GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP 7-STANDORTE 2020/2021
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INDUSTRIE/LOGISTIK
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP 7-STANDORTE
2020/2021
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DE
LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
ÜBER UNS
DIE PARTNER
Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienun- Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen
ternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren
deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammenge- besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders
schlossen. Wir sind fünf starke Partner. deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobi-
lienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister be-
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit raten lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und
Standorten in Hamburg und Berlin seine Immobilien- unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutsch-
dienstleistungen an, Süddeutschland betreut E & G Real landweit hervorragende Standortkenntnisse und einen
Estate mit Sitz in Stuttgart und München. Für den Immo- bevorzugten Marktzugang bieten.
bilienmarkt Düsseldorf und Umgebung ist Anteon Immo-
bilien der richtige Ansprechpartner, die Metropolregion Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mit-
Köln und die Stadt Bonn hat GREIF & CONTZEN Immo- arbeiter macht German Property Partners zu einem ver-
bilien bestens im Blick. Der Frankfurter Büromarkt wird lässlichen Partner.
von blackolive komplett abgedeckt.
Partner
Grossmann & Berger Anteon blackolive
Der Immobilienberater mit mehr als Anteon ist eine inhabergeführte Immo- blackolive ist ein inhabergeführtes Im-
85 Jahren Tradition ist einer der füh- bilienberatungsgesellschaft mit den mobilienunternehmen mit rund 50 Mitar-
renden Dienstleister für den Verkauf Schwerpunkten Bürovermietung, Inves- beitern, welches Investoren, Vermieter und
und die Vermietung von Gewerbe- und tment und Industrie & Logistik. Darüber Mieter betreut. Neben der Bürovermietung
Wohnimmobilien in Norddeutschland hinaus bietet Anteon, als einer der füh- und dem Investmentgeschäft beraten und
und ein Beteiligungsunternehmen der renden Anbieter, Immobilienmarketing, begleiten die Immobilien-Profis Vermieter
HASPA-Gruppe. Projektbegleitung und Research an. im Rahmen von Exklusiv-Mandaten und
garantieren in allen Belangen ein tiefgrei-
fendes Verständnis für den Markt.
GREIF & CONTZEN E & G Real Estate
Der inhabergeführte Dienstleister mit E & G Real Estate ist einer der führenden
40 Jahren Erfahrung in der Beratung, Immobiliendienstleister Süddeutsch-
Bewertung, Vermittlung und Ver- lands mit langjähriger Erfahrung in den
waltung von Gewerbe- und Wohnimmo- Bereichen Gewerbe- und Wohninvest-
bilien in Köln | Bonn deckt die gesamte ments, gewerbliche Vermietung von
Wertschöpfungskette des Immobilien- Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und
geschäftes ab. Logistikflächen.
MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 20202021
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GERMAN PROPERTY PARTNERS
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
während 2020 mehrere Immobilienmarkt-Segmente in- German Property Partners (GPP). Dank unserer detail-
folge der Pandemie deutliche Nachfragerückgänge auf- reichen Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir über Daten zu
wiesen, waren die Einbußen auf den Top 7-Märkten für den Logistikregionen, die neben den jeweiligen Kernstädten
Industrie- und Logistikimmobilien im Vergleich der Asset- auch das Umland umfassen.
klassen insgesamt noch moderat. Mehrere Nutzerbranchen Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche
wie die Lebensmittellogistik oder der Online-Handel waren Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen persönlich aus
weniger oder sogar im positiven Sinne betroffen. Die Durch- und unterstützen Sie bei Ihren individuellen Fragestellungen
schnittsmieten stiegen und in der Mehrzahl der Logistikre- rund um das Thema Immobilie.
gionen nahmen auch die Spitzenmieten zu.
Diese gewisse Robustheit in der Krise im Verbund mit einer Oliver Schön
günstigen Zukunftsperspektive fand auf dem Investment- Sprecher von German Property Partners
markt großen Widerhall. Neue Investoren traten in den
Markt ein, das Transaktionsvolumen stieg um über 40 % und INHALT
die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien sanken weiter.
Top 7 | Überblick und Kennzahlen..................................4/5
Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Überblick Top 7 | Investment.................................................................6
über die Marktsituation der sieben oben angesprochenen Top 7 | Vermietung.................................................................7
Logistikregionen für das Gesamtjahr 2020 und einen Aus- Hamburg.............................................................................8/9
blick auf 2021. Neben der vergleichenden und zusammen- Berlin................................................................................10/11
fassenden Betrachtung dieser Standorte gehen wir auf die Düsseldorf.......................................................................12/13
jeweiligen Investment- und Hallenvermietungsmärkte im Köln..................................................................................14/15
Detail ein. Frankfurt.........................................................................16/17
Stuttgart.........................................................................18/19
Möglich wird diese Marktbetrachtung durch den Zusam- München.........................................................................20/21
menschluss führender Gewerbe-Immobiliendienstleister Glossar.............................................................................22/23
aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum Netzwerk
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ÜBERBLICK
TOP 7 | 2020/Q1–4
Investment: Größte Transaktionen Vermietung: Größte Flächenumsätze
pro Region und nach Fläche pro Region
Logistikzentrum in Hamburg, ca. 61.000 m², REWE (Eigennutzung), ca. 86.500 m²
Hamburg Hamburg
Käufer: AEW Europe Hallenfläche in Henstedt-Ulzburg
Logistik-Zentrum in Königs Wusterhausen, CEVA Logistics, ca. 53.700 m² Hallenfläche in
Berlin ca. 53.700 m², Käufer: AXA In- Berlin
Königs Wusterhausen
vestment Managers
Picnic, ca. 15.000 m² Hallen-
Gewerbepark in Neuss, Düsseldorf
Düsseldorf fläche in Langenfeld
ca. 34.000 m², Käufer: Sirius
EUZIEL International (Logistik), ca. 41.000 m²
Papierfabrik in Euskirchen, ca. 42.000 m², Köln
Köln Hallenfläche in Köln
Käufer: Deutsche Industrie REIT
Lidl, ca. 53.000 m²
Logistikpark in Trebur, ca. 106.000 m², Frankfurt
Frankfurt Hallenfläche in Erlensee
Käufer: CBRE Global Investors
HTL (Logistik), ca. 12.700 m² Hal-
Light-Industrial-Objekt in Böblingen, Stuttgart
Stuttgart lenfläche in Plochingen
ca. 50.000 m², Käufer: SwissLife
Hendricks Internationale Spedition,
Gewerbe-Areal in Karlsfeld, ca. 13.000 m², München
München ca. 10.600 m² Hallenfläche in Oberding
Käufer: SwissLife
KENNZAHLEN TOP 7
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top 7
(Investment) 2020 557 677 75 270 413 162 299 2.454
Transaktions-
2019 180 367 230 140 409 92 307 1.725
volumen
(in Mio. €) ggü. Vorjahr 209 % 84 % −67 % 93 % 1% 77 % −3 % 42 %
2020 4,00 % 3,70 % 3,75 % 3,80 % 3,80 % 4,20 % 3,60 % Ø 3,84 %
Netto-
Spitzen- 2019 4,25 % 3,80 % 4,00 % 4,10 % 3,90 % 4,20 % 3,70 % Ø 3,99 %
rendite
ggü. Vorjahr −0,25%-Pkt. w−0,10%-Pkt. −0,25%-Pkt. −0,30%-Pkt. −0,10 %-Pkt. 0,00 %-Pkt. −0,10 %-Pkt. −0,15%-Pkt.
Grundstücks- 2020 400 410 360 300 360 450 750 max. 750
preise
2019 400 400 360 280 350 450 750 max. 750
Stadtgebiet
(Spitze, €/m2) ggü. Vorjahr +0 % +2% 0% +7 % +3 % 0% 0%
Grundstücks- 2020 200 250 270 250 270 300 740 max. 740
preise
2019 200 250 270 180 260 300 720 max. 720
Umland
(Spitze, €/m2) ggü. Vorjahr 0% 0% 0% +39 % +4% 0% +3%
2020 480.000 387.800 150.000 275.000 416.200 222.500 239.400 2.170.900
Flächen-
2019 355.000 493.700 187.700 250.000 414.000 447.600 420.000 2.568.000
umsatz (m2)
ggü. Vorjahr 35 % −21 % −20 % +10 % +1 % −50 % +43 % −15 %
Spitzenmie- 2020 6,40 7,00 6,00 5,80 6,80 6,85 8,00 Ø 6,69
te* Stadtge-
2019 6,40 6,70 5,70 5,50 6,70 6,85 7,80 Ø 6,53
biet
(€/m2/mtl.) ggü. Vorjahr 0% +4 % +5 % +5 % +1 % 0% +3 % +3 %
2020 5,00 5,60 5,40 5,00 5,90 6,80 6,90 Ø 5,80
Spitzenmie-
te* Umland 2019 5,00 5,50 5,10 5,00 5,80 6,80 6,90 Ø 5,74
(€/m2/mtl.)
ggü. Vorjahr 0% +2 % +6 % 0% +2 % 0% 0% +1 %
* Logistik: mind. 5.000 m2, mind. 10 m UKB, mind. 1 Rampentor/1.000 m2, State of the Art, Neubau bzw. erste Vermietungsperiode
4 Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und MünchenMARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
KENNZAHLEN
TOP 7 | 2020/Q1–4
HAMBURG
6,40 €/m²
5,00 €/m²
4,00 %
250–400 €/m²
150–200 €/m²
70–130 €/m²
DÜSSELDORF BERLIN
6,00 €/m² 7,00 €/m²
5,40 €/m² 5,60 €/m²
3,75 % 3,70 %
310–360 €/m² 90–410 €/m²
220–270 €/m² 80–250 €/m²
120–150 €/m² 50–150 €/m²
KÖLN FRANKFURT
5,80 €/m² 6,80 €/m²
5,00 €/m² 5,90 €/m²
3,80 % 3,80 %
175–300 €/m² 250–360 €/m²
130–250 €/m² 80–270 €/m²
70–110 €/m² 60–230 €/m²
STUTTGART MÜNCHEN
6,85 €/m² 8,00 €/m²
6,80 €/m² 6,90 €/m²
4,20 % 3,60 %
260–450 €/m² 430–750 €/m²
180–300 €/m² 210–740 €/m²
60–170 €/m² 160–470 €/m²
* Logistik: mind. 5.000 m2, mind. 10 m UKB, mind. 1 Rampentor/1.000 m2, State of the Art, Neubau bzw. erste Vermietungsperiode
** Grundstücke: GE/GI-Gebiet, ab 1 ha, erschlossen, kontaminationsfrei, nahezu rechteckiger Zuschnitt
Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa (Daten und Marktgebietabgrenzung) für Berlin, Frankfurt und München 5
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INVESTMENT
TOP 7 | 2020/Q1–4
In den Logistikregionen der sieben Top-Märkte Hamburg, Abwärtstrend der Vorjahre fort. In Köln, Düsseldorf und
Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München Hamburg sanken die Spitzenrenditen um 0,30 bzw. 0,25
wurden 2020 Industrie- und Logistikimmobilien für ins- Prozentpunkte. Lediglich in Stuttgart wurde die Vorjahres-
gesamt fast 2,5 Mrd. € veräußert. Gegenüber 2019 betrug der marke von 4,20 % aufgrund fehlender Top-Produkte nicht
Anstieg über 40 %. Infolge der Corona-Pandemie baute die unterboten. 2021 dürfte dies aber voraussichtlich nachgeholt
Assetklasse ihre Bedeutung für Investoren noch weiter aus. werden. München und Berlin weisen weiterhin die niedrigsten
Spitzenrenditen im Vergleich der Top 7 auf.
INVESTITIONSOBJEKTE
Im Gegensatz zur Situation bei Einzelhandels- und Hotel- GRUNDSTÜCKSPREISE
immobilien waren bei Industrie- und Logistikimmobilien Der in den Vorjahren teilweise deutliche Anstieg der Grund-
mehrere Nutzerbranchen von der Krise nur wenig nachteilig stückspreise verlor 2020 insgesamt an Dynamik. Zwar stiegen
betroffen. Dies steigerte unter Investoren das bereits zuvor an einigen Standorten die Preise für Gewerbebauland, in den
hohe Interesse noch weiter und es traten auch neue Kapital- Kernstädten der Logistikregionen Hamburg, Düsseldorf,
anleger in den Markt ein. Stuttgart und München stagnierten sie allerdings. Die
In Hamburg nahm das Transaktionsvolumen um über 200 % höchsten Wachstumsraten verzeichnete mit bis zu 39 % die
zu und in Stuttgart, Berlin und Köln konnten ebenfalls hohe Logistikregion Köln. Aber auch im Großraum um Düsseldorf
Zuwächse zwischen 77 % und 93 % verbucht werden. Nur nahmen die Preise um 25 % bis 33 % zu.
in Düsseldorf und München gingen die Investments zurück.
Portfolio-Verkäufe sorgten an mehreren Standorten für AUSBLICK
hohe Transaktionsvolumina. Einen wesentlichen Beitrag Die Nachfrage der Investoren nach Industrie- und Logistikim-
leistete hierzu das sogenannte Roots-Portfolio, welches Ob- mobilien ist hoch und wird durch die andauernde Corona-Pan-
jekte u. a. in den Regionen Hamburg, Stuttgart und München demie und den hohen Anlagedruck auch 2021 gestützt. Denn
aufwies, mit einem Kaufpreis von insgesamt rund 500 Mio. immer noch sind andere Immobilienmarkt-Segmente negativ
€. AEW Europe übernahm von Garbe Industrial Real Estate betroffen und bieten keine günstige Perspektive, zumindest
und Patrizia 14 Logistikimmobilien für einen Spezialfonds. in der kurzen Frist. Einige Logistik- und Handelsunternehmen
Mit ca. 106.000 m² war der Logistikpark Trebur in der Logis- haben weiterhin einen hohen Flächenbedarf und weitere
tikregion Frankfurt die größte verkaufte Immobilie. CBRE Nutzer werden hinzukommen, wenn sich die Konjunktur
Global Investors erwarb die Liegenschaft von der Zech Group wieder belebt. Die Projektentwickler setzen ihre Neubau-
für einen Spezialfonds. Im Raum Stuttgart wurden zwei sehr pläne fort und werden zumindest auf einzelnen Grundstücks-
große Light-Industrial-Immobilien mit ca. 50.000 m² bzw. ca. märkten, in denen eine hohe Nachfrage auf ein knappes
30.000 m² verkauft. Angebot trifft, neue Höchstpreise zahlen. Insofern ist grund-
sätzlich damit zu rechnen, dass dem Investmentmarkt wieder
RENDITEN viele Logistikprodukte zugeführt werden können. Trotzdem
Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien setzten den wird die Nachfrage das Angebot deutlich übertreffen und die
Spitzenrenditen werden voraussichtlich nochmals sinken.
TOP-5-TRANSAKTIONEN DER TOP 7 (NACH FLÄCHENGRÖSSE)
Region Objekt/Standort Käufer Verkäufer Größe
Frankfurt Logistikpark, Trebur CBRE Global Investors Zech Group ca. 106.000 m²
Logistikzentrum,
Hamburg AEW Europe Patrizia Garbe ca. 61.000 m²
Hamburg
Gewerbe-Areal,
Frankfurt Interxion International Sinpas Group ca. 60.000 m²
Frankfurt
Logistikzentrum,
Hamburg Garbe (Fonds) N. N. ca. 57.500 m²
Neu Wulmstorf
Logistikzentrum, AXA Investment
Berlin ECE ca. 53.700 m²
Königs Wusterhausen Managers
6 Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und MünchenMARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
VERMIETUNG
TOP 7 | 2020/Q1–4
In den Top 7-Märkten wurde 2020 ein Flächenumsatz von und Hamburg deutet sich an, dass sich das Angebot in
rund 2,2 Mio. m² Hallenfläche und somit etwa 15 % weniger manchen Segmenten erhöht, im Falle Hamburgs durch speku-
als im Vorjahr realisiert. Ab dem 2. Halbjahr setzte an meh- lative Neubauten, im Falle Stuttgarts vor allen durch Flächen-
reren Standorten eine deutliche Marktbelebung ein, der freisetzungen und Angebote zur Untervermietung.
pandemiebedingte Nachfragerückgang konnte in der Ge-
samtbetrachtung der Top 7 aber nicht mehr vollständig kom- MIETEN
pensiert werden. Die Mieten sind 2020 in den Top 7 überwiegend gestiegen. In Köln,
Düsseldorf und Berlin nahmen die Spitzenmieten mit einer Er-
FLÄCHENUMSATZ höhung um 30 Cent/m²/Monat am meisten zu. Dies trifft aber
Die Logistikregionen Hamburg und Köln verzeichneten aller- nicht auf die Logistikregionen Hamburg und Stuttgart zu, in denen
dings steigende Jahresumsätze und in Frankfurt wurde das die Spitzenmieten stagnierten. Hier wirkten sich die geringeren
Vorjahresniveau wieder erreicht. In Hamburg war das gute Er- Vermietungsaktivitäten aus. Dennoch nahmen die Durchschnitts-
gebnis jedoch insbesondere auf Eigennutzertransaktionen zu- mieten auch in den Kernstädten dieser Agglomerationen zu, was
rückzuführen. Das Vermietungsgeschäft fiel schwächer aus. auf das weiterhin geringe Flächenangebot in den zentraleren
Die Anteile der Eigennutzer stiegen auch an den Standorten Lagen dieser Verflechtungsräume zurückzuführen sein dürfte.
München, Frankfurt und Berlin. Insgesamt summierten sie sich
in den Top 7 auf ca. 41 % des Flächenumsatzes. AUSBLICK
Logistikdienstleister und Handelsunternehmen nahmen we- Weiterhin kämpfen viele Unternehmen mit den Folgen der
sentlich mehr Flächen ab als 2019. Einen großen Beitrag Corona-Krise. Sollte die von Ökonomen prognostizierte Kon-
leistete hierzu der in der Corona-Krise stark gestiegene On- junkturbelebung im Laufe des Jahres einsetzen, dürfte dies
line-Handel, den viele Konsumenten in zunehmendem Maße auch die Flächennachfrage wieder stärker beleben. Bis dahin
als eine Alternative zum stationären Einzelhandel annahmen. dürften jene Nutzergruppen bedeutsam bleiben, die von der
Industrie- und Produktionsunternehmen senkten ihren Anteil Pandemie wenig betroffen waren oder sogar von ihr profi-
am Flächenumsatz hingegen um mehr als die Hälfte. Immerhin tierten, wie der erwähnte E-Commerce, der Lebensmittel-
sorgte in Hamburg ein Baubeginn von Airbus in diesem Markt handel oder der pharmazeutische und medizinische Bereich.
für ein besseres Ergebnis dieser Nutzergruppe. Je nach lokaler Wirtschaftsstruktur ergibt sich somit ein ge-
mischtes Bild. Während beispielsweise das Berliner Umland
FLÄCHENANGEBOT Impulse von der aufstrebenden Elektromobilität erhält, be-
Wenngleich die Flächennachfrage einiger Branchen 2020 findet sich die Wirtschaftsregion Stuttgart noch im Struktur-
wegen der Pandemie gesunken ist, liegt in den meisten Top wandel der lang etablierten Automobilindustrie.
7-Märkten weiterhin ein Angebotsmangel vor. In Düsseldorf Mit gewissen Einschränkungen in den Märkten Stuttgart
und Köln beispielsweise können große, zusammenhängende und Hamburg ist der Flächenmangel weiterhin ein relevanter
und moderne Logistikflächen i. d. R. nur in Neubauprojekten Faktor. Erneute Mietpreissteigerungen können daher ein-
angemietet werden. Lediglich in den Logistikregionen Stuttgart treten, insbesondere wenn die Wirtschaft wieder wächst.
Top 7 | Flächenumsatz nach Branche Top 7 | Flächenumsatz nach Größe
2019–2020 | in % 2019–2020 | in %
100 100
8% 7%
18 %
80 80
44 % 53 % 51 %
60 26 % 60
40 19 % 40
20 % 27 %
49 %
20 20 10 %
8%
29 %
13 % 10 %
0 0 5% 4%
2019 2020 2019 2020
Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München 7
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
20
21
23
7
Bad Oldesloe
Henstedt-
Ulzburg
4,00 – 5,50 €/m2 Norderstedt 4,00 – 5,50 €/m2
Uetersen
Ahrensburg
Pinneberg
Halstenbek 1
Schenefeld Stapelfeld
Wedel
HAMBURG Barsbüttel
23 24 24
4,50 – 6,40 €/m2 Reinbek Schwarzenbek
Buxtehude Neu Wulmstorf 25 4,00 – 5,50 €/m2
7 Geesthacht
4,00 – 5,00 €/m
2
Seevetal
1 Winsen (Luhe)
Buchholz 4,00 – 5,50 €/m2
1 in der Nordheide Stadtgebiet
Umland
39
Übliche Mieten für
Flächen ab 500 m2
© German Property Partners (GPP)
INVESTMENT
HAMBURG
Portfolio-Übernahmen und Paketkäufe sorgten 2020 Angebotsknappheit an, im Hamburger Stadtgebiet in der
mit einem Anteil von knapp 50 % für ein Transaktions- Spitze auf bis zu 450 €/m², im Umland auf bis zu 220 €/m²
volumen in Höhe von ca. 560 Mio. € in Hamburg und dem und im Großraum auf bis zu 140 €/m².
Umland. Dies ist eine Steigerung um über 200 % im Ver-
gleich zu 2019. AUSBLICK
Logistik-Core-Objekte erfahren in der Pandemie einen
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG weiteren Nachfrageschub. Allerdings sind Produkte, zu-
Das Transaktionsvolumen teilte sich etwa hälftig auf mindest im Single-Deal Bereich, kaum am Markt, so dass
Hamburg (46 %) und das Umland (54 %) auf. Größte Trans- von einer weiteren Renditekompression ausgegangen
aktion war die Übernahme einer Logistikimmobilie in der werden kann.
1. Hafenstraße in Hamburg-Harburg von Patrizia/Garbe
durch AEW Europe im Rahmen des „Roots“-Portfolios. Die
durch die Corona-Pandemie verstärkte Nachfrage nach
krisensicher erscheinenden Core-Logistik-Objekten übte
2020 zunehmend Druck auf die Spitzenrenditen aus. Die TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
Folge war ein Nachgeben der Renditen im Jahresverlauf
um 0,50 Prozentpunkte, womit diese nun bei 4,00 % liegen. 1. HAMBURG, Logistikimmobilie im „Roots“-Portfolio,
ca. 61.000 m² Hallenfläche, Käufer: AEW Europe, Q4
GRUNDSTÜCKSPREISE 2. NEU WULMSTORF, Logistikimmobilie, ca. 57.500 m²
Noch immer sind größere Entwicklungsgrundstücke in Hallenfläche, Käufer: Garbe Fonds, Q1
Hamburg und dem nahen Umland Mangelware. Entspre- 3. NORDERSTEDT, Logistikimmobilie,
chend wenige Verkaufstransaktionen gab es auf dem ca. 34.000 m² Hallenfläche, Käufer: Garbe Fonds, Q1
Grundstücksmarkt. Die Bodenpreise stiegen infolge der
8MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
VERMIETUNG
HAMBURG
Der Flächenumsatz kletterte Ende 2020 verglichen mit 2019 MIETEN
um 35 % nach oben. Das Jahresergebnis betrug 480.000 m² Die Spitzenmieten blieben auf dem Vorjahresniveau von
und wurde von Eigennutzern, deren Anteil bei 51 % lag, ge- 6,40 €/m²/Monat, die Durchschnittsmiete kletterte mit
tragen. Das „klassische Vermietungsgeschäft“ blieb aller- Blick auf die Logistikregion insgesamt um 10 % auf
dings verhalten und sank um 21 %. 5,20 €/m²/Monat nach oben.
FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
2020 wurden insgesamt neun Großabschlüsse über 10.000 m² Da das Pandemiegeschehen noch anhält und die Folgen
getätigt (2019: 3). Sechs der neun Großabschlüsse mit der zweiten Welle noch unvorhersehbar sind, warten viele
mehr als 10.000 m² waren Eigennutzer-Baustarts. Größter Unternehmen weiter ab. Dennoch sind Unternehmen im
Abschluss des Jahres war mit 86.500 m² der Baubeginn Bereich E-Commerce, Pharma/Medizin und Lebensmit-
des REWE-Logistik- und Verwaltungszentrums in Hen- telhandel als Profiteure der Krise zu sehen und könnten
stedt-Ulzburg (Umland Nord-West). Den Mietvertrag mit den Flächenumsatz erhöhen.
dem größten Flächenvolumen des Jahres schloss die Spe-
dition Mickeleit für 28.400 m² im Altenwerder Kirchtal 1–5
ab (Hamburg-Süd). TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IM JAHR 2020
Anders als im Vorjahr dominierten nicht die Logistiker
(29 %) das Marktgeschehen, sondern die Handelsunter- 1. BAD OLDESLOE – für Amazon,
nehmen mit einem Anteil von 34 %. Diese gelten als „Ge- ca. 12.200 m² Hallenfläche
winner“ der Pandemie. 2. NÜTZEN KALTENKIRCHEN – für Amazon,
ca. 11.400 m² Hallenfläche
FLÄCHENANGEBOT 3. HARBURG – HF Group (Eigennutzer),
Auf der Angebotsseite zeichnete sich eine langsame Ent- ca. 7.700 m² Hallenfläche
spannung ab. Zwar sind die großen, 2020 fertig gestellten
Projekte entweder bereits als B2S-Immobilien entwickelt TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
(Bad Oldesloe und Kaltenkirchen für Amazon) oder von
Eigennutzern gebaut worden, es entstehen jedoch auch 1. REWE, HENSTEDT-ULZBURG,
spekulative Projekte wie der Logistikpark Four Parx Mach ca. 86.500 m² Hallenfläche (Eigennutzerbaustart), Q3
2 mit über 100.000 m² in Hamburg-Wilhelmsburg. 2. AIRBUS, HAMBURG,
ca. 30.600 m² Hallenfläche, Q1
3. OMNITRADE HANDELSGESELLSCHAFT MBH, SIEK,
ca. 30.550 m² Hallenfläche, Q4
Hamburg | Flächenumsatz nach Branche Hamburg | Flächenumsatz nach Größe
2020/Q1–4 | in % 2020/Q1–4 | in %
13 % 5%
13 %
30 %
23 % 10 %
53 %
19 %
34 %
Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
9
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
24
11
Oranienburg
3,80 – 6,10 €/m2
3,70 – 5,10 €/m2
Henningsdorf
Nauen 111 114
Falkensee
10 Neuenhagen
BERLIN bei Berlin
3,70 – 7,60 €/m2
115 100 10
103
Potsdam Schönefeld
117
3,80 – 6,10 €/m2
113 12
10 Ludwigsfelde Königs Wusterhausen
2
9
3,70 – 5,10 €/m2 Stadtgebiet
Umland und
13 Verflechtungsraum
Übliche Mieten für
Flächen ab 500 m2
© German Property Partners (GPP)/bulwiengesa
INVESTMENT
BERLIN Autor: bulwiengesa
Das Transaktionsvolumen in der Logistikregion Berlin GRUNDSTÜCKSPREISE
erreichte 2020 fast 680 Mio. € und überstieg das Vor- Im Berliner Stadtgebiet nahmen die Kaufpreise für
jahresergebnis mit rund 84 % deutlich. Das Gros des Gewerbebauland nochmals leicht auf 90 €/m² bis
Transaktionsgeschehens wurde im Berliner Umland 410 €/m² zu. Im Großraum stiegen die maximal aufgerufenen
verzeichnet. Grundstückspreise auf 150 €/m², also um bis zu 3,45 %.
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG AUSBLICK
Neben verschiedenen kleineren Objekten waren es vor Für 2021 ist bei anhaltender Angebotsknappheit und hohem
allem großflächige Immobilien, welche das stark ge- Nachfragedruck von einer weiteren Renditekompression auf
stiegene Transaktionsvolumen im Berliner Umland aus- bis zu 3,60 % oder weniger auszugehen. Die Nachfrage der
gemacht haben. Das mit Abstand größte Logistikzentrum, Investoren bleibt hoch und lässt ein Transaktionsvolumen
welches 2020 gehandelt wurde, befindet sich im für Lo- über dem langjährigen Mittelwert erwarten.
gistikunternehmen attraktiv gelegenen Königs Wuster-
hausen. Die von der ECE entwickelte Immobilie kommt auf
eine Gesamthallenfläche von rund 50.000 m² und war be- TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
reits vor ihrer Fertigstellung (2020) an den Logistikdienst-
leister CEVA Logistics vollvermietet. Der Großteil der ge- 1. KÖNIGS WUSTERHAUSEN, Logistik-Center, ca. 53.700 m²
handelten Immobilien verfügte dabei über Hallenflächen Hallenfläche, Käufer: AXA Investment Managers, Q4
zwischen 20.000 m² und 30.000 m². 2. SCHÖNEFELD, Logistikimmobilie im Neubau,
ca. 35.100 m² Hallenfläche, Käufer: Quantum Immobilien AG , Q1
3. LUDWIGSFELDE, Logistikzentrum, ca. 34.000 m²
Nutzfläche, Käufer: PGIM Real Estate, Q2
10MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
VERMIETUNG
BERLIN Autor: bulwiengesa
2020 verzeichnete die Region Berlin einen Flächenumsatz Mietpreise erzielt. Hallenflächen im Umland und Verflech-
von 387.800 m². Dies entspricht einem Rückgang von 21 % im tungsraum rangierten im Jahr 2020 bei einer Durchschnitts-
Vergleich zum Vorjahr. Der Rückgang des Flächenumsatzes miete von 4,60 €/m²/Monat.
ist größtenteils auf den Vermietungsmarkt zurückzuführen.
AUSBLICK
FLÄCHENUMSATZ Insbesondere der Hotspot im südöstlichen Umland der Stadt
Der Anteil der Eigennutzer hat sich im Vergleich zum Vorjahr wird voraussichtlich durch einen Nachfrageüberhang charak-
fast verdoppelt und ist auf 36 % gestiegen. Die größte Vermie- terisiert sein. Die Standortentscheidung von Tesla und die Er-
tungstransaktion in der Region Berlin ist die Anmietung von öffnung des neuen Flughafens haben hier bereits einige weitere
53.700 m² Logistikfläche durch CEVA Logistics. Des Weiteren Ansiedlungen von Zulieferern und Logistikern in der Region
mietete BLG Logistics 36.400 m² in Ludwigsfelde an. Insgesamt nach sich gezogen. Die Umnutzung von Industrieflächen kann
ist ein Zuwachs von Anmietungen von Unternehmen aus dem ein adäquates Mittel sein, um der Flächenknappheit im unmit-
Sektor Logistik/Transport feststellbar. Der Anteil stieg auf über telbaren Stadtgebiet zu begegnen.
55 % (2019: 40 %) des Gesamtvolumens, während der des
Handels auf rund 26 % sank (2019: 38 %). Der Flächenumsatz
von Industrie/Produktion/Handwerk blieb hingegen mit 15 % in TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IM JAHR 2020
etwa konstant. Der Rückgang des Flächenumsatzes war ins-
besondere bei den kleineren Flächenkategorien spürbar. 1. KÖNIGS WUSTERHAUSEN – für CEVA Logistics,
ca. 53.700 m² Hallenfläche
FLÄCHENANGEBOT 2. LUDWIGSFELDE – für Decathlon,
Insbesondere das südliche und südöstliche Umland kann auf ca. 40.00 m² Hallenfläche
starke Neubauaktivitäten verweisen. Darunter finden sich 3. LUDWIGSFELDE – Deutsche Post DHL (Eigennutzer),
auch einige spekulative und großvolumige Logistikparkent- ca. 37.000 m² Hallenfläche
wicklungen. Diesen können vor dem Hintergrund der immer
noch bestehenden Flächenknappheit und der hohen Nach- TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
frage sehr gute Vermarktungschancen eingeräumt werden.
1. CEVA LOGISTICS, KÖNIGS WUSTERHAUSEN,
MIETEN ca. 53.700 m² Hallenfläche, Q3
Innerhalb des Stadtgebiets von Berlin lagen die Spitzen- 2. BLG LOGISTICS, LUDWIGSFELDE,
mieten für Hallenflächen im Jahr 2020 bei rund 7,00 €/m²/ ca. 36.400 m² Hallenfläche, Q4
Monat. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr eine Stei- 3. REWE, ORANIENBURG,
gerung um rund 4,5 %. In Objekten, welche für die urbane Lo- ca. 20.000 m² Hallenfläche (Eigennutzerbaustart), Q1
gistik genutzt werden, wurden vereinzelt sogar noch höhere
Berlin | Flächenumsatz nach Branche Berlin | Flächenumsatz nach Größe
2020/Q1–4 | in % 2020/Q1–4 | in %
2%
3%
4% 6%
15 %
23 %
55 %
26 %
66 %
Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: bulwiengesa Quelle: bulwiengesa
11
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
40
40
57
73
3,75 – 5,30 €/m2
43
Krefeld 3,50 – 5,50 €/m2
4,00 – 5,00 €/m2
Ratingen
61
44 3
Willich Meerbusch 1
3,50 – 5,00 €/m2
52 DÜSSELDORF
52 Mönchengladbach 4,30 – 6,00 €/m2
3,00 – 5,10 €/m2
Neuss
Hilden
3,50 – 4,70 €/m2
4,00 – 5,00 €/m 2
Langenfeld
(Rheinland)
Grevenbroich
46
3,00 – 5,20 €/m2
61
3,50 – 4,60 €/m2
46
Stadtgebiet
44 Umland
57 Übliche Mieten für
Flächen ab 500 m2
© German Property Partners (GPP)
INVESTMENT
DÜSSELDORF
Im Jahr 2020 wurde in der Logistikregion Düsseldorf mit Großraum stiegen aufgrund der räumlichen Ausweitung der
75 Mio. € zwar ein deutlich niedrigeres Transaktionsvo- Suchbereiche deutlich an, in der Spitze von 120 auf 150 €/m².
lumen erreicht als 2019, allerdings war es ebenfalls von
sehr starker Nachfrage und einer Vielzahl an Einzel-As- AUSBLICK
set-Deals geprägt. Besonders Bestandsimmobilien von Auch für das Jahr 2021 ist eine außerordentliche hohe Nach-
guter Qualität und mit bonitätsstarken Mietern wurden frage der Investoren nach Industrie- und Logistikimmobilien
gehandelt. zu erwarten. Der Wettbewerb um Produkte wird sogar noch
höher werden, da frühere Hotel- und Retailinvestoren auf-
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG grund der Auswirkungen der Pandemie auf ihren Ursprungs-
Der Investmentmarkt für Logistik und Light-Industrial-Lie- märkten nun auch vermehrt in die Assetklasse Logistik in-
genschaften wurde 2020, u. a. durch COVID-19, von einer vestieren werden. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird die
enorm hohen Nachfrage dominiert und erlebte durch den Zu- Spitzenrendite weiter sinken.
wachs an potentiellen Investoren aus anderen Assetklassen
eine sich weiter rasant entwickelnde Dynamik. Infolgedessen
sank die Spitzenrendite weiter, auf nunmehr 3,75 %. TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
GRUNDSTÜCKSPREISE 1. NEUSS, Gewerbepark Fuggerstraße,
In Düsseldorf und dem nahegelegenen Umland sind Ent- ca. 34.000 m² Nutzfläche, Käufer: Sirius, Q 1
wicklungsgrundstücke für industrielle und logistische Nut- 2. LANGENFELD, Light-Industrial-Immobilie,
zungen weiterhin rar gesät und stehen einer nach wie vor ca. 10.500 m² Hallenfläche, Käufer: Mileway, Q 4
immens hohen Nachfrage entgegen. Die Grundstückspreise 3. WILLICH, Gewerbepark Münchheide II,
im Stadtgebiet und im Umland blieben im Vorjahresver- ca. 8.000 m² Hallenfläche, Käufer: Verifort Capital, Q 4
gleich unverändert auf hohem Niveau. Die Bodenpreise im
12MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
VERMIETUNG
DÜSSELDORF
In der Logistikregion Düsseldorf konnten 2020 lediglich AUSBLICK
150.000 m² Hallenfläche umgesetzt werden, was eine Re- Der Düsseldorfer Logistikmarkt hat derzeit mit einigen
duktion von knapp 20 % zum Vorjahr bedeutet. negativen Faktoren gleichzeitig zu kämpfen: Die spürbar
schwächere Nachfrage, bedingt durch die Corona-Pan-
FLÄCHENUMSATZ demie ab dem 2. Quartal, trifft auf ein weiterhin stark limi-
Das vergangene Jahr wurde auch in Düsseldorf und Umland tiertes Angebot. Eine Belebung der Marktaktivitäten hat
stark von der Pandemie bestimmt. Konnten im 1. Quartal erst in den letzten Monaten eingesetzt. Abzuwarten bleibt,
und Anfang des 2. Quartals noch Flächenumsätze gene- ob vor allem die Handels- und E-Commerce-Unternehmen,
riert werden, wiesen vor allem die Monate April bis August die als Profiteure der Pandemie gelten, für höhere Umsätze
nur wenige größere Vermietungen auf. Die stärksten Nach- sorgen werden. Immerhin spiegelt sich eine solche Tendenz
frager waren Logistikdienstleister, gefolgt von Handelsun- in der Ansiedlung der Picnic GmbH, dem größten Vertrags-
ternehmen und dem E-Commerce. Die deutliche Belebung abschluss des vergangenen Jahres, wider.
der Nachfrage ab dem 3. Quartal konnte nicht mehr zu einem
Gesamtergebnis auf Vorjahresniveau führen.
FLÄCHENANGEBOT TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2020
Wie in den Vorjahren wurde die Logistikregion Düsseldorf
und Umland durch einen starken Angebotsmangel geprägt. 1. LANGENFELD – für mehrere Nutzer,
Spekulative Bautätigkeiten konnten hier auch nur teilweise ca. 48.000 m² Hallenfläche
Abhilfe schaffen. Flächen, die sich für eine Logistiknutzung 2. MÖNCHENGLADBACH – für mehrere Nutzer,
eignen, waren vor allem in Größenordnungen ab 3.000 m² ca. 28.000 m² Hallenfläche
nicht verfügbar, so dass Nutzer hier nicht zum Abschluss 3. DÜSSELDORF – für mehrere Nutzer,
kamen. Die steigenden Mieten sind eine klare Folge dieser ca. 21.000 m² Hallenfläche
Marktsituation.
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
MIETEN
In Düsseldorf und dem direkten Umland hat sich der Vermie- 1. PICNIC, LANGENFELD,
tungsmarkt im Verlauf der letzten Monate wieder spürbar ca. 15.000 m² Hallenfläche, Q4
belebt und die Nachfrage zieht wieder deutlich an. Weiterhin 2. YUSEN LOGISTICS, LANGENFELD,
dominieren die Flächenarmut und die wenigen Optionen, ca. 10.500 m² Hallenfläche, Q1
sowohl im Bestand als auch im Neubaubereich, die Aktivi- 3. LOGIFLEX, MÖNCHENGLADBACH,
täten am Markt. Insbesondere im Düsseldorfer Stadtgebiet ca. 10.000 m² Hallenfläche, Q2
stiegen 2020 die Mieten, in der Spitze auf 6,00 €/m²/Monat.
Düsseldorf | Flächenumsatz nach Branche Düsseldorf | Flächenumsatz nach Größe
2020/Q1–4 | in % 2020/Q1–4 | in %
7% 5%
17 % 6%
13 %
9%
53 %
27 %
63 %
Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
13
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
57
46 59
3
Dormagen 1
3,20 – 4,80 €/m 2
Monheim
3,20 – 4,50 €/m2
57 Leverkusen
Bedburg Pulheim Bergisch Gladbach
44 61 1 4
Bergheim 3,30 – 4,50 €/m2
KÖLN
3,60 – 5,00 €/m2
4
Frechen 4,20 – 5,80 €/m2
3
Hürth
Kerpen
1
4 Brühl
59
Erftstadt Wesseling
Troisdorf
3,50 – 4,60 €/m2
Weilerswist
BONN
Euskirchen 3
3,50 – 5,00 €/m2 Stadtgebiet
1
61 Umland
565
3,00 – 5,00 €/m2
Übliche Mieten für
Flächen ab 500 m2
© German Property Partners (GPP)
INVESTMENT
KÖLN
2020 wurden in der Logistik-Region Köln I Bonn In- strahlte diese Dynamik 2020 aber nicht aus, hier blieben
dustrie- und Logistikimmobilien für rund 270 Mio. € ver- die Preise stabil und erreichten bis zu 110 €/m².
äußert, gegenüber 2019 nahezu eine Verdopplung. Di-
verse Bestandsgebäude, aber auch einzelne Neubauten AUSBLICK
wurden dem Investmentmarkt zugeführt. Die Investorennachfrage nach Industrie- und Logistikim-
mobilien in der Region Köln I Bonn ist weiterhin sehr hoch.
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG Neben Bestandsgebäuden könnten 2021 wieder mehrere
Im vergangenen Jahr wurden neben einigen kleineren Neubauprodukte zum Kauf angeboten werden, wenn die
bis mittelgroßen Industrie- und Logistikimmobilien auch derzeit hohe Flächennachfrage von Logistik- und Handels-
mehrere sehr große Objekte verkauft. Neben Köln fanden unternehmen anhält und entsprechende Mietverträge ab-
größere Transaktionen insbesondere in den Umland-Ge- geschlossen werden. Unter diesen Umständen könnte die
meinden Kerpen, Frechen und Euskirchen statt. Die In- Spitzenrendite weiter fallen.
vestorennachfrage ist hoch und die Zahlungsbereitschaft
ist nochmals gestiegen, so dass die Spitzenrendite mitt-
lerweile auf 3,80 % gesunken ist. TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
GRUNDSTÜCKSPREISE 1. EUSKIRCHEN, Papierfabrik, ca. 42.000 m² Nutz-
Die Preissteigerung auf dem Grundstücksmarkt im Kölner fläche, Käufer: Deutsche Industrie REIT, Q2
Stadtgebiet und an vielen Standorten im Umland hat sich 2. KERPEN FRECHEN, 4 Logistikimmobilien (Portfolio),
auch 2020 fortgesetzt, teilweise mit einer Erhöhung im 4 x ca. 10.000 m² Hallenfläche, Käufer: Osmab Holding, Q3
zweistelligen Prozentbereich. Für sehr gute Gewerbe- 3. KERPEN, Logistik-Neubau, ca. 26.000 m² Hallenfläche,
grundstücke können in Köln rund 300 €/m² und im Umland Käufer: Fonds LIP Real Estate Investment Fund, Q3
rund 250 €/m² erlöst werden. Auf den weiteren Großraum
14MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
VERMIETUNG
KÖLN
Dank eines besonders umsatzstarken vierten Quartals Durchschnittsmiete stieg um rund 7 %, im Umland nahm
konnte der Flächenumsatz in der Logistikregion 2020 ge- sie um etwa 3 % zu.
genüber dem Vorjahr doch noch um 10 % auf 275.000 m²
wachsen. AUSBLICK
Die Corona-Pandemie wird auch 2021 viele Unternehmen
FLÄCHENUMSATZ in der Region erheblich belasten, einige Nutzer von Logis-
Im zweiten Quartal war die Flächennachfrage aufgrund tikimmobilien sind allerdings weniger negativ betroffen.
der Corona-Krise deutlich zurückgegangen. Ab dem Die für den weiteren Jahresverlauf prognostizierte all-
dritten Quartal setzte dann aber eine Belebung ein, die gemeine Konjunkturbelebung dürfte die Nachfrage nach
sich im vierten Quartal mit mehreren Großabschlüssen Produktions- und Lagerflächen fördern und das Preis-
noch steigerte. In einem Großprojekt in Köln-Niehl niveau könnte weiter ansteigen.
mietete kurz vor dem Jahreswechsel ein Unternehmen ca.
41.000 m² Hallenfläche an. In Euskirchen wurde mit rund
21.000 m² Hallenfläche der größte Vertragsabschluss im
Umland realisiert, ebenfalls mit einem Logistiknutzer.
Trotz solcher Großabschlüsse übertrafen Handelsunter- TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IM JAHR 2020
nehmen den Flächenumsatz der Logistiker insgesamt
aber noch deutlich und nahmen insgesamt etwa 42 % des 1. KÖLN-NIEHL – für mehrere Nutzer,
Gesamtumsatzes ein. ca. 31.000 m² Hallenfläche
2. KERPEN – DHL für Logwin und Saint-Gobain,
FLÄCHENANGEBOT ca. 26.000 m² Hallenfläche
2020 wurden etwa 120.000 m² Hallenfläche in Neubau- 3. HÜRTH – Orion Engineered Carbons (Eigennutzung)
und Revitalisierungsprojekten fertiggestellt. Aufgrund ca. 8.800 m² Hallenfläche
von Vorvermietungen, Eigennutzungsabsichten und dem
zuletzt dynamischen Vermietungsgeschehen stehen TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
neuwertige Flächen nun größtenteils in noch zu realisie-
renden Bauprojekten zur Verfügung. Größere Bestands- 1. EUZIEL INTERNATIONAL (LOGISTIK), KÖLN-NIEHL,
flächen sind in der Region weiterhin kaum verfügbar. ca. 41.000 m² Hallenfläche, Q4
2. N. N. (LOGISTIK), EUSKIRCHEN,
MIETEN ca. 21.000 m² Hallenfläche, Q4
Flächenknappheit und eine belebte Flächennach- 3. MARELLI (PRODUKTION), KÖLN-NIEHL,
frage haben 2020 im Kölner Stadtgebiet zu einer ca. 18.000 m² Hallenfläche, Q4
neuen Spitzenmiete von 5,80 €/m²/Monat geführt. Die
Köln | Flächenumsatz nach Branche Köln | Flächenumsatz nach Größe
2020/Q1–4 | in % 2020/Q1–4 | in %
5% 7%
29 % 15 %
24 %
42 %
7%
42 % 29 %
Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
15
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
45 7
Gießen
5
3 Butzbach
5
48
45
3,20 – 6,00 €/m2
66
Bad Homburg
3
4,20 – 7,50 €/m2 Bad Vilbel
FRANKFURT AM MAIN
66
Offenbach am Main
Wiesbaden
4,20 – 7,30 €/m2
66
Dreieich
Mainz
3
61 Bingen 60 4,20 – 7,50 €/m2 661
63
3,20 – 6,00 €/m2
3,20 – 6,00 €/m2 Darmstadt
5 Stadtgebiet
61
Umland und
Gernsheim Verflechtungsraum
Übliche Mieten für
67 Flächen ab 500 m2
63
© German Property Partners (GPP)/bulwiengesa
INVESTMENT
FRANKFURT Autor: bulwiengesa
Das Transaktionsvolumen der Kernstadt Frankfurts Stadtgebiet wurden bis ca. 360 €/m², im Umland bis rund
konnte im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr, u. a. be- 270 €/m² und im Großraum bis etwa 230 €/m² erzielt. Die
dingt durch eine großflächige Einzeltransaktion, starke Wachstumsraten lagen bei rund 3 % bis 5 %.
Zuwächse verzeichnen.
AUSBLICK
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG Für das laufende Jahr 2021 ist eine anhaltend hohe Nach-
In den letzten Jahren spielte sich das Investitionsgeschehen frage nach Logistikflächen im Metropolraum Frankfurt
überwiegend im Umland ab. 2020 konnte jedoch aufgrund wahrscheinlich. Für Top-Objekte werden die Spitzenren-
der Veräußerung des ehemaligen Neckermann-Areals auch diten in diesem Jahr weiter sinken, die Grundstückspreise
die Kernstadt wesentlich zum Transaktionsvolumen der Ge- dürften weiter steigen.
samtregion beitragen. Geschätzte 60.000 m² Hallenflächen
wechselten den Eigentümer. Der Käufer Interxion wird am
Standort fortan die Flächen zum Betrieb eines Rechen-
zentrums umnutzen. Die Transaktion mit der größten Hal-
lenfläche fand erneut im Frankfurter Umland statt. CBRE TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
Global Investors erwarb für einen Spezialfonds den 2019 von
DLH fertiggestellten Logistikpark Trebur. Dieser umfasst 1. TREBUR, Logistikpark,
106.000 m² Logistikfläche und war bereits vor seiner Fertig- ca. 106.000 m² Hallenfläche, Käufer: CBRE Global Investors, Q1
stellung an die Logistiker Nagel und RWL vorvermietet. 2. FRANKFURT, ehemaliges Neckermann-Areal,
ca. 60.000 m² Hallenfläche, Käufer: Interxion International, Q1
GRUNDSTÜCKSPREISE 3. ASCHAFFENBURG, Logistikimmobilie, ca. 36.000 m²
Die Grundstückspreise sind in der Spitze an vielen Hallenfläche, Käufer: SwissLife, Q1
Standorten der Region erneut gestiegen. Im Frankfurter
16MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
VERMIETUNG
FRANKFURT Autor: bulwiengesa
In der Region Frankfurt blieb der Flächenumsatz 2020 mit bis zu 7,30 €/m²/Monat sind in diesen Lagen ebenso rea-
ca. 416.000 m² in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Zu listisch. Im Umland und Verflechtungsraum wurden Durch-
dieser Stabilität trugen insbesondere die Eigennutzer bei, schnittsmieten von 4,90 €/m²/Monat und Spitzenmieten
welche den Anteil auf über die Hälfte des Flächenumsatzes von 5,90 €/m²/Monat erzielt. Dies entspricht einer leichten
ausbauten. Steigerung.
FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
Der größte Vertragsabschluss war mit ca. 53.000 m² die Lidl-An- Es ist davon auszugehen, dass die Flächennachfrage auf einem
mietung in Erlensee. Die zweite große Anmietung fand mit ca. hohen Niveau verbleiben wird. Wenn ausreichend freie Flächen
27.000 m² von Amazon in Mörfelden-Walldorf statt. Transport- zur Verfügung stehen, werden die Flächenumsätze ebenso
und Logistikunternehmen erreichten insgesamt einen Umsat- mitziehen. Ob die Mietpreise weiter steigen, ist unter anderem
zanteil von etwa 76 %. Die im Vorjahr starken Flächenumsätze davon abhängig, inwieweit die exportorientierten Wirtschafts-
aus Industrie/Produktion/Handwerk erlebten hingegen einen zweige in der Region die gegenwärtige Krise überstehen.
Rückgang um fast 90 %. Des Weiteren machte sich insbe-
sondere bei Flächen kleiner als 3.000 m² ein starker Rückgang
bemerkbar. Flächen größer als 10.000 m² machten hingegen TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IM JAHR 2020
auch dieses Jahr fast 60 % des Flächenumsatzes aus.
1. EGELSBACH – für BioStorage (Produktion),
FLÄCHENANGEBOT ca. 26.700 m² Hallenfläche
Der Schwerpunkt des Flächenangebots in der Region liegt tra- 2. LINDEN – Alternate GmbH (Handel, Eigennutzer),
ditionell im näheren Umfeld des Stadtgebiets von Frankfurt. ca. 21.500 m² Hallenfläche
Da hier jedoch inzwischen kaum freie Liegenschaften ver- 3. FRANKFURT – für Swissport (Logistik),
fügbar sind, wird zunehmend auf Flächen im weiteren Ver- ca. 17.000 m² Hallenfläche
flechtungsraum der Metropole ausgewichen. Leerstände
treten aus diesem Grund nur sehr vereinzelt und kurzzeitig TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
auf. Spekulative Neubauflächen werden trotz der Pandemie-
krise weiterhin schnell vom Markt absorbiert. 1. LIDL, ERLENSEE,
ca. 53.000 m² Hallenfläche, Q2
MIETEN 2. AMAZON, MÖRFELDEN-WALLDORF,
Im Stadtgebiet von Frankfurt wurden 2020 Spitzenmieten ca. 27.000 m² Hallenfläche, Q4
von rund 6,80 €/m²/Monat für Hallenflächen erzielt. Dieses 3. HELLMANN LOGISTICS, WÖRRSTADT,
Mietniveau wird beispielsweise in Flughafennähe und dem ca. 18.100 m² Hallenfläche, Q1
Hotspot Frankfurt-Süd erreicht. Maximale Mietpreise von
Frankfurt | Flächenumsatz nach Branche Frankfurt | Flächenumsatz nach Größe
2020/Q1–4 | in % 2020/Q1–4 | in %
2%
6% 4% 6%
8%
14 %
59 % 25 %
76 %
Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: bulwiengesa Quelle: bulwiengesa
17
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
7
81
3,50 – 6,80 €/m
2
Murrhardt
Bietigheim- Backnang
Vaihingen Bissingen
8
an der Enz
Ludwigsburg
3,50 – 5,50 €/m2
Waiblingen
Leonberg
STUTTGART
Schorndorf
Weil der Stadt
5,00 – 6,50 €/m2 Esslingen
am Neckar 7
Sindelfingen Göppingen
Wendlingen
8
Böblingen
Leinfelden- 3,00 – 4,20 €/m2
Echterdingen Kirchheim
4,50 – 5,80 €/m2 Nürtingen unter Teck
Geislingen
Herrenberg an der Steige
4,00 – 5,00 €/m2
8
Stadtgebiet
81
Umland
Übliche Mieten für
Flächen ab 500 m2
© German Property Partners (GPP)
INVESTMENT
STUTTGART
2020 wurde ein Investmentvolumen von ca. 162,4 Mio. € von Grundstücken mit industriellen Vornutzungen (Brown-
festgestellt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies ein fields). Die Grundstückspreise sowohl im Stadtgebiet als
Plus von ca. 77 % und spiegelt die große Nachfrage der auch im Umland verblieben 2020 stabil auf dem Vorjahres-
Investoren wider. niveau bei etwa 260 bis 450 €/m² bzw. 180 bis 300 €/m².
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG AUSBLICK
Im vergangenen Jahr betrug das Investmentvolumen für Die Nachfrage von Investoren nach Anlageprodukten im In-
Light-Industrial-Objekte ca. 106 Mio. € (65 %) und für Lo- dustrie- und Logistiksegment innerhalb der Wirtschafts-
gistik-Objekte ca. 56 Mio. € (35 %). Diese Struktur spiegelt region Stuttgart bleibt ungebrochen hoch. Im Jahr 2021 sind
sich auch in den größten drei Verkäufen wider. Die Trans- ein bis zwei Core-Produkte zu erwarten, bei welchen eine
aktionen erfolgten ausschließlich im Bereich Bestands- neue Spitzenrendite realisiert werden kann.
objekte, Neubau-Investments sind 2020 nicht platziert
worden. Der räumliche Schwerpunkt der Verkäufe lag im
Umland. Aufgrund fehlender Investmentprodukte im Lo-
gistik-Core-Segment konnte keine neue Spitzenrendite TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
am Markt festgemacht werden, da keine entsprechenden
Immobilien am Markt gehandelt wurden. Die bisherige 1. BÖBLINGEN, Light-Industrial-Objekt,
Marke von 4,20 % blieb vorerst bestehen. ca. 50.000 m² Hallenfläche, Käufer: SwissLife, Q4
2. BÖBLINGEN, Light-Industrial-Objekt,
GRUNDSTÜCKSPREISE ca. 30.000 m² Hallenfläche, Käufer: Pflugfelder und Fischer
In der Wirtschaftsregion Stuttgart bleibt die Verfüg- Weilheim, Q4
barkeit von großflächigen Greenfields weiter sehr ange- 3. MARKGRÖNINGEN, Logistikimmobilie,
spannt. Potenziale ergeben sich durch die Entwicklung ca. 27.700 m² Hallenfläche, Käufer: AEW Europe, Q4
18MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2020/21
VERMIETUNG
STUTTGART
2020 wurden lediglich 222.500 m² Industrie- und Logistik- mit 6,80 €/m²/Monat bestätigt werden. Die Durchschnittsmiete
fläche umgesetzt, was eine Reduzierung des Flächenum- in der Region fiel um ca. 1,8 % auf 5,30 €/m²/Monat.
satzes um ca. 50 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Mit
ca. 14.400 m² sank die Neubauflächenvermietung zudem AUSBLICK
auf einen historischen Tiefstand. Aufgrund der anhaltenden Pandemie werden weitere Flächen-
freisetzungen und Angebote zur Untervermietung zu beobachten
FLÄCHENUMSATZ sein. Die Nachfrage nach multifunktionalen Flächen wird durch die
Der Industrie- und Logistikmarkt in Stuttgart wird durch zwei Me- Transformationsprozesse und die steigende Bedeutung von Lo-
gatrends bestimmt: die Transformation der industriellen Wert- gistik/E-Commerce weiter stark bleiben. Die hohe Nachfrage trifft
schöpfungskette und die wachsende Bedeutung der Logistik, aber weiterhin auf ein sehr knappes Flächenangebot.
insbesondere des E-Commerce. Bereits zum Jahreswechsel Spekulative Neubautätigkeit ist weiterhin nicht möglich. Angebote
2019/2020 wurde aufgrund der Automobilkrise eine fallende über Neubauflächen sind kaum bzw. zu wenig vorhanden und
Nachfrage aus dem Automotive-Sektor festgestellt. Während das können die Nachfrage nicht befriedigen..
1. und 2. Quartal verhalten verliefen, konnte im 2. Halbjahr ein stei-
gender Flächenumsatz verzeichnet werden. Auch Vermietungen
im Bereich von 10.000 m² wurden realisiert. Die stark abgefallene TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IM JAHR 2020
Nachfrage aus dem OEM/Automotive-Bereich wurde auf dem
Vermietungsmarkt fast vollständig durch den steigenden Bedarf 1. WAIBLINGEN – für Daimler AG (Produktion),
von Handels- und E-Commerce-Unternehmen aufgefangen. ca. 46.000 m² Hallenfläche
2. ESSLINGEN – Daimler AG (Produktion, Eigennutzer),
FLÄCHENANGEBOT ca. 16.200 m² Hallenfläche
Im Flächensegment 5.001–10.000 m² wurde der größte Flä- 3. ESSLINGEN – für Daimler AG (Produktion),
chenumsatz mit rund 29 % verzeichnet, gefolgt vom Segment ca. 8.000 m² Hallenfläche
1.001–3.000 m² mit 24 %. Ein Beleg für das geringe Neubau-
angebot ist, dass nahezu alle umgesetzten Flächen Baujahre TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
aufweisen, die mehr als 10 Jahre zurückliegen. Es ist wahr-
scheinlich, dass sich das Flächenangebot in der Region und 1. HTL (LOGISTIK), PLOCHINGEN,
speziell in den Randlagen erhöhen wird. ca. 12.700 m² Hallenfläche, Q2
2. LAND BADEN-WÜRTTEMBERG, KORNTAL-MÜNCHINGEN,
MIETEN ca. 11.750 m² Hallenfläche, Q1
Angesichts der andauernden Knappheit von modernen bzw. mul- 3. ELFLEIN (LOGISTIK), BÖBLINGEN,
tifunktionalen Hallenflächen konnten 2020 die Spitzenmieten ca. 11.000 m² Hallenfläche, Q3
sowohl im Stadtgebiet mit 6,50 €/m²/Monat als auch im Umland
Stuttgart | Flächenumsatz nach Branche Stuttgart | Flächenumsatz nach Größe
2020/Q1–4 | in % 2020/Q1–4 | in %
7%
16 %
29 % 22 %
24 %
36 %
19 % 29 %
18 %
Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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