Immobilien gekonnt in Szene gesetzt - Asset Management
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Asset Management
Novum
Immobilien gekonnt
in Szene gesetzt
Im Wandel der Zeit Immobilienstudie 2021 Nachhaltige Immobilien
Gesellschaftliche Wohnungen und Logistik- Keine Nachhaltigkeit 01/2021
Bedürfnisse verändern flächen begehrt, Angebot ohne Transparenz credit-suisse.com/novum
Architektur jedoch begrenzt
Zum Artikel Zum Artikel Zum Artikel
Abbildung: Der zum Portfolio des CS REF Siat gehörende Escherpark entspricht sämtlichen Ansprüchen des zeitgemässen Wohnens. Die urbanen Wohnhäuser bieten grosszügige Wohnflächen mit moderner Ausstattung. Die Wohnsiedlung wurde nachhaltig geplant und umgesetzt, liegt mitten in der Stadt Zürich und ist umgeben von einer grosszügig gestalteten, parkähnlichen Grünfläche.
Editorial
Begehrte
Immobilien
Raymond Rüttimann
Leiter Global Real Estate
Liebe Leserinnen und Leser
Architektur fasziniert und begeistert. Sie offenbart sich in unterschiedlicher Form und Ausprägung –
von zurückhaltend und schlicht über auffällig und selbstbewusst bis hin zu stilsicher und repräsen-
tativ. Architektur setzt Immobilien gekonnt in Szene, jeder Stil auf seine eigene Art.
Bauten wie die Ruinen von Pompei, die Pyramiden von Gizeh oder das Taj Mahal beeindrucken
die Betrachter auch Hunderte Jahre nach ihrer Entstehung. Sie faszinieren nicht nur durch ihr
Äusseres, sondern reflektieren als Zeitzeugen auch die vorherrschende Kultur und das gesellschaft-
liche Leben. Die Baukunst ist immer auch ein Abbild der Bedürfnisse der Bewohnenden bzw.
der Nutzerinnen und Nutzer dieser Bauten.
Dies trifft heute noch genauso zu wie damals: Das weitverbreitete Home-Office während der
COVID-19-Pandemie funktioniert die Wohnung in ein Büro um und akzentuiert bestimmte Bedürf-
nisse, wie etwa den Wunsch nach Rückzugsmöglichkeiten.
Die eigenen vier Wände sind wichtiger denn je und stehen hoch im Kurs – sei es als Eigentum
oder zur Miete. Auch mitten in der Pandemie zeigen Immobilien eine hohe Wertbeständigkeit, und
insbesondere Wohnobjekte haben sich als krisenresistente Anlage erwiesen.
Nachhaltige Immobilienanlagen erfreuen sich ebenfalls einer starken Nachfrage. Vermehrt wird
Transparenz gefordert, um die Nachhaltigkeit mess- und vergleichbar zu machen.
In dieser Ausgabe von Novum betrachten wir das Thema Architektur aus verschiedenen Perspektiven.
Wir beschäftigen uns mit dem Rollenverständnis von Architektur, der Bedeutung des gebauten
Raumes, den Architekturstilen und Trends. In Interviews mit Expertinnen und Experten beleuchten
wir vielfältige Aspekte der Baukunst und zeigen auf, welche Bedürfnisse Global Real Estate bei
ihren Liegenschaften antizipiert, damit die Liegenschaften auch zukünftig Anklang finden.
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.
Raymond Rüttimann
Inhaltsübersicht
Highlights aus dem Portfolio
Über 1’300 Immobilien gehören zum Portfolio des Global Real
Estate. In der Fotogalerie präsentieren sich deren zwölf. Sie alle sind
Architektur als Ausdruck unterschiedlich. Und doch verbindet sie der hohe architektonische
Anspruch an die Gebäude wie etwa edle und nachhaltige Materia-
der gesellschaftlichen lien, elegante Fassaden oder eine parkähnliche Umgebung.
Entwicklung Zum Artikel
Immer schon prägte das gesellschaftliche und
wirtschaftliche Umfeld die Architektur. Das ist
auch heute noch so. Die Bedürfnisse und die
Ansprüche an Architektur im Wandel der Zeit.
Zum Artikel
Ausbau und
Diversifikation
Funktionale Architektur Zwölf hochwertige Gewerbeliegenschaften
gehören neu zum CS REF International. Sie
bereichern das Portfolio und bieten zudem
Architekten sollten sich von der Dominanz der Form beachtliches Aufwertungspotenzial.
lösen und vermehrt einfache, normale Lösungen
entwickeln, sagt Prof. Harry Gugger, Professor an Zum Artikel
der ETH Lausanne, im Interview.
Zum Artikel
Inhaltsübersicht
Baukunst versinnbildlicht Immobiliensegment der Stunde Immobilienanlageprodukte
mehr als Ästhetik
Logistikflächen sind gesucht,
Synthese von Funktionalität, Varietät das Angebot ist jedoch begrenzt.
und Design findet Anklang. Für private und qualifizierte Anleger:
Zum Artikel
Zum Artikel Credit Suisse Real Estate Fund Siat
135 neue Wohnungen mit Blick auf
Nachhaltigkeit von Immobilien die Altstadt von Liestal.
Flexible Raumnutzungs-
möglichkeiten Einheitliche Massstäbe und Transpa- Zum Artikel
renz ermöglichen Vergleiche.
Der Grundriss sollte nicht vorgeben, Credit Suisse Real Estate Fund
wie Räume genutzt werden müssen. Zum Artikel
Green Property
Zum Artikel Dreigeschossige Holzaufstockung
Life-Science-Immobilien oberhalb eines Winterthurer Einkaufs-
zentrums.
Architektur soll gefallen, Life-Science-Branche boomt,
aber nicht unnötig auffallen Forschungs- und Laborstandorte Zum Artikel
gefragter denn je.
Interview mit Prof. Harry Gugger,
Professor an der ETH Lausanne Zum Artikel
Für qualifizierte Anleger*:
Zum Artikel
Credit Suisse 1a Immo PK**
Vorzeigeprojekt hinsichtlich Umnutzung:
Highlights aus dem Portfolio des Neu wird gewohnt statt gearbeitet.
Global Real Estate
Zum Artikel
Ansprechende Immobilien präsen- Produktübersicht
tieren sich in der Fotogalerie. Credit Suisse Real Estate Fund
Unsere Immobilienanlageprodukte International
Zum Artikel
Diversifikation und Aufwertungspotenzial
Inside dank zwölf neuen Gewerbeimmobilien.
Immobilienstudie 2021 Zum Artikel Zum Artikel
Wohnungen hoch im Kurs. Logistik-
flächen ebenfalls stark nachgefragt. Kontakt/Impressum
Zum Artikel Disclaimer
* Diese Artikel richten sich ausschliesslich an qualifizierte Anleger gemäss Bundesgesetz über die kollektiven
Kapitalanlagen (KAG). Die in diesen Artikeln erwähnten Anlageprodukte können nur von qualifizierten Anlegern
erworben werden. Credit Suisse Asset Management hat keine Absicht, diese Produkte bei nicht qualifizierten
Anlegern zu bewerben. Zeichnungen von nicht-qualifizierten Anlegern werden nicht akzeptiert.
** Der Anlegerkreis ist auf steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie auf steuerbe-
freite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen beschränkt.
Der Disclaimer am Ende dieses Magazins gilt für sämtliche Seiten des Dokuments.
Einleitender Artikel Architektur: die Synthese von Funktion und Ästhetik Abbildung: Farbige Betonfassaden ergänzen die historische Bausubstanz. Die im Jahr 2012 erbaute Praça das Artes (Kulturkomplex) im brasilianischen São Paolo integriert sich optimal in das historische Zentrum der Megacity.
Einleitender Artikel
Architektur ist Kultur. Sie versinnbildlicht Epochen und prägt
Landes- und Stadtbilder. Doch nicht immer ist das, was gefällt, auf
dem Markt auch tatsächlich gefragt. Das Zusammenspiel von
Architektur und Vermarktung spielt für die erfolgreiche Vermietung
eine entscheidende Rolle.
Wir sind umgeben von Architektur. Der Begriff umrahmt die Auseinandersetzung des
Menschen mit dem gebauten Raum. Die Baukunst bzw. die Architektur verbindet grund-
legende Bedürfnisse, wie etwa ein Dach über dem Kopf, mit Ästhetik und Design.
Ausdruck gesellschaftlicher Entwicklung
Gebäude sind über die baulichen Nutzungen immer auch Zeitzeugen. Ihr Baustil
gibt Auskunft über Epoche, politische Tendenzen und Lebensweise der Menschen. Die
Kathedralen des Mittelalters zeugen von der zentralen Rolle der Religion. Geprägt
von Prachtfülle und Verzierungen, dienten die Barockbauten im 17. und 18. Jahrhundert
vor allem als monumentale Repräsentationsbauten der Adelsfamilien und der katho-
lischen Kirche. Der Klassizismus mit Tendenz zur Klarheit löste den Prunk ab. Es ent-
standen Museen, Bibliotheken, Theater und Galerien. Der Jugendstil der Moderne
brachte mit Pflanzenmotiven und schwungvollen Elementen die Natur in die Städte und
setzte einen Kontrastpunkt zu den Maschinen der Industrialisierung. Mit der Moderne
im 20. Jahrhundert wandte sich der Fokus hin zur Funktionalität – neue Baumaterialien
wie Sichtbeton, Glas und Stahl fanden Einzug in die Baukunst.
Bedürfnisse von heute
Der Architekturstil enthüllt viel mehr, als was mit blossem Auge sichtbar ist: Kultur,
Traditionen und Bedürfnisse der Menschen widerspiegeln sich in jedem Bau.
In unserer schnelllebigen Gesellschaft ist Flexibilität gefragt, was sich auch in der
Architektur widerspiegelt. So erstaunt es nicht, dass multifunktionale und flexible Woh-
nungen begehrt sind. «Unsere Mieterinnen und Mieter bevorzugen moderne Gebäude,
Naturmaterialien und Privatsphäre», sagt Bettina Früh, Asset Manager Marketing bei
Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management. Auch beim Gewerbe lässt
sich die Nachfrage nach variablen Umgestaltungsmöglichkeiten erkennen: «Unternehmen
benötigen heute oft Plug-in-Lösungen, die einfaches Arbeiten ermöglichen. Zudem
werden Räume nachgefragt, die sich – je nach gewünschter Arbeitsumgebung – un-
kompliziert umgestalten lassen», so Bruno Schuler, Asset Manager Marketing bei
Global Real Estate.
Einleitender Artikel
Aussergewöhnliche Architektur
Ästhetik bildet eine zentrale Komponente der Architektur. So vereint etwa die Moderne
verschiedene Architekturströmungen, die unterschiedlicher nicht sein könnten. Be-
sonders expressionistisch und auffallend ist der Brutalismus, der bis heute polarisiert.
Er sticht durch wenig einladende, rohe, karge Sichtbetongebäude ins Auge. Im Ge-
gensatz dazu stehen die Bauten des Dekonstruktivismus mit ihrem spielerisch leichten
Umgang mit architektonischen Elementen, wie etwa schräge Wände und neue geo-
metrische Formen.
«Aussergewöhnliche Architektur ist vornehmlich zu Repräsentationszwecken geeignet.
Bürobauten sind für viele Unternehmen heute Teil ihrer Corporate Identity. Je nach
Immobilie ist hier auch die spezifische Handschrift des Architekten gefragt», erklärt
Bruno Schuler.
Was Architekten als speziell und spannend erachten, wird beim Wohnen oft nicht
nachgefragt, so Bettina Früh: «Lofts gefallen zwar, doch solch spezielle Grundrisse
werden trotzdem selten gemietet.»
Abbildung: Die Seattle
Central Library ist
ein Blickfang. Das 2004
fertiggestellte Glas-
und Stahlgebäude fällt
mit seiner ausserge-
wöhnlichen Form auf.
Einleitender Artikel
Das Auge wohnt (und arbeitet) mit
Die Geschmäcker sind bekanntlich verschieden. «Bei grösseren Überbauungen bieten
wir verschiedene Wohnungsgrössen und -grundrisse sowie unterschiedliche Design-
und Ausstattungsstandards an, um eine breitere Kundschaft anzusprechen», erläutert
Bettina Früh. Sie weiss: Singles bevorzugen offene, moderne Räume, Wohngemeinschaf-
ten legen Wert auf Privatsphäre, indem die Zimmer nicht direkt nebeneinander liegen,
und Familien wünschen eine klare Abgrenzung zwischen Tages- und Nachtbereich. Für
eine erfolgreiche Vermarktung ist somit elementar, die Bedürfnisse der Zielgruppen
zu kennen und diese bereits beim Bau zu antizipieren. Denn: Was heute gebaut wird,
soll auch morgen Anklang finden.
Die inneren Werte
Die Städter leben oft auf engerem Raum als Mietende in der Agglomeration. «Das
Wohnen und die Wohnung sind wichtiger geworden, auch ausgelöst durch die COVID-
19-Pandemie», so Bettina Früh. Ein besonderes Augenmerk gilt der Ausgestaltung
der Innenräume.
Grundrisse, Baumaterialien, Lichtverhältnisse und Farben beeinflussen im Zusammen-
spiel die Wahrnehmung der Wohnung. Daraus ist als neue Fachrichtung die Neuro-
architektur entstanden, die sich weniger mit ästhetischen Aspekten von Immobilien
als vielmehr mit der psychologischen Wirkung von Räumen auf die Menschen befasst.
Diese Erkenntnisse fliessen direkt in die Bauplanung ein.
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts begann ein neuer Diskurs um das Potenzial der Farben
bei der Raumgestaltung. Der Architekt Le Corbusier hat ein eigenes Farbsystem mit
63 Farben entwickelt, die aufeinander abgestimmt sind und sich auf jede Art harmo-
nisch kombinieren lassen.
Auch Belüftung, Lärm- oder Lichtquellen werden vermehrt analysiert. So wird Health-
care Architecture, was lange als Nische in der Baubranche galt, immer bedeutender.
Ihr Ansatz mit Fokus auf psychische und physische Gesundheit in Verbindung mit
Gebäudeplanung lässt sich auf jegliche Räume – sei dies Wohnraum oder Arbeits-
platz – anwenden.
Erschliessung neuer (Frei-)Räume
Ein Trend, der sich im Bereich Wohnen abzeichnet, ist das Aufleben des Gartens und
des Wohnens «draussen». Auch in Städten treffen sich die Menschen zum Picknick im
Park, zum Grillen am Fluss oder zur gemeinsamen Bewirtschaftung des Urban Gar-
dens auf dem Dach. Der Landschaftsarchitektur kommt eine wichtige Rolle zu, indem
sie öffentliche Parks, Wasserspiele für Kinder, Kräutergärten oder auch Rückzugs-
möglichkeiten im Freien kreiert. Sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerberaum ist die
Umgebung rund um die Immobilie wichtiger geworden.
Einleitender Artikel
In der traditionsreichen japanischen Architektur ist etwa die Natur Teil des Baus. Der
sogenannte «Japan Style» ist schlicht und sehr naturverbunden. Die Architektur lädt die
Natur bewusst ein. Auch hier sieht man den Einfluss der Kultur auf die Baukunst –
setzt man im Japanischen das Piktogramm für «Haus» und «Garten» zusammen, ergibt
sich «Zuhause».
Nachhaltigkeit
Der Fokus hin zu mehr Verbundenheit mit der Natur findet sich auch im Gebäude-
konzept «2226» von Prof. Dietmar Eberle. Demnach beträgt die Innentemperatur der
Immobilie konstant zwischen 22 und 26 Grad – und dies ohne Heizung bzw. Kühlung.
Es sind die Bewohnerinnen und Bewohner sowie die richtige Sonnenausrichtung, die
das ermöglichen.
Das Bauen im Einklang mit der Natur wird immer gefragter, so auch bei der Auswahl
der Materialien und den regionalen Bautraditionen. Beispiele dafür sind der Hauptsitz
eines Zürcher Medienhauses, das aus Glas und Fichtenholz erstellt wurde, das kon-
sequent aus Naturmaterialien gebaute Haus Eins in Seelisberg oder das Holz-Hoch-
haus in München.
«Insbesondere Grossunternehmen legen Wert auf Umweltlabels und die Kompensation
von CO2 -Emissionen», sagt Bruno Schuler. «Nachhaltigkeit wird immer wichtiger, je-
doch ohne Einbusse beim Komfort», fasst Bettina Früh zusammen. Tatsache ist: Auch
hier gilt es, die richtige Mischung zwischen Ideen, Visionen und der Nachfrage am
Markt zu finden.
Architektur Innenarchitektur Landschaftsarchitektur
Über Jahrhunderte hinweg wurde Sie umfasst technische Aspekte Sie hat horizontale und vertikale
Architektur als Bauen jeglicher Art wie auch künstlerische Belange. Aspekte. Die Landschaftsarchitektur
von Gebäuden verstanden. Heute Mit der Umgestaltung von bereits plant nicht nur die Begrünung von
wird der Begriff differenzierter ver- bestehenden Räumen kommt der Flächen rund um die Immobilie, wie
wendet und in Unterkategorien Innenarchitektur eine stärkere zum Beispiel Gärten und Spiel- oder
wie Städtebau oder Landschafts- Bedeutung zu. Sportplätze. Sie beinhaltet auch
architektur gegliedert. die Bepflanzung der Immobilie selbst,
etwa mit Grünflächen auf Dächern
oder an Fassaden.Interview
«Die Wohnungsgrösse
ist für die Zufriedenheit
nicht ausschlaggebend»
Im Gespräch mit Prof. Sibylla Amstutz
Dozentin und Leiterin der Forschungsgruppe Innenarchitektur,
Hochschule LuzernInterview
Die Grundrisse heutiger Wohnungen und Büros entsprechen
nicht immer den Lebens- und Arbeitsgewohnheiten ihrer
Nutzerinnen und Nutzer. Prof. Sibylla Amstutz sucht gestalte-
rische Antworten auf aktuelle Bedürfnisse von Gesellschaft
und Arbeitswelt.
Frau Amstutz, Sie befassen sich mit der Transformation von
Innenräumen aufgrund von gesellschaftlichen Veränderungen.
Welche Trends beobachten Sie?
Sibylla Amstutz: Wir leben in einer heterogenen Gesellschaft mit
unterschiedlichen Lebensmodellen und Bedürfnissen. Mit dem Wohl-
stand wuchs auch unser Lebensstandard. Waren Küche und Bad
früher vor allem funktionale Räume, dienen sie heute oft der Repräsen-
tation. Gemeinsame Abende vor dem Fernseher gibt es kaum noch.
Stattdessen widmen sich die Familienmitglieder ihren Mobilgeräten –
jeder für sich, verteilt in der Wohnung. Trotzdem werden grosszügige
Wohnzimmer geplant, die noch immer auf tradierten Familienvorstel-
lungen beruhen.
Was schlagen Sie vor?
Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeiten sind in den eigenen vier
Wänden wichtig. In Zeiten von Home-Office gewinnt zudem die Verein-
barkeit von Wohnen und Arbeiten an Bedeutung. Es braucht Möglich-
keiten zur Abgrenzung, um Stress zu reduzieren. Sinnvoll dafür sind
Räume, die tageszeitunabhängig genutzt werden können.
Muss sich die Wohnung auch zum Büro umfunktionieren lassen?
Nicht unbedingt. Eine Wohnung kann und soll nicht alle Bedürfnisse
abdecken. Heutzutage findet man Co-Working-Räume praktisch über-
all. Dies zeigt, dass die Trennung von Arbeiten und Wohnen für viele
einem Bedürfnis entspricht.
Wie müssen Wohnungen aussehen, damit sie den vielfältigen
Bedürfnissen unserer heterogenen Gesellschaft entsprechen?
Wohnungen müssen zahlreiche und ändernde Bedürfnisse abbilden.
Der Grundriss sollte daher nicht vorgeben, welche Räume wie genutzt
werden müssen. Anstelle eines grossen Elternschlafzimmers und klei-
neren Kinderzimmern können etwa nutzungsneutrale Räume entstehen.
Dies ermöglicht den Bewohnenden, die Raumzuteilung nach ihren
tatsächlichen Bedürfnissen vorzunehmen.Interview
Was ist bei der Gestaltung von Büroräumen wichtig?
Büroräumlichkeiten lösen häufig mehr Emotionen aus als die eigene
Wohnung, weil die Mitarbeitenden in der Regel keinen Einfluss auf
die Gestaltung des Arbeitsplatzes haben. Viele möchten jedoch mit-
reden, denn sie wissen sehr gut, welches räumliche Umfeld ihre
Tätigkeiten am besten unterstützt.
Die Bevölkerung wächst. Wie können Wohnraum sowie Lebens-
und Wohnqualität in Einklang gebracht werden?
Wir sollten uns fragen, ob die Wohnungsgrösse für die Zufriedenheit
der Bewohnenden tatsächlich ausschlaggebend ist. Ich bezweifle das.
Wichtiger ist vielmehr die Frage, welche Wohnungsqualitäten ent-
scheidend sind, damit eine flächenmässig kleinere Wohnung gleich
attraktiv ist wie eine grössere Wohnung.
Welche Attribute müssen Wohnungen abgesehen von
Fläche haben?
Ich denke da etwa an flexible Raumnutzungsmöglichkeiten, private
Aussenräume oder eine attraktive Lage und Umgebung.
Wie ist beim Bau das Zusammenspiel von Innen- und
Aussenarchitektur?
Es gehört zusammen. Die Aussenarchitektur wirkt sich auf den Innen-
raum aus. Umgekehrt ist das weniger der Fall. Meistens wird von aussen
nach innen geplant. Dabei wird oft nicht berücksichtigt, dass sich
etwa eine Glasfassade durchaus einschränkend auf die Nutzbarkeit
und Möblierung der Innenräume auswirken kann.
Prof. Sibylla Amstutz
Prof. Sibylla Amstutz, dipl. Architektin HTL, ist als Professorin an
der Hochschule Luzern tätig. Dort leitet sie seit 2017 die Forschungs-
gruppe Innenarchitektur. Ihre Forschungs- und Lehrtätigkeit fokussiert
sich auf die Bereiche Wohnen und Arbeiten, Interaktion des Menschen
mit der gebauten Umwelt, bedürfnisgerechtes Planen und Bauen
sowie Transformation von Innenräumen aufgrund von gesellschaftli-
chen Veränderungen.Interview
«Architektur soll
gefallen, aber nicht
unnötig auffallen»
Im Gespräch mit Harry Gugger
Professor für Architektur und Städtebau an der ETH Lausanne (EPFL) und
leitender Geschäftsführer des Architekturbüros Harry Gugger Studio in Basel
Der Schweizer Architekt und Städtebauer
Harry Gugger setzte national und international
bereits unzählige Grossprojekte um, so auch
für Global Real Estate von Credit Suisse Asset
Management. Für ihn soll Architektur gefallen,
aber nicht unnötig auffallen. Im Interview erklärt
Harry Gugger, was Architektur leisten sollte
und was sie «schön» macht.
Herr Gugger, beginnen wir mit einer philosophischen Frage:
Was ist und was soll Architektur?
Harry Gugger: Grundsätzlich soll ein Bau die Funktion erfüllen, die
ihm zugedacht ist. Die Architektur findet ihren Ursprung in Schutzbau-
ten. Aus diesen einfachen Gebäuden entwickelten sich komplexe
Architekturen, die vielfältige Lebens- und Arbeitsformen ermöglichen.
Welchen Einfluss und welche Bedeutung beispielsweise der Woh-
nungsgrundriss auf unser Wohlbefinden hat, wird uns gerade jetzt
während der Pandemie vor Augen geführt.Interview
Als Architekt haben wir dem Auftrag der Bauherrschaft zu entspre-
chen. Gleichzeitig tragen wir eine gesellschaftliche Verantwortung und
müssen dem Kontext, in den das Objekt eingebettet wird, gerecht
werden. So gefasst befördert Architektur den kulturellen Austausch. Ich
denke hier an eines meiner bedeutendsten Projekte während meiner
Zeit bei Herzog & de Meuron, die Tate Modern in London. Die dank dem
Projekt zugänglich gemachte Turbinenhalle verleiht dem Ort – in ihrer
Bespielung als Ausstellungsraum – eine städtebauliche Einzigartigkeit.
Dies wurde weder in der Ausschreibung eingefordert, noch war es
vorhersehbar.
Als Architekt sind Sie ein kreativer Gestalter.
Ist gute Architektur automatisch schön?
Gibt es eine universelle Ästhetik in der Architektur?
Damit ein Gebäude lange genutzt wird – und dies ist ein zentraler
Anspruch der Nachhaltigkeit –, muss es nicht nur flexibel nutzbar und
baulich anpassbar sein, sondern es muss auch gefallen. Wird Archi-
tektur vorrangig objekthaft gedacht und ist der Umgebung nicht ange-
passt, kann dies die allgemeine Identifikation mit dem Bau verhindern.
Eine angemessene Ästhetik ist somit sehr wichtig. Architektur soll die
Menschen erfreuen und sich gleichzeitig in die Umgebung einpas-
sen. Es gibt verbindende, allgemeine Schönheitsideale und kulturelle
Regeln. In seiner entspannten Form führt etwa der Goldene Schnitt
zu Proportionen, die den Menschen ansprechen. Was wir mit unseren
Werken erreichen wollen, ist die Verbindung von praktischem Nutzen
und Schönheit.
Sie haben für Global Real Estate von Credit Suisse Asset Manage-
ment Grossprojekte wie The Exchange im kanadischen Vancouver
geplant. Stehen diese Bauten für den Architekturstil, der mit
Ihrem Namen verbunden ist?
Ich verstehe mich nicht als Künstler und habe nicht den Anspruch,
einem Bau meine Handschrift aufzuzwingen. In unserer Herangehens-
weise versuchen wir vielmehr, eine spezifische architektonische Ant-
wort auf die Ansprüche des Bauherrn, die vorgesehenen Nutzungen der
Immobilie und den städtebaulichen Kontext zu geben, um so dem
Projekt sein eigenständiges Gepräge zu geben.
«Ich verstehe mich nicht als Künstler
und habe nicht den Anspruch, einem Bau
meine Handschrift aufzuzwingen.»Interview
Der Platz in der Schweiz ist begrenzt, Verdichtung ist en vogue.
Sind Hochhäuser heute die Ikonen der Verdichtung?
Die nachträgliche Verdichtung von Stadtteilen, also das Nutzen freier
Flächen in bereits bebauten Zonen, hat in der Schweiz erst spät einge-
setzt. Hochhäuser bilden eine tolle architektonische Herausforderung,
sind aber planerisch äusserst anspruchsvoll und haben politisch oft
einen schweren Stand. Ich bin der Ansicht, dass die Nähe zum Boden
für den Menschen bedeutsam ist. Dass eine solche Verdichtung gut
funktioniert, zeigen etwa die Gründerzeit-Quartiere in der Schweiz,
wie das Basler «Gundeli». Es gehört mit seinen fünf bis sechs Geschos-
sen zu den am stärksten verdichteten Stadtteilen im Land. Hochhäuser
sind somit lediglich eine mögliche Form der Verdichtung, die beson-
dere Aufmerksamkeit provoziert.
Harry Gugger:
Ein erfolgreicher Spätberufener
Harry Gugger leitet in Basel das Architekturbüro Harry Gugger
Studio. Zudem hat er als Professor einen Lehrstuhl an der ETH
Lausanne (EPFL) und führt seit 2011 das Laboratoire Bâle der
EPFL in Basel, das sich urbanem und architektonischem Design
widmet. Nach der obligatorischen Schule absolvierte Harry
Gugger zuerst eine Lehre als Werkzeugmacher. Die folgende
Ausbildung zum Maschinenbauingenieur am Technikum brach
er ab und betätigte sich unter anderem als Heimerzieher, be-
vor er auf dem zweiten Bildungsweg die Matura erwarb. Seine
Leidenschaft für die Architektur entdeckte er während seines
Germanistikstudiums. Dies bewog ihn, an die ETH Zürich zu wech-
seln. Heute sagt er: «Ich profitiere von jedem Schritt, den ich
gemacht habe, bevor ich zu meiner Berufung gefunden habe.»
Der renommierte Architekt war während 19 Jahren Partner bei
Herzog & de Meuron und gewann zahlreiche Auszeichnungen,
u. a. den RIBA Stirling Prize und den Schweizer Kunstpreis
Prix Meret Oppenheim.Interview
Welches sind aus Ihrer Sicht die wichtigsten Trends in
der Architektur?
Bei uns sicher die Verdichtung. Als kleines und dicht besiedeltes Land
muss die Schweiz haushälterisch mit dem Boden umgehen. Die Zer-
siedlung der vergangenen Jahrzehnte hat dazu geführt, dass man die
Notwendigkeit des Verdichtens erkannt und im Raumplanungsgesetz
festgeschrieben hat.
Der bedeutendste Megatrend ist aber auch in der Architektur die
Nachhaltigkeit. Er betrifft nicht nur Baumaterialien, sondern auch den
Bauprozess und den Unterhalt von bestehenden Bauten. Wir dürfen
nicht vergessen: Die Bauwirtschaft, der Gebäudepark und die Infrastruk-
tur sind für einen Grossteil der CO2 -Emissionen und einen enormen,
nicht nachhaltigen Verbrauch von Rohmaterialien verantwortlich. Der
Handlungsdruck ist entsprechend hoch.
Wagen wir einen Blick in die Zukunft. Wann kommt das
rezyklierbare Haus?
Es ist schon da. Eben haben wir im Auftrag eines Kunden und in
Zusammenarbeit mit der Erne Holzbau AG am Hirtenweg in Riehen ein
solches gebaut. Es handelt sich um einen hochindustriell hergestell-
ten, modularen Holzbau, den man zusammensetzen und wieder in seine
Einzelteile zerlegen kann. Von aussen ist dies nicht erkennbar. Das
Haus sieht so aus, als ob es schon lange dort stünde, was Identität, also
Zugehörigkeit, schafft. Das modulare Bauen ist nicht nur kostengüns-
tig, man kann beispielsweise auch viel näher an Bäume heranbauen,
ohne diese zu beschädigen.
Wie sieht es mit dem Einsatz von Farben in der Architektur aus?
Das ist eine Wissenschaft für sich, die wenige wirklich beherrschen.
Kommen wir zurück zum bereits erwähnten Wohnbauprojekt am Hirten-
weg. Dort verwenden wir beispielsweise eine traditionelle Schlamm-
farbe zum Schutz der Holzverkleidung. In Zusammenarbeit mit einer
Farbberaterin haben wir ein Schwedenrot gewählt, also die Komple-
mentärfarbe zum grünen Föhrenbestand vor Ort. Farben tragen zum
Wohlbefinden bei, wecken Emotionen und haben eine grosse Aus-
strahlungskraft.
Le Corbusier war – wohl wegen seiner Auseinandersetzung mit der
Malerei – ein Meister, was den Einsatz von Farben in der Raumgebung
anbelangt. Jede Farbe hat eine spezifische Wirkung auf das Umfeld,
die gut abgeklärt sein will.Interview
The
Exchange
Vancouver, Kanada
Auftrag
Im zentralen Geschäftsviertel von
Vancouver sollte ein neues Bürohoch-
haus mit Arbeitsplätzen eine höhere
Nutzungsdurchmischung erwirken.
Herausforderung
Die Nachverdichtung mit der denk-
malgeschützten, historischen Stock
Exchange Vancouvers in Einklang
bringen und den Ansprüchen nach
Privatheit des angrenzenden Wohn-
hochhauses gerecht werden.
Lösung
Im Hochhaus-Ensemble verschmelzen
Vergangenheit und Zukunft zu einer
einzigartigen Gesamtkomposition. Die
alte Stock Exchange wurde integral
als Baudenkmal erhalten und als Hotel
umgenutzt.Interview
Wie wünschen Sie sich die Architektur der Zukunft?
Dass wir von der Dominanz der Form, des architektonischen Objekts,
wegkommen, hin zu «normalen», einfachen Lösungen. Ein Bau kann
super sein, weil er einfach nur «normal» ist. Mancherorts wird der for-
malistischen Architektur zu viel Gewicht verleiht. Die Architektur ist
eine erschöpfte Wissenschaft, es gibt wenig neu zu erfinden. Grund-
sätzlich arbeiten wir mit Bautypen, die sich bewährt haben und ihre
Funktion optimal erfüllen. Diese können wir unter Einsatz neuer, nach-
haltiger Baustoffe und digitaler Prozesse weiter optimieren. Anstatt
ihre Objekthaftigkeit zu zelebrieren, sollte Architektur in Zukunft ver-
mehrt ihre Umwelt reflektieren und respektieren.
Bauten lassen sich stilistisch Epochen zuordnen. Welcher Bau-
stil wird für den Beginn des 21. Jahrhunderts einmal stehen?
Die Digitalisierung und der Einsatz sowohl althergebrachter als auch
neu entwickelter Baustoffe bestimmen zurzeit die Entwicklung der
Architektur. Ich hoffe, als Ikonen der heutigen Zeit werden einmal die-
jenigen Bauten gelten, die ohne gross aufzufallen der Nachhaltigkeit
zum Durchbruch verholfen haben. Ob dies mithilfe modernster Techno-
logie oder in archaischer Bauweise geschieht, ist letztlich egal.
Nach über 250 projektierten Bauten: Träumen Sie von einem
bestimmten Bau, den Sie gerne realisieren möchten?
Ich möchte noch viele Projekte realisieren. Dabei schwebt mir aber
kein bestimmtes Projekt vor. Der Traum ist, gute Architektur zu machen
und dabei der Perfektion so nahe wie möglich zu kommen. Dies ge-
lingt einem natürlich nie. Deshalb pflege ich ein kritisches Verhältnis
zum realisierten Projekt. Dies wirkt motivierend und führt dazu, dass
man sich immer weiterentwickeln möchte. Eines darf man nicht ver-
gessen. Steht das Gebäude einmal, kann Architektur ziemlich vor-
wurfsvoll in der Stadt stehen, und zwar recht beständig. Also muss
man durch umsichtiges und wohlbedachtes Handeln sicherstellen,
dass dies nicht der Fall sein wird.Fotogalerie
Grosszügige
Fokus
Landschaftsarchitektur
CS REF Interswiss (52 % Eigentumsanteil)
CS REF Siat (48 % Eigentumsanteil)
Residence Pregny-Parc,
Pregny-Chambésy
Luxuriös und an exklusiver Lage – diese Attribute verkörpert Pregny-
Parc in Pregny-Chambésy (GE). Inmitten der Verlängerung eines Parkes
mit prachtvollem Herrschaftssitz entstand 2002 diese Wohnüberbau-
ung. Die Nähe zur Stadt Genf und zu den hier ansässigen internationalen
Organisationen und diplomatischen Vertretungen machen die Liegen-
schaft zum idealen Wohnsitz für eine exklusive Kundschaft. Dazu tragen
auch die parkähnlichen Flächen bei, welche die 21 Gebäude bzw. 138
Wohnungen umgeben. Die Lage im Grünen schützt die Privatsphäre der
Mietenden und bietet ihnen eine besonders hohe Lebensqualität in
nächster Nähe zum Genfersee.
pregny-parc.chFotogalerie
Repräsentative
Fokus
Fassaden
CS REF Siat
Escherpark, Zürich
Die vertikale lamellenartige und komplett aus Holz gefertigte Fichten-
holzschalung des Escherparks zieht die Blicke auf sich. Die geflammte
und gebürstete Verarbeitung macht die hölzerne Ummantelung witte-
rungsbeständiger und unempfindlicher gegenüber äusseren Einflüssen.
Insgesamt umfasst der Escherpark in Zürich-Enge elf Wohnhäuser mit
127 Wohneinheiten. Der Nachhaltigkeitsaspekt spielte nicht nur bei der
Aussengestaltung, sondern auch im Innern eine wichtige Rolle. Die
Überbauung Escherpark erfüllt alle Anforderungen von Minergie-ECO
und dem Gütesiegel greenproperty in Gold. Auch die Faltschiebeläden
für die raumhohen Fenster sind aus Holz. Zusammen mit der Holzfas-
sade bilden sie eine elegante Kombination.
escherpark.wincasaweb.chFotogalerie
CSA RES
Vulcano, Zürich
Drei schwarz schimmernde Türme sind neues Wahrzeichen
vom Zürcher Stadtteil Altstetten. Das 2018/2019 fertiggestellte
Wohn- und Geschäftshaus mit Hotel besteht aus einem
fünfgeschossigen Sockelbau und drei 80 Meter hohen Türmen.
Die Architektur stärkt den dynamischen Stadtraum und öff-
net den räumlichen Bezug zum Limmattal. Im Sockelbau der
Liegenschaft befinden sich u. a. ein Lebensmittelgeschäft,
eine Kinderkrippe sowie ein Hotel mit 319 Zimmern. In den drei
Türmen sind 226 Mietwohnungen und 72 Business-Apparte-
ments um die zentralen Aufzugskerne angeordnet. Bei Erst-
bezug war Vulcano bereits voll vermietet. Als städtebaulich
markantes Element wurde eine Lärmschutzverglasung in den
Zwischenbereichen der Türme integriert. Diese weit auskra-
genden Glasdächer über den beiden Innenhöfen dienen als
Schallschutzelemente für die darüberliegenden Wohnungen.
vulcano-zurich.ch
CS REF Siat
Giessenturm, Dübendorf
Filigrane Fassadeneleganz am 85 Meter hohen Giessenturm
in Dübendorf. Der Anfang 2021 fertiggestellte Giessenturm ist
Teil der Überbauung «Im Giessen». Hier entstanden ein Pflege-
zentrum, 80 Alterswohnungen sowie 50 grosszügige 2,5- bis
4,5-Zimmer-Wohnungen. Die Fassadengestaltung berücksich-
tigt sowohl die physisch gebaute Umgebung als auch imma-
terielle Aspekte wie Geschichte und Raumatmosphäre. Die
bronzefarbige Materialisierung nimmt Bezug auf die typischen
Backsteinfassaden des Areals. Die warme und lebendige
Oberflächenstrukturierung vermittelt ein Wohlfühl-ambiente
und verspricht Wohnen auf höchstem Niveau.
giessenturm.chFotogalerie
CS REF LivingPlus
Ceres Tower, Pratteln
Der 2017 erbaute Ceres Tower ist 82 Meter hoch und
vereint 90 Wohnungen sowie knapp 6’000 m2 Bürofläche
auf 24 Stockwerken. Die metallene Fassadenverkleidung
ist in einem dunklen Bronzeton gehalten. Sie erinnert an die
ursprüngliche Tradition der örtlichen Gussindustrie. Die
Wohnungen auf den oberen 15 Etagen bieten eine einzigar-
tige Sicht, während die geschosshohen Fensterfronten für
lichtdurchflutete Räume sorgen.
ceres-tower.ch
CSA RES
Pergamin I, Greencity, Zürich
Das repräsentative Bürogebäude Pergamin I steht auf dem
schweizweit ersten zertifizierten «2000-Watt-Areal». Im Jahr
2021 fertiggestellt und nach LEED Platinum core & shell
zertifiziert, liegt es strategisch perfekt in Zürich-Süd. Die Fas-
saden entwickeln sich entsprechend der Blickrichtung vom
Zentrum des Quartiers nach Norden. Auf dem Dach befindet
sich eine grosse Terrasse. Greencity vereint Urbanität
und Nachhaltigkeit.
greencity.chFotogalerie
CSA RES
Pergamin II,
Greencity, Zürich
Ein elfgeschossiges Hochhaus
mit zeitloser Eleganz. Mit seinen rund
40 Metern Höhe bildet Pergamin II
ein von Weitem sichtbares Landmark.
Dank seiner hochwertigen filigranen
Fassadengestaltung aus natur- und
bronzefarben eloxierten Aluminium-
blechen wirkt das Gebäude identitäts-
stiftend für die Bewohner und das
ganze Quartier. Pergamin II überzeugt
durch klar strukturierte Grundrisse
von hoher Flächeneffizienz und viel Ta-
geslichteinfall. Das Gebäude mit seinen
modernen Schulungs- und Büroräumen
sorgt durch natürliche Belüftungsmög-
lichkeiten und durchdachte Raumstruk-
turen für optimale Lern-, Arbeits- und
Aufenthaltsbedingungen. Es wurde zerti-
fiziert nach LEED Platinum core & shell.
Pergamin II hat zudem die Auszeichnung
«greenproperty Gold» erhalten, hinter
der das erste umfassende Schweizer
Gütesiegel für nachhaltige Immobilien
nach ESG-Ansatz steht.
pergamin2.chFotogalerie
Hochwertige
Fokus
Materialien
CSA RES
Lago Blu, Kilchberg
Ein Wohnerlebnis der besonderen Art in unmittelbarer Seelage.
Die Zürcher Gemeinde Kilchberg boomt. Am Ufer des Zürichsees
entstanden im Jahr 2020 sieben exklusive Mietwohnungen. Die
einladende Architektur mit viel mediterranem Flair überzeugt mit einer
attraktiven Kombination aus hellen Räumen, Grosszügigkeit und
Charme. Zu den verwendeten Materialien gehört ein eleganter Mix
aus Glas, Metall und Beton. Viele Extras machen das Wohnen zu
einem Erlebnis. Lago Blu bietet in jederlei Hinsicht einen attraktiven
Komfort. Bei Bezug war Lago Blu voll vermietet.
lagoblu.chFotogalerie
CS REF Siat
Hardhof, Bülachguss, Bülach
Ein Ausbaustandard, der keine Wünsche offenlässt. Auf dem
ehemals industriell genutzten Gelände im Norden von Bülach
entstand ein neues Quartier. Zu ihm gehört der im Herbst
2019 fertiggestellte Hardhof. Er setzt sich aus drei Wohnge-
bäuden zusammen, die sich um einen rechteckigen Innenhof
gruppieren. Die lichtdurchfluteten Wohnungen schaffen eine
moderne Wohnatmosphäre. Für Komfort sorgt der hohe
Ausbaustandard. Er umfasst unter anderem Eichenparkett-
böden, Rafflamellenstoren und attraktive Balkonvorhänge
aus hellem Leinen. Die Klinkerfassade des Hardhofs ist ein
Hingucker, der sämtliche Blicke auf sich zieht.
imguss.ch
CSA RES
Postgebäude, Chur
Modernste Technik im denkmalgeschützten Prachtbau. Die
«Alte Post» ist das grösste Neorenaissance-Gebäude in Chur.
Ende 2016 wurde es geschlossen und umgebaut. Knapp
zwei Jahre später hat sich das Innenleben komplett gewan-
delt. Neu dient die Liegenschaft als Café und Bibliothek.
Heute ist sie ein Ort der Begegnung, des Austauschs und des
Lernens. Die historische Natursteinfassade blieb erhalten.
Ihr Zusammenspiel mit der schlichten Ästhetik des Inneren
der Bibliothek ist faszinierend. Entstanden sind heimelige
Nischen und gemütliche Sofalandschaften.
kaffeeklatsch.swiss, bibliochur.chFotogalerie
Aussergewöhnliche
Fokus
Architektur
CS REF International
The Exchange,
Vancouver (Kanada)
Moderne Architektur trifft auf histori-
sche Bausubstanz. 1929 erbaut, blickt
die alte Börse in Vancouver auf eine
reiche Geschichte zurück. Nach dem
Erwerb im Jahr 2011 wurde die Lie-
genschaft inmitten des Finanzviertels
visionär erneuert. Neu ergänzt ein 31-
stöckiger Büroturm die elf Etagen der
ehemaligen Börse. Mit 116 Metern
ist «The Exchange» heute das höchste
Bürogebäude in Vancouver mit LEED-
Platinum-Zertifizierung. Dies bedeutet
signifikante Einsparungen und Effizi-
enzsteigerungen: Reduktion der Ener-
giekosten um 35 %, 50 % des Ener-
gieverbrauchs eingespart und 85 %
tiefere CO2 -Emissionen. Die Liegen-
schaft erhielt nach ihrer Fertigstellung
den Architecture Prize for Heritage
Architecture 2017.
theexchangevancouver.comFotogalerie
CSA RES
Largo, Liebefeld
Wohnen und arbeiten unter einem Dach. Die ehemaligen Büroräum-
lichkeiten aus den Jahren 1925 und 1947 wurden mehrheitlich zum
Wohnen umgenutzt. Gegen Ende 2020 sind 54 2,5- bis 4,5-Zimmer-
Wohnungen sowie flexibel nutzbare Atelier- und Gewerbeflächen
entstanden. Die neuen Räumlichkeiten fanden grossen Anklang. Be-
reits bei Erstbezug war Largo voll vermietet. Der bedürfnisorientierte
Wohnungsmix fügt sich optimal in die bestehende Bausubstanz ein und
überzeugt mit hohen, lichtdurchfluteten Räumen. Ein grosszügig an-
gelegter grüner Innenhof dient als Begegnungszone. Die gut besonnten
und grosszügigen Balkone laden zum Verweilen ein und werten die
Liegenschaft zusätzlich auf.Immobilienstudie
Home sweet Home –
Wohnungen hoch im Kurs
Abbildung: Im Guss, Bülach.
Wohnen zum Wohlfühlen. Attraktive
Wohn- und Gewerbeflächen vor
den Toren Zürichs.Immobilienstudie
Dank dem grossen Gewicht anhaltend tiefer Zinsen kamen
Immobilienwerte bisher relativ unbeschadet durch die COVID-
19-Pandemie. Sinkende Diskontierungssätze kompensieren
mit wenigen Ausnahmen allfällige Mietertragsausfälle. Für
Anleger, Wohneigentümer wie auch für Mietende stehen
Wohnungen derzeit hoch im Kurs, was den Eigenheimmarkt
beflügelt und den Mietwohnungsmarkt mehr oder weniger
stabil hält. Verstärkt differenzieren müssen die Anleger bei Ge-
schäftsflächen. Bei Büros kommt es sehr auf die individuelle
Lage an. Verkaufsflächen zählen fast überall zu den Verlierern
der Pandemie, dafür sind Logistikflächen die neuen Stars.
Fredy Hasenmaile
Leiter Real Estate Economics, Credit Suisse
Die COVID-19-Pandemie hat viel Unsicherheit ausgelöst, in einem Punkt aber Gewiss-
heit gebracht: Leitzinserhöhungen sind in noch weitere Ferne gerückt. Diese Perspektive
garantierte in den vergangenen Monaten zusammen mit den raschen und zielgerichte-
ten staatlichen Unterstützungsmassnahmen die hohe Wertbeständigkeit von Immobilien
in der aktuellen Pandemie. Insbesondere Wohnobjekte erweisen sich als krisenresis-
tente Anlage und zementieren den Mythos vom Betongold.
Wohnung wird Dreh- und Angelpunkt für Eigentümer, Mietende und Anleger
Seit der COVID-19-Pandemie ist die Wohnung zum absoluten Mittelpunkt unseres
Lebens geworden, was auffällige Verschiebungen der Nachfragepräferenzen zur Folge
hat (s. Abbildung «Wohneigentum und grosse Wohnungen hoch im Kurs»): Schöner,
grösser, besser muss die Wohnung sein. Gerne mit Aussenraum und am liebsten im
Eigentum. Wohneigentum erfährt gegenwärtig ein kaum für möglich gehaltenes Inter-
esse von Kaufwilligen. Im gestärkten Vertrauen auf tief bleibende Zinsen und in wach-
sender Sorge vor einer Überwälzung der Negativzinsen forcieren viele Haushalte das
Ziel des Eigentumserwerbs. Auf Such-Abos basierende Nachfrageindizes signalisieren
sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser Rekordwerte.Immobilienstudie
Entrückter Traum vom Wohneigentum
Der Sehnsucht nach einem eigenen Zuhause steht allerdings ein unverändert knappes
Angebot gegenüber. Die Produktion von Wohneigentum nimmt seit Jahren ab und eine
Trendwende ist nicht in Sicht. Die Knappheitssignale sind dann auch nicht mehr zu
übersehen: Innerhalb eines Jahres sind die Preise ausgehend von bereits sehr hohen
Niveaus nochmals deutlich um mehr als 5 % gestiegen. In der Folge können immer
weniger Haushalte die regulierungsbedingt hohen Finanzierungsanforderungen erfüllen.
Zwei Drittel der schweizweit inserierten Eigentumsobjekte mit vier und mehr Zimmern
sind für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen kalkulatorisch nicht mehr tragbar.
Wohneigentum und grosse Wohnungen hoch im Kurs
Veränderung der Nachfrage gemessen am Volumen der Such-Abos
Mietwohnungen Wohneigentum
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
–5 %
–10 %
Grösse: gross
Grösse: gross
Grösse: gross
Grösse: mittel
Grösse: mittel
Grösse: mittel
Grösse: klein
Grösse: klein
Grösse: klein
Miete: mittel
Preis: mittel
Preis: mittel
Miete: hoch
Preis: hoch
Preis: hoch
Miete: tief
Preis: tief
Preis: tief
Alle
Alle
Alle
Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser
Quellen Realmatch360, Credit SuisseImmobilienstudie
Erstaunlich robuste Mietwohnungsnachfrage dank Safe-Haven-Effekt
Vom höheren Stellenwert der Wohnung profitiert letztlich auch der Mietwohnungsmarkt,
wie auch von den hochschnellenden Eigenheimpreisen. Insbesondere im urbanen Raum
können die wenigsten Haushalte überhaupt noch zwischen Eigenheim und Miete
wählen, was letztlich automatisch die Mietwohnungsnachfrage stützt. Für die erstaunlich
robuste Mietwohnungsnachfrage war aber in erster Linie ausschlaggebend, dass der
befürchtete Einbruch der Zuwanderung aufgrund der COVID-19-Pandemie ausblieb.
Vergleichsweise schwierigere Arbeitsmarktbedingungen in den Heimatländern bewo-
gen viele potenzielle Wegzüger dazu, im «sicheren Hafen» Schweiz zu bleiben, sodass
der Saldo von Zu- und Wegzügern 2020 sogar deutlich grösser ausfiel als im Vorjahr.
Wir erwarten auch im laufenden Jahr eine robuste Nettozuwanderung, wodurch trotz
der COVID-19-Pandemie auf dem Mietwohnungsmarkt mit einer nur moderaten
Nachfrageabschwächung zu rechnen ist.
Büroflächenbedarf wird neu kalibriert
So glimpflich wie die Wohnsegmente kommen die Geschäftsflächen der COVID-19-
Pandemie nicht davon: Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt sehr tief, da Unternehmen
mit Anmietungen zuwarten und erst einmal prüfen, inwiefern sie mittels Home-Office
langfristig Büroflächen einsparen können. Die verbleibende Nachfrage konzentriert sich
hauptsächlich auf zentrale Lagen, die sowohl bezüglich Erreichbarkeit als auch Komple-
mentarität zum Home-Office besser abschneiden. In der Summe wird der Büromarkt
künftig eine markant weniger dynamische Nachfrage sehen als in der Vergangenheit.
Man sollte den Stellenwert zentraler Büroarbeitsplätze aber nicht unterschätzen. Vor der
zweiten Infektionswelle war ein schwaches, aber doch stetiges Zurückströmen der
Arbeitskräfte ins Büro zu verzeichnen. Dies könnte ein Zeichen dafür gewesen sein,
dass Büros schon bald ein stärkeres Comeback erleben könnten, als viele heute
glauben. Doch auch in diesem Fall ist mit einem wieder zunehmenden Überangebot zu
rechnen. In der Folge dürften die Leerstände steigen und die Mieten sinken. Einzig
hervorragend erschlossene Standorte und Innenstadtlagen dürften sich diesem Trend
entziehen können. Das bereits heute grösser gewordene Gefälle zwischen den Zent-
ren und den Rändern der Büromärkte in Bezug auf Flächenangebote, Leerstände und
Mietpreise dürfte sich somit in den nächsten Jahren weiter akzentuieren.
Gute Retailumsätze kaschieren Schwierigkeiten des stationären Fachhandels
Man muss schon Jahrzehnte zurückblättern, seit der Detailhandel gemäss GfK-Zahlen
ein so grosses Plus erzielte wie im vergangenen Jahr. Eingeschränkte Freizeitaktivitäten
und ein gebremster Einkaufstourismus sorgten für temporäre Konsumverlagerungen
zugunsten des Detailhandels. Wer glaubt, dass Verkaufsflächen ausgiebig davon pro-
fitieren können, liegt jedoch falsch. COVID-19 vertieft die Gräben und schafft auch in
der Detailhandelsbranche klare Gewinner und Verlierer. Der Lebensmitteldetailhandel
ist im Vorteil, da der Lockdown die Konkurrenz von Restaurants und Kantinen in Schach
hält. Zu den Gewinnern zählen auch die Omni-Channel-Anbieter, die ihre Verluste im
stationären Geschäft mit überproportionalen Zuwächsen im Onlinegeschäft zumindest
lindern können. Dagegen leiden insbesondere kleinere Fachdetailhändler unter denImmobilienstudie
ausbleibenden Frequenzen. Nach Überwindung der Pandemie wird vom Umsatzplus
aber nicht viel übrig bleiben. Die hohe Arbeitslosigkeit und erlittene Einkommensein-
bussen dürften die Konsumenten vielmehr zur Zurückhaltung bewegen. Zudem dürfte
ein Grossteil der in den Onlinekanal abgewanderten Umsätze für den stationären
Handel für immer verloren sein. Und schliesslich gehen die Modellrechnungen von
dauerhaften Reduktionen der Fussgängerfrequenzen von im Schnitt 15 bis 20 % auf-
grund der zukünftig vermehrten Arbeit im Home-Office aus. Davon werden vor allem
Geschäfte betroffen sein, die von Spontankäufen leben. Für den Verkaufsflächenmarkt
heisst das, der Prozess der Gesundschrumpfung wird die nächsten Quartale eher
noch stärker spürbar werden.
Logistikimmobilien: Immobiliensegment der Stunde
Im selben Ausmass, wie Retailflächen an Bedeutung einbüssen, werden Logistikflächen
wichtiger (s. «Immobiliensegment der Stunde»). Logistikdienstleistungen sind in einer
Welt, in der alles sofort online bestellt werden kann, für Hersteller und Detailhändler zu
einem Schlüsselfaktor geworden. COVID-19 hat diese Entwicklung beschleunigt. Ent-
sprechend gross ist der Logistikflächenbedarf. Es fehlt an modernen Lagerflächen sowie
Distributions- und Umschlagzentren, weil viele Bestandsobjekte in der Schweiz über-
altert sind. Neuentwicklungen stossen vielerorts auf Widerstand und kommen nur lang-
sam voran. Dafür geeignete Grundstücke sind rar, was die Preise steigen lässt. Nur
die Mietpreise zeigen in der Schweiz – anders als im Ausland – noch nicht eindeutig
nach oben. Die Knappheit des Angebots und die guten längerfristigen Nachfrageaus-
sichten machen Logistikimmobilien zu einer interessanten Diversifikationsmöglichkeit
für Anleger, die von den geringen Korrelationen mit anderen Immobiliensegmenten
und den hohen Renditeprämien profitieren wollen.
Immobilienstudie
2021
Fakten, Prognosen und Einschätzungen –
alles Wichtige zum Schweizer Immobilienmarkt
in der Immobilienstudie der Credit Suisse.
credit-suisse.com/immobilienstudieLogistikimmobilien
Immobilien-
segment der
Stunde
Die COVID-19-Pandemie hat das Interesse der Anleger an
Logistikimmobilien weltweit verstärkt. Auch in der Schweiz
ist diese Anlageklasse vermehrt im Fokus. Der hohen Nach-
frage steht jedoch ein begrenztes Angebot gegenüber.
Auch während der COVID-19-Pandemie boomt die Logistik: Kotierte Anlagen in globale
Logistik- und Industrieimmobilien legten im Jahr 2020 entgegen dem allgemeinen Trend
um 18,1 % zu.
Die Zuversicht der Anleger in Bezug auf Logistikflächen beruht auf dem ausserordent-
lichen Schub, den COVID-19 dem Onlinehandel verliehen hat. Durch die weltweiten
Lockdowns hat dessen Siegeszug nochmals stark an Tempo gewonnen. In der Schweiz
besteht bei der Verlagerung des Detailhandels auf den Onlinekanal noch grosses
Potenzial. Im vergangenen Jahr dürfte der online erzielte Umsatz um schätzungsweise
über ein Drittel gewachsen sein. Um nicht auf den Konsum bestimmter Güter verzichten
zu müssen, dürften viele Haushalte erstmals Onlinekäufe getätigt oder diese wesent-
lich ausgeweitet haben. Es ist davon auszugehen, dass ein bedeutender Teil dieser
Verlagerung auch nach Abklingen der Pandemie Bestand haben wird.Logistikimmobilien
Logistik als Alleinstellungsmerkmal
Das Wachstum des Onlinehandels stellt für die Logistik eine grosse Herausforderung
dar: Ein immer grösseres Volumen an kleinteiligen Sendungen muss den Endkunden
möglichst schnell zugestellt werden. In der Schweiz äussert sich dies in einem seit 2014
exponentiellen Wachstum des Paketvolumens bei der Schweizerischen Post. 2020 ist
dieses Volumen mit einem Wachstum von 23,3 % förmlich explodiert. Der Wettbewerb
zwischen den verschiedenen Onlinehändlern funktioniert dabei längst nicht mehr nur
über den Preis: Die Logistik ist zu einem zentralen Teil der Strategie geworden. «Next-
Day Delivery» ist inzwischen Standard, «Same-Day Delivery» zunehmend im Angebot.
Darüber hinaus erwartet der Kunde kostenlose Warenretouren und ein wachsendes
Spektrum an Zusatzdienstleistungen.
Steigender Flächenbedarf
Die Logistik hinter dem Onlinehandel ist nicht nur deutlich komplexer geworden, sondern
erfordert mittlerweile auch mehr Fläche. Der weltweit führende Entwickler und Betreiber
von Logistikimmobilien Prologis schätzt, dass Onlinehändler einen gut dreimal höheren
Logistikflächenbedarf aufweisen als der stationäre Detailhandel.1 Die Gründe dafür sind
unter anderem die grosse Breite und Tiefe der Sortimente, das Nichtvorhandensein
von Ladenregalen sowie die Abwicklung von Retouren.
Die meisten Flächen werden in den Ballungsräumen gesucht – insbesondere im Raum
Zürich. In den Zentren selbst dürften vor allem kleinere Flächen gefragt sein, etwa zur
Feinverteilung von Gütern («letzte Meile») und zur Abdeckung des kurzfristigen Lager-
bedarfs. Neben den Zentren besteht eine erhöhte Nachfrage entlang der Hauptverkehrs-
achsen. Hier liegen typischerweise Standorte von Distributions- und Umschlagzentren,
die grössere Flächen belegen.
Angesichts der hohen Flächennachfrage und des teilweise überalterten Gebäude-
bestands dürfte die Bautätigkeit in den kommenden Jahren zunehmen. Gemäss Bauge-
suchen wurde zwischen 2016 und 2020 schweizweit die Planung grösserer Lager- und
Logistikprojekte im Umfang von rund CHF 2,2 Mia. in Angriff genommen. Räumlich bilden
dabei die grossen Ballungsräume sowie die Hauptverkehrsachsen mit den Autobahnen
A1 und A2 die Schwerpunkte (s. Abbildung «Agglomerationen und Autobahnkreuze
im Fokus»).
Mietmarkt in der Schweiz vergleichsweise klein
Auffällig ist, dass in der Schweiz noch immer mehrheitlich die verladenden Unternehmen
selbst als Bauherren auftreten. Knapp die Hälfte der in den Jahren 2016 bis 2020
geplanten Investitionen geht auf das Konto des Handels sowie der Logistik- und Trans-
portunternehmen. Nur eine Minderheit der Flächen wird durch Bau- und Immobilien-
firmen (10,9 %) bzw. Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen (2,6 %) zwecks
späterer Vermietung entwickelt.
1
Prologis Research (2020): «Accelerated retail evolution could bolster demand for well-located logistics space».Logistikimmobilien
Agglomerationen und
Autobahnkreuze im Fokus
Geplante Bauinvestitionen (Baugesuche) mit
Hauptnutzung Lager/Logistik, nach Branche des Bauherrs, 2016–2020
(Projekte ab Investitionsvolumen von CHF 10 Mio.)
Schaffhausen
Basel
Winterthur
Olten Zürich St. Gallen
Biel
Neuenburg Luzern
Bern
Chur
Freiburg
Thun
Lausanne
Sion
Genf
Lugano
Chiasso
Branche Bauherr Geplante Bauinvestitionen
Hauptverkehrsstrassen Handel 27,1 % CHF 10–20 Mio.
Produktion 24,0 %
Logistik/Transport 21,0 % CHF 20–30 Mio.
Bau/Immobilien 10,9 %
Übrige 9,7 % CHF 30–50 Mio.
Quellen Baublatt, Credit Suisse, Geostat Pharma 4,7 %
Letzter Datenpunkt: Dezember 2020 Finanzindustrie 2,6 % > CHF 50 Mio.Sie können auch lesen
