GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE 2019/2020 - e & g immobilien
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INDUSTRIE/LOGISTIK
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE
2019/2020
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DE
LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2019/2020
ÜBER UNS
DIE PARTNER
Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienun- Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen
ternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren
deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammenge- besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders
schlossen. Wir sind fünf starke Partner. deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobi-
lienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister be-
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit raten lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und
Standorten in Hamburg und Berlin seine Immobilien- unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutsch- LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
dienstleistungen an, Süddeutschland betreut E & G Real landweit hervorragende Standortkenntnisse und einen
Estate mit Sitz in Stuttgart und München. Für den Immo- bevorzugten Marktzugang bieten. GERMAN PROPERTY PARTNERS
bilienmarkt Düsseldorf und Umgebung ist Anteon Immo-
bilien der richtige Ansprechpartner, die Metropolregion Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mit- Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Köln und die Stadt Bonn hat GREIF & CONTZEN Immo- arbeiter macht German Property Partners zu einem ver-
bilien bestens im Blick. Der Frankfurter Büromarkt wird lässlichen Partner. 2019 gerieten mehrere wichtige exportorientierte Zweige aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum Netzwerk
von blackolive komplett abgedeckt. der deutschen Industrie in ein schwieriges Marktumfeld German Property Partners (GPP). Dank unserer detail-
und die allgemeine Wirtschaftskonjunktur ging zurück. reichen Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir über Daten
Zwar nahm der Flächenumsatz in mehreren der Top-7- zu den Logistikregionen, die neben den jeweiligen Kern-
Logistikregionen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, städten auch das Umland umfassen.
Frankfurt, Stuttgart und München ab, insgesamt wurde Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnis-
Partner das Vorjahresergebnis mit rund 2,6 Mio. m² aber noch reiche Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen per-
leicht übertroffen. Der Flächenmangel war an den meisten sönlich aus und unterstützen Sie bei Ihren individuellen
Grossmann & Berger Anteon Standorten ein relevanter Faktor und sorgte sowohl auf Fragestellungen rund um das Thema Immobilie.
Der Immobilienberater mit mehr als Anteon ist eine inhabergeführte Immo- den Vermietungs- als auch auf den Grundstücksmärkten
85 Jahren Tradition ist einer der füh- bilienberatungsgesellschaft mit den immer wieder für erhebliche Preissteigerungen. Investoren Oliver Schön
renden Dienstleister für den Verkauf Schwerpunkten Bürovermietung, In- lieferten sich einen starken Wettbewerb um Industrie- und Sprecher von German Property Partners
und die Vermietung von Gewerbe- und vestment und Industrie & Logistik. Da- Logistikprodukte und akzeptierten nochmals niedrigere
Wohnimmobilien in Norddeutschland rüber hinaus bietet Anteon, als einer Renditen. Voraussichtlich werden sich diese Tendenzen INHALT
und ein Beteiligungsunternehmen der der führenden Anbieter, Immobilien- auch 2020 fortsetzen.
HASPA-Gruppe. marketing, Projektbegleitung und Re- Top-7 | Überblick und Kennzahlen..................................4/5
search an. Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Überblick Top-7 | Investment.................................................................6
über die Marktsituation der sieben oben angesprochenen Top 7 | Vermietung.................................................................7
GREIF & CONTZEN E & G Real Estate Logistikregionen für das Gesamtjahr 2019 und einen Aus- Hamburg.............................................................................8/9
Der inhabergeführte Dienstleister mit E & G Real Estate ist einer der führenden blick auf 2020. Neben der vergleichenden und zusammen- Berlin................................................................................10/11
40 Jahren Erfahrung in der Beratung, Immobiliendienstleister Süddeutsch- fassenden Betrachtung dieser Standorte gehen wir auf Düsseldorf.......................................................................12/13
Bewertung, Vermittlung und Ver- lands mit langjähriger Erfahrung in den die jeweiligen Investment- und Hallenvermietungsmärkte Köln..................................................................................14/15
waltung von Gewerbe- und Wohnimmo- Bereichen Gewerbe- und Wohninvest- im Detail ein. Frankfurt.........................................................................16/17
bilien in Köln | Bonn deckt die gesamte ments, gewerbliche Vermietung von Stuttgart.........................................................................18/19
Wertschöpfungskette des Immobilien- Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Möglich wird diese Marktbetrachtung durch den Zusam- München.........................................................................20/21
geschäftes ab. Logistikflächen. menschluss führender Gewerbe-Immobiliendienstleister
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ÜBERBLICK KENNZAHLEN
TOP-7 | 2019/Q1-4 TOP-7 | 2019/Q1-4
Investment: Größte Transaktionen Vermietung: Größte Flächenumsätze
pro Region und nach Fläche pro Region
Logistikpark in Hamburg Ost, ca. 39.800 m², ULD United Logistics & Distribution,
Hamburg Hamburg
Käufer: Hamburger Investor ca. 29.100 m² Hallenfläche in Hamburg
Multi-User-Center in Brieseland, Deutsche Post DHL Group, ca. 37.000 m²
Berlin Berlin
ca. 26.500 m², Käufer: FIEGE Logistik Hallenfläche in Ludwigsfelde
Logistikzentrum in Mönchengladbach, Reuter (Eigennutzung), ca. 35.000 m²
Düsseldorf Düsseldorf
ca. 150.000 m², Käufer: Samsung & KB Hallenfläche in Mönchengladbach
Logistikzentrum in Euskirchen, ca. 41.000 m², EULOCO (Eigennutzung), ca. 20.500 m²
Köln Köln
Käufer: Spezialfonds E-Regi Hallenfläche in Euskirchen
Logistikimmobilie in Bruchköbel / Erlensee, Geis Global Logistics Group, ca. 31.600 m²
Frankfurt Frankfurt
ca. 26.400 m², Käufer: Aberdeen Standard Hallenfläche in Rodenbach
Light-Industrial-Objekt in Ehningen, Daimler AG, ca. 42.000 m² Hal-
Stuttgart Stuttgart
ca. 8.500 m², Käufer: VIB Vermögen AG lenfläche in Waiblingen
Logistikzentrum in München, ca. 46.000 m², KraussMaffei Technologies, ca. 230.000 m²
München München
Käufer: Avignon Capital / Pierce Capital Inv. Hallenfläche in Vaterstetten
KENNZAHLEN TOP-7
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7
(Investment) 2019 180 367 230 140 409 92 307 1.725
Transaktions-
2018 327 425 285 280 409 110 460 2.296
volumen
(in Mio. €) ggü. Vorjahr -45 % -14 % -19 % -50 % 0% -17 % -33 % -25 %
2019 4,25 % 3,80 % 4,00 % 4,10 % 3,90 % 4,20 % 3,70 % Ø 3,99 %
Netto-
Spitzen- 2018 4,50 % 4,20 % 4,35 % 4,20 % 4,20 % 4,50 % 4,00 % Ø 4,28 %
rendite
ggü. Vorjahr -0,25 %-Pkt. -0,40 %-Pkt. -0,35%-Pkt. -0,10 %-Pkt. -0,30 %-Pkt. 0,30 %-Pkt. -0,30 %-Pkt. -0,29%-Pkt.
Grundstücks- 2019 400 400 360 280 350 450 750 max. 750
preise
2018 300 190 360 250 340 450 720 max. 720
Stadtgebiet
(Spitze, €/m2) ggü. Vorjahr +33 % +111 % 0% +12 % +3 % 0% +4 %
Grundstücks- 2019 200 250 270 180 260 300 720 max. 720
preise
2018 180 160 260 150 250 300 680 max. 680
Umland
(Spitze, €/m2) ggü. Vorjahr +11 % +56 % +4 % +20 % +4% 0% +6%
2019 355.000 493.700 187.700 250.000 414.000 447,600 420.000 2.568.000
Flächen-
2018 470.000 406.300 310.000 300.000 514.600 381.000 141.600 2.523.500
umsatz (m2)
ggü. Vorjahr -24 % +22 % -39 % -17 % -20 % +17% +197 % +2 %
Spitzenmie- 2019 6,40 6,70 5,70 5,50 6,70 6,90 7,80 Ø 6,53
te* Stadtge-
2018 6,00 5,60 5,60 5,50 6,40 6,50 7,00 Ø 6,09
biet
(€/m2/mtl.) ggü. Vorjahr +7 % +20 % +2 % 0% +5 % +6 % +11 % +7 %
2019 5,00 5,50 5,10 5,00 5,80 6,85 6,90 Ø 5,74
Spitzenmie-
te* Umland 2018 4,70 4,70 5,00 5,00 5,60 6,80 6,30 Ø 5,44
(€/m2/mtl.)
ggü. Vorjahr +6 % +17 % +2 % 0% +4 % +1 % +10 % +5 %
* Logistik: mind. 5.000 m2, mind. 10 m UKB, mind. 1 Rampentor/1.000 m2, State of the Art, Neubau bzw. erste Vermietungsperiode
* Logistik: mind. 5.000 m2, mind. 10 m UKB, mind. 1 Rampentor/1.000 m2, State of the Art, Neubau bzw. erste Vermietungsperiode ** Grundstücke: GE/GI-Gebiet, ab 1 ha, erschlossen, kontaminationsfrei, nahezu rechteckiger Zuschnitt
4 Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa (Daten und Marktgebietabgrenzung) für Berlin, Frankfurt und München 5
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INVESTMENT VERMIETUNG
TOP-7 | 2019/Q1-4 TOP-7 | 2019/Q1-4
In den Logistikregionen der sieben Top-Märkte Hamburg, interesse an Logistikimmobilien haben die Kaufpreise 2019 2019 betrug der Flächenumsatz in den Logistikregionen von der Daimler AG eigengenutzten „Factory 56“ in Sindel-
Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und wieder deutlich in die Höhe getrieben. Die Spitzenrenditen der Top-7 rund 2,6 Mio. m² und übertraf somit knapp das fingen mit ca. 220.000 m² zeigt. Ein weiteres Großprojekt
München erzielten Industrie- und Logistikimmobilien sanken weiter, obwohl an den meisten Standorten auch Vorjahresergebnis von etwa 2,5 Mio. m². Der Anteil der Ei- wurde mit über 100.000 m² neben weiteren Nutzern für den
insgesamt einen Investmentumsatz von ca. 1,7 Mrd. €. das Mietniveau stieg. In Hamburg, Düsseldorf, Köln und gennutzer nahm erneut zu und erreichte ca. ein Viertel Logistiker RWL im hessischen Trebur realisiert.
Paketverkäufe nahmen deutlich ab, so dass das Trans- Stuttgart näherten sich die Spitzenrenditen der 4,0 %-Marke der abgenommenen Fläche.
aktionsvolumen gegenüber 2018 um rund 25 % sank. an. Berlin, Frankfurt und München durchbrachen diese MIETEN
sogar teils deutlich. Berlin holte München mit 3,8 % bzw. FLÄCHENUMSATZ Das Mietniveau nahm 2019 auf breiter Front zu. Die Spitzen-
INVESTITIONSOBJEKTE 3,7 % fast ein. In Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und Köln sank der Flä- mieten sind mit Ausnahme der Region Köln in allen Top-7-
Insgesamt fielen alle Top-7-Märkte bis auf Frankfurt hinter chenumsatz gegenüber dem Vorjahr teilweise deutlich. Märkten gestiegen, besonders in Berlin, das nun bei 6,70
das jeweilige Vorjahresergebnis zurück. Die größten Objekte GRUNDSTÜCKSPREISE Industrie-, Produktions- und Handwerksbetriebe waren €/m²/Monat mit Frankfurt gleichgezogen hat. Aber auch
wurden in Einzeltransaktionen veräußert. Platz 1 belegt das In den meisten Top-7-Märkten setzte sich der Preisauftrieb mit Abstand die größte Nachfragergruppe und steigerten in München nahm die Spitzenmiete mit 0,80 €/m²/Monat
neue Logistikzentrum von amazon in Mönchengladbach, das für Gewerbebauland weiter fort, in Hamburg und Berlin ihren Anteil von 17 % auf 44 %. Einen beachtlichen, aber deutlich zu, wodurch der Markt die Rangliste bei 7,80 €/m²/
mit seinen rund 150.000 m² Hallenfläche einen Kaufpreis stiegen die Grundstückspreise im Stadtgebiet sogar um bei weitem nicht alleinigen Beitrag leistete dazu die be- Monat weiter klar anführt. Die Durchschnittsmieten stiegen
von über 100 Mio. € erzielte. Ixocon verkaufte das Objekt an bis zu 33 % bzw. 110 %. Im Umland von Köln und München sonders große Anmietung von KraussMaffei Technologies in den Top-7 nahezu flächendeckend. Dabei wiesen die Um-
La Française für die südkoreanischen Investoren Samsung nahmen die Preise teilweise um bis zu 20 % zu, in Frankfurt in Vaterstetten östlich von München mit etwa 230.000 m². landsbereiche, allerdings mit Ausnahme von Berlin, höhere
& KB. Avignon Capital und Pierce Capital Investments er- um bis zu 14 %. In allen Kerngebieten der Logistikregionen Der Raum Stuttgart trug mit diversen Umsätzen von bis zu Steigerungsraten auf als die Kernstädte. Im Hamburger
warben als Asset Manager ebenfalls für süd- herrscht ein Mangel auf dem Grundstücksmarkt, vielfach 42.000 m² insgesamt aber im gleichen Maße wie die Region Umland nahm die Durchschnittsmiete sogar um fast 14 % zu.
koreanische Investoren das Volkswagen-Logistikzentrum in gilt dies auch für das jeweilige Umland. München zur Flächenabnahme dieser Nutzergruppe bei.
München mit ca. 46.000 m². Wie diese Transaktionen zeigen, Logistikdienstleister und Handelsunternehmen reduzierten AUSBLICK
nahmen ausländische Investoren sehr aktiv am Marktge- AUSBLICK jedoch ihre Flächenabnahmen deutlich um 30 % bzw. 18 %. Nachdem die allgemeine Wirtschaftskonjunktur 2019 ge-
schehen teil. Inländische Käufer setzten sich allerdings in Die Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt befeuern wei- sunken ist, gehen die Wirtschaftsforschungsinstitute für
anderen Regionen häufig durch. Im Südwesten der Kölner terhin die Immobilieninvestmentmärkte. Viele Marktteil- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND das Jahr 2020 aktuell von einem etwas höheren Wachstum
Logistikregion investierte der Spezialfonds E-Regi in ein nehmer haben einen hohen Anlagedruck. Das Zinsumfeld Der Mangel an leerstehenden Bestandsflächen hat sich des Bruttoinlandsprodukts in einem Bereich um 1,1 % aus.
neues Logistikzentrum mit etwa 41.000 m² Hallenfläche. In stellt viele Investoren vor immer größere Herausforde- 2019 in den Top-7 fortgesetzt. Mittlerweile sehen sich Herausforderungen, wie die internationalen Handelskon-
Hamburg Ost wurde der Logistikpark Bargkoppelweg mit rungen, interne Rentabilitäts-Vorgaben mit ihren Neu- nun mehrere Märkte, wie zum Beispiel Düsseldorf und flikte und die Absatzschwierigkeiten in mehreren Indust-
fast 40.000 m² für rund 33 Mio. € an einen Hamburger In- anlagen zu erreichen. Logistikobjekte bieten dabei im Hamburg, auch mit einem knappen Angebot in Projekt- riebranchen, bestehen allerdings fort. In den meisten Logis-
vestor verkauft. Im Raum Stuttgart wurden mehrere Ob- Vergleich der Immobiliensegmente immer noch höhere entwicklungen konfrontiert. Nur wenige Baumaßnahmen tikregionen der Top-7 liegt weiterhin ein hoher Flächenbedarf
jekte mittlerer Größenordnung unter 10.000 m² veräußert. Renditen als z.B. Bürogebäude. Angesichts des Nachfra- wurden ohne substanzielle Vormietungsquote begonnen. vor. In mehreren Märkten, wie etwa Hamburg und Stuttgart,
Größere Projektentwicklungen kamen mangels erforder- geüberhangs werden sich die Kaufpreise für Investment- In Köln waren Ende 2019 mehr als 80 % der neu fertigge- kann dieser durch das vorhandene Objektangebot aber nicht
licher Grundstücke nicht auf den Markt. produkte daher wahrscheinlich auch 2020 weiter erhöhen. stellten Hallenfläche vermietet. In den Logistikregionen gedeckt werden, weshalb der Flächenumsatz gemindert
Dies trifft auch auf die Grundstücksmärkte der sieben Stuttgart und München wird der Flächenmangel voraus- wird. Der Preisauftrieb wird voraussichtlich zumindest in
RENDITEN Logistikregionen zu, auf denen mit weiteren Preissteige- sichtlich erst enden, wenn mehr Gewerbebauland ausge- Düsseldorf und München anhalten und auch in Köln gibt es
Die anhaltende Niedrigzinsphase und das hohe Investoren- rungen zu rechnen ist. wiesen wird. Unternehmen mit großen Flächenreserven bereits erste Indizien für steigende Spitzenmieten.
haben hier einen großen Vorteil, wie die Fertigstellung der
Top-7 | Flächenumsatz nach Branche Top-7 | Flächenumsatz nach Größe
TOP-5-TRANSAKTIONEN DER TOP-7 (NACH FLÄCHENGRÖSSE) 2018–2019 | in % 2018–2019 | in %
100 100
Region Objekt/Standort Käufer Verkäufer Größe 8%
19 %
80 80
Logistikzentrum, 46 %
Düsseldorf Samsung & KB Ixocon ca. 150.000 m² 17 % 44 % 53 %
Mönchengladbach
60 60
Logistikzentrum, Avignon Capital für
München Privater Investor ca. 46.000 m² 23 %
München südkoreanische Inv.
40 19 % 40 25 %
Logistikzentrum, 20 %
Köln E-Regi Spezialfonds EULOCO ca. 41.000 m²
Euskirchen
20 41 % 20 14 % 10 %
29 %
Hamburg Logistikpark, Hamburg Ost Hamburger Investor DIC ca. 39.800 m² 11 % 13 %
0 0 4% 4%
Multi-User-Center, 2018 2019 2018 2019
Berlin FIEGE Logistik n.n. ca. 26.500 m²
Brieselang Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
6 Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München Quelle: German Property Partners (GPP)/bulwiengesa für Berlin, Frankfurt und München 7
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20
21
23
7
Bad Oldesloe
Henstedt-
Ulzburg
VERMIETUNG
4,00 – 5,50 €/m2 Norderstedt 4,00 – 5,50 €/m2
HAMBURG
Uetersen
Ahrensburg Der Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in 5,60 €/m²/Monat zu, was ebenfalls einen Rekordwert
Pinneberg
Hamburg und Umland erreichte zum Jahresende einen Flä- darstellt.
Halstenbek 1 chenumsatz von ca. 355.000 m². Mit 109.000 m² erwies sich
das 4. Quartal als das umsatzstärkste. Gleichwohl blieb der AUSBLICK
Schenefeld Stapelfeld Gesamtflächenumsatz erstmals seit 2009 unter 400.000 m² Die Nutzer werden auch in 2020 keine große Auswahl an
Wedel
HAMBURG Barsbüttel und brach verglichen mit 2018 um 24 % ein. verfügbaren Lager-, Produktions- oder Logistikhallen
23 24 haben. Durch die Kombination aus wenigen kurzfristig
24
FLÄCHENUMSATZ verfügbaren Bestandsflächen und geringem spekulativen
4,50 – 6,40 €/m2 Reinbek Schwarzenbek Für das gute Ergebnis des 4. Quartals waren vor allem drei Neubau, aufgrund von Grundstücksmangel, wird der Flä-
Buxtehude Neu Wulmstorf 25
neue Mietverträge über 10.000 m² verantwortlich. Den chenumsatz kaum an das 10-Jahres-Mittel heranreichen
4,00 – 5,50 €/m2
größten Mietvertrag des Jahres 2019 schloss ULD United und sich wahrscheinlich in etwa auf dem Niveau von 2019
7 Geesthacht Logistics & Distribution über rund 29.100 m² in der Draden- bei ca. 350.000 m² einpendeln.
4,00 – 5,00 €/m
2 austraße 20 in Waltershof (Hamburg Süd) ab. Mit einem
Seevetal Anteil von 62 % des Flächenumsatzes blieb der Schwer-
1 Winsen (Luhe) punkt auf dem Hamburger Stadtgebiet. Hier lag auch der
Teilmarkt mit dem höchsten Flächenumsatz: Hamburg Süd TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2019
Buchholz 4,00 – 5,00 €/m2 belegte, wie schon 2018, mit 34 % den ersten Platz im Teil-
1 in der Nordheide Stadtgebiet
markt-Ranking. 1. HAMBURG-HAUSBRUCH - für Holsten Brauerei,
Umland
39 ca. 24.000 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für FLÄCHENANGEBOT 2. HAMBURG-ALTENWERDER - für Darguner Brauerei
Flächen ab 500 m2
Wie bereits im Vorjahr war auch 2019 das Angebot an ge- und andere Nutzer, ca. 17.000 m² Hallenfläche
© German Property Partners (GPP) eigneten Flächen im Segment Industrie, Lager und Lo- 3. HAMBURG-BILLBROOK - für Hermes,
gistik gering. Seitens der Projektentwickler wurden kaum ca. 9.000 m² Hallenfläche
spekulative Neubauprojekte angestoßen. Mit 17.000 m²
INVESTMENT wurden die Bauabschnitte zwei und drei des Logistik-
parks Vollhöfner Weiden fertiggestellt.
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
HAMBURG 1. ULD UNITED LOGISTICS & DISTRIBUTION, HAMBURG,
MIETEN ca. 29.100 m² Hallenfläche, Q4
Durch den derzeitigen Nachfrageüberhang stieg sowohl 2. N.N., BAD OLDESLOE,
Die Nachfrage nach Immobilien als Investmentobjekten, die Preise für Bauland im Vergleich zum Vorjahr an. Die die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete auf einen ca. 12.100 m² Hallenfläche, Q4
auch im Bereich Industrie, Lager und Logistik, ist unge- Grundstückspreise erreichten im Stadtgebiet 2019 zwischen neuen Höchststand. Die Spitzenmiete verzeichnete dabei 3. N.N., KALTENKIRCHEN,
brochen hoch. Durch das limitierte Angebot, das auch 250 und 400 €/m² und stiegen damit in der Spitze um 100 €. einen deutlichen Zuwachs von 6,7 % und stieg auf einen ca. 11.400 m² Hallenfläche, Q4
in diesem Segment herrscht, sank das Transaktionsvo- Im Umland stiegen die Preise um 20 € auf bis zu 180 €/m². Rekordwert in Höhe von 6,40 €/m²/Monat im Stadtgebiet.
lumen jedoch im Vergleich zum Vorjahr um 45 % auf 180 Die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet legte um 3,7 % auf
Mio. €. AUSBLICK
Die Kapitalflut auf dem Immobilen-Investmentmarkt ge- Hamburg | Flächenumsatz nach Branche Hamburg | Flächenumsatz nach Größe
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG koppelt mit dem geringen Angebot wird auch im Segment 2019/Q1–4 | in % 2019/Q1–4 | in %
Die größte Transaktion war 2019 der Verkauf des Logis- der Logistik- und Produktionsobjekte zu weiter steigenden
tikparks im Bargkoppelweg 52-66a (Hamburg Ost) von Kaufpreisen führen. Das Transaktionsvolumen wird aller-
DIC an einen Hamburger Investor für rund 33 Mio. € im 3. dings aufgrund der sinkenden Verkaufsbereitschaft in 4% 6%
15 %
Quartal. Anders als im Vorjahr fand 2019 nur ein Portfo- 2020 auf einem ähnlichen Niveau wie 2019 liegen. Wahr- 21 % 19 %
lio-Verkauf mit Hamburger Beteiligung statt. Barings und scheinlich werden die Renditen erneut nachgeben.
der von Tristan verwaltete Core-plus Fonds CCP 5 LL er-
warben das Nagel-Kühllogistikportfolio mit insgesamt 34 TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE 57 %
Kühlhäusern, darunter eines in Hamburg (Hans-Duncker- 18 % 35 %
Straße 12). 1. HAMBURG, Logistikpark Bargkoppelweg , ca. 39.800 m² 25 %
Durch das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und An- Hallenfläche, Käufer: Hamburger Investor, Q3
gebot sank die Spitzenrendite für Logistikobjekte von 2. BUXTEHUDE, Barcadi-Abfüllanlage, ca. 25.700 m²
4,50 % im Vorjahreszeitraum auf nun 4,25 %. Hallenfläche, Käufer: Sirius, Q2
3. GLINDE, Gewerbepark „Beim Zeugamt“, Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
GRUNDSTÜCKSPREISE ca. 10.800 m² Hallenfläche, Käufer: Beos, Q1 Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Erneut stiegen in allen Lagen in Hamburg und dem Umland Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
8 9
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24
Oranienburg 11
VERMIETUNG
BERLIN Autor: bulwiengesa
3,80 – 6,00 €/m2
3,70 – 5,00 €/m2 2019 war die Nachfrage nach Industrie-, Lager- und Lo- Umland sowie dem Verflechtungsraum auch im Jahr 2019
Henningsdorf gistikflächen in Berlin erneut groß. Die gesamte Region weiter in die Höhe schrauben können. Mit Zuwächsen von
Nauen 111 114 konnte einen Flächenumsatz von ca. 493.000 m² ver- bis zu 20 % im Stadtgebiet stellt dies deutschlandweit
Falkensee zeichnen, dieser lag somit 22 % über dem Vorjahreser- die höchsten Zuwachsraten im Vergleich zum Vorjahr dar.
10 Neuenhagen gebnis.
BERLIN bei Berlin AUSBLICK
3,50 – 7,40 €/m2 FLÄCHENUMSATZ Berlin ist einer der dynamischsten Märkte Deutsch-
115 Erneut waren Umland und Verflechtungsraum das rele- lands. Neue Cluster entstehen und Synergien können ge-
103 100 10
vante Gebiet, das einen Großteil des Flächenumsatzes auf nutzt werden. Unter anderem besteht in Berlin ein relativ
Potsdam sich vereinte. Auf die Stadt Berlin selbst entfiel derweil großes Fachkräfteangebot. Zudem gibt es im Berliner
Schönefeld
117
nur rund ein Fünftel des gesamten Umsatzes. Eigen- Umland noch ausreichend Flächenpotentiale, die in an-
3,80 – 6,00 €/m2 nutzer erzielten mit rund 21 % einen etwas niedrigeren deren Regionen Deutschlands kaum mehr vorgefunden
113 12 Anteil am Flächenumsatz als 2018. Jeweils rund 40 % werden können.
10 Ludwigsfelde Königs Wusterhausen
entfielen auf die Branchen Handel sowie Logistikdienst-
2
leister/Transport. Beide Branchen bewegten sich somit
9 auf einem gewohnt hohen Niveau. Der Flächenumsatz des TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2019
3,70 – 5,00 €/m2 Stadtgebiet Industriesektors war durch eine Vielzahl von Umsätzen
Umland und mittlerer Größenklasse mit maximal rund 15.000 m² geprägt 1. GRÜNHEIDE - für Getränke Essmann,
13 Verflechtungsraum
und verteilte sich auf die verschiedensten Objektkategorien ca. 18.100 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für - seien sie nun Distributions- sowie Produktionsimmobilien 2. BLANKENFELDE-MAHLOW - für n.n.,
Flächen ab 500 m2
oder aber auch Hallenflächen in Unternehmensimmobilien. ca. 17.500 m² Hallenfläche
© German Property Partners (GPP)/bulwiengesa Die Produktion wird zunehmend kleinteiliger und Flächen 3. BERLIN - für n.n.,
in stadtnahen Logistik- oder Unternehmensimmobilien ca. 16.100 m² Hallenfläche
werden gesucht.
INVESTMENT FLÄCHENANGEBOT
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
BERLIN Autor: bulwiengesa Berlin ist in der aktuellen Marktphase nach wie vor von 1. DEUTSCHE POST DHL GROUP, LUDWIGSFELDE,
einem hohen Angebotsmangel geprägt. Projektentwick- ca. 37.000 m² Hallenfläche, Q1
lungen können schnell vermarktet werden. 2. AMAZON, SCHÖNEFELD,
Die Logistikregion Berlin verzeichnete im Jahr 2019 ein AUSBLICK ca. 34.300 m² Hallenfläche, Q1
Transaktionsvolumen von rund 370 Mio. €. Damit lag das Logistik-, Produktions- und Unternehmensimmobilien MIETEN 3. DEUTSCHE POST DHL GROUP, KREMMEN,
Jahresendergebnis rund 14 % niedriger als im Vorjahr. bleiben weiterhin eine beliebte Anlageklasse. Für 2020 Im Gleichschritt mit dem weiterhin anhaltend hohen ca. 21.000 m² Hallenfläche, Q1
kann immer noch von leicht steigenden Preisen auf- Nachfrageüberhang haben sich die Mieten in Berlin und
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG grund des geringen Angebots und der steigenden Nach-
Ein Großteil der Transaktionen wurde in Einzeldeals ge- frage ausgegangen werden. Ein Umschwung der aktuellen
tätigt. In Portfoliotransaktionen wurden derweil nur klein- Niedrigzinspolitik ist aktuell noch nicht abzusehen, somit Berlin | Flächenumsatz nach Branche Berlin | Flächenumsatz nach Größe
flächigere Objekte mit weniger als 15.000 m² Nutzfläche lassen sich bei entsprechender Objektqualität höhere 2019/Q1–4 | in % 2019/Q1–4 | in %
gehandelt, die nur einen geringfügigen Einfluss auf das Kaufpreise wirtschaftlich realisieren.
gesamte Volumen entfalten konnten. Deutschlandweit
stiegen die Kaufpreise für Logistik-, Produktions- und Un- 8% 5%
9%
ternehmensimmobilien. Auch in Berlin konnte dies beob- 14 %
6%
achtet werden. Demnach fielen die Renditen für Top-Ob- 40 %
jekte in attraktiver Lage im vergangenen Jahr auf unter 4 %.
Die Spitzenrendite in Berlin beträgt nunmehr 3,8 %. TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
59 % 21 %
GRUNDSTÜCKSPREISE 1. BRIESELANG, Multi-User-Center, ca. 26.500 m²
38 %
Im Berliner Stadtgebiet ließen sich für Gewerbebauland, Hallenfläche, Käufer: FIEGE Logistik
aufgrund von geringen Flächenverfügbarkeiten und einer 2. LUDWIGSFELDE, Logistik- und Produktionsimmobilie,
zugleich hohen Nachfrage, Grundstückspreise von bis zu ca. 19.100 m² Hallenfläche, Käufer: RLI Investors
400 €/m² feststellen. Im Umland sowie Verflechtungsraum 3. GROSSBEEREN, Logistikzentrum, ca. 16.000 m² Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
wurden Grundstücke zu einem Preis zwischen 75 bis 250 €/ Nutzfläche, Käufer: Clarion Gramercy Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
m² bzw. 50 bis 145 €/m² verkauft. Quelle: bulwiengesa Quelle: bulwiengesa
10 11
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2019/20
40
40
57
73
3,75 – 5,00 €/m2
43
VERMIETUNG
Krefeld 3,50 – 5,50 €/m2 DÜSSELDORF
4,00 – 5,00 €/m2
Ratingen Im Gesamtjahr 2019 wurde in der Logistikregion Düs- Liegenschaften ebenfalls an und es konnte in der Spitze
61
44 3 seldorf ein Flächenumsatz von rund 187.700 m² Hal- ein Preis von bis zu 5,10 €/m²/Monat und im Durchschnitt
Willich Meerbusch 1 lenfläche erzielt. Das entspricht einer Reduktion zum von rund 4,70 €/m²/Monat erzielt werden.
3,50 – 4,80 €/m2 Vorjahr um ca. 39 % (2018: 310.000 m²).
52 DÜSSELDORF AUSBLICK
FLÄCHENUMSATZ Für das Jahr 2020 wird die Angebotssituation bei kon-
52 Mönchengladbach 4,00 – 5,70 €/m2
3,00 – 5,10 €/m2
Der größte Flächenumsatz in der Region erfolgte 2019 stant hoher Nachfrage der Nutzer weiterhin angespannt
Neuss durch das Handelsunternehmen Reuter (Eigennutzer) bleiben. Dies wird weiterhin steigende Mietpreise in
Hilden
3,50 – 4,70 €/m2 mit 35.000 m². Folgerichtig waren auf der Nutzerseite kurzfristig verfügbaren und modernen Bestandsflächen
4,00 – 5,00 €/m 2
die Handelsunternehmen dominierend und machten mit wie auch bei Neubauflächen zur Folge haben. Die man-
knapp 48 % die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes gelnden Grundstücksoptionen führen zur zunehmenden
Langenfeld
(Rheinland) aus. Die Logistikdienstleister und die Nutzergruppe der Verknappung von Projektentwicklungen. Für das Jahr
Grevenbroich Industrie-, Produktions- und Handwerksbetriebe folgen 2020 wird ein Flächenumsatz von rund 300.000 m² pro-
46
3,00 – 4,50 €/m2 auf den Rängen zwei und drei. Eigennutzer waren am gnostiziert.
61 Marktgeschehen mit ca. 21 % bzw. 40.000 m² beteiligt.
3,50 – 4,60 €/m2
TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2019
46 FLÄCHENANGEBOT
Stadtgebiet
Der Gesamtflächenumsatz sank im Vergleich zum Vorjahr 1. MÖNCHENGLADBACH - für Reuter (Online-Händler),
44 Umland
deutlich. Zurückzuführen ist dies insbesondere auf das ca. 35.000 m² Hallenfläche
57 Übliche Mieten für sehr knappe Flächenangebot im Bestand. Projektent- 2. MÖNCHENGLADBACH - für Dachser,
Flächen ab 500 m2
wicklungen waren häufig bereits vor oder während der ca. 20.000 m² Hallenfläche
© German Property Partners (GPP) Bauphase vollvermietet, sodass diese nach Fertigstellung 3. DÜSSELDORF - für ABC-Logistik,
gar nicht erst am Markt angeboten werden konnten. Neu- ca. 11.600 m² Hallenfläche
bautätigkeiten wurden andererseits nur zu einem geringen
INVESTMENT Maße spekulativ ausgelöst und konnten oftmals nicht
zeitnah realisiert werden, was die Planbarkeit der Nutzer
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
DÜSSELDORF stark einschränkte. 1. REUTER, MÖNCHENGLADBACH,
ca. 35.000 m² Hallenfläche, Q3
MIETEN 2. DACHSER, MÖNCHENGLADBACH,
Da großvolumige Portfoliotransaktionen sowie Über- bis zu 360 €/m², analog zum Vorjahr. Im Großraum Düs- Die Spitzenmiete stieg leicht auf 5,70 €/m²/Monat. Die ca. 20.000 m² Hallenfläche, Q4
nahmen kompletter Unternehmensplattformen in Düs- seldorf stieg das Preisniveau auf rund 220-270 €/m² und Durchschnittsmiete in modernen und funktionalen Be- 3. ABC-LOGISTIK, DÜSSELDORF,
seldorf und Umland ausblieben, wurde lediglich ein Er- verzeichnete somit ein Wachstum von bis zu 3,85 %. Das standsobjekten nahm auf 4,90 €/m²/Monat zu. Im Düs- ca. 11.600 m² Hallenfläche, Q2
gebnis von rund 230 Mio. € Transaktionsvolumen erzielt. direkte Umland hat aufgrund mangelnder Optionen im seldorfer Umland stiegen die Mieten in neuwertigen
Somit ergibt sich eine Reduktion von rund 19 % ver- Kerngebiet daher eine Preissteigerung erfahren.
glichen zum Vorjahr.
AUSBLICK Düsseldorf | Flächenumsatz nach Branche Düsseldorf | Flächenumsatz nach Größe
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG Die Nettoanfangsrenditen werden 2020 deutlich zurück- 2019/Q1–4 | in % 2019/Q1–4 | in %
Immerhin wurde eine Liegenschaft im Core-Segment mit gehen und sich bei rund 3,50 % bis rund 3,70 % einpendeln.
einem Kaufpreis oberhalb von 100 Mio. € veräußert und Anhaltende Produktknappheit und gleichbleibend hohe
zwar das amazon Logistikzentrum in Mönchengladbach von Nachfrage der Investoren halten den Investmentmarkt 9% 5%
12 %
Ixocon an La Française. Der Trend sinkender Spitzenrenditen auch in diesem Jahr überaus dynamisch. Ein ähnliches 27 %
für Logistikimmobilien hat sich 2019 weiter fortgesetzt. Die Jahresendergebnis kann erwartet werden. 16 %
41 %
anhaltend hohe Nachfrage, bei gleichzeitiger Produktarmut, 15 %
führte zu einem stetigen Rückgang der Spitzenrendite für TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
Logistikimmobilien auf rund 4,00 %. Zwar waren Value-Add-
Objekte bei Investoren stark nachgefragt, diese konnten 1. MÖNCHENGLADBACH, amazon Logistikzentrum,
aber, wegen der in vielen Immobilien stark gesunkenen Leer- ca. 150.000 m² Hallenfläche, Käufer: Samsung & KB, Q 4 48 % 27%
stände, nur in wenigen Fällen geliefert werden. 2. DÜSSELDORF, Logistikzentrum für ABC-Logistik,
ca. 14.000 m² Hallenfläche, Käufer: Cabot Partners, Q 3
GRUNDSTÜCKSPREISE 3. NEUSS, Logistikzentrum für Clipper Logistik, Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Im Düsseldorfer Stadtgebiet blieben die Kaufpreise für ca. 16.400 m² Hallenfläche, Käufer: Valor Real Estate Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Entwicklungsgrundstücke auf einem hohen Niveau von Partners, Q 1 Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
12 13
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2019/20
57
46 59
3
Dormagen 1
3,20 – 4,80 €/m 2
Monheim
3,20 – 4,50 €/m2
57 Leverkusen
VERMIETUNG
Bedburg Pulheim Bergisch Gladbach
KÖLN
44 61 1 4
Bergheim 2019 wurde in der Logistikregion ein Flächenumsatz von Mittelwert von 4,75 €/m²/Monat deutlich reduziert.
3,30 – 4,50 €/m2
rund 250.000 m² realisiert, Eigennutzer hatten hieran
KÖLN
3,60 – 5,00 €/m2 einen Anteil von ca. 18 %. Gegenüber 2018 ging der Umsatz AUSBLICK
4
Frechen 4,20 – 5,50 €/m2 um ca. 17 % zurück. Die Konjunkturprognosen schätzen das Wirtschafts-
3
Hürth wachstum 2020 etwas höher ein als die Zunahme von
Kerpen FLÄCHENUMSATZ 2019 und deuten somit darauf hin, dass die Flächen-
1 Die niedrigere Vermietungsleistung ist einerseits auf das nachfrage nicht weiter zurückgehen sollte. Das man-
4 Brühl
Wesseling 59 geringe Angebot zurückzuführen, andererseits hat auch gelnde Angebot ist allerdings ein Engpassfaktor, der den
Erftstadt Troisdorf die Flächennachfrage seit dem Sommer 2019 etwas Flächenumsatz begrenzen wird, insbesondere in Köln
nachgelassen. Der Flächenumsatz fiel sowohl von Lo- und Bonn. Einzelne Vertragsabschlüsse weisen bereits
3,50 – 4,60 €/m2 gistik- als auch von Handelsunternehmen deutlich. Aller- auf eine steigende Tendenz der Spitzenmieten hin.
Weilerswist dings nahmen Industrie-, Produktions- und Handwerks-
BONN betriebe fast 50.000 m² mehr Hallenfläche ab als 2018.
Mit diversen Vertragsabschlüssen in allen Größenklassen
erreichten sie eine vergleichbare Summe wie die Logis-
tikdienstleister, von denen die drei größten Umsätze aus- TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2019
Euskirchen 3 gingen.
3,50 – 5,00 €/m2
Stadtgebiet
1 1. EUSKIRCHEN - für EULOCO und weitere Nutzer,
61 Umland
565 FLÄCHENANGEBOT ca. 41.000 m² Hallenfläche
3,00 – 5,00 €/m 2
Übliche Mieten für Der Flächenleerstand hat 2019 weiter abgenommen. Ins- 2. RHEINBACH - DHL Supply Chain-Management für EATON,
Flächen ab 500 m2
besondere die Städte Köln und Bonn sind von dem sehr ca. 32.000 m² Hallenfläche
© German Property Partners (GPP) geringen Angebot in Bestandsgebäuden betroffen. Die 3. PULHEIM - für DPDHL und Intersnack,
Neubautätigkeit ging gegenüber dem Vorjahr um etwa ca. 22.000 m² Hallenfläche
ein Viertel auf etwa 150.000 m² Hallenflächen zurück.
INVESTMENT Davon sind mehr als 80 % bereits vermietet oder werden
vom Bauherrn selbst genutzt. In Köln wurden nur einzelne
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
KÖLN Neubauten fertig. 1. EULOCO (EIGENNUTZUNG), EUSKIRCHEN,
ca. 20.500 m² Hallenfläche, Q1-2
MIETEN 2. ROTHSCHILD (LOGISTIK), BEDBURG,
Das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt der erschlossenes Gewerbebauland mit einer Fläche von min- Das Mietniveau war 2019 im Kölner Stadtgebiet stabil, ca. 18.100 m² Hallenfläche, Q1-2
Logistikregion Köln erzielte mit rund 140 Mio. € nur die destens 1 ha in der Spitze 280 €/m², in Einzelfällen werden die Spitzenmiete befindet sich bei 5,50 €/m²/Monat. Im 3. LOGWIN (LOGISTIK), KERPEN,
Hälfte des Ergebnisses von 2018. Wenige der bundesweit jedoch auch Preise von bis zu 350 €/m² aufgerufen. Umland nahm die Durchschnittsmiete um rund 7 % auf ca. 15.000 m² Hallenfläche, Q1-2
veräußerten Portfolios hatten Objekte in der Region. 4,60 €/m²/Monat zu. Somit wurde der Abstand zum Kölner
AUSBLICK
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG Der anhaltende Flächenmangel auf dem Grundstücks-
Neben verschiedenen größeren Immobilien, die von in- markt wird die Preise für Gewerbebauland weiter erhöhen. Köln | Flächenumsatz nach Branche Köln | Flächenumsatz nach Größe
stitutionellen Investoren erworben wurden, wurden Je nach Vermietungserfolg könnten einzelne Projektent- 2019/Q1–4 | in % 2019/Q1–4 | in %
mehrere, oft kleinere Liegenschaften von Corporates zur wicklungen 2020 dem Investmentmarkt neue Anlageob-
Eigennutzung gekauft. Die zur Hälfte von der EULOCO jekte zuführen. Logistikimmobilien sind bei vielen Inves-
GmbH selbst genutzte Logistikimmobilie war mit etwa toren weiterhin sehr begehrt. Die Spitzenrendite könnte 4%
18 %
41.000 m² die größte veräußerte Immobilie. Das Objekt noch immer etwas absinken.
32 % 26 %
wird in den Spezialfonds E-Regi von LaSalle Investment 38 %
aufgenommen. In Hürth erwarb ein Spezialfonds von Pa-
trizia eine Cross-Dock-Anlage mit etwa 12.000 m². Aus- TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
ländische Käufer traten nur in Einzelfällen auf. Die Spit- 32 %
zenrendite für Logistikimmobilien ging nochmals leicht 1. EUSKIRCHEN, Logistikzentrum, ca. 41.000 m² Hallen- 14 %
zurück und beträgt nun 4,10 %. fläche, Käufer: Spezialfond sE-Regi, Q4 12 % 24 %
2. HÜRTH, Cross-Dock-Anlage, ca. 12.000 m² Hallenfläche,
GRUNDSTÜCKSPREISE Käufer: Fonds von Patrizia, Q1
Die Grundstückspreise sind in der Logistikregion in vielen 3. RÖSRATH, Produktionsimmobilie, ca. 11.500 m² Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
Fällen weiter deutlich gestiegen und weisen Wachstums- Hallenfläche, Käufer: Aurelis Real Estate, Q4 Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
raten von bis zu 20 % auf. Im Kölner Stadtgebiet kostet Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
14 15
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2019/20
45 7
Gießen
5
3 Butzbach VERMIETUNG
FRANKFURT Autor: bulwiengesa
5
48 Der Flächenumsatz in der Logistikregion Frankfurt hat Lagen mit unmittelbarer Nähe zum Flughafen konnten
45
3,00 – 6,00 €/m2 2019 einen deutlichen Rückgang erfahren. Mit nunmehr diese hohen Mieten erzielen.
414.000 m² umgesetzter Fläche in Industrie- und Logis-
66
Bad Homburg tikimmobilien wurden rund 20 % weniger Umsatz erzielt AUSBLICK
3
4,00 – 7,40 €/m 2
Bad Vilbel als noch 2018. Im Frankfurter Stadtgebiet können 2020 in erster Linie
Flächen, die kleiner als 1.000 m² sind, vermietet werden.
FRANKFURT AM MAIN
66 FLÄCHENUMSATZ Aufgrund einer anhaltenden Flächenknappheit ist mit
Offenbach am Main Wie bereits in den vergangenen Jahren fokussierte sich moderat steigenden Mietpreisen zu rechnen. Größere
Wiesbaden
4,00 –7,20 €/m2 der Vermietungsmarkt vorwiegend auf das Umland und Mietflächen und Objekte konzentrieren sich vor-
66
den Verflechtungsraum. Im Stadtgebiet wurden nur rund 7 % nehmlich im Umland bzw. Verflechtungsraum der Region
Dreieich
Mainz des gesamten Umsatzes erzielt. Der Eigennutzeranteil Rhein-Main/Frankfurt und werden auch weiterhin einen
3
61 Bingen 60 4,00 – 7,40 €/m2 661 hat sich im Jahr 2019 auf rund 17 % verringert. Anders Großteil des Gesamtumsatzes ausmachen.
63 als in den Vorjahren entfiel der größte Teil mit knapp 50 %
3,00 – 6,00 €/m2 des Flächenumsatzes auf Unternehmen der Branche In-
3,00 – 6,00 €/m2 Darmstadt dustrie/Produktion/Handwerk. Zahlreiche eher kleintei-
ligere Flächen wurden in Unternehmensimmobilien ange- TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2019
5 Stadtgebiet mietet.
61
Umland und 1. TREBUR - u.a. für RWL (Logistikdienstleister),
Gernsheim Verflechtungsraum
FLÄCHENANGEBOT ca. 102.000 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für Der Leerstand im Frankfurter Stadtgebiet und im nä- 2. RODENBACH - für Geis Global Logistics Group,
67 Flächen ab 500 m2
63 heren Umland ist auf einem konstant niedrigen Niveau ca. 31.600 m² Hallenfläche
© German Property Partners (GPP)/bulwiengesa und beschränkt sich in erster Linie auf ältere Bestands- 3. GROSS-GERAU - u.a. für Lufthansa Cargo,
objekte. Neubaufertigstellungen fanden vorwiegend ca. 30.300 m² Hallenfläche
südlich des Mains statt und waren dispers verteilt.
INVESTMENT MIETEN
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
FRANKFURT Autor: bulwiengesa Innerhalb des Stadtgebiets Frankfurts lagen die Spitzen- 1. GEIS GLOBAL LOGISTICS GROUP, RODENBACH,
mieten für Hallen- und Produktionsflächen ab 5.000 m² ca. 31.600 m² Hallenfläche, Q3
im Jahr 2018 bei rund 6,40 €/m²/Monat. Vereinzelt 2. LUFTHANSA CARGO, GROSS-GERAU,
In der Logistikregion Frankfurt wurde 2019 ein Invest- Verflechtungsraum von bis zu 220 €/m² – erzielt. wurden Abschlüsse mit rund 6,70 €/m²/Monat realisiert. ca. 21.200 m² Hallenfläche, Q1
menttransaktionsvolumen von etwa 409 Mio. € erzielt. Die Mieten im Umland und Verflechtungsraum rangierten 3. LEBENSMITTELPRODUZENT, BODENHEIM,
Das Vorjahresergebnis wurde somit wieder erreicht. AUSBLICK dabei in einem Bereich zwischen 5,80 und 6,90 €/m²/ ca. 20.800 m² Hallenfläche, Q3
Die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt profitiert von Monat in der Spitze. Speziell der Frankfurter Süden und
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG ihrer zentralen Lage sowohl in Deutschland als auch in-
Viele Transaktionen wurden durch den Erwerb ganzer nerhalb Europas und bietet eine sehr gut ausgebaute Lo-
Portfolios getätigt. Innerhalb des Stadtgebiets fanden gistikinfrastruktur. Mit Blick auf 2020 ist von einer erneut Frankfurt | Flächenumsatz nach Branche Frankfurt | Flächenumsatz nach Größe
jedoch kaum Verkäufe statt. Speziell im Frankfurter hohen Investmentnachfrage auszugehen, welche die 2019/Q1–4 | in % 2019/Q1–4 | in %
Süden konnte hingegen ein hoher investmentfähiger Be- Kaufpreise steigen lässt. Ein Mangel an Investmental-
stand an Immobilien vorgefunden werden. Wie in den ternativen mit ähnlichen Renditeerträgen spricht auch
meisten anderen deutschen Märkten sind in der Region in nächster Zukunft für einen dynamischen Frankfurter 11 % 7%
Frankfurt die Kaufpreise für Logistikimmobilien in den Transaktionsmarkt. 25 % 14 %
letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten.
Die Netto-Spitzenrendite lag zum Jahresende 2019 bei 8%
3,9 %. Der Renditespread zu Büroimmobilien in zentralen TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE 57 %
Frankfurter Lagen betrug somit etwa einen Prozentpunkt. 14 %
50 % 14 %
1. BRUCHKÖBEL / ERLENSEE, Logistikimmobilie,
GRUNDSTÜCKSPREISE ca. 26.400 m² Hallenfläche, Käufer: Aberdeen Standard
Die Kaufpreise für Gewerbebauland auf dem Frankfurter 2. MAINTAL, Multi-User-Distributionsimmobilie,
Grundstücksmarkt lagen im Stadtgebiet in der Spitze bei ca. 24.600 m² Hallenfläche, Käufer: Hines
rund 350 €/m². Bedingt durch ein knappes Angebot und eine 3. OBERTSHAUSEN, Logistikzentrum, ca. 23.200 m² Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
hohe Nachfrage, besonders im südlichen Teil der Logistik- Hallenfläche, Käufer: Fraser Logistics & Industrial Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
region, wurden Preise im Umland von bis zu 260 €/m² – im Quelle: bulwiengesa Quelle: bulwiengesa
16 17
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7
3,50 – 6,65 €/m
2
81
Murrhardt
VERMIETUNG
Bietigheim- Backnang STUTTGART
Vaihingen Bissingen
8
an der Enz
Der Flächenumsatz in der Region Stuttgart ist 2019 im wurde 2019 ein Anstieg der Durchschnittsmiete für Be-
Ludwigsburg
4,65 – 6,70 €/m2 Vergleich zum Vorjahr auf rund 450.000 m² deutlich an- standsflächen von 5,10 €/m²/Monat auf 5,30 €/m²/Monat
gestiegen. Eine wichtige Ursache bestand in einem sehr verbucht. Bei Neubauflächen fiel der Preisanstieg von ca.
Waiblingen großen Eigennutzerumsatz. Der reine Vermietungsmarkt 5,70 €/m²/Monat auf 6,70 €/m²/Monat besonders stark
Leonberg fiel mit ca. 178.000 m² wesentlich kleiner aus. aus.
STUTTGART
Schorndorf FLÄCHENUMSATZ AUSBLICK
Weil der Stadt
3,50 – 5,50 €/m2 Esslingen Im ersten Halbjahr 2019 ist der Vermietungsmarkt im In- Vor dem Hintergrund einer unsicheren Zukunft in den Leit-
am Neckar 7
Sindelfingen dustrie & Logistik-Segment in der Region Stuttgart mit branchen Automotive, Maschinenbau und Elektrotechnik
Wendlingen Göppingen
8
einem Flächenumsatz von 120.000 m² (ohne Eigennutzer) sowie des anhaltenden Mangels an modernen Multi-Funk-
Böblingen gewohnt solide gestartet. Im zweiten Halbjahr brachen die tionsflächen geht E&G Real Estate davon aus, dass sich
Leinfelden- 3,30 – 5,50 €/m2
Echterdingen Kirchheim Vermietungen jedoch deutlich ein. Verglichen mit dem- auch in 2020 der Negativtrend auf dem Vermietungsmarkt
4,00 – 6,50 €/m2 Nürtingen unter Teck
Geislingen selben Zeitraum in 2018 ging der Flächenumsatz um fast fortsetzen wird. Mittelfristig dürften allerdings Bestands-
Herrenberg an der Steige zwei Drittel zurück. Dementsprechend fiel auch das Ver- flächen in diesem Segment freigesetzt werden.
3,95 - 4,70 €/m2 mietungsergebnis in 2019 mit lediglich 177.500 m² his-
8
torisch niedrig aus. Der Transformationsprozess in den TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2019
Schlüsselindustrien Automotive, Maschinenbau und Elek-
Stadtgebiet
81 trotechnik setzt den regionalen Markt für Industrie- & 1. SINDELFINGEN - von Daimler,
Umland
Logistikvermietungen massiv unter Druck. In der zweiten ca. 220.000 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für Jahreshälfte drückte sich die allgemein angespannte Wirt- 2. RENNINGEN - von EXYTE (Produktion),
Flächen ab 500 m2
schaftslage in einer Zurückhaltung bei Anmietungen aus. ca. 7.500 m² Hallenfläche
© German Property Partners (GPP) 3. WEIL IM SCHÖNBUCH - von MEWA (Handel),
FLÄCHENANGEBOT ca. 10.000 m² Hallenfläche
Um den Strukturwandel immobilienwirtschaftlich zu be-
INVESTMENT gleiten, stehen dem Industriecluster in der Wirtschafts-
region Stuttgart nicht ausreichend moderne Industrie-
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
STUTTGART und Logistikflächen zur Verfügung. Neuausweisungen 1. DAIMLER AG, WAIBLINGEN,
sind auch weiterhin nicht in Sicht. ca. 42.000 m² Hallenfläche, Q2
2. MERCEDES-AMG, MARBACH,
Selbst in Zeiten des Strukturwandels in der Automo- verändert. 2020/2021 könnten die Baulandpreise aller- MIETEN ca. 10.300 m² Hallenfläche, Q2
bilindustrie bleibt das Vertrauen von Investoren in den dings steigen, da mehrere Brownfields für den Industrie- Trotz der wirtschaftlich unsicheren Zeiten blieb die Nach- 3. DAIMLER AG, ESSLINGEN,
Wirtschaftsstandort Stuttgart ungebrochen. Dennoch und Logistiksektor entwickelt werden. frage vor allem an modernen Multi-Funktionsflächen in der ca. 8.300 m² Hallenfläche, Q2
ist das Investitionsvolumen 2019 im Vergleich zu 2018 Region Stuttgart größer als das Angebot. Entsprechend
von ca. 110 Mio. € auf ca. 91,6 Mio. € gesunken. AUSBLICK
Die Produktverknappung in der Region wird anhalten. Ins-
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG besondere für Objekte mit logistischer Nutzung gibt es nur Stuttgart | Flächenumsatz nach Branche Stuttgart | Flächenumsatz nach Größe
Für das Jahr 2019 konnten insgesamt 12 Industrie & Lo- einzelne Projektentwicklungen. Mittelfristig dürften sich vor 2019/Q1–4 | in % 2019/Q1–4 | in %
gistik-Transaktionen vornehmlich im mittleren Segment allem Sale-and-Lease-Back-Transaktionen im Light-Indus-
(5-8 Mio. €) identifiziert werden. Von den Gemeinden in der trial-Segment durchsetzen. Investoren müssen allerdings
Region Stuttgart werden für gewerbliche Neuausweisungen darauf vorbereitet sein, bei Angeboten schnell zuzugreifen, 7 % 10 % 5%
10 %
hohe Hürden aufgestellt. Angesichts des anhaltenden Flä- Preisaufschläge einzukalkulieren und die Renditeerwar- 7%
chenmangels in der Region investieren die großen Indust- tungen entsprechend anzupassen. 6%
rieunternehmen vermehrt in ihre Bestandsflächen. Allein
durch die Eigenentwicklung „Factory 56“ entstanden auf TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE 14 %
dem Werksgelände von Daimler in Sindelfingen 220.000 m² 65 %
moderne Industrieflächen. Im Rennen um die wenigen frei 1. EHNINGEN, Light-Industrial-Objekt,
verfügbaren Industrie & Logistik-Produkte – vornehmlich ca. 8.500 m² Hallenfläche, Käufer: VIB Vermögen AG, Q2 76 %
Objekte mit mittlerem Volumen – geraten auch die Renditen 2. WERNAU, Light-Industrial-Objekt,
vermehrt unter Druck. ca. 6.000 m² Hallenfläche, Käufer: Privater Anleger, Q2
3. SCHWIEBERDINGEN, Logistikanlage, Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
GRUNDSTÜCKSPREISE ca. 5.600 m² Hallenfläche, Käufer: Privater Anleger, Q2 Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Die Grundstückspreise haben sich gegenüber 2018 kaum Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DELOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG 2019/20
92
9
Moosburg
an der Isar
Freising 92
VERMIETUNG
8 4,40 – 6,50 €/m2 MÜNCHEN Autor: bulwiengesa
In Summe belief sich der Flächenumsatz der Region 6,90 €/m²/Monat in der restlichen Region. Dies ent-
München im Jahr 2019 auf rund 420.000 m². Im Vergleich spricht einem Zuwachs um über 11 % bzw. fast 10 % im
Unterschleißheim
Dachau zum Vorjahr zeigte sich hier nahezu eine Verdoppelung. Vergleich zum Vorjahr. Vereinzelt wurden jedoch auch
4,40 – 6,50 €/m2 92 5,309– 7,50 €/m2 94 Maximalmieten von bis zu 9,00 €/m²/Monat vereinbart.
FLÄCHENUMSATZ
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Als absoluter Top-Deal des Jahres 2019 kann die An- AUSBLICK
Fürstenfeldbruck 8 mietung von Flächen des Logistik- und Produktionszen- Die Flächennachfrage ist unvermindert hoch. Das An-
Germering MÜNCHEN
94 trums in Vaterstetten durch die Firma KraussMaffei gebot bleibt der limitierende Faktor für den Umsatz.
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6,30 – 9,00 €/m 2 Technologies mit etwa 230.000 m² Hallenfläche gelten. Weiterhin wird der Großteil des Umsatzes auf Umland
Gräfelfing Die angemieteten Flächen werden dabei vorwiegend für und Verflechtungsraum entfallen, wo Angebote aber zu-
Unterhaching
96 Produktionszwecke genutzt und im Laufe des Jahres sehends knapper werden. Es ist von einem weiteren An-
5,30 – 7,50 €/m2 2020 bezogen. Ebenfalls in Vaterstetten hat die BMW stieg der Mietniveaus auszugehen.
AG Flächen von rund 37.600 m² angemietet. Die Eigen-
nutzerquote verringerte sich insgesamt von rund 18 %
Wolfratshausen im Vorjahr auf nunmehr 12 %. Die Industrie-, Produk-
8
tions- und Handwerksunternehmen stellten die größte TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN 2019
Stadtgebiet Nachfragergruppe. Diese war für rund 82 % des Flä-
4,40 – 6,50 €/m2 4,40 – 6,50 €/m2
95 Umland und chenumsatzes verantwortlich. Mit rund 77 % wurden 1. NEUFAHRN BEI FREISING - u.a. für Toray Industries Inc.,
Holzkirchen Verflechtungsraum
überwiegend Flächen mit mehr als 10.000 m² angemietet ca. 25.500 m² Hallenfläche
Übliche Mieten für oder zur Eigennutzung verwendet. 2. LANGENBACH - für Akar Group,
8 Flächen ab 500 m2
ca. 15.000 m² Hallenfläche
© German Property Partners (GPP)/bulwiengesa FLÄCHENANGEBOT 3. MOOSBURG - für Rhenus SE,
Der Leerstand war in der Logistikregion auch 2019 sehr ca. 11.800 m² Hallenfläche
gering. Neubaufertigstellungen fanden vor allem au-
INVESTMENT ßerhalb des Stadtgebiets von München statt. Mehrere
Projektentwicklungen liegen nordöstlich entlang der Isar.
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE
MÜNCHEN Autor: bulwiengesa Aber auch außerhalb Münchens herrscht zunehmende 1. KRAUSSMAFFEI TECHNOLOGIES, VATERSTETTEN,
Flächenknappheit, die nur durch Ausweisung neuer Ge- ca. 230.000 m² Hallenfläche, Q2
werbegebiete beseitigt werden kann. 2. BMW, VATERSTETTEN,
Der Transaktionsmarkt in München war 2019 durch einen zwischen 200 und 720 €/m², im Verflechtungsraum zwi- ca. 37.600 m² Hallenfläche, Q2
maßgeblichen Teil von Portfoliotransaktionen geprägt. schen 150 und 460 €/m². MIETEN 3. LGI LOGISTICS GROUP, NEUFARHN BEI FREISING,
Das Investmentvolumen hat sich um rund 33 % im Ver- Die Spitzenmieten der Logistikregion München lagen ca. 15.600 m² Hallenfläche, Q2
gleich zum Vorjahr auf nunmehr ca. 307 Mio. € reduziert. AUSBLICK Ende 2019 bei 7,80 €/m²/Monat im Stadtgebiet und
Für 2020 ist in Anbetracht der hohen Nachfrage von wei-
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG terhin steigenden Kaufpreisen für Logistikimmobilien aus-
Auf Portfolioveräußerungen entfielen Transaktionen von zugehen. Ob sich die Renditekompression in gleichem Maß München | Flächenumsatz nach Branche München | Flächenumsatz nach Größe
Objekten der Flächengröße zwischen 10.000 und 15.000 m². wie in den vergangenen Jahren fortsetzt, ist angesichts 2019/Q1–4 | in % 2019/Q1–4 | in %
Die flächenmäßig größten Immobilien wurden indes als des bereits hohen Preisniveaus fraglich. Der Grundstücks- 1% 1%
Einzeltransaktionen gehandelt. Das von GreenOak und markt ist insbesondere im Stadtgebiet München äußerst
Apeiron erworbene Großlager in Niederaichbach wurde in angespannt. Mangels Flächen befinden sich praktisch 11 % 6%
4%
der Auswertung nicht berücksichtigt, da es außerhalb der keine Projektierungen in der Pipeline. Entwickler müssen 6%
12 %
Region liegt. Als immer noch teuerster Markt für Industrie-, für Gewerbebauland immer höhere Preise bezahlen.
Lager- und Logistikimmobilien in Deutschland sank die
Spitzenrendite im Verlauf des Jahres 2019 auf mittlerweile TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE
lediglich 3,7 %. Der Renditespread zu Büroimmobilien in
zentralen Münchener Lagen betrug damit 1,0 %. 1. MÜNCHEN, Logistikzentrum, ca. 46.000 m² Nutz- 77 %
82 %
fläche, Käufer: Avignon Capital für südkorean. Investor
GRUNDSTÜCKSPREISE 2. MÜNCHEN, Produktionsimmobilie mit Büro-
Flächenknappheit und hohe Nachfrage schlugen sich in anteilen, ca. 17.900 m² Nutzfläche, Käufer: Invesco Real
den Grundstückspreisen nieder: Im Münchner Stadtgebiet 3. KIRCHHEIM, Logistikimmobilie, ca. 13.100 m² Logistikdienstleister/Transport Handel bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²
wurden in 2017 Preise von bis zu 750 €/m² gezahlt. Im Nutzfläche, Käufer: Blackstone Group Industrie/Produktion/Handwerk Sonstige bis 10.000 m² ab 10.001 m²
Umland bewegten sich die Kaufpreise für Gewerbebauland Quelle:bulwiengesa Quelle: bulwiengesa
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