GEMEINDEABSTIMMUNG vom 17. Mai 2020 - Gemeinde ...
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Grosser Gemeinderat vom 16. März 2020
Beilage zu Traktandum 2 Version 2
GEMEINDEABSTIMMUNG
vom 17. Mai 2020
Botschaft des Grossen Gemeinderates an die
Stimmberechtigten
betreffend
Teilrevision des Baureglements und des Zonenpla-
nes bezüglich ZPP Nr. IX "Am Ilfiskreisel"Teilrevision des Baureglements und des Zonenplanes bezüglich ZPP Nr. IX "Am Ilfiskreisel" Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger 1. Das Wichtigste in Kürze Im Frühling 2016 reichte die ALDI Suisse AG eine Anfrage für den Neubau einer Fili- ale auf dem Areal der Gärtnerei Ilfisbrücke ein. Der Gemeinderat schlug vor, eine Zone mit Planungspflicht (ZPP) sowie eine Überbauungsordnung (UeO) zu erarbei- ten und zu erlassen. Nebst einer haushälterischen Nutzung des Bodens sollte mit den Planungen deshalb auch eine ortsbauliche Aufwertung erreicht werden. Nachdem die entsprechende Planung in einem Gutachterverfahren erarbeitet wurde, genehmigte der Grosse Gemeinderat anlässlich seiner Sitzung vom 28. Oktober 2019 die Baureglements- und Zonenplanänderung ZPP Nr. IX "Am Ilfis- kreisel" in erster Lesung. Gegen diesen Entscheid ergriff die Interessengemeinschaft Anwohner Burg- dorfstrasse/Bernstrasse erfolgreich das Referendum, weshalb die Vorlage nun den Stimmberechtigten zur Beschlussfassung unterbreitet wird. Mit einer allfälligen Ablehnung der ZPP "Am Ilfiskreisel" wird eine qualitativ hochste- hende Bebauung dieser Parzelle verhindert. Ein "Nein" hätte die Folge, dass die ak- tuelle baurechtliche Grundordnung ihre Gültigkeit beibehalten würde und nach wie vor eine Detailhandelseinrichtung mit einer Geschossfläche von 1'000 Quadratmeter realisiert werden könnte. Im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens kann kein Referendum ergriffen werden. 2. Ausgangslage Da das damalige Bauvorhaben der ALDI Suisse AG eine Grundfläche von 1‘000 bis 1‘500 Quadratmeter beanspruchte, stellte sich im Frühjahr 2016 die Frage, ob das geplante Vorhaben im Rahmen des normalen Baubewilligungsverfahrens umgesetzt werden könne. Der Gemeinderat hat dies anlässlich mehrerer Sitzungen intensiv dis- kutiert und ist zum Schluss gekommen, dass an Ilfiskreisel eine neue Zone mit Pla- nungspflicht (ZPP) sowie eine Überbauungsordnung (UeO) zu erarbeiten und zu er- lassen seien. Dies insbesondere mit der Begründung, dass das Gebiet an ortsbaulich wichtiger Lage am Ilfiskreisel den Dorfeingang markiert. Nebst einer haushälteri- schen Nutzung des Bodens soll mit den Planungen deshalb auch eine ortsbauliche Aufwertung erreicht werden. Die ALDI Suisse AG hat dieses zweistufige Verfahren von sich aus angestossen. Entsprechend konnte im November 2016 eine Planungs- vereinbarung zwischen der ALDI Suisse AG und der Gemeinde Langnau abge- schlossen werden. Die heute rechtskräftige baurechtliche Grundordnung der Gemeinde Langnau (Bau- reglement und Zonenplan) wurde im März 2013 durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) genehmigt. Grundsätzlich gilt die Planbe- ständigkeit. Die Verhältnisse und Rahmenbedingungen haben sich jedoch seit der 2
Genehmigung der Ortsplanung 2013 verändert. Insbesondere haben sich mit dem
neuen kantonalen Richtplanes auch wesentlich geänderte Verhältnisse in Bezug auf
die Siedlungsentwicklung nach innen ergeben. Das Räumliche Entwicklungskonzept
(REK) der Gemeinde Langnau berücksichtigt das Areal am Ilfiskreisel bereits als
Umstrukturierungsgebiet. Auch im regionalen Gesamtverkehrs- und Siedlungskon-
zept (RGSK) ist das Areal als Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebiet bezeich-
net. Die heute geltenden baurechtlichen Bestimmungen betreffend Nutzungsmass
und Nutzungsordnung entsprechen somit nicht mehr den Ansprüchen für die Reali-
sierung eines solchen Vorhabens.
3. Planungsphase
3.1 Gutachterverfahren
Das Richtprojekt, das der ZPP "Am Ilfiskreisel" zu Grunde liegt, wurde in einem auf-
wändigen Verfahren erarbeitet, dabei wurden folgende Planungsziele erreicht:
- Ausloten der optimalen Überbauungsmöglichkeiten und ermöglichen eines
realisierbaren Bebauungskonzepts
- Ausloten des optimalen Nutzungsmasses
- Sichern einer hohen Qualität von Bebauung, Aussenraumgestaltung und Er-
schliessung
- Städtebauliche und ortsbauliche Aufwertung des Gebiets am Ilfiskreisel mit-
tels sorgfältig und massstabsgerechter Inszenierung des Dorfeingangs
- Abstimmen der baulichen Entwicklung mit dem Umfeld, namentlich mit der
Berücksichtigung des historischen Ortsbildes von nationaler Bedeutung
(Dorfzentrum)
- Schaffen einer verbindlichen Beurteilungsgrundlage für die zuständigen Stel-
len in Form des Schlussberichts zum Gutachterverfahren (kantonale Fach-
stellen)
- Ermitteln der Vorgaben und Rahmenbedingungen für die Ausarbeitung der
ZPP und der nachgelagerten Planungsinstrumente
- Schaffen von Voraussetzungen für ein wirtschaftliches Projekt
- Fördern der Akzeptanz der Siedlungsentwicklung nach innen mit einer ver-
dichteten Bauweise.
Das vorliegende Richtprojekt reagiert mit einer klaren einfachen Form auf das histori-
sche Umfeld und überzeugt durch einen kräftigen städtebaulichen Auftritt mit der Be-
tonung der Stirnseite gegenüber dem Ilfiskreisel. Mit dem Richtprojekt wurde an die-
ser ausserordentlichen Lage ein optimales und ortsbildverträgliches Volumen gefun-
den, welches auf die Baustruktur im Umfeld reagiert.
Das Richtprojekt sieht im Erdgeschoss (1. Vollgeschoss) eine Fläche von rund 1‘500
Quadratmetern vor. Für die Detailhandelsnutzung stehen rund 1'200 Quadratmeter
zur Verfügung. Im 2. Vollgeschoss sind mit derselben Geschossfläche Arbeitsnut-
zungen wie Dienstleistungen, Büros oder Praxisräume geplant. Die Wohnnutzungen
mit gut 1‘400 Quadratmetern Geschossfläche sind im 3. und 4. Vollgeschoss vorge-
sehen. Die verschiedenen Arbeits- und Wohnnutzungen sind in den nächsten Pla-
nungsstufen zu konkretisieren. In den Untergeschossen sollen nebst Parkplätzen
auch Technik- und Kellerräume erstellt werden.
3Das Gebäude basiert auf einer beinahe quadratischen Grundform mit bis zu vier Ge-
schossen. Die Höhe des Gebäudes beträgt 16 Meter. Nordseitig wurde die Bebau-
ung im Umfeld berücksichtigt, weshalb dort nur zwei Geschosse mit einer Höhe von
10.5 Metern vorgesehen sind. An der Stirnseite zwischen Gebäude und Ilfiskreisel
entsteht ein öffentlicher Vorplatz. Zudem wird auf der Dachfläche des 2. Vollge-
schosses ein künstlich angelegter Garten für die Bewohnerinnen und Bewohner rea-
lisiert.
Abbildung 1: Visualisierung Richtprojekt von Ilfiskreisel her
Abbildung 2: Planungsperimeter für dasGutachterverfahren Abbildung 3: Situationsplan mit Umgebung
Im Rahmen des Gutachterverfahrens wurden auch die Erschliessung und die Parkie-
rung geplant. Der öffentliche Zugang zu den Detailhandelsnutzungen erfolgt ab der
Sägestrasse. Für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie die Beschäftigten gibt es
einen Zugang ab der Bernstrasse. Die Erschliessung des motorisierten Individualver-
kehrs wie auch die Warenanlieferung sind ab dem Seitenast der Burgdorfstrasse
vorgesehen. Die Parkierung für Motorfahrzeuge erfolgt unterirdisch in einer zweige-
schossigen Einstellhalle. Insgesamt sind 83 unterirdische Parkplätze vorgesehen.
Der Fuss- und Veloverkehr kann sich auf den bestehenden Verkehrsflächen sowie
auf dem neuen Vorplatz frei und sicher bewegen. Die gesamte Veloparkierung wird
innerhalb des Areals stattfinden. Im Bereich des Zufahrtsknotens ab der Sägestrasse
sind bauliche Massnahmen notwendig, um die Verkehrssicherheit sowie den siche-
ren Betrieb der Kantonsstrasse gewährleisten zu können. Diese Massnahmen wur-
den vorgängig mit dem kantonalen Tiefbauamt (OIK IV) besprochen und werden im
Rahmen eines Strassenprojekts konkretisiert.
44. Änderung des Baureglements und Zonenplans
Für die Errichtung der Zone mit Planungspflicht (ZPP) Nr. IX „Am Ilfiskreisel“ sind fol-
gende Änderungen im Baureglement erforderlich:
Art. 8 Zonen mit Planungspflicht
Zusätzlicher neuer Text:
ZPP Nr. XI, Am Ilfiskreisel
Planungszweck Die ZPP bezweckt die Neuordnung und Nutzungsverdichtung
mit breitem Nutzungsspektrum, die ortsbauliche Aufwertung
des Areals und des Zugangs zum Dorfkern sowie den sicheren
Betrieb der Bern- und Sägestrasse.
Art der Nutzung 1Zugelassen sind Nutzungen im Sinne der Mischzone nach Ar-
tikel 1 des Baureglements.
2Die dem Verkauf dienenden Flächen sind ausschliesslich im
ersten Vollgeschoss zulässig. Dem Detailhandel zugewiesene
Nebenräume wie Büros, Garderoben, Toiletten und Aufent-
haltsräume können im zweiten Vollgeschoss untergebracht
werden. Lagerflächen sind im ersten Vollgeschoss und in den
Untergeschossen zulässig.
3Wohnnutzungen sind in erster Linie über dem zweiten Vollge-
schoss anzuordnen. Im ersten Vollgeschoss sind Wohnnut-
zungen nicht zulässig.
Mass der Nut- 1 Geschossflächenziffer oberirdisch: mind. 1.1, max. 1.5.
zung
2 Unterniveaubauten und Untergeschosse werden an die Ge-
schossflächenziffer oberirdisch angerechnet, sofern sie im Mit-
tel aller Fassaden mindestens 1.2 m über das massgebende
Terrain bzw. über die Fassadenlinie hinausragen.
3Geschosszahl: gegenüber Ilfiskreisel mind. 3, max. 4 Vollge-
schosse; gegenüber Anrainer Burgdorfstrasse 2 Vollgeschos-
se.
4 Fassadenhöhe: Nordostfassade max. 10.5 m (gegenüber An-
rainer Burgdorfstrasse), Südwestfassade max. 16.0 m (gegen-
über Ilfiskreisel)
5 Technisch bedingte Dachaufbauten dürfen den höchsten
Punkt der Dachkonstruktion um max. 1.2 m überragen.
5Gestaltungs- 1 Die Bebauung ist so anzuordnen, dass sie den Eckbereich
grundsätze Bern- / Sägestrasse definiert, einen städtebaulichen Akzent
setzt und südwestseitig gegenüber den umliegenden Strassen
einen Vorplatz bildet.
2Bauten und Anlagen haben sich sorgfältig in das historische
Umfeld einzufügen. Es ist auf ein ruhiges Erscheinungsbild der
Bauten und ihrer Dächer zu achten.
3Terrainveränderungen sind zulässig, soweit sie zur Klärung
der Zugangs- und Aussenraumsituation dienen.
4 Es ist auf eine qualitätsvolle Aussenraumgestaltung zu ach-
ten und Aussenraumelemente sind sorgfältig in die Topogra-
phie zu integrieren.
Erschliessungs- Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der
grundsätze Erschliessungsstrasse Parzelle Nr. 99. Abstellplätze für Motor-
fahrzeuge sind unterirdisch anzuordnen. Oberirdische Abstell-
plätze für Motorfahrzeuge sind nicht zulässig. Für den Fuss-
und Veloverkehr sind sichere und durchgängige Verbindungen
zu gewährleisten.
Lärmempfindlich- Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe ES III gemäss Art. 43
keitsstufe LSV.
Energie Bei der Erstellung von Bauten und Anlagen ist auf eine spar-
same und umweltschonende Energieverwendung zu achten.
Der Wärmebedarf ist mit Grundwasser zu decken, sofern es
technisch möglich ist und nicht ein unverhältnismässig höherer
zusätzlicher Aufwand nachgewiesen wird.
Gleichzeitig wird auch im Zonenplan 1 Siedlung der Perimeter für die ZPP IX „Am Il-
fiskreisel“ festgelegt. Bereiche der Strassenparzellen Nrn. 15 und 96 werden in den
ZPP-Perimeter miteinbezogen, um mittels eines Strassenprojekts den sicheren Be-
trieb der Bern- und Sägestrasse gewährleisten zu können.
65. Mitwirkung, Vorprüfung und öffentliche Auflage Die Planunterlagen sind vom 12. März 2018 bis und mit dem 11. April 2018 zur Mit- wirkung öffentlich aufgelegen. Zusätzlich fand am 21. März 2018 ein öffentlicher Mit- wirkungsanlass statt, welcher sehr gut besucht wurde. Während der Mitwirkungsfrist sind zehn Eingaben eingereicht worden. Nebst der mehrheitlichen Zustimmung zum Vorhaben wurden vereinzelt auch Bedenken bezüglich Verkehr geäussert. Aufgrund der Mitwirkung ergab sich jedoch kein Handlungsbedarf zur Anpassung der Zone mit Planungspflicht (ZPP). Die Baureglements- und Zonenplanänderung wurde durch das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vorgeprüft. Der Vorprüfungsbericht vom 27. Dezember 2018 liegt vor. Die vom AGR geforderten Anpassungen wurden an- schliessend in der Planung vorgenommen, so dass einer Genehmigung durch die zuständigen kantonalen Behörden nichts mehr im Wege stehen sollte. Die überarbeiteten Dokumente wurden schliesslich vom 18. April 2019 bis zum 20. Mai 2019 öffentlich aufgelegt. Während der öffentlichen Auflage sind drei Ein- sprachen und eine Rechtsverwahrung eingegangen. Eine Partei verzichtete auf die Einspracheverhandlung, mit den anderen zwei Einsprechern wurden Verhandlungen durchgeführt. Dabei konnten einige Punkte bereinigt werden. Über die noch offenen Einsprachepunkte wird das AGR im Rahmen des Genehmigungsverfahrens ent- scheiden. 6. Erlass durch den Grossen Gemeinderat und Referendum Der Grosse Gemeinderat erliess anlässlich seiner Sitzung vom 28. Oktober 2019 nach eingehender Beratung die Baureglements- und Zonenplanänderung einstimmig (38 Stimmen bei 0 Gegenstimmen und 0 Enthaltungen) in erster Lesung. Gleichzeitig beschloss das Parlament, dass der Verkehrsführung beziehungsweise der Einfüh- rung einer Geschwindigkeitsbegrenzung besondere Beachtung zu schenken sei. Gegen den Erlass der ZPP Nr. IX "Am Ilfiskreisel" ergriff die Interessengemeinschaft Anwohner Burgdorfstrasse/Bernstrasse das Referendum und reichte innert der Refe- rendumsfrist 521 gültige Unterschriften ein. Somit ist das Referendum zustande ge- kommen und die Vorlage wird den Stimmberechtigten zur Beschlussfassung unter- breitet. 7. Konsequenzen einer Ablehnung der ZPP Nr. IX "Am Ilfiskreisel" Mit einer allfälligen Ablehnung der ZPP "Am Ilfiskreisel" wird eine qualitativ hochste- hende Bebauung dieser Parzelle verhindert. Die Ansiedlung einer Detailhandelsein- richtung kann dadurch nicht abgewendet werden. Ein "Nein" hätte die Folge, dass die aktuelle baurechtliche Grundordnung ihre Gültigkeit beibehalten würde. Somit könnte ein Verkaufsgeschäft mit einer Geschossfläche bis 1'000 Quadratmeter (das Richt- projekt sieht 1'200 Quadratmeter vor) im Baubewilligungsverfahren bewilligt werden. Dabei würde es keine Rolle spielen, ob ein 1-geschossiger Bau mit oberirdischen Parkplätzen realisiert oder ob das Maximum der Mischzone M3 ausgenutzt würde. Dieses Maximum würde ein 3-geschossiges Gebäude, ohne spezielle gestalterische Anforderungen, ohne Parkierungsmöglichkeiten im Gebäudeinneren, beziehungs- weise ohne Tiefgarage ermöglichen. 7
Nach geltendem Baureglement ist eine maximale Ausnützung von 0.8 möglich, was
gemäss Definition in der vorliegenden ZPP einer Geschossflächenziffer oberirdisch
(GFZo) von rund 0.9 entspricht. Die ZPP-Vorschriften mit GFZo von mindestens 1.1
bis maximal 1.5 ermöglichen eine wesentlich bessere Ausnützung des zur Verfügung
stehenden Areals. Trotz der höheren Nutzung wird mit der ZPP auf die Anstösser
Rücksicht genommen und gleichzeitig ein städtebaulicher Akzent am Ilfiskreisel ge-
setzt.
Gestützt auf diese Ausführungen empfiehlt Ihnen der Grosse Gemeinderat fol-
genden Gemeindebeschluss zur Annahme
1. Der Teilrevision des Baureglements und des Zonenplanes bezüglich ZPP Nr. IX
"Am Ilfiskreisel" wird zugestimmt.
2. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug beauftragt.
3550 Langnau, 16. März 2020
Im Namen des Grossen Gemeinderates
Anton Liechti Samuel Buri
Präsident Gemeindeschreiber
Hinweis:
Die Grundlageakten liegen vor der Abstimmung bei der Präsidialabteilung,
Gemeindehaus, 1. Stock, zur Einsichtnahme auf.
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