GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE 2017/2018
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INDUSTRIE/LOGISTIK
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE
2017/2018
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ÜBER UNS
DIE PARTNER
Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienunter- deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobili-
nehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem deutsch- enanliegen in Deutschland von einem Dienstleister beraten
landweiten Immobiliennetzwerk zusammengeschlossen. Wir lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und unsere
sind fünf starke Partner. jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutschlandweit
hervorragende Standortkenntnisse und einen bevorzugten
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit Standorten Marktzugang bieten.
in Hamburg und Berlin seine Immobiliendienstleistungen an, LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
Süddeutschland betreut E & G Real Estate mit Sitz in Stuttgart Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mitar-
und München. Für den Immobilienmarkt Düsseldorf und Um- beiter machen German Property Partners zu einem verläss- GERMAN PROPERTY PARTNERS
gebung ist ANTEON Immobilien der richtige Ansprechpartner, lichen Partner.
die Metropolregion Köln und die Stadt Bonn hat GREIF & Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
CONTZEN Immobilien bestens im Blick.
in 2017 hat der Investmentmarkt für Industrie- und Logis- Investment- und Hallenvermietungsmärkte im Detail ein.
Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen tikimmobilien im Zuge der Veräußerung mehrerer großer Zur Ergänzung der Investmentthemen schildern wir auch
wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren Portfolios mit deutschlandweitem Objektbestand einen die Entwicklung der Grundstückspreise.
besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders bis dahin noch nicht erreichten Höhenflug absolviert. Die
sieben Top-Märkte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Möglich wird diese Marktbetrachtung durch den Zusam-
Frankfurt, Stuttgart und München sowie die dazugehö- menschluss führender Gewerbe-Immobiliendienstleister
Partner rigen Umlandregionen verzeichneten zahlreiche Objekt- aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum Netzwerk
verkäufe in allen Größenordnungen. Das Interesse in- und German Property Partners (GPP). Dank unserer detail-
Grossmann & Berger ANTEON ausländischer Investoren an dieser Assetklasse steigt reichen Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir über Daten
Der Immobilienberater mit mehr als ANTEON ist eine inhabergeführte Im- weiter – und ebenso ihre Zahlungsbereitschaft. zu den Logistikregionen, die neben den jeweiligen Kern-
80 Jahren Tradition ist einer der füh- mobilienberatungsgesellschaft mit den städten auch das Umland umfassen.
renden Dienstleister für den Verkauf Schwerpunkten Vermietung und Invest- Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Über-
und die Vermietung von Gewerbe- und ment von Gewerbe-, Logistik- und Wohn- blick über die Marktsituation der sieben oben ange- Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnis-
Wohnimmobilien in Norddeutschland immobilien. Darüber hinaus bietet sprochenen Logistikregionen für das Gesamtjahr 2017. reiche Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen per-
und ein Beteiligungsunternehmen der ANTEON, als einer der führenden An- Neben der vergleichenden und zusammenfassenden Be- sönlich aus und unterstützen Sie bei Ihren individuellen
HASPA-Gruppe. bieter, Immobilienmarketing, Projekt- trachtung dieser Standorte gehen wir auf die jeweiligen Fragestellungen rund um das Thema Immobilie.
begleitung und Research an.
DEUTSCHLAND/TOP-7.................................................... 4 Guido Nabben
GREIF & CONTZEN E & G Real Estate HAMBURG....................................................................... 8 Sprecher von German Property Partners
Der inhabergeführte Dienstleister mit E & G Real Estate ist einer der führenden BERLIN.......................................................................... 10
40 Jahren Erfahrung in der Beratung, Immobiliendienstleister Süddeutsch- DÜSSELDORF................................................................ 12
Bewertung, Vermittlung und Ver- lands mit langjähriger Erfahrung in den KÖLN............................................................................. 14
waltung von Gewerbe- und Wohnimmo- Bereichen Gewerbe- und Wohninves- FRANKFURT.................................................................. 16
bilien in Köln | Bonn deckt die gesamte tments, gewerbliche Vermietung von STUTTGART................................................................... 18
Wertschöpfungskette des Immobilien- Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und MÜNCHEN..................................................................... 20
geschäftes ab. Logistikflächen.
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TOP-7
DATEN & FAKTEN 2017/Q1-4 KENNZAHLEN 2017/Q1-4
Investment: Größte Transaktionen Vermietung: Größte Verträge
pro Region und nach Fläche pro Region
HAMBURG BERLIN
1 5,80 €/m² 1 5,00 €/m²
Businesspark in Schenefeld, Holsten-Brauerei, ca 24.000 m² 2 4,25 €/m² 2 4,30 €/m²
Hamburg Hamburg
42.200 m², Käufer: Sirius Real Estate Hallenfläche in Hamburg-Hausbruch 3 4,60 % 3 4,50 %
4 200-240 €/m² 4 60-170 €/m²
Logistikanlage in Nauen, 44.000 m², Asos, ca. 47.000 m² Hallenfläche 5 130-150 €/m² 5 55-140 €/m²
Berlin Berlin
Käufer: China Investment Corporation in Großbeeren 6 60-85 €/m² 6 30-90 €/m²
Logistikzentrum in Mönchengladbach, Amazon, ca. 152.000 m² Hallenfläche
Düsseldorf Düsseldorf
64.000 m², Käufer: RLI Investors in Mönchengladbach
Logistikzentrum in Bedburg, 100.000m², Papyrus Deutschland, ca. 22.000 m²
Köln Köln
Käufer: China Investment Corporation Hallenfläche in Köln-Niehl DÜSSELDORF
Logistikzentrum in Bodenheim, 41.000 m², BLG Logistics, ca. 64.000 m² Hallen- 1 5,40 €/m²
Frankfurt Frankfurt 2 4,60 €/m²
Käufer: AXA Investment Managers fläche in Frankfurt-Fechenheim
3 4,75 %
Logistikzentrum in Ludwigsburg, BOSCH, ca. 38.000 m² Hallenfläche 4 300-350 €/m²
Stuttgart Stuttgart
27.000 m², Käufer: RLI Investors in Tamm 5 200-250 €/m²
6 70-90 €/m²
Logistikzentrum in Eching, 35.500 m², Rhenus SE & Co. KG, ca. 41.500 m²
München München
Käufer: China Investment Corporation Hallenfläche in München-Neufahrn
Kennzahlen Top-7
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7 KÖLN FRANKFURT
1 5,00 €/m² 1 6,20 €/m²
2017 4,60 % 4,50 % 4,75 % 4,70 % 4,60 % 4,50 % 4,40 % Ø 4,58 % 2 4,80 €/m² 2 5,40 €/m²
Netto-
Spitzen- 2016 4,90 % 5,10 % 4,95 % 5,00 % 5,00 % 5,10 % 5,00 % Ø 5,01 %
3 4,70 % 3 4,60 %
rendite
4 130-185 €/m² 4 230-330 €/m²
ggü. Vorjahr -0,30 %-Pkt. -0,60 %-Pkt. -0,20 %-Pkt. -0,30 %-Pkt. -0,40 %-Pkt. -0,60 %-Pkt. -0,60 %-Pkt. -0,43 %-Pkt. 5 80-145 €/m² 5 65-235 €/m²
6 70-100 €/m² 6 50-190 €/m²
Grundstücks- 2017 240 170 350 185 330 410 700 max. 700
preise
2016 230 150 300 160 300 360 550 max. 550
Stadtgebiet
(Spitze, €/m2) ggü. Vorjahr +4 % +13 % +17 % +16 % +10 % +14 % +27 %
Grundstücks- 2017 150 140 250 145 235 300 660 max. 660
preise STUTTGART MÜNCHEN
2016 140 130 200 130 230 240 380 max. 380
Umland 1 6,50 €/m² 1 6,80 €/m²
(Spitze, €/m2) ggü. Vorjahr +7 % +8 % +25 % +12 % +2 % +25 % +80 % 2 6,50 €/m² 2 6,10 €/m²
3 4,50 % 3 4,40 %
2017 450.000 480.400 437.000 280.000 659.000 409.800 271.000 2.987.200 4 260-410 €/m² 4 390-700 €/m²
Flächen- 5 150-300 €/m² 5 175-660 €/m²
2016 665.000 434.500 275.000 200.000 701.300 241.000 321.000 2.838.000
umsatz (m2) 6 30-170 €/m² 6 125-430 €/m²
ggü. Vorjahr -32 % +11 % +59 % +40 % -6 % +70 % -16 % 5%
Spitzenmie- 2017 5,80 5,00 5,40 5,00 6,20 6,50 6,80 Ø 5,81
te* Stadtge-
2016 5,80 4,90 5,60 5,00 6,10 6,50 6,80 Ø 5,81
biet
KENNZAHLEN INVESTMENT/VERMIETUNG:
(€/m2/mtl.) ggü. Vorjahr 0% +2 % -4 % 0% +2 % 0% 0% 0%
1 Spitzenmiete Logistik* (Stadtgebiet) 4 Grundstückspreise** (Stadtgebiet)
2017 4,25 4,30 4,60 4,80 5,40 6,50 6,10 Ø 5,14
Spitzenmie-
te* Umland 2016 4,25 4,20 4,60 4,50 5,40 6,75 6,00 Ø 5,10
2 Spitzenmiete Logistik* (Umland) 5 Grundstückspreise** (Umland)
(€/m2/mtl.) 3 Spitzenrendite netto 6 Grundstückspreise** (Großraum)
ggü. Vorjahr 0% +2 % 0% +7 % 0% -4 % +2 % +1 %
* Logistik: mind. 5.000 m2, mind. 10 m UKB, mind. 1 Rampentor / 1.000 m2, State of the Art, Neubau bzw. erste Vermietungsperiode * Logistik: mind. 5.000 m2, mind. 10 m UKB, mind. 1 Rampentor / 1.000 m2, State of the Art, Neubau bzw. erste Vermietungsperiode
** Grundstücke: GE/GI-Gebiet, ab 1 ha, erschlossen, kontaminationsfrei, nahezu rechteckiger Zuschnitt
4 Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München 5
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TOP-7
INVESTMENT VERMIETUNG
Im vergangenen Jahr haben die Verkäufe mehrerer von 5,01 % auf 4,58 % gesunken. Der Renditeabstand zu In 2017 haben die sieben Top-Märkte zusammen einen FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
großer, bundesweit aufgestellter Logistikimmobilien- Bürogebäuden hat im Mittel von 150 auf 132 Basispunkte Flächenumsatz von rund 3,0 Mio. m² Hallenfläche erzielt. Alle sieben Top-Märkte zeichneten sich im vergangenen
portfolios dem Investmentgeschäft in diesem Segment abgenommen. In Berlin, Stuttgart und München fiel der Gegenüber 2016 entspricht dies einem Zuwachs von ca. 5 %. Jahr durch ein verknapptes Flächenangebot aus, das die
in den sieben Top-Märkten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Rückgang der Spitzenrenditen mit 60 Basispunkten be- Der Anteil der Eigennutzer blieb mit ca. 22 % in etwa konstant. Flächennachfrage nur unzureichend bedienen konnte.
Köln, Frankfurt, Stuttgart und München zu einer bis sonders deutlich aus. In München wurden mit einer Rendite Der Nachfrageüberhang lag dabei einerseits im Segment
dahin noch nicht erreichten Größenordnung verholfen. von nur noch 4,40 % die höchsten Kaufpreise erzielt. Düs- FLÄCHENUMSATZ großer, moderner Hallenflächen vor, wie beispielsweise
seldorf und Köln lagen mit einer Verzinsung von 4,75 % und Mit ca. 659.000 m² Hallenfläche erreichte die Logistikregion in Stuttgart. Gleichzeitig bestand aber in Düsseldorf und
INVESTITIONSOBJEKTE 4,70 % am anderen Ende der Spanne. Frankfurt den größten Umsatz. In Stuttgart, Düsseldorf Köln auch ein Mangel an Halleneinheiten mit einer Größe
Die Übernahme der Logistikplattform Logicor durch die und Berlin wurden jeweils zwischen rund 410.000 m² bis unterhalb von 2.000 m². Neuen Projektentwicklungen kam
China Investment Corporation betraf in den Regionen Berlin, GRUNDSTÜCKSPREISE 480.000 m² vermietet oder der Eigennutzung gewidmet. in den meisten Regionen die wichtige Rolle zu, den großflä-
Köln, Frankfurt und München besonders großflächige Ob- Der Mangel an Gewerbebauland hat die Grundstückspreise In Köln und München betrug die Flächenabnahme chigen Bedarf der Unternehmen zu stillen. Die größte Fer-
jekte. Diese zählten in ihrem jeweiligen Gebiet zu den größten in den Gewerbe- und Industriegebieten der sieben Top- 280.000 m² bzw. 271.000 m². In Stuttgart, Düsseldorf, Köln tigstellung in 2017 erfolgte mit ca. 64.000 m² für Amazon
Verkaufsfällen des Jahres. Hierzu gehörte insbesondere Märkte 2017 weiter steigen lassen. In Stuttgart, Düsseldorf und Berlin wurden somit im Vorjahresvergleich zweistellige im Logistikpark Hamburg 1 in Winsen. Nichtsdestotrotz
eine etwa 100.000 m² große Lagerhalle in Bedburg bei Köln. und Köln legten die realisierten Höchstpreise im zweistel- Wachstumsraten von bis zu 70 % realisiert. Die Flächen- waren Grundstücke, die sich für Hallenneubauten eignen,
Im Zuge der Portfolioveräußerung des REITs Hansteen ligen Prozentbereich zu. In Hamburg stiegen die Höchst- nachfrage von Handelsunternehmen wie auch von Logis- im Falle von Hamburg, aber auch an mehreren anderen
an das Joint Venture von Blackstone und M7 Real Estate preise je nach Lage zwischen rund 4 % und rund 9 %. tikdienstleistern summierte sich über die sieben Standorte Standorten, selbst in den Umlandgemeinden rar.
wechselten in fast allen sieben Top-Märkten entweder ein- insgesamt auf jeweils etwa 30 % des Gesamtergebnisses.
zelne oder sogar direkt mehrere Logistikimmobilien den AUSBLICK Großabschlüsse oberhalb von 10.000 m² vereinigten zwar AUSBLICK
Eigentümer. Mit 30.000 m² Hallenfläche wurde eines der Der Anlagedruck an den Kapitalmärkten ist weiterhin fast die Hälfte des Gesamtumsatzes auf sich, allerdings Ökonomischen Prognosen zufolge wird der Wirtschaftsauf-
größten Objekte des Portfolios im Umland von Düsseldorf hoch und drängt Investoren in den Immobilieninvestment- stellten kleinere und mittelgroße Umsätze bis 5.000 m² schwung in Deutschland im Jahr 2018 anhalten und zudem
gehandelt. In Hamburg erzielte das „Magnet Portfolio“ markt. Die Assetklasse der Industrie- und Logistikimmo- ebenfalls einen erheblichen Anteil von 32 %. weitere Impulse aus dem Ausland erhalten. Prinzipiell ist
im Essener Bogen mit ca. 27.600 m² den in diesem Markt bilien bietet trotz der bereits gestiegenen Kaufpreise ein daher mit einer hohen Flächennachfrage auch im Industrie-
höchsten Kaufpreis, welcher im mittleren zweistelligen Mil- vergleichsweise hohes Renditeniveau, welches das In- MIETEN und Logistikbereich zu rechnen. Insbesondere in Hamburg,
lionenbereich lag. In der Wirtschaftsregion Stuttgart war der vestoreninteresse 2018 noch stärker auf sich ziehen wird. Die Spitzenmiete für großflächige Halleneinheiten mit Düsseldorf, Stuttgart und München ist das geringe Flächen-
größte Verkaufsfall ein Logistikobjekt in Ludwigsburg mit ca. Vor diesem Hintergrund ist im weiteren Jahresverlauf mit mehr als 5.000 m² blieb in 2017 im Durchschnitt der angebot jedoch ein begrenzender Faktor für den Flächen-
27.000 m² Hallenfläche, das RLI Investors von der alstria erneuten Renditerückgängen zu rechnen, voraussichtlich sieben Logistikregionen mit ca. 5,80 €/m²/Monat auf umsatz in 2018. In der Wirtschaftsregion Stuttgart drohen
office REIT-AG erwarb. jedoch in einem geringeren Ausmaß als in 2017. Insgesamt dem Vorjahresniveau. Leichte Steigerungen von etwa sogar Abwanderungen von Unternehmen in andere Bal-
wird das Transaktionsvolumen abnehmen, da nicht von 2,0 % und 1,6 % gab es in Berlin und Frankfurt. Die Spanne lungsräume. In Berlin, Köln und Frankfurt zeichnet sich ab,
RENDITEN ähnlich großen Paketverkäufen ausgegangen werden der Spitzenmieten reichte von 5,00 €/m²/Monat in Berlin dass die Flächenumsatzanteile des jeweiligen Umlands auf-
Die Zahlungsbereitschaft institutioneller Investoren für In- kann wie im Vorjahr. In den meisten Top-7-Standorten und Köln bis zu 6,50 €/m²/Monat und 6,80 €/m²/Monat grund der besseren Angebotssituation zunehmen werden.
dustrie- und Logistikimmobilien nahm in 2017 nochmals wird der Preisauftrieb am Markt für Gewerbebauland auf- in Stuttgart und München. In den Umlandbereichen der Als eine weitere Folge der Flächenknappheit scheinen an
deutlich zu. Im Laufe des vergangenen Jahres sind die Net- grund des Flächenmangels anhalten. Top-7-Städte lagen die Durchschnittsmieten im Mittel den meisten Standorten im Laufe des Jahres leichte Miet-
to-Spitzenrenditen im Durchschnitt der sieben Top-Märkte bei etwa 4,50 €/m²/Monat. preissteigerungen realisierbar.
TOP-5-Transaktionen der TOP-7 (nach Flächengröße) Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
10 % 12 %
Region Objekt/Standort Käufer Verkäufer Größe
21 %
Logistikzentrum, China Investment 26 % 49 % 47 %
1 Köln Logicor - Blackstone 100.000 m²
Bedburg Corporation
Logistikzentrum, 33 %
2 Düsseldorf RLI Investors Redevco 64.000 m² 30 %
Mönchengladbach 21 %
22 %
Logistikanlage, China Investment
3 Berlin Logicor - Blackstone 44.000 m² 11 %
Nauen Corporation 14 %
36 % 31 % 12 %
Businesspark, 11 %
4 Hamburg Sirius Real Estate n.n. (Equity Fund) 42.200 m² 9%
Schenefeld 5%
2016 2017 2016 2017
Zentrallager, China Investment
5 Berlin Logicor - Blackstone 42.000 m² Logistikdienstleister/Transport Handel
Berlin-Buch Corporation bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
6 Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München 7
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20
21
23
7
Bad Oldesloe
Henstedt-
Ulzburg
VERMIETUNG
3,00 – 5,00 €/m2 Norderstedt 3,00 – 5,00 €/m2
HAMBURG
Uetersen
Ahrensburg Der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen FLÄCHENANGEBOT
Pinneberg
in Hamburg und dem Umland ist 2017 gegenüber dem Aus- Das Flächenangebot ist innerhalb der letzten Jahre stetig
Halstenbek 1 nahmevorjahr um ein Drittel gesunken. Mit 450.000 m² pen- gesunken und es herrscht ein Mangel an geeigneten
delte er sich deutlich unter dem Vorjahresspitzenergebnis Grundstücken für Projektentwicklungen.
Schenefeld Stapelfeld (665.000 m²) auf dem Niveau der Jahre 2013 und 2014 ein.
Wedel
HAMBURG Barsbüttel Der Eigennutzeranteil kletterte von 18 auf 27 %. AUSBLICK
23 24 Der Flächenumsatz 2018 dürfte aufgrund des Flächen-
24
FLÄCHENUMSATZ mangels auf einem ähnlichen Niveau wie 2017 liegen. Mit
4,50 – 5,80 €/m2 Reinbek Schwarzenbek Im Vergleich zu 2016 fand 2017 kein mit dem Amazon- zwei spekulativen Neubau-Projekten im Hafengebiet und
Buxtehude Neu Wulmstorf 25
Abschluss (rund 64.000 m²) vergleichbares Geschäft statt. mehreren großen, sofort verfügbaren Bestandsflächen
2,50 – 5,50 €/m2
Bei den zwei größten Umsätzen des Jahres 2017 handelte ist der Markt bei einer anhaltend guten Nachfrage aktuell
7 Geesthacht es sich um den Baubeginn von zwei Eigennutzern. Die Hols- dennoch in Bewegung.
2,50 – 4,50 €/m
2 ten-Brauerei entschied sich für rund 24.000 m² im Gewer-
Seevetal begebiet Hausbruch (Heykenaukamp, Hamburg Süd). In
1 Winsen (Luhe) der Kuehnstraße in Jenfeld (Hamburg Nord-Ost) erweiterte
Olympus Deutschland sein Entwicklungs- und Produkti- TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2017
Buchholz 2,50 – 4,50 €/m2 onszentrum um rund 20.000 m².
1 in der Nordheide Stadtgebiet
Wie bereits im Vorjahr entfiel 2017 mit 34 % der größte Anteil 1. WINSEN - Logistikpark Hamburg 1, für Amazon,
Umland
39 des Flächenumsatzes auf das Segment über 10.000 m². ca. 64.000 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für Anders als 2016 war der Handel 2017 mit einem Anteil von 2. HAMBURG-BILLBROOK - Still Logistikzentrum,
Flächen ab 500 m2
20 % unterrepräsentiert (zuvor 44 %). Stattdessen domi- ca. 27.000 m² Hallenfläche
nierten die Branchen Logistik/Spedition mit 36 % und Pro- 3. HAMBURG-WALTERSHOF - Goodman Interlink für n.n.,
duktion/Industrie/Handwerk mit 33 % das Marktgeschehen. ca. 14.000 m² Hallenfläche
Auch drehte sich im Vorjahresvergleich die Flächenumsatz-
INVESTMENT verteilung auf die Gebiete um: 67 % entfielen auf Hamburg,
33 % auf das Umland.
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
HAMBURG 1. HOLSTEN-BRAUEREI, HAMBURG SÜD
MIETEN ca. 24.000 m² Hallenfläche, EN Baubeginn, Q4
Die Durchschnittsmiete zog im Jahresvergleich auf 4,90 €/ 2. OLYMPUS DEUTSCHLAND, HAMBURG OST
Die generelle Produktknappheit auf dem Hamburger AUSBLICK m²/Monat an, während die Spitzenmiete bei 5,80 €/m²/Monat ca. 20.000 m² Hallenfläche, EN Baubeginn, Q4
Investmentmarkt wirkt sich gleichermaßen auf die As- Der anhaltende Produktmangel kann die Entwicklung des unverändert blieb. Spitzenmieten werden rund um die Schna- 3. OPERNFUNDUS DER HAMBURGISCHEN STAATSOPER,
setklasse der Logistikimmobilien aus. 2017 wurde ein Transaktionsvolumens weiterhin ausbremsen. Die Grund- ckenburgallee (Hamburg West), im Hafengebiet (Hamburg Süd) HAMBURG OST
Transaktionsvolumen (Hamburg ohne Umland) von le- stückspreise bleiben voraussichtlich auf hohem Niveau. und teilweise in Billbrook/Allermöhe (Hamburg Ost) erzielt. ca. 17.300 m² Hallenfläche, Q1
diglich rund 65 Mio. € verzeichnet. Dies entspricht im Der Druck auf die Renditen wird weiterhin anhalten, so
Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang um 58 %. Der dass sich die Renditekompression voraussichtlich weiter
Anteil am Gesamtvolumen ging von 10 auf 2 % zurück. fortsetzen wird. Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
RENDITEENTWICKLUNG
Der Nachfrageüberhang im Logistiksegment übt ebenfalls
Druck auf die Renditen aus. Im Vorjahresvergleich sank die
11 % 6%
Netto-Spitzenrendite weiter. Für Industrie-, Lager- und
Logistik-Objekte sank sie von 4,9 auf nun 4,6 % und war 16 %
34 %
erzielbar im Teilmarkt Hamburg Ost (Billbrook/Allermöhe) 36 %
sowie im Teilmarkt Hamburg Süd (Veddel). TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
33 % 13 %
GRUNDSTÜCKSPREISE 1. SCHENEFELD, ca. 42.200 m² Hallenfläche,
Die Grundstückspreise stiegen im Vorjahresvergleich in allen Käufer: Sirius Real Estate, Q3 20 % 31 %
Hamburger und Umland-Lagen. Die höchsten Preise mit 200 2. HAMBURG-LANGENHORN, Magnet Portfolio,
bis 240 €/m² wurden im Hamburger Stadtgebiet (Teilmärkte ca. 27.600 m² Hallenfläche, Käufer: PGIM Real Estate, Q2
Hamburg Ost und Süd) erzielt und zogen damit im Vorjah- 3. NORDERSTEDT, Casio Europazentrale, ca. 25.300 m²
resvergleich um rund 5 % an. Im Hamburger Umland lag die Hallenfläche, Käufer: Berenberg Real Estate, Q1 Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Preisspanne für Grundstücke bei 130 bis 150 €/m². Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
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24
Oranienburg 11
VERMIETUNG
BERLIN Autor: bulwiengesa
3,30 – 5,10 €/m2
3,40 – 4,50 €/m2 2017 sind in der Logistikregion Berlin insgesamt nur geringfügige Leerstände zu verzeichnen. Neubaumaß-
Henningsdorf 480.400 m² Lager- und Hallenflächen vermietet worden. nahmen sind weiterhin von großer Wichtigkeit, um weiteres
Nauen 111 114 Im Vergleich zum Vorjahr ließ sich ein sehr starkes Flächenangebot zu schaffen.
Falkensee Wachstum beobachten.
10 Neuenhagen AUSBLICK
BERLIN bei Berlin FLÄCHENUMSATZ Da die ausgewiesenen Areale für Lager- und Hallen-
2,80 – 6,40 €/m2 Der Flächenumsatz des vergangenen Jahres erreichte flächen im Berliner Stadtgebiet sehr begrenzt sind, wird
115 ein sehr hohes Niveau von insgesamt 480.400 m² Hal- sich Angebot und Nachfrage vor allem auf das Umland
103 100 10
lenfläche. Der britische Online-Händler Asos machte mit konzentrieren. Kleinteiliger Flächenbedarf unter 3.000 m²
Potsdam einer Anmietung in Großbeeren rund 10 % des gesamten sowie großflächiger Bedarf über 10.000 m² werden auch
Schönefeld
117
Jahresumsatzes aus. Die Handelsbranche stellte mit 2018 eine besondere Bedeutung haben. Im Stadtgebiet
3,30 – 5,10 €/m2 ca. 43 % die stärkste Nachfragergruppe dar, gefolgt von sowie am Stadtrand ist mit einem Anstieg des Mietni-
113 12 der Branche Logistik und Transport (25 %). Im Vergleich veaus zu rechnen.
10 Ludwigsfelde Königs Wusterhausen
zu anderen Märkten hat die Eigennutzung in Berlin eine
2
geringere Bedeutung. Vom gesamten Flächenumsatz
9 2017 wurden rund 85 % angemietet und ca. 11 % in Ei- TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2017
3,40 – 4,50 €/m2 Stadtgebiet gennutzung errichtet. Flächenumsätze jenseits der
Umland und 10.000 m² summierten sich auf ca. 40 % des Gesamtum- 1. GROSSBEEREN - für Asos,
13 Verflechtungsraum
satzes. Außerdem hatten kleinere Anmietungen unter ca. 47.000 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für 1.000 m² in Gewerbeparks für Lager- und Logistikzwecke 2. BERLIN-SPANDAU - Erweiterung für BMW-Werk,
Flächen ab 500 m2
mit ca. 30 % einen erheblichen Anteil am Marktgeschehen. ca. 35.000 m² Hallenfläche
© Greif & Contzen/bulwiengesa 3. TREBBIN - Zentrallager Porta Möbel,
MIETEN ca. 25.000 m² Hallenfläche
Im Stadtgebiet Berlins betrug aufgrund von hoher Nachfrage
INVESTMENT und Flächenknappheit die Spitzenmiete etwa 5,00 €/m²/
Monat. Die Durchschnittsmiete lag bei rund 4,40 €/m²/Monat.
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
BERLIN Autor: bulwiengesa Im Umland und im Verflechtungsraum ließen sich im Durch- 1. ASOS, GROSSBEEREN
schnitt Mieten von 4,10 bzw. 3,90 Euro/m²/Monat feststellen. ca. 47.000 m² Hallenfläche, Q2
2. DM-DROGERIE MARKT, WUSTERMARK
Die vier großen über Deutschland verteilten Logistik- AUSBLICK FLÄCHENANGEBOT ca. 25.000 m² Hallenfläche, Q1
portfoliodeals trugen in der Logistikregion Berlin zu Für 2017 zeigte sich auf dem Berliner Logistikimmobilien- Auf dem Berliner Markt für Lager- und Hallenflächen 3. BLG LOGISTICS, FALKENSEE
einem deutlichen Wachstum des Transaktionsvolumens markt auch weiterhin eine Kompression der Spitzen-Net- herrschte ein deutlicher Nachfrageüberhang. Neue Pro- ca. 22.000 m² Hallenfläche, Q2
bei. Besonders auch der anhaltende Aufwärtstrend im toanfangsrendite. Aufgrund der konjunkturell günstigen jektentwicklungen wurden schnell vermarktet und hatten
E-Commerce lässt Investoren fokussiert auf kleine bis Niedrigzinsphase lassen sich höhere Kaufpreise wirt-
mittelgroße Lager- und Logistikimmobilien blicken. schaftlich realisieren. Sie erreichen allerdings ein Niveau,
von dem aus eine weitere Renditereduktion nur noch ge- Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
RENDITEENTWICKLUNG ringfügig möglich ist. Für 2018 kann von leicht steigenden
Die Renditekompression hält in Berlin weiterhin an. Preisen aufgrund des geringen Angebots und der stei-
Obwohl die Mieten für Lager- und Hallenflächen stiegen, genden Nachfrage weiterhin ausgegangen werden.
sind zugleich die Kaufpreise noch stärker gestiegen. Mit
einem Delta von 60 Basispunkten zum Vorjahr sank die
24 % 25 %
Netto-Spitzenrendite deutlich und positionierte sich für 30 %
das Jahr 2017 auf einem bislang noch nicht erreichten
41 %
Niveau von 4,50 %. TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
7%
GRUNDSTÜCKSPREISE 1. NAUEN, Logistikanlage, ca. 44.000 m² Hallen- 13 %
Im Berliner Stadtgebiet ließen sich aufgrund von geringen fläche, Käufer: China Investment Corporation, Q2 43 % 7% 9%
Flächenverfügbarkeiten und zugleich einer hohen Nachfrage 2. BERLIN-BUCH, Zentrallager, ca. 42.000 m² Hallen-
Grundstückspreise für Gewerbebauland von bis zu 170 €/m² fläche, Käufer: China Investment Corporation, Q2
feststellen. Im Umland sowie Verflechtungsraum wurden 3. KETZIN, Umschlagsimmobilie, ca. 13.000 m²
Grundstücke zu einem Preis zwischen 55 bis 140 €/m² Hallenfläche, Käufer: Frasers Centrepoint Limited, Q4 Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
bzw. 30 bis 90 €/m² verkauft. Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
10 11
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40
40
57
73
3,75 – 4,80 €/m2
43
VERMIETUNG
Krefeld 3,50 – 5,30 €/m2 DÜSSELDORF
4,00 – 5,00 €/m2
Ratingen Im Gesamtjahr 2017 wurde in der Logistikregion Düs- kurzfristig benötigten Bedarf der Nutzer deckte. Zudem
61
44 3 seldorf ein Flächenumsatz von rund 437.000 m² Hallen- bestand ein Angebotsmangel an modernen Gewerbepark-
Willich Meerbusch 1 fläche realisiert. Das entspricht einer Steigerung zum flächen ab etwa 700 m² Hallenfläche, das kleinere Segment
3,50 – 4,60 €/m2 Vorjahr um 59 % (2016: 275.000 m²). mit rund 400 m² war noch schwieriger darzustellen.
52 DÜSSELDORF
FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
52 Mönchengladbach 4,00 – 5,40 €/m2
3,00 – 5,10 €/m2
Handelsunternehmen stellten mit 50 % die Hälfte des ge- In 2018 wird die Angebotssituation bei konstant hoher
Neuss samten Flächenumsatzes dar. Dies ist vor allem auf die Nachfrage angespannt bleiben. Dies hat leicht steigende
Hilden
3,50 – 4,50 €/m2 großflächige Anmietung von Amazon mit etwa 152.000 m² Mietpreise in kurzfristig verfügbaren und modernen
4,00 – 4,60 €/m 2
Logistikfläche in Mönchengladbach zurückzuführen. Bestandsflächen zur Folge. Die mangelnden Grund-
Logistikdienstleister und Industrie-/Produktionsunter- stücksoptionen begrenzen das Potenzial für neue Pro-
Langenfeld
(Rheinland) nehmen folgen auf den Rängen zwei und drei. Eigennutzer jektentwicklungen. Für das Jahr 2018 wird ein Flächen-
Grevenbroich waren am Markt mit rund 24 % vertreten. umsatz von rund 300.000 m² prognostiziert.
46
3,00 – 4,50 €/m2
61 MIETEN
3,50 – 4,80 €/m2
Die Spitzenmiete wurde in einer Projektentwicklung in TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2017
46 Düsseldorf-Heerdt erzielt und lag bei 5,40 €/m²/Monat.
Stadtgebiet
Die Durchschnittsmiete in modernen und funktionalen 1. KREFELD - für Expeditors,
44 Umland
Bestandsobjekten bleibt im Vergleich zum Vorjahr un- ca. 16.900 m² Hallenfläche
57 Übliche Mieten für verändert und lag bei 4,50 €/m²/Monat. Im Düsseldorfer 2. DÜSSELDORF-HEERDT - für Rhenus home Delivery,
Flächen ab 500 m2
Umland konnten in neuwertigen Liegenschaften bis zu ca. 12.000 m² Hallenfläche
4,60 €/m²/Monat und im Durchschnitt rund 4,00 €/m²/ 3. DÜSSELDORF-HAFEN - für neska,
Monat erzielt werden. ca. 10.500 m² Hallenfläche
FLÄCHENANGEBOT
INVESTMENT 2017 hielt die Knappheit an modernen und funktionalen
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
DÜSSELDORF Logistikflächen in Bestandsobjekten an. Vor allem betraf 1. AMAZON, MÖNCHENGLADBACH
dies zusammenhängende Flächen ab ca. 3.000 m², die ca. 152.000 m² Hallenfläche, Q4
einen großen Teil der potenziellen Nachfrage ausgemacht 2. IMPERIAL INDUSTRIAL LOGISTICS, KREFELD
Großvolumige Portfoliotransaktionen und die Über- AUSBLICK haben. In der Folge gewannen Projektentwicklungen an ca. 21.000 m² Hallenfläche, Q1
nahmen von kompletten Plattformen dominierten den Die Nettoanfangsrenditen werden weiterhin rückläufig Bedeutung, konnten jedoch die hohe Nachfrage nicht aus- 3. SPEDITION BÖNDERS , GREVENBROICH
Investmentmarkt für Logistikimmobilien und bescherten bleiben und sich, aktuell prognostiziert, bei etwa 4,6 %, reichend bedienen. Dies lag u. a. an der Bezugsfertigkeit ca. 12.000 m² Hallenfläche, Q4
auch Düsseldorf ein Spitzenergebnis von rund 256 Mio. € wenn nicht sogar 4,4%, einpendeln. Der in vielen Pro- der Flächen, die sich nur unzureichend mit dem meist
Transaktionsvolumen und somit eine Steigerung von ca. duktsegmenten vorherrschende Angebotsmangel und die
42 %, verglichen zum Vorjahr. gleichbleibend hohe Nachfrage halten den Investment-
markt auch in diesem Jahr überaus dynamisch. Die Inves- Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
RENDITEENTWICKLUNG toren werden kurze Reaktionszeiten einhalten und hohe
Die anhaltend hohe Nachfrage, bei gleichzeitiger Produkt- Kaufpreise akzeptieren. Für das Jahr 2018 werden weitere 1% 2%
knappheit, führte zu einem stetigen Rückgang der Spit- großflächige Portfolio-Transaktionen erwartet und somit
zenrendite von Logistikimmobilien auf rund 4,75 %. Der ist von einem ähnlich hohen Transaktionsvolumen wie in 5%
Core- und Core-Plus-Bereich blieben unter Betrachtung 2017 auszugehen. 12 % 8%
von Renditeaspekten weiterhin auf niedrigem Niveau. Der
hohe Anlagedruck der Investoren war deutlich zu spüren. 37 %
15 %
TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
GRUNDSTÜCKSPREISE
Im Düsseldorfer Stadtgebiet stiegen die Kaufpreise für 1. MÖNCHENGLADBACH, Logistikzentrum, ca. 64.000 m² 50 % 71 %
Entwicklungsgrundstücke auf bis zu 350 €/m². Im direkten Hallenfläche, Käufer: RLI Investors, Q3
Umland war dieser Trend analog zu beobachten, es wurden 2. HILDEN, ca. 30.000 m² Hallenfläche,
bis zu 250 €/m² erzielt. Der Großraum lag bei rund 70–90 €/m² Käufer: Blackstone / M 7 Real Estate, Q2
und blieb weitestgehend konstant. Zusammenfassend war 3. NEUSS, ca. 29.000 m² Hallenfläche,
eine Preissteigerung über alle Teilmärkte bemerkbar. Käufer: Institutioneller Investor, Q4 Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
12 13
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46 57
59 3
Dormagen 1
2,40 – 4,70 €/m2 Monheim
2,80 – 4,40 €/m2
57
Leverkusen VERMIETUNG
Pulheim
KÖLN
Bedburg Bergisch Gladbach
44 1
2017 wurde in der Logistikregion Köln insgesamt ein Flä- Das Flächenangebot aus Projektentwicklungen ist für die
61 4
Bergheim 2,50 – 4,20 €/m2 chenumsatz von rund 280.000 m² Hallenfläche realisiert. Nutzer daher sehr bedeutend.
KÖLN Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Zuwachs von 40 %.
4 AUSBLICK
Frechen 3,80 – 5,00 €/m2 FLÄCHENUMSATZ Der anhaltende Konjunkturaufschwung wird die Flä-
2,90 – 4,50 €/m2 3
Hürth Grundlage dieses Wachstums sind mehrere große chennachfrage 2018 weiter antreiben. Aufgrund der Flä-
Kerpen Mietvertragsabschlüsse und Baumaßnahmen für den chenknappheit im Kölner Stadtgebiet wird ein Großteil der
1
Eigenbedarf oberhalb von 10.000 m². Der Papierpro- Umsätze im Umland stattfinden. Derzeit stellen mehrere
4
Brühl 59 duzent Papyrus Deutschland, der IT-Dienstleister Com- Projektentwicklungen dem Markt ein neuwertiges Flä-
Erftstadt Wesseling Troisdorf putacenter sowie der Online-Händler benuta mieteten chenangebot zur Verfügung. Sie bedienen aber vor allem
mit jeweils ca. 22.000 m² in Köln-Niehl bzw. Kerpen und Nutzer mit einem größeren Flächenbedarf oberhalb von
Dormagen die größten Flächen an. Der Anteil von Bau- 5.000 m². Vor allem im Kölner Stadtgebiet könnte das
3,50 – 4,50 €/m2
maßnahmen und Objektankäufen durch Eigennutzer Mietniveau 2018 ansteigen.
Weilerswist
beträgt rund 16 % des Gesamtumsatzes. Die größten
BONN Nachfrager waren mit ca. 41 % Handelsunternehmen,
insbesondere aus dem E-Commerce-Bereich. Nutzer TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2017
aus den Branchen Industrie, Produktion und Handwerk
1 3,30 – 4,80 €/m2 3 Stadtgebiet
erreichten ca. 27 % der Flächenabnahme. Die kleinen 1. BEDBURG - für NEX Logistics, 1. und 2. Bauabschnitt,
Umland
61 bis mittelgroßen Umsätze mit jeweils bis zu 5.000 m² ca. 40.000 m² Hallenfläche
565 Übliche Mieten für leisteten zusammen einen erheblichen Beitrag von 2. KÖLN-FELDKASSEL - für n.n.,
Flächen ab 500 m2
etwa 33 %. ca. 11.000 m² Hallenfläche
3. WESSELING - für Archivservice und medizinische Produkte
MIETEN (2 Mieter), ca. 10.000 m² Hallenfläche (3.000 m² / 7.000 m²)
Im Stadtgebiet Köln beträgt die Spitzenmiete 5,00 €/m²/
INVESTMENT Monat. Im Umland stieg sie im Jahresverlauf von etwa
4,50 auf 4,80 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete nahm
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
KÖLN im Umland von ca. 3,80 auf etwa 4,30 €/m²/Monat zu. 1. COMPUTACENTER AG, EUROPARING, KERPEN
ca. 22.000 m² Hallenfläche, Q1
FLÄCHENANGEBOT 2. PAPYRUS DEUTSCHLAND, KÖLN-NIEHL
In der Logistikregion Köln hat die Veräußerung von vier AUSBLICK Der Leerstand hat sowohl im Stadtgebiet als auch im ca. 22.000 m² Hallenfläche, Q1
deutschlandweiten Logistikportfolios zu einer erheb- Die Kaufpreise für Logistikimmobilien haben inzwischen Umland deutlich abgenommen. Die Menge an verfügbaren 3. BENUTA, DORMAGEN
lichen Zunahme des Transaktionsgeschehens auf dem bereits ein sehr hohes Niveau erreicht, so dass nur noch Bestandsobjekten ist generell niedrig – insbesondere bei ca. 22.000 m² Hallenfläche, Q4
Investmentmarkt geführt. Hinzu kamen mehrere Ver- geringfügige Renditereduktionen möglich scheinen. An- kleineren Halleneinheiten zwischen 800 bis 2.000 m².
käufe kleinerer bis mittelgroßer Objekte, die oftmals gesichts des anhaltenden konjunkturellen Aufschwungs
zwischen Privatinvestoren und Eigennutzern bzw. Cor- wird auf dem Grundstücksmarkt allerdings weiterhin eine
porates gehandelt wurden. hohe Flächennachfrage auf ein sehr begrenztes Angebot Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
stoßen, so dass dort mit weiteren Preissteigerungen zu
RENDITEENTWICKLUNG rechnen ist.
Die Kaufpreise für Logistikimmobilien sind in den letzten
Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Die Net- 5%
11 %
to-Spitzenrendite sank im Jahresverlauf 2017 von 5,00 21 % 12 %
auf 4,70 %. Der Renditeabstand zu Büroimmobilien be-
trägt somit 1,0 %-Punkte.
TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE 47 % 17 %
41 %
GRUNDSTÜCKSPREISE
Im Kölner Stadtgebiet sind aufgrund des knappen Angebots 1. BEDBURG, Halle Spedition Hammer, ca. 100.000 m² 27 %
und der hohen Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt die Hallenfläche, Käufer: China Investment Corporation, Q2 20 %
Kaufpreise für Gewerbebauland auf bis zu 185 €/m² ge- 2. FRECHEN, Cross-Dockanlage, ca. 18.000 m² Hallen-
stiegen. Im Umland werden 80 bis 145 €/m² erzielt und im fläche, Käufer: Fonds von AXA Investment Managers, Q2
Großraum 70 bis 100 €/m². 3. BRÜHL, DHL-Zustellbasis, ca. 16.000 m² Hallenfläche,
Käufer: CBRE Global Investors, Q1 Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
14 15
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45 7
Gießen
5
3 Butzbach VERMIETUNG
FRANKFURT Autor: bulwiengesa
5
48 Die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt hat auch 2017 AUSBLICK
45
2,60 – 5,60 €/m2 aufgrund ihrer geostrategischen Lage viel Flächennach- Im Frankfurter Stadtgebiet werden 2018 in erster Linie
frage erfahren. Im Gesamtjahr 2017 kam ein Flächenum- Flächen, die kleiner als 1.000 m² sind, vermietet. Aufgrund
66
Bad Homburg satz von rund 659.000 m² zustande. Die Nachfrage aus dem einer anhaltenden Flächenknappheit ist mit moderat stei-
3
3,90 – 6,70 €/m2 Bad Vilbel Logistik-/Transportsektor lag auf erneut hohem Niveau. genden Mietpreisen zu rechnen. Größere Mietflächen und
Objekte konzentrieren sich vornehmlich im Umland bzw.
FRANKFURT AM MAIN
66 FLÄCHENUMSATZ Verflechtungsraum der Region Rhein-Main/Frankfurt und
Offenbach am Main Dieser Flächenumsatz gründet auf mehreren großen Miet- werden einen Großteil des Gesamtumsatzes ausmachen.
Wiesbaden
3,70 – 6,30 €/m2 vertragsabschlüssen sowie auf zahlreichen großflächigen
66
Build-to-suit-Entwicklungen. Der Anteil von Baumaß-
Dreieich
Mainz nahmen und Objektankäufen durch Eigennutzer betrug
3
61 Bingen 60 3,90 – 6,70 €/m2 661 dabei rund 21 % des Gesamtumsatzes. Der Logistikdienst-
63 leister TST verwirklichte beispielsweise in Gernsheim ca.
2,60 – 5,60 €/m2 36.000 m² und stellte damit die größte Eigennutzer-Ent-
2,60 – 5,60 €/m2 Darmstadt wicklung dar. Auch bei den Vermietungen bezog ein Lo-
gistikdienstleister die größte vermietete Fläche mit ca. TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2017
5 Stadtgebiet 64.000m² im östlichen Stadtgebiets Frankfurts.
61
Umland und 1. GERNSHEIM - für TST Logistik,
Gernsheim Verflechtungsraum
MIETEN ca. 36.000 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für Die Spitzenmiete im Kern der Logistikregion Rhein-Main/ 2. GINSHEIM-GUSTAVSBURG - VGP-Park,
67 Flächen ab 500 m2
63 Frankfurt betrug im Jahr 2017 rund 6,20 €/m²/Monat. ca. 35.000 m² Hallenfläche
© Greif & Contzen/bulwiengesa Gegenüber dem Jahr 2016 entspricht dies einer leichten 3. KELSTERBACH - für n.n. (Multi-Tenant),
Steigerung von rund 2 %. Im Umland wurde eine Spitzen- ca. 31.000 m² Hallenfläche
miete von 5,40 €/m²/Monat erzielt. In der gesamten Lo-
INVESTMENT gistikregion inkl. Verflechtungsraum betrug die Durch-
schnittsmiete rund 4,70 €/m²/Monat.
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
FRANKFURT Autor: bulwiengesa 1. BLG LOGISTICS, FRANKFURT-FECHENHEIM
FLÄCHENANGEBOT ca. 64.000 m² Hallenfläche, Q3
Der Leerstand im Frankfurter Stadtgebiet ist auf einem 2. GORILLA SPORTS, GROSS-GERAU
In der Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt wurden 2017 Spitze – im Verflechtungsraum bis zu 190 €/m² – aufgerufen. konstant niedrigen Niveau und beschränkt sich in erster ca. 35.000 m² Hallenfläche, Q4
über 30 Objekte veräußert, die Teil von deutschland- Linie auf gebrauchte Objekte. Die Vermietungschancen 3. REWE GROUP , RODGAU
weiten Logistikportfolios waren und zu einer erneut AUSBLICK werden als sehr gut beurteilt. ca. 25.000 m² Hallenfläche, Q1
hohen Aktivität auf dem Transaktionsmarkt beigetragen Die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt profitiert auch
haben. Eine besondere Stellung nahmen dabei einige weiterhin von ihrer zentralen Lage sowohl in Deutschland
Objekte des Logicor-Portfolios ein – so z. B. das Fre- als auch innerhalb Europas und bietet eine sehr gut
senius Logistikzentrum in Biebesheim. ausgebaute Logistikinfrastruktur. Mit Blick auf 2018 Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
ist von einer erneut hohen Investmentnachfrage auszu-
RENDITEENTWICKLUNG gehen, welche die Kaufpreise weiter steigen lässt. Die
Der Logistikmarkt der Region Rhein-Main/Frankfurt Renditekompression wird sich dagegen vermutlich etwas
stellt neben München einen der teuersten Deutschlands entschleunigen. 6%
9%
dar. Auch hier sind die Kaufpreise für Logistikimmobilien 12 %
in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als die
Mieten. Die Netto-Spitzenrendite lag zum Jahresende 20 %
7%
2017 bei 4,60 %. Der Renditespread zu Büroimmobilien in TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE 48 % 49 %
zentralen Frankfurter Lagen betrug damit 1,30 %.
1. BODENHEIM, Logistikzentrum, ca. 41.000 m² Hallen-
23 % 27 %
GRUNDSTÜCKSPREISE fläche, Käufer: AXA Investment Managers, Q2
Die Kaufpreise für Gewerbeneuland auf dem Frankfurter 2. BIEBESHEIM, Logistikzentrum, ca. 29.000 m² Hallen-
Grundstücksmarkt lagen im Stadtgebiet bei rund 330 €/m² fläche, Käufer: China Investment Corporation, Q2
in der Spitze. Bedingt durch ein knappes Angebot und eine 3. MAINZ, Logistikzentrum, ca. 13.000 m² Hallenfläche,
hohe Nachfrage besonders im südlichen Teil der Logistik- Käufer: Frasers Centrepoint Limited, Q4 Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
region wurden Preise im Umland von bis zu 235 €/m² in der Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
16 17
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7
4,00 – 6,50 €/m
2
81
Murrhardt
VERMIETUNG
Bietigheim- Backnang STUTTGART
Vaihingen Bissingen
8
an der Enz
In 2017 wurde in der Wirtschaftsregion Stuttgart ein Flä- AUSBLICK
Ludwigsburg
4,50 – 5,60 €/m2 chenumsatz in Höhe von ca. 409.800 m² realisiert. Im Durch die Unterversorgung mit großflächig bebaubaren
Vergleich zu 2016 konnte ein bedeutender Anstieg um Grundstücken sowohl für die Industrie als auch für die Lo-
Waiblingen ca. 70 % festgestellt werden. gistik von Seiten der Kommunen drohen Abwanderungen
Leonberg von Unternehmen in angrenzende Ballungsgebiete. Es ist
STUTTGART FLÄCHENUMSATZ damit zu rechnen, dass die Quote der Bestandsflächen-
Schorndorf Der Gesamtflächenumsatz verteilt sich auf ein reines vermietungen in 2018 weiter sinken wird. Der anhaltende
Weil der Stadt
3,70 – 6,50 €/m2 Esslingen Vermietungsvolumen in Höhe von 240.600 m² sowie auf Trend der Angebotsverknappung wird sich verstärken.
am Neckar 7
Sindelfingen die Flächenvolumina der Eigennutzer-Käufe in Höhe
Wendlingen Göppingen
8
von 44.700 m² und der Eigennutzer-Bauprojekte von
Böblingen 124.500 m². Großen Anteil hatten die Neubauvermietung
Leinfelden- 3,30 – 4,90 €/m2
Echterdingen Kirchheim in Tamm an Bosch mit ca. 38.000 m² Hallenfläche und der
3,30 – 6,50 €/m2 Nürtingen unter Teck
Geislingen Baubeginn des Warendienstleistungszentrums von Breu-
Herrenberg an der Steige ninger in Sachsenheim mit ca. 52.000 m² (beide Standorte
3,20 – 4,75 €/m2 im Landkreis Ludwigsburg). Die größte Nachfrage stammte
8
aus dem Sektor Industrie/Produktion (inklusive Auto- TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2017
motive) mit rund 55 % und dem Handelssektor mit ca. 23 %.
Stadtgebiet
81 1. FREIBERG A.N. - für Porsche/LGI,
Umland
MIETEN ca. 20.000 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für Im Wirtschaftsraum wurde in 2017 ein marginaler 2. WAIBLINGEN - für Schmalz+Schön Logistics,
Flächen ab 500 m2
Rückgang der Durchschnittsmiete für Bestandsflächen ca. 15.000 m² Hallenfläche
von 4,63 €/m²/Monat auf 4,60 €/m²/Monat festgestellt. 3. ESSLINGEN-PLIENSAUVORSTADT - für Gmähle-Scheel
Für Neubauflächen lag die Durchschnittsmiete bei ca. (Mediengruppe), ca. 5.000 m² Hallenfläche
6,10 €/m²/Monat und somit leicht über der Durchschnitts-
INVESTMENT miete von 2016 mit 6,04 €/m²/Monat. TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
STUTTGART FLÄCHENANGEBOT 1. BOSCH, TAMM
Trotz der hohen Neubauquote bleibt die Nachfrage nach ca. 38.000 m² Hallenfläche, Q4
großflächigen und multifunktionalen Hallen weiterhin hoch 2. PORSCHE/LGI, FREIBERG A.N.
Wie schon in den vergangenen Jahren konnte ein starkes AUSBLICK und kann nicht gesättigt werden. Eine fortschreitende Ange- ca. 20.000 m² Hallenfläche, Q1
Interesse sowohl von institutionellen als auch von pri- Angesichts der starken Wirtschaftskraft wird die Nach- botsverknappung sorgt mittlerweile für eine Absorption von 3. MÜLLER LOGISTIK , BENNINGEN A.N.
vaten Investoren festgestellt werden. Insgesamt wurden frage sowohl nach funktionalen Bestandsflächen, aber bisher wenig bis nicht nachgefragten Flächen in Randlagen ca. 15.300 m² Hallenfläche, Q3
zwölf Transaktionen mit einer Gesamtfläche von ca. vor allem nach modernen Hallenflächen weiter steigen. des Wirtschaftsraumes.
147.200 m² Hallen- oder Produktionsfläche ermittelt. Das Durch den Mangel an bebaubaren „greenfields“ werden
Gesamt-Transaktionsvolumen in der Wirtschaftsregion wird „brownfields“ immer bedeutender für Entwickler und
auf ca. 185 Mio. € geschätzt. Eigennutzer. Kurzfristig kann die Nachfrage jedoch Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
aufgrund langjähriger Vorarbeiten u. a. wegen Altlas-
RENDITEENTWICKLUNG tensondierungen, Baurechtschaffung und Genehmi- 4%
Die Wirtschaftsregion verzeichnete im 4. Quartal 2017 gungsprozessen nicht befriedigt werden.
eine Netto-Spitzenrendite in Höhe von 4,5 %. Im Vorjah-
9% 13 %
reszeitraum 2016 lag diese noch bei 5,1 %. Ein weiteres 13 %
Absinken der Netto-Spitzenrendite um wenige Basis-
punkte kann für 2018 erwartet werden. 9%
TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE 23 % 53 %
GRUNDSTÜCKSPREISE
Aufgrund des mangelnden Angebotes von Grundstücks- 1. LUDWIGSBURG, Logistikobjekt, ca. 27.000 m² Hallen- 55 % 21 %
flächen im Stadtgebiet Stuttgart ist eine deutliche Steigerung fläche, Käufer: RLI Investors, Q3
der Grundstückspreise festzustellen. Die Preise für Gewerbe- 2. FREIBERG A.N., Logistik-Neubau, ca. 20.000 m² Hallen-
bauland kletterten von 210 bis 360 €/m² in 2016 auf 260 bis fläche, Käufer: Frasers Centrepoint, Q4
410 €/m², d. h. mit einer Wachstumsrate von mehr als 13 %. 3. MAGSTADT, Light-Industrial, ca. 17.000 m² Hallenfläche,
Dieser Trend setzt sich im Umland weiter fort, hier sind Grund- Käufer: Alpha Industrial, Q3 Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
stückspreise zwischen ca. 150 €/m² und 300 €/m² vorzufinden. Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
18 19
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2017/2018
92
9
Moosburg
an der Isar
Freising 92
VERMIETUNG
8 4,30 – 6,10 €/m2 MÜNCHEN Autor: bulwiengesa
Im Jahr 2017 wurde in der Logistikregion München ein herrschte auch außerhalb des Kerns zunehmende Flä-
Flächenumsatz von rund 271.000 m² Hallenfläche rea- chenknappheit, so dass die Zahl der Projektierungen ver-
Unterschleißheim
Dachau lisiert. Trotz eines Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr gleichsweise gering ausfiel.
4,30 – 6,10 €/m2 92 5,109– 7,00 €/m2 94 besteht weiterhin eine hohe Nachfrage.
AUSBLICK
99 9
FLÄCHENUMSATZ Die Flächennachfrage ist unvermindert hoch. Das An-
Fürstenfeldbruck 8 Die größte Vermietungstransaktion wurde in Neufahrn gebot bleibt der limitierende Faktor für den Umsatz. Wei-
Germering MÜNCHEN
94 registriert, wo der Logistikdienstleister Rhenus rund terhin wird der Großteil des Umsatzes auf Umland und
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5,90 – 8,20 €/m 2 41.500 m² anmietete. Die nächsthöchsten Abschlüsse Verflechtungsraum entfallen, wo Angebote aber zuse-
Gräfelfing bewegten sich im Bereich um 12.000 m². Der Eigennut- hends knapper werden. Es ist von einem weiteren Anstieg
Unterhaching
96 zeranteil am Flächenumsatz war in Anbetracht von Flä- der Mietniveaus auszugehen.
5,10 – 7,00 €/m2 chenknappheit und hohen Preisen mit rund 10 % gering.
Nutzer aus Industrie, Produktion und Handwerk (41 %)
sowie Logistik/Transport (33 %) generierten fast drei
Wolfratshausen Viertel des Flächenumsatzes. Abschlüsse mit Flächen
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über 10.000 m² leisteten mit 31 % den größten Beitrag in TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2017
Stadtgebiet den betrachteten Größenklassen.
4,30 – 6,10 €/m2 4,30 – 6,10 €/m2
95 Umland und 1. KIRCHHEIM - für Online-Handel, Industrie und med.
Holzkirchen Verflechtungsraum
MIETEN Produkte (3 Mieter), ca. 26.500 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für Die Spitzenmiete in 2017 betrug in München 6,80 €/m²/ 2. SULZEMOOS - für diverse Mieter,
8 Flächen ab 500 m2
Monat. Im Umland wurde ein Spitzenniveau von 6,10 €/m²/ ca. 22.000 m² Hallenfläche
© Greif & Contzen/bulwiengesa Monat registriert, im Verflechtungsraum lag es mit 3. MAISACH - für Freudenberg,
5,70 €/m²/Monat etwas darunter. Für die gesamte Lo- ca. 19.300 m² Hallenfläche
gistikregion ergab sich eine durchschnittliche Miete von
INVESTMENT ca. 5,40 €/m²/Monat. TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
MÜNCHEN Autor: bulwiengesa FLÄCHENANGEBOT 1. RHENUS SE & CO. KG, MÜNCHEN-NEUFAHRN
Die Logistikregion zeichnete sich 2017 durch sehr ge- ca. 41.500 m² Hallenfläche, Q2
ringen Leerstand aus. Im Stadtgebiet München gab es 2. METRO CASH & CARRY, SULZEMOOS
Neben Objekten, die im Rahmen großer Portfoliotrans- AUSBLICK praktisch keine verfügbaren modernen Bestandsobjekte. ca. 12.000 m² Hallenfläche, Q1
aktionen gehandelt wurden, war der Investmentmarkt Für 2018 ist in Anbetracht hoher Investmentnachfrage von Im Umland und Verflechtungsraum fanden auch spe- 3. BAYERISCHE STAATSBRAUEREI WEIHENSTEPHAN,
in der Logistikregion München im vergangenen Jahr von weiterhin steigenden Kaufpreisen für Logistikimmobilien kulative Flächen schnell Nutzer. Projektentwicklungen FREISING, ca. 11.900 m² Hallenfläche, Q2
Transaktionen kleiner bis mittelgroßer Objekte insbe- im Raum München auszugehen. Ob sich die Renditekom- waren zur Bedienung der Nachfrage essentiell, allerdings
sondere aus dem Bereich Light-Industrial geprägt. Diese pression in gleichem Maß wie in den vergangenen Jahren
Objekte erfreuen sich bei privaten und institutionellen fortsetzt, ist angesichts des bereits hohen Preisniveaus
Investoren großer Beliebtheit. fraglich. Der Grundstücksmarkt ist insbesondere im Flächenumsatz nach Branche Flächenumsatz nach Größe
Stadtgebiet München als Kern der Logistikregion äußerst
RENDITEENTWICKLUNG angespannt. Mangels Flächen befinden sich praktisch
München war auch im Jahr 2017 der teuerste Markt in keine Projektierungen in der Pipeline. Entwickler zahlen
Deutschland. Im Jahresverlauf sank die Netto-Spit- für Gewerbebauland immer höhere Preise. 5%
zenrendite um 60 Basispunkte von 5,0 % auf 4,4 %. Die 17 %
Kaufpreise stiegen wie in den vergangenen Jahren noch 18 %
33 % 31 %
stärker als die Mietpreise an.
TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
GRUNDSTÜCKSPREISE
22 %
Flächenknappheit und hohe Nachfrage schlugen sich 1. ECHING, Logistikzentrum, ca. 35.500 m² Hallenfläche, 41 %
9%
in den Grundstückspreisen nieder: Im Münchner Stadt- Käufer: China Investment Corporation, Q2 24 %
gebiet wurden in 2017 Preise von bis zu 700 €/m² ge- 2. POING, Multi-Use-Logistikobjekt, ca. 32.000 m²
zahlt. Im Umland bewegten sich die Kaufpreise für Hallenfläche, Käufer: China Investment Corporation, Q2
Gewerbebauland zwischen 175 und 600 €/m², im Ver- 3. KIRCHHEIM, „Multipark Kirchheim“, ca. 26.500 m²
flechtungsraum zwischen 125 und 430 €/m². Hallenfläche, Käufer: CBRE Global Investors, Q2 Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
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