Geschäftsbericht 2016 Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
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www.whs-wuestenrot.de Geschäftsbericht 2016 Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Kennzahlenübersicht
2016 2015
Bilanzsumme in Tsd € 140 354 109 813
Gezeichnetes Kapital in Tsd € 7 640 7 640
Jahresüberschuss in Tsd € 1 431 3 499
Umsatzerlöse in Tsd € 53 659 73 924
Verwaltete Wohneinheiten/gewerbliche Wohneinheiten 9 558 10 840
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 157 165Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Inhaltsverzeichnis 4 Organe 5 Lagebericht 5 Grundlagen des Unternehmens 6 Wirtschaftsbericht 10 Chancen und Risiken 12 Prognosebericht 15 Nachtragsbericht 16 Jahresabschluss 16 Bilanz 20 Gewinn- und Verlustrechnung 21 Anhang 29 Bestätigungsvermerk 30 Zugehörigkeit zu Fachverbänden 31 Anschriften
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Organe Geschäftsführung Alexander Heinzmann Dipl. Betriebswirt (BA) Städtebau Wohn- und Gewerbebau Marcus Ziemer Dipl. Kaufmann Unternehmenssteuerung Immobilienmanagement 4 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | Lagebericht
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Lagebericht
Grundlagen des Die Geschichte der Wüstenrot Haus- und Städtebau
GmbH geht auf das zweitälteste Wüstenrot-Unterneh-
Unternehmens men zurück – die 1949 gegründete Hausbau Wüstenrot
GmbH. 2001 wurde diese mit der Wüstenrot Städtebau-
Geschäftsmodell und Entwicklungsgesellschaft mbH zusammengeführt
und in Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH umfirmiert.
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH plant, baut Der Sitz ist Ludwigsburg mit Geschäftsstellen in Dresden,
und bewirtschaftet Lebensräume für Privatpersonen, Frankfurt am Main, Hannover, Karlsruhe, Köln und Mün-
Unternehmen, Städte und Gemeinden. Als Bauträger chen.
berücksichtigen wir die Wünsche unserer Kunden mit
ansprechender Architektur, überlegten energetischen Am Stammsitz in Ludwigsburg und an den Standorten
Lösungen und attraktiven Grundrissen. Wir schaffen Frankfurt am Main, Karlsruhe, Köln und München ist die
Wohnqualität in wirtschaftlich starken Regionen und Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH in allen drei Spar-
leisten einen Beitrag zur Entwicklung urbanen Lebens. ten tätig. In der Geschäftsstelle Dresden befindet sich
Zu den wesentlichen externen Einflussfaktoren zählen ausschließlich der Bereich Städtebau, in Hannover das
hierbei das Zinsniveau, die Baupreisentwicklung sowie Immobilienmanagement.
die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke.
Das Geschäftsmodell der Wüstenrot Haus- und Städte-
Als Sanierungs- und Entwicklungsträger stehen die bau GmbH ist auf dieser Grundlage weiterhin unverän-
Sanierung von Innenstädten und Ortskernen, städtebauli- dert. Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft alle Vorberei-
che Entwicklungsgebiete, Maßnahmen des Stadtumbaus, tungen für die strategische Neuausrichtung und Erweite-
der demografischen Entwicklung und die Energiewende rung der Teilsparte Hausbewirtschaftung mit dem ver-
im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. Bodenordnungen stärkten Fokus auf den Bestandsaufbau getroffen, unter
und Erschließungen zur Baulandgewinnung erfolgen un- anderem auch mit dem Ziel, zukünftig an bedingten
ter dem Blickwinkel veränderter politischer Maßgaben im Grundstücksvergabeverfahren teilnehmen zu können. In
Rahmen städtebaulicher Verträge. Wir unterstützen damit diesem Zusammenhang wurde der Stärkung des Eigen
Städte und Gemeinden, ihre ganzheitlichen Stadtent- kapitals durch den Gesellschafter zugestimmt.
wicklungsziele fortzuschreiben und umzusetzen.
Ergänzend berät die GMA Gesellschaft für Markt- und
In der Projektsteuerung werden Grundstücke zur Bebau- Absatzforschung mbH, eine 100-Prozent-Tochter der
ung vorbereitet und Bauvorhaben für Dritte realisiert. Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, bundesweit Han-
Zunehmend gewinnt die Umsetzung von Bauvorhaben für delsunternehmen, Investoren, Gebietskörperschaften und
private und öffentliche Investoren an Bedeutung. Dies Verbände mit ganzheitlichem, marktbeständigem und
setzt neue Akzente und wird als wichtiges Standbein anwendungsorientiertem Know-how in allen Fragen des
strategisch verankert. Die Forcierung der Beratung von Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes.
Kommunen im Rahmen europäischer Programme wurde
aufgrund der wirtschaftlichen Orientierung zugunsten der Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ist eine
Projektsteuerung für öffentliche und private Investoren 100-Prozent-Tochter der Wüstenrot & Württembergische
zurückgenommen. AG. Die W&W-Gruppe ist „Der Vorsorge-Spezialist“ für
Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermö-
Weiterhin werden immobilienwirtschaftliche Dienst gensbildung in allen Lebenslagen. 1999 aus dem Zusam-
leistungen erbracht. Dazu gehören unter anderem die menschluss von Wüstenrot und der Württembergischen
Verwaltung von Wohn- und Teileigentum nach dem Woh- entstanden, verbindet der Konzern heute die Geschäfts-
nungseigentumsgesetz sowie die Verwaltung von Gewer- felder BausparBank und Versicherung als gleich starke
beeinheiten und Mietwohnungen. Wir bieten damit ein Säulen. Durch diese Kombination lassen sich alle finanzi-
umfassendes Angebot rund um den Bau und Werterhalt ellen Vorsorge-Bedürfnisse der Kunden aus einer Hand
von Immobilien. erfüllen.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 5Wirtschaftsbericht deutlich stärker als die allgemeinen Verbraucherpreise,
die sich im gleichen Zeitraum um 0,8 % erhöhten.
Gesamtwirtschaftliche und branchen Trotz der positiven Entwicklungen im Wohnungsbau und
bezogene Rahmenbedingungen auf dem Bestandsmarkt reduzierte sich das Neugeschäft
in der Wohnungsbaufinanzierung 2016. Im Berichtsjahr
Gesamtwirtschaftliches Umfeld wurden an private Haushalte 235 Mrd € an Wohnungs-
baukrediten ausgezahlt, 4 % weniger als im Vorjahr. Das
Die deutsche Wirtschaft setzte 2016 ihr stetiges Wachs- Volumen bleibt damit dennoch auf einem hohen Niveau.
tum aus den Vorjahren fort. Sie erzielte nach vorläufigen Bremsend auf die Ausreichung von Wohnungsbaukredi-
Berechnungen einen Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts ten wirkte ein hoher Anteil an Kapitalanlegern, die in
von rund 1,9 %. Der rege Konsum der Privathaushalte war geringerem Umfang fremdfinanzieren als selbstnutzende
dabei die wichtigste Konjunkturstütze. Das verarbeitende Investoren. Hinzu kam die im März 2016 in Kraft getrete-
Gewerbe entwickelte sich dagegen nur verhalten. Dies ne Wohnimmobilienkreditrichtlinie, deren Umsetzung bei
lag besonders am Exportsektor, der weiterhin unter einer den finanzierenden Instituten zum einen personelle Res-
enttäuschenden Nachfrage wichtiger Schwellenländer sourcen beanspruchte und zum anderen zu einer zeit
(China, Russland, Brasilien) litt. Das enttäuschende Au- weise zurückhaltenden bzw. abwartenden Kreditvergabe-
ßenhandelsgeschäft und anhaltende politische Unsicher- praxis führte.
heiten (z. B. der von Großbritannien angestrebte EU-Aus-
tritt) belasteten die Investitionsbereitschaft der Unter- Branchenentwicklung Stadtentwicklung und
nehmen trotz historisch günstiger Finanzierungsbedin- Stadterneuerung
gungen. Der Bausektor verzeichnete aufgrund immer
noch sehr niedriger Hypothekenzinsen und eines anhal- In der Städtebauförderung standen für das Berichtsjahr
tend hohen Wohnraumbedarfs in den Ballungsgebieten 2016 wiederum 700 Mio € Bundesmittel zur Verfügung.
eine rege Immobiliennachfrage und eine hohe Bauaktivi- Durch diese Verstetigung der Mittelbereitstellung doku-
tät. mentiert der Bund die Bedeutung der Städtebauförde-
rung als Instrument zielgerichteter Erneuerungspolitik in
Aus Sicht der W&W-Gruppe stellten 2016 somit beson- den Städten und Gemeinden der Republik. Die Ankündi-
ders die im historischen Vergleich positive Einkommens- gung, auch in den Folgejahren entsprechende Gelder be-
entwicklung der Privathaushalte und die Dynamik des reit zu stellen und die Bundesmittel im Jahr 2017 sogar
Wohnbausektors günstige ökonomische Rahmenbedin- auf eine Rekordsumme von 790 Mio € aufzustocken,
gungen dar. unterstreicht diesen Trend.
Branchenentwicklung Wohnungsbau Die bereit gestellten Städtebaufördermittel werden zu-
dem durch weitere erhebliche Fördermittel z. B. aus KfW-
Im Jahr 2016 sind die Wohnungsbauinvestitionen nach Programmen aufgestockt, um die Herausforderungen der
Schätzung des ifo Instituts um 4 % auf 163 Mrd € ge- Energiewende oder auch der Zuwanderung zu meistern.
wachsen. Die Wohnungsfertigstellungen stiegen laut ifo Jedoch hat sich in den vergangenen zwei Jahren gezeigt,
um 21 %. Insgesamt wurden 300 000 Wohnungen fertig- dass diese zusätzlichen Einzelanreize im aktuellen Zins-
gestellt, davon 260 000 Wohnungen in neu errichteten umfeld auch aufgrund der damit zusammenhängenden
Wohngebäuden (plus 20 %). Diese Zunahme ist auf ge- Auflagen wenig angenommen werden.
stiegene Fertigstellungszahlen sowohl bei Ein- und Zwei
familienhäusern auf 120 000 Wohneinheiten (plus 17 %) Bei der Stadtentwicklung in Baden-Württemberg bemän-
als auch bei Mehrfamilienhäusern auf 140 000 Wohnein- geln Kommunen – auch vor dem Hintergrund des drin-
heiten (plus 23 %) zurückzuführen. gend benötigten Wohnraums – das in den letzten Jahren
gezeigte restriktive Festhalten an dem Grundsatz „Innen-
Positiv entwickelte sich 2016 laut Prognose des GEWOS vor Außenentwicklung“. Diese Fokussierung hat dazu ge-
Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung der führt, dass es keine ausreichenden Entwicklungsflächen
Markt für Wohnimmobilien insgesamt. Das Institut ermit- mehr gibt. Die Landesregierung hat Mitte 2016 darauf
telte steigende Umsatzzuwächse sowohl in allen Seg- reagiert.
menten des Wohneigentumsmarkts, als auch bei Trans-
aktionen im Mehrfamilienhaussegment. Der Umsatz er- In einem ersten Schritt wurden die politischen Vorgaben
höht sich beim Wohnbauland um 2,3 %, bei Ein- und bei der Ausweisung von Baugebieten in Randlagen verän-
Zweifamilienhäusern um 4,6 %, bei Eigentumswohnungen dert, was dazu geführt hat, dass die Baulandentwicklung
um 6,5 % und bei Mehrfamilienhäusern um 7,2 %. in der zweiten Jahreshälfte 2016 wieder an Fahrt auf
genommen hat. Allerdings wird es aufgrund der lang
2016 sind die Baukosten insbesondere infolge gestiege- wierigen Prozesse Jahre dauern, bis diese veränderte
ner regulatorischer Anforderungen erneut deutlich ge- Wohnungsbaupolitik am Markt greift und die Fehlent-
stiegen. Sie lagen im November 2016 um 2,2 % über dem wicklungen der vergangenen Jahre beseitigt sind.
Wert des Vorjahresmonats. Damit stiegen die Baukosten
6 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtBranchenentwicklung Immobilienmanagement Im Bereich der Geschäftsstellen Köln, Frankfurt am Main
und München wurden 61 Wohneinheiten (Vj. 76) ver-
Die Trends des Vorjahres, z. B. investorengetriebene Kon- kauft, am Sitz des Unternehmens 151 (Vj. 113) Wohnein-
zentrationsprozesse, setzen sich ungemindert fort und heiten.
werden aufgrund des öffentlichen Interesses am deut-
schen Wohnungsmarkt verstärkt wahrgenommen. In den Auf Grundlage des Bauprogramms 2016 konnte mit
Ballungszentren wird Wohnraum immer knapper und eine dem Bau von 5 (Vj. 5) neuen Projekten mit 147 (Vj. 220)
zunehmende Zahl von Haushalten sieht im Erwerb von Wohneinheiten begonnen werden. Bis Jahresende waren
Wohneigentum eine Alternative zur steigenden Miet hiervon 63,9 (Vj. 59,5) % verkauft.
kostenbelastung. Investoren aus dem In- und Ausland
verstärken den Preisauftrieb, da sie deutsche Wohnungen Der Bestand an Projektgrundstücken inklusive bereits
als hoch attraktive Assetklasse betrachten. geschlossener Grundstückskaufverträge betrug im
Berichtsjahr 23,9 (Vj. 20,3) Mio €.
Die wachsenden Anforderungen, die der Gesetzgeber an
die Verwaltungen stellt, sorgen für eine zunehmende Städtebau
Professionalisierung der Verwalterbranche. Dies hat auch Stadtentwicklung/Stadterneuerung
im Jahr 2016 dazu geführt, dass mittlere bis große Ver- Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ist der kom-
waltungen Wachstumspotenziale ausschöpfen konnten, petente Partner von Städten und Kommunen zur städte-
während Kleinst- und Kleinverwalter Marktanteile im baulichen Entwicklung und Aufwertung bestehender
WEG-Geschäft verloren haben. Gebiete. Diese strukturelle Aufgabe steht dauerhaft im
Mittelpunkt der städtischen und kommunalen Anforde-
Im Bereich der Umsetzung energetischer Sanierungen rungen an Stadtentwicklung.
zeigt sich, dass insbesondere Wohnungseigentümerge-
meinschaften deutlich hinter großen Wohnungsunter- Im Rahmen dessen erfüllen wir uneingeschränkt die Vor-
nehmen (auch kommunale Bestandshalter) und Woh- aussetzungen des § 158 Baugesetzbuch als Sanierungs-
nungsgenossenschaften zurückbleiben, was unter ande- träger. Das Gütesiegel der Arbeitsgemeinschaft Deut-
rem an den fehlenden Kompetenzen der Kleinverwalter scher Sanierungsträger (ADS) als Nachfolgebestätigungs
liegt. dokument für die frühere Zulassung wurde uns im Jahr
2015 bis 2018 vorbehaltlos erteilt.
Geschäftsverlauf
Im Berichtsjahr haben wir insgesamt 193 (Vj. 201) städ-
Das Geschäftsjahr 2016 verlief für die Wüstenrot Haus- tebauliche Erneuerungsmaßnahmen in den Programmen
und Städtebau GmbH erneut erfolgreich. Die gute Ent- der städtebaulichen Erneuerung für 106 (Vj. 109) Städte
wicklung wird durch Verkaufsumsätze in Höhe von 83,3 und Gemeinden in Baden-Württemberg und Sachsen be-
Mio € untermauert. Das Zielniveau wurde mit 143,9 % arbeitet.
deutlich übertroffen.
Bodenordnung und Erschließung
Wohn- und Gewerbebau Im Rahmen von Erschließungsaufträgen von Kommunen
Im Jahr 2016 wurden insgesamt 106 (Vj. 165) Wohnein- führt die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH die Pla-
heiten für 37,5 (Vj. 60,9) Mio € fertiggestellt und über nung, Ausschreibung und Vergabe der vorgeschriebenen
geben. Verkauft wurden 212 (Vj. 189) Wohneinheiten. Mit Leistungen nach § 11 BauGB durch. Darüber hinaus stel-
ca. 83,3 (Vj. 72,2) Mio € konnte der geplante Verkaufs- len wir im Zuge der Bodenordnung Bauland im öffent
umsatz für 2016 von 57,9 Mio € mit 25,4 Mio € über lichen und privaten Interesse bereit und übernehmen
troffen werden. amtliche Umlegungsmaßnahmen.
Der Vertrieb der Produkte erfolgte durch eigene Mitarbei- Im Berichtsjahr bearbeiteten wir 12 Bodenordnungs- und
terinnen und Mitarbeiter, über die Wüstenrot Immobilien Erschließungsmaßnahmen in insgesamt 10 Städten und
GmbH sowie über Vertriebspartner. Mit einer Quote von Gemeinden (Vj. 9 Bodenordnungen und Erschließungen
20,6 (Vj. 56,7) % ist der Eigenvertrieb deutlich zurück in 7 Kommunen) im Rahmen freiwilliger und gesetzlicher
gegangen. Zusammen mit den Außendienstpartnern der Umlegungen zur Gewinnung von Wohnbauland, aber
Konzerngesellschaften, insbesondere der Wüstenrot auch für Gewerbe- und Mischgebiete.
Immobilien GmbH, lag der Anteil am Verkaufsumsatz bei
31,1 (Vj. 76,8) %. Projektentwicklung/-steuerung
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH zielt mit ihren
Verkauft wurden 1 (Vj. 13) Einfamilienhaus und 211 (Vj. Projektentwicklungs- und Projektsteuerungsmaßnahmen
176) Eigentumswohnungen. Der Anteil der Kapitalanleger auf eine vollumfängliche Betreuung von Kommunen und
lag bei 46,7 (Vj. 55,0) %. privaten Grundstückseigentümern ab. Im Zuge dessen
begleiten wir den gesamten Wertschöpfungsprozess.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 7Wir sind im Berichtsjahr nach wie vor bei zwei großen Bü- Steuerung des Unternehmens enorm an Bedeutung
rostandort-Entwicklungen (eines für einen öffentlichen, gewonnen, da durch die strategische Neuausrichtung ein
ein weiteres für einen privaten Auftraggeber) als Projekt- Aufbau des Eigenkapitals notwendig wird und hier die
steuerer beauftragt. Zudem wirken wir bei der Ansiedlung Kennzahl stärker in den Fokus rückt. Die Berichterstat-
der Deutschland-Zentrale eines großen Einzelhandels tung für die Kennzahl wurde für den gesamten Lagebe-
unternehmens als Berater der Standortkommune mit. richt angepasst.
Immobilienmanagement Im Rahmen der BilRuG-Umstellung wurde darüber hinaus
Zum Ende des Berichtsjahrs verwalteten wir 9 558 (Vj. die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung ange-
10 840) Wohn- und Gewerbeeinheiten. Dabei wurden in passt. Es wurde eine neue Zwischensumme, das „Ergeb-
der Wohnungseigentumsverwaltung 5 664 (Vj. 6 601) nis nach Steuern“ hinzugefügt. Dies spiegelt jedoch nicht
Einheiten, 89 (Vj. 90) Einheiten im Eigenbestand und den Leistungsindikator „Ergebnis n. St.“ aus der bisheri-
3 805 (Vj. 4 149) Einheiten in der Mietverwaltung bewirt- gen Definition in der Lageberichtserstattung wider. Daher
schaftet. wurde die Bezeichnung im Lagebericht in „Jahresüber-
schuss (HGB)“ abgeändert.
Der Rückgang der WEG-Einheiten ist auf die strategisch
eingeleitete Portfoliobereinigung zurückzuführen, die auf Die nachfolgend dargestellten bedeutsamsten finanziel-
eine Analyse des Bestandes unter wirtschaftlichen Effizi- len Leistungsindikatoren dienen der internen Steuerung
enzgesichtspunkten zurückgeht. Die Bestandsminderung des Unternehmens.
in der Mietverwaltung resultiert im Wesentlichen aus
einem Verkauf größerer Teilportfolien der Konzerngesell-
Leistungsindikator
schaften.
Ist 2015 Ist 2016
Im Gegenzug konnten im Berichtszeitraum in der Akquise
Jahresüberschuss (HGB) 3,5 Mio € 1,4 Mio €
neun WEG-Gemeinschaften sowie zwei Mietverwaltungs-
mandate zu marktgerechten Konditionen hinzugewonnen ROE nach Steuern (HGB) 10,7 % 4,4 %
werden.
Das Controlling- und Berichtswesen wurde weiter aus Ertragslage
gebaut sowie Wartungs-, Liefer- und Dienstleistungsver- Die Ertragslage des Unternehmens ist stabil. Das Jahres-
träge zentralisiert, sodass die Steuerung der Dienstleis- ergebnis der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ist
tungsbereiche effizienter und kundenorientierter erfolgt. im Berichtsjahr mit 1,4 (Vj. 3,5) Mio € aufgrund der not-
wendigen Verschiebung von Übergaben zurückgegangen.
Wirtschaftliche Lage
Die Umsatzerlöse sind von 73,9 Mio € auf 53,7 Mio €
Die wirtschaftliche Lage der Wüstenrot Haus- und zurückgegangen. Der Rückgang der Umsatzerlöse ist
Städtebau GmbH war im Berichtsjahr stabil. Aufgrund von analog dem Jahresüberschuss im Wesentlichen auf die
Bauzeitverzögerungen wurden Übergaben, die im Be- notwendige Verschiebung von Übergaben zurückzu
richtsjahr geplant waren, in das Jahr 2017 verschoben, führen.
wodurch der geplante Jahresüberschuss nicht erreicht
werden konnte. Wichtigste Werttreiber für das Unterneh- Die Umsatzerlöse der Wüstenrot Haus- und Städtebau
men waren im Wirtschaftsjahr Volumen und Marge im GmbH bestehen zum einen aus den Umsätzen aus Woh-
Wohn- und Gewerbebau. nungsübergaben in Höhe von 37,5 (Vj. 60,9) Mio € sowie
16,2 (Vj. 13,0) Mio € aus den sonstigen Dienstleistungen.
Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH hat den Jah- Der Personalaufwand liegt bei 9,0 Mio €. Tariflich beding-
resüberschuss (HGB) und den ROE nach Steuern (After- te Erhöhungen wurden durch die im Durchschnitt gerin-
tax Return on Equity) nach HGB als bedeutsamste finan- gere Personalzahl aufgefangen. Im Jahr 2016 waren im
zielle Leistungsindikatoren definiert. Der ROE nach Steu- Durchschnitt 157 (Vj. 165) Personen, 131,2 (Vj.138,5)
ern berechnet sich, indem der Jahresüberschuss durch nach Arbeitskapazitäten, beschäftigt. Darin enthalten
das jahresdurchschnittlich eingesetzte Eigenkapital sind auch die im Schnitt 29 (Vj. 34) Servicekräfte der
dividiert wird. Hausbewirtschaftung (inklusive Aushilfen und Praktikan-
ten), welche 17,5 (Vj. 19,6) nach Arbeitskapazitäten aus-
Aufgrund der strategischen Neuausrichtung des Unter- machen.
nehmens mit einem verstärkten Fokus auf den Bestands-
wohnungsbau löst der neue interne finanzielle Leistungs- Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnten von
indikator ROE (HGB) nach Steuern (After-tax Return on 4,2 Mio € auf 4,0 Mio € verringert werden. Der Rückgang
Equity) den im Vorjahr als bedeutsam definierten finanzi- umfasst nahezu jede Kostenart in den sonstigen betrieb-
ellen Leistungsindikator Verwaltungsaufwand inklusive lichen Aufwendungen.
DL-Erg. (HGB) ab. Der ROE hat im Berichtsjahr für die
8 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtDas Finanzergebnis hat sich von – 2,0 Mio € um 2,1 auf Die Bauvorhaben werden aus Eigenmitteln, bestehenden
0,1 Mio € verändert. Ursache hierfür ist, dass bei der Be- Kreditlinien der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
rechnung der Pensionsrückstellungen gemäß § 253 Abs. und gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung
2 Satz 1 HGB n.F. der Rechnungszinssatz nach der Neu- (MaBV) fälligen Kaufpreisraten finanziert. Davon sind für
regelung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der die begonnenen Bauvorhaben einschließlich abgeschlos-
vergangenen 10 Jahre angesetzt (Vj. 7-Jahres-Durch- sener, aber noch nicht zu bilanzierender Grunderwerbe
schnittszinssatz) wurde. Dies wirkt sich auf den Zinssatz nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 bereits rund
der Pensionsrückstellungen aus, welcher sich gegenüber 37,1 Mio € an Leistungen beauftragt.
dem Vorjahr von 3,89 % auf 4,01 % erhöht hat und eine
Verringerung der Aufwendungen für Pensionen nach sich Im Geschäftsjahr 2016 hatte die Wüstenrot Haus- und
zog. Des Weiteren hat die Tochtergesellschaft der WHS Städtebau GmbH verfügbare Kreditlinien in Höhe von
im Berichtsjahr eine Gewinnausschüttung durchgeführt. 40,0 Mio €. Diese Kreditlinien werden auch für Avale in
Anspruch genommen, u. a. zur Sicherung von Kaufpreis-
Vermögenslage zahlungen.
Die Vermögenslage des Unternehmens ist geordnet. Un-
ter Berücksichtigung des laufenden Jahresüberschusses Im Rahmen der Liquiditätsplanung wird mit monatlicher
ergibt sich beim Eigenkapital eine Reduzierung um 2,1 Aktualisierung eine Liquiditätsprognose für den Zeitraum
Mio € auf 34,2 Mio €. Bei einer Bilanzsumme von 140,4 von bis zu zwei Jahren erstellt. Bezüglich der weiteren In-
Mio € beträgt die Eigenkapitalquote 24,4 %. Die Eigen formationen wird auf die Ausführungen im Chancen- und
kapitalrentabilität (ROE) ist mit 4,4 (Vj. 10,7) % nach Risikobericht verwiesen.
Steuern gegenüber dem Vorjahr aufgrund der verschobe-
nen Übergaben zurückgegangen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Liquiditäts-
lage der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH im Ge-
Im Berichtsjahr wurde eine Wohnung mit einem Wert von schäftsjahr gut und die Finanzierung jederzeit gesichert
0,1 Mio € aus dem Anlagevermögen veräußert. war.
Das Umlaufvermögen besteht überwiegend aus zum Vergleich der Ertragslage mit der Prognose 2015
Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten.
Aufgrund der verschobenen Übergaben sowie der hohen
Leistungsindikator
Anzahl an Projekten im Bau sind die Vorräte um 21,2 Mio
€ auf 96,6 Mio € angestiegen. Plan 2016
(aus 2015) Ist 2016
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände Jahresüberschuss (HGB) 3,1 Mio € 1,4 Mio €
haben sich um 2,6 Mio € auf 19,9 Mio € erhöht. Der An- ROE nach Steuern (HGB) 9,5 % 4,4 %
stieg resultiert im Wesentlichen aus Forderungen gegen-
über der Steuerbehörde sowie aus der treuhänderischen
Verwaltung von Vermögensmitteln. Die Forderungen der Mit einem Jahresüberschuss 2016 in Höhe von 1,4 Mio €
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH setzen sich im nach HGB liegt die Wüstenrot Haus- und Städtebau
Wesentlichen aus Forderungen der letzten Kaufpreisrate GmbH unter dem im Herbst 2015 geplanten Wert. Ur-
gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sächlich hierfür waren notwendige Verschiebungen von
gegenüber Privatpersonen sowie aus Forderungen aus Wohnungsübergaben ins nächste Jahr. Der ROE nach
dem Dienstleistungsbereich an Gemeinden und Konzern- Steuern hat sich aufgrund der Verschiebung der Über
unternehmen zusammen. gaben von dem Plan ROE von 9,5 % auf 4,4 % im IST
reduziert.
Die Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen haben
sich um 27,9 Mio € auf 49,2 Mio € erhöht. Der Anstieg
resultiert aus der größeren Anzahl von im Bau befindli- Gesamtaussage
chen Objekten.
Das Geschäftsjahr 2016 verlief im Wesentlichen aufgrund
Finanzlage der übertroffenen Verkaufsvolumen für die Wüstenrot
Die Finanzlage des Unternehmens war im Geschäftsjahr Haus- und Städtebau GmbH erneut erfolgreich. Aufgrund
2016 stets stabil. Die Bankguthaben haben sich von notwendiger Verschiebungen ins Folgejahr ist der Jahres-
10,3 Mio € auf 17,2 Mio € erhöht. Die notwendigen überschuss 2016 reduziert.
Finanzmittel wurden über die bestehenden Guthaben
und Kontokorrentlinien abgedeckt.
Es bestehen im Berichtsjahr zwei Darlehen in Höhe von
8,0 Mio € bei der Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 9Chancen und Risiken Wesentlicher Aspekt eines Risiko- und Chancenmanage-
ments ist die Einschätzung des Gefährdungspotenzials
hinsichtlich der Einzelrisiken der Segmente, aber auch
Risikomanagementsystem deren Kumulation bzw. Wechselwirkung in Abwägung zu
den erschlossenen Chancen.
Jedes unternehmerische Handeln ist untrennbar mit
Chancen und Risiken verbunden. Aus diesem Grund ist
ein wirksames Management von Chancen und Risiken ein Chancen: Stabilisierung unserer
bedeutender Erfolgsfaktor zur nachhaltigen Sicherung Marktposition
des Unternehmenswerts.
Der Markt für Wohnimmobilien wird auch im Geschäfts-
Ziel des Risikomanagementsystems der Wüstenrot Haus- jahr 2017 von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
und Städtebau GmbH ist es, das Verhältnis von Chancen profitieren. Die sehr niedrigen Hypothekenzinsen sind
und Risiken so im Gleichgewicht zu halten, dass die Exis- weiterhin eine gute Ausgangslage für den Erwerb von
tenz des Unternehmens zu keinem Zeitpunkt gefährdet, Wohneigentum. Zusammen mit der anhaltend schwieri-
zugleich aber ein angemessener ökonomischer Ertrag gen EU-Finanzmarktlage, den unklaren Folgen des Brexit
ermöglicht wird. und den Maßnahmen der EZB begünstigt dies weiter die
Wertschätzung von Immobilien bei Anlegern als sichere
Um dies zu gewährleisten, orientiert sich das in der Ver- Anlageform. Immobilien mit regelmäßigen Mieteinnah-
antwortung der Geschäftsführung liegende Risikoma- men sind auch vor dem Hintergrund des aktuellen Zins
nagement neben den bestehenden gesetzlichen Rege- niveaus eine interessante Investitionsalternative. Darüber
lungen insbesondere an den innerhalb der W&W-Gruppe hinaus erfordern die Zuwanderung aus dem EU-Ausland
definierten Systemen und Methoden. Bestandteile des sowie die anhaltenden Migrationsströme aus den Krisen-
Risikomanagements sind unsere Risikostrategie, mehr- gebieten deutlich höhere Wohnungsneubauinvestitionen
jährige Wirtschafts- und Finanzpläne, Zwischenbilanzen, in den wirtschaftlich attraktiven Gebieten Deutschlands.
die vierteljährliche Risikoberichterstattung, die Quartals-
berichte an die Organe und Gremien, die Liquiditätspla- Unsere Geschäftsaktivitäten konzentrieren sich auf pros-
nung, das Segmentreporting in Form von Ist- und Plan- perierende Standorte mit nachhaltigem Wirtschafts- und
rechnungen, ein umfassendes Reporting in den Fach Bevölkerungswachstum in den Ballungsräumen Baden-
bereichen auf Projektebene sowie das interne Kontroll- Württemberg, Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen.
system des Unternehmens. Hier sehen wir auch in Zukunft gute Chancen, unsere
Marktposition zu festigen.
Die Grundsätze des Risikomanagements der Wüstenrot
Haus- und Städtebau GmbH sind in der Risikostrategie Die Projektentwicklung und -steuerung stellt eine Kom-
und im Risikohandbuch dokumentiert und im konzern- petenz der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH dar.
weiten Intranet veröffentlicht. Diese Dokumentationen Beispiele sind Neubauten, energetische Konzepte sowie
regeln die Früherkennung, die Kommunikation und die die Umnutzung von Bürogebäuden zu Eigentumswoh-
Behandlung von Risiken. nungen. Daraus bietet sich die Chance, uns positiv vom
Wettbewerb abzuheben und weiter erfolgreich am Markt
Die Risikoberichterstattung wird geprägt durch einen zu platzieren.
vierteljährlichen Risikoreport. Ergebnisse aus dem ge-
samten Reporting aller Fachbereiche sind integrativer Aufgrund der vielfältig einsetzbaren Städtebauförde-
Bestandteil dieses zentralen Instrumentes. Sie flankieren rungsmittel reagiert die Politik auch weiterhin auf sämt
die Einschätzung der Risikopositionen und die Steuerung liche Aufgabenstellungen, die durch gesellschaftliche
des Unternehmens. Prozesse ausgelöst werden. Aktuell stehen z. B. der de-
mografische und energiepolitische Wandel sowie die zu
lösende Asylbewerber- und Flüchtlingsunterbringung im
Fraud Fokus, die den Einsatz der Bundes- und Landesmittel in
den kommenden Jahren im Wesentlichen prägen werden.
Eine Gefährdungsanalyse beschreibt auf Basis der Als Daueraufgabe kommen auch weiterhin Konversions-
Dokumentation des internen Kontrollsystems (IKS) die prozesse im militärischen, aber verstärkt auch im zivilen
individuellen Fraud-Risiken und gibt einen Überblick über Bereich, z. B. durch die Umwandlung von Gewerbestand-
vorbeugende Fraud-Kontrollen. Im abgelaufenen Ge- orten, hinzu. Sämtliche Aufgaben der Stadterneuerung
schäftsjahr waren – wie in den Vorjahren – keine Fälle und Stadtentwicklung bedürfen dabei einer breiten Be
von Fraud festzustellen. Darüber hinaus sind sämtliche teiligungskultur. Hier liegen die Chancen im Dienstleis-
IKS-Prozesse in softwaregestützte ARIS-Modellierungen tungsbereich für die nächsten Jahre, um neue und nach-
überführt, alle Fachbereiche führen ihre Kontrollen und haltige Aufgaben zu generieren.
Tests sowie deren Dokumentation softwareunterstützt
durch. Der Gesamtprozess wird im Rahmen von Test Die dazu notwendigen Fördermittel stellen EU, Bund und
reviews von der internen Revision gestützt. Länder derzeit zumindest mittelfristig auch auf hohem
Niveau zur Verfügung. Die Entwicklung nach der Bundes-
10 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | Lageberichttagswahl bleibt abzuwarten. Um trotzdem immer mögli- Unsere Investitionen sind darauf ausgerichtet, kurzfristig
chen Schwankungen in der jeweiligen Programmausstat- baureife Grundstücke sowie Grundstücke mit Entwick-
tung entgegen zu wirken, hat sich die Abteilung der städ- lungspotenzial zu erwerben. Im Vorfeld erstellte Markt-
tebaulichen Dienstleistung in verschiedenen Program- analysen lassen erkennen, inwieweit Risiken mit beab-
men (Städtebauförderung, Förderung ländlicher Raum, sichtigten Investitionen verbunden sind. Darüber hinaus
EU-Strukturförderung, KfW-Förderung etc.) und bei ermöglichen unsere Controllinginstrumente eine früh
unterschiedlichen Fördermittelgebern (EU, Bund, Land, zeitige Identifikation von Ergebnisrisiken.
KfW-Bank) als Ansprechpartner für Kommunen etabliert.
Das Gesamtergebnis wird im Wesentlichen vom Bauträ-
Dabei sind wir als Dienstleister im Bereich Städtebau und gergeschäft bestimmt. Zur Erfüllung des Planergebnisses
Stadtentwicklung in Baden-Württemberg und Sachsen besteht ein ausreichend hohes Volumen an Wohnungs-
fest verankert, verfügen über einen hohen Bekanntheits- übergaben, soweit die bestehenden Bauzeitenpläne ein-
grad und breite Netzwerke und sind im kommunalpoliti- gehalten werden.
schen Raum etabliert. Diese Marktvorteile werden wir
weiter nutzen. Für das Jahr 2017 wird ein Rekordjahresüberschuss nach
HGB prognostiziert. Die Erhöhung ist zurückzuführen auf
Über 60,0 % des deutschen Gebäudebestandes wurde die hohe Anzahl an übergebenen Wohnungen im Bauträ-
vor der Einführung der EnEV-Wärmeschutzverordnung gerbereich. Hierbei können vor allem Ergebnisrisiken
errichtet. Insbesondere die Wohnungseigentümerge- aufgrund unvorhersehbarer Überschreitungen geplanter
meinschaften haben erheblichen Nachholbedarf an ener- Kosten und Termine entstehen. Sie können darüber hin-
getischen Sanierungen. Bis 2020 wird von einem Bedarf aus entstehen, wenn es in Zukunft nicht gelingt, erfolg-
an altersgerechten Wohnungen von rund 3,0 Mio Einhei- versprechende Grundstücke zu akquirieren und Bau
ten ausgegangen. Allein vor diesem Hintergrund wird die zeitenpläne einzuhalten, um damit zukünftige Baupro-
Bedeutung des Immobilienmanagements weiter steigen. gramme und letztlich die Wirtschaftsplanungen erfüllen
Die jahrzehntelange Erfahrung auf dem Gebiet der Ge- zu können. Für das 4. Quartal 2017 sind Übergaben in
bäudeerstellung, Verwaltung und Bewirtschaftung bietet Höhe von 48,8 Mio € mit einem Ergebnisbeitrag von 6,2
Chancen, diese Herausforderungen des Marktes für uns Mio € vor Steuern geplant. Durch das enge Zeitfenster
zu nutzen. würden sich eintretende Bauverzögerungen unmittelbar
auf das Ergebnis auswirken.
Die Erweiterung der Teilsparte Hausbewirtschaftung
ermöglicht der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Konzentrationsrisiken
u. a. zukünftig auch an Grundstücksvergabeverfahren der
öffentlichen Hand teilzunehmen, bei denen Teile in den Konzentrationsrisiken können aus einer ungleichmäßigen
Eigenbestand überführt werden müssen. Zusätzlich wird Verteilung der Geschäftsaktivitäten bzw. aus sektoraler
die Ertragslage der Wüstenrot Haus- und Städtebau oder geografischer Geschäftsschwerpunktbildung ent-
GmbH durch die Vermietung des Eigenbestandes gefes- stehen. Bei Konzentrationsrisiken besteht die Gefahr,
tigt. dass die geplanten Umsätze nicht realisiert werden kön-
nen, woraus dann Ergebnisrisiken entstehen.
Die positive Ausstattung unserer liquiden Mittel wird es
uns auch im Geschäftsjahr 2017 ermöglichen, erfolg Um Konzentrationsrisiken zu vermeiden, sind unsere
versprechende Grundstücke zu erwerben. Investitionen auf eine angemessene Streuung der Ge-
schäftsaktivitäten in den Ballungsräumen Baden-Würt-
temberg, Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen und
Risiken Rheinland-Pfalz ausgerichtet. Weitere Standorte sind in
Prüfung.
Als „wesentliche Risiken“ werden bei der Wüstenrot
Haus- und Städtebau GmbH grundsätzlich Ergebnis-, Dies ist auch im laufenden Geschäftsjahr gewährleistet,
Konzentrations-, Liquiditäts- und Reputationsrisiken sodass 2017 ein geringes Konzentrationsrisiko besteht
eingestuft. Die Darstellung der Risiken erfolgt vor Risiko- (Anmerkung: Im Jahr 2017 werden Projekte in Baden-
begrenzungsmaßnahmen. Württemberg, Bayern und NRW übergeben).
Ergebnisrisiken Liquiditätsrisiken
Bei Ergebnisrisiken besteht die Gefahr, dass Verluste Liquiditätsrisiken bestehen, wenn wir Gefahr laufen,
entstehen bzw. die geplanten Ergebnisse nicht realisiert unseren Zahlungsverpflichtungen bei Fälligkeit nicht
werden können und somit keine oder eine unzureichende nachkommen zu können.
Gewinnausschüttung an den W&W-Konzern erfolgt sowie
geplante Investitionen aus Eigenmitteln nicht durchge- Die Sicherstellung unserer Zahlungsverpflichtung hat
führt werden können. oberste Priorität. Bei den Geldanlagen handelt es sich in
erster Linie um Anlagen in täglich fälligen Geldern. Um
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 11auch in Zukunft Liquiditätsrisiken zu vermeiden, wird Prognosebericht
diese Geldanlagenstrategie fortgesetzt. Darüber hinaus
dienen Cash-Flow-Rechnungen und detaillierte Liquidi-
tätsplanungen mit einem Vorschauhorizont auf bis zu Erwartete wirtschaftliche
zwei Jahre zur Steuerung der Liquidität. Bezogen auf den Rahmenbedingungen
Prognosezeitraum werden sowohl Business-Case- als
auch Worst-Case-Szenarien betrachtet. Gesamtwirtschaftliche Prognose
Risiken für die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Der konjunkturelle Ausblick bleibt 2017 für Deutschland
durch unerwartete Veränderungen von Geld- und Kapi- grundsätzlich freundlich. Eine moderate Abschwächung
talmarktparametern können aufgrund der Kapitalstruktur, der konjunkturellen Dynamik ist möglich, denn zum einen
die maßgebend durch eine Finanzierung aus eigenen bzw. dürfte die politische Unsicherheit in der Europäischen
Mitteln der W&W-Gruppe geprägt ist, minimiert werden. Union und Deutschland auch 2017 sehr hoch bleiben und
Auf Basis der derzeitigen Vorausschau sind keine Liquidi- die Investitions- und Konsumneigung belasten. Faktoren
tätsengpässe für das Jahr 2017 zu erkennen. hierfür sind die Neuwahlen in Deutschland und Frank-
reich, die Verhandlungen der EU mit Großbritannien um
Reputationsrisiken den „Brexit“ wie auch eine möglicherweise instabile
politische Lage Italiens nach dem gescheiterten Verfas-
Reputationsrisiken sind drohende Imageschäden mit sungsreferendum.
erheblichen negativen Folgen.
Zum anderen dürfte eine etwas schwächere Konsumdy-
Reputationsrisiken zu vermeiden, ist ein bedeutsames namik aufgrund des die Kaufkraft belastenden Anstiegs
Ziel der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH. Um dies der Energiepreise den europäischen Konjunkturausblick
zu gewährleisten und gegebenenfalls zu verbessern, ist 2017 moderat dämpfen. Dennoch wird die private Kon-
ein zentrales Kundenzufriedenheitsmanagement mit sumnachfrage weiterhin die bedeutendste Konjunktur-
festgelegten Eskalationswegen etabliert. Das Kunden stütze in Europa bleiben. Die Aussichten für die Unter-
zufriedenheitsmanagement erfasst alle eingehenden Be- nehmensinvestitionen in Deutschland werden sich 2017
schwerden, überwacht und steuert deren Bearbeitung aufhellen. So sind die Kapazitäten inzwischen zunehmend
und berichtet direkt an die Geschäftsführung. Auf diese ausgelastet. Der Außenhandel wird 2017 von einer höhe-
Weise kann ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess ren US-Nachfrage und der jüngsten Euro-Abwertung pro-
erreicht werden. fitieren. Für den deutschen Export besteht das Risiko,
dass Handelsbeschränkungen zu einem Einbruch des
Auf Grundlage der aktuellen Berichterstattung sind keine Welthandels führen könnten.
Reputationsrisiken mit breiter Streuung bzw. erheblichen
negativen Auswirkungen für die Wüstenrot Haus- und Das konjunkturelle Umfeld dürfte für die W&W-Gruppe
Städtebau GmbH zu erwarten. 2017 aber angesichts des anhaltend positiven Wachs-
tums, des robusten Einkommenstrends der Privathaus-
halte sowie der anhaltend guten Entwicklung des deut-
Gesamtbild der Risikolage schen Wohnimmobilienmarkts freundlich bleiben, jedoch
werden weiterhin hohe politische Unwägbarkeiten und
Für 2017 besteht ein Ergebnisrisiko, das von der Ein Risiken bestehen.
haltung der Bauzeitenpläne abhängt. Darüber hinaus
bestehen zum Bilanzstichtag keine wesentlichen Risiken. Ausblick im Wohnungsbau
Aus heutiger Sicht zeichnen sich auch für die Zukunft
keine den Fortbestand des Unternehmens gefährdenden Der positive Trend im Wohnungsneubau wird sich 2017
Risiken ab. voraussichtlich weiter fortsetzen. Das ifo Institut rechnet
mit einem weiteren Anstieg bei den Wohnungsbauinvesti-
tionen um 2,5 % auf rund 168 Mrd €. Die Fertigstellungen
im Wohnungsbau sollen auf 325 000 Einheiten steigen
(plus 8 %), davon 275 000 in neu errichteten Wohnge-
bäuden (plus 6 %). Die Steigerung in neu errichteten
Wohngebäuden wird ausschließlich vom Bau neuer
Mehrfamilienhäuser (plus 14 %) getragen, während für
Ein- und Zweifamilienhäuser ein Rückgang der Fertigstel-
lungen um 4 % erwartet wird. Ebenso prognostiziert das
GEWOS Institut ein Umsatzwachstum von 8 % für den
gesamten Wohnimmobilienmarkt 2017, zu dem auch eine
steigende Anzahl an Immobilientransaktionen sowie ein
Anstieg der Preise beitragen. Wie im Berichtsjahr wird der
Preisanstieg auch 2017 neben Baupreissteigerungen
12 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | Lageberichtdurch die Konzentration der Nachfrage auf Ballungsberei- Deshalb wird ein breites Netzwerk an fachspezifischen
che und größere Städte begründet sein, in denen die An- Beratern und Planern zunehmend die umfassenden Fach-
gebotsausweitung durch Wohnungsneubau nicht mit der qualifikationen der Verwaltungsmitarbeiter ergänzen
Nachfrage schritthalten kann. In diesem Umfeld wird das müssen.
Segment der Eigentumswohnungen überdurchschnittlich
zum Umsatzwachstum beitragen. Die Verabschiedung des Sachkundenachweises für WEG-
Verwalter wird für 2017 erwartet. Dieser führt zu einer
Die Änderungsdynamik in regulatorischer und bauord- weiteren Professionalisierung und Konzentration der Ver-
nungsrechtlicher Hinsicht bleibt bestehen. Für die ener- walterbranche. Zugleich sorgt die Einführung des Sach-
getischen Anforderungen gibt die Gebäuderichtlinie der kundenachweises im ersten Schritt dafür, dass der Fach-
EU mit dem ab 2021 vorgegebenen Niedrigstenergie- kräftemangel, den Immobilienunternehmen melden, sich
Standard den weiteren Entwicklungspfad vor. Inwieweit weiter zuspitzt und offene Stellen aufgrund der neuen
die Erkenntnisse aus der Arbeit der jüngsten deutschen Regelung nicht besetzt werden können.
Baukostensenkungskommission umgesetzt und damit
substanzielle Erleichterungen in den Landesbauordnun-
gen erreicht werden, bleibt abzuwarten. Künftige Geschäftsentwicklung der
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Vor dem Hintergrund der weiterhin unbewältigten euro-
päischen Staatsschuldenkrise bleibt das ausgeprägte Wohn- und Gewerbebau
Interesse aus dem In- und Ausland an Immobilieninvest-
ments in Deutschland als sicherem Anlagehafen beste- Die Fokussierung des Bauträgergeschäfts auf innerstäd-
hen. Die mit der Staatsschuldenkrise in Verbindung tische bzw. stadtnahe Lagen auch in Umfeldkommunen
stehende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentral- der Ballungsräume ist weiterhin die Grundlage für unse-
bank wird auf absehbare Zeit anhalten. Damit bleiben ren Erfolg. Wir sind offen für technische Neuerungen, die
die Finanzierungsbedingungen für Investoren günstig, couragiert in marktgängige Produkte umgesetzt werden
wodurch insbesondere die Nachfrage selbstnutzender sollen. In diesem Zusammenhang werden diverse neue
Wohnimmobilienerwerber gestützt wird. Auf längere Bauvorhaben in 2017ff. entwickelt. Die Grundstücke
Sicht wird die europäische Geldpolitik insbesondere von hierzu konnten bereits weitestgehend gesichert werden.
der weiteren Entwicklung der Inflation, die zum Jahres- Unser Bauprogramm wird überwiegend (in Bezug auf
ende 2016 anzog, sowie von der Inflationserwartung der Verkaufsvolumen) aus Wohnungsbau im mittleren und
Währungshüter mitbestimmt werden. gehobenen Preissegment an den Standorten unserer Ge-
schäftsstellen und am Bodensee bestehen. Differenzierte
Den günstigen Aussichten für den Wohnungsbau und für Projekte mit unterschiedlichen Zielgruppen werden das
die Finanzierungsbedingungen steht ein Mangel an Bau- Angebotsspektrum bestimmen.
grundstücken sowie an Bestandsobjekten in den nach
gefragten Regionen gegenüber. Für den Markt der Woh- Die Bautätigkeit und folglich die Auslastung der Unter-
nungsbaufinanzierungen kann für 2017 insgesamt von nehmer bewegt sich auf hohem Niveau. Gemeinsam mit
einer Seitwärtsbewegung ausgegangen werden. den gestiegenen energetischen Anforderungen aus der
EnEV 2014 sowie den Anforderungen aus der Novellie-
Branchenentwicklung Stadtentwicklung und rung der LBO Baden-Württemberg haben diese Faktoren
Stadterneuerung einen weiteren spürbaren Anstieg der Baukosten gegen-
über dem Vorjahresniveau bewirkt. Insgesamt sind die
Zu den Hauptzielsetzungen der Bundesregierung im Rahmenbedingungen für das Bauträgergeschäft, insbe-
Bereich des Städtebaus gehören die energetische Erneu- sondere vor dem Hintergrund des anhaltend niedrigen
erung von Gebäudebeständen, die Bewältigung des de- Zinsniveaus, weiter positiv.
mografischen Wandels und eine breite Beteiligung der
Öffentlichkeit. Durch die Verstetigung bzw. Aufstockung Für das Bauprogramm 2017 planen wir den Bau von der-
der Städtebauförderungsmittel ergibt sich für das Ge- zeit 231 Einheiten, überwiegend im Geschosswohnungs-
schäftsfeld eine planbare Mittelfristperspektive. bau.
Branchenentwicklug Immobilienmanagement Die erfolgreiche Grundstücksakquisition ist die stabile
Grundlage für das Bauprogramm der Wüstenrot Haus-
Die rechtlichen und technischen Anforderungen an und Städtebau GmbH. Der starke Wettbewerb um Bau-
Verwaltungsunternehmen wachsen weiter. Zunehmend plätze sowie der Mangel an Neubauflächen in Ballungs-
notwendige energetische Maßnahmen mit ausgeprägten, räumen halten die Preise für Grundstücke weiter auf ho-
technisch komplexen Anforderungen fordern von Verwal- hem Niveau und erschweren zunehmend die Akquisition
tern wie auch von Eigentümern lösungsorientiertes Han- geeigneter Grundstücke. Daher werden die Aktivitäten
deln. Auch die unterschiedlichen, länderspezifischen zum Erwerb von Grundstücken auch durch die Auswei-
Verordnungen erschweren die einheitliche Prozessorga- tung des Akquisitionsradius auf das Umfeld der Zentren
nisation für bundesweit tätige Verwaltungsunternehmen. und die Prüfung neuer Standorte konsequent fortgeführt.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 13Für das Geschäftsjahr 2017 sind auf Basis des aktuellen Immobilienmanagment
Bauprogramms Investitionsvorhaben in Höhe von 129,9
(Vj. 119,2) Mio € vorgesehen. Die Verwaltung von Wohneigentum bleibt weiterhin einer
der zentralen Bausteine unserer Geschäftstätigkeit als
Städtebau Immobilienunternehmen. Durch die strategischen Fest
legungen insbesondere in den Feldern „Kunde, Markt,
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH wird auch Vertrieb“ und „Effizienz und Profitabilität“ wird eine
künftig umfassende Leistungen bei der städtebaulichen effektive und zielgerichtete Akquise angestrebt, um das
Entwicklung und Erneuerung der Städte und Gemeinden Verwaltungsportfolio homogener zu gestalten.
in Baden-Württemberg und Sachsen anbieten.
In der WEG-Verwaltung wird der Prozess der strategi-
Wir sind als umfassender Partner für Städte und Gemein- schen Portfoliobereinigung fortgeführt. Basis hierfür ist
den in allen Fragen des Städtebaus, der Stadtentwicklung eine Bestandsanalyse unter den Aspekten Risikominimie-
und Stadterneuerung aktiv. Energiewende und Klima- rung, Effizienz und Profitabilität.
schutz haben sich als Daueraufgabe etabliert. Gleiches
gilt für die Themenstellungen des demografischen Wan- Ein weiterer Stabilitätsfaktor ist die Mietverwaltung kon-
dels. Die Betreuung von bürgerschaftlichen Beteiligungs- zerneigener Immobilien.
verfahren hat sich verstetigt.
Die strategische Erweiterung zum Aufbau von Eigenbe-
Die wieder entdeckte Bereitschaft zur Entwicklung von ständen bei der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Bauland in und um die Städte und Gemeinden in den beginnt 2017 mit der Entwicklung von ersten Projekten.
ländlichen Regionen Baden-Württembergs hat auch bei Zukünftig wird dadurch die Profitabilität im Immobilien-
der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH zu diversen management weiter untermauert.
Neuaufträgen geführt. Durch diesen politischen Rücken-
wind ist es möglich, dieses Geschäftsfeld den aktuellen Bedeutsamste finanzielle Leistungsfaktoren
Marktchancen anzupassen und wieder aktiv zu betreiben.
Leistungsindikator
Ziel ist es, die sich bietenden Möglichkeiten durch den
Ausbau unserer Marktposition zu nutzen und in den kom- Ist 2016 Ist 2017
menden Jahren weiter auszubauen.
Jahresüberschuss (HGB) 1,4 Mio € 6,0 Mio €
Nachdem die Abteilung die Geschäftsfelder Projektent- ROE nach Steuern (HGB) 4,4 % 15,9 %
wicklung und -steuerung für öffentliche wie private Bau-
herren neu strukturiert hat, werden wir diese Leistungen Im Hinblick auf die bedeutsamsten finanziellen Leis-
aktiv bewerben. Ziel ist es, in Baden-Württemberg und tungsindikatoren wird für das Geschäftsjahr 2017 ein
Sachsen aufbauend auf die laufenden Projekte neue Kun- HGB-Jahresüberschuss in Höhe von 6,0 (Vj. 1,4) Mio €
denkreise zu erschließen und damit neue Marktchancen prognostiziert. Die Erhöhung des Jahresergebnisses ist
zu eröffnen. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH im Wesentlichen auf die aus 2016 verschobenen Über
hat als größtes Gesamtprojekt den „W&W Campus“ 1. gaben sowie eine höhere Produktivität zurückzuführen.
und 2. Bauabschnitt übernommen und steuert die Maß- Die Eigenkapitalrendite wird trotz der geplanten Eigen
nahme für die W&W AG als Bauherrenvertretung. kapitalerhöhung im Jahr 2017 von 6,0 Mio € in Höhe von
15,9 (Vj. 4,4) % erwartet.
Der breit gefächerte und sehr oft langfristig angelegte
Auftragsbestand lässt für das Unternehmen eine Absi-
cherung im Bereich der städtebaulichen Dienstleistungen
erwarten. Das Honorarvolumen im Segment Städtebau
liche Dienstleistungen ist für das Prognosejahr 2017
gesichert.
14 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtGesamtaussage zum künftigen Nachtragsbericht
Geschäftsverlauf des Unternehmens
Gemäß der aktuellen Planung wird für die Wüstenrot Aufgrund der Neufassung von § 285 HGB wird künftig
Haus- und Städtebau GmbH für das Geschäftsjahr 2017 über die Vorgänge nach dem Stichtag, die für die Vermö-
ein Ergebnis von 6,0 Mio € erwartet. Das Unternehmen gens-, Finanz- und Ertragslage von besonderer Bedeu-
wird gemäß der Liquiditätsplanung über die nötigen tung sind, im Anhang berichtet.
Finanzmittel verfügen, um die im Geschäftsjahr 2017
vorgesehenen Aktivitäten durchzuführen.
Vorbehalt bei Zukunftsaussagen
Der vorliegende Geschäftsbericht und insbesondere der
Prognosebericht enthalten zukunftsgerichtete Aussagen
und Informationen.
Diese vorausschauenden Angaben stellen Einschätzun-
gen dar, die auf Basis der zum heutigen Zeitpunkt zur Ver-
fügung stehenden und als wesentlich bewerteten Infor-
mationen getroffen wurden. Sie können mit bekannten
und unbekannten Risiken, Ungewissheiten und Unsicher-
heiten, aber auch mit Chancen verbunden sein. Die Viel-
zahl von Faktoren, die die Geschäftstätigkeit der Gesell-
schaft beeinflussen, kann dazu führen, dass die tatsächli-
chen von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen.
Eine Gewähr kann die Gesellschaft für die zukunftsge-
richteten Angaben daher nicht übernehmen. Eine Ver-
pflichtung, Zukunftsaussagen an die tatsächlichen Ergeb-
nisse anzupassen und sie zu aktualisieren, besteht nicht.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 15Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Jahresabschluss
Bilanz zum 31. Dezember 2016
Aktiva
31.12.2016 31.12.2016 31.12.2015
in € in € in Tsd €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 9 808,83 1
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 5 009 397,36 5 181
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 359 422,14 385
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung 328 868,68 315
4. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 75 892,58 1
5 773 580,76 5 882
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 905 243,84 905
6 688 633,43 6 788
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 11 812 491,66 23 244
2. Bauvorbereitungskosten 2 472 468,58 2 386
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 67 077 699,23 38 474
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 150 444,22 150
5. Unfertige Leistungen 8 567 331,41 9 773
6. Geleistete Anzahlungen 6 501 660,00 1 330
96 582 095,10 75 357
16 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | JahresabschlussSie können auch lesen
