Gutachten - Stadt Weinheim
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GUTACHTERAUSSCHUSS
für die Ermittlung von Grundstückswerten
Weinheim
Gutachten
über den Verkehrswert (Marktwert)
eines bebauten Grundstücks nach § 194 Baugesetzbuch
Gemeinde: Musterstadt
Gemarkung: Musterdorf
Lage: Musterstraße
Flurstück: 1111
Anschrift: Obertorstraße 9
Gutachterausschuss Weinheim 69469 Weinheim
Telefon: 06201 / 82 – 285
Telefax 06201 / 82 – 507
Mail: gutachterausschuss@weinheim.de
2 Gutachten xxx
Der Gutachterausschuss
hat in seiner Beratung am 01.01.2021 in der Besetzung:
Vorsitzender: Max Mustermann
Gutachter: Max Mustermann
Gutachter: Max Mustermann
den Verkehrswert (Marktwert)
des Wertermittlungsobjektes wie folgt ermittelt:
Verkehrswert (Marktwert): 111.111 €
Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag: 01.01.2021
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis
Gutachten xxxx
3
Inhaltsverzeichnis
1 Allgemeine Angaben 5
1.1 Auftragsdaten 5
1.2 Definition Verkehrswert (Marktwert) 5
1.3 Wertermittlungsstichtag 5
1.4 Qualitätsstichtag 6
1.5 Gesetzliche Grundlagen 6
1.6 Umfang der Sachverhaltsfeststellungen 7
1.7 Unterlagen 7
1.8 Urheberrecht / Verwendungsvorbehalt 7
2 Beschreibung des Wertermittlungsobjektes 8
2.1 Lagemerkmale 8
2.1.1 Regionale Einbindung 8
2.1.2 Lage im Ort und Nachbarschaft 8
2.1.3 Verkehrsanbindung 9
2.1.4 Bildung und Senioren 9
2.1.5 Kultur und Freizeit 9
2.2 Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit 9
2.2.1 Nutzung 9
2.2.2 Erschließungszustand 9
2.2.3 Abgabensituation 9
2.2.4 Grundstücksgröße und –zuschnitt 10
2.2.5 Altlasten 10
2.3 Rechtliche Gegebenheiten 10
2.3.1 Öffentlich rechtliche Gegebenheiten 10
2.3.2 Privatrechtliche Gegebenheiten 11
2.4 Entwicklungen 12
2.4.1 Statistik 12
2.4.2 Weitere künftige Entwicklungen 12
2.5 Bauliche Anlagen 12
2.5.1 Vorbemerkung 12
2.5.2 Gebäudebeschreibung 12
2.5.3 Ausstattungsmerkmale 13
2.5.4 Zustandsbesonderheiten 14
2.5.5 Ausstattungsstandard 14
2.5.6 Außenanlagen 14
2.5.7 Bruttogrundfläche 14
2.5.8 Wohn- und Nutzflächen 15
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis
4 Gutachten xxx
3 Ermittlung Verkehrswert 16
3.1 Wertermittlungsverfahren 16
3.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens 16
3.3 Ermittlung Bodenwert 16
3.3.1 Entwicklungszustand 16
3.3.2 Kaufpreissammlung 17
3.3.3 Bodenrichtwert 17
3.3.4 Bodenwertableitung 17
3.4 Ermittlung Sachwert 17
3.4.1 Grundsätze zur Sachwertermittlung 17
3.4.2 Berechnungsgrundlagen zum Sachwertverfahren 17
3.4.3 Berechnung Sachwert 18
3.5 Ermittlung Ertragswert 19
3.5.1 Grundsätze zur Ertragswertermittlung 19
3.5.2 Berechnungsgrundlagen zum Ertragswertverfahren 19
3.5.3 Ertragswertberechnung 20
3.6 Plausibilisierung über Vergleichsfaktoren 20
4 Verkehrswert 21
5 Literaturverzeichnis 22
6 Anlagenverzeichnis 23
7 Abbildungsverzeichnis 24
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
5
1 Allgemeine Angaben
1.1 Auftragsdaten
Auftraggeber1: Max Mustermann
Auftragseingang: 01.01.2021
Bewertungsobjekt: mit einem Einfamilienhaus und Garage bebautes Grund-
stück
Zweck des Gutachtens: Ermittlung des Verkehrswerts zur Vermögensauseinander-
setzung
Ortsbesichtigung: 01.01.2021
Teilnehmer Ortstermin: Max Mustermann Antragsteller
…………………. Vorsitzender
…………………. Gutachter
…………………. Gutachter
…………………. Geschäftsstelle
1.2 Definition Verkehrswert (Marktwert)
Die Definition des Verkehrswerts ergibt sich aus § 194 Baugesetzbuch:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den
sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gege-
benheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf unge-
wöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
1.3 Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung hinsichtlich
des Wertniveaus bezieht, in diesem Fall der Termin der Ortsbesichtigung, also der:
01.01.2021
Das Wertniveau (allgemeine Wertverhältnisse) bestimmt sich nach der Gesamtheit der am
Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäfts-
verkehr maßgeblichen Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnis-
sen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Ge-
bietes. Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts wurde
am Tag der Beratung abgeschlossen.
1
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Folgenden auf die gleichzeitige Verwendung weiblicher und männlicher Sprachformen ver-
zichtet und das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für beide Geschlechter.
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis6 Gutachten xxx
1.4 Qualitätsstichtag
Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche
Grundstückszustand bezieht. Er entspricht im Regelfall dem Wertermittlungsstichtag, es sei
denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem
anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Im vorliegenden Fall entspricht der Qualitätsstichtag dem
Wertermittlungsstichtag.
1.5 Gesetzliche Grundlagen
Die gesetzlichen Grundlagen sowie Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswerts sind:
Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung vom 02.01.2002 (BGBl. I S. 42, BGB
2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert am 19.03.2020 (BGBl. I S. 541)
Baugesetzbuch in der Fassung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt BauGB
geändert am 27.03.2020 (BGBl. I S. 587)
Verordnung der Landesregierung über die Gutachterausschüsse, Kauf- GuAVO
preissammlungen und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch - Gut-
achterausschussverordnung in der Fassung vom 11.12.1989 (GBl. 1989,
541), zuletzt geändert am 26.09.2017 (GBl. S. 497)
Landesbauordnung für Baden-Württemberg in der Fassung vom LBO
05.03.2010 (GBl. 2010, 357, 358, ber. S. 416) zuletzt geändert am
18.07.2019 (GBl. S. 313)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke - Baunutzungs- BauNVO
verordnung in der Fassung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte ImmoWertV
von Grundstücken - Immobilienwertermittlungsverordnung in der Fas-
sung vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639), zuletzt geändert am 26.11.2019
(BGBl. I 2019, 1794)
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte WertV
von Grundstücken - Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom
06.12.1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert am 18.8.1997 (BGBl. I,
2081)
Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von WertR 2006
Grundstücken Wertermittlungsrichtlinien in der Fassung vom 01.03.2006
(BAnz Nr. 108 a vom 10.06.2006, ber. Nr. 121 vom 01.07.2006)
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche – Wohnflächenverordnung
in der Fassung vom 25.11.2003 (BGBl. I S. 2346) WoFlV
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem
Zweiten Wohnungsbaugesetz - Zweite Berechnungsverordnung in der II. BV
Fassung vom 12.10.1990 (BGBl. I S. 2178) zuletzt geändert am
23.11.2007 (BGBl. I S. 2614)
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
7
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts – Sachwertrichtlinie in der Fas- SW – RL
sung 05.09.2012 (BAnz AT 08.10.2012 B1)
Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts - Ertragswertrichtlinie in der EW-RL
Fassung vom 12.11.2015 (BAnz AT 04.12.2015 B4)
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts - Ver- VW – RL
gleichswertrichtlinie in der Fassung vom 20.04.2014 (BAnz AT 11.04.2014
B3)
Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten - Bodenrichtwertrichtli- BRW-RL
nie in der Fassung vom 11.01.2011 (BAnz. Nr. 24 vom 11.02.2011 S. 597)
Richtlinie zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bau-
werken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau DIN 277 DIN 277
Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum
MF/G
1.6 Umfang der Sachverhaltsfeststellungen
Feststellungen wurden nur insoweit getroffen, wie sie für die Wertermittlung von Bedeutung
sind. ….
1.7 Unterlagen
Für die Ermittlung des Verkehrswertes und die Erstellung des Gutachtens standen dem Gut-
achterausschuss folgende Unterlagen zur Verfügung:
„Antrag auf Erstellung eines Verkehrswertgutachtens“ vom 01.01.2021
Unterlagen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
(Kaufpreissammlung, Immobilienmarktbericht, Bodenrichtwerte)
Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 01.01.2021
Bauzeichnungen / Bauakten zum Wertermittlungsobjekt
Grundbuch von Musterstadt Blatt xxxx, Ausdruck vom 01.01.2021
Unterlagen über die Bauleitplanung
Fotografische Aufnahmen des Objektes
1.8 Urheberrecht / Verwendungsvorbehalt
Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberschutz; alle Rechte sind vorbehalten. Das Gutachten
wurde entsprechend dem Auftrag erstellt und ist nur für den angegebenen Zweck bestimmt.
Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des
Gutachterausschusses gestattet.
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis8 Gutachten xxx
2 Beschreibung des Wertermittlungsobjektes
Nachfolgend wird das Wertermittlungsobjekt mit den wesentlichen, für die Wertermittlung
bedeutsamen Merkmalen beschrieben.
2.1 Lagemerkmale
2.1.1 Regionale Einbindung
Das zu bewertende Grundstück liegt in Musterstadt, einem Mittelzentrum …
2.1.2 Lage im Ort und Nachbarschaft
Das Wertermittlungsobjekt liegt in Musterstadt „Musterstraße“ Ecke „Musterstraße“. Die Ent-
fernung zum Zentrum beträgt Luftlinie ca. 1 km. Die Entfernung (Luftlinie) zur B3 beträgt ca. 1
km.
Abb. 1: Übersichtskarte (Quelle: Stadt Weinheim © 2020)
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
9
Die Musterstraße ist eine mäßig befahrene Nebenstraße. Es bestehen normale Geräu-
schimmissionen.
Die direkte Nachbarschaft zeichnet … aus.
Gastronomie, Nahversorger und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich …. Eine Bus-
haltestelle befindet sich ….
2.1.3 Verkehrsanbindung
Die überregionale Verkehrsachse A5 verläuft im Westen ….
Der öffentliche Personennahverkehr bedient die Stadt ….
2.1.4 Bildung und Senioren
Zur Kinderbetreuung …. Die schulische Bildung ….
Für Senioren ….
2.1.5 Kultur und Freizeit
Kulturell ….
Sportlich ….
Für Jugendliche ….
In Musterstadt gibt es ein breites Freizeitangebot für alle Altersklassen und Interessengrup-
pen. Dies reicht von ….
2.2 Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit
2.2.1 Nutzung
Bei dem zu bewertenden Wohngebäude handelt es sich um ein Einfamilienhaus, welches der-
zeit leer steht. …Der nicht bebaute Bereich des Grundstückes ist ….
2.2.2 Erschließungszustand
Das Grundstück ist an das öffentliche Kanal- und Wasserversorgungsnetz angeschlossen und
wird über das Strom-, Telefon- und Gasnetz versorgt. Die Zuwegung ist im Norden über die
Musterstraße gesichert. …
2.2.3 Abgabensituation
Zum Zeitpunkt der Wertermittlung fallen keine Erschließungskosten an. Diese Wertermittlung
basiert hinsichtlich des erschließungs- und beitragsrechtlichen Zustandes auf Informationen
des Amtes …. Die Angaben wurden von den beteiligten Mitgliedern des Gutachterausschusses
nicht näher überprüft. Eine Haftung für die Richtigkeit dieser Angaben wird daher nicht über-
nommen.
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis10 Gutachten xxx
2.2.4 Grundstücksgröße und –zuschnitt
Das zu bewertende Grundstück hat eine Fläche von 111 m² und eine unregelmäßige Form. Die
Grundstückstopographie ist nahezu eben. Der östliche Gartenbereich ist leicht abfallend.
Abb. 2: Flurstück gemäß GIS (ohne Maßstab)
Das Grundstück hat an der tiefsten Stelle eine Ausdehnung von ca. 11 m (West-Ost-Richtung)
und an der breitesten Stelle eine Ausdehnung von ca. 11 m und der schmalsten Stelle ca. 11
m (Nord-Süd-Richtung). Die Länge der Straßenfront im Westen des Grundstücks beträgt ca.
11 m.
2.2.5 Altlasten
Der Grund und Boden wurde nicht auf eventuelle Verunreinigungen (u. a. Altlasten) unter-
sucht. Diese Untersuchung kann nur durch Spezialinstitute (z.B. Altlastengutachter) vorge-
nommen werden. Gemäß Auskunft aus dem Bodenschutzkataster ist das Grundstück nicht
von Altlasten betroffen.
Es liegen beim Wertermittlungsgrundstück keine Hinweise auf schädliche Bodenveränderun-
gen oder Belastungssituationen durch Stoffe im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes vor.
In der hier vorliegenden Wertermittlung wird ein altlastenfreies Grundstück unterstellt.
2.3 Rechtliche Gegebenheiten
2.3.1 Öffentlich rechtliche Gegebenheiten
2.3.1.1 Flächennutzungsplan
Gemäß …. liegt das Bewertungsobjekt im Geltungsbereich des Flächennutzungsplan der Mus-
terstadt in der Fassung vom 01.01.2021. Der vorhandene bestandskräftige Flächennutzungs-
plan weist für das Bewertungsobjekt „Wohnbauflächen“ aus.
2.3.1.2 Bebauungsplan
Gemäß … gibt es für den Bereich des Bewertungsobjektes keinen Bebauungsplan. Das Grund-
stück ist demnach gemäß § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben der im Zusammenhang be-
bauten Ortsteile) zu beurteilen.
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
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2.3.1.3 Baugenehmigung
Gemäß Bauakte wurden folgende Genehmigungen für das zu bewertende Grundstück erteilt:
Aktenzeichen Datum Bauvorhaben
12345 01.01.2021 Neubau eines Wohnhauses
Die Bauausführungen erfolgten genehmigungskonform.
2.3.1.4 Baulasten
Im Baulastenverzeichnis der Musterstadt ist keine Baulast eingetragen.
2.3.1.5 Denkmalschutz
Gemäß Informationen … ist das Bewertungsobjekt von denkmalschutzrechtlichen Belangen
nicht betroffen.
2.3.1.6 Liegenschaftskataster
Das zu bewertende Grundstück ist zum Bewertungsstichtag im Liegenschaftskataster nachge-
wiesen unter:
Gemeinde: Musterstadt
Gemarkung: Musterstadt
Flurstück: 1111
Lagebezeichnung: Musterstraße 11
Fläche: 111 m²
Tatsächliche Nutzung: Wohnbaufläche
Gebäude: Wohnhaus
2.3.2 Privatrechtliche Gegebenheiten
2.3.2.1 Grundbuch
Im Grundbuch ist das Grundstück eingetragen unter:
Amtsgericht: Musterstadt
Gemeinde: Musterstadt
Grundbuch von: Musterstadt
Grundbuchblattnummer: 11111
Bestandsverzeichnis: Musterstraße 11
Gebäude- und Freifläche
Eigentümer: Max Mustermann
Abteilung II: kein Eintrag, nicht eingetragene Rechte nicht bekannt
Abteilung III: nicht eingesehen.
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis12 Gutachten xxx
2.4 Entwicklungen
Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen sind zu be-
rücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwar-
ten sind.
2.4.1 Statistik
Einwohnerentwicklung
demografische Entwicklung
Wohnungsmarkt
Leerstandquote
2.4.2 Weitere künftige Entwicklungen
Erkenntnisse bezüglich zukünftiger planungsrechtlicher oder nutzungsrelevanter Entwicklun-
gen, die das Wertermittlungsobjekt in absehbarer Zukunft betreffen könnten, lagen zu den
jeweiligen Stichtagen nicht vor.
2.5 Bauliche Anlagen
2.5.1 Vorbemerkung
Die Gebäudebeschreibung enthält Angaben und beschreibt Merkmale nur insoweit, wie es für
die Wertermittlung von relevantem Einfluss ist. …
2.5.2 Gebäudebeschreibung
Art des Gebäudes Art:
Gebäudestellung:
Nutzung:
Geschosse:
Vermietung:
Garage:
Einliegerwohnung:
Baujahr und Baujahr:
Modernisierung Modernisierungen:
Nutzungseinheiten u. KG:
Raumaufteilung EG:
OG:
DG:
Energieausweis
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
13
technische siehe Kapitel „Zustandsbesonderheiten“
Baumängel/
Bauschäden
Besondere Bauteile,
Ein- und
Vorrichtungen
Besondere Einbauten (z.B. Einbauküche, Sauna, Kaminofen etc.) bleiben bei der Wertberech-
nung unberücksichtigt, da sie vom Grundstück bzw. deren Aufbauten getrennt werden kön-
nen, ohne dass Sie und / oder das andere Teil zerstört oder in seinem Wesen verändert wer-
den und damit keine wesentlichen Bestandteile darstellen.
2.5.3 Ausstattungsmerkmale
Gebäude- Konstruktionsart:
konstruktion Innenwände:
Außenwände:
Fassade:
Dämmung:
Treppen
Dach Dachform:
Ausbauzustand:
Dachausführung:
Dämmung:
Dacheindeckung:
Fenster Art:
Einbaujahr:
Material:
Sonnenschutz:
Wandverkleidung Wohnräume:
Bad:
WC:
Küche:
Türen Außentür:
Wohnungstür:
Innentüren:
Deckenverkleidung
Bodenbelag
Sanitäreinrichtung
Heizung Art:
Warmwasser:
Brennstoff:
Einbaujahr:
Heizkörper:
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis14 Gutachten xxx
sonstige Leitungen
technische Stromverteilung, -sicherung und Anzahl an Steckdosen und Licht-
Ausstattung auslässen
Telefon- und Fernsehanschluss
2.5.4 Zustandsbesonderheiten
Zustand Das Objekt wurde Anfang des 11. Jahrhunderts als Wohnhaus errich-
tet. Mitte der 22er Jahre wurde es erweitert. Es fanden im Laufe der
Jahre augenscheinlich kontinuierlich Modernisierungs- und Renovie-
rungsarbeiten in sämtlichen Gewerken statt. …
Baumängel, -schäden Es wurden keine Materialprüfungen durchgeführt und keine Wände
oder Decken geöffnet, um die Bausubstanz genauer zu untersuchen.
Augenscheinlich sind keine Bauschäden oder -mängel erkennbar.
Instandhaltungs-/ Aus technischer Sicht sind keine Maßnahmen notwendig.
Modernisierungs- / Maßnahmen sind nur in der Wertermittlung enthalten, sofern dies
Sanierungs- explizit aufgeführt ist.
maßnahmen
2.5.5 Ausstattungsstandard
Gebäude lassen sich hinsichtlich ihrer Ausstattungsqualität differenzieren. Diese hängt vom
Alter und dem Grad der jeweiligen Ausstattung ab. Die jeweilige Lage der Immobilie spielt
hierfür keine Rolle. …
• Ausstattung und Qualität: „Standardstufe 1,1 und zeitgemäß“
• Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit: „normal gegeben“
2.5.6 Außenanlagen
Der Wert der Außenanlagen umfasst die Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die Anlage
von Wegen und Einfriedigungen sowie die Grünanlage. …
2.5.7 Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche (BGF) der Immobilie wurde in Anlehnung an die einschlägigen Vor-
schriften (DIN 277-1: 2005-02 Bereiche a und b) anhand der vorliegenden Grundrisspläne in
einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit vom Gutachterausschuss wie folgt
ermittelt:…
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
15
2.5.8 Wohn- und Nutzflächen
Die Zusammenstellung der Wohn- und Nutzflächen wurde auf der Grundlage der vorhande-
nen Grundrisspläne und durch eigenen Erhebungen in Anlehnung an die einschlägigen Vor-
schriften bzw. Richtlinien (WoFlV, MF-G) in einer für die Wertermittlung ausreichenden Ge-
nauigkeit von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelt. …Ermittlung Verkehrs-
wert
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis16 Gutachten xxx
3 Ermittlung Verkehrswert
3.1 Wertermittlungsverfahren
Die normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert) sind in der Immo-
bilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bzw. beschrieben:
1. Vergleichswertverfahren §§ 15 f ImmoWertV §§ 13 f WertV
2. Ertragswertverfahren §§ 17 ff ImmoWertV §§ 15 ff WertV
3. Sachwertverfahren §§ 21 ff ImmoWertV §§ 21 ff WertV
Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus einer ausreichenden Anzahl von Ver-
gleichspreisen ermittelt. Zur Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grund-
stücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu be-
wertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.
Im Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage marktüblich und nachhal-
tig erzielbarer Erträge (Mieten und Pachten) und Renditen (Liegenschaftszinssatz) ermittelt.
Aus diesem Grund wird dieses Verfahren vorzugsweise bei Grundstücken angewandt, die auf
Gewinnerzielungsabsicht hin ausgerichtet sind oder unter Renditegesichtspunkten gehandelt
werden.
Im Sachwertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstel-
lungskosten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen ermittelt. Das Sachwertverfah-
ren findet entsprechend den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes dann Anwendung,
wenn die vorhandene Bausubstanz und die Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren Ge-
bäudes für den Wert ausschlaggebend sind.
3.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Das zur Ermittlung des Verkehrswertes anzuwendende Wertermittlungsverfahren ist nach der
Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsver-
kehr und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden
Daten, zu wählen. …
3.3 Ermittlung Bodenwert
Der Bodenwert ist in der Regel ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen
des Grundstücks vorrangig durch Preisvergleich im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. …
3.3.1 Entwicklungszustand
Unter Entwicklungszustand versteht man allgemein die Entwicklungsstufe des Grund und Bo-
dens unter Berücksichtigung der öffentlich rechtlichen Planungssituation und tatsächlicher
Wertkriterien. …
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
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3.3.2 Kaufpreissammlung
Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind von 2021 bis vor dem Wertermittlungs-
stichtag keine Kaufpreise registriert worden, die wegen ihrer Lage (Bodenrichtwert) und Nut-
zungsart vergleichbar sind. …
3.3.3 Bodenrichtwert
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens pro Quadratmeter Grund-
stücksfläche für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs-
und Werteverhältnisse vorliegen. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf ein Grundstück, das
für die jeweilige Bodenrichtwertzone typisch ist. …
3.3.4 Bodenwertableitung
Die beteiligten Mitglieder des Gutachterausschusses bewerten die Qualität der zu bewerten-
den Fläche als baureifes Land - Wohnbaufläche.
Die beteiligten Gutachter sind der Auffassung…
Der relative Bodenwert des Bewertungsgrundstücks errechnet sich somit wie folgt:
111 €/m² * 1,11 (konjunkturelle Entwicklung)
* 1,11 (Grundstücksgröße & -zuschnitt) = 111 €/m².
Die beteiligten Mitglieder des Gutachterausschusses setzen den relativen Bodenwert des
Grundstücks zum 01.01.2021 mit
111 €/m²
fest. Bei einer Fläche von 111 m² ergibt sich der Bodenwert des Bewertungsgrundstücks zu
111.111 €.
3.4 Ermittlung Sachwert
3.4.1 Grundsätze zur Sachwertermittlung
Das Sachwertverfahren ist eine herstellungskostenorientierte Methode zur Ermittlung des
Wertes einer Immobilie. …
3.4.2 Berechnungsgrundlagen zum Sachwertverfahren
3.4.2.1 Gesamt- und Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (wGND) ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei
normaler Instandhaltung wirtschaftlich nutzbar ist und den Ansprüchen der Nutzer gerecht
wird. …
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis18 Gutachten xxx
3.4.2.2 Normalherstellungskosten
Bei den Normalherstellungskosten für Gebäude (NHK 2010) handelt es sich um normierte,
bundesdurchschnittliche Modell-Werte, die auf das Jahr 2010 bezogen sind. …
3.4.2.3 Korrekturfaktoren
Die NHK 2010 beschreiben durchschnittliche Werte für die gesamte Bundesrepublik. …
3.4.2.4 Alterswertminderung
Die auf der Grundlage des Modells der NHK 2010 bezogenen Herstellungskosten entsprechen
denen eines neu errichteten Gebäudes gleicher Gebäudeart und Ausstattung. …
3.4.2.5 Nicht im Sachwertmodell erfasste Bauteile, Ein- und Vorrichtungen
Soweit einzelne Bauteile, Einrichtungen und Vorrichtungen, die wesentlicher Bestandteil der
baulichen Anlage sind, jedoch nicht oder überdurchschnittlich in den NHK erfasst sind und
dem zugrundeliegenden Sachwertmodell entsprechen, müssen diese ergänzend durch Zu-
und Abschläge berücksichtigt werden. …
3.4.2.6 Außenanlagen
Der Sachwert der Außenanlagen wird in der Regel als pauschalierter Wert in Abhängigkeit vom
Umfang und von der Ausführung der Außenanlagen angenommen. …
3.4.2.7 Marktanpassung
Durch das Sachwertverfahren nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV wird zunächst der "vorläufige
Sachwert" ermittelt. …
3.4.2.8 Besondere wertbeeinflussende Umstände
Für das Bewertungsobjekt sind abschließend noch die besonderen objektspezifischen Grund-
stücksmerkmale zu berücksichtigen. …
3.4.3 Berechnung Sachwert
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
19
3.5 Ermittlung Ertragswert
3.5.1 Grundsätze zur Ertragswertermittlung
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie.
Dabei ist von dem marktüblich nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der
Reinertrag ergibt sich aus dem marktüblichen Rohertrag (Jahresnettokaltmiete) abzüglich der
marktüblichen Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der
sich durch eine angemessene Verzinsung (Liegenschaftszinssatz) des Bodenwerts ergibt. Der
verbleibende Gebäudereinertrag ist über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobi-
lie mit dem entsprechenden markt- und objektbezogenen Liegenschaftszinssatz zu kapitalisie-
ren. Die Summe aus dem Barwert des Gebäudereinertrages und dem Bodenwert ergibt den
Ertragswert.
3.5.2 Berechnungsgrundlagen zum Ertragswertverfahren
3.5.2.1 Gesamt- und Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (wGND) ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei
normaler Instandhaltung wirtschaftlich nutzbar ist und den Ansprüchen der Nutzer gerecht
wird. …
3.5.2.2 Miete
Bei der Ertragswertermittlung ist von einem marktüblich erzielbaren Mietzins auszugehen. …
3.5.2.3 Bewirtschaftungskosten
Unter marktüblichen Bewirtschaftungskosten versteht man jene Kosten, die zur ordnungsge-
mäßen Bewirtschaftung eines Gebäudes laufend erforderlich sind. …
3.5.2.4 Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im
Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Chancen-Risiko-Profil:
Einflussfaktor Wertermittlungsobjekt Risikoausprägung
Lage
Dritt-
verwendungs-
möglichkeit
Leerstands-
risiko
Verkehrs-
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis20 Gutachten xxx
anbindung
Ausstattung
Reparatur/
Instandhaltung
3.5.2.5 Besondere wertbeeinflussende Umstände
Für das Bewertungsobjekt sind abschließend noch die besonderen objektspezifischen Grund-
stücksmerkmale zu berücksichtigen. …
3.5.3 Ertragswertberechnung
3.6 Plausibilisierung über Vergleichsfaktoren
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie auf
Basis von tatsächlich am Markt erzielten Kaufpreisen. Demnach folgt das Vergleichswertver-
fahren dem Grundgedanken, dass eine Sache so viel wert ist, wie üblicherweise im gewöhnli-
chen Geschäftsverkehr dafür als Preis erzielt werden kann…
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
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4 Verkehrswert
Nach § 8 der ImmoWertV ist der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen
Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf
dem Grundstücksmarkt zu bemessen. …
Weinheim, 01.01.2021
Gutachterausschuss für Immobilienwerte
Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis
Max Mustermann
Vorsitzender des Gutachterausschusses Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis22 Gutachten xxx
5 Literaturverzeichnis
Kleiber, Wolfgang / Fischer, Roland / Werling, Ullrich (2017): Verkehrswertermittlung von
Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten)
und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der Im-
moWertV, 8. Auflage, Köln: Reguvis Fachmedien GmbH
Sandner,Siegfried / Weber, Ulrich (2007): Lexikon der Immobilienwertermittlung A-Z, 2. Auf-
lage, Köln: Bundesanzeiger Verlag GmbH
Pohnert, Fritz / Ehrenberg, Birger / Haase, Wolf-Dieter / Joeris, Dagmar (2015): Kreditwirt-
schaftliche Wertermittlung. Typische und atypische Beispiele der Immobilienbewertung, 8.
Auflage, Wiesbaden: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH
HypZert GmbH: Studienbriefe zur Immobilienbewertung und Immobilienanalyse
Hausmann, Andrea (2015): Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung, 5. Auflage,
Köln: Wolters Kluwer Deutschland GmbH
Gottschalk, Götz-Joachim (2014): Immobilienwertermittlung. Wertermittlungsverfahren Ma-
thematische Formelsammlung, 3.Auflage, München: C. H. Beck oHG
Gutachterausschuss Weinheim (2019): Immobilienmarktbericht Weinheim 2017-2018, Wein-
heim
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
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6 Anlagenverzeichnis
Anlage 1
Grundrisse
Anlage 2
Fotodokumentation
Anlage 3
Beschreibung der Gebäudestandards gem. Anlage 2 der SW-RL für freistehende Ein- und
Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis24 Gutachten xxx
7 Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Übersichtskarte (Quelle: Stadt Weinheim © 2020) ........................................... 8
Abb. 2: Flurstück gemäß GIS (ohne Maßstab) .............................................................. 10
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisGutachten xxxx
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Beglaubigungsvermerk
Hiermit wird amtlich beglaubigt, dass die vorstehende Abschrift einschließlich Anlagen mit der
Urschrift des Verkehrswertgutachtens mit dem Geschäftszeichen xxx übereinstimmt.
Weinheim, 01.01.2021
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis
Im Auftrag
Max Mustermann
Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-KreisSie können auch lesen
