UBS (D) Euroinvest Immobilien - Fonds-Update UBS Real Estate GmbH
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Öffentlich UBS (D) Euroinvest Immobilien Fonds-Update UBS Real Estate GmbH Juni 2019
Inhaltsverzeichnis
Abschnitt 1 Executive summary 3
Abschnitt 2 Wholesale Initiative 7
Abschnitt 3 Strategie 11
3.A Executive Summary 12
3.B Portfolio 14
3.C Ankäufe 24
3.D Zusammenfassung 26
Abschnitt 4 Management Report 28
4.A Performance 29
4.B Entwicklung der Fondsimmobilien 32
Anhang A Anlegerstruktur 37
Anhang B Chancen / Risiken 39
Anhang C Baujahr der Immobilien 41
1
Abschnitt 1 Executive summary
Highlights 2018 / 2019
Retail-Vertrieb
Neue Anteilklassen für
Privatanleger
96% Verkäufe
Vermietungsstand
+6,1%
Nürnberg, Colombe
Parc, Chmielna
Performance1
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH
GRESB = Global Real Estate Sustainability Benchmark
1 Anteilklasse I-dist
3
Fondskennziffern
31.10.2018 30.4.2019
Fondsvermögen netto, EUR Mio. 849 715
Fondsvermögen brutto, EUR Mio. 1.073 946
Anzahl der Immobilien 20 17
Mittelaufkommen EUR Mio. -1301 -1912
Wertentwicklung (I-dist, nach BVI)³ % 4,9 6,1
Verkehrswerte gesamt EUR Mio. 829 775
Bruttoliquidität EUR Mio. 223 140
% 26,3 19,6
Nettoliquidität EUR Mio. 82 82
% 9,7 11,5
Kreditvolumen EUR Mio. 197 197
gemäߧ254 KAGB % (Basis Verkehrswerte gesamt) 23,8 25,5
Gewichtete durchschnittliche
% 1,6 1,6
Fremdfinanzierungskosten
1
1.11.2018 - 31.10.2018 = 12 Monate
² 1.5.2018 - 30.4.2019 = 12 Monate
³ 12 Monate rollierend
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019
4Diversifiziertes, paneuropäisches Core-Portfolio
Koszykowa, Warschau
Fondsvermögen (netto, EUR Mio.) 715
Verkehrswert (EUR Mio.) 775
The Headquarter, Den Haag
Zahl der Objekte 17
Ø Verkehrswerte (EUR Mio.) 46
1
Vermietbare Fläche (m²) 286.217 1 1
Glaverbel, Brüssel
WALT (nach break option) 3,6 1
Atlantis Access/Bridge/Corner, Brüssel
Leerstand (%) 4,1 Chmielna, Warschau
Crescendo, Luxemburg 3
1
GIY (ERV / passing rent) (%) 6,7 / 6,6
1
Gesamtrendite, 12M rollierend, I-dist (% p.a.) 6,1 Pleyad 1-5, 6/7 Paris 4
Fremdkapitalquote (%) 25,5
PTC, Bratislava
1 Centro Leoni Geb. B, Mailand
Immobilien nach Ländern (%) Bestands-
portfolio
Objekte im
3,8 Verkaufs-
5,9 Frankreich 2
20,3 prozess
10,2 Spanien 1
Italien
Niederlande
Belgien n Angabe im
20,4
24,4 Luxemburg Piktogramm:
Polen Anzahl
4,8 Objekte am
10,2 Sonstige WTC, Barcelona
Titan 8, Madrid Standort.
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019
5Abschnitt 2 Wholesale Initiative
Öffnung des Fonds für Privatanleger
Investoren Marktopportunität
Zunehmendes Interesse von Wholesale-Vertriebsplattformen – Allgemein gutes Marktumfeld für
und Privatanlegern: Immobilienpublikumsfonds
– Erfolgreiche Repositionierung und Wiederöffnung – Wettbewerber nehmen teilweise keine Neugelder
des Fonds mehr an
– Einziger Publikumsfonds, der nach einer Phase der – Markteintrittsbarrieren für neue Fonds ohne
Rücknahmeaussetzung wieder geöffnet wurde bestehendes Portfolio
– Gutes, diversifiziertes Portfolio
– Überdurchschnittliche Performance von 6,1% p.a.1
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM),UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019
1 Anteilklasse I-dist
7Anteilklassen
Seit 1. März 2019
Eigene Anteilklasse für institutionelle Anleger (I-Klasse)1,2
Neue Anteilklassen ohne Mindestanlagesumme für Privatanleger (P- / Q-Klasse)2
Neu Neu
Anteilklasse1 I-Klasse P-Klasse Q-Klasse
Mindestanlagesumme (EUR) 500.000 – –
Sparplanfähigkeit nein ja ja
WKN 977261 A111Z2 A111Z1
ISIN DE0009772616 DE000A111Z29 DE000A111Z11
Anteilpreisermittlung täglich täglich täglich
Liquidität3 täglich täglich täglich
Verwaltungsvergütung (% p.a.)4 0,66 1,00 0,66
Ausgabeaufschlag (%) – 5,00 5,00
Rücknahmeabschlag – – –
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand April 2019
1 Enthält auch Anteile von Privatanlegern, die vor dem 1.3.2019 erworben wurden; 2 Abkürzungen Anteilklassen: I = Institutionell, P = Privat, Q = Qualifiziert; 3 Nach Mindesthalte- und Rückgabefrist;
4 Basis Nettofondsvermögen
8Aktivitäten im Retail-Vertrieb
Abgeschlossen Geplant
– Scope Rating Januar 2019, – Fondsporträt-Serie in "Börse Online",
Ergebnis: a- AIF
Juni / Juli / August 2019
– Podiumsvortrag Euroinvest auf dem
– Scope Analystencall Juni 2019
Fondskongress Mannheim im Januar
2019 – Euroinvest "Investment Lunch" in Stuttgart und
Nürnberg, Juli 2019
– Euroinvest "Investment Lunch" in
München, März 2019 – Top Partner Veranstaltung "Fondsnet",
Beratermeeting 3.-5.9.2019, Chiemsee
– Webinar "Update Euroinvest" auf "
die Fondsplattform", März 2019 – 25 Jahre "Fonds Laden", München,
26.10.2019
– Marktkommentar Euroinvest März 2019,
erschienen auf www.dasinvestment.com, – UBS / AllianceBernstein / Invesco
www.finanzwelt.de, www.stock-world.de Expertenkonferenz, Stuttgart (16.10.2019) und
München (12.11.2019)
– Artikel zum Euroinvest im
€uro Fondsexpress, Mai 2019
– Investment Colloquium VIII, Berlin, 9. / 10.
Mai 2019
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM),UBS Real Estate GmbH; Stand April 2019
9Abschnitt 3 Strategie
Abschnitt 3.A Strategie Executive Summary
Attraktives Portfolio mit klarer Strategie...
… und robuster, überdurchschnittlicher Rendite
Sektor Starke Taktische,
Strategie Rendite regionale Allokation
Klare Fokussierung auf Core-Büroimmobilien Aktuelle Rendite 6,1%, ca. 350 Basispunkte Temporär höhere Allokation in Ländern
für stabile und weniger volatile Renditen in den über der Benchmark IPD OFIX Europa.1 mit prognostizierter Outperformance
kommenden Jahren. (z.B. Spanien), keine Allokation in UK (Brexit).
Renditeprognose für die nächsten fünf Jahre:
3 – 5% p.a.2
Momentum-Portfolio Ausgewogene, Nachhaltiges
europäische Portfolio
Diversifikation
Aktuelle Portfoliogröße ist Opportunität 17 Objekte in 8 Ländern, Zum vierten Mal in Folge führender
für Objekte in Wachstumsmärkten liquide Losgrößen. "Green Star" Fonds beim GRESB3
(z.B. "Pleyad"). Real Estate Assessment 2014–2018.
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019
1 Renditeangabe für den Zeitraum 1.5.2018 – 30.4.2019 (12 Monate), nach allen Kosten/Gebühren. Die erzielte Rendite im 3-Jahres Zeitraum (1.5.2016 – 30.4.2019) betrug 11,4%. Angaben
jeweils für die Anteilklasse I-dist. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Vgl. auch Fonds Factsheet unter
https://www.ubs.com/de/de/asset-management/real-estate/product-offering/public-funds/euroinvest/produktinformationen.html "OFIX" ist die Abkürzung für Open Funds Real Estate Index und wird vierteljährlich
von MSCI veröffentlicht. Dieser Index misst die Rendite von offenen Immobilienfonds. OFIX Europa ist ein regionaler Subindex, der aus offenen Immobilienfonds besteht, die europaweit investieren, während "Alle
OFIX Fonds" alle Fonds ohne regionale Diversifizierung zusammenfasst. OFIX wird als Benchmark für einen renditebezogenen Vergleich mit einzelnen Fonds verwendet; 2 Unverbindliche Prognose für 2019-2023,
Anteilklasse I-dist, nach allen Kosten/Gebühren. Bereich von ("Worst Case") bis ("Base Case"); 3 GRESB = Global Real Estate Sustainability Benchmark
12Abschnitt 3.B Strategie Portfolio
Verkaufsobjekte
Prognose, Ø 5 Jahre4
Ist-Werte
(2018-2022)
Objekt Verkehrs- Erbaut/ Fläche Netto- Reversion- Ist-Miete³ Vermietungs- WALT NOI⁴ Total Anmerkungen
wert Renoviert anfangs- ary yield² quote Return⁴
rendite¹ (Jahre
(EUR Mio.) (m²) (%) (%) (EUR /m²) (%) gewichtet) (%) (%)
Closing
Warschau, Chmielna 19,4 0 1994 14.025 7,000 10,1 17700 62,000 2,4 0 1,60 3,10
5/2019
Toulouse, Closing
5,7 0 2009 8.165 8,800 13,1 12400 58,500 0,7 0 2,70 2,70
Colombe Parc 2/2019
Nürnberg, Innovum 20125/ Closing
71,6 0 35.362 5,400 5,7 12200 95,600 3,7 0 6,40 5,50
212 20026 11/2018
96,7 0 57.552 5,900 7,0 13600 86,600 3,3 0 5,20 4,80
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stichtag 30. April 2019
1 Ist-Miete abzgl. nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten geteilt durch Verkehrswert. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten basieren auf Gutachten; 2 Marktmiete (ERV) geteilt durch Verkehrswert. Die
Daten basieren auf den letzten Bewertungen; 3 Ist-Miete Büro geteilt durch vermietete Bürofläche ; 4 Base Case, vor Steuern, vor Leverage, basierend auf Hold/Sell-Analysen des Asset Managements;
5 "Innovum 212 A" 6 "Innovum 212 C"
Hinweis: Die Prognose des Verkaufsportfolios kann sich jederzeit, z.B. aufgrund von Marktveränderungen, ändern und ist insofern unverbindlich. Zeit- und Wertangaben beruhen auf erzielten Verkaufspreisen
und Verkehrswerten bzw. Planwerten und Schätzungen, sodass ein tatsächliches Eintreten dieser Verkäufe in der Zukunft nicht garantiert werden kann. Bei allen zukunftsgerichteten Renditeangaben handelt es
sich um unverbindliche Prognosen.
14Flaggschiff-Objekte
LU FR ES PL
Crescendo Pleyad WTC Almeda Park Koszykowa
Luxemburg Saint Denis (Paris), Frankreich Barcelona-Cornellà, Spanien Warschau, Polen
11.825 m² 42.565 m² 38.097 m² 10.591 m²
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand April 2019
15Bestandsportfolio Strategisch / Taktisch1
FR ES IT NL BE LU Sonstige
Ist-Miete (EUR Mio.) 8,6 12,4 6,0 2,7 11,2 5,3 4,1
Marktmiete (EUR Mio.) 8,4 12,5 5,9 2,6 11,4 4,5 4,0
WALT (Jahre gewichtet) 3,3 4,1 5,8 3,5 2,8 3,0 3,4
Anzahl Mieter 45 35 11 5 54 2 27
NOI (%) Prognose2 3,3 5,3 3,8 5,1 4,7 4,8 5,7
Total Return (%) Prognose2 14,1 9,2 3,5 4,8 6,3 6,4 8,6
Ist-Verteilung (EUR Mio.): 200 189
Halten
Beobachten
Verkaufen 166 158
157
Fondsstrategie3 150 WTC1
(EUR Mio.) P 6/7 135
39,4 98,1 Atlan.
85,9
100
83 83
WTC 2 79 79
P 1-54
38,8 56 56 57
49
50 117,7 CL Glav. Cresc. Koszy.
37 35 26,6 35
Titan
79,4 HQ 72,4 78,9
Strategische Objektgröße
52,1 PTC 0 0
ca. EUR 20-50 Mio. 37,1 29,3
0
FR ES IT NL BE LU Sonstige UK DE
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019 1 Ohne beurkundete/abgeschlossene Verkäufe;
2 Base Case, Ø 5 Jahre (2019-2023), vor Steuern, vor Leverage; 3 Annahme Fondsgröße: EUR 700 Mio.; 4 Einschließlich bereits aktivierter Baukosten Pleyad 4.1 (EUR 30,5 Mio.)
16Bestandsportfolio Frankreich
Prognose, Ø 5 Jahre4
Ist-Werte (2019-2023)
Objekt Verkehrs- Erbaut/ Fläche Netto- Reversionary Ist-Miete³ Vermietungs- WALT NOI⁴ Total
wert Renoviert anfangs- yield² quote Return⁴
rendite¹ (Jahre
(EUR Mio.) (m²) (%) (%) (EUR /m²) (%) gewichtet) (%) (%)
19495
7
Paris, Pleyad 1-5 117,7 == 20066 29.126== 4,1== 4,8== 195== 79,2== 2,8== 3,1== 14,8==
20135
1994
Paris, Pleyad 6/7 39,4== 13.439== 6,9== 6,9== 211== 90,7== 4,6== 3,8== 12,0==
1999
Gesamt FR 157,1== 42.565== 4,8== 5,3== 199== 82,1== 3,3== 3,3== 14,1==
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stichtag 30. April 2019
1 Ist-Miete abzgl. nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten geteilt durch Verkehrswert. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten basieren auf Gutachten; 2 Marktmiete (ERV) geteilt durch Verkehrswert. Die
Daten basieren auf den letzten Bewertungen. 3 Ist-Miete Büro geteilt durch vermietete Bürofläche; 4 Base Case, vor Steuern, vor Leverage, basierend auf Hold/Sell-Analysen des Asset Managements;
5 "Pleyad 1,2,5"; 6 "Pleyad 3"; 7 Einschließlich bereits aktivierter Baukosten Pleyad 4.1 (EUR 30,5 Mio.)
Hinweis: Die Prognose des Verkaufsportfolios kann sich jederzeit, z.B. aufgrund von Marktveränderungen, ändern und ist insofern unverbindlich. Zeit- und Wertangaben beruhen auf erzielten Verkaufspreisen
und Verkehrswerten bzw. Planwerten und Schätzungen, sodass ein tatsächliches Eintreten dieser Verkäufe in der Zukunft nicht garantiert werden kann. Bei allen zukunftsgerichteten Renditeangaben handelt es
sich um unverbindliche Prognosen.
17Pleyad, Saint Denis (Paris)
75
prognostizierte
% 20 %
Portfolioanteil
30.000
Baureserve
m2
Mietpreissteigerung
Pleyad 6/7
Pleyad 5
Pleyad 1 Pleyad 4.2
Pleyad 2
Pleyad 4.1
Pleyad 3
Bestand Im Bau Baureserve
Quelle (Bild): Société du Grand Paris
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand April 2019
18Pleyad 4.1, Saint Denis (Paris)
Geplante Fertigstellung 4Q2019
Gesamtinvestitionskosten (Mio. EUR) 39,9
Bautenstand Erstellung Rohbau / Fassade
Vermietbare Fläche (m²) 9.600
Nutzungsart Büro / Serviceflächen
Jährlicher Mietertrag (Mio. EUR; geplant) 2,1
Premium Business-Center im "Pleyad" Business Park.
Flexible Büroflächen mit integrierten Tagungsräumen, Hauptrestaurant
und Brasserie.
Exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr durch die neue
Station "Pleyel" in unmittelbarer Nähe.
Quelle: Architekten ECDM / Bléas et Leroy / L'Autre Image
Prognostizierte Steigerung der Marktmiete für den Pleyel-Teilmarkt durch
die Olympischen Spiele und die einzigartige Mikrolage des Campus.
Attraktiver Total Return: 14,8% p.a.1
NOI mit 3,1 % p.a.1 solide, da Mieterträge aus Bestandsobjekten einen
kontinuierlichen Cash-Flow liefern.
Aktuell Mietgesuch für 3.000 m² Bürofläche
(6 /9 Vertrag mit Staffelmiete).
Quelle: Google maps
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand April 2019
1 "Base Case", Ø 5 Jahre (2019-2023), vor Steuern, vor Leverage, basierend auf Hold/Sell-Analysen des Asset Managements; Renditeangabe für Pleyad 1-5 gesamt
19Bestandsportfolio Spanien / Italien
Prognose, Ø 5 Jahre4
Ist-Werte
(2019-2023)
Objekt Verkehrs- Erbaut Fläche Netto- Reversionary Ist-Miete³ Vermietungs- WALT NOI⁴ Total
wert anfangs- yield² quote Return⁴
rendite¹ (Jahre
(EUR Mio.) (m²) (%) (%) (EUR /m²) (%) gewichtet) (%) (%)
Barcelona, WTC
98,1== 2003= = 38.098== 6,6== 7,1 178 97,1 4,5== 6,0== 9,8
Phase 1
Barcelona, WTC
38,8== 2008 == 16.633== 7,2== 7,8 172 93,1 3,1== 5,3== 11,8==
Gebäude 7
Madrid, Titan 8 52,1== 2008= = 10.634== 4,3== 4,8 199 100,0= 4,5== 4,0== 6,2
Mailand, Centro
79,4== 2006= = 25.713== 5,9== 7,4 233 93,3 5,8== 3,8== 3,5
Leoni Gebäude B
Gesamt ES, IT 268,4== 91.078== 6,1== 6,8 197,5= 96,0 4,7== 4,9== 7,5
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stichtag 30. April 2019
1 Ist-Miete abzgl. nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten geteilt durch Verkehrswert. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten basieren auf Gutachten; 2 Marktmiete (ERV) geteilt durch Verkehrswert. Die
Daten basieren auf den letzten Bewertungen; 3 Ist-Miete Büro geteilt durch vermietete Bürofläche; 4 Base Case, vor Steuern, vor Leverage, basierend auf Hold/Sell-Analysen des Asset Managements
Hinweis: Die Prognose des Verkaufsportfolios kann sich jederzeit, z.B. aufgrund von Marktveränderungen, ändern und ist insofern unverbindlich. Zeit- und Wertangaben beruhen auf erzielten Verkaufspreisen
und Verkehrswerten bzw. Planwerten und Schätzungen, sodass ein tatsächliches Eintreten dieser Verkäufe in der Zukunft nicht garantiert werden kann. Bei allen zukunftsgerichteten Renditeangaben handelt es
sich um unverbindliche Prognosen.
20Bestandsportfolio Belgien / Niederlande / Luxemburg
Prognose, Ø 5 Jahre4
Ist-Werte
(2019-2023)
Objekt Verkehrs- Erbaut/ Fläche Netto- Reversionary Ist-Miete³ Vermietungs- WALT NOI⁴ Total
wert Renoviert anfangs- yield² quote Return⁴
rendite¹ (Jahre
(EUR Mio.) (m²) (%) (%) (EUR /m²) (%) gewichtet) (%) (%)
1967
Brüssel, Glaverbel 72,4== 34.555 7,2== 7,5 176== 86,3 3,1== 5,2== 7,4==
1997
Brüssel, Atlantis, Access, 2010
85,9== 32.586 6,2== 6,9 179== 86,6 2,6== 4,2== 5,4==
Bridge & Corner 2008
Den Haag, The
37,1== 2002 17.425 6,7== 7,1 170== 82,2 3,5== 5,1== 4,8==
Headquarter
Luxemburg, Crescendo 78,9== 2007 11.825 6,5== 5,7 432== 100,0== 3,0== 4,8== 6,4==
Gesamt BE, NL, LU 274,3== 96.391 6,6== 6,7 249,8== 89,8= 3,0== 4,8== 6,1==
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stichtag 30. April 2019
1 Ist-Miete abzgl. nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten geteilt durch Verkehrswert. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten basieren auf Gutachten; 2 Marktmiete (ERV) geteilt durch Verkehrswert. Die
Daten basieren auf den letzten Bewertungen; 3 Ist-Miete Büro geteilt durch vermietete Bürofläche; 4 Base Case, vor Steuern, vor Leverage, basierend auf Hold/Sell-Analysen des Asset Managements
Hinweis: Die Prognose des Verkaufsportfolios kann sich jederzeit, z.B. aufgrund von Marktveränderungen, ändern und ist insofern unverbindlich. Zeit- und Wertangaben beruhen auf erzielten Verkaufspreisen
und Verkehrswerten bzw. Planwerten und Schätzungen, sodass ein tatsächliches Eintreten dieser Verkäufe in der Zukunft nicht garantiert werden kann. Bei allen zukunftsgerichteten Renditeangaben handelt es
sich um unverbindliche Prognosen.
21Bestandsportfolio sonstige Länder
Prognose, Ø 5 Jahre4
Ist-Werte
(2019-2023)
Objekt Verkehrs- Erbaut/ Fläche Netto- Reversionary Ist-Miete³ Vermietungs- WALT NOI⁴ Total
wert Renoviert anfangs- yield² quote Return⁴
rendite¹ (Jahre
(EUR Mio.) (m²) (%) (%) (EUR /m²) (%) gewichtet) (%) (%)
Warschau,
26,6== 1993 10.597== 6,6== 7,1== 191== 87,5== 3,6== 6,3== 9,2==
Koszykowa
1997
Bratislava, PTC 29,3== 13.561== 7,1== 7,3== 137== 100,0== 3,3== 5,2== 8,0==
2007
Gesamt CEE 55,9== 24.158== 6,9== 7,2== 162,7== 94,1== 3,4== 5,7== 8,6==
Gesamt Fonds 755,7== 254.192== 6,1== 6,5== 197,2== 90,7== 3,7== 4,6== 8,5==
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stichtag 30. April 2019
1 Ist-Miete abzgl. nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten geteilt durch Verkehrswert. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten basieren auf Gutachten; 2 Marktmiete (ERV) geteilt durch Verkehrswert. Die
Daten basieren auf den letzten Bewertungen; 3 Ist-Miete Büro geteilt durch vermietete Bürofläche; 4 Base Case, vor Steuern, vor Leverage, basierend auf Hold/Sell-Analysen des Asset Managements
Hinweis: Ohne beurkundete/abgeschlossene Verkäufe. Die Prognose des Verkaufsportfolios kann sich jederzeit, z.B. aufgrund von Marktveränderungen, ändern und ist insofern unverbindlich. Zeit- und
Wertangaben beruhen auf erzielten Verkaufspreisen und Verkehrswerten bzw. Planwerten und Schätzungen, sodass ein tatsächliches Eintreten dieser Verkäufe in der Zukunft nicht garantiert werden kann. Bei
allen zukunftsgerichteten Renditeangaben handelt es sich um unverbindliche Prognosen.
22Abschnitt 3.C Strategie Ankäufe
Ankaufskriterien auf einen Blick
Standort / Größe Vermietungssituation Kommentar
Zielländer: Deutschland, Frankreich, Idealerweise Multi-Tenant mit Asset Objekte mit langfristigem Asset
Spanien, Italien, Niederlande, u.a. Management Potential Management Potenzial und langfristiger
Städte: München, Frankfurt, Hamburg, Vorzugsweise Corporate-Mieter mit Vermietbarkeit
Berlin, Paris, Madrid, Barcelona, Mailand, hoher Bonität Moderne Bürogebäude, bzw. Bestands-
Amsterdam, u.a. gebäude mit guter Instandhaltung oder
Vermietungsquote: 85 – 100%
Standort: CBD / Innenstadtlagen, mit guter mit Sanierung
Anbindung an die öffentlichen
Flexible Flächen mit hoher Effizienz
Verkehrsmittel und mit langfristigen
Wachstumsaussichten Gute Nachhaltigkeitswerte
Selektiv: aufstrebende Teilmärkte Vermeidung von Klumpenrisiken
(z. B. High-Tech-Hubs) (z. B. große Single Tenant-Objekte)
Losgrößen: EUR 20 – 50 Millionen
Titan 8, Madrid Koszykowa, Warschau Crescendo, Luxemburg WTC Phase I, Barcelona
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand April 2019
24Abschnitt 3.D Strategie Zusammenfassung
Warum jetzt investieren?
Klare Core-Strategie mit Paneuropäisches Aktuelle Portfoliogröße
Fokus auf dauerhaften, Büroimmobilienportfolio als Chance
operativen Erträgen
Starke, Europäische Plattform mit Erfahrenes, unverändertes
überdurchschnittliche lokalem Marktzugang Fondsmanagement
Rendite
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand April 2019
26Abschnitt 4 Management Report
Abschnitt 4.A Management Report Performance
Entwicklung des Anteilpreises
Anteilklasse I-dist
Verkauf Verkauf Verkauf
Frankfurt, Merton's Mitte Nürnberg, Innovum 212 Toulouse, Colombe Park
Juni 2018 November 2018 Februar 2019
9,90
9,82
9,80 9,77
9,76
9,71
Anteilpreis (EUR)
9,70 9,67
9,65 9,66
9,62 9,63
9,60
9,51 9,51 9,51
Ausschüttung 0,19 EUR
9,50
9,40
Mai 18 Jun 18 Jul 18 Aug 18 Sep 18 Okt 18 Nov 18 Dez 18 Jan 19 Feb 19 Mrz 19 Apr 19
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019
Hinweis: Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind keine Garantie und kein verlässlicher Indikator für künftige Wertentwicklungen. Kosten und Gebühren: Bei der Berechnung wurden sämtliche
Kosten und Gebühren mit Ausnahme des Ausgabeaufschlages und Rücknahmeabschlages abgezogen.
29Performance
Anteilklasse I-dist
1.5.2017 - 30.4.2018 1.5.2018 - 30.4.2019 Ordentliches Ergebnis
Bruttomietertrag Liegenschaften (Kaltmiete)
Nicht umlagefähige Betriebskosten
Mio. EUR
35,5
-3,0
Rendite (%)
6,4
Mio. EUR
32,6
-2,3
Rendite (%)
6,3 +2,2%
(Vorjahr: 2,2%)
Instandhaltungskosten -6,4 -6,8
Verwaltungskosten -2,2 -1,1
Steuern -2,4 -4,2
Sonstige Kosten (inkl. Erbbauzinsen) -3,5 -2,0
Nettomietertrag 18,0 3,2 16,2 3,1
Beteiligungen1 Bewertungsergebnis
Ordentliches Ergebnis Beteiligungen (ausgeschüttet) 0,0 0,0
Ordentliches Ergebnis Beteiligungen (nicht ausgeschüttet)
Erträge aus Gesellschafterdarlehen
Steuern
Erträge Beteiligung auf Fondsebene (abzgl. Steuern)
7,9
1,6
0,0
9,5 4,6
7,0
1,7
0,0
8,7 4,0
+3,9%
(Vorjahr: 2,8%)
Liquiditätserträge -0,3 -0,1 -0,6 -0,3
Sonstige Erträge 3,1 0,3 2,5 0,3
Ergebnis vor Fin. und Verwaltungskosten 30,3 2,7 26,8 2,6
Zinsaufwendungen -1,7 -1,6 -2,1 -1,7
Kosten der Verwaltung des Sondervermögens -8,6 -0,9 -7,4 -0,9
Ordentlicher Nettoertrag 20,0 2,2 17,3 2,2
Gesamtergebnis
+6,1%
Liegenschaften 10,2 1,4 14,7 2,8
Beteiligungen2 4,3 2,1 4,3 1,9
Sonstige und a.o. Ergebnis 10,4 0,9 10,3 1,2
Bewertungsergebnis 24,9 2,8 29,3 3,9
Gesamtergebnis (BVI-Methode) 44,9 5,0 46,6 6,1 (Vorjahr: 5,0%)
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019
Hinweis: Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind keine Garantie und kein verlässlicher Indikator für künftige Wertentwicklungen. Kosten und Gebühren: Bei der Berechnung wurden sämtliche Kosten und
Gebühren mit Ausnahme des Ausgabeaufschlages und Rücknahmeabschlages abgezogen.
1 Das ordentliche Ergebnis lässt keine Rückschlüsse auf die tatsächliche Ausschüttung der Beteiligungen zu und stellt kein realisiertes Ergebnis im Fonds dar. Die Abschreibungsposition (AfA) ist nicht
ausschüttungsfähig, jedoch dem ordentlichen Ergebnis der Beteiligung zugerechnet. Die Ergebnisse der Beteiligungen in Fremdwährungen sind zum jeweiligen Stichtag bewertet und wurden; 2 Die Basis des
Bewertungsergebnisses enthält die an Immobilien-Gesellschaften gewährten Darlehen.
30Abschnitt 4.B Management Report Entwicklung der Fondsimmobilien
Auslaufende Mietverträge1
Unter Berücksichtigung des Vertragsendes (%) Durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge
20,0 (gewichtet nach Mieteinnahmen)
15,0
Stand Vertragsende Break options
(Jahre) (Jahre)
10,0
Mrz 13 4,9 2,9
Sep 13 4,9 3,5
Mrz 14 4,9 3,4
5,0 Sep 14 5,0 3,2
Mrz 15 5,0 3,1
0,0
Sep 15 4,5 2,9
Unbefristet2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 >2029 Mrz 16 5,4 3,2
Sep 16 5,0 3,4
Unter Berücksichtigung von break options (%) Mrz 17 5,3 3,5
35 Sep 17 4,9 3,3
30
Mrz 18 5,8 3,4
Sep 18 5,3 3,2
25 Mrz 19 5,7 3,7
20
15
10
5
30% Leerstandswahrscheinlichkeit
0
Unbefristet2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 >2029 10% Leerstandswahrscheinlichkeit
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand per 30. April 2019
1 Basis Nettomieten
32Entwicklung des Leerstandes1
16
14
12
10
Ertragsausfall von 9,0%
(aufgrund von gewährten Incentives,
8
z. B. mietfreie Zeiten)
6
4
Ertragsausfall von 4,1%
2
(aufgrund leerstehender Flächen)
0
Mai. 18 Jun. 18 Jul. 18 Aug. 18 Sep. 18 Okt. 18 Nov. 18 Dez. 18 Jan. 19 Feb. 19 Mrz. 19 Apr. 19
BVI Leerstand (%) BVI mod. um anlaufende MV (%) Leerstand ohne Incentives (%)
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand per 30. April 2019
1 Leerstand in % der Bruttomieten (ohne Stellplätze). In der Nutzungsentgeltausfallquote werden Flächen, die wegen Umbau oder Refurbishment derzeit unvermietbar sind, nicht berücksichtigt. Derzeit befinden
sich keine Flächen im Umbau oder Refurbishment.
33Vermietungsleistung und –pipeline 2019
Abgeschlossene Mietverträge1 Aktuelle Vermietungspipeline
YTD 2019
Objekt Mieter Fläche Objekt Mieter Fläche
(m²) (m²)
Den Haag, Headquarter Dienstleistungen 530 Mailand, Centro Leoni Consulting 1.450
Brüssel, Glaverbel Services 470
Brüssel, Glaverbel Körperschaft 1.200
Brüssel, Glaverbel Bildung 400
Brüssel, Glaverbel Finanzdienstleistungen 500
Den Haag, Headquarter Gesundheit 440
Paris, Pleyad 3 Automotive 500
Summe 1.840
Paris, Pleyad 3 Industrie 500
– Prognose Vermietungsleistung 2019: rd. 8.000 m²
– Neu abgeschlossene Mietverträge von Januar bis einschließlich
Paris, Pleyad 2 IT-Services 450
Mai 2019: 1.840 m²
– Voraussichtlich rd. 6.160 m² zusätzliche neue Mietverträge bis
Jahresende Den Haag, Headquarter Gesundheit 440
Summe 5.040
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand Mai 2019
1 Für das Bestandsportfolio ohne Verkaufsobjekte (Toulouse, "Colombe Parc", Warschau,"Chmielna", Brüssel, "Atlantis"). Anschlussvermietungen ohne Auswirkungen auf den Leerstand wurden nicht
berücksichtigt.
34Netto-Absorption
Prognose bis Jahresende 2019
Von rund 14.000 m² auslaufenden Mietverträgen können im laufenden Jahr voraussichtlich rd. 12.000 m² verlängert
werden; circa 8.000 m² neue Mietvertragsabschlüsse sind geplant
50 Prognose
35 (13)1 14 (12)
25 22² (8) 6
16
0
Leerstand 1/2019 incl. Leerstand der Leerstand 1/2019 excl. Auslaufende Verlängerte Neue Mietverträge Leerstand 12/2019 Netto-Absorption
Verkaufsobjekte Verkaufsobjekte Verkaufsobjekte Mietverträge Mietverträge
Circa 6.000 m² Netto-Absorption
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand Mai 2019
Hinweis: Darstellung für das Bestandsportfolio ohne Verkaufsobjekte, alle Zahlenangaben in 1.000 m²
1 Verkaufsobjekte: Toulouse, "Colombe Parc", Warschau,"Chmielna", Brüssel, "Atlantis"; 2 Leerstand exklusive obenstehende Verkaufsobjekte
35Anhang A Anlegerstruktur
Anlegerstruktur
31.10.2018 30.4.2019
(%) (%)
Pensionskassen 56 62
Berufsständische Versorgungswerke 19 16
Finanzdienstleister 7 5
Versicherungen 5 6
Stiftungen 6 6
Wirtschaftsunternehmen 6 4
Kirchen 0 0
Sonstige 1 1
SUM 100 100
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 30. April 2019
Hinweis: Aus rechentechnischen Gründen können Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenen Werten auftreten.
37Anhang B Chancen / Risiken
Chancen / Risiken
– Stabiler Cash Flow durch – Werte von Immobilienanlagen können
langfristige Mietverträge schwanken
– Breite Risikostreuung der – Rücknahme von Anteilscheinen kann
Immobilien über Länder, Standorte vorübergehend ausgesetzt werden
und Mieter
– Fonds kann bei dauerhafter
– Steuervorteile durch steuerfreien Aussetzung der Rücknahme aufgelöst
Anteil an der Ausschüttung werden
– Positiver Research-Ausblick für den – Die positiven Prognosen zum
europäischen Immobilienmarkt europäischen Immobilienmarkt treten
nicht wie erwartet ein
39Anhang C Baujahr der Immobilien
Immobilien
Wirtschaftliche Altersstruktur (%)1
9,4
30,2Disclaimer
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