Geographies of Uneven Development - Working Paper - REGIONALE IMMOBILIENMÄRKTE UNTER DRUCK - Uni Salzburg
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Geographies of Uneven Development – Working Papers
REGIONALE IMMOBILIENMÄRKTE UNTER
DRUCK
NO . 8 ANALYSE VON IMMOBILIENANNONCEN FÜR SALZBURG
01/2018 2006 – 2016
KIRCHER ANDREA, SCHMIEDBAUER ELISABETH,
VAN-HAMETNER ANDREAS & ZELLER CHRISTIAN
Geographies of Uneven Development
Working Paper
Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 1Social and Economic Geography
Department of Geography and Geology
University of Salzburg
Hellbrunnerstrasse 34
5020 Salzburg
Austria - Europe
Regionale Immobilienmärkte unter Druck. Analyse von Immobilien-
annoncen für Salzburg 2006 - 2016
Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner &
Christian Zeller
Abstract
Rising housing prices are an increasing problem in many European countries. Sharp rises in
rents and real estate prices put increasing pressure on citizens. Global financialization and
responsibilization processes are intensifying the pressure with additional demand for hous-
ing as an investment asset, even in medium-sized cities such as Salzburg. This analysis is
based on a dataset of real estate advertisements from the years 2006 to 2016. With that
dataset, we were able to demonstrate a significant increase in rents, but an even more dra-
matic increase in property prices in Salzburg. Income could not keep pace during the same
period. The increase in housing costs is thus an increasing problem. The disproportionate
growth in real estate prices and lower affordability are also signs of a regional price bubble.
Zusammenfassung
Hohe Wohnpreise sind in vielen Ländern Europas ein zunehmendes Problem. Stark steigende
Mieten und Immobilienpreise setzen Bürger unter finanziellen Druck. Mittlerweile verstär-
ken die globale Finanzialisierung und Responsibilisierungsprozesse den Druck mit zusätzli-
cher Nachfrage nach Wohnraum als Investitionsgut auch in Mittelstädten wie Salzburg. Die
vorliegende Analyse basiert auf einem Datensatz von Immobilienannoncen der Jahre 2006
bis 2016. Wir konnten mit diesen Daten eine erhebliche Steigerung der Mieten, aber eine
noch dramatischere Steigerung der Eigentumspreise in Salzburg darlegen. Die Einkommen
konnten im selben Zeitraum nicht Schritt halten. Die Zunahme der Wohnkosten stellen somit
ein zunehmendes Problem dar. Das überproportionale Wachstum der Immobilienpreise und
die geringere Leistbarkeit sind zudem Indizien für eine regionale Preisblase.
Keywords: housing prices, financialization, housing bubble, price-to-rent, price-to-income
www.uni-salzburg.at/geo/uneven_developmentGeographies of Uneven Development – Working Papers 1. Einleitung Hohe Wohnpreise sind ein brennendes gesellschaftliches Problem geworden. In vielen Städ- ten Europas wurden die Mieten unerschwinglich und die Preise für den Erwerb von Woh- nungen überschreiten die Möglichkeiten von ArbeitnehmerInnen. Die Versorgung mit leistbarem Wohnraum ist auch in österreichischen Städten eine Schlüs- selherausforderung geworden (OeNB 2017; Schneider, et al. 2017). Ganz weit vorne auf der Liste der Städte mit den höchsten Preissteigerungen von Eigentumswohnungen und Miet- wohnungen in Österreich steht seit vielen Jahren Salzburg. Damit ergeben sich bedeutende Fragen im Zusammenhang mit der ausreichenden Bereitstellung von Wohnraum und den ebenfalls stetig steigenden Kosten, denn Wohnraum ist ein unverzichtbares menschliches Grundbedürfnis. Immobilienmärkte neigen zu periodischer Überhitzung und Blasenbildung. Als die Immobi- lienblase in den USA 2007 platzte, entwickelte sich gar eine Finanzkrise mit globalen Auswir- kungen (Dymski 2009). Auch die Immobilienkrisen in Irland und Spanien zogen weite Teile der Wirtschaft in Mitleidenschaft (vgl. Dreger und Kholodilin 2013). Allerdings entwickeln sich Immobilienmärkte national und regional ausgesprochen differenziert. Zahlreiche histori- sche und institutionelle Besonderheiten lassen national und regional unterschiedliche Dy- namiken auf Immobilienmärkten entstehen (zum Beispiel Aalbers und Holm 2008; Fields und Uffer 2016). Während die Blasenbildung auf den Immobilienmärkten wesentlich zur Krise in Spanien beitrug, setzte die Preisexplosion der Wohnungspreise und Mieten in Deutschland und Österreich erst mit Beginn der Krise ein (Hasse 2010; Musil 2013). Bis etwa 2008 waren die Immobilienpreise in Österreich relativ stabil, stiegen jedoch seither deutlich an, stärker auch als im Vergleich zu anderen Ländern in Europa. Vor allem die Kaufpreise stiegen wegen des starken Anstiegs der Nachfrage nach Wohneigentum deutlich an. Besonders deutlich zeigt sich dies in den größeren Ballungsräumen anhand gestiegener Transaktionszahlen und - volumina (OVI 2017). Auch in Salzburg vollzog sich diese Entwicklung. Vor allem auf kleine 1- und 2-Zimmer- Wohnungen fand ein regelrechter „Run“ statt (OVI 2017). In Salzburg kletterte der Immobili- enmarkt erstmals auf ein Volumen von über 1 Mrd. EUR. Die Anzahl der Transaktionen er- höhte sich allein von 2013 bis 2016 um über 50 %, das Volumen in EUR sogar um über 80 % (Hölzl & Hubner 2017). Niedrige Kapitalmarktzinsen, die krisenbedingte Vorsicht bei Investitionsentscheidungen sowie der Mangel alternativer, stabiler Anlagemöglichkeiten haben das vermeintlich vor Wertverfall sichere „Betongold“, also die Investition in Immobilien, populär gemacht. Ein weiterer wichtiger Grund für die wachsende Nachfrage nach Wohneigentum liegt in der zu- nehmenden Verunsicherung vieler Menschen in Bezug auf ihre Altersvorsorge (Die Presse 2016). Je mehr der Eindruck entsteht, die umlagefinanzierte Altersversicherung reiche nicht mehr, um den Lebensunterhalt im Alter zu finanzieren, desto eher sehen sich viele Men- schen motiviert, ihre Altersvorsorge über Wohnungseigentum zusätzlich abzusichern. Heeg Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 3
(2013) bezeichnet diese Tendenz zur individuellen Altersvorsorge als Responsibilisierung. Zugleich bieten die Immobilienmärkte dem konzentrierten Anlagekapital willkommene Ver- wertungsmöglichkeiten. Sie absorbieren wachsende Mengen von Kapital und Schulden – eine Entwicklung, die zugleich den Finanzsektor mit seinen spezifischen Logiken und Prakti- ken stärkt (Fernandez und Aalbers 2016). Der Aufstieg neuer Akteure wie Immobilienfonds und spezieller Immobilienberatungsunternehmen ging mit einer Internationalisierung der Märkte einher und verwandelte Immobilienbestände in standardisierte und vergleichbare Waren zur Kapitalanlage (Heeg 2004; Dörry und Heeg 2009; Fuchs und Scharmanski 2009; Bitterer und Heeg 2015). Internationale Entwicklungen und Verwertungsdynamiken des Ka- pitals prägen zunehmend auch regionale Immobilienmärkte (Heeg 2013). Aus diesen internationalen Entwicklungen lassen sich allerdings keineswegs geradlinig Er- kenntnisse über regionale Marktentwicklungen gewinnen. Auch die zahlreichen Studien, die mithilfe nationaler Indizes Immobilienmärkte miteinander vergleichen, ergeben keine Ein- sichten in die Dynamik lokaler Märkte, die von spezifischen Elastizitäten und Preisblasen gekennzeichnet sind (Mundt und Wagner 2017). Inwiefern sich die Menschen in einer Stadt Wohnungen zur Miete und zum Kauf leisten können, ist ebenfalls von regionalen Dynamiken abhängig. Es braucht also Analysen lokaler und regionaler Dynamiken auf den Wohnungsmärkten. Ge- rade der Salzburger Wohnungsmarkt weist zahlreiche Besonderheiten auf, die zu erhellen sind. Ohne genauere Kenntnisse dieser Dynamiken fällt es auch schwer, angemessene politi- sche Konzepte zu entwickeln, die dazu beitragen, die Wohnungsmärkte so zu steuern, dass Wohnen auch für weniger kaufkräftige Menschen erschwinglich bleibt. Die vorliegende Studie stützt sich auf Arbeiten, die Studierende im Rahmen einer Lehrveran- staltung im Sommersemester 2017 unter der Leitung von Univ.-Prof. Christian Zeller und Andreas Van-Hametner, MSc, durchführten. Gemeinsam untersuchten wir die Angebots- und Preisentwicklung von Miet- und Kaufobjekten im Stadtgebiet und Bundesland Salzburg durch eine Analyse von Immobilieninseraten in den Salzburger Nachrichten. Mit der hier vorliegenden Analyse des Salzburger Immobilienmarktes zeigen wir, inwieweit oben genannte Einschätzungen sich auch in den Immobilienannoncen der Salzburger Nach- richten wiederfinden. Wir untersuchen, welche Entwicklung von Angebot und Preisen es in den elf Jahren von 2006 bis 2016 gegeben hat und ob die Finanzkrise ab dem Jahr 2007 sich speziell ausgewirkt hat. Darüber hinaus gehen wir der Frage nach, wie sich die Dynamik auf den beiden Teilmärkten Kaufen und Mieten unterscheidet und welche Auswirkungen dies auf die Leistbarkeit von Wohnraum hat. Aus diesen Erkenntnissen leiten wir Indizien für die Bewertung ab, ob eine Preisblase vorliegt. Kapitel 2 informiert über jüngere Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in Österreich. Wir benennen einige Besonderheiten in Österreich im Vergleich zur Entwicklung in anderen Ländern Europas. Allerdings sind auch nationale Märkte letztlich eine grobe Abstraktion. Wohnungsmärkte sind regional und auf der urbanen Ebene zu verstehen. Darum zeigen wir
Geographies of Uneven Development – Working Papers die wesentlichsten Trends am Immobilienmarkt Salzburg auf. Dabei erörtern wir auch kurz den Begriff der Preisblase. In Kapitel 3 stellen wir die methodische Vorgehensweise unserer Analyse vor. In Kapitel 4 präsentieren wir die Ergebnisse unserer empirischen Untersuchun- gen. Zunächst gehen wir auf die Angebotsentwicklung von Wohnungen und Häusern zum Kauf und zur Miete und dann auf die Preis- respektive Mietenentwicklung ein. Anschließend setzen wir diese Entwicklungen mit Hilfe von Indikatoren in Bezug zu den Einkommen (price- to-income ratio: zur Bewertung der Leistbarkeit) bzw. die Teilmärkte Kaufen und Mieten in Bezug zueinander (price-to-rent-ratio). Kapitel 5 stellt die Ergebnisse in den Kontext des zu Beginn diskutierten Forschungsstandes. Wir ziehen ein vorläufiges Fazit, wagen einen Aus- blick und benennen zukünftige Forschungsfelder. 2. Entwicklung der Wohnungsmärkte in Österreich Noch bis in die frühen 2000er Jahre war die Wohnungsfrage kein größeres allgemeines The- ma in Österreich. Vor der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 gab es für längere Zeit in Öster- reich im Gegensatz zu den meisten anderen europäischen Ländern keine massiven Preisstei- gerungen. Die letzten knapp drei Jahrzehnte war der österreichische Wohnungsmarkt von drei Phasen geprägt. Von 1990 bis 1998 fand ein nachfragegetriebener Boom statt. Die verstärkte Nach- frage wurde vor allem durch den stark angestiegenen Bau von mehrgeschossigen Wohnhäu- sern durch gemeinnützige Bauvereinigungen gestillt. Trotzdem kam es in dieser Zeitphase noch zu steigenden Preisen. In der Phase von 1998 bis 2003 ging die Nachfrage zurück, es folgte ein Rückgang an Investitionen und errichteten Wohneinheiten. In dieser Zeitphase setzte hingegen eine Zunahme der Verschuldung von Privatpersonen über den Finanzmarkt oftmals über Fremdwährungskredite ein. 2004 kam es anfänglich nur zu einem geringfügigen Anstieg von Nachfrage und Preisen. Erst nach der Finanz- und Wirtschaftskrise legten beide Parameter deutlich zu (Mundt und Springler 2016). In vielen anderen Regionen Europas kam es hingegen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise zu einem deutlichen Rückgang der Immo- bilienpreise (Schneider und Wagner 2016). Die Entwicklung in Österreich und einigen ande- ren europäischen Ländern wie zum Beispiel Deutschland ist somit kontrazyklisch und muss im Kontext zunehmender Finanzialisierungstendenzen gedeutet werden. Mittlerweile gehört Österreich zu den europäischen Ländern mit der deutlichsten Preisent- wicklung – vor allem im Eigentumsbereich. Der Eurostat Häuserpreisindex, welcher die Preisentwicklung aller Eigentumsarten (Eigenheim, Eigentumswohnung) ungeachtet der Struktur von Käufern und Verkäufern darstellt, stieg von 2010 bis 2015 um über 30 % und damit weit über den Durchschnitt der EU-28 (+2,3 %) und Deutschland (+18,9 %)(Lugger und Amann 2016) – Deutschland dient hier als Vergleich aufgrund der lange Zeit ähnlichen Ent- wicklung und der ähnlichen Struktur des Wohnungsmarktes. Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 5
Immobilienmärkte sind global einem zunehmenden Wandel unterworfen. Die aktuelle geo- graphische Immobilienwirtschaftsforschung betont hierbei die Bedeutungszunahme der Pro- zesse Finanzialisierung und Responsibilisierung – vor allem für die Immobilienmärkte der großen Metropolen, zunehmend aber auch für kleinere Städte (Fehlberg und Mießner 2015; Heeg 2013). Unter Finanzialisierung verstehen wir die kontinuierliche Stärkung der Verwer- tungslogik und der Kapitalakkumulation und Unterordnung anderer Motive flankiert durch die zunehmende Bedeutung von liberalisierten Finanzmärkten und einer stärkeren Markto- rientierung bei der Wohnraumversorgung. Immobilien werden in immer stärkerem Maße auch als Anlagemöglichkeit entdeckt, sowohl von Privatpersonen als auch von institutionel- len Investoren. Gerade letztere Akteursgruppe differenziert sich zunehmend. Durch eine Zunahme privater kapitalbasierter Vorsorgeformen ist umso mehr Kapital auf der Suche nach lukrativen Verwertungsmöglichkeiten. Trotz nach wie vor guter sozialer Sicherungssys- teme in Österreich besteht eine zunehmende Sorge um die eigene Altersvorsorge (Die Presse 2016). Darum sehen sich viele Menschen zunehmend veranlasst, eigenverantwortlich Wohnraum zu erwerben. Diesen Prozess beschreibt Heeg (2013) mit dem Begriff der Responsibilisierung, der zugleich mit einer Verlagerung privater Sparguthaben verbunden ist (Jäger 2006). Finanzialisierung geht oft mit der Internationalisierung der Akteure Hand in Hand: Der Aufschwung des österreichischen Immobilienmarktes zieht sowohl internationale Investoren als auch private Haushalte aus dem Ausland auf der Suche nach sicheren Anlage- formen an (Schneider und Wagner 2016). Diese Prozesse tragen zur steigenden Nachfrage nach Wohnraum bei. Bevölkerungszuwachs, Migration, demographischer Wandel, Zunahme von Singlehaushalten und höhere Ansprüche an den eigenen Wohnkomfort (Zunahme Wohnraum je Einwohner) lassen die Nachfrage ebenfalls ansteigen. Die zunehmende Nach- frage auf dem österreichischen Wohnungsmarkt trifft auf ein begrenztes, wenig elastisches Angebot. Dies lässt die Preise ansteigen. Handelt es sich um eine Blase? Henger, et al. (2012) schreiben, dass keine einheitliche Definition über spekulative Preisbla- sen existiert. Eine Blase ist nach Stiglitz (1990) vorhanden, wenn der Preis heute hoch ist, weil die Anleger glauben, dass der Verkaufspreis morgen oder in Zukunft höher sein wird. Case und Shiller warnten bereits im Jahr 2003 vor dem Entstehen einer Immobilienpreisblase in den USA, weil Einfamilienhäuser weitgehend aus dem Motiv erwarteter Preissteigerungen gekauft würden. „Nonetheless, our analysis indicates that elements of a speculative bubble in single-family home prices—the strong investment motive, the high expectations of future price increases, and the strong influence of word of-mouth discussion—exist in some cities” (Case und Shiller 2003: 341). Stark steigende Preise sind zwar ein Indiz für ein Auseinanderdriften von Angebot und Nach- frage, aber alleine kein Nachweis einer Blase bzw. Marktüberhitzung. Die Unterscheidung zwischen Boom und Blase basiert grundsätzlich auf zwei Faktoren: Zum einen ist relevant, ob sich die Immobilienpreise im Einklang mit wesentlichen nachfragebedingten Fundamentalin- dikatoren entwickeln, zum anderen ist entscheidend, wie sich die Teilmärkte für Wohneigen- tum und Miete und die daraus ableitbaren Renditen entfalten. Dreger und Kholodilin (2013) sprechen deshalb von einer spekulativen Immobilienpreisblase, „[w]enn Immobilienbesitz
Geographies of Uneven Development – Working Papers dauerhaft und in hohem Maße überbewertet ist“. Ein Zugang zum Erkennen von Überbewer- tungen ist der Abgleich der Immobilienpreisentwicklung mit der Entwicklung von erklären- den Fundamentalindikatoren (u.a. Immobilienpreise, Leistbarkeit, Baukosten, Kredittra- gungsfähigkeit, Wohnbauinvestitionen). Für Österreich und Wien hat dies beispielsweise Schneider (2014) mit folgendem Ergebnis analysiert: Österreichische Immobilien waren leicht unterbewertet, die Immobilienpreise für Wien lagen allerdings durchschnittlich 20 % über den per Fundamentalpreisindikator erhobenen Werten – waren also überbewertet. Bei dieser Analyse wurden wiederum neben Wien keine regionalen Differenzierungen für Öster- reich vorgenommen (Schneider und Wagner 2016). Analysen der OECD aus dem Jahr 2013 stellen Österreich generell im internationalen Vergleich eine leichte Überbewertung aus, beziehen sich hierbei aber nur auf den Vergleich von Miet- und Kaufpreisentwicklung (price- to-rent-ratio) sowie Kaufpreis- und Einkommensentwicklung (price-to-income-ratio)(OECD 2013). Mit dem Preis-Miet-Verhältnis können wir eine grobe ökonomische Bewertung der subjektiven Transaktionsopportunitäten (Kaufen oder Mieten?) vornehmen und gemeinsam mit dem Preis-Einkommen-Verhältnis erste Aussagen über eine Marktüberhitzung treffen (Case und Shiller 2003; Krauter 2015). Für Salzburg kann ebenfalls eine Überbewertung an- genommen werden, da bei ähnlichen Studien für Deutschland die urbanen Bereiche einer Überbewertung unterliegen. Für deutsche Großstädte sieht die deutsche Bundesbank gar Preisübertreibungen von 15 bis 30 Prozent (Spiegel Online 2017). Andere Marktbeobachter wie beispielsweise Immobilienscout24 (2014) bewerten die Entwicklungen in Deutschland aber nicht als flächendeckenden Trend in Richtung Immobilienpreisblase. Aufgrund von regi- onal stark ausdifferenzierten Entwicklungen sind aber beide Einschätzungen plausibel. Die preissteigernden Entwicklungen konzentrieren sich stark auf wenige Ballungsräume und nicht flächendeckend über ganz Deutschland (Kholodilin und Michelsen 2017). Die räumlich variierende Entwicklung unterstreicht die Notwendigkeit, Immobilienmärkte regional und lokal differenziert zu untersuchen. Steigende Preise – auch bei sehr starker Entwicklung – sind also nicht automatisch Indikator für Übertreibungen. Denn möglich ist auch, dass gesellschaftliche und wirtschaftliche Ent- wicklungen zur Veränderung in Teilmärkten führen. Beispielsweise können geänderte sozial- staatliche oder fiskalpolitische (zum Beispiel niedrige Zinsen) Rahmenbedingungen zu einem verstärkten Kauf von Eigentum führen (Francke und Rehkugler 2012). Die erhöhte Nachfrage führt dann zu Preissteigerungen dieses Teilmarktes. Bei darauf angepasster Nachfrage führt dieser Trend dann langfristig zu einem anderen, stabilen Verhältnis von Miete und Kauf (Wieser 2011). Allerdings bedeutet ein deutliches Auseinanderentwickeln der Teilmärkte Kaufen und Mieten auch eine zunehmend geringere Rendite für Eigentümer. Da die Mieteinnahmen nicht im gleichen Maße steigen, wird bei stark steigenden Eigentumspreisen ein Kauf mit Vermietungsabsicht (Vorsorgewohnung, etc.) ökonomisch unsicherer (Kunnert und Baumgartner 2012; Wieser 2011). Für wesentliche Indikatoren liegen oft nur Kennzahlen auf Nationalstaatsebene vor. Nationa- le Immobilienpreisindizes verdecken aber, wie bereits erwähnt, regionale Unterschiede bzw. verhindern kleinräumige Analysen. Fundierte Immobilienmarktanalysen bedürfen regionaler Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 7
Daten und Indizes für zielgerichtete politische Reaktionen. Denn regionale Immobilienteil- märkte sind in unterschiedlichem Ausmaß von Angebot und Nachfrage gekennzeichnet, vari- ieren in der Konstellation der Akteure und Unternehmen und sind ungleich von Prozessen wie Internationalisierung, Finanzialisierung und Kommodifizierung betroffen. Die vorwie- gende Erstellung von Indizes für Immobilienmärkte auf nationaler Ebene ignoriert diese re- gionalen Varietäten (Kholodilin und Mense 2012; Mundt und Wagner 2017). Beispielsweise konzentrierten sich institutionelle Investoren lange vorwiegend auf große Zentren, sind mitt- lerweile aber auch in zunehmendem Ausmaß in deutschen Mittelstädten, kleineren Universi- tätsstädten und touristischen Regionen aktiv (Fehlberg und Mießner 2015; Statistik Austria 2016; Heeg 2013). Die lange Zeit sehr stark regionalisierten Immobilienmärkte sind immer mehr von grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen geprägt. Neben der prinzipiellen Zunahme von anlagesuchendem Kapital sind aufgehobene Reglementierungen, die Erhö- hung der Markttransparenz durch die Bereitstellung von Marktdaten sowie Vertrauen in Akteure wesentlich für diese Entwicklung verantwortlich (Heeg 2009; Dörry und Heeg 2009). Das unterstreicht, dass sich immobilienwirtschaftliche Analysen mit den konkreten Rahmen- bedingungen und Prozessen am regionalen Markt auseinandersetzen müssen, denn regiona- le Fragstellungen wie Entwicklungen, Elastizitäten, Preisblasen und Leistbarkeit können nicht mit nationalen Indizes erkannt werden (Mundt und Wagner 2017). Genau dieser Lücke nimmt sich die vorliegende Analyse für den Salzburger Immobilienmarkt an. Salzburg ist eine Stadt mittlerer Größe in Österreich. Der Immobilienmarkt von Stadt und Land Salzburg ist aufgrund seiner überregionalen Bedeutung im Kunst- und Kulturbereich, seines bedeutenden Tourismus und aufgrund seiner über die Landesgrenze hinaus bedeu- tenden Universität von besonderer Nachfrage gekennzeichnet. Die Bevölkerung des Landes Salzburg wächst stetig und liegt derzeit bei 545.815 Personen, davon 153.766 Personen in der Stadt Salzburg (Stadt Salzburg 2017; Land Salzburg 2016). Sowohl Niveau als auch Dyna- mik von Mieten und Kaufpreisen liegen weit über dem österreichischen Durchschnitt. Ge- meinsam mit Innsbruck, Teilen Wiens und einigen ausgewählten touristischen Zentren ge- hört die Stadt Salzburg zu den teuersten Standorten in Österreich. In den letzten Jahren hat sich vor allem der Markt für Eigentumswohnungen und Häuser sehr dynamisch entwickelt. Diese Entwicklung wird sowohl medial, politisch als auch in der breiten Bevölkerung intensiv diskutiert. Die zunehmende Belastung der Haushalte mit immer höheren Ausgaben für Wohnen ist für viele Menschen ein immer größeres Problem. Nur in Kenntnis der Marktsitu- ation und der jüngeren Entwicklung lassen sich politisch sinnvolle Maßnahmen ausarbeiten. 3. Konzeption und Methodik Für die Analyse und Bewertung der Entwicklungen auf Immobilienmärkten und die Erstel- lung von Immobilienpreisindizes ist eine valide Datenbasis eine wesentliche Voraussetzung. Gerade auf regionaler Ebene besteht für Österreich eine derartige, ausreichende Daten- grundlage – insbesondere im Längsschnitt – noch nicht bzw. nur fragmentiert (Mundt und Wagner 2017).
Geographies of Uneven Development – Working Papers Als Datenquelle für die vorliegende Analyse diente die Immobilienbeilage der Samstagsaus- gaben der Salzburger Nachrichten (Printmedium) im Zeitraum 2006 – 2016. Die Wahl des Mediums lag zum einen an der Größe des Immobilienteils respektive der Anzahl der Annon- cen und damit der größten Abdeckung des Marktgeschehens. Zum anderen war dadurch auch die Möglichkeit gegeben, über das Archiv einen zeitlichen Verlauf darzustellen und die- sen zu analysieren. Die Samstagsausgabe wurde gewählt, weil diese die größte Anzahl an Annoncen aufweist. In der Regel wurde jede vierte Samstagsausgabe ausgewertet. Im Falle, dass der Samstag auf einen Feiertag fiel, griffen wir auf den Samstag in der darauffolgenden Woche zurück. Insgesamt konnte so aus 141 Samstagsausgaben eine Datenbank von 20.213 auswertbaren Annoncen (14.772 Wohnungen, 5.441 Häuser) erstellt werden. Es handelt sich dabei um An- gebotsdaten. Die tatsächlichen Transaktionswerte können auf diese Weise allerdings nicht erhoben werden. Wir nehmen jedoch an, dass die angebotenen Mietpreise relativ nahe an den Preisen liegen, zu denen die Mietverträge abgeschlossen wurden, dass allerdings zwi- schen angebotenen und realisierten Kaufpreisen noch eine gewisse Verhandlungsspanne liegt. Auf die Plausibilität der zentralen Aussagen zu den Preisentwicklungen der jeweiligen Teilmärkte hat dies aber keinen Einfluss, da im Fokus der Analysen nicht die absoluten Prei- se, sondern deren relative zeitliche Veränderungen stehen. Hedonische Verfahren, um Qualitätsunterschiede der Immobilien (z.B. Raumanzahl, Ausstat- tung etc.) zu berücksichtigen, wurden nicht angewandt. Mittels hedonischer Methoden wird versucht, die Problematik sich ändernder Ausstattungs- und Leistungsmerkmale auf die Prei- se über Regressionsmodelle abschätzbar zu machen. So erstellte Indizes können Preisbewe- gungen von Änderungen der Lageeigenschaften und Qualitäten unterscheiden (vgl. Hill 2013; Mundt und Wagner 2017). Für die vorliegende Analyse der Immobilienanzeigen haben wir folgende Schritte durchge- führt: Datenerfassung, Datenaufbereitung, Berechnung sowie Auswertung und Interpretati- on. In den weiteren Abschnitten erläutern wir diese genauer. 3.1. Datenerfassung 45 Studierende der Universität Salzburg digitalisierten die Samstagsausgaben, indem sie die darin enthaltenden Annoncen nach unten genannten Kriterien tabellarisch erfassten. Aus den jahresweise zusammengeführten Datensätzen haben wir die Preis- und Angebotsent- wicklung am Salzburger Immobilienmarkt analysiert und Rückschlüsse auf den gesamten Immobilienmarkt gezogen. Wir digitalisierten die Immobilienanzeigen, indem wir die vorher festgelegten Parameter in eine Excel-Vorlage eingaben. Dabei erfassten wir folgende Angaben: Erscheinungsdatum der SN-Ausgabe, Rechtsverhältnis (Miete/Kauf), Haus/Wohnung, Kaufpreis bzw. Mietkosten (in- klusive oder exklusive Betriebskosten), Wohnfläche, Zustand, Anbieter (gewerblich/privat), Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 9
Lage (Stadt Salzburg / alle anderen Landesteile). Soweit aus der Annonce ersichtlich war, erhoben wir auch Lagezusatzinformationen. Bauvorhaben, Baugründe sowie gewerbliche Immobilien erfassten wir nicht. Zu den nicht signifikanten Merkmalen der inserierten Immo- bilien (und damit meist ebenfalls nicht erfasst) gehören Garagen, zugehöriger Grund/Garten, Balkone und Loggien, Kautionen oder Provisionen. 3.2. Datenaufbereitung Im Anschluss an die Erhebung überprüften wir die Daten (jeweils vorliegend als eigene Excel- Datei) auf ihre Qualität und führten sie jahresweise zusammen. Wir kontrollierten die Da- tensätze in einem ersten Schritt auf ihre Vollständigkeit und richtige Datenformate und kor- rigierten beziehungsweise ergänzten sie nötigenfalls. Wir achteten darauf, dass alle notwen- digen Zuordnungen (Miete/Kauf, Haus/Wohnung, Kauf- bzw. Mietpreis, Lage Stadt/Land) vorhanden waren. Die Variablen „Zustand“ und „Anbieter“ schlossen wir von der weiteren Analyse aus, da Qualität und Quantität der Angaben nicht ausreichend waren. Im nächsten Schritt führten wir eine Plausibilitätsprüfung der Daten, besonders der Preise beziehungsweise Mieten zu den Parametern Rechtsverhältnis und Wohnfläche, durch. Wir glichen auch die Lagezusatzinformationen mit der parametrisierten Lage ab. Ferner löschten wir Objekte, die nicht im Bundesland Salzburg liegen, da sie für die Auswertung nicht von Interesse waren. Auffällig ist, dass einige Samstage im Zeitraum 2006 – 2016 insgesamt nur sehr wenige Im- mobilienangebote beinhalten. Einige Samstagsausgaben weisen zudem nur sehr wenige bis gar keine Mietobjekte auf. Möglich ist, dass die Salzburger Nachrichten aufgegebene Annon- cen über einige Zeit sammeln, wenn die Anzahl für eine Ausgabe nicht ausreicht. Bei der Plausibilitätsprüfung des Verhältnisses von Wohnfläche und Preis brachte vor allem der Unterschied von (nicht) inkludierten Betriebskosten bzw. Heizkosten Schwierigkeiten mit sich. Für jene Annoncen, die explizit exklusive Betriebskosten ausgewiesen waren, wurden auf Basis von Durchschnittswerten der Statistik Austria (2016) die Betriebskosten geschätzt und addiert. Für die Betriebskosten standen Daten der Statistik Austria bis zum Jahr 2015 zur Verfügung. Den Wert für 2016 schätzten wir über die Entwicklung des Verbraucherpreisin- dex. Die Unschärfe in der Ausweisung von Heizkosten konnten wir nicht bereinigen. Oftmals ist in den Inserattexten nicht ersichtlich, ob Heizkosten inkludiert sind (teilweise als Teil der Betriebskosten, teilweise separat) oder eben nicht. Manche Mieter kümmern sich selbst um die Heizkostenabrechnung – auch in Abhängigkeit des Heizsystems. Bei Wohnungen in Häu- sern mit mehreren Wohneinheiten und Betreuung durch einen Hausverwaltungsbetrieb können die Heizkosten aber auch über die Betriebskosten mit abgerechnet werden, wodurch sie dann nicht separat ausgewiesen werden. Diese Unschärfe liegt für die gesamte Zeitspan- ne vor. Die Energiepreise stiegen von 2006 bis 2016 etwas weniger als die Inflation (Österreichische Energieagentur 2017). Somit ist möglich, dass diese Unschärfe eine Ab-
Geographies of Uneven Development – Working Papers schwächung der Aussagen zur Folge hat, da die realen Steigerungen sogar höher sein könn- ten. 3.3. Berechnungen Bereits in der Excel-Vorlage zur Eingabe der Annoncen aus den einzelnen Samstagsausgaben wurden in einem eigenen Tabellenblatt „Auswertung“ erste Berechnungen angestellt. Dabei wurden die eingegebenen Annoncen gezählt bzw. mittlere Preise für verschiedene Katego- rien von Wohnungs- und Häusergrößen ausgegeben. Die notwendigen Informationen und Werte übertrugen wir strukturiert in eine neue Excel-Datei, auf Basis derer wir die weiteren Berechnungen durchführten. Schließlich berechneten wir die immobilienwirtschaftlichen Indizes price-to-rent-ratio und price-to-income-ratio, die in der Auswertung noch näher beschrieben werden. Für den Ver- gleich der Preis- mit der Einkommensentwicklung griffen wir auf verfügbare Daten des Haus- haltseinkommens je Einwohner für die Jahre 2006 – 2016 zurück (Statistik Austria 2017). Das Verhältnis zwischen Einkommen und Immobilienpreisen sowie die Entwicklung der Teilmärk- te Miete und Kauf zueinander sind wichtige Kriterien bei der Analyse, ob eine Immobilien- blase vorliegt (Case und Shiller 2003). 3.4. Auswertungen, Probleme und Interpretation Wir werteten die Daten für die beiden Teilmärkte Mieten und Kaufen differenziert nach Wohnungen und Häusern aus. Hierbei berücksichtigten wir auch die Verteilung nach Grö- ßenkategorien (Wohnfläche) sowie die Unterschiede zwischen Stadt und Land Salzburg. Über die erstellten Indikatoren (price-to-rent und price-to-income) stellten wir die Ergebnisse in Bezug zu Einkommen und die Teilmärkte in Bezug zueinander. Schließlich stellten wir un- sere gewonnenen Erkenntnisse in den Kontext des bisherigen Forschungsstandes. Einige kritische Aspekte bezüglich der Wahl der Methodik sind noch zu nennen. Mit den Salzburger Nachrichten analysierten wir nur ein Medium. Außerdem stellen die Zeitungs- annoncen nur einen Teil der tatsächlich angebotenen Immobilien dar. Zum einen fehlen in unserer Analyse Inserate, die ausschließlich auf anderen Online- sowie Offline-Plattformen angeboten wurden. Immerhin verschoben sich im Auswertungszeitraum die Inserate zu- nehmend von Printmedien wie den Salzburger Nachrichten hin zu Onlineplattformen. Die im Internet aufgegebenen Annoncen berücksichtigten wir in dieser Auswertung nicht. Zudem ist der gemeinnützige Wohnungsmarkt nicht abgebildet, da dieser nicht auf Zeitungsinseraten basiert. Aufgrund dieser Einschränkungen können wir für die Marktentwicklung im gemeinnützigen Wohnbau keine validen Aussagen treffen. Ansonsten stellt der Datensatz mit einer Größe von 20.213 Annoncen eine repräsentative Stichprobe des Salzburger Immobilienmarkts dar. Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 11
Das Ziel der Studie, die generelle Preisentwicklung aufzuzeigen, ist dadurch nicht einge-
schränkt.
Bei der Datensatzerstellung konnten uns nicht alle Immobilienteile der Jahre 2006 – 2016
digital zur Verfügung gestellt werden, sodass ein paar Ausgaben in der Bibliothek nachre-
cherchiert werden mussten. Bei einigen Immobilienanzeigen war nicht ersichtlich, in welche
Kategorien (Haus/Wohnung, Mietkosten inkl./exkl. BK, etc.) sie genau fallen, weswegen sie
für die Analyse unbrauchbar wurden. Unter anderem fehlten oft Quadratmeterzahl, Miet-
oder Kaufpreis sowie die Lageangabe. Insgesamt gab es zahlreiche nicht auswertbare An-
noncen.
4. Ergebnisdarstellung und Diskussion
Ziel der Analyse der Immobilienannoncen ist die Berechnung immobilienwirtschaftlicher In-
dizes für Salzburg und deren Darstellung im Verlauf des Auswertungs- und Analysezeitraums
2006 – 2016. Es folgen nun die Ergebnisse der Annoncenauswertung.
4.1. Angebotsentwicklung
Der generelle Trend der gesamten Angebotsentwicklung (Abb. 1) zeigt eine Abnahme der
Inserate sowohl für Wohnungen als auch für Häuser. Von 2006 bis 2016 reduziert sich die
Anzahl der auswertbaren Annoncen mit Wohnungen von 1378 auf 1.083 (-27,2 %), jener von
Häusern von 831 auf 210, was nur mehr circa einem Viertel der Objekte von 2006 entspricht.
Abb. 1: relative Entwicklung der Angebote für Wohnungen und Häuser im Land Salzburg,
2006-2016 (Index 2006 = 100)
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Wohnungen Häuser
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Bei der getrennten Betrachtung von Miet- und Kaufobjekten (Abb. 2 und Abb. 3) ist zu er-
kennen, dass Inserate für Kaufobjekte stetig zurückgehen. Mietannoncen zeigen hingegenGeographies of Uneven Development – Working Papers
eine steigende Tendenz, wobei sich die Wohnungsanzeigen von 2006 auf 2016 sogar vervier-
fachen (+299,3 %). Häuser zur Miete legen im Zeitraum 2006 bis 2015 um 29,8 % zu. 2016
folgt ein rasanter Absturz des inserierten Angebots. Die Anzahl der Kaufanzeigen für Woh-
nungen beträgt 2016 weniger als 40 % des Wertes von 2006. Häuser machen auch hier nur
mehr knapp ein Viertel von 2006 aus.
Abb. 2: relative Entwicklung der Miet- und Kaufangebote für Wohnungen im Land Salz-
burg, 2006-2016 (Index 2006 = 100)
600
500
400
300
200
100
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Miete Kauf
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Abb. 3: relative Entwicklung der Miet- und Kaufangebote für Häuser im Land Salzburg,
2006-2016 (Index 2006 = 100)
140
120
100
80
60
40
20
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Miete Kauf
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Wie ist die unterschiedliche Dynamik der beiden Teilmärkte zu interpretieren? Einerseits
könnten sich weniger Kaufobjekte auf dem Markt befinden, weil Eigentum aufgrund stei-
gender Preise länger gehalten wird – aus Vorsicht und in Ermangelung anderer lukrativer
Anlagemöglichkeiten beziehungsweise, um die Dynamik steigender Preise gewinnbringend
zu nutzen. Dieser Interpretation widerspricht allerdings die Tatsache, dass in den letzten
Jahren immer mehr Immobilientransaktionen durchgeführt wurden (Hölzl & Hubner 2017).
Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 13Plausibler ist deshalb, wie bereits erwähnt, eher eine vermehrte Abwicklung von Immobili-
enkäufen über Onlineplattformen. Außerdem ist zu erwähnen, dass einige Zeitungsausgaben
nur wenige bis gar keine Annoncen zu Mietobjekten enthalten, was auch an einem unvoll-
ständigen Seitensatz liegen kann. Vor allem die Daten des Jahres 2006 scheinen aufgrund
dieser Problematik nur bedingt plausibel.
Das Verhältnis von Miet- zu Kaufangeboten unterliegt einer sichtbaren Veränderung. So
steigt bei Wohnungen die Anzahl der Mietannoncen derart, dass sie 2016 bereits über 50 %
ausmachen. Zum Vergleich: 2006 waren es nur knapp über 10 %. Bei den angebotenen Häu-
sern dominieren mit einem Anteil von fast immer über 90 % die Kaufannoncen. Zwar steigt
auch hier der Anteil der Mietannoncen am Gesamtangebot, jedoch ist dieser Zuwachs recht
gering.
Abb. 4: Entwicklung des Verhältnisses von Miet- und Kaufangeboten für Wohnungen im
Land Salzburg, 2006-2016
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Miete Kauf
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Abb. 5: Entwicklung des Verhältnisses von Miet- und Kaufangeboten für Häuser im Land
Salzburg, 2006-2016
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Miete Kauf
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger NachrichtenGeographies of Uneven Development – Working Papers
Die Anzahl der Angebote nimmt zwar ab, aber die Verteilung der Angebote nach Wohnungs-
größen bleibt über den beobachteten Zeitraum stabil (Abb. 6). So haben Wohnungen bis
80 m² mit durchgehend mehr als 50 % den größten Anteil. Bei den Häusern (Abb. 7) bleibt
die Entwicklung ebenfalls relativ konstant, wobei hier Häuser mit Wohnflächen über 150 m²
dominieren.
Abb. 6: Entwicklung der Verhältnisse der Wohnungsgrößen im Land Salzburg, 2006-2016
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis 50 m² 51-80 m² 81-129 m² 130 m²
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Abb. 7: Entwicklung der Verhältnisse der Häusergrößen im Land Salzburg, 2006-2016
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis 125 m² 126-150 m² über 150 m²
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
4.2. Preisentwicklung
Das Land Salzburg ist bekannt für sein hohes Preisniveau bei Wohnungen und Häusern. Vor
allem die Landeshauptstadt liegt – neben Wien und Innsbruck sowie einigen touristischen
Gebieten –weit über dem nationalen Durchschnitt in Österreich (Statistik Austria 2016). Im
Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 15Folgenden stellen wir die Entwicklung der Preise aufgeschlüsselt nach Miete und Kauf und
weiter nach Wohnungen und Häusern vor.
4.2.1. Entwicklung der Mietpreise
Abb. 8 zeigt, dass die Quadratmetermieten (Bruttomiete inkl. Betriebskosten) für Wohnun-
gen eine nicht sehr einheitliche Tendenz nach oben aufweisen. Besonders in den Jahren
2007 – 2009 herrscht eine gegensätzliche Entwicklung. Die Preise für kleine Wohnungen (bis
80 m²) steigen deutlich, während jene für mittelgroße Wohnungen (80 – 130 m²) etwas so-
wie für große Wohnungen (über 130 m²) deutlich sinken. Auch die Quadratmetermieten für
Häuser (Abb. 9) entwickeln sich in allen drei Größenkategorien nur bedingt ähnlich zueinan-
der. Gemeinsam ist ihnen jedoch ein Anstieg bis 2014 im Vergleich zu 2006. Darauf folgt eine
abnehmende Entwicklung bis 2016.
Abb. 8: Entwicklung der Quadratmetermiete für Wohnungen im Land Salzburg, 2006-2016
(Index 2006 = 100)
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis 50 m² 50-80 m² 80-130 m² über 130 m² Gesamt Sbg
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger NachrichtenGeographies of Uneven Development – Working Papers
Abb. 9: Entwicklung der Quadratmetermiete für Häuser im Land Salzburg, 2006-2016 (In-
dex 2006 = 100)
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis 125 m² 125-150 m² über 150 m² Gesamt Sbg
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Der beobachtete Rückgang der Quadratmetermieten bei großen Wohnungen im Jahr 2008
ist mit Vorsicht zu betrachten. Im Zuge der Krise gab es zwar auch in Salzburg eine deutliche
Zunahme der Arbeitslosigkeit mit einem Anstieg von 11.700 auf 15.442 Arbeitslose (inkl.
Personen in Schulung) (Land Salzburg 2011). Allerdings darf bezweifelt werden, ob sich dies
so rasch in einem anderen Nachfragemuster nach Wohnraum materialisiert hat. Zu beachten
ist, dass für das Jahr 2008 knapp 2.600 Immobilienannoncen vorliegen, davon jedoch nur
238 für Mietwohnungen und 29 für Miethäuser. Preisänderungen bei relativ wenigen Be-
obachtungen können demnach bereits den Eindruck einer breiteren Entwicklung vermitteln.
Generell ist zu vermerken, dass sowohl für Häuser als auch für die Gruppe der größeren
Mietwohnungen die Datenbasis deutlich schlechter ist als bei Angebotspreisen von Eigen-
tumsobjekten.
4.2.2. Entwicklung der Angebotspreise für Eigentum
Die Entwicklung der Angebotspreise von Eigentumswohnungen (Abb. 10) zeigt im Vergleich
zu den Mieten einen einheitlicheren Verlauf. Grundsätzlich sind alle Größenkategorien von
starken Steigerungen gekennzeichnet. In den Jahren 2006 – 2008 waren die Steigerungen
noch weniger stark ausgeprägt – am stärksten waren sie bei größeren Wohnungen (+26 %).
Von 2008 auf 2009 kam es dann teilweise sogar zu einer leichten Abnahme bei den Woh-
nungen unter 50 m² sowie über 130 m². Nach der Wirtschafts- und Finanzkrise nahm die
Entwicklung der Preise ab 2009 über alle Wohnungsgrößenklassen hinweg deutlich an Fahrt
auf. Von 2006 bis 2016 stiegen die Angebotspreise der einzelnen Kategorien um mindestens
70,4 % (über 130 m²) und maximal 158,6 % (bis 50 m²). Die Wohnungsgröße korreliert hier
negativ mit dem Anstieg. Je kleiner die Wohnungskategorie, desto stärker ist die Dynamik
ausgeprägt. Bezogen auf das gesamte Bundesland ergibt sich eine Zunahme von +97,7 %,
Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 17was annähernd einer Verdoppelung entspricht. Die stärksten Steigerungen sind jeweils in
den kleinsten Größenkategorien zu verzeichnen. Für Stadt und Land Salzburg lassen sich nur
geringfügige Unterschiede in der Entwicklung der Angebotspreise feststellen. In der Stadt
Salzburg stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen von 2.307 Euro
im Jahr 2006 auf 4.655 Euro im Jahr 2016. Im Land Salzburg (exklusive der Stadt Salzburg) lag
die Steigerung leicht darunter, nämlich von 2.002 Euro im Jahr 2006 auf 3.907 Euro im Jahr
2016. Diese Werte weichen nicht sehr voneinander ab, denn ein Großteil der inserierten
Immobilien auf dem Land liegt im Agglomerationsraum der Stadt Salzburg. Die Immobilien in
der Stadt und im Agglomerationsraum sind der gleichen Dynamik unterworfen. Die erhobe-
nen Angebotspreise von Wohnungen belaufen sich für das Jahr 2006 auf 2.000 bis
2.500 €/m². 2016 betragen die Angebotspreise schließlich zwischen 4.200 und 5.100 €/m².
Die untersuchten Häuser erfahren in dieser Zeit ebenfalls einen kräftigen Anstieg von rund
2.350 – 2.600 €/m² auf rund 3.900 – 4.300 €/m². Dabei unterscheiden sich die absoluten
Quadratmeterpreise deutlich – je nach Kategorie der Wohnungsgröße. Die durchschnittlich
angebotenen Preise für kleine Wohnungen (bis 50 m²) stiegen von 1.983 Euro im Jahr 2006
auf 5.128 Euro im Jahr 2016. Die Quadratmeterpreise in anderen Größenkategorien stiegen
geringer, aber immer dennoch drastisch: 50 – 80 m² von 2.138 auf 4.221 Euro, 80 – 130 m²
von 2.364 auf 4.348 Euro und über 130 m² von 2.498 auf 4.257 Euro.
Abb. 10: Entwicklung der Kaufpreise von Wohnungen im Land Salzburg, 2006-2016 (Index
2006 = 100)
300
250
200
150
100
50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis 50 m² 50-80 m² 80-130 m² über 130 m² Gesamt Sbg
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger NachrichtenGeographies of Uneven Development – Working Papers
Abb. 11: Entwicklung der Kaufpreise für Häuser im Land Salzburg, 2006-2016 (Index 2006 =
100)
190
170
150
130
110
90
70
50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
bis 125 m² 125-150 m² über 150 m² Gesamt Sbg
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Der rapide Anstieg der Angebotspreise bei den Wohnungen bis 50 m² von 2015 auf 2016 ist
möglicherweise aber auch auf Qualitätsunterschiede des Datensatzes zurückzuführen. Es
liegen für 2015 929 Wohnungsanzeigen vor, davon 586 Kaufinserate. Für 2016 sind es bei
den Wohnungen 1.078 Anzeigen mit 475 Kaufinseraten (verhältnismäßig weniger). Einerseits
ist dieser Anstieg kritisch zu sehen, andererseits zeigen allerdings auch andere Publikationen
(vgl. Hölzl & Hubner 2017) eine deutliche Steigerung der Kaufpreise für Salzburg. Verknüpft
mit einer verstärkten Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten (Kurier.at 2016) ist die Ent-
wicklung durchaus als plausibel einzuschätzen.
Bei der Gegenüberstellung der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Wohnungen (Abb.
12) ist gut zu erkennen, dass die Kaufpreise seit 2009 deutlich stärker zulegen. Für Häuser
(Abb. 13) trifft dies ebenfalls zu, allerdings etwas weniger ausgeprägt. Seit 2014 ist wieder
eine leichte Abnahme der Mietpreise zu erkennen, jedoch nur bei größeren Wohnungen. Die
Mieten der Wohnungen bis 50 m² stiegen weiter, während sich die Mietpreise für Wohnun-
gen insgesamt seit 2006 mit einem Plus von 20,4 % relativ moderat entwickeln, verdoppeln
sich bis 2016 beinahe die entsprechenden Kaufpreise (+97,6 %). Die Häusermieten verzeich-
neten über die elf Jahre +9,4 %, wobei 2014 der Höhepunkt erreicht war (+25,9 % seit 2006).
Seitdem stagnieren die Mieten in diesem Segment bzw. gehen leicht zurück. Kaufpreise von
Häusern legten um 65,0 % zu. Aufgrund der sehr geringen Datenbasis bei Mietangeboten
(und teilweise bei Kaufangeboten für Häuser) ist diese Darstellung der Entwicklung nur ein-
geschränkt aussagekräftig und repräsentativ.
Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 19Abb. 12: Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Wohnungen im Land Salzburg, 2006-
2016 (Index 2006 = 100)
210
190
170
150
130
110
90
70
50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Miete Kauf
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Abb. 13: Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Häuser im Land Salzburg, 2006-2016
(Index 2006 = 100)
190
170
150
130
110
90
70
50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Miete Kauf
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Zudem ist zu erwähnen, dass Stadt und Land Salzburg noch wesentlich genauer auf Mikro-
standortsebene differenziert werden könnten. Allein in der Stadt gibt es erhebliche Unter-
schiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Im Land Salzburg unterscheiden sich die Wohn-
kosten je nach Region ebenfalls enorm. In den touristischen Zentren liegen sie deutlich über
jenen der sie umgebenen Regionen. Da die Annoncen selten eine genauere Verortung zulie-
ßen als die grobe Unterscheidung in Stadt oder Land Salzburg, kann die erforderliche Diffe-
renzierung zur genaueren Auswertung mit den von uns erhobenen Daten nicht durchgeführt
werden. Diese Differenzierung kann Gegenstand weiterer Untersuchungen sein. Wir konnten
aber die vorherrschenden Tendenzen klar für den regionalen Immobilienmarkt in der Stadt
Salzburg darlegen.Geographies of Uneven Development – Working Papers Die Darstellung der Miet- und Kaufpreise über den Auswertungszeitraum 2006 – 2016 hin- weg zeigt deutlich, dass Salzburg durchaus die Bezeichnung „teures Pflaster“ verdient. Teil- weise liegt bei der Miete der Quadratmeterpreis von (kleinen) Wohnungen sogar über dem von Häusern. Für Kaufobjekte gilt das ebenso. Gemeinsam ist den beiden Entwicklungen der Miet- und Kaufpreise die eindeutige Tendenz nach oben. 4.2.3. Preis-Miet-Relation Die Betrachtung der Relation von Mieten zu Eigentumspreisen (price-to-rent-ratio) ermög- licht eine Annäherung an die Frage, ob es ökonomisch sinnvoller ist, Wohnraum zu kaufen oder auf Dauer zu mieten. Dafür werden durchschnittlicher Kaufpreis und entsprechende Jahresmiete in Verhältnis zueinander gesetzt. Darüber hinaus stellt der Index auch ein Indiz für das Vorliegen einer spekulativen Preisblase dar. Dabei wird der Index als Verhältnis von Investition und potentieller Einnahme verstanden. Steigen die Marktpreise für Immobilien stärker als die Mieten, so sinken die Renditen – mögliche Anzeichen einer Marktüberhitzung (Hoyer 2017). Allerdings können auch andere Rahmenbedingungen, zum Beispiel fiskalische Änderungen, für das Auseinanderentwickeln der Teilmärkte verantwortlich sein. In der vorliegenden Analyse enthalten die angegebenen Jahresmieten aber noch die Be- triebskosten. Die Eigentumspreise stellen Angebotspreise und nicht Ergebnisse effektiver Transaktionen dar. Der vorliegende Datensatz entspricht also nur bedingt den klassischen Parametern für ein Price-to-rent-ratio. Eine weitere Unschärfe bezüglich der Heizkosten wurde bereits erwähnt. Insofern sind die vorliegenden Indizes nicht direkt vergleichbar mit anderen Analysen auf Grundlage von price-to-rent-ratios. Zu erwähnen ist zudem, dass bei diesem Vergleich der Angebotspreise zu den Jahresmieten die zu tragenden Finanzierungs- kosten eines Eigentumserwerbs (Zinsen, etc.) und die auch bei Eigentum anfallenden Be- triebskosten sowie mögliche finanzielle Veranlagungen nicht beachtet werden (Henger, et al. 2012). Trotz dieser Unzulänglichkeiten der Datenqualität lassen sich mit den vorliegenden Werten deutliche Tendenzen und generelle Entwicklungen aufzeigen. Die Absolutwerte sind allerdings nur eingeschränkt aussagekräftig und vergleichbar. Abb. 14 stellt das errechnete Preis-Miet-Verhältnis für Wohnungen und Häuser dar. Es ver- zeichnet von 2006 auf 2016 einen durchaus beachtlichen Anstieg. Das bedeutet, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mietpreise. Im Jahr 2006 entsprach der Kaufpreis einer Wohnung in der Stadt Salzburg dem Mietaufwand einer gleich großen Wohnung für rund 17 Jahre. Auf dem Land war es zu diesem Zeitpunkt rund ein Jahr weniger. Bis 2009 verän- dert sich dieser Wert kaum, wohingegen er ab 2009 deutlich ansteigt. So beträgt die Preis- Miet-Relation für Wohnungen in der Stadt Salzburg im Jahr 2016 rund 28 Jahre, was im Ver- gleich zu 2006 einer Änderung von +11 Jahren (respektive Jahresmieten) entspricht. Bei den Häusern liegt das Preis-Miet-Verhältnis 2006 bei rund 20 Jahren. Der Anstieg verläuft jedoch im Vergleich zu den Wohnungen etwas langsamer. Erst ab dem Jahr 2014 steigt der Index Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 21
deutlich und beträgt 2016 mit einer absoluten Änderung von +10 Jahren schließlich rund
30 Jahre.
Abb. 14: Entwicklung der Preis-Miet-Relation für Wohnungen und Häuser im Land Salz-
burg, 2006-2016
32,0
30,0
28,0
Preis-Miet-Relation
26,0
24,0
22,0
20,0
18,0
16,0
14,0
12,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Wohnungen Häuser
Durchschn. Wohnungspreise in Relation zu durchschn. Bruttomiete inkl. BK
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Abb. 15: Entwicklung der Preis-Miet-Relation in Stadt und Land Salzburg, 2006-2016
32,0
30,0
28,0
Preis-Miet-Relation
26,0
24,0
22,0
20,0
18,0
16,0
14,0
12,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Wohnung Stadt Salzburg Haus Stadt Salzburg
Wohnung Land Salzburg Haus Land Salzburg
Durchschn. Wohnungspreise in Relation zu durchschn. Bruttomiete inkl. BK)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Salzburger Nachrichten
Bei der Unterscheidung des Index nach Lage (Abb. 15) zeigt sich, dass kaum ein Stadt-Land-
Unterschied besteht. Vielmehr spielt es eine Rolle, ob es sich um eine Wohnung oder ein
Haus handelt. Die Unterschiede verringern sich ab dem Jahr 2012. 2016 beträgt die Differenz
zwischen niedrigstem und höchstem Ratio rund vier Jahresmieten. 2008 lagen sie mit rund
sechs Jahresmieten am weitesten auseinander.
Bei Wohnungen ist die Dynamik nach oben noch ausgeprägter. Die Preis-Miet-Verhältnisse
von Wohnungen und Häusern nähern sich im gesamten Bundesland immer mehr einanderGeographies of Uneven Development – Working Papers an. Seit dem Jahr 2012 entwickeln sie sich annähernd im Gleichschritt. Dies kann unter ande- rem daran liegen, dass die meisten Annoncen, welche dem Land Salzburg zugerechnet wer- den, im Agglomerationsraum der Landeshauptstadt mit den zunehmend urbanisierten Um- landgemeinden liegen. Die preissteigernden Prozesse scheinen somit im Großraum Salzburg sowohl in der Kernstadt als auch im direkt umliegenden Bereich in gleichem Ausmaße zu wirken. Für eine genauere Analyse – insbesondere des weiter entfernten Innergebirgs – ist die Datengrundlage hier allerdings nicht aussagekräftig genug. 4.2.4. Preis-Einkommens-Verhältnis Neben dem Vergleich von Miet- und Kaufpreisen für die Evaluierung individueller Transakti- onsentscheidungen spielt bei der Analyse eines Wohnungsmarktes vor allem die Leistbarkeit von Wohnraum eine wesentliche Rolle. Zur Beurteilung der Leistbarkeit ist die Entwicklung der Preise mit jener der regionalen Einkommen zu vergleichen. Deshalb setzt das Preis- Einkommens-Verhältnis (price-to-income-ratio) den durchschnittlichen Kaufpreis einer Woh- nung bzw. eines Hauses ins Verhältnis zum durchschnittlichen Jahreseinkommen. Ein price- to-income-ratio von beispielsweise 10 bedeutet, dass zehn Jahreseinkommen nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie auslegen zu können. Ein steigendes Verhältnis von Preisen zu Einkommen stellt darüber hinaus auch ein weiteres Indiz für eine spekulative Preisblase dar . Für die vorliegende Analyse zogen wir das verfügbare durchschnittliche Haushaltseinkom- men je Einwohner heran. Diese Daten stehen durch die Statistik Austria auf Ebene der Bun- desländer zur Verfügung. Die Berechnung des Preis-Einkommens-Verhältnisses basiert in der vorliegenden Auswertung auf einer Durchschnittswohnung mit einer Wohnfläche von 80 m² bzw. einem Durchschnittshaus mit 130 m². Diese Zahlen entsprechen in etwa den durch- schnittlichen Wohnflächen von Eigentumswohnungen (75,7 m²) und Häusern in Eigentum (135,7 m²) im Bundesland Salzburg im Jahr 2015 (Statistik Austria 2015) – für 2016 liegen noch keine Daten vor. Unsere Stichprobe zeigt für das Jahr 2011 eine durchschnittlich ange- botene Wohnfläche von 82,5 m² (Wohnungen) bzw. 193,9 m² (Häuser). Sie weist im Jahr 2016 Durchschnittswerte von 77,7 m² (Wohnungen) bzw. 197,9 m² (Häuser) auf. Somit weicht unsere Stichprobe von den generellen Durchschnittswerten in Salzburg deutlich ab – repräsentiert sie schließlich auch nur einen Ausschnitt des Marktes. Das Preis-Einkommens- Verhältnis ist vor allem geeignet, um realitäts- und alltagsnah die Leistbarkeit von Wohn- raum aufzuzeigen. Um möglichst nahe an der konkreten Realität zu sein, verwenden wir jene aus dem Mikrozensus berechneten und gerundeten Werte der Statistik Austria. Abb. 16 zeigt die Entwicklung der Preis-Einkommens-Relation von Wohnungen und Häusern. Generell ist zu erkennen, dass dieses Verhältnis für Durchschnittshäuser aufgrund der höhe- ren Gesamtpreise wenig überraschend höher ist, sich die beiden Kurven allerdings recht ähn- lich entwickeln. Sowohl das Price-to-income-ratio für Wohnungen als auch jenes für Häuser steigt im betrachteten Zeitraum. Im Jahr 2006 liegt das Verhältnis Angebotspreise zu Ein- kommen für Wohnungen bei 9,3 und steigt bis zum Jahr 2016 auf 15,4, was einer Steigerung Andrea Kircher, Elisabeth Schmiedbauer, Andreas Van-Hametner und Christian Zeller 23
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