigen Bauzonen- und Kulturplan von 2019 ist die gesamte Fläche des vorliegen-
den Gestaltungsplanes „Sonne“ der Zentrumszone Windisch mit überlagerter Sondernutzungs-
planpflicht zugeordnet.
Ein aus dem Jahr 1995 stammender Gestaltungsplan „Linde-Sonne“ wurde im Zusammenhang
im Zusammenhang mit der Genehmigung des Gestaltungsplanes „Linde“ vom 11. Januar 2016
aufgehoben. Im Planungsbericht zum GP „Linde“ wurden die wichtigsten Entwicklungsrichtli-
nien festgelegt. Auf der Basis und den heutigen Anforderungen gerecht werdenden Gestal-
tungsplanes „Sonne“ kann ein Baugesuch bewilligt werden.
In der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) ist für die Zentrumszone Windisch ZeW keine maxi-
male Ausnützungsziffer (AZ) mehr festgelegt.
Ausschnitt Bauzonenplan
Seite 5 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne
Gemäss BNO sind folgende Vorschriften für die Regelbauweise anwendbar:
Art. 13
Bauzone Vollge- Aus- Grün- Gesamt- Grenzabstand Emp- Zonen-
schosse nutzung Flächen- höhe find- vor-
Ziffer Klein Gross lich- schriften
keits-
stufe
Zentrumszone 3 - - 14.0 m 4.0 m m* III Art. 15
Windisch
Art. 15
1 Die Zentrumszone Z dient der baulichen Erneuerung und zeitgemässen Entwicklung des
Zentrums von Windisch zu einem Ort von hoher städtebaulicher und urbaner Qualität.
2 Zulässig sind Wohn- und Verkaufsnutzungen, mässig störende Nutzungen wie Läden,
Gastronomie, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie öffentliche Bauten und Anlagen.
Der minimale Wohnanteil beträgt 30%.
3 Für Neuüberbauungen und Umgestaltungen, welche das Quartierbild und die Quar-
tierstruktur wesentlich verändern. Sind Gestaltungspläne erforderlich.
2 Vorbemerkungen
Gestaltungspläne werden erlassen, damit ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und
landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abgestimmt überbaut
und der Boden dabei haushälterisch genutzt wird. Es wird weiter eine angemessene Ausstat-
tung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sichergestellt (Art. 21, Abs. 1 BauG).
Gestaltungspläne können dabei von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn
dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonen-
gemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interes-
sen entgegenstehen (Art. 21, Abs. 2 BauG).
Die Abweichungen von der Nutzungsplanung sowie das Erreichen eines besseren Ergebnisses
aus siedlungs- und landschaftsgestalterischer Sicht durch die Gestaltungspläne werden in der
vorliegenden Stellungnahme dargelegt.
3 Fachliche Beurteilung
Nachfolgend wird das Richtprojekt aus fachlicher Sicht durch die Fachgutachter beurteilt und
gewürdigt.
3.1 Städtebau
Geplant sind zwei Gebäude. Eines an der Zürcherstrasse (Haus B) und eines am Sonnenweg
(Haus A). Das Haus B orientiert sich mit seinen fünf Geschossen an diesen ortsbaulichen Kon-
text und formt zugleich durch seine Geometrie einen Übergang zur Bebauung entlang des Son-
nenwegs. Es bildet mit seiner Präsenz, seiner Nähe zur Strasse und seiner Gebäudehöhe zu-
sammen mit der Überbauung «Via Romana» die Eingangspforte ins Zentrum von Windisch von
Osten herkommend. Das Haus A ist um ein Geschoss geringer und schafft dadurch einen Über-
gang zum dahinterliegenden Quartier. Die Hauseingänge beider Bauten befinden sich an jewei-
ligen Strassen. Die Adresse ist damit klar mit der ortsbaulichen Setzung der Gebäude verbun-
den.
Seite 6 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne Die erwähnten ortsbaulichen Prinzipien leiten sich aus den vorgefundenen Bebauungsstruktu- ren und Wegführungen ab, weshalb sich das Projekt aus der Sicht des Fachgremiums gut in den bestehenden Kontext einfügt. 3.2 Freiraum Zürcherstrasse Der Zürcherstrasse entlang stehen analog zum Ergänzungsbau des Sanavita fünf Alleebäume in einzelnen Baumgruben. Die Gestaltung auf der Seite Via Romana ist die Gleiche. Da die Si- tuation hier aber anders ist als beim Sanavita und weiter bis hin zum Kreisel, sollte auch die Gestaltung der Strassenbegrünung angepasst werden. Anders als im Abschnitt Kreisel bis und mit Sanavita stehen die Alleebäume nicht im Trottoir, sondern direkt an der Strasse. So macht es Sinn in diesem Bereich der Zürcherstrasse beidseitig, im Gestaltungsplangebiet Sonne wir auch Via Romana, eine durchgehende Baumrabatte anzulegen. Dadurch erhöht sich der Grün- anteil. Das ist vorteilhaft für die Gesundheit und Langlebigkeit der Alleebäume, weil so ein grösserer Wurzelraum zu Verfügung steht und gleichzeitig die Versiegelung kleiner wird. Das ist auch vorteilhaft für den Wasser- und Lufthaushalt der Bäume. Die durchgehende Baumra- batte nimmt städtebaulich Bezug auf die neue Situation. Vorteilhaft ist die durchgehende Grünrabatte zudem bezüglich dem Mikroklima, der optischen Durchgrünung des Siedlungsge- bietes sowie für die Biodiversität. Umgebungsgestaltung Der Zürcherstrasse entlang werden auf Gebäudehöhe fünf Alleebäume gepflanzt. Der Platz zum Restaurant Sonne hin wird offen gestaltet, markiert mit zwei Solitärbäumen. Damit das gewünschte Bild entsteht, sind entsprechend grosskronige, klimaresistente Baumarten zu wäh- len. Dem Sonnenweg entlang sind Grossbäume vorgesehen, die teilweise entlang der Strasse ste- hen, teilweise zurückversetzt sind und so den halböffentlichen Spiel- und Aufenthaltsbereich strukturieren und beschatten. Zum Sonnenweg hin wird dieser halböffentliche Bereich von ei- ner Hecke mit grosszügigen Öffnungen getrennt. Diese Hecke darf nicht höher als 80 cm sein, damit sich der Raum bis zu den höheren Hecken der dem Haus vorgelagerten Privatgärten er- streckt. Das Verhältnis zwischen Privatgärten und halböffentlicher Zone, die für alle Bewohne- rInnen zugänglich ist, darf nicht zu Ungunsten des halböffentlichen Teils reduziert werden. Die zwei Eingänge zum Wohnhaus am Sonnenweg sind zu eng gehalten. Es hat keinen Platz für Kinderwägen, Kindervelos, für den täglichen Lebensablauf. Der Chaussierte Mergelbelag im halböffentlichen Teil wird begrüsst. Um die Veloabstellplätze rationell unterzubringen, werden doppelstöckige, gedeckte Velounterstände angeboten. Damit diese gedeckten Flächen divers genutzt werden können, sollen die Velohängevorrichtungen nur teilweise eingebaut werden. Nachgerüstet sind sie schnell. Zur Innenhofseite hin wird eine Spielfläche mit Spielelementen, Rasen, Gehölzen und Stauden- pflanzungen angeboten. Diese Fläche eignet sich um eher naturnah gestaltet zu werden, da es sich vorallem um einen Kinderspielplatz handelt. Rasen macht nur Sinn, wenn er gross genug ist um darauf auch spielen zu können. Der Spielplatz ist beidseitig des Gebäudes mit je einem Weg verbunden, die unerlässlich sind für das Funktionieren der Gesamtumgebung. Die Ausge- staltung von zumindest einem Weg kann sehr zurückhaltend sein, sei es ein Rasen-, sei es ein Kiesweg. Bepflanzung Die Bepflanzung soll aus mehrheitlich einheimischen Pflanzen erfolgen, wobei exotische Pflan- zen explizit zulässig sind, denn sie sind Teil unserer Kultur, können Bilder und Emotionen evo- zieren, die mit einheimischen Pflanzen nicht möglich sind (Flieder, Seidenbaum, Rosen, Pfingstrosen, Christrosen, diverse Zwiebelpflanzen, etc.). Zudem ist darauf zu achten, dass vor allem bei den Bäumen klimaresistente Arten, sprich trockenheitsresistente und hitzebeständige Arten gewählt werden. Das sind dann oft auch Gehölze aus dem Mittelmeerraum, die sich schon heute bis ins Tessin und über das Rhonetal bis Genf und teilweise weiter dem Jurasüd- fussentlang ausbreiten. Seite 7 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne Ökologie Es ist darauf zu achten, dass möglichst geschlossene Kreisläufe und somit auch naturnahe Flä- chen entstehen. Um das zu erreichen sollen mehrheitlich einheimische, klimaresistente Arten gepflanzt werden, die auch im Unterhalt anspruchsloser sind. Platzwasser soll so weit wie mög- lich in den Grünflächen, insbesondere in den Baumgruben versickert werden. Regenwasser von der Dachfläche ist zu sammeln damit es für die Bewässerung nutzbar ist. Wenn nicht soll das Dachwasser über offene Mulden versickern können, wodurch interessante Spielflächen und ökologisch diverse Nischen entstehen. Ein spezielles Augenmerk gilt der Dachbegrünung. Der Aufbau muss stark genug sein, die Ansaat mit einheimischen Saatgut (z. B. UFA Dachbegrü- nung). Zudem sind diverse Kleinstrukturen anzulegen wie Sand-, Stein- und Holzhaufen, in de- nen sich schnell ein artenreiches Insektenleben einnistet. 3.3 Verkehr – Erschliessung Die Einstellhalleneinfahrt befindet sich am Kopf des Gebäudes an der Zürcherstrasse, wodurch der Sonnenweg nicht mit mehr Verkehr belastet wird. Der Baum vor der Einstellhalleneinfahrt ist sehr wichtig um deren Präsenz von Osten her gesehen zu reduzieren. Die Fahrradabstellplätze im Haus B befinden sich im Haus. Das wird sehr begrüsst, da damit die Umgebung von dieser Nutzung entlastet wird. Auch bei Haus A ist darauf zu achten, dass dessen Vorbereich zum Sonnenweg nicht durch Fahrradabstellplätze dominiert wird. Die Erschliessungen und Wegführungen für Fussgängerinnen und Fussgänger sowie die Adress- bildung sind sehr klar und schlüssig. Wichtig ist auch, dass der durch das Geviert Zür- cherstrasse / Sonnenweg / Lindhofstrasse führende Weg eine Weiterführung zum Spritzenhaus erhält. 3.4 Architektur Die beiden Bauten gehören zusammen und bilden eine Einheit, weshalb deren Gestaltung und Materialisierung denselben Prinzipien folgen. Eine Eigenheit dieser Bauten sind die teilweise eingezogenen und vorstehenden Balkone sowie die vorstehenden Gartenfenster der Nordfas- sade von Haus A. Diese Strukturierung ist sehr wichtig, bricht sie doch den Massstab der Bau- ten und fügt diese mehr ins kleinmassstäbliche Quartier ein. Die Fassade an der Zürcher- strasse weist als reine Strassenfassade keine derartige Strukturierung auf. Besonders vorteil- haft ist, dass sich hinter dieser Fassade auch Wohnräume und nicht nur Nebenräume befinden. Die Strassenfassade erhält so auch einen lebendigen Ausdruck. Die Strassenfassade ist in den Obergeschossen sehr symmetrisch aufgebaut. Im Erdgeschoss liegt die Eingangstüre in der Achse, weshalb die Fenster «zur Seite geschoben werden». Auf der östlichen Seite funktioniert dies gut, weil alle drei Fenster aus den Achsen der oberen Fenster rücken. Westseitig ist nur ein Fenster verschoben, was irritiert und deshalb überarbeitet werden sollte. Das Vordach deckt nur den Hauseingang. Um die Geschäftsnutzung im Erdgeschoss zu unterstreichen könnte das Vordach auf diese Seite verlängert werden, was die Fassade im Erdgeschoss etwas dynamischer wirken lassen könnte, was dem Ort entsprechen würde. Sockel und Dachrand werden sehr stark gezeichnet. Der Sockel setzt dieses Thema aus der Überbauung Linde fort. Der starke Dachrand schliesst das Gebäude klar gegen oben ab, was für dieses Gebäude mit seiner Funktion als Eingangspforte sehr wichtig ist. Besonderes Augenmerk ist auf die Nachhaltigkeit der Bauweise und der Fassadenmaterialien zu richten. Sollte eine Kompaktfassade gewählt werden, muss der Verputz mit seiner Struktur eine Wertigkeit und solide Beschaffenheit aufweisen. Die Verarbeitung und der Unterhalt der Fassade soll ohne Biozide auskommen können. Seite 8 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne
4 Stellungnahme
In den nachfolgenden Kapiteln wir der Gestaltungsplan „Sonne“ im Sinne einer Interessenab-
wägung gemäss Art. 8, Abs. 3 BauV beurteilt. Darin wird gefordert, dass bei Abweichungen
von der allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinderat aufzuzeigen hat, wie diese zu einer
siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Lösung führen.
Die fachliche Beurteilung (Kapitel 3) der Fachgutachter des Beurteilungsgremiums präzisiert
und ergänzt einzelne Ausführungen der nachfolgenden Beurteilungen.
4.1 Abweichungen zur Nutzungsordnung
Kriterien BNO / Bauzoneplan Gestaltungsplan Auswirkung
BauG / BauV „Sonne“
Wohnen und mässig
Wohnen, Dienstleistun-
Zonenkonformität störende gewerbliche
gen, mässig störendes eingehalten
Zentrumszone Nutzungen (Art. 79, Abs.
Gewerbe
2 BNO)
Wohnanteil Min. 30% Wohnen > 70% eingehalten
Ausnützungsziffer 1.2 – 1.5 Vorgabe GR < 1.45 eingehalten
Grenzabstände klein / Grenz- und Gebäudeabstände
4m/*m Baubereiche definiert
gross, Gebäudeabstände unterschritten
Strassenabstände 4.0 m Gemeindestrasse 4.0 m eingehalten
6.0 m Kantonsstrasse 6.0 m eingehalten
Geschosszahl 4 Gebäude A
3 zulässig nach Art. 9 BNO
Anzahl Vollgeschosse 5 Gebäude B
16.62 m,
Gesamthöhe 14.0 m zulässig nach Art. 9 BNO
maximale Höhenkoten
Kein zusätzliches Attika
Attikageschoss 60% § 25 BauV eingehalten
vorgesehen
Dachgestaltung § 68 BNO Zus. § 11 SNV Strengere Auflagen
Gesamtwirkung Art. 64 BNO Art 12 SNV Strengere Auflagen
Architektur / Aussenraum- Art. 13, 14, 15, 16 und
Art. 69, 72 und 73 BNO Strengere Auflagen
gestaltung 17 SNV
Erschliessung Art. 33 BauG / 50 BNO Art. 18 SNV Strengere Auflagen
Parkierung Art. 56 und 57 BNO Art. 19 und 20 SNV Strengere Auflagen
Ökologie Art. 14 SNV Strengere Auflagen
lärmgerechte Konzeption der
Art. 21 SNV, Grundrisse,
Lärm ES III
Lärmschutznachweis Ausnahmebewilligung für Ge-
bäude B erforderlich
Energie Art. 22 SNV Strengere Auflagen
Bonus, Lockerung in Form von grösserer Dichte, Erhöhung Bauvolumen, Reduktion Ab-
stände und dgl.
Strengere Rahmenbedingungen um ein städtebaulich, landschaftsgestalterisch oder ener-
gietechnisch besseres Ergebnis zu erreichen.
Seite 9 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne 4.2 Siedlungs- und landschaftsgestalterisches Ergebnis Unterschreiten Grenz- und Gebäudeabstände. Die Grenzabstände werden im Sinne des § 13 BNO alle eingehalten. Der Gebäudeabstand zwi- schen den Bauten auf den Baufelder A und B wird unterschritten und beträgt im Minimum ca. 5.0 m. Entsprechend den Brandschutzvorschriften werden hierzu Auflagen bezüglich Materialwahl und Materialeigenschaften im Zuge der Baubewilligung erfolgen. Die nicht parallele Führung der beiden Fassaden hat nebst dem städtebaulichen Aspekt auch hinsichtlich Schall eine wichtige Funktion. Die kleine Lücke trennt einerseits die beiden Baukörper und zeigt dennoch, dass sie gestalte- risch zusammen gehören. Geschosszahl und Gesamthöhe Im Rahmen eines Gestaltungsplanes darf die Geschosszahl um bis zu zwei Vollgeschossen er- höht werden. Damit wird für den Baukörper im Baufeld B (Zürcherstrasse) dieselbe Geschoss- zahl wie bei der Überbauung Fehlmannmatte und Linde erreicht. Der Baukörper auf dem Baufeld A wird auf vier Geschosse ausgelegt, um damit einen Über- gang hinsichtlich der Höhen der Bauten vom Areal Linde zu den in die topografisch ansteigende und kleinstrukturierte Siedlung südlich des Sonnenweges zu ermöglichen. Auf den Aufbau eines zusätzlichen Attikageschosses wird bei beiden Baukörpern verzichtet, was zu einer klareren Struktur der Baukörper führt. Dachgestaltung Die architektonische Gestaltung der Dächer und Dachaufbauten bedarf besonderer Sorgfalt und hat auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen (Art. 68 BNO). Die Dachgestaltung der ge- planten Überbauung erfolgte besonders sorgfältig. Die Flachdächer sollen, wo nicht als begehbare Terrasse ausgebildet auf der gesamten Fläche ökologisch hochwertig begrünt werden, was zu einem grösseren Beitrag an die Biodiversität, einem besseren Klimaschutz und einem insgesamt natürlicherem Ansehen von oben beiträgt. Gesamtwirkung Mit den Anforderungen des § 12 SNV wird erreicht, dass die Bauten, Anlagen und Aussen- räume insgesamt als Gesamtkonzept wirken sollen. Die Auflagen beziehen sich nebst den ar- chitektonischen und freiraumgestalterischen Aspekten auch auf die Farb- und Materialwahl, die Signaletik und schränken deren (nächtliche) Wirkung auf ein umweltverträgliches Mass ein. Architektur und Aussenraum Insgesamt werden in den Sondernutzungsvorschriften konkrete Anforderungen an die Gestal- tung Bauten (Architektur), Freiraum, Vorzonen und die Bepflanzung gestellt, die über die nor- malen Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung hinausgehen. Damit wird erreicht, dass die angestrebte hohe Qualität erreicht werden kann und ein wesentlicher Beitrag zu einem ins- gesamt besseren Gesamtergebnis geleistet wird. Erschliessung Die Erschliessung, die Zu- und Wegfahrt und die Anlieferungen für die öffentliche / gewerbliche Nutzung werden hier präzise vorgegeben. Damit wird sichergestellt, dass der Sonnenweg durch die neue Überbauung durch MIV in der Regel nicht beansprucht wird. Parkierung Die Parkierung erfolgt grundsätzlich unterirdisch. Einige wenige Parkplätze für Besucher und Lieferanten befinden sich unmittelbar bei der Abzweigung des Sonnenweges zur Zürcher- strasse. Bezüglich der Parkierung werden weitergehendere Auflagen an die Infrastruktur für die E-Mobilität gemacht, wie auch an die Abstände für Parkierung gegen die Gemeindestrasse. Es werden zusätzliche Abstellplätze für Motorräder, Roller und dgl. gefordert. Seite 10 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne
Ökologie
Bei der Gestaltung der Aussenräume werden hohe Anforderungen an die Ökologie und den
ökologischen Ausgleich gemacht. Der ökologische Ausgleich ist ein Sammelbegriff für Massnah-
men, die der Erhaltung und Wiederherstellung der Funktion der Lebensräume und ihrer Vernet-
zung vor allem in intensiv genutzten bzw. dicht besiedelten Landschaften dienen. Für die inten-
sivere Nutzung werden daher höhere Auflagen im Sinne des Natur- und Heimatschutzgesetztes
gemacht.
Empfindlichkeitsstufe
Lärmgutachten legen die Auflagen und Möglichkeiten fest, um den Lärmimmissionen der
Strasse sachgerecht zu begegnen. Durch die Nähe zur Kantonsstrasse müssen die räumlichen
Dispositionen so gesetzt werden, dass sie entweder der Strasse abgewandt sind oder technisch
so ausgerüstet sind, dass die Immissionen erträglich sind. Innerhalb des Areales gilt die ES III.
Energie
Für die im Rahmen der Sondernutzungsplanung gewährten Nutzungsboni werden erhöhte An-
forderungen an die Energieeffizienz gestellt. Die in § 24 der SNV zum GP „Sonne“ gestellten
Anforderungen gehen davon aus, dass sich das Gebiet längerfristig für eine Vernetzung eignet,
wo aber noch keine Fernwärmeversorgung verfügbar ist. Die Wärmeenergie soll in einer ge-
meinsamen Heizzentrale bereitgestellt werden. Die Gebäude sollen den Standard Minergie ECO
einhalten. Dies ermöglicht nebst einem geringen Primärenergieverbrauch auch einen sorgfälti-
gen Umgang mit den natürlichen Ressourcen und der grauen Energie.
4.3 Sonnenweg
Der Sonnenweg ist heute eine Privatstrasse mit öffentlichem Fuss- und Fahrwegrecht.
Im Zuge des Gestaltungsplanes sollen die Verhältnisse neu und entsprechend den Anforderun-
gen geregelt werden. Zwei verschiedenen Optionen stehen zur Wahl:
- Übernahme der Strasse durch die Gemeinde, unter Einräumung einer Grunddienstbar-
keit (im Sinne einer Baubeschränkung, Nutzungsbeschränkung: keine Widmung für Au-
tos zulässig).
- Verwaltungsrechtlicher Vertrag, worin die Strasse der öffentlichen Nutzung (aber ohne
Autos) gewidmet wird und die Gemeinde sich verpflichtet, den Unterhalt zu überneh-
men.
Die Zufahrt zum Sonnenweg ab Zürcherstrasse soll mittels Strassenlinien im GP festgelegt
werden.
4.4 Altes Spritzenhaus
Das alte Spritzenhaus ist innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplanes.
Das Gebäude soll einer öffentlichen Nutzung zugeführt werden. Anhand einer Nutzungsstudie
wurden verschiedene Optionen geprüft und dargestellt.
4.5 Qualitätssicherung
Hinsichtlich der besonderen Lage der Baubereiche und der Anforderungen an eine hohe Quali-
tät bezüglich Städtebau und Architektur sind bereits während der Testplanung bis zur Umset-
zung des Gestaltungsplanes externe Fachgutachter beigezogen worden. Diese werden auch bei
der Beurteilung der Gestaltung von Architektur und Aussenraum im Zuge der Baugesuche bei-
gezogen werden. Im § 25 der SNV ist die Qualitätssicherung festgelegt.
Seite 11 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonneGemeinde Windisch Gestaltungsplan Sonne 5 Fazit und Empfehlungen Die vorgesehene Überbauung stellt eine wesentliche bauliche Veränderung im Zentrum von Windisch dar. Sie wurde sehr sorgfältig aus einem Gutachterverfahren hinaus entwickelt und dazu die grundeigentümerverbindlichen Grundlagen geschaffen. Der Gestaltungsplan bildet nun die Planungsgrundlage für die entsprechenden Baugesuche. Die angestrebte Überbauung gestaltet und wertet den Strassenraum sowohl bei Zürcherstrasse wie auch beim Sonnenweg auf, ermöglicht einen weiterhin verkehrsarmen Freiraum mit hoher Aufenthaltsqualität und ergänzt die bereits bestehenden Bauten zum Zentrum von Windisch. Der neue Baukörper zur Zürcherstrasse nimmt klar Position und bildet den Auftakt zu einer Reihe ähnlich grosser Bauten an dieser Strasse zum Zentrum hin. Der westliche Baukörper hingegen vermittelt in wohltuender Art zwischen den grossen Bauten des Zentrums und den kleineren Bauten am ansteigenden Hang zum Oberdorf. Mit Hilfe dieses Gestaltungsplanes wird eine insgesamt ausgezeichnete städtebauliche und ar- chitektonische Lösung ermöglicht. Der Gestaltungsplan soll in der vorgeschlagenen Form und Ausformulierung verabschiedet werden. Die Bauprojekte werden anschliessend anhand der hoch gesteckten Ziele beurteilt werden. Windisch, im Juli 2020 Roland Schneider Leiter Planung und Bau Seite 12 von 12 2020-07-03_gutachten_gestaltungsplan-sonne
Gestaltungsplan «Sonne» Planungsbericht nach Art. 47 RPV Gemeinde Windisch 28. August 2020 Stand Freigabe für Mitwirkung und Vorprüfung
Gestaltungsplan «Sonne» 3
Bearbeitung
Barbara Gloor
dipl. Ing. FH in Raumplanung FSU,
MAS FHNW in Business- und Prozess-Management
Etienne Burren
MSc FHO in Raumentwicklung und Landschaftsarchitektur
Basil Utz
Zeichner EFZ in Raumplanung, 2. Lehrjahr
Metron Raumentwicklung AG
Stahlrain 2
Postfach
5201 Brugg
T 056 460 91 11
info@metron.ch
www.metron.ch
Begleitung
Rosi Magon
Vizepräsiedentin Gemeinde Windisch
Roland Schneider
Leiter Planung und Bau Gemeinde Windisch
Beat Klaus
Gutachter, architheke ag, Brugg
Felix Naef
Gutachter, naef landschafts-architekten GmbH, Brugg
Stefan Rudolf
Gutachter, Flury und Rudolf Architekten AG, Solothurn
Barbara Schudel
Gutachterin, Ehrenbold Schudel Architektur Bern
Titelbild: Luftbild Planungsperimeter (Quelle: swisstopo)
Dieser Bericht ist für einen doppelseitigen Ausdruck gelayoutetGestaltungsplan «Sonne» | Inhaltsverzeichnis 5
Inhaltsverzeichnis
Zusammenfassung 7
1 Planungsgegenstand und Ziele 9
1.1 Zielsetzung der Planung 9
1.2 Inhalt der Planung 10
2 Rahmenbedingungen 11
2.1 Planungsgebiet 11
2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen 11
2.3 Planerische Rahmenbedingungen 13
2.4 Weitere Rahmenbedingungen 17
3 Grundsätze des Richtprojekts 20
3.1 Situation und Bebauungskonzept 20
3.2 Nutzung, Materialisierung und Energie 21
3.3 Freiraumkonzept 21
3.4 Einpassung ins Ortsbild 23
3.5 Öffentliche Nutzung «Spritzenhaus» 23
3.6 Archäologie 23
3.7 Verkehr und Erschliessung 24
3.8 Lärm 24
4 Planungsinhalte 26
4.1 Erläuterungen zum Situationsplan 1:500 26
4.2 Erläuterungen zu den Sondernutzungsvorschriften (SNV) 27
5 Organisation und Verfahren 33
5.1 Organisation und Beteiligte 33
5.2 Verfahren 33
5.3 Gutachterverfahren Richtprojekte 34
6 Schlussfolgerungen nach Art. 47 RPV 35
Abbildungsverzeichnis 37
Beilagen
Richtprojektdossier «Sonne» vom 19.06.2020 Galli Rudolf Architekten AG
Lärmnachweis «GP Sonne» vom 17.04.2019, Metron Verkehrsplanung AG
f:\daten\m4\18-061-00\04_ber\01_plber\ber_gp_sonne_200828.docxGestaltungsplan «Sonne» | Zusammenfassung 7
Zusammenfassung
Das Areal «Sonne» in Windisch wurde im Rahmen der kürzlich erfolgten Ortspla-
nungsrevision neu der Zentrumszone zugeteilt. Für Neuüberbauungen und Umgestal-
tungen, die das Quartierbild und die Quartierstruktur wesentlich verändern, sind Ge-
staltungspläne erforderlich – dies trifft auch auf das Areal «Sonne» zu.
Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird sichergestellt, dass die geplante bauliche
Entwicklung auf dem Areal «Sonne» die Ziele der Gemeinde Windisch an eine zeitge-
mässe Entwicklung ihres Zentrums mit hoher städtebaulicher und urbaner Qualität
erfüllt.
Gleichzeitig unterliegt das Gebiet der Bestimmung «Aufwertung des Siedlungs-
und Strassenraums». Der vorliegende Gestaltungsplan macht konkrete Aussagen zur
Umgestaltung der Zürcherstrasse, die als Kantonsstrasse K117 entlang des Areals ver-
läuft, stark belastet ist und aufgewertet werden soll. Durch die verbindliche Festlegung
von Baulinien, Abständen und Höhenkoten, Vorgaben zur Freiraumgestaltung sowie
zur Erschliessung des Areals werden auch die in dieser Hinsicht angestrebten Verbes-
serungen erreicht. Die Schaffung einer Gewerbefläche im Erdgeschoss der neuen Be-
bauung und in unmittelbarer Zentrumsnähe trägt zur gewünschten Aktivierung und
Belebung bei; die übrige Wohnnutzung der beiden Baukörper entspricht voll und ganz
der Innenentwicklungsstrategie der Siedlungsentwicklung gemäss kantonalem Richt-
plan.
Parallel zur vorliegenden Planung erfolgte die Erarbeitung des Gestaltungsplans
für das gegenüberliegende Areal «Via Romana». Da beide Projekte ähnliche Anforde-
rungen aufweisen, wurde die Entwicklung und Koordination der beiden Projekte im
Rahmen eines Gutachterverfahrens aufeinander abgestimmt.
Die beiden Richtprojekte, die im Rahmen eines Gutachterverfahrens in drei ge-
meinsamen Workshops gegenübergestellt, gesamtheitlich beurteilt und weiterentwi-
ckelt wurden, dienten als Basis zur Definition der vorliegenden Gestaltungsgrundsätze.
Die Vorstudie K117, erarbeitet von der Gemeinde Windisch und dem Kanton Aargau,
gab den Rahmen für die Strassenraumgestaltung der Zürcherstrasse vor. Durch Abklä-
rungen mit Behörden und Beizug von Fachexperten der Bereiche Denkmalpflege, Ar-
chäologie, Verkehr und Lärmschutz konnten wichtige Parameter für das Areal «Sonne»
festgelegt werden. Beispielsweise wird im Rahmen des Gestaltungsplans entlang des
Sonnenwegs ein gemeinschaftlich genutzter Freiraum festgelegt, der sich mit den Aus-
senräumen des angrenzenden Quartiers verbindet. Das sich im Besitz der Gemeinde
Windisch befindende Spritzenhaus wurde dabei in die Überlegungen miteinbezogen.
Parallel zum Gestaltungsplanverfahren führt die Kantonsarchäologie Aargau bis
Sommer 2021 archäologische Grabungen durch. Dabei werden Lage und Ausmass der
gemäss Richtprojekt vorgesehenen Baugrube berücksichtigt.
Im Sinne eines Beitrags zur Nachhaltigkeit werden mit den Festlegungen des
Gestaltungsplans die Weichen gestellt für die Steigerung der Biodiversität, eine ver-
antwortungsvolle Ressourcennutzung und die Förderung von Fuss- und Veloverkehr in
der Gemeinde.
Insgesamt kann mit dem Gestaltungsplan «Sonne», dem Situationsplan und den Son-
dernutzungsvorschriften (SNV), die Qualität eines wichtigen Bausteins für die Zent-
rumsentwicklung von Windisch grundeigentümerverbindlich gesichert werden.Gestaltungsplan «Sonne» | Planungsgegenstand und Ziele 9
1 Planungsgegenstand und Ziele
Das Areal «Sonne» in Windisch wurde im Rahmen der Ortsplanungsrevision neu der
Zentrumszone zugeteilt und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Die Grundei-
gentümerschaft beabsichtigt, auf dem Areal eine Bebauung mit überwiegender Wohn-
nutzung zu realisieren. Zeitgleich soll auf dem gegenüberliegenden Areal «Via Roma-
na», das lediglich durch die Zürcherstrasse vom Areal «Sonne» getrennt ist, ebenfalls
eine Entwicklung stattfinden.
Die beiden Projekte weisen aufgrund der Nähe zu einander ähnliche Anforde-
rungen hinsichtlich Städtebau, Freiraum, Nutzung und vor allem in Bezug auf die Er-
schliessung und Parkierung auf. Die sich damit bietende Chance der gleichzeitigen
Entwicklung und Koordination der beiden Gestaltungspläne galt es zu nutzen. Im
Rahmen eines Gutachterverfahrens wurden gemeinsame Workshops zur Entwicklung
der Richtprojekte durchgeführt, an denen die beiden Projekte einander gegenüberge-
stellt, koordiniert und gesamtheitlich beurteilt wurden. Die Richtprojekte stützen sich
unter anderem auf die Entwicklungsgrundsätze für das Gebiet «Linde-Sonne», die im
Rahmen der Erarbeitung des rechtskräftigen Gestaltungsplans «Linde» festgelegt wur-
den. Der Perimeter des Gestaltungsplans «Linde» befindet sich direkt angrenzend an
den Perimeter des vorliegenden Gestaltungsplans.
Parallel zu den Workshops wurde von der Gemeinde Windisch und dem Kanton
Aargau eine Vorstudie zu K117 (Zürcherstrasse) erarbeitet, die den Rahmen für die
Gestaltung des Strassenraumes vorgibt.
Auf Grundlage des Gutachterverfahrens und der Vorstudie wurden Richtprojek-
te erarbeitet, welche die Zielsetzungen der Gemeinde für das Gebiet erfüllen und zu-
dem – speziell bezüglich des gemeinsamen Strassenraums entlang der Zürcherstrasse
– eng aufeinander abgestimmt sind. Das Richtprojekt zum Areal «Sonne» bildet die
Grundlage für den vorliegenden Gestaltungsplan.
1.1 Zielsetzung der Planung
Im Vorfeld der Erarbeitung des Gestaltungsplans wurden vom Gemeinderat Windisch
detaillierte Ziele für die beiden Areale «Sonne» und «Via Romana» festgelegt.
Durch die beiden Projekte soll der gemeinsame Strassenraum im Sinne von § 8
BNO aufgewertet und als Boulevard mit beidseitigen Baumreihen ausgestaltet werden.
Die Neubauten sollen eine besonders gute Gestaltung und eine geschlossene Bauweise
entlang der Strasse aufweisen. Als Richtmass für die Höhe dient die bestehende Be-
bauung «Linde»: es sind 4 Vollgeschosse, an geeigneten Stellen entlang der Zür-
cherstrasse max. 5 Vollgeschosse möglich, der Richtwert für die Ausnützungsziffer
beträgt 1.2 - 1.5.
Durch die beiden Projekte soll der gemeinsame Strassenraum im Sinne von § 8
BNO aufgewertet und als Boulevard mit beidseitigen Baumreihen ausgestaltet werden.
Die Neubauten sollen eine besonders gute Gestaltung und eine geschlossene Bauweise
entlang der Strasse aufweisen. Um eine gewisse Belebung des Strassenraums zu erhal-
ten, ist ein Mindestanteil publikumsorientierter Nutzungen auf Erdgeschossniveau mit
Ausrichtung auf die Zürcherstrasse anzuordnen. Zudem sind die erforderlichen Park-
plätze für das Restaurant «Sonne» zu gewährleisten. Die beiden Projekte sind im Rah-
men des Gutachterverfahrens planerisch zu koordinieren.
Das Projekt «Sonne» soll zudem mit der quartierzugewandten Seite auf die Kör-
nung des Bestandes reagieren und sich mit dessen Aussenräumen verbinden. Das alte
«Spritzenhaus» kann dabei mit in die Überlegungen einbezogen werden – es soll mit
einer öffentlichen Nutzung belegt und in die Gestaltung des quartierzugewandten Aus-
senraumes einbezogen werden. Die Parkierung (mit Ausnahme der Parkplätze für Be-Gestaltungsplan «Sonne» | Planungsgegenstand und Ziele 10 sucher und Warenumschlag), hat unterirdisch zu erfolgen, damit der Aussenraum ge- staltet werden kann. Dieser soll ökologisch hochwertig sein und insbesondere die Bio- diversität fördern. Hinsichtlich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit des Projekts soll ein hoher Standard angestrebt werden. 1.2 Inhalt der Planung Um die Ziele erreichen zu können, enthält der Gestaltungsplan grundeigentümerver- bindliche Festlegungen. Diese sind im Situationsplan im Massstab 1:500 und in den Sondernutzungsvorschriften (SNV) aufgeführt. Das Richtprojekt ist bei der weiteren Projektierung bzw. bei der Auslegung der Gestaltungsplanvorschriften beizuziehen. Es stellt sicher, dass das Gebiet «Sonne» qualitätsvoll überbaut wird.
Gestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 11
2 Rahmenbedingungen
2.1 Planungsgebiet
Perimeter GP «Sonne
Perimeter GP »«Via Romana»
Perimeter GP «Linde»
Abbildung 1: Situationsplan mit Perimeter GP
«Sonne» und «Via Romana» (Quelle: Met-
ron)
Der Bearbeitungsperimeter des Gestaltungsplans «Sonne» umfasst die Parzellen Nrn.
786, 2036, 2046 und 2889. Der Perimeter umfasst eine Fläche von rund 3ʼ940 m2. Auf
der gegenüberliegenden Seite befindet sich der Perimeter des Gestaltungsplans «Via
Romana», die Zürcherstrasse stellt die Trennlinie zwischen den Perimetern dar.
Im Westen des Gestaltungsplans «Via Romana» und im Norden des Gestal-
tungsplans «Sonne» befindet sich der rechtskräftige Gestaltungsplan «Linde». Aus den
Testplanungsergebnissen «Areal Linde-Sonne» von 2011 wurden Entwicklungsrichtli-
nien abgeleitet, die sich auf das gesamte Areal mit Gestaltungsplanpflicht zwischen
Zürcher- und Lindhofstrasse sowie Sonnenweg beziehen. Sie regeln die städtebauli-
chen Anforderungen, die Anforderungen an den Freiraum, die Nutzung und Dichte
sowie die Erschliessung und Parkierung. Die Entwicklungsrichtlinien gelten als Basis
für die künftigen Gestaltungspläne auf dem Gebiet «Linde - Sonne» und damit im Spe-
ziellen für den Gestaltungsplan «Sonne».
Die Entwicklungsrichtlinien wurden, da die beiden Gestaltungspläne «Via Ro-
mana» und «Sonne» parallel und koordiniert erarbeitet wurden, als Grundlage im
Rahmen des Gutachterverfahrens berücksichtigt und miteinbezogen.
2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
Kantonaler Richtplan
Das Planungsgebiet ist gemäss kantonalem Richtplan dem Siedlungsgebiet zugewiesen
und rechtskräftig zoniert (siehe unten). Die beabsichtigte Schaffung von zusätzlichem
Wohnraum an zentraler Lage entspricht voll und ganz der im kantonalen RichtplanGestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 12
definierten Siedlungsentwicklung nach innen. Mit dem Gestaltungsplan «Sonne» wird
ein Beitrag zur Innenentwicklung des Siedlungsgebiets von Windisch geleistet (Richt-
plankapitel S 1.2, Plananweisung 2.).
Kantonales Baugesetz (BauG)
Der Gestaltungsplan (GP) ist ein Planungsinstrument des kantonalen Baugesetzes. Der
GP präzisiert die Nutzungsplanung einer Gemeinde für ein spezielles Gebiet. Gemäss
§ 21 Abs. 1 BauG können Gestaltungspläne erlassen werden, wenn ein wesentliches
öffentliches Interesse an der Gestaltung der Überbauung besteht oder eine Gestal-
tungsplanpflicht dies erfordert.
Gemäss § 21 Abs. 2 BauG ist es im Rahmen eines Gestaltungsplans möglich, von
den Nutzungsplänen einer Gemeinde abzuweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und
landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt, die zonengemässe Nutzungsart nicht
übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
Nutzungsplanung Gemeinde Windisch
Die Nutzungsplanung (NuPla) der Gemeinde Windisch wurde jüngst überarbeitet. Die
Gesamtrevision NuPla wurde vom Regierungsrat am 18. Dezember 2019 genehmigt.
Gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan befindet sich das Planungsgebiet in der Zent-
rumszone Windisch (ZeW). In der ZeW sind gemäss § 13 BNO dreigeschossige Bauten
mit einer Gesamthöhe von 14 m zulässig. Sie dient gemäss § 15 BNO der baulichen
Erneuerung und zeitgemässen Entwicklung des Zentrums zu einem Ort von hoher
städtebaulicher und urbaner Qualität.
Abbildung 2: Ausschnitt BZP Windisch (Quel-
le: Gemeinde Windisch)
Das Gebiet ist mit der Bestimmung «Aufwertung des Siedlungs- und Strassenraums»
(§ 8 BNO) überlagert, die der Aufwertung dieser stark belasteten Strassenabschnitte
dient. Die Aufwertung verfolgt die Ziele, raumbildende Bebauungsstrukturen mit städ-Gestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 13
tebaulich integriertem Lärmschutz zu erstellen, Direkterschliessung ab der Kantons-
strasse für publikumsorientierte Nutzungen zu realisieren und sichere und durchge-
hende Verbindungen für den Langsamverkehr zu schaffen. Zur Umsetzung der Aufwer-
tungsmassnahmen verabschiedet der Gemeinderat Konzepte oder kommunale Richt-
pläne. Im Fall der Zürcherstrasse wurde in Zusammenarbeit mit dem Kanton eine Vor-
studie zur K117 erarbeitet, welche die Gestaltung und den Ausbau der Kantonsstrasse
aufzeigt (s. Kap. 2.3).
Für das Gebiet ist eine Gestaltungsplanpflicht festgelegt; es darf nur überbaut
werden, wenn ein rechtskräftiger GP vorliegt. Im Rahmen des GPs kann der Gemein-
derat bis zu zwei zusätzliche Vollgeschosse bewilligen, wenn dadurch eine städtebau-
lich besonders gute Lösung erreicht wird und die Nachbargrundstücke nicht unzumut-
bar beeinträchtigt werden.
Für das Gestaltungsplangebiet sind im Anhang III der BNO Windisch Zielvorga-
ben definiert; diese wurden im Rahmen des Gutachterverfahrens (s. Kap. 2.4) durch
den Gemeinderat Windisch weiter präzisiert.
Gemäss Anhang IV BNO Windisch liegt das Planungsgebiet in der Parkierungs-
zone B. Damit ist eine Unterschreitung des Minimalbedarfs an Parkplätzen unter der
Bedingung eines Mobilitätskonzepts, eines periodischen Controllings der Umsetzung
und der rechtlichen Sicherstellung des Mobilitätskonzepts möglich.
2.3 Planerische Rahmenbedingungen
Kommunaler Gesamtplan Verkehr
Der Kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) RAUM BRUGG WINDISCH wurde am
1. Januar 2018 in Kraft gesetzt. Der KGV ist ein im BauG vorgesehenes Planungs-
instrument und hat die Abstimmung der Verkehrsentwicklung auf die Siedlungsent-
wicklung zum Ziel. Er berücksichtigt sämtliche Verkehrsträger (motorisierter Individu-
alverkehr (MIV), öffentlicher Verkehr (ÖV) und Langsamverkehr (LV)).
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem KGV Richt-
plan Strasse. Punkt: Standort Via Romana
(Quelle: Metron Verkehrsplanung AG)Gestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 14
Der KGV ordnet die Zürcherstrasse in den Teilplänen Velo- und Fussverkehr den wich-
tigen Konfliktstrecken zu: Es gibt keine Veloinfrastruktur und das Trottoir ist z.T. sehr
schmal oder nur einseitig vorhanden. In den Massnahmen (A.4 Gestaltung Hauptach-
sen) sind zudem folgende Punkte festgehalten:
Einbezug der ersten Bautiefe im Zusammenhang mit der Zentrumsentwicklung
Aufwertung der Seitenbereiche für den Fussverkehr und als Aufenthaltsbereiche;
den Zufussgehenden soll ein sicheres und komfortables Queren ermöglicht wer-
den (Reduktion Trennwirkung)
Busbevorzugung, Gewährleisten eines fahrplanstabilen Betriebs
Vorstudie K117 (Zürcherstrasse)
Die Gemeinde Windisch hat in Zusammenarbeit mit der Abteilung Verkehr des Kan-
tons Aargau die Vorstudie Zürcherstrasse K117 / Mülligerstrasse K400 erarbeitet. Die
Zürcherstrasse soll hinsichtlich des erforderlichen kantonalen Ausbaustandards eine
Anpassung erfahren.
Die Vorstudie soll primär die Linienführung der Strasse (Fahrbahn mit Trot-
toirs) über die Strecke zwischen dem Knoten K117/Dorfstrasse (Lindenparkkreisel)
und dem Knoten K117/K400 verbessern sowie deren Strassenraumgestaltung als
Schnittstelle zwischen den beiden Arealentwicklungsgebieten «Sonne» und «Via Ro-
mana» justieren. Insbesondere ist vorgesehen, für den Radverkehr die notwendigen
Infrastrukturelemente einzufügen. Des Weiteren ist der Knoten K117/ K400 verkehrs-
technisch zu optimieren, um dessen Verkehrssicherheit zu erhöhen.
Abbildung 4: Querschnitt gem. Vostudie Zür-
cherstrasse K117 (Quelle: Metron Verkehrs-
planung AG)
Im Rahmen der Vorstudie wurde die Fahrbahn neu dimensioniert (vgl. Abb. 4), im
Bereich der Richtprojekte «Sonne» und «Via Romana» verlaufen die Trottoirs zwi-
schen den Baumreihen und den Gebäuden. Die Fusswegverbindungen sind daher mit
Dienstbarkeiten zu sichern.Gestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 15
Abbildung 5: Ausschnitt Vorstudie Situati-
onsplan, mit Einmündung Sonnenweg (Quel-
le: Metron Verkehrsplanung AG)
Für das Areal «Sonne» erfolgt die Erschliessung der Tiefgarage, den Besucherparkplät-
zen, für die Ver- und Entsorgung oder die Zufahrt für Umzugsfahrzeuge und derglei-
chen via den Sonnenweg. Die Einmündung der kommunalen Strasse «Sonnenweg» auf
die Kantonsstrasse K117 wird angepasst und als Vollanschluss mit Trottoirüberfahrt
ausgestaltet.
Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
Das Gebiet Königsfelden ist im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
(ISOS) als national bedeutend aufgeführt. Das Planungsgebiet befindet sich gemäss
ISOS in der Umgebungszone IV. Für diese postuliert das ISOS das Erhalten der Eigen-
schaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wichtig sind (sogenanntes Erhaltungs-
ziel b). Zusätzlich sollen generell abgestimmte Gestaltungsvorschriften und Auflagen
für Neubauten, Bepflanzung usw. erlassen werden.
Allerdings hat die einst zusammenhängende Strassenbebauung aus dem 19.
Jahrhundert südseitig des Klosterbezirks (0.0.15) durch Abbrüche und Neubauten
ihren ursprünglichen Charakter weitgehend eingebüsst; zudem wirkt die stark befah-
rene Durchgangsstrasse (0.0.18) als räumliche Trennung der Ortsbildteile.
Die Umgebungszone IV muss im Kontext der Siedlungsentwicklung, die mit dem
RELB und der Nutzungsplanungsrevision der Gemeinde Windisch angestrebt wird,
neu bewertet werden. Die Gestaltungspläne «Sonne» und «Via Romana» sind Bestand-
teile der Aufwertung des Zentrums der Gemeinde Windisch und sollen auch zur Auf-
wertung der stark belasteten Strassenabschnitte beitragen. Die Aufwertung des Zent-
rums von Windisch und die detaillierten Gestaltungsvorschriften sowohl für die Be-
bauung als auch für die Aussenräume im Rahmen des Gestaltungsplans sind im Sinne
des Erhaltungsziels b.Gestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 16
Abbildung 6: Ausschnitt Karte ISOS für das
Gebiet Königsfelden (Quelle: BAK)
Die ebenfalls im ISOS vermerkte «Partielle Fernwirkung von Einzelbauten in Parkan-
lagen» im Bereich Königsfelden ist bis heute eine zentrale Qualität und soll erhalten
und weiterentwickelt werden. Die Anfahrt von der Zürcherstrasse in Richtung Königs-
felden bietet einen sich öffnenden Blick auf die Parkanlage und deren historischen
Gebäude. Mit dem Gestaltungsplan wird diese Qualität durch spezifische Regelungen
für die Setzung der Bauten, auch im Bezug zum Restaurant Waage (0.0.16) und dessen
Aussenraum, im Rahmen des Gestaltungsplans «Via Romana» gesichert.Gestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 17
2.4 Weitere Rahmenbedingungen
Öffentlicher Verkehr
Das Areal ist der ÖV-Güteklasse C zugeordnet. In einer Gehdistanz von 5 Minuten be-
findet sich die Haltestelle Zentrum. Diese kann via Lindhof- und Zürcherstrasse er-
reicht werden und bietet durchgehend Verbindungen im 15'-Takt, von und zum Bahn-
hof Brugg.
Abbildung 7: ÖV-Güteklassen mit Planungs-
gebiet (Quelle: Kanton Aargau)
Archäologie
An einer Sitzung im Vorfeld zum Gutachterverfahren wurden die Rahmenbedingungen
seitens der Archäologie geklärt. Das Gremium setzte sich aus Jürgen Trumm, Leiter
Ausgrabungen Vindonissa, Vertretern der beiden Areale « Sonne» und «Via Romana»
sowie der Projektleitung Gestaltungsplan zusammen.
Es ist im Gestaltungsplanperimeter mit wichtigen römischen Überresten zu
rechnen, deshalb sind sämtliche Grabungen frühzeitig an die Kantonsarchäologie zu
melden. Es liegt im öffentlichen Interesse archäologische Befunde bzw. Überreste zu
schützen, da es sich um historisches Erbe handelt, das durch Bautätigkeit unwieder-
bringlich zerstört werden kann.
Diese Zerstörung kann beispielsweise durch kleinere Tiefgaragen und konse-
quente Bündelung von Werkleitungen reduziert werden, zudem wird dadurch der Auf-
wand für archäologische Ausgrabungen verringert.
Abbildung 8: Kantonsarchäologie Aargau Aus-
zug GIS Grabungsplan (Quelle: Kanton Aargau)Gestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 18
Naturgefahren
Abbildung 9: Ausschnitt Gefahrenkarte mit
Planungsgebiet rot bandiert (Quelle: Kanton
Aargau)
Gemäss Gefahrenkarte des Kantons Aargau für die Gemeinde Windisch liegt für das
Gestaltungsplangebiet keine Gefährdung vor.
Gewässerschutz
Abbildung 10: Ausschnitt Gewässerschutzkar-
te mit Planungsgebiet rot bandiert (Quelle:
Kanton Aargau)
Der gesamte Planungsperimeter liegt gemäss Gewässerschutzkarte des Kantons im
Gewässerschutzbereich Au. Im Gewässerschutzbereich Au dürfen keine Bauten erstellt
werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. In erster Priorität, ist dasGestaltungsplan «Sonne» | Rahmenbedingungen 19
Vorhaben deshalb so anzupassen, dass Eingriffe unter dem mittleren Grundwasser-
spiegel minimiert werden (z. B. durch das Anheben der Bodenplatte). Ist dies aus ande-
ren Gründen (z. B. Vorgaben der maximalen Bauhöhe) nicht möglich, ist die Durch-
flusskapazität durch technische Mittel auf den ursprünglichen Zustand auszugleichen
(z. B. Materialersatz mit gut durchlässigem Schotter). Können beide vorangegangenen
Massnahmen nachweislich nicht ausgeführt werden, kann eine Ausnahmebewilligung
beantragt werden, wenn die maximale Reduktion der Durchflusskapazität 10% beträgt.
Lärm
Das Gestaltungsplangebiet befindet sich im Nahbereich der K117 Zürcherstrasse in der
Zentrumszone Windisch (ZeW). Der Zone ist die Lärmempfindlichkeitsstufe III
(ES III) zugeordnet. Die Parzelle gilt raumplanerisch als erschlossen. Es gelten die
Immissionsgrenzwerte (IGW) gemäss der Lärmschutzverordnung (LSV) vom 15. De-
zember 1986.
Die Bauherrschaft hat die Auswirkungen des Strassenlärms auf die Wohnüber-
bauung untersuchen lassen. Der Lärmnachweis der Metron Verkehrsplanung AG vom
17. April 2019 kommt zum Schluss, dass der Strassenlärm an der Fassade von Gebäude
Ost, die der Zürcherstrasse frontal zugewandt ist, auf allen Geschossen Immissions-
grenzwert-Überschreitungen verursacht. Um die lärmrechtlichen Anforderungen ein-
halten zu können, sind Massnahmen notwendig.
Mit entsprechenden Massnahmen an der Quelle (z. B. Geschwindigkeitsredukti-
on, lärmarmer Strassenbelag) könnten die Immissionsgrenzwerte vollumfänglich si-
chergestellt werden. Die Umsetzung dieser Massnahmen ist mit der jeweiligen kanto-
nalen Stelle abzuklären. Massnahmen auf dem Ausbreitungsweg (Lärmschutzwände)
sind wegen des Zielkonflikts mit der Strassenraumaufwertung und den gestalterischen
Anforderungen der Zentrumszone fragwürdig. Mit Massnahmen am Gebäude (abge-
wandte Anordnung lärmempfindlicher Räume, Positionierung von Balkonen oder Log-
gien) könnte der massgebende Grenzwert voraussichtlich ebenfalls eingehalten wer-
den.
Sind alle zumutbaren Lärmschutzmassnahmen ergriffen worden und können die
Grenzwerte dennoch nicht eingehalten werden, kann gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden. Dafür muss ein überwiegendes Interesse am Bau
der Gebäude ausgewiesen werden können und ein entsprechender Antrag zur kantona-
len Zustimmung eingereicht werden. Voraussetzung für eine Ausnahmebewilligung ist
in der Regel, dass alle zumutbaren lärmmindernden Massnahmen ergriffen worden
sind.
Das vorliegende Richtprojekt zum Gestaltungsplan «Sonne» erfüllt die von der
Gemeinde Windisch für den Gestaltungsplan vorgegebenen Zielsetzungen und die An-
forderungen gemäss § 8 und § 15 BNO. Es ist im Interesse der Gemeinde Windisch,
dass an zentralen und gut erschlossenen Lagen zusätzlicher Wohnraum mit hoher städ-
tebaulicher und urbaner Qualität geschaffen wird. Das Gebäude an der Zürcherstrasse
bildet zudem einen Lärmriegel für das rückwärtig angrenzende Quartier. Im Rahmen
des Baubewilligungsverfahrens sind alle sinnvollen Massnahmen für den Lärmschutz
zu ergreifen. Unter diesen Umständen ist die Gemeinde Windisch bereit, ein Gesuch
für eine Ausnahmebewilligung zu unterstützen.Sie können auch lesen
