GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
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GESCHÄFTSBERICHT 2017
2
IMPRESSUM
Umschlagbild: Fotolia.com by Adobe
Fotos: Die Fotos zum Thema «Einzug» wurden teilweise in unserer Siedlung Törlenmatt, SILU 2, aufgenommen.
Fotos Törlenmatt: Baugenossenschaft SILU, Katharina Ditter, Steinackerstrasse 2, 8302 Kloten
Fotolia.com by Adobe, Adobe Images, Dreamstime.com
Herausgeber: Baugenossenschaft SILU, Steinackerstrasse 2, 8302 Kloten
Tel. 044 804 70 70, info@bgsilu.ch, www.bgsilu.ch
Gestaltung: luna:mediadesign GmbH, Hagenholzstrasse 83b, 8050 Zürich, www.lunamedia.ch
Auflage: 1'120 Exemplare
INHALTSVERZEICHNIS
3
INHALTSVERZEICHNIS
IMPRESSUM 2
INHALTSVERZEICHNIS 3
EINLADUNG 4
TRAKTANDEN 5
VORWORT DES PRÄSIDENTEN 7
JAHRESRÜCKBLICK 8
WAHLEN IN DER GENOSSENSCHAFT 11
Geschäftsprüfungskommission 11
BEWIRTSCHAFTUNG 12
Erfolgreiches «Go Life» der Bewirtschaftung 12
Mit dem Tablet zur Wohnungsübergabe 13
HAUSWARTUNG 15
BAUEN UND SANIEREN 16
Ausblick auf die kommenden Jahre 18
ÜSES ZÄMELÄBE 19
Rückblick auf die Siedlungsaktivitäten 2017 20
Mitglieder Siedlungskommission 21
FINANZEN 22
Erläuterungen zur Jahresrechnung 22
JAHRESRECHNUNG 24
Bilanz 24
Erfolgsrechnung 25
Anhang 26
Fonds 28
Hypothekarschuld 29
Darlehensschuld 30
Bericht der GPK 32
Bericht der BDO 33
FACTS + FIGURES 34
Mieterbelange 34
WOHNUNGSVERZEICHNIS 36
ORGANISATION PER 31.12.2017 38
EINLADUNG
4
EINLADUNG
zur ordentlichen Generalversammlung
der Baugenossenschaft SILU
Freitag, 6. April 2018, 19.00 Uhr
Landgasthof Breiti, Seebnerstrasse 21 in 8185 Winkel
Ab 18.15 Uhr sind Sie zu einem Begrüs Für die Teilnahme an der Generalversammlung ist eine Vor
sungsapéro eingeladen. anmeldung unumgänglich.
Im Anschluss an die Generalversamm Anmelden können Sie sich mittels der Anmeldekarte,
lung offeriert die SILU ein Nachtessen, welche dem Jahresbericht beiliegt, oder per E-Mail an
zu dem auch Ihre Familienangehörigen katharina.ditter@bgsilu.ch. Bei E-Mail-Anmeldung benötigen
herzlich eingeladen sind. wir Ihren Namen und Vornamen, Ihre Adresse und die Anzahl
der teilnehmenden Personen. Oder Anmeldekarte ausfüllen,
einscannen und per E-Mail senden.
Anmeldeschluss ist der 30. März 2018.
Von links nach rechts: Suchen Sie noch eine Mitfahrgelegenheit? Bitte fragen Sie
Ralph Nägeli, Rolando Rigotti (sitzend), Ihre Nachbarn, Ihre Siedlungskommission oder bei der
Anna Secchiano, Daniel Meier, Geschäftsstelle.
Johanna Bennet-Uitz (sitzend),
Sabrina Petrocchi, Der SILU Vorstand freut sich auf Ihre Teilnahme an der Gene
Martin Gähwiler (sitzend) ralversammlung.
TRAKTANDEN
TRAKTANDEN 5
Traktandenliste Generalversammlung
vom 6. April 2018
1. Begrüssung und Einleitung durch den Präsidenten
2.
Wahl der Stimmenzähler
3. Genehmigung des Protokolls der ordentlichen GV vom 31. März 2017 (www.bgsilu.ch)
4.
Genehmigung
a) des Jahresberichtes des Vorstandes
b) der Jahresrechnung und Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes
5. Rechnung 2017
a) Entgegennahme des Berichtes der GPK und der Revisionsstelle
b) Entlastung des Vorstandes und der Verwaltung
6. Wahl der Mitglieder der Geschäftsprüfungskommission für 2 Jahre
7. Diverses/Umfrage
Baugenossenschaft SILU
Rolando Rigotti, Präsident
I hre Teilnahme an der General-
versammlung ist eine der vielen
Mitgestaltungsmöglichkeiten in
unserer Genossenschaft.
6
VORWORT
VORWORT 7
Wir können den Wind nicht ändern,
aber wir können die Segel richtig setzen.
Aristoteles (384–322 v. Chr.), griechischer Philosoph
Auch die Umzugsfreudigkeit steigt vermutlich aufgrund des
grösseren Angebotes an Wohnungen weiter an. 2015 bezogen
über 1.1 Millionen Personen in der Schweiz eine neue oder
andere Wohnung. Das entspricht imposanten 13.3 Prozent der
Gesamtbevölkerung. Sie können sich vorstellen, dass dies in
der Realität zu einer gewaltigen Umschichtung auf dem Woh
nungsmarkt führt.
Auch wenn die Wohnungen der SILU mit den günstigen Miet
zinsen in der Agglomeration Zürich nach wie vor gesucht sind,
ist das grössere Angebot an Wohnungen auch für die SILU
spürbar – insbesondere in Hausen am Albis liegt die Nachfrage
Rolando Rigotti, unter den Erwartungen. Auch ist bei der SILU eine höhere
Präsident Anzahl an Mieterwechseln feststellbar.
Ein Wohnungsangebot und eine Vermietungsstrategie, wel
che auf die gesellschaftlichen Veränderungen zugeschnitten
sind und dem Wandel der Zeit gerecht werden, sind dem Vor
stand deshalb besonders wichtig. Die Segel sollen auch für
die Zukunft richtig gesetzt sein. Und so beginnt für die SILU die
strategische Ausrichtung für ein attraktives Wohnungsangebot
Liebe Genossenschafterinnen
bereits bei der Planung von Bauvorhaben oder Sanierungen.
und Genossenschafter
Dabei stehen die Menschen mit ihren unterschie dlichen
Der Wohnungsmarkt entspannt sich Bedürfnissen nach sozialen Kontakten, ihrem Wunsch nach
und die Leerwohnungsziffer ist in den Privatsphäre, nach Raumaneignung, Sicherheit und Komfort,
letzten Jahren gemäss Bundesamt für aber auch mit ihrem Arbeitsumfeld im Fokus.
Statistik gewachsen.
Frühe Überlegungen zu Mietergruppen, Standort und Wohn
Im schweizweiten Vergleich zeigt sich raumbedürfnissen sind deshalb bei jedem Bau- und Renova
dabei, dass die Leerwohnungsziffer in tionsprojekt der SILU zentral. Denn als Mitglieder unserer
den Hotspot-Regionen wie Zürich immer Baugenossenschaft stellen all jene die Weichen der Zukunft
noch geringer ausfällt. mit, die bei der SILU Einzug halten.
JAHRESRÜCKBLICK
8
JAHRESRÜCKBLICK
Die Zeit verwandelt uns nicht, sie entfaltet uns nur.
Max Frisch (1911-1991) Schweizer Schriftsteller
Im Berichtsjahr 2017 führte der Gesamt Verbandsanlässen und besuchten Weiterbildungsveranstal
vorstand sieben Abendsitzungen durch. tungen.
Zusätzlich tagten die Mitglieder teilweise
in den jeweiligen Ausschüssen. Personelle Veränderungen
Ergänzend zu den Alltagsgeschäften Susanne Dutly Baur hat sich für eine vorzeitige Pensionierung
beschäftigte sich der Vorstand speziell entschieden und die SILU per Ende 2017 verlassen. Die SILU
mit der strategischen Begleitung und wünscht Susanne Dutly, dass sie gemeinsam mit ihrem be
Steuerung des Projekts ILSI, welches im reits seit Anfang 2016 pensionierten Ehemann den kommen
Jahr 2017 erfolgreich abgeschlossen den Lebensabschnitt lange geniessen kann, und dankt ihr für
werden konnte. ihren geleisteten Einsatz für die SILU.
Intensiv wurden auch die verschiedenen Die Geschäftsführung wurde per 01.01.2018 an Urs Schnyder
Bau- und Sanierungsprojekte der SILU übergeben. Aufgrund seiner Erfahrung mit Genossenschaften
behandelt. Schwerpunkte bildeten dabei und seiner Weiterbildungen bringt Urs Schnyder beste
die Sanierung der Richterwis Bassers Voraussetzungen mit, um die Leitung der SILU zu überneh
dorf, der Neubau in Hausen am Albis men und die Verwaltung weiterzuentwickeln.
sowie die Planung der Sanierung und
Aufstockung der Zwillingshäuser am
Auenring 47/49.
MITGLIEDER DER GENOSSENSCHAFT
Ein Gremium, bestehend aus vier Vor Anzahl Genossenschaftsmitglieder
standsmitgliedern, hat sich zudem der Per 31.12.2017 zählte die Baugenossenschaft SILU 932
Aufgabe angenommen, eine geeignete Mitglieder.
Person für die Nachfolge der Geschäfts
führung zu rekrutieren. In Memoriam
Die Vorstandsmitglieder vertraten die Wir gedenken an dieser Stelle der verstorbenen Genossen
SILU im Berichtsjahr an verschiedenen schafterinnen, Genossenschafter und SILU-Angehörigen.
Susanne Dutly Baur Urs Schnyder
Geschäftsführerin Geschäftsführer
bis 31.12.2017 ab 01.01.2018
9
JAHRESRÜCKBLICK
10
Neuregelung Anteilscheinkapital Notfälle sind insbesondere:
Mit dem Ziel, ein gesundes Verhältnis − Wasserrohrbruch/Überschwemmung
von Eigenkapital und Anlagewert zu − Stromausfall (nur ganzes Haus)
erhalten, hat der Vorstand im Jahr 2016 − Totalausfall Heizung im Winter
beschlossen, das Anteilscheinkapital − Brand
(ASK) auf CHF 2'000 pro Zimmer anzupas − Schaden am Gebäude durch Umwelteinwirkung / Unfall /
sen. Fremdeinwirkung mit Sicherheitsrisiko
Im November 2016 wurden die Genos Erstbezug Neubau Törlenmatt
senschafterinnen und Genossenschafter Mit dem Bezug des Neubaus Törlenmatt war nicht nur für die
der SILU über die Erhöhung des ASK per neuen Bewohner ein grosser Moment gekommen, sondern
1. Juli 2017 orientiert. auch für alle Projektbeteiligten. Eine lange und akkurate Pla
Die Umsetzung der Erhöhung durch die Ge nung war dem Gelingen des Erstbezugs vorausgegangen.
schäftsstelle nahm viel Zeit in Anspruch.
Denn es war und ist der SILU wichtig, Anfangs Mai 2017 wurden für alle Interessenten, die sich eine
dass die teils grossen Nachzahlungen für Wohnung in der Törlenmatt reserviert hatten, die Mietver
die Mieter finanziell vertretbar sind. tragsdokumente verschickt. Da zu diesem Zeitpunkt die Park
Deshalb wird die ASK-Erhöhung frühes platznummerierung in der Tiefgarage noch ausstehend war,
tens Ende 2019 abgeschlossen sein. mussten die Mietverträge zu den Nebenobjekten in einem
zweiten Schritt verschickt werden. In der Folge gab es viele
Notfalltelefon Fragen zu beantworten, denn im Gegensatz zu einem her
Für die Sicherstellung der Erreichbarkeit kömmlichen Mieterwechsel mussten hierbei viele Details,
der Verwaltung bei ausserordentlichen wie beispielsweise der Zugang zu Internet und TV oder Anfragen
Ereignissen ausserhalb der Bürozeiten der zu zusätzlichen Mieterausbauten, geklärt sein.
Geschäftsstelle hat die SILU ein externes
24-Stunden-Call-Center engagiert. Das Damit die SILU einen reibungslosen Einzug garantieren konnte,
Call-Center nimmt ausserhalb der Ge musste – um Umzugsstau bei Eingängen, Liftanlagen und auf
schäftsöffnungszeiten Anrufe entgegen. Vorplätzen zu vermeiden – der Bezug zeitlich koordiniert werden.
Jeder Mietpartei wurde ein Tag für den Umzug zugesprochen.
Bis auf einen Küchenbrand mit geringem
Schadensausmass musste das Call-Center Diese Umzugsdaten wurden eng mit der Bauleitung abge
im vergangenen Jahr glücklicherweise sprochen, damit die Fertigstellung der Wohnungen nach
nur Geringfügiges weiterleiten. Dennoch Einzugsdatum priorisiert werden konnte und damit wichtige
kommt es immer wieder vor, dass durch Informationen zur Befahrbarkeit der Zufahrtswege mit den
Mieter Ereignisse als Notfälle einge Umzugswagen sichergestellt werden konnten.
stuft werden, deren Meldung auch erst
am nächsten Arbeitstag erfolgen könnte. Neben der Bezugskoordination befasste sich die Geschäfts
Deshalb möchten wir Sie an dieser Stel stelle mit der Frage nach der optimalen Hauswartlösung und
le dringend bitten, diese Dienstleistung der künftigen Bewirtschaftung der Liegenschaften. Zusam
ausschliesslich in Notfällen in Anspruch men mit Weisbrod Zürrer konnte mit der Firma Aschwanden
zu nehmen. Services GmbH ein passender Partner für die Hauswartung
bei beiden Liegenschafteneigentümern gefunden werden.JAHRESRÜCKBLICK
11
WAHLEN IN DER
GENOSSENSCHAFT
GESCHÄFTSPRÜFUNGSKOMMISSION (GPK)
Wahl und Aufgaben unserer GKP sind in dass alles gemäss Gesetz, Statuten, Reglementen etc. aus
Art. 32 und 33 der SILU Statuten be geführt wird. An der GV 2018 dürfen wir Ihnen Frau Doris Gyr
schrieben. Kurz zusammengefasst prüft (bisher) und Frau Susanne Grau (bisher) zur Wiederwahl für
die GPK insbesondere den Vollzug von zwei Jahre, d.h. bis zur GV 2020 vorschlagen.
Beschlüssen der Generalversammlung
sowie des Vorstands und der Geschäfts Wir freuen uns, dass sich diese erfahrenen GPK-Mitglieder
führung. Insbesondere auch daraufhin, für eine weitere Amtsperiode zur Verfügung stellen.BEWIRTSCHAFTUNG
12
BEWIRTSCHAFTUNG
Erfolgreiches «Go live» der Bewirtschaftung
Am 4. Januar 2017 verliess der erste SILU- Aufgrund der Referenzzinssatzsenkung galt es, den Mieterinnen
eigene Mietvertrag für eine 3.5-Zimmer- und Mietern die Senkung weiterzugeben. Im Juni konnte erfolg
Wohnung in Bachenbülach die Geschäfts reich die erste Mietzinsanpassung durch das neue System gene
stelle. Das war ein grosser Moment für riert und den Mietern verschickt werden.
das Insourcing-Projekt und zugleich der Auch das Sanierungsprojekt der SILU 9, Richterwis in Bassers
Startschuss für noch viele erste Male im dorf, tangierte die Bewirtschaftung stark. Insbesondere die
vergangenen Jahr. damit in Zusammenhang stehenden Mieterwechsel waren in
der Vermietung deutlich spürbar.
Nachdem alle Mieter in einem Schreiben
über den Wechsel der Bewirtschaftung Nahe beim Mieter sein
mit beigelegtem Einzahlungsschein für Mit der Integration der Liegenschaftenbewirtschaftung in die
die neue Mietzinszahlstelle informiert eigene Organisation verfolgte die SILU nicht zuletzt den
worden waren, bestand eine der ersten Wunsch, näher bei den Mietern und deren Bedürfnissen zu
Herausforderungen im Bewältigen der sein.
vielen Umbuchungen von Mietzinsen, die Im vergangenen Jahr durften die Mitarbeitenden der SILU
im neuen System noch nicht korrekt zu- viele Mieterinnen und Mieter persönlich kennen lernen. Das
gewiesen werden konnten oder noch bei Erkennen von Anliegen und das Pflegen von Kontakten ist der
der Livit eingegangen waren. Bis die Um SILU wichtig. Die SILU dankt ihrer Mieterschaft für die vielen
stellung auf eine neue Zahlstelle gröss spannenden Begegnungen und freut sich auch im nächsten
tenteils angepasst war, stand die Hürde Berichtsjahr auf bereichernde Erlebnisse neben dem Tages
eines neuen Meilensteins an. geschäft.
«E s sind die Begegnungen
mit Menschen,
die das Leben lebenswert machen.»
Guy de Maupassant
(1850–1893), französischer NovellistBEWIRTSCHAFTUNG
13
MIT DEM TABLET ZUR WOHNUNGSÜBERGABE
Gut ausgerüstet zur Wohnungs- Die technischen Möglichkeiten des neuen Immobilienbewirt
übergabe schaftungssystems bieten auch der SILU die Option,
Zu jeder Wohnungsab- und -übergabe Wohnungsübergaben effizienter und noch professioneller zu
wird gemäss Mietvertrag ein Wohnungs gestalten. Neu können die Protokolle auf einem mobilen Gerät
protokoll erstellt. Darin werden Mängel, elektronisch erfasst und unterzeichnet werden. Dasselbe gilt
wie beispielsweise während der Miet auch für Fotos, die gleich im Protokoll an entsprechender
dauer entstandene Abnützungen, oder die Stelle hinterlegt werden können. Anschliessend kann das
Anzahl abgegebener Schlüssel vermerkt. Protokoll auf Wunsch direkt per E-Mail den Mietern zugestellt
Da der Mieter und der Vermieter das werden.
Wohnungsprotokoll vor Ort unterschrei Als dienstleistungsorientierte Organisation etablierte die
ben, wird vielerorts ein Protokoll mit ei SILU im vergangenen Jahr diesen Service und freut sich
nem Durchschlag verwendet, damit dem entsprechend darüber, in Zukunft den ein- und ausziehenden
Mieter eine Kopie abgegeben werden Mietern diese Dienstleistung anbieten zu können.
kann.
Von links nach rechts:
Michaela Wartenweiler, Bewirtschaftung
Arta Kadri, Sachbearbeitung Finanzen
Katharina Ditter, Genossenschaftsentwicklung
Sabrina Bamert, Bewirtschaftung14
«E leganz bedeutet
nicht aufzufallen,
sondern in Erinnerung
zu bleiben.»
Giorgio Armani (1934*), italienischer ModedesignerBEWIRTSCHAFTUNG
HAUSWARTUNG 15
Sichtbare Zeichen gesetzt: Mit neuem Outfit für die
SILU unterwegs.
Kleidung vermittelt Botschaften und bietet Und natürlich war es der SILU wichtig, dass die neue Klei
eine Orientierungsmöglichkeit in der dung gefällt und gerne getragen wird. Deshalb war das Haus
persönlichen Begegnung. Die passende wartteam von Anfang an in den Auswahlprozess involviert
Arbeitskleidung unterstreicht nicht nur und konnte schlussendlich zwischen zwei Kollektionsvorschlägen
die Professionalität, sondern ist für unsere auswählen.
Hauswarte in ihrem Alltag auch sicher Die Entscheidung fiel zugunsten einer Kollektion von Engelbert
heitsrelevant. Denn Hauswarte sind Strauss aus, die von der Funktionalität, der Qualität und vom
nicht nur Wind und Wetter ausgesetzt; Design her überzeugen konnte. Da bei dieser Kleidung mehrere
sie hantieren auch mit schweren Geräten Schichten getragen werden können, ist eine optimale Anpassung
und Maschinen. Neben der Funktionalität an die aktuelle Wettersituation möglich. Abgerundet wird
sind aber auch der Wiedererkennungs das Outfit mit Sicherheitsschuhen, welche das Verletzungs
effekt und das einheitliche Erscheinungs risiko bei gefährdenden Tätigkeiten minimieren und zu einer
bild von Bedeutung. professionellen Ausstattung dazugehören.
Die SILU freut sich, mit der Neueinkleidung der Hauswarte
Im Zuge der Integration der eigenen die sichtbare Präsenz in den Siedlungen weiter ausgebaut zu
Liegenschaftenbewirtschaftung waren haben.
all diese Überlegungen zentral bei der
Evaluation einer neuen Berufskleidung
für das Hauswartteam der SILU.
SILU Hauswartteam (von links nach rechts)
Hintere Reihe: Christine Zimmerli, Heinz Zimmerli, Urban Marty,
Roger Forrer, Fabrizio Gusmini
Vordere Reihe: Enver Shala, Milan Karic, Markus Frei, Stefan Baumann
Nicht auf dem Bild: Doris und Heinz Sager, Rita BocellaBAUEN UND SANIEREN
16
BAUEN UND SANIEREN
Eine volle Projektpipeline und wichtige Etappen-
ziele prägten die SILU im Jahresverlauf.
SILU 4 «Auenring», Bassersdorf zu bearbeitenden E-Mails, Arbeitsstunden der Architekten und
(Auenring 47+49) der Bauleitung sowie mit unzähligen Kopien und den vielen
Mitte Oktober konnte die grobe Planungs Herausforderungen, die darauf warten, angepackt zu werden.
phase des Bauprojektes abgeschlossen
werden. Dazu waren 11 Bauherrensitzun SILU 9 «Richterwis», Bassersdorf
gen von je ca. 2.5 Stunden notwendig, Mit der letzten Wohnungsabnahme im Richterwis 11 Ende
316 bearbeitete E-Mails des Projektlei August des Berichtsjahrs konnte die Sanierung des Innen
ters der Bauherrschaft, 2‘057 Arbeits bereichs abgeschlossen werden. Der Projektfahrplan konnte
stunden des beauftragten Architektur mit seinen gesetzten Terminen jederzeit eingehalten werden,
büros. Dazu kamen über 4‘200 Kopien so dass die Sanierung als Erfolg verbucht werden darf. Dies
und unzählige Schwierigkeiten, welche auch deshalb, da der Kostenrahmen sehr gut eingehalten
alle gelöst werden konnten. Termin werden konnte. Die SILU hat sich auch über die zahlreichen
gerecht wurde das Baugesuch bei der positiven Rückmeldungen von Seiten der Mieterschaft ge
Gemeinde Bassersdorf zur Prüfung ein freut. Die SILU bedankt sich an dieser Stelle für die Hilfs
gereicht. bereitschaft, das Verständnis während der Sanierungsphase
Die einzureichenden Unterlagen für das und die Flexibilität, welche manchmal nötig war.
Baugesuch beinhalten neben dem Bau Wie bei einer Sanierung üblich, sind bei der Abnahme der
gesuchsformular und dem Grundbuch sanierten Wohnungen noch Mängel festgestellt worden,
auszug einen Grundriss sowie Pläne der welche behoben werden mussten. Insgesamt wurden über
Fassadenansicht, einen Gebäudeschnitt die gesamte Bauzeit hinweg 1‘600 Mängel aufgenommen
im Massstab 1:100 sowie einen Plan und bearbeitet. Die Mängelbehebung ist eine sehr zeitintensive
der Umgebung. Ist alles vollständig ein Arbeit, nicht zuletzt deshalb, weil die Zugänglichkeit zu den
gereicht, prüft die Gemeinde das Gesuch. Wohnungen wieder neu organisiert werden musste.
Die gute Vorarbeit aller Projektbeteilig
ten hat sich ausgezahlt: Ende 2017
wurde die Baubewilligung mit einzel
nen kleineren Auflagen erteilt.
Mit dem Erhalt der Baubewilligung konn
te das Sanierungsprojekt wie geplant am
1. Februar 2018 starten. Es beginnt mit
dem Baustart eine weitere Phase im Pro
jekt mit zusätzlichen Bauherrensitzungen, Daniel Meier
Vorstand
Reto Mosimann
Bau und Techn. UnterhaltBAUEN UND SANIEREN
17
Nach der Fertigstellung des Innenbereichs Es werden intensive Verhandlungen mit dem Zürcher Heimat
wurde auch noch der Aussenbereich in schutz (ZVH), mit weiteren Behörden und mit der Gemeinde
Angriff genommen. In zwei Workshops Embrach nötig sein.
erarbeitete eine Projektgruppe beste
hend aus Vertretern der Mieterschaft SILU 2 «Törlenmatt», Hausen am Albis
ein Konzept für eine neue Spielanlage. Das Neubauprojekt in Hausen am Albis konnte im Herbst 2017
weitgehend abgeschlossen werden. Der ursprüngliche Bezugs
SILU 1 «Dreispitz», Embrach termin vom 1. Oktober 2017 konnte auf den 15. September
Mit Baujahr 1960 ist die SILU 1 in Embrach 2017 vorverlegt werden. Gleichzeitig wurden die Vermietungs
die älteste Siedlung des SILU-Portfolios. anstrengungen intensiviert.
Aufgrund der Bausubstanz, der Raumauf
teilungen, der energetischen Situation In der Endphase des Bauprojekts wurde der Innenausbau
usw. sind Massnahmen unabdingbar. realisiert, die technischen Installationen wie Heizung und
Da die Siedlung teilweise als Schutzobjekt Lüftung vorgenommen sowie die Umgebungsarbeiten geplant
von kommunaler Bedeutung angesehen und s oweit möglich noch vor dem Winter ausgeführt. Zum
wird, ist eine Planung anspruchsvoller. Innenausbau gehören nicht nur die Wohnungen mit ihren
Diese evtl. Schutzwürdigkeit kann bedeu Sanitäranlagen, Küchen und Bodenbelägen, sondern auch
ten, dass die Siedlung Dreispitz gemäss viele Details in den Treppenhäusern, der Einbau der Keller
Planungs- und Baugesetz des Kantons abteile, das Nummerieren der Parkfelder in der Tiefgarage,
Zürich (PBG §203) als wichtiger Zeit die Installation der Briefkastenanlagen und vieles mehr.
zeuge des erweiterten Siedlungsge
biets der Gemeinde Embrach als erhal Bereits im August erfolgte eine Vorabnahme, damit die noch
tenswert qualifiziert wird. vorhandenen Mängel – einen Neubau ohne solche gibt es nie
Die SILU 1 ist eine typische Gebäudegrup – noch vor dem Einzug der ersten Mieter ab Mitte September
pe der Nachkriegsmoderne mit damaliger behoben werden konnten.
Architektur und Umgebungs gestaltung.
Die einzelnen Objekte des Ensembles Das reibungslose Zusammenarbeiten von verschiedenen Hand
haben eine architekturgeschichtliche Be werksfirmen, Lieferanten, Partnern und weiteren involvierten
deutung für die Gemeinde Embrach. Es Parteien erfordert nicht nur eine gute Planung und Koordina
gilt nun die Interessen und Bedürfnisse tion, sondern viel Bereitschaft von Seiten aller Beteiligten.
der SILU und diejenigen der Gemeinde Ein grosser Dank gilt daher allen, die an der termingerechten
und des Heimatschutzes zu klären und Fertigstellung mitgewirkt haben.
Lösungen zu finden.
Sabrina Petrocchi Martin Gähwiler
Vorstand Vorstand
Ralph Nägeli
VizepräsidentBAUEN UND SANIEREN
18
AUSBLICK AUF DIE KOMMENDEN JAHRE
• Ab 2018
SILU 4 «Auenring», Bassersdorf (Auenring 47+49)
Energetische Gebäudesanierung mit Aufstockung und Aufzugsbau, Küchen- und Badsanierung
und Wohnraumsanierung
• Voraussichtlich ab 2019
SILU 10 «Buchhalden», Kloten
Küchen- und Badsanierung
• Voraussichtlich ab 2020
SILU 1 «Dreispitz», Embrach
Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanierung, Erneuerung der EnergieversorgungÜSES ZÄMELÄBE
ÜSES ZÄMELÄBE 19
Was macht Ihre neue Wohnung zu Ihrem Zuhause?
Die Umzugskisten sind ausgepackt, die Es gilt aus der neuen Wohnung sein eigenes persönliches Reich
Küche schon fast fertig eingeräumt und die zu schaffen, wo man sich rundum wohl und aufgehoben fühlt.
Vorhänge hängen auch bereits. Es ist ge Seinen Topos wieder neu zu finden ist nicht ganz einfach und
schafft, was solange herbeigesehnt wurde, erfordert eine grosse Portion Anpassungsleistung. Ein Umzug
und dennoch ist die letzte und wohl grösste ist daher immer eine spannende Phase im Leben. Das wissen
Hürde noch nicht genommen: auch die neuen Bewohner der SILU 2 seit vergangenem Herbst
bestens. Die SILU war neugierig und hat bei der Mieterschaft in
Hausen nachgefragt, wie es ihnen seit dem Einzug ergangen ist.
«Gute Nachbarschaft, «Rings um mich wohnt eine Gruppe Menschen, mit
gemeinsame Infrastruktur denen zusammen ich den ganzen Planungs- und Bau-
wie Grillplatz oder Gemein- prozess für unsere Siedlung erlebt habe. Das hat wohl
schaftsraum weiten und bewirkt, dass ich einfach gleich angekommen bin!
werten den Lebensraum der Ich fühle mich hier weniger isoliert als früher, freue
Wohnung erheblich auf. mich, wenn ich gleich über die Gasse Freunden
Ich bin angekommen und zuwinken kann.» Esther Burkhardt, 78, Törlenmatt 3
freue mich darauf, Törlen-
matt-Bewohner zu sein.»
Hans Kühne, 65, Törlenmatt 5
«Nach dem Verkauf unseres Reihenhauses hatten meine Frau Theres und ich nur noch
die vertraglich zugesicherte SILU-Dachwohnung…! Schon beim Einzug begeisterte uns
die Aussicht von West über Nord bis Ost, übers freie Feld bis zum Lindenberg und
noch weiter. Es ist in der Tat diese Änderung, zusammen mit der sehr hellen Wohnung,
welche uns als kompletter Kurswechsel im Wohnen überraschte und nachdem wir der
Mietwohnung unseren ’Stempel’ aufgedrückt hatten, war sie ’unsere’ Wohnung.»
Franz Georg Keel, 71, Törlenmatt 4
«Statt auf drei Stockwerken
findet das Leben nun auf Katharina Ditter
einer einzigen Ebene statt – Genossenschaftsentwicklung
wir sind zusammengerückt
und nach rigoroser Entrüm-
pelung fühlen wir uns sehr
wohl.»
Margrit und Jürg Braun,
75 + 70, Törlenmatt 5
Anna Secchiano
VorstandÜSES ZÄMELÄBE
20
RÜCKBLICK AUF DIE SIEDLUNGSAKTIVITÄTEN 2017
SiKo 1, Embrach SiKo 8, Oberglatt
3 SiKo-Sitzungen 2 SiKo-Sitzungen
1 Inoffizielle SiKo-Sitzung 13.04.2017 Ostereiermalen mit den Kindern
19.05.2017 Tag der Nachbarn mit ca. 40 26.08.2017 Siedlungsfest mit Versammlung
Teilnehmenden 03.12.2017 Besuch Samichlaus
27.09.2017 Siedlungsversammlung 6 Mietergespräche zur Auswahl
neuer Mieter
SiKo 2, Hausen am Albis
2 SiKo-Sitzungen SiKo 9, Bassersdorf
4 Tage der offenen Tür 4 SiKo-Sitzungen
Nov. 2017 Übernahme Verwaltung 26.08.2017 Siedlungsfest mit
Gemeinschaftsraum Siedlungsversammlung
Okt. 2017 Gestaltung des neuen SiKo-Raums
SiKo 3, Bachenbülach 06.12.2017 Verteilen von Samichlaussäckchen
3 Offizielle SiKo-Sitzungen an Mieter
1 Inoffizielle SiKo-Sitzung
19.05.2017 Tag der Nachbarn SiKo 10, Kloten
08.07.2017 Brünneli-Fest mit Kinderprogramm 3 SiKo-Sitzungen
Dez. 2017 Besuch Samichlaus mit Punsch 01.04.2017 Frühlings-Apéro
und «Nüssle» 26.05.2017 Tag der Nachbarn
ca. 25 Mietergespräche zur Auswahl 02.09.2017 Siedlungsversammlung +
neuer Mieter Siedlungsfest
09.12.2017 Advent-Apéro
SiKo 5, Bachenbülach
3 SiKo-Sitzungen SiKo 11, Bassersdorf
Ostern 2017 SiKo versüsst den Mietern das 4 SiKo-Sitzungen
Heimkommen mit Osternestern in Diverse Inoffizielle SiKo-Sitzungen
den Hauseingängen
16.05.2017 Sandkastenplan für die Saison
09.06.2017 Tag der Nachbarn zusammen mit erstellt
SiKo 3
17.05.2017 Tag der Nachbarn
16.08.2017 Siedlungsversammlung
02.09.2017 Siedlungsfest
06.12.2017 Verteilen von Samichlaus-Körbchen
06.12.2017 Besuch des Samichlaus
01.12.2017 Festtagskarte mit Schoggi-Herz an
alle Bewohner der SILU 5 14 Mietergespräche zur Auswahl
neuer Mieter
2 Mietergespäche zur Auswahl neuer
Mieter SiKo 12, Rafz
SiKo 6, Nürensdorf 4 SiKo-Sitzungen
4 SiKo-Sitzungen mit Sprechstunde 26.08.2017 Sommerfest
25.06.2017 Siedlungsfest mit Gumpiburg 10.11.2017 Siedlungsversammlung
9 Mietergespräche zur Auswahl Dez. 2017 Besuch Samichlaus mit Schmutzli und
neuer Mieter Advent-Apéro mit Punsch und Guetzli
10 Mietergespräche zur Auswahl
SiKo 7, Oberhasli neuer Mieter
3 SiKo-Sitzungen
02.06.2017 Frühlings-Apéro
01.09.2017 Siedlungsfest
07.12.2017 Chlaus-Apéro
8 Mietergespräche zur Auswahl
neuer MieterÜSES ZÄMELÄBE
21
MITGLIEDER SIEDLUNGSKOMMISSION
STAND 31. DEZEMBER 2017
Mitglieder SiKo SILU 1 Mitglieder SiKo SILU 5 Mitglieder SiKo SILU 9
Bürgin Ursula, Obfrau Bär Gaby, Obfrau Stumpf Beat, Obmann
Sacco Merve, Mitglied Abazi Gzime, Aktuarin Kempf Edelgard, Mitglied
Beyaz Nihal, Mitglied Blombach Constantin, Mitglied Karic Ana, Kassierin
Schirmer Jasmin, Mitglied Schellenberg Beat, Mitglied Karic Radisa, Aktuar
Sommer Mägi, Aktuarin
Krasnici Bajram, Mitglied Mitglieder SiKo SILU 6 Mitglieder SiKo SILU 10
Steinemann Rafael, Kassier Büchler Daniel, Obmann Freimüller Autran, Obmann
Pfändler Heidi, Mitglied Bütler Maria, Aktuarin
Mitglieder SiKo SILU 2 Schaub Martin, Mitglied Werda Sandra, Kassierin
Kuhn Peter, Obmann Markt Erica, Kassierin
Braun Margrit, Aktuarin Mitglieder SiKo SILU 11
Frutiger Heinz, Kassier Mitglieder SiKo SILU 7 Sen Can, Obmann
Marquardt Urs, Obmann Schwab Susanne, Mitglied
Mitglieder SiKo SILU 3 Sager Barbara, Aktuarin Hani Irimsa, Mitglied
Ji Serena, Co-Obfrau Müller Jeanette, Mitglied Balmer-Bühler Sacha, Kassier
Vunjak Daniela, Mitglied Marthaler Lisa, Kassierin
Bruhin Stephanie, Kassierin Mitglieder SiKo SILU 12
Mitglieder SiKo SILU 8 Berner Steffi, Obfrau
Mitglieder SiKo SILU 4 Metz Martin, Obmann Frey Doris, Kassierin
Ulrich Yanick, Obmann Ciz Nicole, Mitglied Baur Thomas, Mitglied
Gut Heiner, Mitglied Karrica Irmiz, Mitglied Fröhlicher Rebecca, Aktuarin
Manhart Peter, Kassier Fabozzo Daniela, Kassierin
Ineichen Erika, MitgliedFINANZEN
22
FINANZEN
ERLÄUTERUNGEN ZUR JAHRESRECHNUNG
Durch die Übernahme der Immobilien den unter Gebäude auf eigenem Land mit CHF 50'068 und unter
bewirtschaftung von der Livit AG per Gebäude auf Land im Baurecht mit CHF 2'360’372 aktiviert.
01.01.2017 hat sich auch im Bereich Dem Erneuerungsfonds wurden CHF 4'782'875 entnommen
Finanzen einiges verändert. Mit der Ein und die restlichen CHF 2'651'528 der Erfolgsrechnung belastet.
führung der Liegenschaftsbewirtschaf
tungs-Software Immotop wurde in der Das Nicht einbezahlte Genossenschaftskapital aufgrund von
Buchhaltung das System Abacus Light Leerständen beträgt per 31.12.2017 lediglich CHF 9'000. Da für
abgelöst. Die neuen Prozesse, welche die Erhöhung des Anteilscheinkapitals per 01.07.2017 die
durch die Übernahme der Verwaltung Möglichkeit der Ratenzahlung besteht, beträgt das Nicht ein
entstanden sind, mussten auch im Rech bezahlte Genossenschaftskapital total CHF 1'343'475.
nungswesen abgebildet werden.
Passiven
Bilanz Die Positionen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistun
Aktiven gen von CHF 975'354 und Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
Die Liquidität beträgt Ende 2017 CHF von CHF 551'260 beziehen sich auf Verbindlichkeiten, welche
3'326'451. Die Aktive Rechnungsabgren gegenüber Lieferanten bestehen, sowie auf vorausbezahlte
zung beträgt CHF 3'306'298 und beinhaltet Mieten.
mit CHF 3'217’520 im Wesentlichen die CHF 304'100 werden in Kurzfristige verzinsliche Verbindlich
aufgelaufenen Nebenkosten. Die Verrech keiten ausgewiesen und betreffen die Rückzahlungsrate für
nung der Nebenkosten erfolgt jeweils mit das Darlehen SILU 11, welche im Jahr 2018 dem Kanton Zürich
Stichtag 30.09. und ist per Ende Jahr für geschuldet ist. Unter Passive Rechnungsabgrenzung finden
2016/2017 noch nicht erfolgt. sich ausstehende Aufwendungen von CHF 257'210, eine
Abgrenzung für Gewinnsteuern von CHF 18'682 sowie die
Unter den Sachanlagen werden die Gebäu aufgelaufenen Akontozahlungen für Nebenkosten von
de auf eigenem Land unter Berücksichtigung CHF 3'387’984, da die Nebenkostenabrechnung wie bereits
der Wertberichtigung mit CHF 68'519’663 erwähnt zum Bilanzstichtag noch nicht erstellt war.
und die Liegenschaften auf Land im
Baurecht mit CHF 27'278’544 aufgeführt. Für die Darlehen erfolgte die Teilrückzahlung von CHF 304'100
Die Wertberichtigungen entsprechen dem an den Kanton Zürich. Die Hypotheken wurden um
Amortisations- bzw. Heimfallfonds. CHF 8'500'000 erhöht.
Unter Bau- und Erneuerungskonten werden Das gezeichnete Anteilscheinkapital wurde aufgrund der
Projektauslagen für die Sanierungen SILU 1, beschlossenen Anteilscheinkapitalerhöhung per 01.07.2017
4 und 10 aufgeführt sowie die aufgelaufenen um CHF 2'313’500 und durch die Neuvermietung der SILU 2 um
Erstellungskosten inkl. Landwert für SILU CHF 355'000 erhöht und beträgt somit neu total CHF 6'765'200.
2. Total betragen diese CHF 30'312'223. Die Einlage in den Erneuerungsfonds wurde gemäss den ge
Für SILU 2, für welche die Bauabrechnung setzlichen Vorgaben vorgenommen. Nebst der schon erwähn
noch nicht abgeschlossen ist, sind im ten Entnahme für SILU 9 wurden für SILU 4 für die Sanierung
Berichtsjahr CHF 7'506'952 angefallen. Die der Aufzüge CHF 465'406 entnommen.
Sanierung der SILU 9 wurde abgeschlos
sen und die aufgelaufenen Kosten von Für das Geschäftsjahr 2017 wird ein Gewinn von CHF 371'410
CHF 9'844'843 für die 2. und 3. Etappe wur ausgewiesen.FINANZEN
23
Erfolgsrechnung Hypotheken
Der Nettoerlös beträgt CHF 12'038'123. Im Jahr 2017 haben sich folgende Veränderungen ergeben:
Nebst den Mietzinserträgen abzüglich der • Fälligkeit 31.03.2017 Payer-Swap-Hypothek von CHF 6'500'000
Leerstände sind dort unter Übrige Erträge wurde mit einer Festhypothek zu 1.5% auf 10 Jahre ab
auch die übrigen Ertragsminderungen so gelöst.
wie die Hauswartsaläre von CHF 911'821 • Fälligkeit 31.07.2017 Festhypothek von CHF 4'500'000 zu
zu Lasten der Nebenkosten ausgewiesen. bisher 0.65% wurde mit einer Festhypothek zu 1.52% auf
Die entsprechenden Kosten sind im Per 10 Jahre abgelöst und um CHF 1'500'000 aufgestockt.
sonalaufwand ausgewiesen und liegen Wobei die Erhöhung der Umwandlung der Baukreditfinan
CHF 572'028 über dem Vorjahr, weil seit zierung SILU 2 diente.
2017 auch die Löhne der nebenamtli • Fälligkeit 21.09.2017 Payer-Swap-Hypothek von CHF 7'000'000
chen Hauswarte bei der SILU abgerech wurde abgelöst mit einer Festhypothek zu 1.52% auf 10
net werden. Jahre.
• Fälligkeit 18.12.2017 Libor-Festhypothek von CHF 6'000'000
Der gesamte Liegenschaftsaufwand ist zu bisher 0.685% wurde zu den gleichen Konditionen für
CHF 1'501'800 höher als im Vorjahr. Zwar weitere zwei Jahre weitergeführt.
wäre der Aufwand allgemein tiefer, dies • Für die SILU 2 wurden zudem zusätzlich per 28.04.2017
wurde aber, auf grund der definitiven CHF 4'000'000 zu 1.45% (Laufzeit 10 Jahre) und am 24.08.2017
Verbuchung der Sanierung SILU 9 von CHF 3'000'000 zu 1.265% (Laufzeit 8 Jahre) zur Umwand
CHF 2'651'528 wieder wettgemacht. Der lung in die Baukreditfinanzierung aufgenommen.
Aufwand Externe Liegenschaftsverwal
tung ist gänzlich weggefallen, dafür sind Die Zinssätze aller Hypotheken per 31.12.2017 verteilen sich
die Personalkosten der Geschäftsstelle zwischen 0.65% und 2.13%. Der Wertgewichtete Durch
um CHF 425'940 angestiegen. Diese Ver schnitt beträgt 1.61276%, mit Berücksichtigung der Laufzeiten
lagerung der Kosten widerspiegelt wie 1.59466% im Vergleich zum derzeitigen Referenzzinssatz
derum die Übernahme der Liegenschafts von 1.5%.
verwaltung.
Beim Vorstand ist die Zunahme von Johanna Bennet-Uitz
CHF 20'555 auf diverse Spezialaufgaben, Vorstand
wie z.B. die Rekrutierung des neuen Ge
schäftsführers, zurückzuführen. Sonja Jenny
Finanzen
Der Übrige betriebliche Aufwand nahm um
CHF 82'095 ab, weil im Jahr 2016 vor allem
der Aufbau der neuen Geschäftsstelle wegen
der Übernahme der Liegenschaftsverwal
tung zusätzlichen Aufwand verursacht hat.
Im Ausserordentlichen Ertrag wurde eine
Zahlung des Flughafens Zürich von
CHF 145'060 für Schallschutzfenster
erfasst, ebenso die Auflösung einer nicht
mehr begründeten Rückstellung.JAHRESRECHNUNG
24
JAHRESRECHNUNG
BILANZ PER 31. DEZEMBER 2017
Rundungsdifferenzen werden in den Aufstellungen nicht berücksichtigt.
AKTIVEN Anhang 31.12.17 31.12.16 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
Flüssige Mittel 3'326'451 3'607'906 -281'455
Übrige kurzfristige Forderungen 2.1 29'573 790'194 -760'621
Aktive Rechnungsabgrenzungen 2.2 3'306'298 2'582'326 723'972
UMLAUFVERMÖGEN 6'662'321 6'980'426 -318'105
Finanzanlagen 74'305 14'001 60'304
Sachanlagen
Gebäude auf eigenem Land 2.3 97'423'427 97'373'359 50'068
./. Wertberichtigung (Amortisationsfonds) -28'903'764 -27'860'317 -1'043'447
Gebäude auf Land im Baurecht 37'453'028 35'092'656 2'360'372
./. Wertberichtigung (Heimfallfonds) -10'174'484 -9'785'584 -388'900
Bau- und Erneuerungskonten 30'312'223 24'835'621 5'476'601
Mobilien 1 1 0
126'110'431 119'655'737 6'454'694
Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 1'343'475 39'500 1'303'975
ANLAGEVERMÖGEN 127'528'211 119'709'238 7'818'973
TOTAL AKTIVEN 134'190'532 126'689'664 7'500'868
PASSIVEN Anhang 31.12.17 31.12.16 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 975'354 1'363'234 -387'880
Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten -
Darlehen 304'100 152'050 152'050
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.4 551'260 479'773 71'487
Fonds aus Genossenschaftsbeiträgen 53'077 45'509 7'568
Passive Rechnungsabgrenzungen 2.5 3'663'875 3'896'481 -232'606
Kurzfristiges Fremdkapital 5'547'666 5'937'047 -389'380
Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
Darlehen 849'230 1'305'380 -456'150
Hypotheken 104'429'000 95'929'000 8'500'000
Rückstellungen
Erneuerungsfonds 2.6 14'883'682 18'094'782 -3'211'100
Mietzinsausgleichskonto 7'557 52'900 -45'343
Übrige Rückstellungen 72'932 10'000 62'932
Langfristiges Fremdkapital 120'242'401 115'392'062 4'850'339
FREMDKAPITAL 125'790'067 121'329'108 4'460'959
Genossenschaftskapital 2.7 6'765'200 4'096'700 2'668'500
Gesetzliche Gewinnreserve 50'000 50'000 0
Freiwillige Gewinnreserve (Mietzinsausfall) 50'000 50'000 0
Gewinn-/Verlustvortrag 1'163'855 -745'117 1'908'972
Jahresergebnis 371'410 1'908'972 -1'537'563
EIGENKAPITAL 8'400'465 5'360'555 3'039'909
TOTAL PASSIVEN 134'190'532 126'689'664 7'500'868JAHRESRECHNUNG
25
ERFOLGSRECHNUNG PER 31. DEZEMBER 2017
Anhang 2017 2016 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
Nettoerlös aus Leistungen 12'038'123 11'319'081 719'042
Mietzinsertrag 11'533'259 11'120'829 412'430
./. Leerstände -354'713 -138'285 -216'429
Übrige Erträge 859'578 336'536 523'042
Liegenschaftsaufwand -6'753'860 -5'252'060 -1'501'800
Unterhalt/Reparaturen -4'164'210 -2'355'345 -1'808'866
Baurechtszins -354'232 -365'658 11'426
Mietaufwand -26'964 -24'717 -2'247
Versicherungen -104'400 -102'692 -1'709
Übrige Kosten Liegenschaftenverwaltung 1) -66'873 -39'042 - 27'830
Externe Liegenschaftenverwaltung 0 -475'201 475'201
Einlage Erneuerungsfonds -2'037'181 -1'889'406 -147'775
Bruttoergebnis 5'284'263 6'067'020 -782'757
Personalaufwand -1'802'705 -784'182 -1'018'523
Liegenschaften -911'821 -339'792 -572'028
Geschäftsstelle -799'135 -373'196 -425'940
Vorstand -91'749 -71'194 -20'555
Übriger betrieblicher Aufwand -331'527 -413'621 82'095
Verwaltungsaufwand -128'571 -132'534 3'962
Geschäftsstelle -156'658 -227'393 70'734
Vorstand -20'483 -31'457 10'974
Geschäftsprüfungskommission -7'562 -9'008 1'446
Revisionsstelle -18'252 -13'230 -5'022
Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen 3'150'031 4'869'217 -1'719'185
Einlagen Amortisationsfonds -1'043'447 -1'058'574 15'127
Einlagen Heimfallfonds -388'900 -365'000 -23'900
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern 1'717'684 3'445'643 -1'727'958
Finanzaufwand -1'503'281 -1'513'988 10'707
Zinsaufwand Hypotheken -1'494'042 -1'503'060 9'018
Zinsaufwand Darlehen -9'239 -10'928 1'689
Finanzertrag 649 646 2
Betriebsergebnis vor Steuern 215'052 1'932'301 - 1'717'249
Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Ertrag 185'402 0 185'402
Jahresergebnis vor Steuern 400'454 1'932'301 -1'531'847
Direkte Steuern -29'044 -23'329 -5'715
Jahresergebnis 371'410 1'908'972 -1'537'563
1)
Vermietungsaufwand unter Übrige Kosten Liegenschaftenverwaltung. Zu Vergleichszwecken wurde das Vorjahr angepasst.JAHRESRECHNUNG
26
ANHANG
1. A
NGABEN ÜBER DIE IN DER JAHRESRECHNUNG ANGEWANDTEN GRUNDSÄTZE
ie vorliegende Jahresrechnung wurde nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rech
D
nungslegungsrechts (Art. 957 bis 960 OR) erstellt.
Die Baugenossenschaft SILU ist eine Genossenschaft mit Sitz in Kloten.
Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt als Gruppe auf Stufe Siedlungen, da die einzelnen Gebäu
de einer Siedlung aufgrund ihrer Gleichartigkeit als Bewertungseinheit zusammengefasst werden.
2. NGABEN, AUFSCHLÜSSELUNGEN UND ERLÄUTERUNGEN ZU POSITIONEN DER BILANZ
A
UND DER ERFOLGSRECHNUNG
in CHF in CHF in CHF
2.1 Übrige kurzfristige Forderungen 31.12.17 31.12.16 Abweichung
Verrechnungssteuerguthaben 226 226 0
Gegenüber Genossenschaftern 14'165 0 14'165
Gegenüber Dritten 15'182 0 15'182
Forderungen gegenüber Livit AG 0 788'444 -788'444
Guthaben Sozialversicherungen 0 1'524 -1'524
29'573 790'194 -760'621
2.2 Aktive Rechnungsabgrenzungen 31.12.17 31.12.16 Abweichung
Vorausbezahlte Aufwendungen 88'777 6'441 82'337
Aufgelaufene Nebenkosten 3'217'520 2'575'885 641'635
3'306'298 2'582'326 723'972
2.3 Sachanlagen
Details siehe Aufstellung Vermögenswerte und Fondseinlagen S. 28 und Wohnungsverzeichnis S. 36
2.4 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 31.12.17 31.12.16 Abweichung
Gegenüber Genossenschaftern 551'260 474'370 76'891
Gegenüber Dritten 0 5'403 -5'403
551'260 479'773 71'487
2.5 Passive Rechnungsabgrenzungen 31.12.17 31.12.16 Abweichung
Neubau SILU 2 0 594'377 -594'377
Sanierungen SILU 4 / SILU 9 0 359'090 -359'090
Reservation SILU 2 0 16'000 -16'000
Ausstehende Aufwendungen 257'210 64'364 192'846
Vorsorgeeinrichtung 0 22'979 -22'979
Abgrenzung Gewinnsteuer 18'682 16'646 2'036
Aufgelaufene Akontos 3'387'984 2'823'025 564'959
3'663'875 3'896'481 -232'606
2.6 Erneuerungsfonds
Gemäss Art. 19 Ziff. 1a) der Statuten wird dem Erneuerungsfonds jährlich mindestens der steuerlich
zulässige Maximalbetrag von 1% des Gebäudeversicherungswertes zugewiesen. Die einzelnen
Fonds dürfen pro Siedlung die erlaubte Höhe von 15% des Versicherungswertes nicht überschreiten.
Entnahmen sind nur für grössere Instandhaltungsarbeiten oder für den werterhaltenden Anteil
umfassender Sanierungen möglich. Details siehe Aufstellung Fondseinlagen S. 28.JAHRESRECHNUNG
27
2.7 Genossenschaftskapital
Gemäss Art. 15 der Statuten erfolgt die Rückzahlung von Genossenschaftsanteilen innert drei Monaten
nach Beendigung des Mietvertrages und der Wohnungsabgabe unter Vorbehalt der Festlegung des
Bilanzwertes durch die nächste ordentliche Generalversammlung. Falls die Finanzlage es erfordert,
ist der Vorstand berechtigt, die Rückzahlung bis auf die Dauer von drei Jahren hinauszuschieben.
Im Berichtsjahr wurde das Anteilscheinkapital um total CHF 2'668'500 erhöht.
3 Gesamtbetrag zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeter Aktiven
31.12.17 31.12.16 Abweichung
Buchwert Liegenschaften 95'798'207 94'820'114 978'093
4 Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinssatzrisiken auf Libor-Hypotheken wurden Zinssatz-Swaps eingesetzt. Diese
dienten der Absicherung künftiger Cashflows und wurden daher nicht bilanziert, sondern im Anhang
offengelegt.
31.12.17 31.12.16 Abweichung
Kontraktwert bis 31.03.2017 n.a. 6'500'000 -6'500'000
Kontraktwert bis 21.09.2017 n.a. 7'000'000 -7'000'000
Wiederbeschaffungswert n.a. -159'519 159'519
5 Langfristige Mietverträge
Unbefristeter Mietvertrag Geschäftsstelle, frühestens kündbar auf 30.09.2021
31.12.17 31.12.16 Abweichung
Jährliche Miete 54'876 54'876 0
6 Baurechtsverträge
Die aktuellen Baurechtszinsen und Vertragslaufzeiten der Gebäude auf Land im Baurecht sind wie
folgt:
Liegenschaften Laufzeit bis 31.12.17 31.12.16 Abweichung
SILU 9 31.12.93 jährlicher Zins 166'890 166'900 -10
SILU 10 20.06.67 jährlicher Zins 21'202 32'618 -11'416
SILU 11 31.12.93 jährlicher Zins 166'140 166'140 0
354'232 365'658 -11'426
7 Anzahl Mitarbeitende 31.12.17 31.12.16
Bis 10 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt zutreffend
Bis 50 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt zutreffend
8 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand
am 13.02.2018 sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten, welche die Aussagefähigkeit der
Jahresrechnung 2017 beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt werden müssten.JAHRESRECHNUNG
28
AMORTISATIONSFONDS 2017
Liegen Anschaf Amortisa Einlagesatz in Einlage Buchwert Amortisa
schaften fungswert tionsfonds % vom 2017 2017 tionsfonds
kum. 2016 Buchwert 2017
in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF
SILU 1 13'910'531 5'455'311 1.5 126'828 8'328'392 5'582'139
SILU 3 23'028'289 6'606'934 1.5 246'320 16'175'034 6'853'254
SILU 4 12'898'715 2'915'245 1.5 149'752 9'833'718 3'064'997
SILU 5 5'468'100 1'844'429 1.5 54'355 3'569'316 1'898'784
SILU 6 8'447'997 2'557'499 1.5 88'357 5'802'140 2'645'856
SILU 7 3'002'568 1'032'723 1.5 29'548 1'940'297 1'062'271
SILU 8 9'079'483 2'887'050 1.5 92'886 6'099'547 2'979'936
SILU 9 6'683'501 1'903'759 1.5 71'696 4'708'046 1'975'455
SILU 12 14'904'243 2'657'369 1.5 183'703 12'063'171 2'841'072
Total 97'423'427 27'860'317 1'043'447 68'519'661 28'903'764
HEIMFALLFONDS 2017
Liegen Anschaf Heimfallfonds Einlagesatz vom Einlage Buchwert Heimfall-
schaften fungswert kum. 2016 Anschaffungs 2017 2017 fonds
wert kum. 2017
in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF
SILU 9 13'982'902 3'828'000 1/100 139'900 10'015'002 3'967'900
SILU 10 5'689'748 2'059'000 1/80 71'000 3'559'748 2'130'000
SILU 11 17'780'378 3'898'584 1/100 178'000 13'703'794 4'076'584
Total 37'453'028 9'785'584 388'900 27'278'544 10'174'484
ERNEUERUNGSFONDS 2017
Liegen Versiche Erneuerungs Einlagesatz in Einlage Entnahmen Erneuerungs
schaften rungs- fonds kum. % vom Versi 2017 2017 fonds kum.
wert 2016 cherungswert 2017
in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF
SILU 1 38'669'900 3'486'845 1.00 386'699 - 3'873'544
SILU 3 51'329'400 1'025'868 1.00 513'294 - 1'539'162
SILU 4 19'867'300 1'305'459 1.00 198'673 465'406 1'038'726
SILU 5 10'409'000 421'118 1.00 104'090 - 525'208
SILU 6 13'880'000 1'110'400 1.00 138'800 - 1'249'200
SILU 7 5'389'900 482'199 1.00 53'899 - 536'098
SILU 8 15'122'000 302'440 1.00 151'220 - 453'660
SILU 9 24'689'800 4'782'875 1.00 246'898 4'782'875 246'898
SILU 10 8'044'800 1'074'720 1.00 80'448 - 1'155'168
SILU 11 19'778'200 2'966'730 1.00 0 - 2'966'730
SILU 12 16'316'000 1'136'129 1.00 163'160 - 1'299'289
Total 223'496'300 18'094'782 2'037'181 5'248'281 14'883'682JAHRESRECHNUNG
29
VERZEICHNIS DER HYPOTHEKARSCHULDEN
PER 31. DEZEMBER 2017
Gläubiger Verfall Zins Stand per
31.12.17
% in CHF
A. HYPOTHEKEN
ZKB 15.03.18 0.6850 5'000'000
ZKB 23.04.18 0.6850 5'000'000
ZKB 10.05.19 0.7000 4'000'000
ZKB 18.12.19 0.6850 6'000'000
ZKB 27.08.20 1.2600 5'000'000
ZKB 18.08.21 1.9650 5'000'000
ZKB 18.01.22 1.5250 6'000'000
ZKB 10.08.22 1.4600 8'300'000
ZKB 19.10.22 1.4500 5'629'000
ZKB 06.03.23 1.6700 4'000'000
ZKB 08.05.23 1.5700 4'000'000
ZKB 27.11.23 2.0500 5'000'000
ZKB 19.01.24 2.1300 5'000'000
ZKB 28.03.24 1.9450 3'000'000
ZKB 22.08.25 1.2650 3'000'000
ZKB 1) 12.08.26 0.7200 3'000'000
ZKB 31.03.27 1.5000 6'500'000
ZKB 28.04.27 1.4500 4'000'000
ZKB 30.07.27 1.5200 6'000'000
ZKB 30.07.27 1.5200 7'000'000
ZKB 31.10.31 1.6850 2'000'000
ZKB 1) 31.10.31 1.2850 2'000'000
TOTAL HYPOTHEKEN 104'429'000
1)
Umweltdarlehen mit reduziertem Zinssatz bis 2021.JAHRESRECHNUNG
30
VERZEICHNIS DER DARLEHENSSCHULDEN
PER 31. DEZEMBER 2017
Gläubiger SILU Schuldbetrag Schuldbriefe/ Rückzahlung Zins Stand per
ursprünglich Grundpfände SILU 2005–2017 31.12.17
in CHF in CHF in CHF % in CHF
B. DARLEHEN
Kanton ZH FI 11 1'534'000 1'534'000 920'400 0 613'600
FII 11 1'507'000 1'507'000 967'270 1.5 539'730
3'041'000 3'041'000 1'887'670 1'153'330
ANTRAG ÜBER DIE VERWENDUNG DES BILANZGEWINNES
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:
2017 2016
in CHF in CHF
Gewinn-/Verlustvortrag 1'163'855 -745'117
Jahresergebnis 371'410 1'908'972
Bilanzgewinn 1'535'265 1'163'855
Zuweisung Gesetzliche Gewinnreserven 37'141 0
Vortrag auf neue Rechnung 1'498'124 1'163'85531
JAHRESRECHNUNG
32
BERICHT GESCHÄFTSPRÜFUNGSKOMMISSIONJAHRESRECHNUNG
33
BERICHT REVISIONSSTELLE, BDO AGJAHRESRECHNUNG
34
FACTS + FIGURES
MIETERBELANGE
Mietermutationen
Die SILU hat im Berichtsjahr ausserordent ist die Anzahl gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen
lich viele Mietermutationen zu verzeich (48 Eintritte im Jahr 2016).
nen. Mit 76 Mieterwechseln (ohne den Auch die internen Wohnungswechsel haben gegenüber den
Erstbezug der Überbauung Törlenmatt) Vorjahren erneut zugenommen.
Mieterwechsel 2017 nach Siedlung
Neumieter JAN FEB MRZ APR MAI JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEZ Total
SILU 1 1 1 2 3 2 2 11
SILU 2 1 1
SILU 3 2 2 3 3 1 1 1 4 17
SILU 4 1 1 3 1 1 1 1 1 1 11
SILU 5 1 1
SILU 6 1 1 2 1 5
SILU 7 1 1 2 4
SILU 8 2 1 3
SILU 9 1 3 3 1 1 9
SILU 10 2 2
SILU 11 1 1 1 1 2 1 7
SILU 12 1 2 2 5
Total 2 5 7 9 3 6 11 10 2 8 5 8 76
Vermietungsstand Törlenmatt
20
Parallel zur Fertigstellung des Neubau 18
projekts Törlenmatt wurde die Vermie 16
tungsanstrengung intensiviert. 14
In den letzten zwei Septemberwochen 12
2017 bezogen 30 Mietparteien eine 10
Wohnung in der Törlenmatt. In den Folge 8
monaten konnten noch einmal drei Woh 6
nungen vermietet werden. Ende Dezem 4
ber 2017 suchten noch 16 Wohnungen 2
0
einen Mieter oder eine Mieterin. 2.5-Zi-Whg 3.5-Zi-Whg 4.5-Zi-Whg 5.5-Zi-Whg
Insgesamt
Vermietet
VerfügbarSie können auch lesen
