GEWERBEIMMOBILIENMARKT OSNABRÜCK 2018 - Wirtschaftsförderung Osnabrück
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GEWERBEIMMOBILIENMARKT OSNABRÜCK 2018
INHALT Seite 8–9
HANDELS
IMMOBILIEN
// HOHER ZENTRALITÄTSWERT
Osnabrück bei Nacht. Quelle: Sören Münzer Neubau in der Großen Straße, Quelle: WFO GmbH
Seite 4–5
Seite 10 Seite 11
WIRTSCHAFTS
IMPRESSUM
STANDORT HOTEL- GEWERBE-
Herausgeber:
WFO Wirtschaftsförderung OSNABRÜCK IMMOBILIEN HALLEN
Osnabrück GmbH
Natruper-Tor-Wall 2A
49076 Osnabrück // WACHSENDE WIRTSCHAFTSLEISTUNG // 526 NEUE BETTEN IN OSNABRÜCK // ZUKUNFTSWEISENDE INVESTITIONEN
www.wfo.de | info@wfo.de
Tel.: 0541 33140 0 // BESCHÄFTIGUNG NIMMT ZU
Geplanter Hotelneubau „Ninety Nine“ Standorterweiterung Maschinenbau Helmers
Redaktion: // INNOVATIVER HOCHSCHULSTANDORT am Neumarkt. Quelle: B&B Projekt GmbH GmbH. Quelle: Maschinenbau Helmers GmbH
Marina Heuermann,
Thomas Schulte (Hagenhoff // VERKEHRSGÜNSTIGE LAGE
Werbeagentur GmbH & Co. KG),
Alexander Winkler,
Benjamin Münstermann
Bildnachweis:
Seite 6–8
Titelabbildung:
L&T Sport,
Quelle: Büro Prof. Moths
Architekten
BÜROFLÄCHEN
Rückseitenabbildung:
Winkelhaus, Quelle: Industriebau
MARKT
HOFF und Partner GmbH
Gestaltung: // HOHER ANTEIL VON EIGENNUTZERN
www.hagenhoff.de
// STEIGENDE MIETEN, GERINGER LEERSTAND
Druck:
www.bergmanndruck.com // RENDITE: OSNABRÜCK TOPPT DIE TOP 7
2 Inhalt || 3
WIRTSCHAFTSSTANDORT
OSNABRÜCK
OSNABRÜCK
Hörsaal der Hochschule Osnabrück – moderne Lernlandschaften und großzügige Infrastruktur bieten Raum für Begegnungen und Kreativität.
Quelle: Cross Architecture, Jens Kirchner
Mit aktuell über 168.500 Einwohnern und einer Vielzahl national INNOVATIVER
HOCHSCHULSTANDORT
und international ausgerichteter Wirtschaftsunternehmen stellt
die Universitätsstadt Osnabrück ein lebendiges Oberzentrum Die Universität und Hochschule Osnabrück VERKEHRSGÜNSTIGE LAGE
betreiben einen intensiven Wissens- und
in niedersachsen dar. Der gesunde Mix aus Industrie, handel und Technologietransfer und bilden außerdem Ein wesentlicher Pluspunkt für den Wirtschaftsstandort Osnabrück
zahlreiche Fachkräfte für den regionalen ist seine Lage. Am Schnittpunkt der Ost-West-Achse von den
Dienstleistungen macht Osnabrück zur viertstärksten Mittelstands- Arbeitsmarkt aus. Die wachsende Zahl der Niederlanden nach Osteuropa (A30), zwei Nord-Süd-Achsen (A31
region Deutschlands. nach wie vor befindet sich die Wirtschaft Studierenden hat einen positiven Einfluss und A1) von den deutschen Seehäfen ins Ruhrgebiet und der Süd-
auf die altersstruktur der Stadt. Die für Ost-Achse (A33) nach Ostwestfalen und Nordhessen nimmt die
ebenso wie die Stadt selbst auf stetigem Wachstumskurs. die Wirtschaftsentwicklung wichtigsten Stadt eine strategische Schlüsselposition ein. Die Wirtschaftsregion
Profilfelder der Hochschulen sind die Be- gilt daher als erstes Drehkreuz im Hinterland von Europas größten
reiche der Agrarsystemtechnologien, der Seehäfen. Reisende finden zudem schnelle ICE-Verbindungen auf
Die dynamische Entwicklung der Stadt Osnabrück BESCHÄFTIGUNG NIMMT ZU innovativen Materialien und Werkstofftech- der Nord-Süd- sowie Ost-West-Achse. Der internationale Flughafen
vollzieht sich derzeit auf mehreren Feldern. Die nologien sowie die Versorgungsforschung Münster-Osnabrück liegt nur rund 20 Minuten Autofahrt vom Stadt-
Wirtschaftsleistung wächst, ebenso steigt die Zahl Einhergehend mit der wachsenden Wirtschaftsleistung und Informatik im Gesundheitswesen. Zu- zentrum entfernt.
der Erwerbstätigen, der Einwohner und auch der entwickelt sich auch die Beschäftigung sehr positiv. In dem profiliert sich der Hochschulstandort
Studierenden. Die Gründe dafür sind vielfältig. Harte den über 4.600 in der Stadt ansässigen Betrieben Osnabrück durch seine Forschung im
Faktoren wie die verkehrstechnisch günstige Lage arbeiten derzeit rund 93.000 sozialversicherungspflichtig Bereichen der künstlichen Intelligenz, der
Edinburgh
befördern die positive Entwicklung ebenso wie die Beschäftigte (Stand 1. halbjahr 2017). Gegenüber Informatik und Digitalisierung. Glasgow
hohe Lebensqualität in der Friedensstadt: Laut 2012 bedeutet dies ein Plus von 6,7 % oder mehr als Reykjavik
Hamburg
Kopenhagen
Städteranking 2017 von der Wirtschaftswoche und 5.700 Personen. Derselbe Trend lässt sich auch bei der Kennzeichnend für den Wissensstandort Oldenburg
Bremen Stockholm
Immobilienscout 24 belegt Osnabrück in dieser Einwohnerzahl feststellen. Seit 2012 konnte die Stadt Osnabrück ist die enge Verzahnung der
hinsicht im deutschlandweiten Vergleich Platz 3. Osnabrück mehr als 10.000 neue Bürgerinnen und Hochschulen und Forschungseinrichtungen
A1
Bürger begrüßen. Und die Entwicklung geht weiter: mit den regionalen Unternehmen. Ein
Prognosen gehen von weiteren 4.000 Neubürgern bis Beispiel dafür ist das InnovationsCentrum Amsterdam Hannover
A30
WACHSENDE 2030 aus, womit eine Einwohnerzahl von über 172.000 Osnabrück (ICO) in unmittelbarer Campus- Osnabrück Berlin
Warschau
WIRTSCHAFTSLEISTUNG erreicht sein wird. nähe. Das Technologie- und Gründerzentrum A31 Moskau
ist der Ort für innovative und technologie-
Münster Bielefeld
Das Bruttoinlandsprodukt in Osnabrück wuchs allein Entwicklung SvB 2012–2017 orientierte Start-ups in Osnabrück. 2020 A2
92.701 A33
im Zeitraum von 2010 bis 2015 um 16,8 % auf 7,5 Milliar- soll in unmittelbarer Nachbarschaft zudem Hamm
Paderborn
93.000 Dortmund
den Euro an. Das Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner das neue Agro-Technikum in Betrieb gehen. Köln
Kassel
92.000 München
stieg im gleichen Zeitraum um 12,4 % auf 46.905 Euro. 90.637 Auf 850 m² BGF entstehen unter anderem Aachen Zagreb
91.000 89.825
Als Motor für die starke Wirtschaftsleistung gilt das eine Versuchshalle für Landmaschinen, An-
90.000 30 Minuten Fluss
fruchtbare Zusammenspiel von Industrie, Dienstleistung 88.576 baugeräte, Feldroboter sowie Sensormess-
89.000 60 Minuten Schiene
und Handel, wobei der produzierenden Industrie eine 87.583 plätze und ein Indoor-Drohnen-Labor.
88.000 Flughafen Autobahn
wichtige Drehscheibenfunktion zukommt. Eng ver- 86.919
flochten mit den örtlichen Dienstleistungsunternehmen, 87.000
beflügelt sie vor allem deren Entwicklung. 86.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 Die Wirtschaftsregion Osnabrück verbindet zahlreiche deutsche und
Stand: Stichtag 30.06
internationale Handelsstädte wie Amsterdam, Berlin und Hamburg
Quelle: Bundesagentur für Arbeit (eigene Darstellung)
miteinander.
4 WIRtSChaFtSStanDORt OSnaBRÜCK || 5
914.758 m2 Beschäftigte in Bürointensiven Branchen
Büroflächen-
bestand 2014 28.957 = 1000
2017 29.952
Beschäftigte
2015
2016 30.483
Quelle:
Bundesagentur
2017 33.254 für Arbeit, WFO GmbH
Geplante oder im Bau befindliche Büroobjekte 2018 – 2020
5% Eine aktuelle Studie des Schweizer Beratungs-
unternehmens Wüest Partner führt Osna-
Objekt Adresse Typ Fläche
(m2)
fertig
Nettoanfangs- brück unter den 27 aussichtsreichsten Büroobjekt Netter Heide N 620 2018
rendite 2017 deutschen Mittelstädten in Bezug auf den Hallen-/Büroobjekt Fürstenauer Weg N 600 2018
Büroimmobilienmarkt. Dem Ranking zu- Büroobjekt Hasepark N 2 300 2018
grunde liegen Marktkriterien wie Leerstand,
28.000 m2 Spitzenmiete und Medianmiete sowie die
Büroobjekt
Büroobjekt
Hafen
Am Tie
N+S
N
3450
3 000
Q1
Q2
2018
2018
prognostizierte Büroflächennachfrage. Das
Büroflächenumsatz Ranking deckt sich mit dem Verhalten der Büroobjekt Hasepark N 320 Q3 2018
2017 Investoren, die sich erfreulich stabil für den Hans-Wunderlich-
Büroobjekt N 2 000 Q4 2018
Straße
Standort engagieren.
Universität Campus Westerberg N 2 800 Q4 2018
HOHER ANTEIL VON Büroobjekt Hafen U+S 1 185 Q4 2018
unten rechts: Quelle: 3deluxe interior/architecture
EIGENNUTZERN Büroobjekt Wissenschaftspark N 1 440 2019
oben rechts: RKF Quelle: RKF GmbH & Co KG
Büroobjekt Netter Heide N 2 900 2019
Motor für den Bau neuer Büroflächen ist
Büroobjekt Netter Heide N 1 700 2019
insbesondere die steigende Zahl der
Büro-/Wohnloft Bohmter Straße N 544 2019
oben links: Quelle: PLAN.CONCEPT
Q1
SV-Beschäftigten in den bürointensiven
unten links: Quelle: WFO GmbH
Branchen verbunden mit einer insgesamt Büroobjekt Wissenschaftspark N 3 191 Q2 2019
dynamischen Wirtschaftsentwicklung. Büroobjekt Wissenschaftspark N 2 389 Q3 2019
Dabei kennzeichnet die hohe Zahl von Büro-/Wohnloft Lotter Straße U+S 4 000 Q4 2019
Projektentwicklungen von Eigennutzern den Büroobjekt Netter Heide N 3 600 Q4 2019
Osnabrücker Büromarkt. Der Wirtschafts-
Büroobjekt Netter Heide N 2500 2020
standort Osnabrück ist geprägt von einer
Universität Campus Westerberg N 850 2020
Vielzahl inhaber- und familiengeführter
mittelständischer Unternehmen, die gerne Büroobjekt Hannoversche Straße N 3 000 Q4 2020
Eigentum erwerben und selbst bauen.
BÜROFLÄCHENMARKT
Bild
Bild
Bild
Bild GESAMT
Die geplanten oder im Bau befindlichen 21 Projekte | 40.000 m2 Bürofläche | 60 Mio € Invest
Büroimmobilien belaufen sich derzeit auf
Quelle: WFO GmbH
rund 40.000 m².
Der Büroflächenmarkt in Osnabrück profitiert in besonderem
Maße von den steigenden Beschäftigungszahlen, zumal der Dienst-
Büroflächenumsatz und leerstand Büroflächenbestand (in m2)
leistungssektor und die bürointensiven Branchen den größten 41.300 41.400
38.200 914.000 915.000
920.000
Wachstumsanteil für sich verbuchen können. allein die Zahl der 40
31.200
29.200 28.000 4% 910.000
904.000
896.000
Sozialversicherungsbeschäftigten im Dienstleistungssektor ist seit 30 3% 900.000
885.000
in Tsd. m2
20 2%
890.000
2012 um rund 6.000 gestiegen. Ein zunehmender Büroflächen- 10 1%
880.000 870.000
bestand, steigendes Mietniveau und geringer leerstand zeigen: 0 0%
870.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Osnabrücks attraktivität für den Büromarkt ist größer denn je. 860.000
Büroflächenumsatz Osnabrück Leerstandsquote Büro 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Quelle: bulwiengesa AG
Quelle: bulwiengesa AG, WFO GmbH
6 BÜROFlÄChEnMaRKt || 7
STEIGENDE MIETEN, GERINGER LEERSTAND Spitzenmieten City (Euro/m2)
12,3 €
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Spitzenmieten für 13 € Einhergehend mit der zurückliegenden und positiv
11,7 €
12 € 11,3 €
Büroflächen in der Innenstadt 2017 leicht gestiegen 11 € fortwährenden wirtschaftlichen Entwicklung Osna-
und liegen aktuell bei 12,3 Euro/m². Durch die stark 11 €
10,4 € brücks resultiert eine stetig wachsende Kaufkraft der
9,7 €
bedarfsorientierte und wenig spekulative Bautätigkeit Bevölkerung, welche sich in steigenden POS-Umsätzen
10 €
befindet sich der Leerstand mit einer Quote von 3,4 % im hiesigen stationären Einzelhandel widerspiegelt.
auf dem niedrigsten Niveau seit Jahren. Das Marktge- 9€ Insgesamt 128.000 m² Gesamtverkaufsfläche stehen
schehen ist insgesamt kleinteilig, einzelne Vermietungen 2012 2013 2014 2015 2016 2017 in der Innenstadt zur Verfügung, auf denen 2016 rund
und Projekte können deshalb die Entwicklung der Quelle: bulwiengesa AG 429 Millionen Euro umgesetzt wurden. Sowohl Filialisten
Kennwerte kurzfristig deutlich beeinflussen. als auch traditionelle inhabergeführte Einzelhändler
prägen das Bild der Innenstadt. Und sie beleben auch
RENDITE: OSNABRÜCK TOPPT DIE TOP 7 den Immobilienmarkt: Zu den bedeutendsten inner-
Osnabrück im Vergleich der tOP a-Städte städtischen neubauprojekten zählt das im März 2018
Aktuell befinden sich über 21 Projekte mit einem nettoanfangsrendite 2017 - Büromarkt eröffnete Sporthaus von lengermann & trieschmann,
Investitionsvolumen von über 60 Millionen Euro in der das mit seinen rund 5.000 m² Verkaufsfläche inzwischen
Planung oder Umsetzung. Angesichts des Potenzials für
Investoren verwundert diese Zahl nicht, wie ein Blick 6%
5%
3,7 % 3,6 % 3,5 % 3,3 %
als Europas innovativstes Sportgeschäft gilt.
Ein weiteres Leuchtturmprojekt ist der geplante Neu-
118 € m2
3,1 % 3,0 %
auf die aktuelle Nettoanfangsrendite zeigt. Während 4%
2,9 %
bau des innerstädtischen Einkaufscenters OSKAR mit Spitzenmiete im
diese in München oder Berlin bei rund 3 % liegt, weisen 16.000 m² Verkaufsfläche, das von Unibail Radamco Neubau in der Großen Straße, Einzelhandel in
2% Quelle: WFO GmbH
die aktuellen Untersuchungen von der bulwiengesa aG projektiert wird. 1A-Lage
für Osnabrück eine nettoanfangsrendite von 5 % aus.
Osnabrück toppt damit die sieben deutschen Top-A- Osnabrück Köln Frankfurt München HOHER ZENTRALITÄTSWERT
Metropolen in Deutschland und punktet mit einer hohen Düsseldorf Stuttgart Hamburg Berlin
Rendite bei vergleichsweise geringem Risiko. Osnabrück gilt als attraktive, stabile und starke
Quelle: bulwiengesa AG
Einkaufsstadt, die weit über die Stadtgrenzen hinaus
wahrgenommen wird. Eine über die letzten fünf Jahre Einzelhandelsmieten 1a-lage (Euro/m2)
konstant hohe Zentralitätskennziffer von über 140 118 €
115 €
HANDELSIMMOBILIEN
(2017: 146) untermauert den Stellenwert des Einzel- 120 € 110 € 110 €
105 € 105 €
handels in Osnabrück. Diese hohe Zentralität ist im 110€
Vergleich zu den umliegenden Märkten in Münster und 100 € 92 €
94 €
90 € 90 € 90 € 90 €
Bielefeld herausragend. Beflügelt wird diese Entwick-
90 €
lung durch steigende Pendlerzahlen aus dem Umland
sowie der zunehmenden Bedeutung des Städte- und 80 €
Geschäftstourismus: Osnabrück steht daher zunehmend 2012 2013 2014 2015 2016 2017
im Fokus von Investoren.
Spitzenmiete 1A-Lage
Durchschnittsmiete 1A-Lage
Quelle: bulwiengesa AG
Steigende Mietpreise in den 1A-Lagen implizieren
bereits heute eine erhöhte Attraktivität der City und eine
Flächenbestände im Einzelhandel
große Nachfrage nach Verkaufsfläche. Begleitet wird
2017 die deutlich wahrnehmbare Attraktivitätssteigerung der
2012 2013 2014 2015 2016 2017 je 1.000
Innenstadt vom stetigen Ausbau des hochwertigen und
Einwohner
kreativen Gastronomieangebots, welches auch nach
Verkaufsflächen in m 2
Ladenschluss noch zahlreiche Besucher in die Innen-
Lebensmittel-
einzelhandel 81.120 75.690 76.240 75.540 77.580 80.060 493 stadt zieht und damit die City bis in die späten Abend-
(ab ca. 400 m2)
stunden zu einem bunten und belebten Ort macht.
Das Oberzentrum Osnabrück nimmt als viertgrößte Stadt Bau- und Heim-
werkermarkt
35.910 35.910 25.310 25.310 25.310 25.310 156 auch das City-Ranking 2018 der COMFORt Research &
Neubau L&T Sport. Consulting Gmbh attestiert Osnabrück eine positive
niedersachsens eine bedeutende Position als Wirtschafts- Quelle: Büro Prof. Moths
Flächenbestand (m 2 GLA) in
Entwicklung. Die momentane Nachfrage von Seiten der
Architekten Shopping Center 41.000 41.000 41.000 41.000 252
und handelsstandort ein. Zum Einzugsgebiet gehören (ab 10.000 m2) Investoren ist aufgrund der Wertstabilität der Objekte in
Osnabrücks Toplagen außerordentlich hoch.
ca. 800.000 Einwohner – entsprechend dynamisch gestaltet Quelle: bulwiengesa AG
sich der handelsimmobilienmarkt.
8 hanDElSIMMOBIlIE || 9
Standorterweiterung
Thermodyne GmbH.
Quelle: WFO GmbH
3.
Drückmaschine PREMO 1200. Quelle: Abacus Maschinenbau GmbH
Jeder
SV-Beschäftigte
arbeitet im
HOTELIMMOBILIEN produzierenden
Gewerbe
„In Osnabrück lassen sich gute Geschäfte machen“ – diese
tatsache führt zu einem florierenden Geschäftstourismus,
von dem sowohl die hiesige hotellerie als auch der gesamte
tagungs- und Kongressmarkt profitieren. Gleichzeitig ver-
zeichnet die Friedensstadt seit Jahren nachhaltig stabile
Wachstumsraten im leisure-Segment. GEWERBEHALLEN
Die Industrie ist nach wie vor ein entscheidendes Standbein der Osnabrücker
Die Kombination dieser beiden positiven Entwicklungen am neumarkt. Die Centro-Hotelgruppe wird mit ihrem
Wirtschaft. In der Wirtschaftsregion Osnabrück liegt der anteil des
schlägt sich konsequenterweise nieder in einem regel- „Boutique Hotel“ auf einer gesamten Nutzfläche von produzierenden Gewerbes an der Gesamtbeschäftigung bei 31 Prozent
rechten Nachfrageboom. So ist das gestiegene touristische 4.200 m² auf fünf Etagen einziehen. In einem weiteren
Interesse an Osnabrück mit 482.600 gewerblichen Neubauprojekt in unmittelbarer Nähe verwirklicht die (Stadt Osnabrück: 20 Prozent). Damit arbeitet jeder dritte SV-Beschäftigte
Übernachtungen im Jahr 2017 in einem Zuwachs Hotelgruppe ihr Budget-Hotelkonzept „NinetyNine“ auf
von 67 % gegenüber 2009 deutlich ablesbar. Darüber sieben Etagen und einer gesamten Nutzfläche von 4.500 m².
in der Industrie. Osnabrück ist ein bedeutender Produktionsstandort
hinaus stieg die durchschnittliche Bettenauslastung Die größte Einzelbaumaßnahme nimmt derzeit in der für die automobil- und Papierindustrie, weitere Schwerpunkte sind die
im selben Zeitraum trotz eines attraktivitätsbedingten Nähe des Hauptbahnhofs Gestalt an. Bis anfang 2019
„Bettenbooms“ von 35 % auf 40 %. entsteht hier ein Vier-Sterne-holiday Inn mit 316 Betten Ernährungswirtschaft, die Metallindustrie und insbesondere auch die logistik.
und 150 Zimmern, davon 17 im Bereich Superior. Zu
526 NEUE BETTEN IN OSNABRÜCK dem ehrgeizigen Projekt gehören unter anderem zwei
Restaurants, ein Wellnessbereich, eine Tiefgarage sowie ZUKUNFTSWEISENDE INVESTITIONEN Mieten im Gewerbebereich 2017 (in Euro)
Osnabrück ist auch zukünftig ein attraktiver Standort für ein Conventionbereich mit einer Kapazität von 3.000 Plätzen.
die Hotellerie – besonders für innovative und kreative Das Hotel bewegt sich qualitativ auf Augenhöhe mit Trotz eines wachsenden Dienstleistungssektors – in den sekun-
4,1
Konzepte. Entsprechend rege gestalten sich derzeit
die Investitionen. Insgesamt 210 Betten entstehen bis
seinen Nachbarn Advena am Hauptbahnhof und Arcona
an der OsnabrückHalle.
dären Erwerbssektor wird weiterhin umfangreich investiert. Das
zeigt sich auch in einer regen Bautätigkeit, vor allem im Bereich 2,0
2020 in zentraler Innenstadtlage in zwei neubauten der Lager- und Produktionshallen. Beispielhaft für die positive
Bei den gegenwärtigen und zukünftig entstehenden Entwicklung auf dem Markt mit Gewerbehallen lassen sich Neu-
Hotelprojekten wird es zukünftig primär um qualitatives bauprojekte am Fürstenauer Weg im Stadtteil Haste erwähnen.
Wachstum gehen. Beispielsweise könnten inhaber- Die heinrich Koch Internationale Spedition Gmbh & Co. KG
Mindestmiete Höchstmiete
geführte Themen- und Designhotels besondere Gäste- erweitert ihre Kapazität um 10.000 m² zusätzliche Logistkfläche.
anzahl gewerblicher Übernachtungen erlebnisse schaffen und als Marktnische den Hotel- und Die Maschinenbau helmers Gmbh realisiert derzeit einen Lagerhallen
und Gästeankünfte (in Tsd.) Tourismusmarkt in Osnabrück bereichern. 2.000 m² großen neubau für die Montage und setzt dabei
ebenfalls ein deutliches Statement für den Standort Osnabrück. 5,7
3,7
482.609
470.418
500
Neubau des 4-Sterne „Holiday Inn“ am Hauptbahnhof.
450 392.962 Quelle: ALANDO Grundbesitz und Entwicklungs GmbH Neubau KFZ-Technik Frank Orbat. Quelle: WFO GmbH
400
315.293 324.896
313.425 312.242
350 293.717 Anzahl der
in Tsd.
gewerblichen
300 246.264 Übernachtungen
202.944 209.290 204.039 Mindestmiete Höchstmiete
250
Anzahl der
200 Gästeankünfte Produktionshallen
2012 2013 2014 2015 2016 2017 Quelle: Eigene Erhebung WFO GmbH
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen
10 GEWERBEhallEn || 11
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