GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU

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GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
GESCHÄFTSBERICHT 2017
GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
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    IMPRESSUM
    Umschlagbild: 		   Fotolia.com by Adobe
    Fotos:		           Die Fotos zum Thema «Einzug» wurden teilweise in unserer Siedlung Törlenmatt, SILU 2, aufgenommen.
    		                 Fotos Törlenmatt: Baugenossenschaft SILU, Katharina Ditter, Steinackerstrasse 2, 8302 Kloten
    		                 Fotolia.com by Adobe, Adobe Images, Dreamstime.com
    Herausgeber:		     Baugenossenschaft SILU, Steinackerstrasse 2, 8302 Kloten
    		                 Tel. 044 804 70 70, info@bgsilu.ch, www.bgsilu.ch
    Gestaltung:		      luna:mediadesign GmbH, Hagenholzstrasse 83b, 8050 Zürich, www.lunamedia.ch
    Auflage:		         1'120 Exemplare
GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
INHALTSVERZEICHNIS

                                                                 3
INHALTSVERZEICHNIS
IMPRESSUM                                            2
INHALTSVERZEICHNIS                                   3
EINLADUNG                                            4
TRAKTANDEN                                           5
VORWORT DES PRÄSIDENTEN                              7
JAHRESRÜCKBLICK                                      8
WAHLEN IN DER GENOSSENSCHAFT                        11
   Geschäftsprüfungskommission                      11
BEWIRTSCHAFTUNG                                     12
   Erfolgreiches «Go Life» der Bewirtschaftung      12
   Mit dem Tablet zur Wohnungsübergabe              13
HAUSWARTUNG                                         15
BAUEN UND SANIEREN                                  16
   Ausblick auf die kommenden Jahre                 18
ÜSES ZÄMELÄBE                                       19
   Rückblick auf die Siedlungsaktivitäten 2017      20
   Mitglieder Siedlungskommission                   21
FINANZEN                                            22
   Erläuterungen zur Jahresrechnung                 22
JAHRESRECHNUNG                                      24
   Bilanz                                           24
   Erfolgsrechnung                                  25
   Anhang                                           26
   Fonds                                            28
   Hypothekarschuld                                 29
   Darlehensschuld                                  30
   Bericht der GPK                                  32
   Bericht der BDO                                  33
FACTS + FIGURES                                     34
   Mieterbelange                                    34
WOHNUNGSVERZEICHNIS                                 36
ORGANISATION PER 31.12.2017                         38
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EINLADUNG

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                                                                     EINLADUNG
            zur ordentlichen Generalversammlung
            der Baugenossenschaft SILU
            Freitag, 6. April 2018, 19.00 Uhr
            Landgasthof Breiti, Seebnerstrasse 21 in 8185 Winkel

            Ab 18.15 Uhr sind Sie zu einem Begrüs­     Für die Teilnahme an der Generalversammlung ist eine Vor­
            sungsapéro eingeladen.                     anmeldung unumgänglich.

            Im Anschluss an die Generalversamm­        Anmelden können Sie sich mittels der Anmeldekarte,
            lung offeriert die SILU ein Nachtessen,    welche dem Jahresbericht beiliegt, oder per E-Mail an
            zu dem auch Ihre Familienangehörigen       katharina.ditter@bgsilu.ch. Bei E-Mail-Anmeldung benötigen
            herzlich eingeladen sind.                  wir Ihren Namen und Vornamen, Ihre Adresse und die Anzahl
                                                       der teilnehmenden Personen. Oder Anmeldekarte ausfüllen,
                                                       einscannen und per E-Mail senden.

                                                       Anmeldeschluss ist der 30. März 2018.

            Von links nach rechts:                     Suchen Sie noch eine Mitfahrgelegenheit? Bitte fragen Sie
            Ralph Nägeli, Rolando Rigotti (sitzend),   Ihre Nachbarn, Ihre Siedlungskommission oder bei der
            Anna Secchiano, Daniel Meier,              Geschäftsstelle.
            Johanna Bennet-Uitz (sitzend),
            Sabrina Petrocchi,                         Der SILU Vorstand freut sich auf Ihre Teilnahme an der Gene­
            Martin Gähwiler (sitzend)                  ralversammlung.
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TRAKTANDEN

TRAKTANDEN                                                                                      5

Traktandenliste Generalversammlung
vom 6. April 2018

1. Begrüssung und Einleitung durch den Präsidenten

2.	
   Wahl der Stimmenzähler

3.	Genehmigung des Protokolls der ordentlichen GV vom 31. März 2017 (www.bgsilu.ch)

4.	
   Genehmigung
   a) des Jahresberichtes des Vorstandes
   b) der Jahresrechnung und Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes

5. Rechnung 2017
    a) Entgegennahme des Berichtes der GPK und der Revisionsstelle
    b) Entlastung des Vorstandes und der Verwaltung

6. Wahl der Mitglieder der Geschäftsprüfungskommission für 2 Jahre

7. Diverses/Umfrage

Baugenossenschaft SILU
Rolando Rigotti, Präsident

I hre Teilnahme an der General-
  versammlung ist eine der vielen
Mitgestaltungsmöglichkeiten in
unserer Genossenschaft.
GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
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GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
VORWORT

VORWORT                                                                                                           7

Wir können den Wind nicht ändern,
aber wir können die Segel richtig setzen.
                                        Aristoteles (384–322 v. Chr.), griechischer Philosoph

                                         Auch die Umzugsfreudigkeit steigt vermutlich aufgrund des
                                         grösseren Angebotes an Wohnungen weiter an. 2015 bezogen
                                         über 1.1 Millionen Personen in der Schweiz eine neue oder
                                         andere Wohnung. Das entspricht imposanten 13.3 Prozent der
                                         Gesamtbevölkerung. Sie können sich vorstellen, dass dies in
                                         der Realität zu einer gewaltigen Umschichtung auf dem Woh­
                                         nungsmarkt führt.

                                         Auch wenn die Wohnungen der SILU mit den günstigen Miet­
                                         zinsen in der Agglomeration Zürich nach wie vor gesucht sind,
                                         ist das grössere Angebot an Wohnungen auch für die SILU
                                         spürbar – insbesondere in Hausen am Albis liegt die Nachfrage
Rolando Rigotti,                         unter den Erwartungen. Auch ist bei der SILU eine höhere
Präsident                                Anzahl an Mieterwechseln feststellbar.

                                         Ein Wohnungsangebot und eine Vermietungsstrategie, wel­
                                         che auf die gesellschaftlichen Veränderungen zugeschnitten
                                         sind und dem Wandel der Zeit gerecht werden, sind dem Vor­
                                         stand deshalb besonders wichtig. Die Segel sollen auch für
                                         die Zukunft richtig gesetzt sein. Und so beginnt für die SILU die
                                         strategische Ausrichtung für ein attraktives Wohnungs­angebot
Liebe Genossenschafterinnen
                                         bereits bei der Planung von Bauvorhaben oder Sanierungen.
und Genossenschafter
                                         Dabei stehen die Menschen mit ihren unterschie­           dlichen
Der Wohnungsmarkt entspannt sich         Bedürfnissen nach sozialen Kontakten, ihrem Wunsch nach
und die Leerwohnungsziffer ist in den    Privat­sphäre, nach Raumaneignung, Sicherheit und Komfort,
letzten Jahren gemäss Bundesamt für      aber auch mit ihrem Arbeitsumfeld im Fokus.
Statistik gewachsen.
                                         Frühe Überlegungen zu Mietergruppen, Standort und Wohn­
Im schweizweiten Vergleich zeigt sich    raumbedürfnissen sind deshalb bei jedem Bau- und Renova­
dabei, dass die Leerwohnungsziffer in    tionsprojekt der SILU zentral. Denn als Mitglieder unserer
den Hotspot-Regionen wie Zürich immer    Baugenossenschaft stellen all jene die Weichen der Zukunft
noch geringer ausfällt.                  mit, die bei der SILU Einzug halten.
GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
JAHRESRÜCKBLICK

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                                            JAHRESRÜCKBLICK
              Die Zeit verwandelt uns nicht, sie entfaltet uns nur.
                                                              Max Frisch (1911-1991) Schweizer Schriftsteller

              Im Berichtsjahr 2017 führte der Gesamt­      Verbandsanlässen und besuchten Weiterbildungsveranstal­
              vorstand sieben Abendsitzungen durch.        tungen.
              Zusätzlich tagten die Mitglieder teilweise
              in den jeweiligen Ausschüssen.               Personelle Veränderungen
              Ergänzend zu den Alltagsgeschäften           Susanne Dutly Baur hat sich für eine vorzeitige Pensionierung
              beschäftigte sich der Vorstand speziell      entschieden und die SILU per Ende 2017 verlassen. Die SILU
              mit der strategischen Begleitung und         wünscht Susanne Dutly, dass sie gemeinsam mit ihrem be­
              Steuerung des Projekts ILSI, welches im      reits seit Anfang 2016 pensionierten Ehemann den kommen­
              Jahr 2017 erfolgreich abgeschlossen          den Lebensabschnitt lange geniessen kann, und dankt ihr für
              werden konnte.                               ihren geleisteten Einsatz für die SILU.
              Intensiv wurden auch die verschiedenen       Die Geschäftsführung wurde per 01.01.2018 an Urs Schnyder
              Bau- und Sanierungsprojekte der SILU         übergeben. Aufgrund seiner Erfahrung mit Genossenschaften
              behandelt. Schwerpunkte bildeten dabei       und seiner Weiterbildungen bringt Urs Schnyder beste
              die Sanierung der Richterwis Bassers­        Voraussetzungen mit, um die Leitung der SILU zu überneh­
              dorf, der Neubau in Hausen am Albis          men und die Verwaltung weiterzuentwickeln.
              sowie die Planung der Sanierung und
              Aufstockung der Zwillingshäuser am
              Auenring 47/49.
                                                           MITGLIEDER DER GENOSSENSCHAFT
              Ein Gremium, bestehend aus vier Vor­         Anzahl Genossenschaftsmitglieder
              standsmitgliedern, hat sich zudem der        Per 31.12.2017 zählte die Baugenossenschaft SILU 932
              Aufgabe angenommen, eine geeignete           Mitglieder.
              Person für die Nachfolge der Geschäfts­
              führung zu rekrutieren.                      In Memoriam
              Die Vorstandsmitglieder vertraten die        Wir gedenken an dieser Stelle der verstorbenen Genossen­
              SILU im Berichtsjahr an verschiedenen        schafterinnen, Genossenschafter und SILU-Angehörigen.

    Susanne Dutly Baur                                                 Urs Schnyder
       Geschäftsführerin                                               Geschäftsführer
         bis 31.12.2017                                                ab 01.01.2018
GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
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GESCHÄFTSBERICHT 2017 - Baugenossenschaft SILU
JAHRESRÜCKBLICK

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           Neuregelung Anteilscheinkapital Notfälle sind insbesondere:
           Mit dem Ziel, ein gesundes Verhältnis       −   Wasserrohrbruch/Überschwemmung
           von Eigenkapital und Anlagewert zu          −   Stromausfall (nur ganzes Haus)
           erhalten, hat der Vorstand im Jahr 2016     −   Totalausfall Heizung im Winter
           beschlossen, das Anteilscheinkapital        −   Brand
           (ASK) auf CHF 2'000 pro Zimmer anzupas­     −   Schaden am Gebäude durch Umwelteinwirkung / Unfall /
           sen.                                            Fremdeinwirkung mit Sicherheitsrisiko

           Im November 2016 wurden die Genos­          Erstbezug Neubau Törlenmatt
           senschafterinnen und Genossenschafter       Mit dem Bezug des Neubaus Törlenmatt war nicht nur für die
           der SILU über die Erhöhung des ASK per      neuen Bewohner ein grosser Moment gekommen, sondern
           1. Juli 2017 orientiert.                    auch für alle Projektbeteiligten. Eine lange und akkurate Pla­
           Die Umsetzung der Erhöhung durch die Ge­    nung war dem Gelingen des Erstbezugs vorausgegangen.
           schäftsstelle nahm viel Zeit in Anspruch.
           Denn es war und ist der SILU wichtig,       Anfangs Mai 2017 wurden für alle Interessenten, die sich eine
           dass die teils grossen Nachzahlungen für    Wohnung in der Törlenmatt reserviert hatten, die Mietver­
           die Mieter finanziell vertretbar sind.      tragsdokumente verschickt. Da zu diesem Zeitpunkt die Park­
           Deshalb wird die ASK-Erhöhung frühes­       platznummerierung in der Tiefgarage noch ausstehend war,
           tens Ende 2019 abgeschlossen sein.          mussten die Mietverträge zu den Nebenobjekten in einem
                                                       zweiten Schritt verschickt werden. In der Folge gab es viele
           Notfalltelefon                              Fragen zu beantworten, denn im Gegensatz zu einem her­
           Für die Sicherstellung der Erreichbarkeit   kömmlichen Mieterwechsel mussten hierbei viele Details,
           der Verwaltung bei ausserordentlichen       wie beispielsweise der Zugang zu Internet und TV oder Anfragen
           Ereignissen ausserhalb der Bürozeiten der   zu zusätzlichen Mieterausbauten, geklärt sein.
           Geschäftsstelle hat die SILU ein externes
           24-Stunden-Call-Center engagiert. Das       Damit die SILU einen reibungslosen Einzug garantieren konnte,
           Call-Center nimmt ausserhalb der Ge­        musste – um Umzugsstau bei Eingängen, Liftanlagen und auf
           schäftsöffnungszeiten Anrufe entgegen.      Vorplätzen zu vermeiden – der Bezug zeitlich koordiniert werden.
                                                       Jeder Mietpartei wurde ein Tag für den Umzug zugesprochen.
           Bis auf einen Küchenbrand mit geringem
           Schadensausmass musste das Call-Center      Diese Umzugsdaten wurden eng mit der Bauleitung abge­
           im vergangenen Jahr glücklicherweise        sprochen, damit die Fertigstellung der Wohnungen nach
           nur Geringfügiges weiterleiten. Dennoch     Einzugsdatum priorisiert werden konnte und damit wichtige
           kommt es immer wieder vor, dass durch       Informationen zur Befahrbarkeit der Zufahrtswege mit den
           Mieter Ereignisse als Notfälle einge­       Umzugswagen sichergestellt werden konnten.
           stuft werden, deren Meldung auch erst
           am nächsten Arbeitstag erfolgen könnte.     Neben der Bezugskoordination befasste sich die Geschäfts­
           Deshalb möchten wir Sie an dieser Stel­     stelle mit der Frage nach der optimalen Hauswartlösung und
           le dringend bitten, diese Dienstleistung    der künftigen Bewirtschaftung der Liegenschaften. Zusam­
           ausschliesslich in Notfällen in Anspruch    men mit Weisbrod Zürrer konnte mit der Firma Aschwanden
           zu nehmen.                                  Services GmbH ein passender Partner für die Hauswartung
                                                       bei beiden Liegenschafteneigentümern gefunden werden.
JAHRESRÜCKBLICK

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WAHLEN IN DER
GENOSSENSCHAFT
GESCHÄFTSPRÜFUNGSKOMMISSION (GPK)
Wahl und Aufgaben unserer GKP sind in    dass alles gemäss Gesetz, Statuten, Reglementen etc. aus­
Art. 32 und 33 der SILU Statuten be­     geführt wird. An der GV 2018 dürfen wir Ihnen Frau Doris Gyr
schrieben. Kurz zusammengefasst prüft    (bisher) und Frau Susanne Grau (bisher) zur Wiederwahl für
die GPK insbesondere den Vollzug von     zwei Jahre, d.h. bis zur GV 2020 vorschlagen.
Beschlüssen der Generalversammlung
sowie des Vorstands und der Geschäfts­   Wir freuen uns, dass sich diese erfahrenen GPK-Mitglieder
führung. Insbesondere auch daraufhin,    für eine weitere Amtsperiode zur Verfügung stellen.
BEWIRTSCHAFTUNG

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                                     BEWIRTSCHAFTUNG
           Erfolgreiches «Go live» der Bewirtschaftung

           Am 4. Januar 2017 verliess der erste SILU-   Aufgrund der Referenzzinssatzsenkung galt es, den Mieterinnen
           eigene Mietvertrag für eine 3.5-Zimmer-      und Mietern die Senkung weiter­zugeben. Im Juni konnte erfolg­
           Wohnung in Bachenbülach die Geschäfts­       reich die erste Mietzinsanpassung durch das neue System gene­
           stelle. Das war ein grosser Moment für       riert und den Mietern verschickt werden.
           das Insourcing-Projekt und zugleich der      Auch das Sanierungsprojekt der SILU 9, Richterwis in Bassers­
           Startschuss für noch viele erste Male im     ­dorf, tangierte die Bewirtschaftung stark. Insbesondere die
           vergangenen Jahr.                             damit in Zusammenhang stehenden Mieterwechsel waren in
                                                         der Vermietung deutlich spürbar.
           Nachdem alle Mieter in einem Schreiben
           über den Wechsel der Bewirtschaftung         Nahe beim Mieter sein
           mit beigelegtem Einzahlungsschein für        Mit der Integration der Liegenschaftenbewirtschaftung in die
           die neue Mietzinszahlstelle informiert       eigene Organisation verfolgte die SILU nicht zuletzt den
           worden waren, bestand eine der ersten        Wunsch, näher bei den Mietern und deren Bedürfnissen zu
           Herausforderungen im Bewältigen der          sein.
           vielen Umbuchungen von Mietzinsen, die       Im vergangenen Jahr durften die Mitarbeitenden der SILU
           im neuen System noch nicht korrekt zu­-      viele Mieterinnen und Mieter persönlich kennen lernen. Das
           ge­wiesen werden konnten oder noch bei       Erkennen von Anliegen und das Pflegen von Kontakten ist der
           der Livit eingegangen waren. Bis die Um­     SILU wichtig. Die SILU dankt ihrer Mieterschaft für die vielen
           stellung auf eine neue Zahlstelle gröss­     spannenden Begegnungen und freut sich auch im nächsten
           tenteils angepasst war, stand die Hürde      Berichtsjahr auf bereichernde Erlebnisse neben dem Tages­
           eines neuen Meilensteins an.                 geschäft.

          «E     s sind die Begegnungen
                 mit Menschen,
           die das Leben lebenswert machen.»
                                                                                          Guy de Maupassant
                                                                          (1850–1893), französischer Novellist
BEWIRTSCHAFTUNG

                                                                                                               13

MIT DEM TABLET ZUR WOHNUNGSÜBERGABE
Gut ausgerüstet zur Wohnungs- Die technischen Möglichkeiten des neuen Immobilienbewirt­
übergabe                      schaftungssystems bieten auch der SILU die Option,
Zu jeder Wohnungsab- und -übergabe           Wohnungsübergaben effizienter und noch professioneller zu
wird gemäss Mietvertrag ein Wohnungs­        gestalten. Neu können die Protokolle auf einem mobilen Gerät
protokoll erstellt. Darin werden Mängel,     elektronisch erfasst und unterzeichnet werden. Dasselbe gilt
wie beispielsweise während der Miet­         auch für Fotos, die gleich im Protokoll an entsprechender
dauer entstandene Abnützungen, oder die      Stelle hinterlegt werden können. Anschliessend kann das
Anzahl abgegebener Schlüssel vermerkt.       Protokoll auf Wunsch direkt per E-Mail den Mietern zugestellt
Da der Mieter und der Vermieter das          werden.
Wohnungsprotokoll vor Ort unterschrei­       Als dienstleistungsorientierte Organisation etablierte die
ben, wird vielerorts ein Protokoll mit ei­   SILU im vergangenen Jahr diesen Service und freut sich
nem Durchschlag verwendet, damit dem         entsprechend darüber, in Zukunft den ein- und ausziehenden
Mieter eine Kopie abgegeben werden           Mietern diese Dienstleistung anbieten zu können.
kann.

Von links nach rechts:
Michaela Wartenweiler, Bewirtschaftung
Arta Kadri, Sachbearbeitung Finanzen
Katharina Ditter, Genossenschaftsentwicklung
Sabrina Bamert, Bewirtschaftung
14

     «E    leganz bedeutet
           nicht aufzufallen,
     sondern in Erinnerung
     zu bleiben.»
      Giorgio Armani (1934*), italienischer Modedesigner
BEWIRTSCHAFTUNG

HAUSWARTUNG                                                                                                           15

Sichtbare Zeichen gesetzt: Mit neuem Outfit für die
SILU unterwegs.

Kleidung vermittelt Botschaften und bietet     Und natürlich war es der SILU wichtig, dass die neue Klei­
eine Orientierungsmöglichkeit in der           dung gefällt und gerne getragen wird. Deshalb war das Haus­
persönlichen Begegnung. Die passende           wartteam von Anfang an in den Auswahlprozess involviert
Arbeitskleidung unterstreicht nicht nur        und konnte schlussendlich zwischen zwei Kollektionsvorschlägen
die Professionalität, sondern ist für unsere   auswählen.
Hauswarte in ihrem Alltag auch sicher­         Die Entscheidung fiel zugunsten einer Kollektion von Engelbert
heitsrelevant. Denn Hauswarte sind             Strauss aus, die von der Funktionalität, der Qualität und vom
nicht nur Wind und Wetter ausgesetzt;          Design her überzeugen konnte. Da bei dieser Kleidung mehrere
sie hantieren auch mit schweren Geräten        Schichten getragen werden können, ist eine optimale Anpassung
und Maschinen. Neben der Funktionalität        an die aktuelle Wettersituation möglich. Abgerundet wird
sind aber auch der Wiedererkennungs­           das Outfit mit Sicherheitsschuhen, welche das Verletzungs­
effekt und das einheitliche Erscheinungs­      risiko bei gefährdenden Tätigkeiten minimieren und zu einer
bild von Bedeutung.                            professionellen Ausstattung dazugehören.
                                               Die SILU freut sich, mit der Neueinkleidung der Hauswarte
Im Zuge der Integration der eigenen            die sichtbare Präsenz in den Siedlungen weiter ausgebaut zu
Liegenschaftenbewirtschaftung waren            haben.
all diese Überlegungen zentral bei der
Evaluation einer neuen Berufskleidung
für das Hauswartteam der SILU.
                                               SILU Hauswartteam (von links nach rechts)
                                               Hintere Reihe: Christine Zimmerli, Heinz Zimmerli, Urban Marty,
                                               Roger Forrer, Fabrizio Gusmini
                                               Vordere Reihe: Enver Shala, Milan Karic, Markus Frei, Stefan Baumann
                                               Nicht auf dem Bild: Doris und Heinz Sager, Rita Bocella
BAUEN UND SANIEREN

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                         BAUEN UND SANIEREN
           Eine volle Projektpipeline und wichtige Etappen-
           ziele prägten die SILU im Jahresverlauf.

           SILU 4 «Auenring», Bassersdorf              zu bearbeitenden E-Mails, Arbeitsstunden der Architekten und
           (Auenring 47+49)                            der Bauleitung sowie mit unzähligen Kopien und den vielen
           Mitte Oktober konnte die grobe Planungs­    Herausforderungen, die darauf warten, angepackt zu werden.
           phase des Bauprojektes abgeschlossen
           werden. Dazu waren 11 Bauherrensitzun­      SILU 9 «Richterwis», Bassersdorf
           gen von je ca. 2.5 Stunden notwendig,       Mit der letzten Wohnungsabnahme im Richterwis 11 Ende
           316 bearbeitete E-Mails des Projektlei­     August des Berichtsjahrs konnte die Sanierung des Innen­
           ters der Bauherrschaft, 2‘057 Arbeits­      bereichs abgeschlossen werden. Der Projektfahrplan konnte
           stunden des beauftragten Architektur­       mit seinen gesetzten Terminen jederzeit eingehalten werden,
           büros. Dazu kamen über 4‘200 Kopien         so dass die Sanierung als Erfolg verbucht werden darf. Dies
           und unzählige Schwierigkeiten, welche       auch deshalb, da der Kostenrahmen sehr gut eingehalten
           alle gelöst werden konnten. Termin­         werden konnte. Die SILU hat sich auch über die zahlreichen
           gerecht wurde das Baugesuch bei der         positiven Rückmeldungen von Seiten der Mieterschaft ge­
           Gemeinde Bassersdorf zur Prüfung ein­       freut. Die SILU bedankt sich an dieser Stelle für die Hilfs­
           gereicht.                                   bereitschaft, das Verständnis während der Sanierungsphase
           Die einzureichenden Unterlagen für das      und die Flexibilität, welche manchmal nötig war.
           Baugesuch beinhalten neben dem Bau­         Wie bei einer Sanierung üblich, sind bei der Abnahme der
           gesuchsformular und dem Grundbuch­          sanierten Wohnungen noch Mängel festgestellt worden,
           aus­zug einen Grundriss sowie Pläne der     welche behoben werden mussten. Insgesamt wurden über
           Fassadenansicht, einen Gebäudeschnitt       die gesamte Bauzeit hinweg 1‘600 Mängel aufgenommen
           im Massstab 1:100 sowie einen Plan          und bearbeitet. Die Mängelbehebung ist eine sehr zeitintensive
           der Umgebung. Ist alles vollständig ein­    Arbeit, nicht zuletzt deshalb, weil die Zugänglichkeit zu den
           gereicht, prüft die Gemeinde das Gesuch.    Wohnungen wieder neu organisiert werden musste.
           Die gute Vorarbeit aller Projektbeteilig­
           ten hat sich ausgezahlt: Ende 2017
           wurde die Baubewilligung mit einzel­
           nen kleineren Auflagen erteilt.
           Mit dem Erhalt der Baubewilligung konn­
           te das Sanierungsprojekt wie geplant am
           1. Februar 2018 starten. Es beginnt mit
           dem Baustart eine weitere Phase im Pro­
           jekt mit zusätzlichen Bauherrensitzungen,                                                                    Daniel Meier
                                                                                                                        Vorstand

                     Reto Mosimann
              Bau und Techn. Unterhalt
BAUEN UND SANIEREN

                                                                                                                17

Nach der Fertigstellung des Innenbereichs    Es werden intensive Verhandlungen mit dem Zürcher Heimat­
wurde auch noch der Aussenbereich in         schutz (ZVH), mit weiteren Behörden und mit der Gemeinde
Angriff genommen. In zwei Workshops          Embrach nötig sein.
erarbeitete eine Projektgruppe beste­
hend aus Vertretern der Mieterschaft         SILU 2 «Törlenmatt», Hausen am Albis
ein Konzept für eine neue Spielanlage.       Das Neubauprojekt in Hausen am Albis konnte im Herbst 2017
                                             weitgehend abgeschlossen werden. Der ursprüngliche Bezugs­
SILU 1 «Dreispitz», Embrach                  termin vom 1. Oktober 2017 konnte auf den 15. September
Mit Baujahr 1960 ist die SILU 1 in Embrach   2017 vorverlegt werden. Gleichzeitig wurden die Vermietungs­
die älteste Siedlung des SILU-Portfolios.    anstrengungen intensiviert.
Aufgrund der Bausubstanz, der Raumauf­
teilungen, der energetischen Situation       In der Endphase des Bauprojekts wurde der Innenausbau
usw. sind Massnahmen unabdingbar.            reali­siert, die technischen Installationen wie Heizung und
Da die Siedlung teilweise als Schutzobjekt   Lüftung vorgenommen sowie die Umgebungsarbeiten geplant
von kommunaler Bedeutung angesehen           und s­ oweit möglich noch vor dem Winter ausgeführt. Zum
wird, ist eine Planung anspruchsvoller.      Innenausbau gehören nicht nur die Wohnungen mit ihren
Diese evtl. Schutzwürdigkeit kann bedeu­     Sanitär­anlagen, Küchen und Bodenbelägen, sondern auch
ten, dass die Siedlung Dreispitz gemäss      viele ­Details in den Treppenhäusern, der Einbau der Keller­
Planungs- und Baugesetz des Kantons          abteile, das Nummerieren der Parkfelder in der Tiefgarage,
Zürich (PBG §203) als wichtiger Zeit­        die Installation der Briefkastenanlagen und vieles mehr.
zeuge des erweiterten Siedlungsge­
biets der Gemeinde Embrach als erhal­        Bereits im August erfolgte eine Vorabnahme, damit die noch
tenswert qualifiziert wird.                  vorhandenen Mängel – einen Neubau ohne solche gibt es nie
Die SILU 1 ist eine typische Gebäudegrup­    – noch vor dem Einzug der ersten Mieter ab Mitte September
pe der Nachkriegsmoderne mit damaliger       behoben werden konnten.
Architektur und Umgebungs­     gestaltung.
Die einzelnen Objekte des Ensembles          Das reibungslose Zusammenarbeiten von verschiedenen Hand­
­haben eine architektur­geschichtliche Be­   werksfirmen, Lieferanten, Partnern und weiteren involvierten
 deutung für die Gemeinde Embrach. Es        Parteien erfordert nicht nur eine gute Planung und Koordina­
 gilt nun die Interessen und Bedürfnisse     tion, sondern viel Bereitschaft von Seiten aller Beteiligten.
 der SILU und diejenigen der Gemeinde        Ein grosser Dank gilt daher allen, die an der termin­gerechten
 und des Heimatschutzes zu klären und        Fertigstellung mitgewirkt haben.
 ­Lösungen zu finden.

                  Sabrina Petrocchi                              Martin Gähwiler
                  Vorstand                                       Vorstand

                                                                            Ralph Nägeli
                                                                            Vizepräsident
BAUEN UND SANIEREN

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           AUSBLICK AUF DIE KOMMENDEN JAHRE
           •	Ab 2018
              SILU 4 «Auenring», Bassersdorf (Auenring 47+49)
              Energetische Gebäudesanierung mit Aufstockung und Aufzugsbau, Küchen- und Badsanierung
              und Wohnraumsanierung

           •	Voraussichtlich ab 2019
              SILU 10 «Buchhalden», Kloten
              Küchen- und Badsanierung

           •	Voraussichtlich ab 2020
              SILU 1 «Dreispitz», Embrach
              Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanierung, Erneuerung der Energieversorgung
ÜSES ZÄMELÄBE

ÜSES ZÄMELÄBE                                                                                                       19

Was macht Ihre neue Wohnung zu Ihrem Zuhause?
Die Umzugskisten sind ausgepackt, die         Es gilt aus der neuen Wohnung sein eigenes persönliches Reich
Küche schon fast fertig eingeräumt und die    zu schaffen, wo man sich rundum wohl und aufgehoben fühlt.
Vorhänge hängen auch bereits. Es ist ge­      Seinen Topos wieder neu zu finden ist nicht ganz einfach und
schafft, was solange herbeigesehnt wurde,     erfordert eine grosse Portion Anpassungsleistung. Ein Umzug
und dennoch ist die letzte und wohl grösste   ist daher immer eine spannende Phase im Leben. Das wissen
Hürde noch nicht genommen:                    auch die neuen Bewohner der SILU 2 seit vergangenem Herbst
                                              bestens. Die SILU war neugierig und hat bei der Mieterschaft in
                                              Hausen nachgefragt, wie es ihnen seit dem Einzug ergangen ist.

«Gute Nachbarschaft,                          «Rings um mich wohnt eine Gruppe Menschen, mit
gemeinsame Infrastruktur                      denen zusammen ich den ganzen Planungs- und Bau-
wie Grillplatz oder Gemein-                   prozess für unsere Siedlung erlebt habe. Das hat wohl
schaftsraum weiten und                        bewirkt, dass ich einfach gleich angekommen bin!
werten den Lebensraum der                     Ich fühle mich hier weniger isoliert als früher, freue
Wohnung erheblich auf.                        mich, wenn ich gleich über die Gasse Freunden
Ich bin angekommen und                        zuwinken kann.»           Esther Burkhardt, 78, Törlenmatt 3
freue mich darauf, Törlen-
matt-Bewohner zu sein.»
     Hans Kühne, 65, Törlenmatt 5

«Nach dem Verkauf unseres Reihenhauses hatten meine Frau Theres und ich nur noch
die vertraglich zugesicherte SILU-Dachwohnung…! Schon beim Einzug begeisterte uns
die Aussicht von West über Nord bis Ost, übers freie Feld bis zum Lindenberg und
noch weiter. Es ist in der Tat diese Änderung, zusammen mit der sehr hellen Wohnung,
welche uns als kompletter Kurswechsel im Wohnen überraschte und nachdem wir der
Mietwohnung unseren ’Stempel’ aufgedrückt hatten, war sie ’unsere’ Wohnung.»
                                                                                   Franz Georg Keel, 71, Törlenmatt 4

«Statt auf drei Stockwerken
findet das Leben nun auf                                                          Katharina Ditter
einer einzigen Ebene statt –                                             Genossenschaftsentwicklung
wir sind zusammengerückt
und nach rigo­­roser Entrüm-
pelung fühlen wir uns sehr
wohl.»
         Margrit und Jürg Braun,
           75 + 70, Törlenmatt 5

          Anna Secchiano
                 Vorstand
ÜSES ZÄMELÄBE

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           RÜCKBLICK AUF DIE SIEDLUNGSAKTIVITÄTEN 2017

           SiKo 1, Embrach                                   SiKo 8, Oberglatt
                     3 SiKo-Sitzungen                                 2   SiKo-Sitzungen
                     1 Inoffizielle SiKo-Sitzung             13.04.2017   Ostereiermalen mit den Kindern
            19.05.2017 Tag der Nachbarn mit ca. 40           26.08.2017   Siedlungsfest mit Versammlung
                       Teilnehmenden                         03.12.2017   Besuch Samichlaus
            27.09.2017 Siedlungsversammlung                           6   Mietergespräche zur Auswahl
                                                                          neuer Mieter
           SiKo 2, Hausen am Albis
                        2 SiKo-Sitzungen                     SiKo 9, Bassersdorf
                        4 Tage der offenen Tür                        4 SiKo-Sitzungen
                Nov. 2017 Übernahme Verwaltung               26.08.2017 Siedlungsfest mit
                          Gemeinschaftsraum                             Siedlungsversammlung
                                                              Okt. 2017 Gestaltung des neuen SiKo-Raums
           SiKo 3, Bachenbülach                              06.12.2017 Verteilen von Samichlaussäckchen
                     3    Offizielle SiKo-Sitzungen                     an Mieter
                     1    Inoffizielle SiKo-Sitzung
            19.05.2017    Tag der Nachbarn                   SiKo 10, Kloten
            08.07.2017    Brünneli-Fest mit Kinderprogramm            3 SiKo-Sitzungen
             Dez. 2017    Besuch Samichlaus mit Punsch       01.04.2017 Frühlings-Apéro
                          und «Nüssle»                       26.05.2017 Tag der Nachbarn
                   ca. 25 Mietergespräche zur Auswahl        02.09.2017 Siedlungsversammlung +
                          neuer Mieter                                  Siedlungsfest
                                                             09.12.2017 Advent-Apéro
           SiKo 5, Bachenbülach
                     3 SiKo-Sitzungen                        SiKo 11, Bassersdorf
           Ostern 2017 SiKo versüsst den Mietern das                  4 SiKo-Sitzungen
                       Heimkommen mit Osternestern in           Diverse Inoffizielle SiKo-Sitzungen
                       den Hauseingängen
                                                             16.05.2017 Sandkastenplan für die Saison
            09.06.2017 Tag der Nachbarn zusammen mit                    erstellt
                       SiKo 3
                                                             17.05.2017 Tag der Nachbarn
            16.08.2017 Siedlungsversammlung
                                                             02.09.2017 Siedlungsfest
            06.12.2017 Verteilen von Samichlaus-Körbchen
                                                             06.12.2017 Besuch des Samichlaus
            01.12.2017 Festtagskarte mit Schoggi-Herz an
                       alle Bewohner der SILU 5                      14 Mietergespräche zur Auswahl
                                                                        neuer Mieter
                     2 Mietergespäche zur Auswahl neuer
                       Mieter                                SiKo 12, Rafz
           SiKo 6, Nürensdorf                                         4 SiKo-Sitzungen
                     4 SiKo-Sitzungen mit Sprechstunde       26.08.2017 Sommerfest
            25.06.2017 Siedlungsfest mit Gumpiburg           10.11.2017 Siedlungsversammlung
                     9 Mietergespräche zur Auswahl            Dez. 2017 Besuch Samichlaus mit Schmutzli und
                       neuer Mieter                                     Advent-Apéro mit Punsch und Guetzli
                                                                     10 Mietergespräche zur Auswahl
           SiKo 7, Oberhasli                                            neuer Mieter
                     3    SiKo-Sitzungen
            02.06.2017    Frühlings-Apéro
            01.09.2017    Siedlungsfest
            07.12.2017    Chlaus-Apéro
                     8    Mietergespräche zur Auswahl
                          neuer Mieter
ÜSES ZÄMELÄBE

                                                                                                      21
MITGLIEDER SIEDLUNGSKOMMISSION
STAND 31. DEZEMBER 2017

Mitglieder SiKo SILU 1        Mitglieder SiKo SILU 5          Mitglieder SiKo SILU 9
Bürgin Ursula, Obfrau         Bär Gaby, Obfrau                Stumpf Beat, Obmann
Sacco Merve, Mitglied         Abazi Gzime, Aktuarin           Kempf Edelgard, Mitglied
Beyaz Nihal, Mitglied         Blombach Constantin, Mitglied   Karic Ana, Kassierin
Schirmer Jasmin, Mitglied     Schellenberg Beat, Mitglied     Karic Radisa, Aktuar
Sommer Mägi, Aktuarin
Krasnici Bajram, Mitglied     Mitglieder SiKo SILU 6          Mitglieder SiKo SILU 10
Steinemann Rafael, Kassier    Büchler Daniel, Obmann          Freimüller Autran, Obmann
                              Pfändler Heidi, Mitglied        Bütler Maria, Aktuarin
Mitglieder SiKo SILU 2        Schaub Martin, Mitglied         Werda Sandra, Kassierin
Kuhn Peter, Obmann            Markt Erica, Kassierin
Braun Margrit, Aktuarin                                       Mitglieder SiKo SILU 11
Frutiger Heinz, Kassier       Mitglieder SiKo SILU 7          Sen Can, Obmann
                              Marquardt Urs, Obmann           Schwab Susanne, Mitglied
Mitglieder SiKo SILU 3        Sager Barbara, Aktuarin         Hani Irimsa, Mitglied
Ji Serena, Co-Obfrau          Müller Jeanette, Mitglied       Balmer-Bühler Sacha, Kassier
Vunjak Daniela, Mitglied      Marthaler Lisa, Kassierin
Bruhin Stephanie, Kassierin                                   Mitglieder SiKo SILU 12
                              Mitglieder SiKo SILU 8          Berner Steffi, Obfrau
Mitglieder SiKo SILU 4        Metz Martin, Obmann             Frey Doris, Kassierin
Ulrich Yanick, Obmann         Ciz Nicole, Mitglied            Baur Thomas, Mitglied
Gut Heiner, Mitglied          Karrica Irmiz, Mitglied         Fröhlicher Rebecca, Aktuarin
Manhart Peter, Kassier        Fabozzo Daniela, Kassierin
Ineichen Erika, Mitglied
FINANZEN

22
                                                                              FINANZEN
           ERLÄUTERUNGEN ZUR JAHRESRECHNUNG
           Durch die Übernahme der Immobilien­           den unter Gebäude auf eigenem Land mit CHF 50'068 und unter
           bewirtschaftung von der Livit AG per          Gebäude auf Land im Baurecht mit CHF 2'360’372 aktiviert.
           01.01.2017 hat sich auch im Bereich           Dem Erneuerungsfonds wurden CHF 4'782'875 entnommen
           Finan­zen einiges verändert. Mit der Ein­     und die restlichen CHF 2'651'528 der Erfolgsrechnung belastet.
           führung der Liegenschaftsbewirtschaf­
           tungs-Software Immotop wurde in der           Das Nicht einbezahlte Genossenschaftskapital aufgrund von
           Buchhaltung das System Abacus Light           Leerständen beträgt per 31.12.2017 lediglich CHF 9'000. Da für
           abgelöst. Die neuen Prozesse, welche          die Erhöhung des Anteilscheinkapitals per 01.07.2017 die
           durch die Übernahme der Verwaltung            Möglichkeit der Ratenzahlung besteht, beträgt das Nicht ein­
           entstanden sind, mussten auch im Rech­        bezahlte Genossenschaftskapital total CHF 1'343'475.
           nungswesen abgebildet werden.
                                                         Passiven
           Bilanz                                        Die Positionen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistun­
           Aktiven                                       gen von CHF 975'354 und Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
           Die Liquidität beträgt Ende 2017 CHF          von CHF 551'260 beziehen sich auf Verbindlichkeiten, welche
           3'326'451. Die Aktive Rechnungsabgren­        gegenüber Lieferanten bestehen, sowie auf vorausbezahlte
           zung beträgt CHF 3'306'298 und beinhaltet     Mieten.
           mit CHF 3'217’520 im Wesentlichen die         CHF 304'100 werden in Kurzfristige verzinsliche Verbindlich­
           aufgelaufenen Nebenkosten. Die Verrech­       keiten ausgewiesen und betreffen die Rückzahlungsrate für
           nung der Nebenkosten erfolgt jeweils mit      das Darlehen SILU 11, welche im Jahr 2018 dem Kanton Zürich
           Stichtag 30.09. und ist per Ende Jahr für     geschuldet ist. Unter Passive Rechnungsabgrenzung finden
           2016/2017 noch nicht erfolgt.                 sich ausstehende Aufwendungen von CHF 257'210, eine
                                                         Abgrenzung für Gewinnsteuern von CHF 18'682 sowie die
           Unter den Sachanlagen werden die Gebäu­       aufgelaufenen Akontozahlungen für Nebenkosten von
           de auf eigenem Land unter Berücksichtigung    CHF 3'387’984, da die Nebenkostenabrechnung wie bereits
           der Wertberichtigung mit CHF 68'519’663       erwähnt zum Bilanzstichtag noch nicht erstellt war.
           und die Liegenschaften auf Land im
           Baurecht mit CHF 27'278’544 aufgeführt.       Für die Darlehen erfolgte die Teilrückzahlung von CHF 304'100
           Die Wertberichtigungen entsprechen dem        an den Kanton Zürich. Die Hypotheken wurden um
           Amortisations- bzw. Heimfallfonds.            CHF 8'500'000 erhöht.

           Unter Bau- und Erneuerungskonten werden       Das gezeichnete Anteilscheinkapital wurde aufgrund der
           Projektauslagen für die Sanierungen SILU 1,   beschlossenen Anteilscheinkapitalerhöhung per 01.07.2017
           4 und 10 aufgeführt sowie die aufgelaufenen   um CHF 2'313’500 und durch die Neuvermietung der SILU 2 um
           Erstellungskosten inkl. Landwert für SILU     CHF 355'000 erhöht und beträgt somit neu total CHF 6'765'200.
           2. Total betragen diese CHF 30'312'223.       Die Einlage in den Erneuerungsfonds wurde gemäss den ge­
           Für SILU 2, für welche die Bauabrechnung      setzlichen Vorgaben vorgenommen. Nebst der schon erwähn­
           noch nicht abgeschlossen ist, sind im         ten Entnahme für SILU 9 wurden für SILU 4 für die Sanierung
           Berichtsjahr CHF 7'506'952 angefallen. Die    der Aufzüge CHF 465'406 entnommen.
           Sanierung der SILU 9 wurde abgeschlos­
           sen und die aufgelaufenen Kosten von          Für das Geschäftsjahr 2017 wird ein Gewinn von CHF 371'410
           CHF 9'844'843 für die 2. und 3. Etappe wur­   ausgewiesen.
FINANZEN

                                                                                                                     23

Erfolgsrechnung                                Hypotheken
Der Nettoerlös beträgt CHF 12'038'123.         Im Jahr 2017 haben sich folgende Veränderungen ergeben:
Nebst den Mietzinserträgen abzüglich der       •	Fälligkeit 31.03.2017 Payer-Swap-Hypothek von CHF 6'500'000
Leerstände sind dort unter Übrige Erträge         wurde mit einer Festhypothek zu 1.5% auf 10 Jahre ab­
auch die übrigen Ertragsminderungen so­           gelöst.
wie die Hauswartsaläre von CHF 911'821         •	Fälligkeit 31.07.2017 Festhypothek von CHF 4'500'000 zu
zu Lasten der Nebenkosten ausgewiesen.            bisher 0.65% wurde mit einer Festhypothek zu 1.52% auf
Die entsprechenden Kosten sind im Per­            10 Jahre abgelöst und um CHF 1'500'000 aufgestockt.
sonalaufwand ausgewiesen und liegen               Wobei die Erhöhung der Umwandlung der Baukreditfinan­
CHF 572'028 über dem Vorjahr, weil seit           zierung SILU 2 diente.
2017 auch die Löhne der nebenamtli­            •	Fälligkeit 21.09.2017 Payer-Swap-Hypothek von CHF 7'000'000
chen Hauswarte bei der SILU abgerech­             wurde abgelöst mit einer Festhypothek zu 1.52% auf 10
net werden.                                       Jahre.
                                               •	Fälligkeit 18.12.2017 Libor-Festhypothek von CHF 6'000'000
Der gesamte Liegenschaftsaufwand ist              zu bisher 0.685% wurde zu den gleichen Konditionen für
CHF 1'501'800 höher als im Vorjahr. Zwar          weitere zwei Jahre weitergeführt.
wäre der Aufwand allgemein tiefer, dies        •	Für die SILU 2 wurden zudem zusätzlich per 28.04.2017
wurde aber, auf­   grund der definitiven          CHF 4'000'000 zu 1.45% (Laufzeit 10 Jahre) und am 24.08.2017
Verbuchung der Sanierung SILU 9 von               CHF 3'000'000 zu 1.265% (Laufzeit 8 Jahre) zur Umwand­
CHF 2'651'528 wieder wettgemacht. Der             lung in die Baukreditfinanzierung auf­genommen.
Aufwand Externe Liegen­schafts­verwal­
tung ist gänzlich weg­­­gefallen, dafür sind   Die Zinssätze aller Hypotheken per 31.12.2017 verteilen sich
die Personalkosten der Geschäftsstelle         zwischen 0.65% und 2.13%. Der Wertgewichtete Durch­
um CHF 425'940 angestiegen. Diese Ver­         schnitt beträgt 1.61276%, mit Berücksichtigung der Lauf­zeiten
la­ge­­rung der Kosten widerspiegelt wie­      1.59466% im Vergleich zum derzeitigen Referenzzinssatz
derum die Übernahme der Liegenschafts­         von 1.5%.
verwaltung.
Beim Vorstand ist die Zunahme von                                                 Johanna Bennet-Uitz
CHF 20'555 auf diverse Spezialaufgaben,                                                      Vorstand
wie z.B. die Rekrutierung des neuen Ge­
schäftsführers, zurückzuführen.                       Sonja Jenny
                                                      Finanzen
Der Übrige betriebliche Aufwand nahm um
CHF 82'095 ab, weil im Jahr 2016 vor allem
der Aufbau der neuen Geschäftsstelle wegen
der Übernahme der Liegenschaftsverwal­
tung zusätzlichen Aufwand verursacht hat.

Im Ausserordentlichen Ertrag wurde eine
Zahlung des Flughafens Zürich von
CHF 145'060 für Schallschutzfenster
erfasst, ebenso die Auflösung einer nicht
mehr begründeten Rückstellung.
JAHRESRECHNUNG

24
                                            JAHRESRECHNUNG
          BILANZ PER 31. DEZEMBER 2017
          Rundungsdifferenzen werden in den Aufstellungen nicht berücksichtigt.

          AKTIVEN                                                      Anhang          31.12.17       31.12.16 Abweichung
                                                                                         in CHF         in CHF      in CHF
           Flüssige Mittel                                                            3'326'451      3'607'906    -281'455
           Übrige kurzfristige Forderungen                                    2.1         29'573       790'194    -760'621
           Aktive Rechnungsabgrenzungen                                       2.2     3'306'298      2'582'326     723'972
           UMLAUFVERMÖGEN                                                             6'662'321      6'980'426    -318'105

           Finanzanlagen                                                                 74'305         14'001       60'304
           Sachanlagen
              Gebäude auf eigenem Land                                        2.3     97'423'427     97'373'359       50'068
              ./. Wertberichtigung (Amortisationsfonds)                              -28'903'764    -27'860'317   -1'043'447
              Gebäude auf Land im Baurecht                                            37'453'028     35'092'656    2'360'372
              ./. Wertberichtigung (Heimfallfonds)                                   -10'174'484     -9'785'584     -388'900
              Bau- und Erneuerungskonten                                              30'312'223     24'835'621    5'476'601
              Mobilien                                                                         1              1            0
                                                                                    126'110'431    119'655'737     6'454'694
           Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital                                   1'343'475         39'500    1'303'975
           ANLAGEVERMÖGEN                                                           127'528'211    119'709'238     7'818'973
           TOTAL AKTIVEN                                                            134'190'532    126'689'664    7'500'868

          PASSIVEN                                                     Anhang          31.12.17       31.12.16 Abweichung
                                                                                         in CHF         in CHF      in CHF
           Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen                             975'354      1'363'234    -387'880
           Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten                                                                    -
             Darlehen                                                                   304'100        152'050      152'050
           Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten                              2.4       551'260        479'773       71'487
           Fonds aus Genossenschaftsbeiträgen                                            53'077         45'509        7'568
           Passive Rechnungsabgrenzungen                                      2.5     3'663'875      3'896'481     -232'606
           Kurzfristiges Fremdkapital                                                 5'547'666      5'937'047     -389'380

           Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
             Darlehen                                                                   849'230      1'305'380     -456'150
             Hypotheken                                                             104'429'000     95'929'000    8'500'000
           Rückstellungen
             Erneuerungsfonds                                                 2.6    14'883'682 18'094'782        -3'211'100
             Mietzinsausgleichskonto                                                      7'557      52'900          -45'343
             Übrige Rückstellungen                                                       72'932      10'000           62'932
           Langfristiges Fremdkapital                                               120'242'401 115'392'062        4'850'339
           FREMDKAPITAL                                                             125'790'067 121'329'108       4'460'959

           Genossenschaftskapital                                             2.7     6'765'200   4'096'700        2'668'500
           Gesetzliche Gewinnreserve                                                     50'000      50'000                0
           Freiwillige Gewinnreserve (Mietzinsausfall)                                   50'000      50'000                0
           Gewinn-/Verlustvortrag                                                     1'163'855    -745'117        1'908'972
           Jahresergebnis                                                               371'410   1'908'972       -1'537'563
           EIGENKAPITAL                                                               8'400'465   5'360'555        3'039'909
           TOTAL PASSIVEN                                                           134'190'532 126'689'664       7'500'868
JAHRESRECHNUNG

                                                                                                                      25

ERFOLGSRECHNUNG PER 31. DEZEMBER 2017
                                                                      Anhang           2017       2016 Abweichung
                                                                                     in CHF     in CHF      in CHF
 Nettoerlös aus Leistungen                                                       12'038'123 11'319'081     719'042
 Mietzinsertrag                                                                  11'533'259 11'120'829     412'430
 ./. Leerstände                                                                    -354'713 -138'285      -216'429
 Übrige Erträge                                                                     859'578    336'536     523'042

 Liegenschaftsaufwand                                                            -6'753'860    -5'252'060    -1'501'800
 Unterhalt/Reparaturen                                                           -4'164'210    -2'355'345    -1'808'866
 Baurechtszins                                                                     -354'232      -365'658       11'426
 Mietaufwand                                                                        -26'964       -24'717        -2'247
 Versicherungen                                                                    -104'400      -102'692        -1'709
 Übrige Kosten Liegenschaftenverwaltung 1)                                          -66'873       -39'042      - 27'830
 Externe Liegenschaftenverwaltung                                                         0      -475'201      475'201
 Einlage Erneuerungsfonds                                                        -2'037'181    -1'889'406      -147'775
 Bruttoergebnis                                                                   5'284'263    6'067'020      -782'757

 Personalaufwand                                                                 -1'802'705     -784'182     -1'018'523
 Liegenschaften                                                                    -911'821     -339'792       -572'028
 Geschäftsstelle                                                                   -799'135     -373'196       -425'940
 Vorstand                                                                           -91'749      -71'194        -20'555

 Übriger betrieblicher Aufwand                                                     -331'527     -413'621        82'095
 Verwaltungsaufwand                                                                -128'571     -132'534         3'962
 Geschäftsstelle                                                                   -156'658     -227'393        70'734
 Vorstand                                                                           -20'483      -31'457        10'974
 Geschäftsprüfungskommission                                                         -7'562       -9'008         1'446
 Revisionsstelle                                                                    -18'252      -13'230         -5'022
 Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen                          3'150'031    4'869'217     -1'719'185

 Einlagen Amortisationsfonds                                                      -1'043'447 -1'058'574         15'127
 Einlagen Heimfallfonds                                                             -388'900 -365'000           -23'900
 Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern                                           1'717'684 3'445'643       -1'727'958

 Finanzaufwand                                                                   -1'503'281 -1'513'988          10'707
 Zinsaufwand Hypotheken                                                          -1'494'042 -1'503'060           9'018
 Zinsaufwand Darlehen                                                                -9'239    -10'928           1'689

 Finanzertrag                                                                           649          646             2
 Betriebsergebnis vor Steuern                                                       215'052    1'932'301    - 1'717'249

 Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Ertrag                             185'402            0       185'402
 Jahresergebnis vor Steuern                                                         400'454    1'932'301     -1'531'847

 Direkte Steuern                                                                     -29'044      -23'329        -5'715

 Jahresergebnis                                                                     371'410    1'908'972     -1'537'563
1)
     Vermietungsaufwand unter Übrige Kosten Liegenschaftenverwaltung. Zu Vergleichszwecken wurde das Vorjahr angepasst.
JAHRESRECHNUNG

26

          ANHANG
          1.       A
                    NGABEN ÜBER DIE IN DER JAHRESRECHNUNG ANGEWANDTEN GRUNDSÄTZE
                    ie vorliegende Jahresrechnung wurde nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rech­
                   D
                   nungslegungsrechts (Art. 957 bis 960 OR) erstellt.
                 Die Baugenossenschaft SILU ist eine Genossenschaft mit Sitz in Kloten.
                  Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt als Gruppe auf Stufe Siedlungen, da die einzelnen Gebäu­
                   de einer Siedlung aufgrund ihrer Gleichartigkeit als Bewertungseinheit zusammengefasst werden.

          2.   NGABEN, AUFSCHLÜSSELUNGEN UND ERLÄUTERUNGEN ZU POSITIONEN DER BILANZ
              A
              UND DER ERFOLGSRECHNUNG
                                                         in CHF       in CHF      in CHF
          2.1 Übrige kurzfristige Forderungen           31.12.17    31.12.16 Abweichung
              Verrechnungssteuerguthaben                     226          226           0
              Gegenüber Genossenschaftern                 14'165            0      14'165
              Gegenüber Dritten                           15'182            0      15'182
              Forderungen gegenüber Livit AG                   0     788'444    -788'444
              Guthaben Sozialversicherungen                    0        1'524      -1'524
                                                          29'573    790'194     -760'621

          2.2 Aktive Rechnungsabgrenzungen                                  31.12.17        31.12.16 Abweichung
              Vorausbezahlte Aufwendungen                                     88'777           6'441      82'337
              Aufgelaufene Nebenkosten                                     3'217'520       2'575'885     641'635
                                                                           3'306'298       2'582'326     723'972

          2.3 Sachanlagen
              Details siehe Aufstellung Vermögenswerte und Fondseinlagen S. 28 und Wohnungsverzeichnis S. 36

          2.4 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten                          31.12.17        31.12.16 Abweichung
              Gegenüber Genossenschaftern                                     551'260         474'370      76'891
              Gegenüber Dritten                                                     0           5'403      -5'403
                                                                             551'260         479'773       71'487

          2.5 Passive Rechnungsabgrenzungen                                 31.12.17        31.12.16 Abweichung
              Neubau SILU 2                                                        0         594'377    -594'377
              Sanierungen SILU 4 / SILU 9                                          0         359'090    -359'090
              Reservation SILU 2                                                   0          16'000     -16'000
              Ausstehende Aufwendungen                                       257'210          64'364     192'846
              Vorsorgeeinrichtung                                                  0          22'979     -22'979
              Abgrenzung Gewinnsteuer                                         18'682          16'646       2'036
              Aufgelaufene Akontos                                         3'387'984       2'823'025     564'959
                                                                           3'663'875       3'896'481    -232'606

          2.6	Erneuerungsfonds
          	   Gemäss Art. 19 Ziff. 1a) der Statuten wird dem Erneuerungsfonds jährlich mindestens der steuerlich
               zulässige Maximalbetrag von 1% des Gebäudeversicherungswertes zugewiesen. Die einzelnen
               Fonds dürfen pro Siedlung die erlaubte Höhe von 15% des Versicherungswertes nicht überschreiten.
               Entnahmen sind nur für grössere Instandhaltungsarbeiten oder für den werterhaltenden Anteil
               umfassender Sanierungen möglich. Details siehe Aufstellung Fondseinlagen S. 28.
JAHRESRECHNUNG

                                                                                                               27

2.7 Genossenschaftskapital
     Gemäss Art. 15 der Statuten erfolgt die Rückzahlung von Genossenschaftsanteilen innert drei Monaten
      nach Beendigung des Mietvertrages und der Wohnungsabgabe unter Vorbehalt der Festlegung des
      Bilanzwertes durch die nächste ordentliche Generalversammlung. Falls die Finanzlage es erfordert,
      ist der Vorstand berechtigt, die Rückzahlung bis auf die Dauer von drei Jahren hinauszuschieben.
      Im Berichtsjahr wurde das Anteilscheinkapital um total CHF 2'668'500 erhöht.

3   Gesamtbetrag zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeter Aktiven
                                                     31.12.17     31.12.16 Abweichung
    Buchwert Liegenschaften                        95'798'207   94'820'114     978'093

4   Derivative Finanzinstrumente
    Zur Absicherung von Zinssatzrisiken auf Libor-Hypotheken wurden Zinssatz-Swaps eingesetzt. Diese
    dienten der Absicherung künftiger Cashflows und wurden daher nicht bilanziert, sondern im Anhang
    offengelegt.
                                                             31.12.17        31.12.16 Abweichung
    Kontraktwert bis 31.03.2017                                   n.a.      6'500'000        -6'500'000
    Kontraktwert bis 21.09.2017                                   n.a.      7'000'000        -7'000'000
    Wiederbeschaffungswert                                        n.a.       -159'519           159'519

5   Langfristige Mietverträge
    Unbefristeter Mietvertrag Geschäftsstelle, frühestens kündbar auf 30.09.2021

                                                               31.12.17         31.12.16    Abweichung
    Jährliche Miete                                              54'876           54'876               0

6   Baurechtsverträge
    Die aktuellen Baurechtszinsen und Vertragslaufzeiten der Gebäude auf Land im Baurecht sind wie
    folgt:

    Liegenschaften         Laufzeit bis                        31.12.17         31.12.16    Abweichung
    SILU 9                 31.12.93     jährlicher Zins         166'890          166'900            -10
    SILU 10                20.06.67     jährlicher Zins          21'202           32'618          -11'416
    SILU 11                31.12.93     jährlicher Zins         166'140          166'140               0
                                                               354'232          365'658          -11'426

7   Anzahl Mitarbeitende                                       31.12.17         31.12.16
    Bis 10 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt                              zutreffend
    Bis 50 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt              zutreffend
8 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
	Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand
  am 13.02.2018 sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten, welche die Aussagefähigkeit der
  Jahresrechnung 2017 beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt werden müssten.
JAHRESRECHNUNG

28

          AMORTISATIONSFONDS 2017
           Liegen­       Anschaf­     Amortisa­   Einlagesatz in     Einlage    Buchwert     Amortisa­
           schaften     fungswert    tionsfonds          % vom          2017        2017    tionsfonds
                                     kum. 2016        Buchwert                                    2017
                           in CHF        in CHF                       in CHF       in CHF       in CHF
           SILU 1      13'910'531     5'455'311             1.5      126'828    8'328'392    5'582'139
           SILU 3      23'028'289     6'606'934             1.5      246'320   16'175'034    6'853'254
           SILU 4      12'898'715     2'915'245             1.5      149'752    9'833'718    3'064'997
           SILU 5       5'468'100     1'844'429             1.5       54'355    3'569'316    1'898'784
           SILU 6       8'447'997     2'557'499             1.5       88'357    5'802'140    2'645'856
           SILU 7       3'002'568     1'032'723             1.5       29'548    1'940'297    1'062'271
           SILU 8       9'079'483     2'887'050             1.5       92'886    6'099'547    2'979'936
           SILU 9       6'683'501     1'903'759             1.5       71'696    4'708'046    1'975'455
           SILU 12     14'904'243     2'657'369             1.5      183'703   12'063'171    2'841'072
           Total       97'423'427   27'860'317                     1'043'447 68'519'661 28'903'764

          HEIMFALLFONDS 2017
           Liegen­       Anschaf­ Heimfallfonds Einlagesatz vom      Einlage    Buchwert     Heimfall-
           schaften     fungswert    kum. 2016 Anschaffungs­            2017        2017        fonds
                                                           wert                             kum. 2017
                           in CHF        in CHF                       in CHF       in CHF       in CHF
           SILU 9      13'982'902     3'828'000          1/100       139'900   10'015'002    3'967'900
           SILU 10      5'689'748     2'059'000           1/80        71'000    3'559'748    2'130'000
           SILU 11     17'780'378     3'898'584          1/100       178'000   13'703'794    4'076'584
           Total       37'453'028    9'785'584                      388'900 27'278'544      10'174'484

          ERNEUERUNGSFONDS 2017
           Liegen­       Versiche­ Erneuerungs­ Einlagesatz in       Einlage   Entnahmen Erneuerungs­
           schaften         rungs- fonds kum. % vom Versi­             2017          2017 fonds kum.
                              wert         2016 cherungswert                                     2017
                           in CHF        in CHF                       in CHF       in CHF       in CHF
           SILU 1      38'669'900     3'486'845           1.00       386'699            -    3'873'544
           SILU 3      51'329'400     1'025'868           1.00       513'294            -    1'539'162
           SILU 4      19'867'300     1'305'459           1.00       198'673      465'406    1'038'726
           SILU 5      10'409'000       421'118           1.00       104'090            -      525'208
           SILU 6      13'880'000     1'110'400           1.00       138'800            -    1'249'200
           SILU 7       5'389'900       482'199           1.00        53'899            -      536'098
           SILU 8      15'122'000       302'440           1.00       151'220            -      453'660
           SILU 9      24'689'800     4'782'875           1.00       246'898    4'782'875      246'898
           SILU 10      8'044'800     1'074'720           1.00        80'448            -    1'155'168
           SILU 11     19'778'200     2'966'730           1.00             0            -    2'966'730
           SILU 12     16'316'000     1'136'129           1.00       163'160            -    1'299'289
           Total      223'496'300   18'094'782                     2'037'181   5'248'281 14'883'682
JAHRESRECHNUNG

                                                                                               29

VERZEICHNIS DER HYPOTHEKARSCHULDEN
PER 31. DEZEMBER 2017
 Gläubiger                                               Verfall     Zins     Stand per
                                                                                31.12.17
                                                                        %        in CHF

 A. HYPOTHEKEN

 ZKB                                                     15.03.18   0.6850     5'000'000

 ZKB                                                     23.04.18   0.6850     5'000'000

 ZKB                                                     10.05.19   0.7000     4'000'000

 ZKB                                                     18.12.19   0.6850     6'000'000

 ZKB                                                     27.08.20   1.2600     5'000'000

 ZKB                                                     18.08.21   1.9650     5'000'000

 ZKB                                                     18.01.22   1.5250     6'000'000

 ZKB                                                     10.08.22   1.4600     8'300'000

 ZKB                                                     19.10.22   1.4500     5'629'000

 ZKB                                                     06.03.23   1.6700     4'000'000

 ZKB                                                     08.05.23   1.5700     4'000'000

 ZKB                                                     27.11.23   2.0500     5'000'000

 ZKB                                                     19.01.24   2.1300     5'000'000

 ZKB                                                     28.03.24   1.9450     3'000'000

 ZKB                                                     22.08.25   1.2650     3'000'000

 ZKB 1)                                                  12.08.26   0.7200     3'000'000

 ZKB                                                     31.03.27   1.5000     6'500'000

 ZKB                                                     28.04.27   1.4500     4'000'000

 ZKB                                                     30.07.27   1.5200     6'000'000

 ZKB                                                     30.07.27   1.5200     7'000'000

 ZKB                                                     31.10.31   1.6850     2'000'000

 ZKB 1)                                                  31.10.31   1.2850     2'000'000

 TOTAL HYPOTHEKEN                                                            104'429'000
1)
     Umweltdarlehen mit reduziertem Zinssatz bis 2021.
JAHRESRECHNUNG

30

          VERZEICHNIS DER DARLEHENSSCHULDEN
          PER 31. DEZEMBER 2017
           Gläubiger           SILU    Schuldbetrag Schuldbriefe/ Rückzahlung Zins                 Stand per
                                       ursprünglich Grundpfände SILU 2005–2017                       31.12.17
                                             in CHF       in CHF        in CHF  %                     in CHF

           B. DARLEHEN

           Kanton ZH       FI 11             1'534'000        1'534'000         920'400        0     613'600
                           FII 11            1'507'000        1'507'000         967'270      1.5     539'730

                                            3'041'000        3'041'000         1'887'670           1'153'330

          ANTRAG ÜBER DIE VERWENDUNG DES BILANZGEWINNES
          Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:
                                                                                     2017               2016
                                                                                   in CHF             in CHF
           Gewinn-/Verlustvortrag                                                1'163'855           -745'117
           Jahresergebnis                                                          371'410          1'908'972
           Bilanzgewinn                                                         1'535'265          1'163'855
           Zuweisung Gesetzliche Gewinnreserven                                    37'141                  0
           Vortrag auf neue Rechnung                                            1'498'124          1'163'855
31
JAHRESRECHNUNG

32

          BERICHT GESCHÄFTS­PRÜFUNGSKOMMISSION
JAHRESRECHNUNG

                                             33

BERICHT REVISIONSSTELLE, BDO AG
JAHRESRECHNUNG

34
                                                   FACTS + FIGURES
          MIETERBELANGE
          Mietermutationen
          Die SILU hat im Berichtsjahr ausser­or­dent­   ist die Anzahl gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen
          lich viele Mietermutationen zu verzeich­       (48 Eintritte im Jahr 2016).
          nen. Mit 76 Mieterwechseln (ohne den           Auch die internen Wohnungswechsel haben gegenüber den
          Erstbezug der Überbauung Törlenmatt)           Vorjahren erneut zugenommen.

          Mieterwechsel 2017 nach Siedlung

           Neumieter       JAN FEB MRZ APR MAI JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEZ Total
           SILU 1                1   1   2           3           2       2    11
           SILU 2                                                        1     1
           SILU 3                2       2       3   3    1      1   1   4    17
           SILU 4            1   1   3   1   1   1   1    1          1        11
           SILU 5                                            1                 1
           SILU 6                    1   1   2            1                    5
           SILU 7                        1                   1   2             4
           SILU 8                        2                1                    3
           SILU 9                                1   3    3      1       1     9
           SILU 10                   2                                         2
           SILU 11           1   1               1   1    2          1         7
           SILU 12                                        1      2   2         5
           Total             2   5   7   9   3   6  11   10  2   8   5   8    76

          Vermietungsstand Törlenmatt
                                                         20
          Parallel zur Fertigstellung des Neubau­        18
          projekts Törlenmatt wurde die Vermie­          16
          tungsanstrengung intensiviert.                 14
          In den letzten zwei Septemberwochen            12
          2017 bezogen 30 Mietparteien eine              10
          Wohnung in der Törlenmatt. In den Folge­        8
          monaten konnten noch einmal drei Woh­           6
          nungen vermietet werden. Ende Dezem­            4
          ber 2017 suchten noch 16 Wohnungen              2
                                                          0
          einen Mieter oder eine Mieterin.                    2.5-Zi-Whg   3.5-Zi-Whg   4.5-Zi-Whg   5.5-Zi-Whg

                                                               Insgesamt
                                                               Vermietet
                                                               Verfügbar
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