Hintergrund der Grundsteuerreform - Steuerberater Esens-Jever
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Beilage Grundsteuerreform
Hintergrund der Grundsteuerreform Land- und Forstwirtschaft
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die Grundsteuer in ih- Für die Land- und Forstwirtschaft wenden
rer bisherigen Form als verfassungswidrig eingestuft und eine alle Länder die Regelungen des Bundes-
verfassungskonforme Neuregelung verlangt, die ab 2025 greift. modells an. Daraus ergeben sich im Ver-
gleich zu bisher folgende Änderungen:
Mit einem jährlichen Aufkommen von über 13 Mrd. Euro gehört die Westdeutschland: In den westlichen
Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Bundesländern kommt es durch die Re-
Gleichzeitig ist sie schon lange eine der kontroversesten Steuern. form zu einer Aufteilung der beste-
Politisch umstritten ist die Grundsteuer, weil sie in ihrer jetzigen henden wirtschaftlichen Einheiten.
Form die Spekulation mit Bauland begünstigt und damit die Wohn- Wohngebäude oder Gebäudeteile, die
raumknappheit eher fördert als ihr entgegenzuwirken. Deutlich äl- innerhalb eines land- und forstwirt-
ter ist die verfassungsrechtliche Kritik an der Grundsteuer, die das schaftlich genutzten Hofs Wohnzwe-
Bundesverfassungsgericht (BVerfG) im Frühjahr 2018 bestätigt hat. cken dienen, sind mit den zugehörigen
Freiflächen ab 2022 dem Grundvermö-
Die der Besteuerung derzeit zugrundeliegenden Einheitswerte ba- gen zuzurechnen. Sie werden aus dem
sieren nämlich auf Wertverhältnissen aus den Jahren 1964 (West- Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
deutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Zu den heutigen Werten herausgelöst und erhalten als eigen-
von Grundbesitz und Gebäuden hat die Bemessungsgrundlage der ständige wirtschaftliche Einheit ein
Grundsteuer also nur noch wenig Bezug. Dieser Argumentation hat separates Aktenzeichen.
sich das BVerfG in vollem Umfang angeschlossen und entschieden, Ostdeutschland: In den ostdeutschen
dass die Regelungen zur Bewertung des Grundvermögens für die Bundesländern kommt es zum Wechsel
Grundsteuer mindestens seit 2002 verfassungswidrig sind. von der Nutzer- zur Eigentümerbe-
steuerung. Danach ist nun der Eigen-
Das BVerfG hatte dem Gesetzgeber daher aufgegeben, spätestens tümer des Grundbesitzes zur Erklä-
bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung der Grundsteuer zu rungsabgabe verpflichtet und nicht
finden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen die verfas- mehr der Nutzer.
sungswidrigen Regeln für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, Ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
längstens also bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Das im Sinne des Bewertungsgesetzes setzt
BVerfG erkennt mit dieser langen Übergangsfrist an, dass eine weder eine Mindestgröße noch eine voll-
Neuregelung der Grundsteuer zwangsläufig auch langwierige Neu- wertige land- und forstwirtschaftliche
bewertungen des Grundbesitzes erfordert. Bewirtschaftung oder eine Selbstbewirt-
schaftung voraus. Auch einzelne, verpach-
tete genutzte Grundstücke können ein Be-
trieb der Land- und Forstwirtschaft sein.
Umsetzung der Grundsteuerreform
In diesem Jahr müssen alle Immobilieneigentümer eine Fest- Zusammenfallen mit dem Zensus
stellungserklärung abgeben, damit das Finanzamt die Bemes-
In diesem Jahr findet in Deutschland wie-
sungsgrundlage für die neue Grundsteuer berechnen kann.
der ein Zensus statt, der oft auch als
Bund und Länder sind der Aufforderung des Bundesverfassungsge- Volkszählung bezeichnet wird. Mit dem
richts 2019 nachgekommen und haben eine umfassende Reform Zensus 2022 nimmt Deutschland an einer
der Grundsteuer auf den Weg gebracht. Weil man sich dabei nicht EU-weiten Zensusrunde teil, die seit 2011
alle zehn Jahre stattfinden soll. Aufgrund
auf ein bundeseinheitliches Modell einigen konnte, wurde den
der Corona-Pandemie wurde der anste-
Bundesländern mit einer Änderung des Grundgesetzes die Möglich-
hende Zensus in das Jahr 2022 verscho-
keit gegeben, eigene Regeln für die Bemessungsgrundlage der ben. Damit findet die ab Mai 2022 im
Grundsteuer festzulegen. Davon haben Baden-Württemberg, Bay- Rahmen des Zensus stattfindende Gebäu-
ern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. de- und Wohnungszählung nun fast gleich-
Sachsen und das Saarland haben das Bundesmodell übernommen, zeitig mit der Abgabe der Feststellungser-
aber abweichende Steuermesszahlen festgelegt. klärungen zur Grundsteuerreform statt.
Eine parallele Datenerhebung ist unver-
Unabhängig von der Regelung im jeweiligen Bundesland sollen die meidlich, da unterschiedliche Merkmale
Kommunen 2025 die Grundsteuer zum ersten Mal nach den neuen abgefragt und erhoben werden. Aus Da-
Regeln erheben. Die lange Vorlaufzeit ist notwendig, weil die Fi- tenschutzgründen können die Befragung
nanzämter Zeit brauchen, um für die rund 35 Millionen Immobilien im Rahmen des Zensus und die Erklä-
in Deutschland alle notwendigen Daten zusammenzutragen. rungsabgabepflicht gegenüber dem Fi-
nanzamt nicht zusammengelegt werden.
Dafür werden in diesem Jahr alle Immobilienbesitzer zur Abgabe Auch ein Austausch der abgefragten Daten
einer Feststellungserklärung zur Grundsteuer aufgefordert. Die untereinander ist deshalb ausgeschlossen.
entsprechenden Allgemeinverfügungen hat die Finanzverwaltung Daher müssen Immobilienbesitzer dieses
im März veröffentlicht, in den meisten Bundesländern sollen die Jahr beiden Erklärungspflichten nach-
Immobilienbesitzer zusätzlich ein Informationsschreiben per Post kommen, wenn sie auch vom Zensus für
erhalten, das im Mai oder Juni versendet wird. die Befragung ausgewählt wurden.
G1
Beilage Grundsteuerreform
Bundesweit gilt dabei der 1. Januar 2022 als Stichtag für die Neu-
Baden-Württemberg bewertung. Sowohl die Wert- als auch die Besitzverhältnisse an
Baden-Württemberg hat von allen Bundes- diesem Stichtag werden bei der Ermittlung der Bemessungsgrund-
ländern das einfachste Verfahren für die lage zugrunde gelegt. Das bedeutet, dass Sie eine Feststellungser-
Ermittlung der neuen Grundsteuer. Bei klärung auch dann abgeben müssen, wenn Sie Ihre Immobilie nach
diesem modifizierten Bodenwertmodell dem Jahresbeginn verkauft oder verschenkt haben.
basiert die Bewertung im Wesentlichen
auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche
Wer die Feststellungserklärung nicht vom Steuerberater erstellen
und dem Bodenrichtwert, die miteinander lassen will, kann dies ab 1. Juli 2022 elektronisch über ELSTER er-
multipliziert werden und den sogenannten ledigen. Bestehende ELSTER-Registrierungen können auch für die
Grundsteuerwert ergeben. Auf die Bebau- Feststellungserklärung verwendet werden. Andernfalls ist eine
ung kommt es dabei nicht an. Allerdings rechtzeitige Erstregistrierung erforderlich. Eine Abgabe in Papier-
wird die Steuermesszahl für Grundstücke, form ist nur auf Antrag in begründeten Ausnahmefällen möglich.
die überwiegend Wohnzwecken dienen, Die Abgabefrist läuft bis zum 31. Oktober 2022.
um 30 % verringert. Begünstigt werden
ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Anhand der Angaben in der Feststellungserklärung berechnet das
Kulturdenkmäler. Damit kann sich bei- Finanzamt dann den Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag
spielsweise für ein Grundstück mit Wohn- und stellt entsprechende Bescheide aus. Die Bescheide sind dann
gebäude eine niedrigere Grundsteuer er- die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt
geben als für ein gleichgroßes unbebautes oder Gemeinde. Die diesjährige Erklärungspflicht ist die erste
Nachbargrundstück. Hauptfeststellung für die neue Grundsteuer. Danach wird es alle
sieben Jahre eine neue Hauptfeststellung geben, zu der wieder ei-
Bayern ne aktuelle Feststellungserklärung abzugeben ist.
Das Bayerische Grundsteuergesetz wendet
ein wertunabhängiges Flächenmodell an.
Entscheidend sind dabei nur die Flächen
Das Bundesmodell für die Grundsteuer
des Grundstücks und Gebäudes sowie die Im Bundesmodell für die Grundsteuerreform werden viele Da-
Gebäudenutzung. Der Wert des Grund-
ten für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage berücksichtigt.
stücks und damit auch der Bodenrichtwert
spielen dabei keine Rolle. Für die Grund- Für die Mehrzahl der Bürger wird bei der Grundsteuer das Bundes-
steuer werden die Flächen mit landesweit modell zur Anwendung kommen. Dabei wurden im Vorfeld viele
einheitlichen Äquivalenzzahlen angesetzt, Vorschläge diskutiert, die unter Namen wie „Bodensteuer“, „Äqui-
die für die Fläche des Grund und Bodens valenzmodell“ oder „Kostenwertmodell“ ins Rennen gingen.
0,04 Euro/m² und für Gebäudeflächen
0,50 Euro/m² betragen. Die Summe aus Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts wäre also die ideale Ge-
den Äquivalenzbeträgen ergibt dann den legenheit gewesen, die Grundsteuer einfacher zu gestalten, den
Grundsteuermessbetrag. Für Wohnflächen Verwaltungsaufwand zu mini-
wird ein Abschlag von 30 % gewährt, al- mieren und die finanzielle Be-
lerdings nur auf die Gebäudefläche und lastung in Großstädten mit be-
nicht auf die Grundstücksfläche. Daneben
sonders hohen Mieten zu redu-
ist für den sozialen Wohnungsbau und
Baudenkmäler eine zusätzliche Ermäßi-
zieren. Die Regelungen, die
gung von 25 % vorgesehen. jetzt im Bundesmodell enthal-
ten sind, erreichen jedoch kei-
nes dieser Ziele wirklich. Hier
Hamburg ist ein Überblick:
Beim hamburgischen Wohnlagemodell Wohnimmobilien: Das statistische Bundesamt ermittelt alle
wird die Grundsteuer vorrangig anhand vier Jahre Durchschnittsmieten für verschiedene Gebäudetypen
der Grundstücksgröße, der Gebäudefläche
und Baujahreszeiträume. Bei Wohnimmobilien wird diese
und der Wohnlage des Grundstücks ermit-
Durchschnittsmiete zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage in
telt. Für die Grundstücksfläche werden
0,04 Euro/m² und für Gebäudeflächen Abhängigkeit von der Mietniveaustufe der Gemeinde um bis zu
0,50 Euro/m² angesetzt. Für Wohnflächen 22,5 % vermindert oder um bis zu 32,5 % erhöht. Die unter-
reduziert sich der Wert der Gebäudeflä- schiedlichen Miethöhen in verschiedenen Wohnlagen innerhalb
che um 30 %. Bei der Wohnlage wird zwi- einer Gemeinde bleiben aber unberücksichtigt. Der so ermittel-
schen „normaler“ und „guter“ Wohnlage te Rohertrag wird um nicht umlagefähige Betriebskosten redu-
unterschieden. Grundlage dafür ist das ziert, für die typisierte Prozentsätze gelten, die vom Gebäude-
beim Mietspiegel bewährte Hamburger typ und Baujahr abhängen. Für öffentlich geförderten Wohn-
Wohnlagenverzeichnis. Für eine normale raum gibt es außerdem eine Ermäßigung der Steuermesszahl um
Wohnlage gibt es einen weiteren Abschlag 25 %. Der Bewertungsansatz mit diesem „vereinfachten Er-
von 25 %. Weitere Ermäßigungen von 25 %
tragswertverfahren“ anhand der Durchschnittsmiete gilt für alle
gibt es für denkmalgeschützte Objekte
und für den sozialen Wohnungsbau.
G2Beilage Grundsteuerreform
Wohnimmobilien, also sowohl für vermieteten Wohnraum als
auch für selbst genutzte Immobilien. Hessen
Grund und Boden: Ausgangspunkt für die Bewertung von Hessen hat sich für ein Flächen-Faktor-
Grund- und Boden sowohl unbebauter Grundstücke als auch des Verfahren entschieden, das sich am bay-
Bodenwertanteils bebauter Grundstücke sind die Bodenricht- erischen Flächenmodell orientiert und
auch die dort gültigen Äquivalenzbeträge
werte. Als unbebaut gelten Grundstücke, auf denen sich keine
von 0,04 Euro/m² für Grund und Boden
benutzbaren Gebäude befinden. und 0,50 Euro/m² für die Gebäudefläche
Gewerbeimmobilien: Anders als bei Wohngrundstücken werden übernimmt. Allerdings wird die Summe
für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten der Flächenäquivalenzbeträge noch mit
einem Faktor multipliziert. Dieser fällt
erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher
umso höher aus je besser die Lage ist. Um
kommt bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien ein verein-
dies zu beurteilen, wird der Bodenricht-
fachtes Sachwertverfah- wert für das Grundstück mit dem durch-
ren zur Anwendung. Die- schnittlichen Bodenrichtwert in der Ge-
ses Verfahren berücksich- meinde verglichen. Die Bodenrichtwerte
tigt bei der Wertermitt- bekommt das Finanzamt automatisch von
lung insbesondere die ty- der Katasterverwaltung. Wie in anderen
pischen Herstellungskos- Bundesländern gibt es auch hier einen Ab-
ten für die jeweilige schlag von 30 % für Wohnflächen.
Gebäudeart und den Bo-
denrichtwert. Alle diese Niedersachsen
Werte sind im Bewertungsgesetz festgeschrieben und müssen
nicht vom Eigentümer ermittelt werden. Statt bisher 30 Anga- In Niedersachsen liegt der Grundsteuer
ben sind daher nur noch 8 Angaben erforderlich, hauptsächlich ein Flächen-Lage-Modell zugrunde, das
zur Größe und zum Alter der Immobilie. Auch bei gemischt ge- im Prinzip identisch ist mit dem Hessi-
schen Modell. Die Flächen werden mit
nutzten Grundstücken, die teils geschäftlich und teilweise zu
landesweit einheitlichen Äquivalenzzah-
Wohnzwecken genutzt werden, kommt das vereinfachte Sach-
len angesetzt, die für den Grund und Bo-
wertverfahren zur Anwendung. den 0,04 Euro/m² und für Gebäudeflä-
Land- und Forstwirtschaft: Bei der Bewertung von land- und chen 0,50 Euro/m² betragen. Für Wohn-
forstwirtschaftlichem Grundbesitz (Grundsteuer A) bleibt es bei flächen wird ein Abschlag von 30 % ge-
währt, allerdings nur auf die Gebäudeflä-
dem bisher praktizierten Verfahren. Diese Flächen wurden be-
che und nicht auf die Grundstücksfläche.
reits in der Vergangenheit nach dem typisierten Ertragswert Daneben ist für den sozialen Wohnungs-
bewertet, der stets einen realitätsgerechten Wert aufweist. Das bau und Baudenkmäler eine zusätzliche
Verfahren wurde nun weiter vereinfacht. Auf der anderen Seite Ermäßigung von 25 % vorgesehen. Die
unterliegen land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude künftig Summe der Flächenansätze wird mit dem
nicht mehr nur in Ostdeutschland, sondern bundeseinheitlich Lage-Faktor multipliziert. Dieser fällt um-
der Grundsteuerregelung für Wohnimmobilien. so höher aus, je besser die Lage ist. Um
dies zu beurteilen, wird der Bodenricht-
Baulandmobilisierung: Die Kommunen erhalten künftig die wert für das Grundstück mit dem durch-
Möglichkeit, auf baureife, unbebaute Grundstücke einen eige- schnittlichen Bodenrichtwert in der Ge-
nen Hebesatz (Grundsteuer C) zu erheben. In Kommunen, die meinde verglichen. Die Formel enthält ei-
von dieser Option Gebrauch machen, wird für solche Grundstü- ne dämpfende Komponente, sodass bei-
cke somit künftig erheblich mehr Grundsteuer zu zahlen sein als spielsweise ein im Vergleich zum Durch-
bisher. Damit können die Gemeinden unter bestimmten Voraus- schnitt doppelt so hoher Bodenrichtwert
setzungen einen Anreiz für den Bau neuer Wohnungen schaffen den Grundsteuerwert nur um gut 23 % er-
und Bodenspekulationen entgegenwirken. Hat sich eine Ge- höht, während ein halb so hoher Boden-
meinde für die Erhebung der Grundsteuer C entschieden, muss richtwert den Grundsteuerwert um knapp
19 % reduziert.
der Hebesatz für alle baureifen Grundstücke in der Gemeinde
einheitlich und höher als der reguläre Hebesatz für die übrigen
Grundstücke in der Gemeinde sein. Saarland und Sachsen
Steuermesszahl: Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage Das Saarland und Sachsen wenden zwar
der Grundsteuer wird der nach den unterschiedlichen Verfahren das Bundesmodell für die Ermittlung der
ermittelte Wert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Bis- Bemessungsgrundlage an, haben aber
her beträgt diese Steuermesszahl 0,35 %. Um aber einen drasti- teilweise abweichende Steuermesszahlen
schen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern, werden die neuen, festgelegt. Das Saarland hat sich im Ver-
gleich zum Bundesmodell für höhere
nun im Vergleich zu bisher deutlich höheren Grundstückswerte
Steuermesszahlen entschieden, während
in einem zweiten Schritt durch die radikale Absenkung der in Sachsen gewerbliche Flächen doppelt
Steuermesszahl korrigiert. Aktuell ist im Gesetz eine Messzahl so hoch bewertet werden wie Wohnflä-
vorgesehen, die weniger als ein Zehntel des alten Wertes be- chen und unbebaute Grundstücke.
trägt. Das Bundesfinanzministerium will aber vor Inkrafttreten
G3Beilage Grundsteuerreform
der neuen Grundsteuerfestsetzungen überprüfen, ob hier noch weiterer Anpassungsbedarf besteht.
Übersicht der Modelle und benötigte Daten
In der folgenden Tabelle finden Sie einen Vergleich der verschiedenen Modelle einschließlich der im jeweiligen
Bundesland für die Feststellungserklärung benötigten Daten. Zu einigen der notwendigen Daten finden Sie im
Anschluss noch Hinweise, wo Sie diese Angaben finden können.
Baden-Württemberg Bayern, Hamburg, alle anderen
Hessen, Niedersachsen Bundesländer
(Bodenwertmodell) (Flächenmodelle) (Bundesmodell)
Informationen zum Grundstück
(Einheitswertaktenzeichen Ja Ja Ja
oder Gemarkung & Flurstück)
Name & Anschrift
Ja Ja Ja
des/der Eigentümer(s)
Grundstücksfläche Ja Ja Ja
Teilweise ja
Bodenrichtwert Ja Ja
Teilweise nein
Nutzungsart (Wohnen Ja (mit weiteren
Ja Ja
oder gewerbliche Nutzung) Differenzierungen)
Wohn-/Nutzfläche Nein Ja Ja
Immobilientyp
(Ein-/Zweifamilienhaus,
Nein Nein Ja
Mehrfamilienhaus,
Eigentumswohnung)
Baujahr Nein Nein Ja
Anzahl Garagen/Stellplätze Nein Nein Ja
Grundstücksdaten: Das Einheitswertaktenzeichen für Ihre Immobilie finden Sie beispielsweise im jährlichen
Grundsteuerbescheid der Kommune oder in den Grundlagenbescheiden des Finanzamts, die Sie nach Kauf
der Immobilie erhalten haben. Alternativ bzw. in manchen Fällen zusätzlich ist die Angabe der Gemarkung
und des Flurstücks notwendig. Für Eigentumswohnungen und Teileigentum ist außerdem der Miteigen-
tumsanteil wichtig, der auf die Wohnung oder das Teileigentum entfällt. Gemarkung, Flurstück und ggf.
Miteigentumsanteile finden Sie im Grundbuchauszug oder im Kaufvertrag, den Miteigentumsanteil notfalls
oft auch in der Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung.
Fläche: Die Grundstücksfläche finden Sie im Kaufvertrag oder im Grundbuchauszug. Für Gebäude ist außer
in Baden-Württemberg zusätzlich die Wohn- oder Nutzfläche anzugeben, die jedoch nicht immer im Kauf-
vertrag ausgewiesen wird. Hierzu braucht es eine Wohn-/Nutzflächenberechnung, die der Architekt erstellt
hat oder die im Fall von Altbauten oder Umbauten ggf. neu erstellt werden muss.
Bodenrichtwert: Einige Bundesländer verzichten auf die Angabe des Bodenrichtwerts, weil dieser vom Fi-
nanzamt automatisch ermittelt wird oder für die Berechnung keine Rolle spielt (Bayern, Hamburg). Einen
vorläufigen Eindruck vom Bodenrichtwert können Sie sich im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS ver-
schaffen, das Sie online unter https://www.bodenrichtwerte-boris.de finden. Für die Feststellungserklärung
bauen die einzelnen Bundesländer aber separate Portale auf, weil hier teilweise abweichende Werte anzu-
geben sind. Die Adresse des jeweiligen Portals werden die Bundesländer in ihren Informationsschreiben an
die Bürger mitteilen oder ab 1. Juli 2022 auf der BORIS-Seite veröffentlichen.
G4Sie können auch lesen
