GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE 2017/Q1-4 - INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG - E & G Immobilien
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE
2017/Q1-4
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2017/Q1-4
ÜBER UNS
DIE PARTNER
Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienun- Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen
ternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren
deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammenge- besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders
schlossen. Wir sind fünf starke Partner. deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobi-
lienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister be-
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit Stand- raten lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und
orten in Hamburg und Berlin seine Immobiliendienstleis- unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutsch- LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
tungen an, Süddeutschland betreut ELLWANGER & GEIGER landweit hervorragende Standortkenntnisse und einen
Real Estate mit Sitz in Stuttgart und München. Für den bevorzugten Marktzugang bieten. GERMAN PROPERTY PARTNERS
Immobilienmarkt Düsseldorf und Umgebung ist ANTEON
Immobilien der richtige Ansprechpartner, die Metropol- Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mit- Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
region Köln und die Stadt Bonn hat GREIF & CONTZEN Im- arbeiter und die Zugehörigkeit von Grossmann & Berger
mobilien bestens im Blick. Im Frankfurter Raum garantiert und ELLWANGER & GEIGER zu angesehenen regionalen das Jahr 2017 wird in der Immobilienwirtschaft lange in Möglich wird diese Marktbetrachtung durch den Zusam-
blackolive die komplette Marktabdeckung. Bankinstituten machen German Property Partners zu Erinnerung bleiben. Denn die Büromärkte haben an den menschluss von fünf der führenden Gewerbe-Immobilien-
einem verlässlichen Partner für eine langfristige Zusam- deutschen Top-7-Standorten das beste Ergebnis seit mehr dienstleistern aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum
menarbeit bei Gewerbe-Immobilien und Finanzierungs- als zehn Jahren und damit einen historischen Spitzenwert Netzwerk German Property Partners (GPP). Dank unserer
fragen. eingefahren. In den Top-7-Investmentmärkten wurden die detailreichen Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir über
Ergebnisse der Vorjahre ebenso deutlich überflügelt und Daten zum Gesamtmarkt sowie über die einzelnen Top-7-
Partner insgesamt wurde das zweitbeste Ergebnis seit 2007 er- Standorte und deren Teilmärkte.
zielt.
Grossmann & Berger ANTEON GREIF & CONTZEN Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche
Der Immobilienberater mit mehr als 80 ANTEON ist eine inhabergeführte Im- Der inhabergeführte Dienstleister mit Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen persönlich aus
Jahren Tradition ist einer der führenden mobilienberatungsgesellschaft mit den 40 Jahren Erfahrung in der Beratung, Überblick über die Marktsituation der Top-7- und unterstützen Sie bei Ihren individuellen Fragestel-
Dienstleister für den Verkauf und die Schwerpunkten Vermietung und Invest- Bewertung, Vermittlung und Ver- Märkte in Deutschland für das Gesamtjahr 2017. lungen rund um das Thema Immobilie.
Vermietung von Gewerbe- und Wohn- ment von Gewerbe-, Logistik- und Wohn- waltung von Gewerbe- und Wohn-Im- Neben der vergleichenden Betrachtung der Top-
immobilien in Norddeutschland und immobilien. Darüber hinaus bietet mobilien in Köln | Bonn deckt die 7-Standorte gehen wir auf die jeweiligen Invest- Guido Nabben
ein Beteiligungsunternehmen der HAS- ANTEON, als einer der führenden An- gesamte Wertschöpfungskette des Im- ment- und Bürovermietungs-Märkte von Hamburg, Berlin, Sprecher von German Property Partners
PA-Gruppe. bieter, Immobilienmarketing, Projekt- mobilien- Geschäftes ab. Düsseldorf, Köln, Frankfurt a. M., Stuttgart und München
begleitung und Research an. im Detail ein.
blackolive ELLWANGER & GEIGER TOP-7............................................................................... 4
blackolive ist ein inhabergeführtes Im- ELLWANGER & GEIGER Real Estate HAMBURG....................................................................... 8
mobilienberatungsunternehmen mit bietet ein umfassendes Leistungs- BERLIN.......................................................................... 10
dem Schwerpunkt Bürovermietung und spektrum rund um die Assetklasse ge- DÜSSELDORF................................................................ 12
Investment. Die Geschäftsführer mit werbliche Immobilie. Zusammen mit KÖLN............................................................................. 14
jeweils mehr als 26 Jahren Erfahrung dem Privatbankgeschäft des Mutter- FRANKFURT.................................................................. 16
garantieren ein tiefgreifendes Ver- hauses vereint der Dienstleister mehr STUTTGART................................................................... 18
ständnis des Marktes. als 100 Jahre Erfahrung. MÜNCHEN..................................................................... 20
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TOP-7
DATEN & FAKTEN 2017/Q1-4 KENNZAHLEN 2017/Q1-4
Investment: Größte Käufergruppe nach Städten Bürovermietung: Stärkste Branche nach Städten
HAMBURG BERLIN
(Anteil am Transaktionsvolumen) (Anteil am Flächenumsatz)
640.000 m² (+16 %) 900.000 m² (+10 %)
26,00 €/m² (0 %) 30,00 €/m² (+9 %)
Hamburg 36 % Offene Fonds/Spezialfonds Hamburg 16 % Information und Telekommunikation 15,20 €/m² (-2 %) 19,50 €/m² (+21 %)
4,3 % (-0,8 %-Pkt.) 2,2 % (-1,5 %-Pkt.)
Berlin 27 % Pensionskassen Berlin 23 % Behörden und Verbände 3,60 Mrd. € (-20 %) 7,3 Mrd. € (+45 %)
2,90 % (-0,4 %-Pkt.) 3,00 % (-0,3 %-Pkt.)
Düsseldorf 31 % Asset-Manager Düsseldorf 12 % Industrie- und Handelsunternehmen
Köln 30 % Sonstige Fondstypen Köln 19 % Behörden, Verbände und Vereine
Frankfurt 29 % Offene Fonds/Spezialfonds Frankfurt 24 % Finanzdienstleister DÜSSELDORF
358.700 m² (+8 %)
Stuttgart 24 % Offene Fonds/Spezialfonds Stuttgart 40 % Industrieunternehmen 27,00 €/m² (+2 %)
15,35 €/m² (+7 %)
München 51 % Offene Fonds/Spezialfonds München 20 % Industrieunternehmen 8,4 % (-1,5 %-Pkt.)
2,96 Mrd. € (+13 %)
3,40 % (-0,4 %-Pkt.)
Kennzahlen Top-7
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7
Flächenumsatz
640.000 900.000 358.700 310.000 729.100 270.000 877.600 4.085.400
[m²]
ggü. Vorjahr [%] +16 +10 +8 -30 +30 -38 +15 +5
KÖLN FRANKFURT
Ø-Miete 310.000 m² 729.100 m²
15,20 19,50 15,35 13,70 20,30 13,70 16,90 - (-30 %) (+30 %)
[€/m² mtl. netto]
21,50 €/m² (0 %) 39,75 €/m² (+3 %)
ggü. Vorjahr [%] -2 +21 +7 -3 +13 +6 +9 - 13,70 €/m² (-3 %) 20,30 €/m² (+13 %)
3,6 % (-1,0 %-Pkt.) 8,7 % (-1,8 %-Pkt.)
Spitzenmiete
26,00 30,00 27,00 21,50 39,75 24,30 35,00 - 2,30 Mrd. € (+28 %) 6,72 Mrd. € (+3 %)
[€/m² mtl. netto]
3,70 % (-0,1 %-Pkt.) 3,30 % (-0,6 %-Pkt.)
ggü. Vorjahr [%] 0 +9 +2 0 +3 +6 -1 -
Leerstand
580.200 430.000 630.000 280.000 1.005.700 167.000 580.000 3.672.900
[m²]
ggü. Vorjahr [%] -15 -39 -16 -22 -19 -24 -31 -24
Leerstandsquote
4,3 2,2 8,4 3,6 8,7 2,1 2,5 4,1
[%] STUTTGART MÜNCHEN
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,8 -1,5 -1,5 -1,0 -1,8 -0,7 -1,1 -1,3 270.000 m² (-38 %) 877.600 m² (+15 %)
24,30 €/m² (+6 %) 35,00 €/m² (-1 %)
Transaktions-
3.600 7.300 2.960 2.300 6.716 1.200 5.872 29.948 13,70 €/m² (+6 %) 16,90 €/m² (+9 %)
volumen [Mio. €]
2,1 % (-0,7 %-Pkt.) 2,5 % (-1,1 %-Pkt.)
ggü. Vorjahr [%] -20 +45 +13 +28 +3 -34 -9 +4 1,2 Mrd. € (-34 %) 5,9 Mrd. € (-9 %)
Anteil Assetklasse 3,50 % (0%-Pkt.) 3,00 % (-0,1 %-Pkt.)
68 71 81 45 91 78 59 72
Büro [%]
Spitzenrendite
2,90 3,00 3,40 3,70 3,30 3,50 3,00 3,26
Büro [%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,40 -0,30 -0,40 -0,10 -0,60 0 -0,10 -0,27
Spitzenrendite KENNZAHLEN INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG:
2,90 2,90 3,50 3,20 3,40 3,10 2,45 3,06
Geschäftshäuser [%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,40 -0,20 -0,10 -0,40 -0,10 0 -0,15 -0,19 Flächenumsatz (ggü. Vorjahr) Leerstandsquote (ggü. Vorjahr)
Spitzenrendite Spitzenmiete (ggü. Vorjahr) Transaktionsvolumen (ggü. Vorjahr)
4,60 4,90 4,75 4,70 4,80 4,50 4,60 4,69
Logistik [%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,30 -0,20 -0,25 -0,30 -0,30 -0,60 -0,40 -0,34 Durchschnittsmiete (ggü. Vorjahr) Spitzenrendite Büro (ggü. Vorjahr)
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TOP-7
INVESTMENT BÜROVERMIETUNG
Die deutschen Top-7-Standorte haben das Jahr 2017 KÄUFER UND VERKÄUFER Der Markt für Bürovermietung an den deutschen Top- des 4. Quartals nur noch bei 3,7 Mio. m². Dies sind 4,1 %
mit einem Transaktionsvolumen für Investments in Ge- Internationale Investoren blieben sehr interessiert an 7-Standorten hat das Jahr 2017 mit einem neuen Re- des Büroflächenbestands. Mit einem Minus von 39 % ver-
werbeimmobilien (ohne Wohn-Investments) in Höhe von deutschen Gewerbeimmobilien in den Top-7-Standorten kordergebnis von 4,1 Mio. m² abgeschlossen. Der Flä- knappten sich die kurzfristig verfügbaren Büroflächen
29,9 Mrd. € abgeschlossen. Im Vergleich zum Vorjahr mit und steigerten ihr Engagement nochmals leicht auf fast chenumsatz hat das beste Ergebnis seit mehr als zehn in Berlin am dramatischsten. Auch München (-31 %) und
28,8 Mrd. € ist dies ein Plus von 4 %. Die Top-7-Märkte die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Hotspot Jahren erreicht und mit dem erstmaligen Überschreiten Stuttgart (-24 %) kämpften mit deutlich reduzierten Leer-
haben nicht nur das Transaktionsvolumen des Vorjahres des internationalen Kapitals blieb Berlin mit einem Anteil der Vier-Millionen-Marke einen historischen Spitzenwert ständen. Die anderen Top-7-Standorte verzeichneten
überflügelt, sondern auch das zweitbeste Ergebnis seit am Transaktionsvolumen von 73 %. Der Anteil an Port- eingefahren. Rückgänge zwischen 22 % (Köln) und 15 % (Hamburg). In
2007 erzielt. folio-Verkäufen am Transaktionsvolumen in den Top-7- diesem und dem kommenden Jahr werden voraussichtlich
Märkten blieb im Vergleich zum Vorjahr stabil bei 23 %. FLÄCHENUMSATZ rund 260 Büroprojekte mit einer Mietfläche von rund
TRANSAKTIONSVOLUMEN Frankfurt erreichte zum Jahresende 2017 einen historisch 2,5 Mio. m² fertiggestellt. Ein Großteil hiervon ist jedoch
Mit einem Plus von 45 % auf 7,3 Mrd. € verzeichnete Berlin RENDITEN hohen Büroflächenumsatz von 729.100 m², der um 30 % schon vorvermietet oder wird für Eigennutzer errichtet.
Ende 2017 die größte Steigerung des Transaktionsvo- Angesichts des Ungleichgewichts von Angebot und Nach- über dem Wert des Vorjahres und auf dem Niveau des Im-
lumens. Zu dem bisher zweitbesten Ergebnis der Haupt- frage hielt der Sinkflug der Top-7-Netto-Spitzenrenditen mobilienmarkthochs von 2000 lag. In Hamburg stieg der AUSBLICK
stadt trugen fünf Abschlüsse mit Volumina von mehr als bei allen Assetklassen an. Die niedrigste Netto-Spit- Flächenumsatz 2017 um 16 % ebenfalls auf ein Rekord- Angesichts der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung wird
200 Mio. € bei. Hierzu gehörte das „Sony-Center“ am Pots- zenrendite wurde für Geschäftshäuser in München mit niveau in Höhe von 640.000 m². Mit 878.000 m² wurde in sich der Boom an den deutschen Büromärkten auch 2018
damer Platz, das ein Konsortium um Oxford Properties zu 2,45 % registriert, gefolgt von 2,90 % für Geschäftshäuser München im Vergleich zum Vorjahr 15 % mehr Bürofläche fortsetzen. Allerdings wird der Flächenumsatz voraus-
einem Preis von allein 1,1 Mrd. € erwarb. Dies war 2017 die in Hamburg und Berlin. In der Assetklasse Büro reichten umgesetzt. Der Büromarkt in Berlin entwickelte sich be- sichtlich aufgrund der weiteren Verknappung des Flächen-
Gewerbe-Transaktion mit dem größten Einzelvolumen an die Renditen von 2,90 % in Hamburg bis 3,70 % in Köln. Der sonders dynamisch und lag mit einem Flächenumsatz angebots niedriger ausfallen als noch 2017. Angesichts
den Top-7-Standorten. Köln stellte mit einem Zuwachs von teuerste Standort für Logistikimmobilien war mit einer von 900.000 m² (+10 %) noch vor München auf dem ersten des Nachfragebooms und der in diesem Jahr noch nied-
28 % im Vergleich zu 2016 ebenfalls einen neuen Rekord Rendite von 4,50 % der Standort Stuttgart. Platz. Düsseldorf verzeichnete zum Jahresende einen Bü- rigen Fertigstellungsraten kann der spekulative Neubau
auf. Das Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. € übertraf den roflächenumsatz von 358.700 m². Damit lag das Ergebnis den Anstieg bei den Büromieten allenfalls bremsen, die
bisherigen Spitzenwert von 2015 um rund 20 %. Auch in AUSBLICK 8 % über dem Niveau von 2016. Der Rückgang des Bü- Situation jedoch kurz- bis mittelfristig nicht entspannen.
Düsseldorf wurde ein neuer Rekord registriert, wo bis zum Gewerbeimmobilien an den deutschen Top-7-Standorten roflächenumsatzes in Köln um 30 % auf 310.000 m² be-
Jahresende gewerbliche Immobilien für rund 3,0 Mrd. € ver- dürften auch 2018 ein gutes Investment bleiben. Vor- gründet sich v.a. auf Sondereffekte im Rekordjahr 2016. In In Köln, Düsseldorf und Frankfurt sind noch einige Großge-
äußert wurden. In Frankfurt stieg das Ergebnis mit 6,7 Mrd. € aussetzung hierfür sind stabile, berechenbare Rahmen- Stuttgart sank der Büroflächenumsatz im Vergleich zum suche im Markt, die 2018 zum Abschluss gelangen können.
leicht gegenüber dem Vorjahr um 3 % an. In München lag bedingungen auf dem Kapitalmarkt und in der Politik. Vorjahr um 38 % auf 270.000 m². Aufgrund des immer knapper werdenden Angebots wird
das Verkaufsvolumen trotz des Rückgangs um 9 % im Ver- Angesichts der ausgesprochen hohen Nachfrage und der Flächenumsatz an den Top-7-Standorten in diesem
gleich zu 2016 immer noch bei 5,9 Mrd. €. In Hamburg reichte der Liquiditätsschwemme wird sich die Großwetterlage Anbieter von Co-Working-Flächen bzw. Business-Cen- Jahr aber voraussichtlich nicht an die Rekordergebnisse
das Transaktionsvolumen von 3,6 Mrd. € nicht an das Re- an den Top-7-Investmentmärkten voraussichtlich auch ter-Betreiber waren 2017 auf der Nachfrageseite sehr von 2017 heranreichen. Ein sehr gutes Jahr an den Büro-
kordergebnis des Vorjahres von 4,5 Mrd. € heran, sondern dieses Jahr nur unwesentlich ändern. Für 2018 wird auf- aktiv. Ihr Anteil am Büroflächenumsatz stieg an nahezu vermietungsmärkten wird es wohl dennoch werden, da
sank um 20 %. Mit einem Volumen von 1,2 Mrd. € generierte grund des Produktmangels ein Transaktionsvolumen auf allen Top-7-Standorten enorm. Insgesamt machten sie die stabile gesamtwirtschaftliche Entwicklung und ein ro-
Stuttgart im Vergleich zu den Vorjahren einen deutlich ge- einem etwas geringeren Niveau erwartet. mit 214.000 m² rund 5 % des Gesamtflächenumsatzes aus buster Arbeitsmarkt die Büroflächennachfrage weiter be-
ringeren Investmentumsatz. und mieteten damit fast drei Mal so viel Fläche an wie im flügeln.
Vorjahr.
Transaktionsvolumen (TAV) Top-7 TAV nach Assetklassen Top-7 MIETEN Flächenumsatz Top-7
Infolge eines knappen Büroflächenangebots und hoher
(in Mrd. €) Flächennachfrage verbuchten fast alle Top-7-Standorte (in Mio. m2, inkl. Eigennutzer)
5-Jahres-Mittel (2013-2017): Logistik | 2 % Sonstiges | 1 % 2017 steigende Büromieten. Am deutlichsten fiel das
ca. 25,4 Mrd. € Plus in Berlin aus, wo die Durchschnittsmiete um 21 %
Mischnutzung | 3 %
Grundstücke auf 19,50 €/m²/Monat zulegte und die Spitzenmiete bei 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
einem Plus von 9 % erstmals 30,00 €/m²/Monat erreichte. ca. 3,5 Mio. m2
6%
Einzelhandel Der Anstieg der Büromieten wird neben der Entwicklung
8% von Angebot und Nachfrage von zwei weiteren Faktoren
getrieben: Eigentümer und Vermieter geben zum einen die
Hotel 8%
72 % Büro steigenden Grundstückspreise und zum anderen die hö-
heren Baukosten direkt an ihre Mieter weiter.
FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
17,3 21,8 29,3 28,8 29,9 26,0 Bei einem Gesamtbüroflächenbestand inklusive Unter-
2013 2014 2015 2016 2017 2018
mietflächen von 90,7 Mio. m² ist die Angebotsreserve der 2,9 2,9 3,5 3,9 4,1 3,5
Top-7-Standorte erneut geschrumpft und lag am Ende 2013 2014 2015 2016 2017 2018
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BÜROVERMIETUNG
HAMBURG
Der Büroflächenumsatz in Hamburg erreichte einen neuen FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
Rekord. Im Gesamtjahr 2017 wurden rund 640.000 m² Bü- Erwartungsgemäß setzte sich der Leerstandsabbau weiter
rofläche und damit 16 % mehr als im Vorjahr vermietet. fort. Zum Jahresende 2017 sank die Leerstandsrate auf
Das deutliche Plus spiegelt die aktuell vorherrschende Dy- ein neues Rekordtief von 4,3 %. Das innerhalb von drei Mo-
namik des Hamburger Bürovermietungsmarktes wider. naten zur Verfügung stehende Flächenangebot betrug rund
580.000 m². 2018 werden voraussichtlich rund 160.000 m² in
FLÄCHENUMSATZ 32 Projekten und 2019 ca. 167.000 m² in 24 Projekten fertig-
In 2017 generierten die Großnutzer mit mehr als 5.000 m² gestellt.
Bürofläche mit 26 % einen ähnlich hohen Umsatzanteil wie
im Vorjahr. Insgesamt wurden 13 Großabschlüsse gezählt. AUSBLICK
Darunter die beiden Neubau-Mietverträge von Olympus Die positiven Prognosen zur Wirtschafts- und Beschäf-
Deutschland mit 34.500 m² (Wendenstraße 14-18, City tigungslage lassen eine wachsende Nachfrage nach Bü-
Süd) und Gruner + Jahr mit 34.000 m² (Am Hannoverschen roflächen erwarten. Dennoch ist angesichts der Ver-
Bahnhof, HafenCity) sowie die Bestandsanmietung der Uni- knappung an adäquaten Büroflächen nicht mit einem
INVESTMENT versität Hamburg mit 19.700 m² (Überseering 35, City Nord) neuen Umsatzrekord zu rechnen. Der Flächenumsatz 2018
als die drei größten Abschlüsse des Jahres. Mit rund 55 % wird demnach aller Voraussicht wieder unter die Marke von
HAMBURG des Umsatzes und 52 % der Abschlüsse konzentrierte sich 600.000 m² zurückfallen.
das Marktgeschehen 2017 in den zentralen Teilmärkten City,
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in KÄUFER UND VERKÄUFER City Süd und HafenCity. Spitzenreiter blieb wie im Vorjahr die
Hamburg ging im Vorjahresvergleich um rund ein Fünftel Am stärksten auf Einkaufstour in Hamburg waren 2017 die Hamburger City. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
zurück und erreichte 2017 mit 3,6 Mrd. € nicht das Rekord- Offenen Fonds/Spezialfonds mit 36 % des Transaktions-
ergebnis des Vorjahres (4,5 Mrd. €). Die Anzahl der gehan- volumens (rund 1,3 Mrd. €). Die aktivste Verkäufergruppe MIETEN CITY / 153.000 m² / 19,50 €/m²/Monat
delten Immobilien sank ebenfalls von 174 auf 125 um 28 %. stellten die Asset-Manager/Bestandshalter mit einem Anteil Die Spitzenmiete lag am Jahresende unverändert bei CITY SÜD / 115.300 m² / 12,40 €/m²/Monat
von 27 % (rund 968 Mio. €) dar. 26,00 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete gab leicht nach HAFENCITY / 85.100 m² / 19,60 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE und sank von 15,50 im Vorjahr auf 15,20 €/m²/Monat. Die
Mit 1,3 Mrd. € war das 4. Quartal 2017 das stärkste des AUSBLICK Mietpreisentwicklung auf der Ebene der Teilmärkte stellt TOP-3-VERTRÄGE
Jahres. Dies wurde vor allem von der Portfolio-Transaktion Angesichts der geringen Verkaufsbereitschaft für Ham- sich in der Regel in Abhängigkeit von der Qualität des Flä-
von Signa Holding, die insgesamt fünf Immobilien von RFR burger Gewerbeimmobilien dürfte es 2018 keinen neuen chenangebots sehr heterogen dar. In den zentralen Teil- 1. OLYMPUS DEUTSCHLAND GMBH
Holding ankaufte, getragen. Zwei Objekte des Pakets be- Rekord geben. Dennoch befindet sich eine Reihe von Groß- märkten City und City Süd blieben die Durchschnittsmieten Wendenstraße 14-16 / ca. 34.500 m²
finden sich in der Hamburger City und erzielten jeweils deals in der Pipeline, so zum Beispiel das „Hanse-Viertel“, die gegenüber dem Vorjahr stabil. Im Teilmarkt HafenCity klet- 2. GRUNER + JAHR GMBH
Preise im dreistelligen Millionenbereich. Es handelte sich „Wandelhalle“ oder das neue Olympus-Headquarter. Daher terte aufgrund zahlreicher Neubauvermietungen die Miete Am Hannoverschen Bahnhof / ca. 34.000 m²
um die beiden Büro- und Geschäftshäuser „Arkadenhof“ bewegt sich die Prognose für das Transaktionsvolumen 2018 um 16 % nach oben. 3. UNIVERSITÄT HAMBURG
(Neuer Wall/Jungfernstieg) und „Kaufmannshaus“ (Blei- oberhalb des Zehn-Jahres-Mittels in Höhe von 2,8 Mrd. €. Überseering 35 / ca. 19.700 m²
chenbrücke 10/Große Bleichen). Weitere Transaktionen im
dreistelligen Millionenbereich sind bereits aus den vorhe-
rigen Quartalen bekannt: „Radisson Blu Dammtor“ (Hotel, Transaktionsvolumen Hamburg Flächenumsatz Hamburg Mieten Hamburg
Marseiller Straße 2, Alster West) mit knapp 200 Mio. € von
Azur Property Investments an Wenaasgruppen, „HafenCity (in Mrd. €) (in 1.000 m2, inkl. Eigennutzer) (in €/m2 mtl. nettokalt)
Gate“ (Büro, Am Sandtorkai 74-77, HafenCity) für rund
175 Mio. € von Orion Capital Managers an Patrizia und „Kai- 5-Jahres-Mittel (2013-2017): Spitzenmiete
sergalerie“ (Büro- und Geschäftshaus, Große Bleichen 23-27, ca. 3,7 Mrd. €
City) für rund 170 Mio. € von Quantum Immobilien und alstria 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 539.000 m2
office-REIT an die schweizer Anlagestiftung für Immobilien- 26,00 26,00
24,50 25,00
anlagen im Ausland. Im Vergleich der Assetklassen war das 24,00 24,00
Asset Büro mit einem Anteil von 68 % am Transaktionsvo-
lumen (2,4 Mrd. €) in 2017 wie auch im Vorjahr am stärksten.
Durchschnittsmiete
Die Spitzenrenditen bewegten sich in allen Assetklassen
weiter nach unten. Für Büro- und Geschäftshäuser unter- 15,50 15,20
14,00 14,50 14,50
schritt die Spitzenrendite am Ende des 4. Quartals erstmals 14,00
die Drei-Prozent-Schwelle und lag bei 2,9 %. Die Spitzen- 2,8 3,7 4,0 4,5 3,6 3,0 440 525 540 550 640 550
rendite für Logistikimmobilien ging auf 4,6 % zurück. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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BÜROVERMIETUNG
BERLIN
Der Flächenumsatz auf dem Berliner Büromarkt stieg FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
durch eine Vielzahl von Großanmietungen und Eigennut- Der Leerstand erreichte mit 2,2 % bzw. 430.000 m² einen
zerbaustarts im Vergleich zum Vorjahr um 10 % und er- neuen Tiefststand und sank im Vergleich zum Vorjahr
reichte mit 900.000 m² einen noch nie dagewesenen Re- nochmals um 39 %. Damit ist für Berlin fast schon eine Voll-
kordwert. Alleine die drei größten Vermietungen bzw. vermietung erreicht, die Umzüge oder Expansionen von Un-
Eigennutzer-Deals kamen zusammen auf einen Flächen- ternehmen erschweren. Viele Unternehmen mit höheren
umsatz von 129.000 m². Platzbedarf weichen auf Projektentwicklungen aus. Diese
Entwicklung führt mittlerweile wieder zu erhöhten Fer-
FLÄCHENUMSATZ tigstellungsvolumina, welche aber erst 2019 deutlich zum
Zum Jahresende gab es 32 Abschlüsse über der Marke Tragen kommen. 2018 werden rund 294.000 m² Bürofläche
von 5.000 m² und elf über der Marke von 10.000 m², dar- fertiggestellt, 2019 steigt das Volumen auf 417.000 m².
unter der Eigennutzerkauf der ehemaligen Vattenfall-Zen-
trale durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (ca. AUSBLICK
47.000 m², Puschkinallee 52, Peripherie-Süd) und die beiden Mittel- bis langfristig ist eine Entspannung des Marktes
INVESTMENT Großanmietungen durch Zalando (ca. 45.000 m², Tama- durch steigende Flächenangebote und damit auch der
ra-Danz-Straße 7, Friedrichshain und ca. 42.000 m², Kop- Mieten in Sicht. Für 2018 ist aufgrund des Produktmangels
BERLIN penstraße 8, Friedrichshain). Als stärkster Teilmarkt konnte ein Flächenumsatz in Höhe von rund 750.000 m² zu erwarten.
sich mit rund 14,9 % der Teilraum Friedrichshain positio-
Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Immo- KÄUFER UND VERKÄUFER nieren, gefolgt von Peripherie-Süd (ca. 12,4 %) und Kreuzberg
bilien-Investmentmarkt stieg im Vergleich zum Vorjahr Durch den Verkauf des „Sony Centers“ entfiel auf die Käu- (ca. 11,9 %). Damit sind erstmals weder die Teilräume Mitte TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
um 45 % und lag 2017 bei 7,3 Mrd. €. Dies war nach 2015 fergruppe Pensionskassen der Löwenanteil des Trans- noch Mitte 1a unter den Top-3 der Teilmärkte, was die Ver-
mit einem Transaktionsvolumen von 7,8 Mrd. € das zweit- aktionsvolumens in Höhe von 27 %. Auf Verkäuferseite lagerung der Umsatzaktivitäten unterstreicht. Mit einem FRIEDRICHSHAIN / 134.100 m² / 25,50 €/m²/Monat
höchste jemals erzielte Ergebnis. dominierten Projektentwickler/Bauträger mit 18 % und Anteil von 23 % am Gesamtflächenumsatz positionierte PERIPHERIE-SÜD / 111.600 m² / 13,20 €/m²/Monat
aufgrund des „Sony-Center“-Deals die Pensionskassen sich das Segment Öffentliche Verwaltung/Verbände/Soziale KREUZBERG / 107.100 m² / 20,20 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE mit 17 % das Marktgeschehen. Der Anteil der internatio- Einrichtungen auf Platz 1, während es im Vorjahr noch die
In 2017 wurden über 130 verkaufte Gewerbe-Immobilien nalen Investoren stieg von 64 % auf 73 % Branche Informations- und Kommunikation war. TOP-3-VERTRÄGE
in Berlin registriert. Die drei größten Verkäufe waren das
„Sony-Center“, das für rund 1,1 Mrd. € von National Pen- AUSBLICK MIETEN 1. BUNDESANSTALT FÜR IMMOBILIENAUFGABEN (BIMA)
sions Service an ein Konsortium um Oxford Properties Für 2018 wird ein Transaktionsvolumen von rund Die Durchschnittsmiete stieg innerhalb eines Jahres um Puschkinallee 52 / ca. 47.000 m²
(Büro, Potsdamer Platz, Teilmarkt Potsdamer/Leipziger 5,0 Mrd. € prognostiziert, da großvolumige Deals nicht im 21 % auf 19,50 €/m²/Monat und erreichte einen neuen Re- 2. ZALANDO
Platz, Q3) verkauft wurde. Hinzu kamen die Verkäufe der selben Maße wie 2017 erwartet werden. kordwert. Auch die Spitzenmiete legte um 9 % zu und lag Tamara-Danz-Straße 7 / ca. 45.000 m²
beiden Objekte von Axel-Springer. Zum einen der Neubau mit 30,00 €/m²/Monat auf einem Niveau wie zuletzt im Jahr 3. ZALANDO
„Axel-Springer-Mediencampus“, der für rund 425 Mio. € 2000. Koppenstraße 8 / ca. 42.000 m²
an den Norwegian Government Pension Fund Global (Büro,
Axel-Springer-Straße, Teilmarkt Mitte 1a, Q3) veräußert
wurde und die „Axel-Springer-Passage“, die für rund Transaktionsvolumen Berlin Flächenumsatz Berlin Mieten Berlin
330 Mio. € in Blackstone (Büro, Zimmerstraße, Teilmarkt
Mitte 1a, Q3) einen neuen Eigentümer fand. (in Mrd. €) (in 1.000 m2, inkl. Eigennutzer) (in €/m2 mtl. nettokalt)
Spitzenmiete
Bei den Assetklassen dominierten – wie in den vergan-
5-Jahres-Mittel (2013-2017): 30,00
genen Jahren auch – die Büroobjekte mit einem Anteil ca. 736.200 m2
von 71 % (ca. 5,2 Mrd. €) das Marktgeschehen, gefolgt von 27,50
Hotels mit 11 % (ca. 780 Mio. €) und Einzelhandel mit rund 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 4,8 Mrd. €
8 % (584 Mio. €). Der Anteil der Portfolioverkäufe stieg 24,00
leicht von 29 % auf 32 %. 22,00 22,00 22,50
Durchschnittsmiete
Die Nettospitzenrendite für Büroobjekte sank im Vergleich 19,50
zum Vorjahr um 0,3 %-Punkte auf ein historisches Tief von
16,10
nur noch 3,0 %. Bei den Geschäftshäusern betrug der Ab- 14,90
schlag 0,2 %-Punkte auf nur noch 2,9 %. 13,20 13,20
3,4 4,0 7,8 5,0 7,3 5,0 521 630 810 820 900 750 12,30
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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BÜROVERMIETUNG
DÜSSELDORF
Der Düsseldorfer Büromarkt befand sich im Jahr 2017 Neu entwickelt wurden 2017 rund 105.000 m², wovon der
weiter auf Wachstumskurs. In den vergangenen zwölf Mo- Großteil bereits vermietet ist. Die neuen Flächen verteilen
naten ist das Vermietungsergebnis auf ca. 358.700 m² ge- sich auf 11 Projekte. Für 2018 und 2019 sind jeweils weitere
stiegen. Damit wurden rund 8 % mehr Fläche als im Vorjahr acht Neubauvorhaben mit rund 74.000 m² bzw. 127.000 m² in
vermietet, als ca. 330.800 m² Flächen neue Mieter fanden. der Pipeline, die ebenfalls zu großen Teilen bereits künftige
Nutzer gefunden haben.
FLÄCHENUMSATZ
Der beliebteste Teilmarkt war 2017 einmal mehr die City mit AUSBLICK
rund 82.200 m² Flächenumsatz. Dicht dahinter folgte der Der Düsseldorfer Büromarkt erfreut sich unverändert
Teilmarkt Linksrheinisch/Seestern mit ca. 78.800 m² auf großer Beliebtheit. Die gute konjunkturelle Entwicklung
dem zweiten Platz. Der Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf wird sich auch 2018 im Flächenumsatz niederschlagen. Auf
nahm mit ca. 43.900 m² den dritten Rang ein. dem Markt sind einige Großgesuche mit deutlich mehr als
10.000 m², so dass 2018 ein ähnliches Vermietungsergebnis
Zur umsatzstärksten Branche zählten 2017 am Düssel- erreicht werden kann wie 2017.
INVESTMENT dorfer Büromarkt die Industrie- und Handelsunternehmen,
die insgesamt ca. 44.700 m² Bürofläche anmieteten. Banken
DÜSSELDORF und Finanzdienstleister erzielten dank zwei großen Projekt-
anmietungen einen Flächenumsatz von ca. 39.700 m².
In Düsseldorf wurde 2017 ein neues Rekordergebnis AUSBLICK
erreicht. Bis zum Jahresende wurden gewerbliche Im- Es ist auch weiterhin von einer hohen Nachfrage nach MIETEN TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
mobilien für rund 3,0 Mrd. € veräußert. Das Transakti- Immobilien am Düsseldorfer Investmentmarkt auszu- Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem Vorjahr um
onsvolumen übertraf das bislang zweitbeste Ergebnis gehen, auch wenn die niedrigen Renditen vermutlich nicht 95 Cent auf 15,35 €/m²/Monat gestiegen. Die Spitzenmiete, CITY / 82.200 m² / 15,10 €/m²/Monat
des Vorjahres um 13 % sowie den Spitzenwert von 2015 noch höhere Rekordwerte zulassen werden. Auch in 2018 die sich zuletzt auf hohem Niveau stabilisiert hatte, ist sogar LINKSRHEINISCH/SEESTERN / 78.800 m² / 14,20 €/m²/Monat
um 8 %. Der Verkauf des „Vodafone-Campus“ für rund kommen einige neue Projektentwicklungen auf den Markt, nochmal leicht gestiegen. Nach 26,50 €/m²/Monat zum Jah- KENNEDYDAMM/DERENDORF / 43.900 m² / 17,90 €/m²/Monat
280 Mio. € von AGC Equity Partners an Mirae Asset die Ankaufschancen in Form von Forward Deals und Com- resende 2016 lag sie nunmehr bei 27,00 €/m²/Monat.
Global Investments im 4. Quartal war die größte Gewer- mitments bieten werden. Weitere Investmentchancen TOP-3-VERTRÄGE
be-Transaktion des Jahres. Die Netto-Spitzenrenditen bestehen im Zuge von Portfoliobereinigungen, die 2017 FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
gaben im Laufe des Jahres weiter nach und sanken auf für einen nicht unerheblichen Anteil des Umsatzes ver- Der Leerstand sank gegenüber dem Vorjahresquartal um ca. 1. HSBC TRANSACTION SERVICES GMBH
3,40 % bei Büros und 3,50 % bei Geschäftshäusern. antwortlich waren. Auch im Jahr 2018 werden die beiden 120.000 m² auf ca. 630.000 m². Dies entspricht einer Leer- Hansaallee 1-3 / ca. 20.100 m²
vorgenannten Umsatztreiber - wie auch schon in den Vor- standsquote von 8,4 %, gemessen an einem ebenfalls leicht 2. BANKHAUS LAMPE
INVESTITIONSOBJEKTE jahren - voraussichtlich zu einem annähernd gleich hohen reduzierten Büroflächenbestand von ca. 7,5 Mio. m². Schwannstraße 10 / ca. 13.000 m²
Die gefragtesten Investitionsobjekte am Düsseldorfer In- Transaktionsvolumen führen. 3. BERUFSGENOSSENSCHAFT HOLZ UND METALL
vestmentmarkt waren, mit knapp 2,4 Mrd. € bzw. einem Arcadiapark / ca. 11.200 m²
Anteil von 81 %, Büroimmobilien. Es folgten Grund-
stücke mit 5 % (ca. 154 Mio. €), Einzelhandelsimmobilien
mit 5 % (ca. 136 Mio. €) und Immobilien mit Mischnutzung Transaktionsvolumen Düsseldorf Flächenumsatz Düsseldorf Mieten Düsseldorf
mit 4 % (ca. 133 Mio. €). Hotels konnten 3 % (ca. 77 Mio. €)
auf sich vereinen. (in Mrd. €) (in 1.000 m2, inkl. Eigennutzer) (in €/m2 mtl. nettokalt)
KÄUFER UND VERKÄUFER 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 2,4 Mrd. € Spitzenmiete
Opportunity und Equity Fonds nutzten die hohen Preise,
die Investoren zu zahlen bereit waren, und zählten mit ca. 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 338.900 m2 27,50 27,00
26,00 26,50
806 Mio. € bzw. einem Anteil von 27 % am Transaktionsvo- 26,00 26,00
lumen zur stärksten Verkäufergruppe des Jahres. Die ak-
tivste Käufergruppe waren Asset-Manager. Sie erwarben
Immobilien für ca. 911 Mio. €. Das entspricht einem
Marktanteil von 31 %. Ausländische Investoren setzten
Durchschnittsmiete
ihr hohes Engagement in Düsseldorf auch im vergangen
Jahr fort. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag zum Jah- 15,25 15,35
14,90 14,40
resende bei 1,4 Mrd. € (49 %). 14,10 13,80
1,8 1,9 2,7 2,6 3,0 2,5 347 238 420 331 359 400
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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BÜROVERMIETUNG
KÖLN
2017 wurde ein Flächenumsatz von rund 310.000 m² er- beliebten innerstädtischen Teilmärkten wie den Ringen,
zielt. Gegenüber dem vorangegangenen Rekordjahr 2016 im MediaPark und in Deutz reichte der Leerstand nicht
ergibt sich zwar eine Reduktion von etwa 30 %, es war mehr aus, um einen durchschnittlichen Jahresumsatz
aber trotzdem das drittbeste Ergebnis der letzten zehn aufzunehmen. Die Leerstandsquote hat eine Marke von
Jahre. nur noch 3,6 % erreicht. 2017 wurden ca. 95.000 m² Bü-
rofläche fertiggestellt, 2018 werden voraussichtlich etwa
FLÄCHENUMSATZ 80.000 m² realisiert.
Für die zwei größten Flächenabnahmen sorgten das Bun-
desamt für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben AUSBLICK
mit etwa 18.800 m² (Von-Gablenz-Straße 2-6) sowie die Der starke wirtschaftliche Aufschwung beflügelt die Bü-
STRABAG AG mit dem Baubeginn ihrer neuen eigenge- roflächennachfrage. Eine größere Anzahl an Gesuchen
nutzten Zentrale. Sie wird circa 17.100 m² umfassen (Sieg- mit einem Flächenbedarf im vier- bis fünfstelligen Be-
burger Straße 241). Beide Abschlüsse fanden in Köln- reich liegt am Kölner Markt vor und könnte 2018 zum Ab-
Deutz statt, wodurch dieser Teilmarkt 2017 mit einem schluss gelangen – wenn passende Bestandsimmobilien
INVESTMENT Anteil von rund 19 % des Gesamtergebnisses den ersten und Projektentwicklungen gefunden werden. Insgesamt
Platz erreichte. Rund 19 % des gesamten Flächenum- erscheint für 2018 ein Jahresergebnis im Bereich um die
KÖLN satzes ging von Verbänden, Vereinen und öffentlichen 300.000 m² erneut möglich.
Einrichtungen aus.
2017 ist mit einem Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. € Auf der Seite der Verkäufer waren Family Offices und Pri-
das neue Rekordjahr auf dem Kölner Investmentmarkt vatinvestoren die wichtigste Gruppe. Sie verbuchten etwa MIETEN TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
für Gewerbeimmobilien. Das Ergebnis stieg gegenüber 16 % des Transaktionsvolumens auf sich. Die gewichtete Durchschnittsmiete erreichte eine Marke
dem vorherigen Höchststand aus 2015 um über 20 %. von 13,70 €/m²/Monat. Gegenüber 2016 ergibt sich DEUTZ / 57.000 m² / 15,50 €/m²/Monat
AUSBLICK zwar ein Rückgang von etwa 3 %, dieser begründet sich INNENSTADT NORD / 27.000 m² / 15,00 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE Ein Rückgang der Investorennachfrage ist 2018 nicht ab- aber vor allem durch die geringere Zahl an hochprei- MÜLHEIM / 23.000 m² / 10,50 €/m²/Monat
Sechs Transaktionen erzielten Kaufpreise im dreistelligen sehbar. Die kritische Größe bleibt das Objektangebot. Die sigen Großabschlüssen. Gegenüber 2015 liegt ein An-
Millionenbereich. In zentraler Lage wurde das „Gerling wachsende Tendenz, Handelsprofite zu realisieren und stieg von rund 10 % vor. Im Premium-Segment wurden TOP-3-VERTRÄGE
Quartier“ (Christophstraße, Hildeboldplatz) für rund Portfolios zu restrukturieren könnte das Objektangebot mehrere Vertragsabschlüsse oberhalb der Spitzenmiete
200 Mio. € an Quantum und Proximus veräußert. Tristan stärken. Hinzu kommt das Potenzial aus Entwicklungs- von 21,50 €/m²/Monat und sogar eine Höchstmiete von 1. BUNDESAMT FÜR FAMILIE UND ZIVILGES. AUFGABEN (BAFZA)
Capital und Concepta Projektentwicklung erwarben das grundstücken, so dass im Jahr 2018 erneut das Erreichen 26,50 €/m²/Monat erzielt. Von-Gablenz-Straße 2-6 / ca. 18.800 m²
innerstädtische Einkaufzentrum „DuMont Carré“ (Breite eines Transaktionsvolumen im Bereich von 2,0 Mrd. € 2. STRABAG AG (EIGENNUTZER)
Straße) mit ca. 20.000 m² Verkaufsfläche für schätzungs- möglich ist. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Siegburger Straße 241 / ca. 17.100 m²
weise 150 Mio. €. In Köln-Mülheim erstand die Gerchgroup Insbesondere in der Kölner Innenstadt ist das Flächen- 3. DESIGN OFFICES
ein großes Entwicklungsareal (Deutz-Mülheimer-Straße) angebot 2017 noch weiter zurückgegangen. In mehreren Untersachsenhausen 17-27 / ca. 9.000 m²
ebenfalls für einen geschätzten Kaufpreis von 150 Mio. €.
Bürogebäude nahmen mit etwa 45 % einen im zeitlichen Transaktionsvolumen Köln Flächenumsatz Köln Mieten Köln
Vergleich geringeren Anteil am Transaktionsvolumen ein.
Einzelhandelsimmobilien steigerten sich auf 20 %. Ge- (in Mrd. €) (in 1.000 m2, inkl. Eigennutzer) (in €/m2 mtl. nettokalt)
bäudeensembles und -portfolios trugen mit etwa der Hälfte
des Umsatzes maßgeblich zum Rekordergebnis bei.
Spitzenmiete
2017 sind die Nettospitzenrenditen für Büro- und Logis- 5-Jahres-Mittel (2013-2017): 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
tikimmobilien geringfügig auf 3,70 bzw. 4,70 % zurückge- ca. 1,6 Mrd. € ca. 316.000 m2 21,50 21,50
21,25 21,25 21,25
21,00
gangen. Geschäftshäuser verteuerten sich stärker. Hier
sank die Spitzenrendite von 3,60 auf 3,20 %.
Durchschnittsmiete
KÄUFER UND VERKÄUFER
Ausländische Käufer brachten ca. 30 % des Kapitals auf.
14,10
Sonstige Fondstypen waren mit einem Anteil von rund 13,70
12,70 12,70 12,40
30 % die stärkste Käufergruppe. Diese Fonds lassen sich
nicht üblichen Kategorien wie etwa „Spezialfonds“ zu- 0,8 1,3 1,9 1,8 2,3 2,0 280 260 290 440 310 300 10,80
ordnen, weil sie z. B. ausländischen Regularien unterliegen. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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BÜROVERMIETUNG
FRANKFURT
Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurde ca. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
729.100 m² und damit 30 % mehr Fläche gegenüber 2016 Die Leerstandsrate lag Ende 2017 bei 8,7 % und damit
vermietet. Das Ergebnis entspricht der Größenordnung 1,8 %-Punkte unter dem Wert des Vorjahres. In fast allen
zu Beginn der 2000er Jahre. Teilmärkten war der Leerstand rückläufig. Den stärksten
Rückgang erfuhr das Bankenviertel, hier stand nur noch
FLÄCHENUMSATZ halb so viel Fläche leer wie 12 Monate zuvor. Nur im Teil-
Auch im Jahr 2017 war die Deutsche Bahn AG, wie schon markt Frankfurt Nord nahm der Leerstand um 11 % zu. Nach
2016, der Hauptakteur auf dem Frankfurter Büromarkt. der geringen Fertigstellungsleistung von rund 81.100 m²
Sie mietet ab 2020 ca. 52.600 m² in den Projekten „The in 2017, werden in 2018 etwa 138.200 m² auf den Markt
Brick“ (Europa-Allee 70-76) und dem benachbarten kommen, wovon jedoch schon 73 % vorvermietet sind. Ab
„Office-Tower“ im Europaviertel (City Rand). Zweitgrößter 2019 werden wieder deutlich mehr Bauprojekte beendet.
Deal des Jahres war der Abschluss der Deutschen Bun-
desbank im „FBC“ (Mainzer Landstraße 46, Banken- AUSBLICK
viertel) über ca. 44.400 m². Der Central Business District Die Nachfrage wird auch 2018 weiterhin hoch sein. Vor
INVESTMENT (CBD) vereinte mit 42 % die meiste Nachfrage auf sich. dem Hintergrund einiger Großgesuche auf dem Markt,
Da der Abschluss der Deutschen Bahn AG im Teilmarkt wird voraussichtlich ein Flächenumsatz von knapp unter
FRANKFURT City Rand erfolgte, entfallen auf diesen Bereich 17 %. 600.000 m² möglich sein.
Stärkste Branche waren Finanzdienstleister, die gut ein
Das Transaktionsvolumen auf dem Frankfurter Invest- zuerst genannten Kategorien mit mehr als 33 % aktivster Viertel der Fläche anmieteten. Verkehrsunternehmen
mentmarkt lag 2017 bei ca. 6,7 Mrd. €, das sind lediglich Player. Der Anteil internationaler Investoren lag bei 45 % und Bau- und Immobilienunternehmen teilen sich Platz TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
knapp 1 % mehr als 2016. 40 % des Gesamtumsatzes und damit leicht unter dem Vorjahr. Grund hierfür ist haupt- zwei. An ersterem hat die Deutsche Bahn AG einen großen
wurde im 4. Quartal erzielt. sächlich, dass die Käufer von zwei der drei größten Trans- Anteil, das gute Ergebnis der Immobiliendienstleister ist BANKENVIERTEL / 193.100 m² / 31,00 €/m²/Monat
aktionen aus Deutschland kamen. unter anderem Folge der stark gestiegenen Nachfrage von CITY RAND / 127.300 m² / 18,00 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE Co-Working-Anbietern, die sich in diesem Jahr mehr als WESTEND / 60.400 m² / 21,00 €/m²/Monat
Der größte Verkauf des Jahres war die Veräußerung des AUSBLICK 40.000 m² sicherten, gegenüber 7.500 m² im selben Vor-
„Tower 185“ (Friedrich-Ebert-Anlage 35-37) für rund Die Nachfrage wird auch im Jahr 2018 ungebrochen hoch jahreszeitraum. TOP-3-VERTRÄGE
775 Mio. € von CA Immo, WPI Fonds SCS-Fis, der Fagas sein, allerdings wird es immer schwieriger passende Pro-
Asset GmbH und einer Pensionsgesellschaft an die Deka dukte zu finden. Auch wenn die Haltedauer tendenziell MIETEN 1. DEUTSCHE BAHN AG
für drei offene Fonds. Außerdem verkaufte die Commerz kürzer wird, weichen Investoren trotzdem auf B- und Die Durchschnittsmiete stieg aufgrund einiger großvolu- „The Brick“/„Office-Tower“, Europa-Allee / ca. 52.600 m²
Real AG ebenfalls im 4. Quartal das „Japan Center“ (Tau- C-Lagen, Objekte mit höherem Risiko (Core+, Value-add) migen Anmietungen in hochwertigen Objekten im CBD um 2. DEUTSCHE BUNDESBANK
nustor 2) für 280 Mio. € an die GEG German Estate Group. und andere Assetklassen (Mischnutzungen) aus. Interna- 13 % auf 20,30 €/m²/Monat. Auch die Spitzenmiete klet- „FBC“, Mainzer Landstraße 46 / ca. 44.400 m²
Das „MAC“ (Unterschweinsstiege 2-14) am Flughafen ging tionale Investoren werden auch in 2018 eine wichtige Rolle terte um 3 % auf 39,75 €/m²/Monat. 3. HELABA LANDESBANK HESSEN-THÜRINGEN
für etwa 245 Mio. € von Finch Properties und einen US- spielen. „Mainblick³“, Kaiserleistraße 26 / ca. 26.500 m²
Fonds an CapitaLand und Lum Chang Holdings aus Sin-
gapur. Stärkste Assetklasse waren wie üblich Büroimmo-
bilien, ihr Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen betrug Transaktionsvolumen Frankfurt Flächenumsatz Frankfurt Mieten Frankfurt
91 %. Mit mehr als 20 Verkäufen wechselten überpropor-
tional viele Grundstücke den Eigentümer - ihr Anteil am (in Mrd. €) (in 1.000 m2, inkl. Eigennutzer) (in €/m2 mtl. nettokalt)
Gesamtvolumen betrug jedoch nur 2 %. Der Anteil an Port- Spitzenmiete
foliokäufen betrug 2017 rund 12 %, während es im Vorjahr 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
ca. 5,5 Mrd. € 39,50 39,75
26 % waren. Dies lag nicht zuletzt an den genannten großen 38,50
38,00 38,00
Einzeltransaktionen. Die Verdopplung von Value-add-Ob- 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
jekten gegenüber 2016 ist auf die weitere Verknappung ca. 498.820 m2 35,00
von Core-Objekten zurückzuführen. Die gleichzeitig hohe
Nachfrage nach Core-Objekten hat die Netto-Spitzen-
rendite für Büroimmobilien weiter auf 3,3 % sinken lassen.
Durchschnittsmiete
KÄUFER UND VERKÄUFER
Offene Immobilien-Publikumsfonds und Offene Immobi-
20,30
lien-Spezialfonds waren mit knapp 30 % stärkste Käufer- 19,50
18,50 18,00 18,00
gruppe. Die meisten Transaktionen (46) tätigten jedoch 3,4 5,0 5,7 6,5 6,7 6,5 448 368 389 561 729 575 17,50
Projektentwickler. Auf Verkäuferseite waren Fonds der 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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BÜROVERMIETUNG
STUTTGART
Der Stuttgarter Büromarkt erreichte zum Ende des kurzfristig zur Verfügung. Inzwischen ist das Flächenan-
Jahres 2017 einen Flächenumsatz von etwa 270.000 m². gebot nicht nur in der City und der Innenstadt angespannt.
Damit lag das Ergebnis rund 38 % unter dem Wert des Auch die peripheren Lagen verfügen nur noch über ein
Vorjahres. knappes Angebot.
FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
Die bereits zum 1. Quartal getroffene Entscheidung für In den City- und Innenstadtlagen ist in den kommenden
ein Neubauvorhaben der Daimler AG in Leinfelden-Ech- zwei Jahren keine große Ausdehnung des knappen Flä-
terdingen über etwa 50.000 m² war in 2017 der größte Ein- chenangebotes zu erwarten. Bei Großgesuchen werden die
zelumsatz. Die beiden größten Anmietungen erfolgten im Randlagen in den nächsten zwei Jahren zunehmend in den
3. Quartal. Hier mietete die Daimler AG knapp 11.500 m² Vordergrund rücken, da sich hier deutlich mehr Möglich-
im Gewerbegebiet Stuttgart Vaihingen an. Außerdem un- keiten für entsprechende Projektentwicklungen ergeben.
terzeichnete die Anwaltskanzlei CMS Hasche Siegle einen Dies wird für weitere Preissteigerungen in diesen Lagen
Mietvertrag über rund 11.300 m² für ein Neubauprojekt in sorgen. Der Flächenumsatz in 2018 wird voraussichtlich
INVESTMENT der Stuttgarter City, am Rotebühlplatz. Leinfelden-Ech- ein Ergebnis zwischen 230.000 und 250.000 m² erreichen.
terdingen bildete unter Einfluss der Projektentwicklung
STUTTGART der Daimler AG den stärksten Teilmarkt mit ca. 61.300 m².
Rund 52.000 m² Bürofläche wurden im Teilmarkt Vaihingen/
Auf dem gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt in Auf der Verkäuferseite ging es sehr ausgeglichen zu. Möhringen vermietet. Hiernach folgte die Stuttgarter City
Stuttgart wurden im Jahr 2017 rund 1,2 Mrd. € investiert. Private Verkäufer/Family Offices hatten einen Anteil mit einem Flächenumsatz von etwa 51.600 m². Stärkste TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
Damit wurde das Ergebnis des Vorjahreszeitraums um von etwa 14 % am Transaktionsvolumen, gefolgt von der Branche waren in 2017 erneut Industrieunternehmen.
ca. 600 Mio. € bzw. 34 % deutlich unterschritten. Gruppe der Corporates, Projektentwickler/Bauträger und LEINENFELDEN-ECHTERDINGEN / 61.300 m² / 12,20 €/m²/Monat
Opportunity Fonds mit jeweils rund 13 %. Der Anteil von MIETEN VAIHINGEN/MÖHRINGEN / 52.000 m² / 12,30 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE ausländischen Investoren betrug 50 %. Mit 24,30 €/m²/Monat legte die Spitzenmiete um 6 % ge- CITY / 51.600 m² / 18,50 €/m²/Monat
Auf die nachstehenden Transaktionen entfielen zu- genüber dem Vorjahr zu. Für das gesamte Stadtgebiet in-
sammen rund 320 Mio. €. Zum einen wurde die „Merce- AUSBLICK klusive Leinfelden-Echterdingen lag die Durchschnitts- TOP-3-VERTRÄGE
des-Benz Bank“ (Siemensstraße 7) an die Baden-Würt- Im 1. Halbjahr 2018 werden noch einige ausstehende miete bei etwa 13,70 €/m²/Monat und stieg damit im
temberg Stiftung gGmbH veräußert, zum anderen wurde Transaktionen erwartet, sodass mit einem vergleichbaren Vergleich zum Vorjahr ebenfalls um rund 6 %. 1. DAIMLER AG (EIGENNUTZER)
das „City Plaza“ (Rotebühlplatz) erneut verkauft. Das Ge- Transaktionsvolumen wie in 2017 gerechnet werden kann. Meisenweg / ca. 50.000 m²
bäude Mittlerer Pfad 13-15 in Stuttgart-Weilimdorf wech- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND 2. DAIMLER AG
selte ebenfalls den Eigentümer. Insgesamt wurden in den Mit etwa 2,1 % erreichte die Leerstandsquote zum Ende Industriestraße / ca. 11.500 m²
letzten 12 Monaten ca. 65 Transaktionen getätigt, davon des Jahres 2017 den niedrigsten Wert seit 16 Jahren. 3. CMS HASCHE SIEGLE
ca. etwa 50 % im zwei- und dreistelligen Millionenbereich. Insgesamt standen nur noch ca. 167.000 m² Bürofläche Rotebühlplatz / ca. 11.300 m²
Der Fokus der Investoren lag – unter anderem aufgrund
der oben genannten drei großen Verkäufe – wieder auf der
Nutzungsart Büro mit einem Anteil am Transaktionsvo- Transaktionsvolumen Stuttgart Flächenumsatz Stuttgart Mieten Stuttgart
lumen von rund 78 %. Andere Segmente wie Grundstücke,
Einzelhandel oder Hotel spielten in diesem Jahr keine be- (in Mrd. €) (in 1.000 m2, inkl. Eigennutzer) (in €/m2 mtl. nettokalt)
deutende Rolle. Rund 10 % des Verkaufsvolumens entfiel Spitzenmiete
auf Portfoliotransaktionen. Die Netto-Spitzenrendite
bei der Assetklasse Büro lag wie im Vorjahr bei 3,50 %. 24,30
Im Segment Geschäftshaus wurde eine Netto-Spitzen- 5-Jahres-Mittel (2013-2017): 5-Jahres-Mittel (2013-2017): 22,80 23,00
rendite von 3,10 % ermittelt, im Logistikbereich lag diese ca. 1,3 Mrd. € ca. 305.600 m2
21,50
bei 4,50 %.
20,00 20,00
KÄUFER UND VERKÄUFER
Als Käufer waren Offene Fonds/Spezialfonds die enga-
Durchschnittsmiete
gierteste Anlegergruppe mit einem Anteil von ca. 24 %.
Private Käufer/Family Offices folgten mit einem Anteil von 13,70
13 % und Versicherungen mit einem Anteil von 11 %. Die 12,40 12,50 12,50
12,90
12,00
Öffentliche Verwaltung und Opportunity Fonds waren mit 0,9 1,0 1,7 1,8 1,2 1,5 258 278 290 432 270 250
einem Anteil von je rund 10 % beteiligt. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2017/Q1-4
BÜROVERMIETUNG
MÜNCHEN
Mit einem Flächenumsatz von ca. 878.600 m² er- einen am Mangel an Produkten im hochpreisigen Segment
zielte der Münchener Büromarkt ein überdurch- und zum anderen an zwei Großanmietungen mit einem
schnittlich gutes Ergebnis. Im Vergleich zum Vorjahr be- Mietzins knapp unterhalb der Spitzenmiete.
deutet dies eine Steigerung von 15 %. Dabei entfielen
ca. 108.000 m² auf Eigennutzer. Eine reine Vermietungs- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
leistung von 770.600 m² bedeutet dennoch ein außeror- Der Leerstand ist erneut drastisch zurückgegangen und
dentlich gutes Ergebnis. lag Ende des Jahres bei nur noch 580.000 m², was einer
Leerstandsquote von 2,5 % für das Stadtgebiet inklusive
FLÄCHENUMSATZ Umland entsprach. In einzelnen zentralen Lagen konnte so
Wie bereits im Vorjahr, sorgte auch 2017 die BMW AG, gut wie überhaupt kein Leerstand verzeichnet werden.
diesmal als Eigennutzer, mit der Erweiterung des For-
schungs- und Innovationszentrums, für den größten Ver- AUSBLICK
mietungsdeal. In mehreren Bauabschnitten werden, in München steuert kurzfristig auf eine Vollvermietung zu.
einer der größten Projektentwicklungen Europas, in den Dies liegt an der konstant hohen Nachfrage nach Bü-
INVESTMENT nächsten Jahren insgesamt ca. 157.000 m² Bürofläche roflächen und an der immer noch geringen Fertigstel-
realisiert. Die im Flächenumsatz erfassten 74.000 m² lungspipeline. Erst ab dem Jahr 2020 ist mit einer spür-
MÜNCHEN (1. BA) werden bereits 2019 fertiggestellt. Weitere Groß- baren Entspannung zu rechnen.
abschlüsse waren die Anmietungen der Deutschen
Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments in internationalen Investoren getätigt. Auf Käuferseite waren Pfandbriefbank im „Business Campus Garching“ mit
München erreichte im Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen erneut Fonds, vor allem die Offenen Fonds/Spezialfonds ca. 14.000 m² und der Publicis Pixelpark GmbH in der Pro- TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
von ca. 5,9 Mrd. €. Dies bedeutet einen Umsatzrückgang und Pensionsfonds am stärksten vertreten. Jedoch nicht jektentwicklung „Atlas“ in der Rosenheimer Straße mit
um ca. 9 % gegenüber dem herausragenden Jahr 2016. mehr so dominant wie in den vergangenen Jahren. Das ca. 13.000 m². Insgesamt wurden acht Anmietungen jen- STADT NORD / 189.000 m² / 16,40 €/m²/Monat
13 Deals mit Kaufpreisvolumina über 100 Mio. € machten gleiche Bild zeichnet sich auf der Verkäuferseite ab. seits der 10.000 m² Marke registriert, wodurch dieses Flä- ZENTRUM WEST / 110.000 m² / 18,70 €/m²/Monat
einen Anteil von ca. 47 % am Gesamtumsatz aus. chensegment in 2017 am umsatzstärksten war. Bei den ZENTRUM / 105.000 m² / 28,20 €/m²/Monat
AUSBLICK einzelnen Teilmärkten setze sich der Teilmarkt Stadt Nord
INVESTITIONSOBJEKTE Für das Jahr 2018 ist kein Trend zu einer Verschlechterung mit einem Marktanteil von 21,5 % klar an die Spitze. TOP-3-VERTRÄGE
Die Quartale waren, bis auf die Monate April bis Juni, im der Marktsituation in Sicht. Die ersten Monate des Jahres
Verhältnis ausgeglichen stark. Das 4. Quartal konnte nicht lassen bereits ein hohes Transaktionsvolumen erwarten, MIETEN 1. DEUTSCHE PFANDBRIEFBANK AG
die Agilität der letzten Jahre aufweisen, da einige größere da einige großvolumige Deals im finalen Stadium über die Aufgrund des immer knapper werdenden Angebots ist Parkring 28-32 / ca. 14.000 m²
Transaktionen in 2018 verschoben wurden. Zu den größten Jahresgrenze vertagt wurden. Für das Gesamtjahr wird die Durchschnittsmiete im Vergleich zu 2016 deutlich 2. PUBLICIS PIXELPARK GMBH
Transaktionen des Jahres zählten der Verkauf des Pro- ein gewerbliches Transaktionsvolumen zwischen 5,5 und gestiegen. Mit einer Steigerung um 9 % lag diese bei Rosenheimer Straße 143a-d / ca. 13.000 m²
jektes „Kap-West“ (Friedenheimer Brücke) an die Allianz 6,0 Mrd. € in der Landeshauptstadt München erwartet. 16,90 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete hat dagegen leicht 3. GEWOFAG GMBH
im 1. Quartal mit ca. 225 Mio. €, sowie der Übergang der nachgegeben und lag bei 35,00 €/m²/Monat. Dies lag zum Gustav-Heinemann-Ring 109-115 / ca. 13.000 m²
Immobilie „Karstadt am Hauptbahnhof“ von RFR an die
Signa Holding für deutlich über 300 Mio. €. Im Jahr 2017
war wieder über alle Assetklassen hinweg eine konstant Transaktionsvolumen München Flächenumsatz München Mieten München
hohe Nachfrage vorhanden und der Wettbewerb dement-
sprechend hoch. Mit ca. 59 % Marktanteil am gesamten (in Mrd. €) (in 1.000 m2, inkl. Eigennutzer) (in €/m2 mtl. nettokalt)
Transaktionsvolumen waren Büroobjekte in 2017 erneut 5-Jahres-Mittel (2013-2017):
die gefragteste Assetklasse. Der Anteil an Portfoliover- ca. 717.760 m2 Spitzenmiete
käufen lag 2017 unter 10 %. Die Netto-Spitzenrendite für
5-Jahres-Mittel (2013-2017):
Büroimmobilien war im Jahresverlauf erwartungsgemäß ca. 5,4 Mrd. € 35,25 35,00
34,45
weiterhin unter Druck und betrug zum Jahresende 3,00 %.
32,50 32,50
32,00
KÄUFER UND VERKÄUFER
Der Investmentmarkt in München war auch in 2017 im
Wesentlichen durch nationale Investoren, deren Anteil
Durchschnittsmiete
ca. 65 % am Umsatzgeschehen ausmachte, geprägt.
Somit wurden auch ca. 35 % durch ausländisches Ka-
16,90
pital abgedeckt. Internationale Investoren taten sich vor 14,90 15,10 14,60 15,00 15,50
allem bei den Deals jenseits der 100 Mio. € Marke hervor. 4,2 5,0 5,5 6,5 5,9 5,5 608 584 755 764 878 700
Knapp 50 % dieser Großdeals wurde mit Beteiligung von 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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