Geschäftsbericht 2018 - Genossenschaft für Wohnungsbau ...
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Geschäftsbericht 2018
IMPRESSUM Herausgeber Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland eG (GWO) Marktplatz 18 | 88471 Laupheim Gen.-Reg.-Nr. 640099 | Amtsgericht Ulm Konzeption & Design Buck et Baumgärtel www.bb-ulm.eu Druck Bausenhart Druckerei e. K. www.bausenhartdruckerei.de Fotografien Archiv Foto Emmenlauer www.foto-emmenlauer.de Archiv GWO
Inhalt
Vorwort – Dank des Vorstandes...................................................................................................................... 2
Organe der Genossenschaft ........................................................................................................................... 4
Personal und Organisation ............................................................................................................................. 6
Rechtliche Grundlagen .................................................................................................................................... 8
Die GWO auf einen Blick ................................................................................................................................. 9
Gewinnverwendungsvorschlag ..................................................................................................................... 10
LAGEBERICHT
I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen ............................ 12
II. Geschäftsverlauf
Neubautätigkeit ............................................................................................................................... 14
Hausbewirtschaftung ..................................................................................................................... 18
Wohnungsmarkt ............................................................................................................................. 20
Modernisierung und Instandhaltung .......................................................................................... 22
Verwaltung von Wohnungseigentum ......................................................................................... 26
III. Lage der Genossenschaft
Vermögenslage ................................................................................................................................ 28
Finanzlage ......................................................................................................................................... 30
Ertragslage ........................................................................................................................................ 31
IV. Risiko- und Chancenbericht ........................................................................................................ 31
V. Prognosebericht ............................................................................................................................. 33
VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten ........................ 34
BERICHT DES AUFSICHTSR ATES ......................................................................................................... 36
JAHRESABSCHLUSS
Bilanz ....................................................................................................................................................... 38
Gewinn- und Verlustrechnung .......................................................................................................... 40
Anhang des Jahresabschlusses ......................................................................................................... 41
Die GWO in Zahlen ........................................................................................................................................... 50
Mitgliedschaften .............................................................................................................................................. 52
2 VORWORT Dank des Vorstandes
Vorwort.
Dank des Vorstandes.
Die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft für Wohnungsbau
Oberland eG im Jahr 2018 erstreckte sich auf die wohnungs-
wirtschaftlichen Leistungsbereiche mit Schwerpunkt der
Hausbewirtschaftung, der Verwaltung von Wohnungseigen-
tum und bauliche Aktivitäten.
Im Mittelpunkt der baulichen Aktivitä- Wir bedanken uns auch bei den Mitglie- Die wachsende Wohnungsnachfrage
ten stand – neben der Sanierung und dern des Aufsichtsrats für die sehr gute war bei der GWO auch im Geschäfts-
Modernisierung des Wohnungsbe- und konstruk tive Zusammenarbeit bei jahr 2018 deutlich feststellbar, wodurch
standes – der Bau von neuen Mietwoh- der Verfolgung der Unternehmensziele die angespannte Wohnungsmarktsitu-
nungen für die Mitglieder der GWO der GWO. Den Vertreterinnen und Ver- ation zum Ausdruck kommt.
sowie der Bau von Eigentumswohnun- tretern danken wir für ihr ehrenamt-
gen. liches Engagement in der Genossen- Die GWO ist sich Ihrer Verantwortung
schaft und unseren Mitgliedern für das in der Region bewusst und wird sich
Die GWO erzielte im Geschäftsjahr uns entgegengebrachte Vertrauen im auch in Zukunft neben der Instandhal-
2018 ein sehr gutes Jahresergebnis und abgelaufenen Geschäftsjahr. tung und Modernisierung des vorhan-
schafft damit die Grundlage für ein denen Wohnungsbestandes dem Neu-
weiterhin zukunftsfähiges Wohnungs- Ein herzliches Dankeschön gilt den vie- bau von Mietwohnungen in langfristig
angebot wie auch für den Mietwoh- len Akteuren, die um und für die GWO attrak tiven Lagen zu angemessenen
nungsneubau. wirken, wie unseren Geschäftspartnern Mieten zuwenden. Mit Neubaumaß-
in der Bauwirtschaft, unseren Partnern nahmen können aktuelle Standards
Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbei- bei den Banken und Behörden, den hergestellt und ein zukunftssicherer
ter haben im Jahr 2018 mit Ihrem großen Architekten und Fachingenieuren so- Wohnungsbestand erzielt sowie ein
Engagement, hohem persönlichem Ein- wie alle Freunden der Genossenschaft Beitrag zum Abbau der bestehenden
satz und Leistungswillen dazu beige- für deren Engagement, die gute Zusam- Wohnungsengpässe in der Region ge-
tragen, dass die Unternehmensziele er- menarbeit und das entgegengebrach- leistet werden.
reicht werden konnten. Dafür gilt Ihnen te Vertrauen. Durch unsere partner-
unser herzlicher Dank und unsere gro- schaftliche Zusammenarbeit haben sie
ße Anerkennung. Anteil am Erfolg der GWO.
3 Vorstand der GWO. Von links: Jörg Schenkluhn, Frank Zimmermann, Herbert Schnabel Jörg Schenkluhn Frank Zimmermann Herbert Schnabel Vorstandsvorsitzender Vorstand Vorstand
4 ORGANE DER GENOSSENSCHAFT
Organe der Genossenschaft.
Aufsichtsrat Vorstand
Alexander Baumann Jörg Schenkluhn
Oberbürgermeister Dipl.-Ing. (FH), Betriebswirt (MBA)
Vorsitzender Vorsitzender (ab 01.01.2018)
Petra Schmid-Enkel Frank Zimmermann
Rechtsanwältin Diplom-Kaufmann
stellvertretende Vorsitzende
Herbert Schnabel
Kurt Hardt Diplom-Bankbetriebswirt (ADG)
Vorstand
stellvertretender Vorsitzender
(ab 28.06.2018)
Heinz Fiesel
Stadtbaumeister a. D.
Rainer Kapellen
Oberbürgermeister a. D.
Clemens Graf Leutrum
Landwirt
Ralf Miller
Erster Bürgermeister
(bis 31.01.2019)
Viola Moll
Geschäftsführerin i. R.
Otto Sälzle
Hauptgeschäftsführer
Dr. Otmar M. Weigele
Diplom-Kaufmann
(bis 28.06.2018)
5 Vertreter Ersatzvertreter Bensch, Klaus Lemmermeyer, Margareta Kölle, Peter Böttcher, Uli Leonhardt, Lutz Humm, Ralf Braun, Eugen Maier, Karl Schenk, Anton Braunger, Fritz Mätzler, Georg Thielemann, Andreas Brodbeck, Karl Mäule, Inge Rechtsteiner, Franz Brodbeck, Ralf Meneghini, Ludwig Knaak, Hartmut Brosig, Wolfgang Merk, Robert Hochdorfer, Thomas Denzler, Hermann Müller, Dieter Hofmann, Rainer Döring, Ernst Müller, Rolf Gerhardt, Ulrich Drechsel, Johanna Müller, Ulrich Petermann, Paul Ehrhart, Alfred Munz, Axel Oechsle, Ernst Fischbach, Franz Nix, Stefan Römer, Thomas Friedrich, Günter Oelmayer, Bruno Zieher, Markus Gleiter, Doris Ohnacker, Lore Eckert, Thomas Goeppel, Hugo Pfender, Walter Adelmann, Oliver Gräber, Günter Prestle, Ulrich Rüttinger, Jan Graf, Erwin Raufeisen, Sabine Heimbach, Ralf Gross, Hans-Dieter Schick, Petra Tänzer, Michael Hähl, Dieter Schliersmair, Alfred Hartwig, Lutz Schmid, Matthäus Häussler, Egon Schnitzer, Hansjörg Hirschle, Peter Schobel, Rudolf Dr. Hofmeister, Bernhard Schuster, Jochen Jäker, Günther Sonnenmoser, Eugen Kallenberg, Dieter Spleis, Walter Koch, Andrea Striebel, Claus Kochno, Udo Walloner, Erwin König, Dietmar Wiest, Wilhelm Kull, Isolde
6 PERSONAL UND ORGANISATION
Personal und Organisation.
Personelle Situation Aus- und Weiterbildung
Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben unsere Mit- Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen, die wir
arbeiterinnen und Mitarbeiter durch ein hohes jährlich in einem erheblichen Umfang fördern,
Maß an Einsatzbereitschaft, Fachkenntnis und besitzen in unserem Unternehmen einen ho-
Motivation dazu beigetragen, die vielfältigen Auf- hen Stellenwert. Drei Mitarbeiter nahmen im Ge-
gaben und Anforderungen zu erfüllen. Dank dem schäftsjahr an einer Fortbildungsmaßnahme zum
großen Engagement unserer Mitarbeiterinnen »zertifizierten Immobilienverwalter« teil. Darüber
und Mitarbeiter konnten wir einen reibungslosen hinaus wurden Tagesseminare besucht, um den
und effizienten Geschäftsablauf gewährleisten. jeweiligen Kenntnisstand zu erweitern oder auf-
zufrischen. Insofern sind unsere Mitarbeiter in der
Neben zwei hauptamtlichen und einem neben- Lage, die an sie gestellten, ständig wachsenden
amtlichen Vorstandsmitglied beschäftigte unser Anforderungen kompetent zu erfüllen.
Unternehmen zum 31.12.2018 folgende Mitarbei-
ter:
Kaufmännische Angestellte 9 männlich / 12 weiblich / 21 gesamt
Technische Angestellte 3 männlich
Regiehandwerker/Bote 4 männlich
Auszubildende/Praktikanten 1 männlich / 1 weiblich / 2 gesamt
Gesamt 17 männlich / 13 weiblich / 30 gesamt
Hiervon ist mit fünf Mitarbeitern ein Teilzeitarbeitsvertrag geschlossen.
7 Das Team der GWO EDV- Hard- und Software Bürokommunikation Das im Haus installierte Client-Server-Netzwerk er- Alle Arbeitsplätze sind mit zeitgemäßen Bürokom- möglicht jedem Mitarbeiter den Zugriff auf abtei- munikationsmitteln ausgestattet. Medien wie lungsübergreifende Daten, Programme sowie die Internet, E-Mail und Fax können an jedem einzel- Nutzung gemeinsamer Ressourcen. Zum Einsatz nen Arbeitsplatz, teilweise auch über VPN mobil, kommen Anwenderprogramme der Firma Micro- genutzt werden. soft und die modular aufgebaute wohnungswirt- schaftliche Software immotion.net und X-Pect der Firma GAP Group. Durch den Einsatz nahezu al- ler Programmmodule lassen sich Finanzbuchhal- tung, Nebenbücher, aber auch Bestandsmanage- ment und Auftragsverwaltung optimal vernetzen und tragen insofern zu maßgeblichen Effizienz- steigerungen bei der Abwicklung unserer Ge- schäftsprozesse bei. Die Lohnbuchhaltung wird über ein externes Rechenzentrum abgewickelt.
8 RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Rechtliche Grundlagen.
Daten & Fakten.
27.09.1949 31.12.1990
Gründung als »Gemeinnützige Wohnungs- Übernahme der Gemeinnützigen
baugenossenschaft Riß-Rottum-Rot-Weihung Baugesellschaft mbH Ehingen/ Donau (GBE)
eGmbH«, Sitz Laupheim
01.07.1991
17.02.1950 Satzungsänderung durch den Wegfall
Anerkennung als gemeinnütziges Wohnungs- der Wohnungsgemeinnützigkeit
unternehmen
01.07.1991
14.07.1950 Namensänderung in »Genossenschaft für
Änderung des Namens in »Gemeinnützige Wohnungsbau Oberland eG« (GWO)
Wohnungsbaugenossenschaft Oberland
eGmbH« 10.09.1996
Satzungsänderung wegen Verzicht auf
24.08.1957 Nachschusspflicht
Übernahme der gemeinnützigen Kreisbau
genossenschaft Ehingen/ Donau 08.11.2001
Neufassung der Satzung auf der Grundlage der
19.11.1976 Mustersatzung des GdW Bundesverband dt.
Neufassung des Statuts auf der Grundlage Wohnungsunternehmen e.V. sowie aufgrund der
der Mustersatzung des Verbandes württem Euro-Umstellung
bergischer Wohnungsunternehmen
19.08.2008
10.05.1985 Neufassung der Satzung auf der Grundlage der
Einführung einer Vertreterversammlung Mustersatzung des GdW Bundesverband dt.
und diesbezügliche umfassende Änderung der Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Satzung sowie aufgrund der Novelle des Genossenschafts-
gesetzes zum 18.08.2006
Geschäftsanteile Prüfungsverband
Der Geschäftsanteil beträgt EUR 180,00. Für den vbw Verband baden-württembergischer
Erwerb der Mitgliedschaft ist jedes Mitglied ver- Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stuttgart
pflichtet, mindestens 3 Geschäftsanteile zu über-
nehmen. Die Zahl der zu erwerbenden Geschäfts- Sitz der Genossenschaft
anteile erhöht sich bei Inanspruchnahme einer Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland eG (GWO)
Genossenschaftswohnung je nach Größe und Marktplatz 18, 88471 Laupheim
Ausstattung auf bis zu acht Geschäftsanteile. Gen.-Reg.-Nr. 640099, Amtsgericht UlmDie GWO auf einen Blick.
30 Mitarbeiter
(2017 – 27)
+3
1.686
Mietwohnungen
(2017 – 1.669)
+17
-46
1.779 2.351
Wohnungseigentumsverwaltung
(2017 – 1.825) Mitglieder
(2017 – 2.328)
+2310 GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG
Gewinnverwendungsvorschlag.
Aufsichtsrat und Vorstand der GWO
Der Jahresabschluss 2018 weist einen Bilanz
gewinn von EUR 927.238,97 aus.
Aufsichtsrat und Vorstand schlagen als Antrag für
die 35. ordentliche Vertreterversammlung vor, die
Ausschüttung einer Dividende von 4,0 % für das
Geschäftsjahr 2018 zu beschließen.
GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG EUR
Ausschüttung einer Dividende von 4,0 % 107.899,86
Einstellung in die Andere Ergebnisrücklagen 819.339,11
Bilanzgewinn 927.238,97Lagebericht
12 LAGEBERICHT I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
I.
Gesamtwirtschaftliche und
branchenbezogene Rahmenbedingungen
Das aktuelle makroökonomische Um- Während nach einer Information der Erdarbeiten (+ 6,9 %) zogen merklich
feld bestehend aus niedrigen Zinsen Auskunftei creditreform 2017 noch an. Die Preissteigerung war für Ausbau-
und hoher Beschäftigung besteht unver- 71.960 Verbraucher in Deutschland Pri- arbeiten (+ 4,2 %) weniger stark ausge-
ändert fort. Das Wirtschaftsministerium vatinsolvenz anmeldeten, wird dieser prägt, auch wenn für Tischlerarbeiten
von Baden-Württemberg geht für 2018 Wert 2018 auf voraussichtlich 68.600 (+ 7,5 %) und Fliesen- und Plattenarbei-
von einem realen Wachstum des Brut- sinken. Die Zahl der Unternehmens- ten ( +6,5 %) spürbar mehr zu bezahlen
toinlandsprodukts (BIP) in Baden-Würt- insolvenzen in Deutschland soll von war.
temberg von 1,6 bis 1,8 % aus, Ende des 20.140 im Jahr 2017 auf voraussichtlich
Jahres 2017 war für 2018 noch mit einem 19.900 im Jahr 2018 abnehmen. Wie im Vorjahr herrschten auch 2018
Anstieg von 2,25 % gerechnet worden. gute konjunkturelle Rahmenbedin-
Für Gesamtdeutschland wird für 2018 mit Nach der Pressemitteilung 303/2018 gungen für den Bausektor (niedri-
einem Wirtschaftswachstum von 1,6 % des Statistischen Landesamtes Baden ges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu klei-
gerechnet. Grund für die gegenüber den Württemberg betrug die Teuerungsra- neren Haushaltsgrößen). Zwischen
Erwartungen geringeren Wachstumsra- te in Baden-Württemberg im Dezember Januar und September 2018 wurden in
ten sind die verbreiteten Unsicherheiten 2018 im Vergleich zum entsprechen- Baden-Württemberg 31.943 Neubau-
u. a. wegen des Handelsstreits zwischen den Vorjahresmonat 2,0 %. Getrieben wohnungen ( + 9 % im Vergleich zum
den USA und China, dem Brexit, den wird die Inflation (Stand Oktober 2018) Vorjahreszeitraum) zum Bau freigege-
Problemen der Automobilindustrie mit vor allem vom Preisanstieg bei Ener- ben, davon entfielen 18.351 auf Woh-
Dieselfahrzeugen, die Schuldenkrise gie (im Oktober 2018 Anstieg um 8,9 % nungen in Mehrfamilienhäusern, was
Italiens und die Sanktionen gegen Russ- gegenüber dem vergangenen Jahr). einer Zunahme dieses Segments um
land. Für 2019 wird von den Wirtschafts- Nahrungsmittel verteuerten sich um 22 % im Vergleich zum Vorjahreszeit-
forschungsinstituten zwar ein weiterer 1,9 % und Dienstleistungen um 1,8 %. raum entspricht.
Rückgang der Wachstumsraten, aber Die Nettokaltmieten erhöhten sich in
keine Rezession erwartet. Deutschland nach einer Veröffentli- Die Einwohnerzahl Baden-Württem-
chung des Statistischen Bundesam- bergs lag am 30. September 2017 bei
Trotz abgeschwächter Wirtschaftsent- tes (Stand November 2018) gegenüber 11.010.202 Personen und hat damit
wicklung hat sich der Beschäftigungs- dem Vorjahresmonat um 1,5 %. Damit erstmals die 11 Millionengrenze über-
aufbau in Deutschland fortgesetzt. Im lagen die Preissteigerungen für Netto- schritten. Seit der Gründung des Süd-
Oktober 2018 belief sich die Zahl der kaltmieten unter der allgemeinen Preis- weststaats im Jahr 1952 erhöhte sich
sozialversicherungspflichtig Beschäf- steigerung. die Einwohnerzahl um über 4 Millio-
tigten in Deutschland auf 33.474.000 nen. Ursächlich für die dynamische
und hat sich damit gegenüber dem Im 4. Quartal 2018 erhöhten sich die Bevölkerungsentwicklung im Land war
Vorjahrsmonat um 696.000 Beschäf- Baupreise in Baden-Württemberg und ist vor allem der Zuzug; per Saldo
tigte erhöht. Die Zahl der gemeldeten gegenüber dem Vorjahresquartal für waren dies seit 1952 rund 3 Millionen
Arbeitslosen in Baden-Württemberg be- den Neubau von Wohngebäuden um Menschen. Hinzu kam und kommt das
lief sich im Dezember 2018 auf 185.480 5,2 %. Besonders deutlich verteuerten relativ günstige zahlenmäßige Verhält-
(Dezember 2017: 195.975). Damit betrug sich die Bauleistungen bei den Rohbau- nis von Geburten zu Sterbefällen. Seit
die Arbeitslosenquote im Dezember arbeiten für Wohngebäude (+ 6,6 %). der Gründung des Landes kamen in Ba-
2018 in Baden-Württemberg 3,0 % (Ge- Insbesondere die Preise für Betonarbei- den-Württemberg etwa 1,4 Millionen
samt-Deutschland 4,9 %). ten (+ 7,5 %), Mauerarbeiten (+ 7,1 %) und Kinder mehr auf die Welt als Menschen13
+ ca. 1,6 %
Bruttoinlandsprodukt (BIP)
deutschlandweit
(Schätzung für 2018)
+ 5,2 %
Baupreise in Baden-Württemberg
für Neubau von Wohngebäuden
+9%
Zwischen Januar und September 2018
wurden in Baden-Württemberg
31.943 Neubauwohnungen zum Bau
freigegeben
+ 4,7 %
Anzahl der Haushalte
in Baden-Württemberg
(Prognose für 2030)
gestorben sind. Vor allem die enorme der Haushalte im Bundesland noch bis Unternehmensanleihen zum Ende des
Zuwanderung hat dazu geführt, dass 2030 um 240.000 auf dann 5,28 Mio. Jahres 2018 eingestellt wurde. Den Leit-
die Alterung der Bevölkerung im Süd- Haushalte anwachsen (+ 4,7 %). Erst zins von zur Zeit null % will die EZB erst
westen langsamer als im Bundesdurch- nach 2040 soll die Zahl der Haushalte dann anheben, wenn die Anleihekäufe
schnitt verlaufen ist. Baden-Württem- zurückgehen. Die Angaben geben nur schon längere Zeit beendet sind, dies
berg hat unter den Flächenländern einen groben Gesamtrahmen für einen wird voraussichtlich Ende 2019, mögli-
die jüngste Bevölkerung mit im Durch- möglichen zukünftigen Wohnungsbe- cherweise sogar erst 2020 der Fall sein.
schnitt 43,3 Jahren. darf an; bei einer kleinräumigeren Be- Die Zinsen für Baufinanzierungen lie-
trachtung können sich deutliche regio- gen aufgrund der Geldpolitik der EZB
Ausschlaggebend für die Wohnungs- nale Unterschiede ergeben. weiterhin auf sehr niedrigem Niveau.
nachfrage ist auch die Zahl der Haus-
halte. Nach einer Veröffentlichung Die Europäische Zentralbank (EZB)
des Statistischen Landesamtes Ba- hat ihre ultralockere Geldpolitik auch
den-Württemberg (12/2015) soll – aus- 2018 fortgesetzt. Erster Schritt für
gehend von den Ergebnissen der Bevöl- eine Normalisierung der Geldpolitik
kerungsvorausrechnung – die Anzahl ist, dass der Ankauf von Staats- und14 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
II.
Geschäftsverlauf
Neubautätigkeit
1 Neubau »Marienpark« in Ummendorf
1
Insgesamt werden 24 betreute Senioren-
wohnungen (2- und 3-Zimmerwohnungen)
mit attraktiven Grundrissen in bester Lage
erstellt.
2 Neubau »Postdörfle« in Ulm
Gemeinsam mit der Landes-Bau-Genossen-
schaft Württemberg eG bebaut die GWO
den Innenhof des sogenannten »Postdör-
fle«. Hier entstehen 102 bezahlbare Miet-
wohnungen mit einer Tiefgarage, davon 51
Wohnungen für die GWO.
3 Neubau Lilienthalweg 2/4 in Ehingen
Zum Jahresbeginn 2018 wurde in Ehingen
der Neubau Lilienthalweg 2/4 mit 30 Miet-
wohnungen fertig gestellt und bezogen.
Der Wohnungsmarkt ist in vielen Re- Insgesamt konnten hier nun bereits 21 Standards hergestellt und damit ein
gionen Baden-Württembergs unverän- Wohnungen verkauft werden. Der Be- vielfältiges und zukunftsfähiges Woh-
dert angespannt, so auch in unserer Re- zug der ersten Wohnungen erfolgte im nungsangebot garantiert werden.
gion. Die nach wie vor prosperierende Dezember 2018. Die Gesamtfertigstel-
Wirtschaftsregion zieht durch attrakti- lung aller Wohnungen ist für das erste Zum Jahresbeginn 2018 wurde in Ehin
ve Arbeitsplätze viele Menschen an. So Quartal 2019 vorgesehen. gen der Neubau Lilienthalweg 2/4 mit
ist die Nachfrage nach Miet- und Eigen- 30 Mietwohnungen fertig gestellt und
tumswohnungen weiterhin groß. Der Bau von neuen Mietwohnungen ist bezogen. In der Otto-Hahn-Straße in
nicht nur der unverändert angespann- Ehingen wurde mit dem Bau von 30
Im Bauträgerbereich wurde im Jahr ten Nachfrage nach bezahlbarem Mietwohnungen begonnen. Ebenso
2018 die Erstellung der Wohnanla- Wohnraum in der Region geschuldet, schreitet der Bau von 9 Mietwohnun-
ge »Marienpark« in Ummendorf wei- sondern zentrales Ziel der Investitions- gen in der Lindenstraße 7 in Ummen-
ter fortgeführt. Insgesamt werden 24 strategie der GWO. Nur durch Neubau dorf weiter voran. 16 der Wohnungen
betreute Seniorenwohnungen (2- und von Mietwohnungen können die ver- in Ehingen und 7 der Wohnungen in
3-Zimmerwohnungen) mit attraktiven änderten Anforderungen an Wohn- Ummendorf sind mit Mitteln des Lan-
Grundrissen in bester Lage erstellt. raum erfüllt werden, können aktuelle deswohnraumförderungsprogrammes15
2 3
gefördert und stehen als sozial ge- bezahlbare Mietwohnungen mit einer Demzufolge sind entsprechende wei-
bundener Wohnraum den Beziehern Tiefgarage, davon 51 Wohnungen für tere Projekte der GWO in Vorbereitung
unterer und mittlerer Einkommen zur die GWO. Alle Wohnungen bleiben im und das Bauprogramm 2019 umfasst
Verfügung. Darüber hinaus können 9 Besitz der beiden Wohnungsbauge- den Neubau von Wohnungen in Biber-
Mietwohnungen in der Abt-Fehr-Straße nossenschaften und werden vermie- ach, Ehingen, Laupheim, Ulm und Um-
8/1 in Laupheim zum Jahresbeginn 2019 tet. Der Spatenstich fand im Oktober mendorf.
vermietet werden. 2018 statt.
Gemeinsam mit der Landes-Bau- Der wachsende Bedarf an Wohnun-
Genossenschaft Württemberg eG be- gen in der Region wird allerdings nicht
baut die GWO den Innenhof des soge- mit der Zahl der fertiggestellten oder in
nannten »Postdörfle«, im Bereich der Planung befindlichen Wohnungen ab-
Blücher- und Wörthstraße in der Ulmer gedeckt. Eine Entspannung des Woh-
Weststadt. Im Rahmen der Projektpart- nungsmarktes ist daher kurzfristig
nerschaft der beiden Wohnungsbau- weder landesweit, noch für den Woh-
genossenschaften entstehen hier 102 nungsmarkt in der Region zu erwarten.16 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Gesamtbauleistung seit Gründung 1949
Seit Gründung der Genossenschaft im Jahre 1949 wurden
insgesamt 5.164 Wohneinheiten erstellt bzw. erworben.
Mietwohnungen und Gewerbeeinheiten ETW / Eigenheime
UNSER BAUPROGRAMM 2019
Mietwohnungen Eigentumswohnungen
• Laupheim, »Abt-Fehr-Straße« 1 • Biberach, »Hauderboschen« • Ummendorf, »Marienpark«
9 Wohnungen 23 Wohnungen 24 Wohnungen
• Laupheim, »Marktplatz 14/16« • Ummendorf, »Lindenstraße« 3 (Betreutes Wohnen)
12 Wohnungen / 9 Wohnungen • Ummendorf, »Hölderlinstraße«
3 Gewerbeeinheiten (davon 7 öffentlich gefördert) 9 Wohnungen
• Ehingen, »Otto-Hahn-Straße« 2
30 Wohnungen
(davon 16 öffentlich gefördert)
• Ulm, »Postdörfle«
51 Wohnungen17
1
2 318 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Hausbewirtschaftung
BESTAND MIETPREISE
Das Kerngeschäft der GWO ist die Be- Die durchschnittliche monatliche Bei einer durchschnittlichen Woh-
wirtschaftung des eigenen Wohnungs- Grundmiete betrug im Jahresdurch- nungsgröße von ca. 69 m² beträgt die
bestandes. Das Geschäftsgebiet der schnitt 2018 je m²-Wohnfläche EUR 6,22 monatliche Grundmiete einer GWO-ei-
GWO erstreckt sich auf Städte und Ge- (im Jahr 2017 EUR 6,07). Es kann von mo- genen Wohnung EUR 429,18.
meinden im Landkreis Biberach, im Alb- deraten Mietpreissteigerungen gespro-
Donau-Kreis sowie die Städte Ulm und chen werden.
Neu-Ulm.
Übersicht Standorte
Räumliche Verteilung der Mietwoh-
nungen des Anlagevermögens sowie
der von uns verwalteten Wohnungs-
347 160
eigentümergemeinschaften. 12
Ulm/Neu-Ulm
Schelklingen
48
318 421
Oberdischingen
Öpfingen
Ehingen
97 31 12 12 650 429
Mietwohnungen
Munderkingen
Eigentumswohnungen Laupheim
3.465 Wohnungen gesamt
davon sind: 215 622
16 47 27 37
1686 1779 Biberach
Mietwoh- Eigentums-
nungen wohnungen Ummendorf Ochsenhausen19
INSTANDHALTUNG
An den Mietwohngebäuden und in- Ziel unserer Genossenschaft ist es, Diese Kosten betrugen im Jahr 2018
nerhalb der Mietwohnungen wurden unseren Mietern durch entsprechen- EUR 2.733.320,00 für den gesamten
»kleinere Instandhaltungsmaßnah- de Investitionen zeitgemäße Miet Mietwohnungsbestand. Die einzelnen
men« in Höhe von EUR 1.100.000,00 wohnungen zur Verfügung zu stellen. Betriebskostenabrechnungen für das
durchgeführt. Die Maßnahmen rei- Jahr 2018 werden derzeit erstellt und
chen von kleinen Reparaturen wäh- den Mietern übersandt.
rend der Mietzeit bis hin zur vollstän- BETRIEBSKOSTEN
digen Sanierung der Wohnungen bei Neben der Grundmiete sind von den Der Anteil der abzurechnenden Be-
einem Mieterwechsel. Mietern die Betriebskosten in monatli- triebskosten an der Kaltmiete betrug
chen Vorauszahlungen zu leisten. Diese 2018 durchschnittlich 31,5 % (2017 =
Die Aufträge werden nahezu vollstän- werden jährlich den tatsächlichen an- 32 %).
dig an ortsansässige Handwerksbe- gefallenen Kosten (Energieversorgung,
triebe erteilt, zu denen schon zum Teil Grundsteuer, Hausmeister etc.) gegen-
Jahrzehntelange Geschäftsbeziehun- übergestellt und mit der Betriebskos-
gen bestehen. tenabrechnung berechnet.
Mietwohnungsbestand nach Baualter20 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Region
war auch im Jahr 2018 von einer guten Wohnungsbestand nach
Nachfrage geprägt. Nach wie vor ist ein Anzahl der Zimmer
Trend zu kleineren Haushalten zu be-
obachten. Zunehmend wichtig wer-
den für viele unserer Mieter die Kosten 6 Zimmer / Reihenhaus
der Wohnung aufgrund der im Verhält- 1%
5 Zimmer
nis zu den Lebenshaltungskosten nur
1%
gering wachsenden Einkommen oder 1 Zimmer
Renten. 2%
4 Zimmer
2 Zimmer
Unser Wohnungsbestand deckt zwar 14 %
18 %
ein breites Spektrum an Wohnungen
ab, vom 1-Zimmer-Appartement über
attraktive 2- bis 6-Zimmer-Wohnun-
gen. Aber der Bedarf an kompakten
2- und 3-Zimmer Wohnungen nimmt
zu und dieser Trend fließt bei der Ent-
wicklung von Neubauvorhaben ein.
Durch Neubau von Wohnungen mit
optimierten und funktionalen Grund-
rissen und durch die damit reduzierte
Wohnfläche wollen wir die Bezahlbar-
keit der Wohnungen sicherstellen.
Darüber hinaus bieten wir Wohnungen
an, die auf die Bedürfnisse älterer Men-
schen ausgerichtet und barrierefrei mit 3 Zimmer
Aufzug und Hausmeisterservice ausge- 64 %
stattet sind.
Wir erwarten auch für die kommenden
Geschäftsjahre eine weiterhin hohe
Nachfrage nach zeitgemäß ausgestat-
teten und bezahlbaren Mietwohnun-
gen.21
VERMIETUNG
Wie auch in den Vorjahren verlief die Entwicklung der Wohnungskündigungen
Vermietung unserer Wohnungen im in den letzten Jahren
Jahr 2018 weitestgehend problemlos.
Es wurden 175 neue Mietverträge ab-
geschlossen. Leider konnten wir nicht
alle Wohnungsbewerber bei der Ver-
mietung berücksichtigen. Vor allem die
Nachfrage nach günstigen Familien-
wohnungen ist größer als das Angebot.
Im Jahr 2018 wurden insgesamt 145
Wohnungen gekündigt. Damit ist die
Entwicklung der Kündigungen gegen-
über dem Vorjahr mit 158 gekündigten
Wohnungen rückläufig.
Die Fluktuationsrate betrug damit
8,60 % gegenüber dem Vorjahr mit
9,47 %.
Die Wohnungskündigungen verteilen Fluktuationsrate
sich auf die verschiedenen Orte wie in Anzahl der Wohnungskündigungen nach Orten
nebenstehender Grafik dargestellt.
Laupheim Biberach Ehingen Ulm/Neu-Ulm Sonstige Orte
2018 201722 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf Modernisierung und Instandhaltung Eine gute, sichere und sozial verantwort- Modernisierungsmaßnahmen bzw. In- gration von Solaranlagen werden auf- bare Wohnungsversorgung der Mit- standhaltungsaufgaben EUR 4.800.000 einander abgestimmt. Zur Senkung des glieder der Genossenschaft ist der investiert und sichert somit die Zu- Energieverbrauchs und der Betriebs- satzungsgemäße Zweck der GWO. Da- kunftsfähigkeit und Attraktivität ihres kosten wird der Heizungs- und Warm- für bilden die Wohnungsbestände die Wohnungsbestands. wasserbereitung steigende Bedeutung Basis und die Grundlage der Genos- beigemessen. Als optimale Lösung er- senschaft. Investitionen in den Woh- Grundlage für die jeweiligen Moder- halten unsere Wohnhäuser Heizsyste- nungsbestand sichern somit die Zu- nisierungsmaßnahmen ist der jährlich me mit Brennwerttechnik. Dies führt zu kunft der GWO. Als 1949 gegründete fortgeschriebene Modernisierungs- deutlichen Reduzierungen beim Ener- Wohnungsbaugengenossenschaft ver- plan mit dem Ziel, perspektivisch mög- gieverbrauch und zu einer höheren fügt die GWO somit über Wohnungs- lichst allen Mietern einen modernen Kundenzufriedenheit. bestände aus nahezu allen Bauphasen und angemessenen Wohnraum zur der letzten 70 Jahre. Dementsprechend Verfügung zu stellen. Die Maßnahmen beschränken sich unterschiedlich sind die Bauweisen aber nicht nur auf Verbesserungen in- und Ausstattungen der Gebäude und Art und Umfang der Investitionen rei- nerhalb der Wohnung. Mit der Neu- somit die Anforderungen an die In- chen von der einfachen Instandhal- gestaltung bestehender Grünflächen, standhaltung und Modernisie r ung tungsmaßnahme bis zur kompletten Gebäudezugängen, Ruhezonen und der Gebäude und Wohnungen. Für die Sanierung. Pkw-Stellplätzen werden die Außen- Entwicklung und Werterhaltung des anlagen und das Wohnumfeld aufge- Wohnungsbestandes und notwendi- Die notwendigen Baumaßnahmen für wertet. ge Anpassung an aktuelle Standards die Wärmedämmung, neue Fenster, hat die GWO 2018 zur Umsetzung von Erneuerung der Heizungsanlage, Inte- Volmarweg 19, Biberach Welfenstraße 57/59, Munderkingen
23
Johann-Strauß-Straße 33 und Robert-Stolz-Straße 25 in Neu-Ulm/Offenhausen
MODERNISIERUNG 2018
Im Gebäude Keltenstraße 2/4/6/8 (24 (14 Wohnungen) in Neu-Ulm/Offen- Nachweispflicht aufgrund dem Gesetz
Wohnungen) in Ehingen wurde die hausen wurden die Heizungsanla- der Nutzung von erneuerbarer Wärme-
Heizung ausgetauscht. Der bestehen- gen erneuert. Zur Unterstützung der energie in Baden-Württemberg (EWär-
de Gasbrenner wurde von 4 neuen Gas- Brauchwassererwärmung eine Solar- meG) erbringen.
brennwertgeräten ersetzt und somit anlage installiert, durch den Einbau
gegenüber der Baurechtsbehörde die von wärmegedämmten Drei-Scheiben Am Gebäude Stundenstein 3/5 (12 Woh-
Anforderungen des EWärmeG nachge- Isolierglasfenstern aus Kunststoff, nungen) in Ehingen wurde das Dach sa-
wiesen. neue Ziegeldach-Einde c kung bzw. niert, eine Dachdämmung eingebracht
Flachdachsanierung, Ausführung von und die Dacheindeckung komplett er-
In den Gebäuden Silcherweg 16/18 Wärmedämmverbundsystemen an neuert.
(12 Wohnungen) in Laupheim, Wel Fassaden, durch Dämmung von Büh-
fens traße 57/59 (12 Wohnungen) in nen-Boden und Kellerdecken wur-
Munderkingen, Volmarweg 19 (6 Woh- den umfassende Maßnahmen um-
nungen) in Biberach und Johann-Strauß- gesetzt, die zum einen Vorgaben der
Straße 33 und Robert-Stolz-Straße 25 EnEV erfüllen und andererseits die24 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
MODERNISIERUNG 2019
Eine immer größere Bedeutung kommt Das Gebäude Minister-Schmid-Straße forderungen der EnEV und EWärmeG
in Zeiten steigender Kosten den Neben 22 (6 Wohnungen) in Munderkingen er- gerecht. Der Einbau einer neuen Hei-
kosten zu. Nutzung von erneuerbarer hält ein neues Heizsystem mit Brenn- zung mit Solar bzw. Luft-Wärme-Pum-
Energie und Umsetzung von ganzheit werttechnik und eine Solaranlage pe vervollständigt die Maßnahmen. Auf
lichen energetischen Konzepten sind zur Unterstützung der Brauchwasser- dem Dach des Gebäudes Stoffelberg-
das erklärte Ziel der anstehenden ener erwärmung, die Balkonbeläge ein- straße 1/3/5 wird eine Photovoltaikan-
gieeffizienten Sanierungen um die schließlich Balkongeländer werden er- lage zur Unterstützung der Luft-Wär-
Nebenkosten so gering wie möglich zu neuert, das Dach wird neu eingedeckt. me-Pumpe und zur Stromproduktion
halten. Zudem erfolgt der Einbau von Isolier- installiert; durch den Betrieb der Photo-
glasfenstern, eines neuen Hausein- voltaikanlage bietet die GWO hier dann
Erstmalig wird die GWO 2019 ein Ge- gangselementes und Wohnungsein- „Mieterstrom“ an. Bei Sanierungsmaß-
bäude mit einer Photovoltaikanlage gangstüren sowie die Ergänzung der nahmen der Gebäude ist auch die Ge-
ausstatten, um den so produzierten Elektroinstallation. Zur energetischen staltung der Außenanlage mit ein-
Strom im Rahmen eines Mieterstrom- Bilanz werden Dämmarbeiten an der bezogen: Aufstellung einer Müll-/
modells günstig den Mietern anbieten Fassade (WDVS), Bühnenboden und an Fahrradbehausung, Ergänzung der be-
zu können. der Kellerdecke ausgeführt. stehenden Gehwege, Hofflächen und
Entwässerung werden erneuert .
In Laupheim werden die Gebäude Kö- Die Gebäude Stifterweg 117–121 (15
nigsberger Straße 2/4 (12 Wohnungen) Wohnungen) in Ulm, Stoffelbergstraße Neben diesen umfassenden Moder-
und das Gebäude Königsberger Straße 1/3/5 ( 24 Wohnungen) in Ehingen, Kö- nisierungsmaßnahmen, die Kosten in
16/18 (9 Wohnungen), in Ehingen das nigsberger Straße 2/4 und 16/18 (12 bzw. Höhe von 3.700.000 EUR verursachen,
Gebäude Stoffelbergstraße 1/3/5 (24 9 Wohnungen) in Laupheim werden werden an unseren restlichen Miet-
Wohnungen), in Munderkingen das durch den Einbau von wärmegedämm- wohngebäuden Instandhaltungsmaß-
Gebäude Minister-Schmid-Straße 22 ten Drei-Scheiben-Isolierglas-Fenstern nahmen in der Größenordnung von
(6 Wohnungen) und in Ulm das Gebäu- aus Kunststoff, neue Dacheindeckung rund EUR 1.000.000 durchgeführt
de Stifterweg 117/119/121 (15 Wohnun- und Ausführung von Dämmung an Fas-
gen) energetisch optimiert. sade, Dach und Kellerdecken den An-25
Modernisierung und Instandhaltung
Aufwand in Mio. EUR
Modernisierung und Instandhaltung pro Quadratmeter Wohnfläche
EUR/m² Wohnfläche26 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Verwaltung von Wohnungseigentum
Die GWO bietet als fachkundige Dienst tischen Anforderungen bei Ausführung Das treuhänderisch verwaltete Geld-
leistung sowohl die kaufmännische als von Sanierungsvorhaben erhöht. Ener- vermögen beträgt ca. TEUR 11.300,00.
auch die technische Betreuung von gieeffizientere Maßnahmen an den Diese Gelder sind solide und sicher
Wohnungseigentümergemeinschaften Außenfassaden einschließlich Erneue- bei örtlichen Kreditinstituten angelegt
im Rahmen der treuhänderischen Ver- rung der Holzfenster sowie Erneuerung und werden von den Finanzmitteln
waltung an. der Heizungsanlagen werden nach Be- der Genossenschaft und denen ande-
schlussfassung organisiert und veran- rer Gemeinschaften getrennt geführt.
Zum Jahresende 2018 hat die GWO auf lasst.
der Grundlage des Wohnungseigen- Trotz ständiger Veränderungen der Rah-
tumsgesetzes (WEG) 94 Eigentums- An den Gebäuden Weinbergweg 286– menbedingungen ist es für die GWO
wohnanlagen treuhänderisch verwal- 292, 296, 298 und Trollingerweg 62–68 selbstverständlich, unseren Kunden
tet mit: (104 Wohnungen) in Ulm werden die auch weiterhin eine kompetente und
• 1.750 Wohneinheiten wärmegedämmten Drei-S cheiben- qualifizierte Verwaltung nach dem
• 29 Gewerbeeinheiten Isolierglas-Fenster aus Kunststoff einge- Wohnungseigentumsgesetz zu bieten.
• 1.340 Garageneinheiten baut, Vorbaubalkone angebracht und
die Außenfassade durch die Anbrin-
Zur Betreuung dieser Liegenschaften gung des WDVS energetisch saniert.
waren zum Jahresende 2018 65 Haus- Mehrere Aufzugsanlagen in Biberach
warte nebenberuflich beschäftigt. Für und Laupheim wurden modernisiert.
diese Hauswarte werden monatlich
Lohn- / Gehaltsabrechnungen erstellt.
Zusammensetzung der treuhändisch verwalteten
Für Instandhaltungs- und Modernisie Eigentumswohnanlagen
rungsmaßnahmen an den verwalte-
ten Wohnungen, welche im Auftrag Garageneinheiten Wohneinheiten
der Eigentümergemeinschaften ab- 43,0 % 56,1 %
gewickelt worden sind, wurden rund
TEUR 1.370 aufgewendet. Wie in den
Vorjahren wurden dabei an mehre-
ren Gebäuden grundlegende Renova-
tions- und Instandhaltungsmaßnah-
men am gemeinschaftlichen Eigentum
ausgeführ t. Aufgrund der zunehmen-
den Alterung der Gebäude werden im
laufenden Geschäftsjahr weitere Sanie-
rungs vorhaben vorbereitet und ge-
plant.
Gewerbeeinheiten
Nach der aktuellen Energieeinspar- 0,9 %
verordnung EnEV werden die energe-27
Die Anzahl der Eigentümergemeinschaften und die fremdverwalteten Wohnungen
und Gewerbeeinheiten entwickelten sich über die letzten Jahre wie folgt:
Eigentümergemeinschaften Verwaltete Wohnungen und Gewerbeeinheiten28 LAGEBERICHT III.Lage der Genossenschaft
III.
Lage der Genossenschaft
Vermögenslage
Der Vermögensaufbau und die Kapital rungsvorschriften und nach betriebs-
struktur ergeben in gekürzter und wirtschaftlichen Gesichtspunkten ge-
zusammengefasster Form abweichend gliedert folgendes Bild:
von den handelsrechtlichen Bilanzie-
AKTIVA 31.12.2018 | TEUR 31.12.2017 | TEUR
LANGFRISTIGER BEREICH
Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände 65.419,6 58.727,2
Finanzanlagen 7,9 7,9
65.427,5 58.735,1
MITTEL- UND KURZFRISTIGER BEREICH
Verkaufsmaßnahmen 3.824,3 2.664,2
Unfertige Leistungen 2.733,3 2.699,3
Andere Vorräte 125,8 146,4
Forderungen 473,9 469,2
Flüssige Mittel 3.828,9 2.170,4
Übrige Vermögensgegenstände 356,1 493,0
11.342,3 8.642,5
Bilanzvolumen 76.769,8 67.377,6
PASSIVA 31.12.2018 | TEUR 31.12.2017 | TEUR
LANGFRISTIGER BEREICH
Eigenkapital 31.613,9 29.553,3
Pensionsrückstellungen 0,0 35,9
Übrige Verbindlichkeiten 61,8 64,1
Fremdmittel 36.420,4 31.779,1
68.096,1 61.432,4
MITTEL- UND KURZFRISTIGER BEREICH
Übrige Rückstellungen 463,8 435,8
Übrige Verbindlichkeiten 8.102,0 5.402,1
Vorgeschlagene Dividende 107,9 107,3
8.673,7 5.945,2
Bilanzvolumen 76.769,8 67.377,629
Die Vermögens- und Kapitalstruktur hat sich gemäß handelsrechtlicher
Bilanzstruktur über einen Zeitraum von 5 Jahren wie folgt entwickelt:
Kapitalstruktur
Eigenkapital Fremdkapital
42 % 58 % 44 % 56 % 45 % 55 % 43 % 57 % 41 % 59 %
Vermögensstruktur
Anlagevermögen Umlaufvermögen
15 % 85 % 13 % 87 % 11 % 89 % 14 % 86 % 16 % 84 %
Im Berichtsjahr hat sich das Bilanzvo- finanziert. Somit finanzieren die dem nahmen sowie aufgrund von Zugängen
lumen gegenüber dem Vorjahr maß- Unternehmen langfristig zur Verfügung bei den flüssigen Mitteln.
geblich um TEUR 9.392,2 erhöht. Ur- stehenden Mittel neben langfristigen
sächlich hierfür sind hauptsächlich Vermögenswerten noch TEUR 2.668,6 Das langfristig zur Verfügung stehende
Investitionen ins Sachanlagevermö- im mittel- und kurzfristigen Bereich. Kapital erhöhte sich im Geschäftsjahr
gen, aber auch in Verkaufsmaßnahmen vorwiegend aufgrund von Zuwäch-
bei gleichzeitiger Erhöhung der Fremd- Das langfristig im Unternehmen gebun- sen beim Eigenkapital sowie bei den
mittel, übrigen Verbindlichkeiten sowie dene Vermögen erhöhte sich haupt- Fremdmitteln.
des Eigenkapitals. sächlich aufgrund von Neuinvestitio-
nen in Mietwohnungsneubauten bei Die im mittel- und kurzfristigen Bereich
Der Vermögensaufbau der GWO ist hinter diesen liegenden Abverkäufen vorhandenen Vermögensquellen er-
zum 31.12.2018 hinsichtlich der Fristig- von Restanten aus dem Anlagevermö- höhten sich im Berichtsjahr, wobei hier-
keiten von Vermögens- und Schuld- gen sowie durchgeführten planmäßi- für im wesentlichen Zugänge bei den
teilen ausgeglichen. Das langfristig im gen Abschreibungen. übrigen Verbindlichkeiten verantwort-
Unternehmen gebundene Vermögen lich zeichnen.
(TEUR 65.427,5) wird am Bilanzstichtag Das kurz- und mittelfristig gebundene
in Höhe von TEUR 68.096,1 durch lang- Vermögen erhöhte sich insbesondere
fristig zur Verfügung stehendes Kapital wegen Investitionen in Eigentumsmaß-30 LAGEBERICHT III.Lage der Genossenschaft
Finanzlage
Die finanzielle Entwicklung der GWO Finanzierungsmaßnahmen vorgenom- nachkommen. Der Finanzplan für 2019
wird anhand einer Kapitalflussrech- men wurden. prognostiziert eine Überdeckung an
nung dargestellt. Die Kapitalflussrech- liquiden Mitteln zum 31.12.2019. Die
nung bildet dabei die Zahlungsströme Die finanziellen Verhältnisse sind ge- Neubaufertigstellungen, Modernisie-
ab, die darüber Auskunft geben, wie im ordnet, ihren Zahlungsverpflichtun- rungs- und Instandhaltungsmaßnah-
Geschäftsjahr finanzielle Mittel erwirt- gen konnte die Genossenschaft im men sind solide finanziert.
schaftet und welche Investitions- und Berichtsjahr jederzeit termingerecht
MITTELZUFLUSS/-ABFLUSS 2018 2018 | TEUR
AUS LAUFENDER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
Jahresüberschuss + 2.127,2
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen + 1.471,9
Veränderungen im Umlaufvermögen + 118,8
Veränderungen der Rückstellungen - 7,9
Veränderungen der Verbindlichkeiten + 2.697,6
Teilschulderlasse von Darlehen - 345,9
+ 6.061,7
AUS INVESTITIONSTÄTIGKEIT
Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen - 9.240,3
Investitionen in Verkaufsmaßnahmen - 2.827,9
Abgänge von Verkaufsmaßnahmen + 1.667,8
Abgänge von Sachanlagen + 1.076,0
- 9.324,4
AUS FINANZIERUNGSTÄTIGKEIT
Aufnahme langfristiger Darlehen + 7.215,5
planmäßige Tilgung langfristiger Darlehen - 1.711,3
außerplanmäßige Tilgung langfristiger Darlehen - 517,0
Dividendenausschüttung - 107,3
Zunahme von Geschäftsguthaben + 41,3
+ 4.921,2
= Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes im Geschäftsjahr + 1.658,5
+ Finanzmittelbestand am Anfang des Geschäftsjahrs + 2.170,4
= Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahrs + 3.828,9LAGEBERICHT IV. Risiko- und Chancenbericht 31
IV.
Risiko- und
Chancenbericht
Ertragslage Risikomanagement
Im Geschäftsjahr 2018 hat die GWO ein Unternehmerische Verantwortung
Jahresergebnis von TEUR 2.127,2 erzielt, setzt den bewussten Umgang mit sich
das sich aus einem ordentlichen Be- bietenden Chancen und sich ergeben-
triebsergebnis in Höhe von TEUR 1.312,7 den Risiken voraus. Im Rahmen unse-
sowie einem betriebsleistungsfremden res unternehmerischen Handelns wol-
Ergebnis von TEUR 814,5 zusammen- len wir die Risiken frühzeitig erkennen,
setzt. ihre Folgen bewerten und, soweit nö-
tig, Vorsorge treffen.
Die Genossenschaft erzielte Erlöse
aus den Geschäftsbereichen Haus- Mit Hilfe unseres Risikomanagement-
bewirtschaftung, Bau- und Verkaufs- systems, das von den Abteilungen ent-
tätigkeit sowie Wohnungseigen sprechend unserer Organisations- und
tumsverwaltung. Verantwortungsstruktur umgesetzt
wird, werden gemäß dem jeweiligen
Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung Risikoprofil unterschiedliche Verfahren
hat sich gegenüber dem Vorjahr auf- zur Risikoerkennung eingesetzt.
grund gestiegener Mieten, reduzier-
ten Zinsaufwendungen bei nochmals Mit dem Abschluss von Versicherun-
höheren Investitionen in Modernisie- gen für mögliche Haftungsrisiken und
rung und Instandhaltung geringfügig Schadensfälle stellen wir sicher, dass
verbessert. Insgesamt bewegt sich die- sich die im Unternehmen verbleiben-
ser Geschäftsbereich weiter auf einem den Risiken in Grenzen halten bzw. aus-
hohen absoluten Niveau. geschlossen werden.
Die Sparte Bau- und Verkaufstätigkeit Bei unternehmerischen Entscheidun-
entwickelte sich zufriedenstellend. gen sind auch mögliche rechtliche Ri-
siken zu berücksichtigen. Durch eine
Im Geschäftsbereich Wohnungseigen- rechtliche Beratung, hauptsächlich
tumsverwaltung konnte ein annä- durch externe Fachleute, sichern wir
hernd ausgeglichenes Ergebnis erzielt unsere Entscheidungen im Vorfeld ab.
werden.
Geschäftliche Risiken ergeben sich
auch aus Investitionsentscheidungen.
Diese Aktivitäten sind wegen ihrer Zu-
kunftsorientierung für den Fortbe-
stand des Unternehmens notwendig,
gleichzeitig jedoch aufgrund der damit
verbundenen Unsicherheiten mit Ri-
siken behaftet. Sorgfältige Prüfungen
von Investitionen werden genutzt, um
die operativen Risiken zu steuern und
zu reduzieren.32 LAGEBERICHT IV. Risiko- und Chancenbericht
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
Die GWO ist in den Geschäftsbereichen entspricht zeitgemäßen Wohnbedürf- zumindest im Prognosezeitraum von
Vermietung und Verpachtung von eige- nissen. Ein Instandhaltungsstau be- 3 Jahren auf einem moderaten Maß bei-
nem Mietwohnungsbestand, Bauträ- steht nicht. Mit gravierenden Mietaus- behalten. Die Finanzierung von Neu-
gergeschäft sowie Wohnungseigen- fällen und Leerständen ist nicht zu rech- baumaßnahmen erfolgt teilweise mit
tumsverwaltung tätig. nen. Die derzeitige Leerstandsquote Eigenmitteln. Insofern ergeben sich bei
beträgt nahezu 0 %. Trotz aktuell posi- eventuell stagnierendem Absatz und
In einem Prognosezeitraum von 5 Jah- tivem Trend beim Wohnungsbau wird nicht kostendeckenden Preisentwick-
ren rechnen wir im Bereich der Vermie- dieser aufgrund der in der Vergangen- lungen keine beträchtlichen negativen
tung und Verpachtung von eigenen heit nicht ausreichenden Baufertigstel- Veränderungen in der Liquidität bzw.
Wohnungen mit einem weiteren An- lungen zu keiner maßgeblichen Aus- im wirtschaftlichen Erfolg des Unter-
stieg des Ergebnisbeitrages auf gleich- weitung des Angebots von adäquatem nehmens. Eventuelle Cash flow Rück-
bleibend hohem Niveau. Aufgrund im Wohnraum im Geschosswohnungs- gänge können durch Mittelzuflüsse in
Berichtsjahr durchgeführter und zu- bau führen. Weiter wird für unsere der Hausbewirtschaftung kompensiert
künftig geplanter Modernisierungen Region auch wegen eines positiven werden.
werden die Mieterlöse im Zeitablauf Wanderungssaldos aus dem Ausland
voraussichtlich weiter ansteigen und eine Bevölkerungszunahme prognos- Der Geschäftsbereich der Wohnungs-
damit das Ergebnis verbessern. Das tiziert. Vor diesem Hintergrund erwar- eigentumsverwaltung wird sich in Zu-
niedrige Zinsniveau haben wir für ten wir auch zukünftig eine stabile kunft sowohl hinsichtlich Erfolgs-
günstige Umfinanzierungen, Investi- Entwicklung im Mietwohnungsbereich beitrag als auch finanziellem Beitrag
tionen sowie zur Stärkung unserer Ka- hinsichtlich Preisbildung und Vollver- zufriedenstellend entwickeln.
pitalausstattung genutzt. Eventuelle mietung.
Zinsänderungsrisiken sind aufgrund Die GWO kann auf eine lange Tradition
der Streuung der Zinsbindungsfristen Etwas schwieriger stellt sich die Prog- gewachsener guter Geschäftsbezie-
und durch vorausschauende Liquidi- nose im Bauträgergeschäft dar. Auf- hungen verweisen und gilt als zuver-
tätsplanung minimiert. Wegen unserer grund des derzeit verbesserten Markt- lässiger und seriöser Partner.
erstklassigen Bonität, hohen werthalti- umfeldes erwarten wir eine ordentliche
gen Beleihungsreserven sowie intensi- Nachfrage nach Eigenheimen sowie Aufgrund der für den Prognosezeit-
ver offener Kommunikation mit unse- Eigentumswohnungen bei erwartet raum abgegebenen Erwartungen sind
ren örtlichen Finanzierungspartnern positiven Einzeldeckungsbeiträgen. In- die Risiken der zukünftigen Entwick-
bestehen keine Anschlussfinanzie- sofern wird die Genossenschaft ihr En- lung als sehr gering einzustufen.
rungsrisiken. Unser Wohnungsbestand gagement in diesem GeschäftsbereichLAGEBERICHT V. Prognosebericht 33
V.
Prognosebericht
Im ersten Quartal 2019 ist insgesamt und Wohnungseigentumsverwaltung
keine wesentliche Veränderung oder bei höheren Umsätzen im Bauträger-
Abweichung der erwarteten Entwick- geschäft. Im Geschäftsbereich Haus-
lung eingetreten. Unter Berücksichti- bewirtschaftung wird insbesondere
gung der gesamtwirtschaftlichen Situ- wegen steigenden Mieterlösen bei ge-
ation ist daher mit einem Erreichen der ringfügig erhöhten Abschreibungen
geplanten unternehmerischen Ziele und Zinsaufwendungen eine Ergebnis-
und der Fortsetzung der positiven Ver- steigerung erwartet. Desweiteren wird
mögens-, Finanz- und Ertragsentwick- sich aufgrund der größeren Anzahl von
lung der Genossenschaft zu rechnen. Vermarktungsobjekten in 2019 das Er-
gebnis im Bauträgergeschäft erhöhen.
Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2019 Für den Geschäftsbereich Wohnungs-
geht von einem positiven Jahreser eigentumsverwaltung wird im Ver-
gebnis in der Bandbreite zwischen gleich zu 2018 ein nahezu unveränder-
Mio. EUR 1,3 und Mio. EUR 1,8 aus. Die tes Ergebnis prognostiziert. Dagegen
Erwartungen für das Jahresergebnis wird sich das betrieblseistungsfremde
werden getragen von weiterhin stabilen Ergebnis aufgrund geringerer Sonder-
Erträgen aus der Hausbewirtschaftung einflüsse wesentlich verringern.34 LAGEBERICHT VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
VI.
Risikoberichterstattung über die
Verwendung von Finanzinstrumenten
Die originären Finanzinstrumente auf Bankverbindlichkeiten insbesondere Zur Vermeidung eines sogenannten
der Aktivseite der Bilanz umfassen im aus Finanzierungsrisiken wie Zinsände- »Cluster-Risikos« verteilen sich die Bank-
Wesentlichen kurzfristige Forderungen rungsrisiken und Liquiditätsrisiken. verbindlichkeiten der Genossenschaft
und flüssige Mittel. Soweit bei den Ver- auf verschiedene Institute mit unter-
mögenswerten Ausfallrisiken erkenn- Aufgrund der Streuung der Zinsbin- schiedlichen Laufzeiten.
bar sind, werden diese durch Wertbe- dungsfristen hat die Genossenschaft
richtigungen berücksichtigt. das Zinsänderungsrisiko minimiert. Die Rein spekulative Finanzinstrumente
Entwicklung der Zinsen wird von der werden von der Genossenschaft nicht
Auf der Passivseite der Bilanz bestehen Genossenschaft aufmerksam verfolgt eingesetzt.
originäre Finanzinstrumente insbeson- und durch eine vorausschauende Li-
dere in Form von Bankverbindlichkei- quiditätsplanung wird angestrebt, das
ten, die nahezu ausschließlich Objekt- Zinsänderungsrisiko so gering wie mög-
finanzierungen betreffen. Wesentliche lich zu halten.
Risiken ergeben sich bezüglich der
Laupheim, den 14. März 2019
Der Vorstand
Jörg Schenkluhn Frank Zimmermann Herbert Schnabel
Vorstandsvorsitzender Vorstand VorstandSie können auch lesen
