Novum Immobilien im Fokus - Aussichten Potenziale aufgezeigt - Credit Suisse
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Novum
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Schweiz) AG
Immobilien im Fokus
Aussichten
Ein Gespräch über die Entwicklung des
Global Real Estate
1 / 2018
Potenziale aufgezeigt
Mit globalen Immobilien diversifizieren
Neues Wahrzeichen
Ein neues Gebäude prägt Vancouver
Titelseite: Der CS REF International hat in Vancouver mit The Exchange ein ausserordentliches Bauprojekt von Anfang an begleitet. Dieses prägt die City der kanadischen Westküstenstadt. Diese Seite: Die grosszügige Eingangshalle von The Exchange in Vancouver, wo das alte Börsenge- bäude renoviert und mit einem modernen Büroturm erweitert wurde.
Mit intelligenter
Diversifikation wachsen
Liebe Leserinnen, liebe Leser
Als einer der grössten und erfahrensten Anbieter von Immobilienanlagen verfolgen wir eine
klare Strategie: Wir stärken unseren Heimmarkt Schweiz weiter und streben gleichzeitig den
Ausbau unserer internationalen Immobilienanlagen an. Christoph Schumacher, Leiter Global
Real Estate, erklärt im Interview, wie wir den breiten Investitionsauftrag unserer internationalen
Immobilienfonds mit einem globalen Aktionsradius erfüllen.
Immobilienanlagen im Ausland bergen nicht nur grosses Potenzial, sie stellen ausserdem
eine hervorragende Möglichkeit dar, das Portfolio erfolgreich zu diversifizieren. Dies ist dem
Credit Suisse Real Estate Fund Global im letzten Jahr dank einem aktiven Anlagemanagement
gelungen. Eine ähnliche Erfolgsbilanz unserer Anlageprodukte zeigt sich in weiteren Projekten:
So konnten wir mit dem Credit Suisse Real Estate Fund International in Vancouver zum ersten
Mal eine Liegenschaft von A bis Z realisieren, die sowohl mit ihrer Architektur als auch in Bezug
auf Nachhaltigkeit neue Massstäbe setzt. Investitionen an verschiedenen wirtschaftsstarken
Standorten in Deutschland zeigen, wie die Anlagegruppe CSA Real Estate Germany ihr Portfolio
kontinuierlich optimiert.
Der Schweizer Markt als Erfolgsbasis
Genauso systematisch entwickeln wir unseren Heimmarkt weiter und wachsen auch in der
Schweiz kontinuierlich. Besonders im Kanton Tessin sehen wir aufgrund von jüngsten Entwick-
lungen wie der Optimierung der Bahninfrastruktur viele Chancen und Gelegenheiten, unser
regionales Immobilienportfolio zusätzlich zu diversifizieren.
Nach mehr als zehn erfolgreichen Ausgaben haben wir das Konzept unseres Magazins weiter-
entwickelt. So dient Novum in Zukunft weniger dem regelmässigen Reporting aller unserer
Anlagefonds, sondern setzt den Fokus verstärkt auf besonders interessante Geschichten und
aktuelle Themen rund um Anlagelösungen im Immobilienbereich.
Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre.
Raymond Rüttimann
Leiter Global Real Estate Schweiz
Novum 1 / 2018 3
Inhaltsübersicht
06 10
Research
Internationale
Immobilienanlagen
Warum es sich für Anleger lohnt, vermehrt
in internationale Immobilien zu investieren.
Und wo neben Deutschland am meisten
Potenzial schlummert.
Seite 10
Im Fokus
Interview zur Strategie 22
Christoph Schumacher erklärt,
wo das Global Real Estate der
Credit Suisse Asset Management
(Schweiz) AG in Zukunft Schwer-
punkte setzt und wie es interna-
tional wachsen wird.
Seite 06
Novum E-Paper
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credit-suisse.com/novum
Alt und Neu
Newsletteranmeldung Eine Vision umgesetzt
Unsere elektronischen Newsletter
informieren Sie periodisch oder situativ Vancouver will die «Greenest City» werden.
über News, Angebote und Services Mit dem Projekt The Exchange hat das
des Credit Suisse Asset Management.
Global Real Estate einen Akzent in der kana-
Registrieren Sie sich jetzt und erhal-
ten Sie alles schnell und kostenlos dischen Stadt gesetzt. Passend zur Vision
direkt in Ihrer Mailbox. mit einem besonders nachhaltigen Konzept.
credit-suisse.com/fundnewsletter
Seite 22
4 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Inhaltsübersicht
Inhalt
26
06 Im Fokus
Strategie und Wachstum. Ein Gespräch
10 Research
Internationale Immobilienanlagen mit Potenzial
14 Immobilienmarkt
Value-Add-Investitionen. Ein Beispiel aus London
18 Immobilienanlageprodukte
Für Private und qualifizierte Anleger
18 CS REF Global
Erfolge dank proaktiver Anlageverwaltung
Für qualifizierte Anleger*
22 CS REF International
The Exchange: Die Vision umgesetzt
26 CSA RES**
Tessin: Vom Strukturwandel profitieren
Fokus Tessin 30 CSA RE Germany**
Vom Strukturwandel Portfolio an Top-Standorten ergänzt
profitieren 34 Expert View
Einfacher Zugang zu globalem Immobilienportfolio
Die bessere Anbindung des 38 Produktübersicht
Tessins an den öffentlichen Verkehr Alle Immobilienanlageprodukte auf einen Blick
dynamisiert den lokalen Immobilien- 42 Inside
markt. Wie das Global Real Estate Awards, Rankings und weitere Kurznews
diese Entwicklung nutzt, um das Im-
46 Pinboard
mobilienportfolio zu verjüngen und Erfolgreiche Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen
zu diversifizieren. in unserem Immobilienportfolio
Seite 26
* Schweiz: Nur für qualifizierte Anleger gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG). ** Emittent und Verwalter der
CSA-Produkte ist die Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich. Statuten, Reglement und
Anlagerichtlinien sowie der jeweils aktuelle Jahresbericht bzw. die Factsheets können kostenlos bei der Credit Suisse Anlagestiftung
bezogen werden. Als direkte Anleger sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen zugelassen.
Der «Disclaimer» am Ende dieses Dokuments gilt für sämtliche Seiten des Dokuments.
Novum 1 / 2018 5
Im Fokus 6 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Im Fokus
Im Gespräch
«Dem internationalen
Asset Management
mehr Beachtung
schenken»
Seit Juni 2017 leitet Christoph Schumacher den Bereich Global Real Estate
der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG. Das weltweite Know-
how des renommierten Immobilienexperten bildet eine optimale Grundlage
für die internationale Strategie sowie den nachhaltigen Ausbau der Immo-
bilienanlagen in der Schweiz.
Herr Schumacher, vor knapp einem Jahr sind Auf welchen Bereichen liegt dabei aktuell
Sie zum Leiter Global Real Estate ernannt Ihr Fokus?
worden. Wie sieht Ihr Fazit nach den ersten Ein Augenmerk liegt auf den internationalen Im-
zehn Monaten aus? mobilienanlagen in Europa, Nordamerika und dem
Die Zeit war intensiv und geprägt von anhaltend asiatisch-pazifischen Raum. Wir schauen dabei
tiefen Zinsen, niedriger Inflation und einem soliden verstärkt nach Value Added-Gelegenheiten, wo wir
Wirtschaftswachstum. Für Immobilienanlagen für unsere Anleger durch Arbeit an den Objekten
ideale Voraussetzungen und daher zweifelsfrei auch erheblich Mehrwert schaffen können. In der Schweiz
wichtige Faktoren für die Immobilienerfolge von wollen wir kontinuierlich und nachhaltig wachsen.
Global Real Estate in den zurückliegenden Monaten. Wichtige Faktoren sind dabei unter anderem die Ver-
Zurücklehnen können wir uns deshalb aber nicht. jüngung unserer Portfolios sowie eine aktive Be-
Vielmehr sind wir uns bewusst, dass dieses für den standspflege. Die Mieter von heute legen grossen
Immobilienmarkt so günstige makroökonomische Wert auf die Einhaltung bestmöglicher Nachhaltig-
Umfeld nicht ewig andauern wird. Daher bin ich dank- keitsnormen. Dieser Nachfrage möchten wir nicht
bar, ein so hervorragendes Team an meiner Seite nur im Sinne der Kunden nachkommen, sondern
zu wissen, das stets danach strebt, unser Produkt- auch aus eigener Überzeugung. Daher haben wir
angebot im Interesse aller unserer institutionellen unsere Aktivitäten im Bereich Nachhaltigkeit
wie privaten Investoren voranzutreiben. nochmals verstärkt.
Novum 1 / 2018 7
Im Fokus
«Wir sind immer auf dische Immobilien bieten eine vielversprechende
Möglichkeit zur Diversifikation. Derzeit sind gerade
der Suche nach rentablen einmal 1,6 % aller Schweizer Pensionskassen in
Ergänzungen zum ausländische Immobilien investiert. Wir sehen hier
ein enormes Wachstumspotenzial auf bis zu 5 %.
bestehenden Portfolio. In Um dieses Potenzial ausschöpfen zu können, müs-
der Schweiz aber auch sen wir unsere Immobilienkompetenz auf interna-
tionaler Ebene weiter ausbauen.
vermehrt im Ausland.»
Von welchen Regionen versprechen
Können Sie uns Beispiele nennen? Sie sich global betrachtet besonders gute
Ja, sehr gerne. Die neu im Portfolio des Credit Erfolgsaussichten?
Suisse Real Estate Fund International (CS REF Neben etablierten Märkten wie Japan und Aus-
International) befindliche Liegenschaft The Exchange tralien sehen wir in Schwellenländern allgemein
in Vancouvers (CAN) Innenstadt belegt eindrucks- sowie in ganz Asien besonders grosses Potenzial.
voll, wie energieeffizient und nachhaltig heute ge- Grundlage für diese Annahme bilden die hier
baut werden kann. Bereits bei der Planung der stetig abnehmenden Leerstände bei gleichzeitig
Immobilie haben wir extrem viel Wert auf diese As- steigenden Mietpreisen.
pekte gelegt. Daher erfüllt es uns mit Stolz, dass
die Liegenschaft das derzeit höchste Bürogebäude
ist, das je mit einem Platinum Zertifikat für Leader-
«Wir sehen in Schwellen-
ship in Energy and Environmental Design (LEED) ländern allgemein sowie
ausgezeichnet wurde. Dazu beigetragen hat unter
anderem ein eigener Regenwasser-Speicher sowie
in ganz Asien besonders
Solar-Panel, die das Warmwassersystem mit ver- grosses Potenzial.»
sorgen. Ein weiteres gutes Beispiel für unsere Be-
mühungen im Bereich Nachhaltigkeit ist der im Zurück zur Schweiz. Welche Chancen sehen
Jahr 2015 lancierte Credit Suisse (Lux) European Sie im hiesigen Immobilienmarkt?
Climate Value Property Fund. Er gilt als der erste Ganz generell gesehen, profitiert der Schweizer
klimaneutrale Immobilienfond überhaupt und inves- Immobilienmarkt vom derzeitigen wirtschaftlichen
tiert in ausgewählte europäische Gewerbeimmobi- Aufschwung. Doch während die Preise für Wohn-
lien mit dem Ziel, deren Energieeffizienz zu steigern. eigentum wieder anziehen, bleibt die Situation auf
Das Portfolio konnte inzwischen auf vier Liegen- dem Mietwohnungs-, Büroflächen- und Verkaufs-
schaften ausgebaut werden. Dazu gehören neu zwei flächenmarkt vorerst noch herausfordernd. Dank des
qualitativ hochwertige Bürogebäude in Stuttgart konjunkturellen Aufschwungs verdichten sich aller-
und Düsseldorf (DE). Aufgrund seiner Bestrebungen dings auch beim Büroflächenmarkt die Zeichen der
im Bereich der Energieeffizienzsteigerung, wurde Stabilisierung. Das bestärkt uns darin, den nachhal-
der Credit Suisse (Lux) European Climate Value Pro- tigen Ausbau unserer Portfolios auch in der Schweiz
perty Fund im November 2017 mit dem erstmals fortzusetzen. Dabei fokussieren wir auf Liegen-
vergebenen Scope Alternative Investment Award schaften, die langfristige Rendite versprechen.
im Bereich Sustainability ausgezeichnet.
Eingangs unseres Gesprächs haben Sie
Die genannten Beispiele Vancouver, Stuttgart die Verjüngung der Portfolios erwähnt. Wie
und Düsseldorf befinden sich alle im Aus- möchten Sie diese auf dem Schweizer
land. Ein Indiz dafür, dass Sie sich verstärkt Markt vorantreiben?
dem internationalen Markt widmen? Grundsätzlich gibt es hierfür mehrere Möglich-
Die Auswahl der Beispiele war eher zufällig gewählt. keiten. Dabei handelt es sich zum einen um den
Denn selbstverständlich gibt es auch in der Schweiz Erwerb von Neubauten und zum anderen um
zahlreiche Vorzeigeprojekte. Dennoch ist die Beob- den Verkauf von nicht mehr zeitgemässen Liegen-
achtung korrekt, dass wir dem internationalen schaften oder Investitionen in solche.
Asset Management mehr Beachtung schenken als
dies in der Vergangenheit der Fall war. Das be- Die Gesellschaft wird immer mobiler und
deutet aber nicht, dass wir dem Schweizer Markt gleichzeitig zunehmend älter. Welchen Ein-
nun weniger Aufmerksamkeit widmen. Vielmehr fluss haben diese beiden Faktoren auf
sind wir stetig auf der Suche nach rentablen und die Immobilienbranche?
sinnvollen Ergänzungen zum bestehenden Port- Durch den fortschreitenden Alterungsprozess un-
folio – in der Schweiz, aber eben auch vermehrt serer Gesellschaft dürften Gesundheitsimmobilien
in anderen Ländern. Denn Investments in auslän- in den kommenden Jahren stärker in den Fokus
8 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Im Fokus
von Investoren rücken. Zudem werden bei Immo-
bilienanlagen die veränderten Anforderungen an
«Der explosionsartig
traditionelle Wohn- und Büroimmobilien immer wachsende Online-Handel
stärker zu berücksichtigen sein. Ein deutlich erkenn-
barer Trend ist in diesem Zusammenhang die
sorgt für steigende Nach-
zunehmende Nachfrage nach zentral gelegenen frage im Bereich moderner
kleineren Flächen bis hin zu Mikroapartments.
Logistikzentren.»
Hat auch die fortschreitende Digitalisierung
einen Einfluss auf Immobilienanlagen? Die Immobilienwelt ändert sich laufend.
Ja, absolut. Der explosionsartig wachsende Online- Wie können Sie da immer am Puls des
Handel sorgt für steigende Nachfrage im Bereich Marktes bleiben?
moderner Logistikzentren. Das belegen auch die si- Es muss das Ziel sein, den Wandel möglichst vor-
gnifikant gestiegenen Mietzinseinnahmen des Credit ausschauend zu berücksichtigen. Dazu zählen die
Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF Marktgegebenheiten, geografische Kriterien aber
LogisticsPlus). Da wir davon ausgehen, dass sich auch der gesellschaftliche Wandel, wie vorher mit
das Wachstum in diesem Segment ungebremst den Themen Digitalisierung und Demografie be-
fortsetzen wird, ist es unser Ziel, das bereits gut reits angesprochen.
diversifizierte und risikobeständige Portfolio des
Fonds weiter auszubauen. Wandel bringt Chancen und Risiken zugleich.
Wie unterscheidet man hier erfolgreich?
Haben Sie auch hierfür ein aktuelles Beispiel? Dazu braucht es viel Spezialisten-Knowhow, ein
Ja, diesmal aus der Schweiz. Wir haben im April spezielles Gespür für Veränderungen und jahrelange
2018 das sich nun im Bau befindende neue Par- Erfahrung, wie wir dies im Global Real Estate ha-
king des Kunstmuseums Basel erworben. Wir sind ben. Wir kennen unser Handwerk, führen immer fun-
von solchen Objekten überzeugt, denn die inner- dierte Analysen durch und sind äusserst wählerisch
städtischen Parkhäuser sind immer stärker frequen- bei unseren Investmententscheidungen.
tiert und bieten daher gute Renditemöglichkeiten.
Die zentrale Lage und gute Erreichbarkeit garan-
tieren eine gute Auslastung. Das Objekt ist daher
eine ideale Ergänzung zu unserem Portfolio von
Logistikimmobilien.
Christoph Schumacher
Leiter Global Real Estate
Christoph Schumacher ist seit dem 1. Juni 2017 Leiter des
Global Real Estate im Credit Suisse Asset Management.
Davor war er in leitender Position bei diversen anderen Immo-
bilien-Investment-Gesellschaften und zuletzt als Geschäfts-
führer bei der Union Investment Institutional Property GmbH
in Deutschland tätig. Insgesamt hat er mehr als 23 Jahre
Erfahrung in den Bereichen Immobilien, Finanzen, Legal und
Consulting. Christoph Schumacher studierte Rechtswissen-
schaften in Freiburg, Genf und Bonn und dissertierte an der
Universität Münster.
christoph.schumacher@credit-suisse.com
Novum 1 / 2018 9
Research Schweizer Anleger setzen bei Immobilienanlagen heute noch fast ausschliesslich auf den heimischen Markt. Der Zeitpunkt ist jedoch günstig, um über die Landesgrenzen hinauszuschauen. Denn Immobilienanlagen im Ausland versprechen nicht nur weiteres Potenzial, sondern sind auch eine gute Möglichkeit, seine Port- folien erfolgreich zu diversifizieren. Internationale Immobilienanlagen mit Potenzial Autor: Zoltan Szelyes, Head of Global Real Estate Research zoltan.szelyes@credit-suisse.com 10 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Research
Frankfurt am Main erfreut sich eines
dynamischen Immobilienmarktes. Wie in
ganz Deutschland nehmen auch hier die
Leerstände ab und die Mieten ziehen an.
Novum 1 / 2018 11Research
Die zunehmend internationale Ausrichtung der Anleger in der Schweiz, Deutschland und global.
Immobilienanlageportfolios von institutionellen und Seit 2003 haben Investoren in der Schweiz eine
privaten Anlegern ist ein globaler Trend. So waren Gesamtrendite von 7,7 %, in Deutschland von rund
beispielsweise Investoren aus China im Jahr 2017 4,6 % und global von 8,9 % p.a. erzielt. Die Korre-
das wichtigste Käufersegment in London. Europäi- lation zwischen den Gesamtrenditen von Schweizer
sche Investoren diversifizieren dagegen in US-ame- Immobilienanlagen und globalen Immobilienport-
rikanische Immobilien. Und kanadische sowie US- folios betrug zwischen 2002 und 2016 nur 0.1, das
amerikanische Investoren sind bereits seit Jahren heisst, beide Immobiliensegmente waren über
in den europäischen Immobilienmärkten tätig. einen längeren Zeitraum hinweg praktisch nur
leicht miteinander korreliert.
Weiterhin hohes Diversifikationspotenzial
in Schweizer Immobilienportfolios Deutscher Immobilienmarkt
Schweizer Anleger hinken diesem Trend bisher hin- im Aufwind
terher. Sie weisen weiterhin eine überdurchschnittlich Die unterschiedliche Performance zwischen ver-
hohe Heimmarktneigung in ihren Immobilienport- schiedenen Märkten ergibt sich aus Unterschieden
folios auf. Gemäss dem Schweizer Pensionskassen- in lokalen Faktoren, wie zum Beispiel Leerstand,
Index der Credit Suisse bleibt die internationale Mieterstrukturen und konjunktureller Entwicklung.
Immobilienquote unter 2 % ihrer Gesamtanlagen, Auch der Zinszyklus und heterogene Anlagebe-
während über 20 % der Vermögen in Schweizer dürfnisse der Investoren können Faktoren sein, die
Immobilien investiert sind. Auch viele Schweizer Vor- auf die Entwicklung Einfluss haben. Am einfachs-
sorgeeinrichtungen sind weiterhin nicht in auslän- ten erkennt man dies am Vergleich zwischen dem
dische Immobilien investiert, obwohl bis zu 10 % der Schweizer und dem deutschen Markt. Beide Märkte
Anlagen regulatorisch zulässig wären. In ihren Ak- sind vom Charakter ähnlich. Aufgrund der geogra-
tienportfolios haben sie dagegen bereits einen hö- fischen Nähe und wirtschaftlichen Verflechtungen
heren Anteil im Ausland als in der Schweiz aufge- beider Länder beträgt die Korrelation hier 0,5.
baut. Unsere Analysen zeigen jedoch, dass gerade Dennoch zeigt sich, dass sich Schweizer und deut-
bei Immobilien eine internationale Diversifikation sche Immobilien in unterschiedlichen Zyklen befin-
Sinn macht. Während die Aktienportfolios zwischen den. Lange waren deutsche Immobilien durch hohe
den unterschiedlichen Ländern Korrelationen von Leerstände geplagt, so zum Beispiel Anfang der
über 0.8 aufweisen, beobachten wir im Immobilien- 2000er-Jahre. Gleichzeitig haben Schweizer wie
bereich deutlich tiefere Korrelationen. globale Immobilienportfolios outperformt. Seit
2014 erleben wir jedoch das Gegenteil. Deutsche
Abbildung 1 illustriert die Entwicklung der Gesamt- Immobilien erleben tiefere Leerstände, steigende
renditen von Immobilienanlagen institutioneller Mieten und eine hohe Nachfrage. Gleichzeitig sind
Abbildung 1: Entwicklung der Gesamtrenditen von Immobilienanlagen institutioneller Anleger
global, in Deutschland und in der Schweiz
Gesamtrenditen basierend auf Direktanlagen in Lokalwährung in %
30
25
20
15
10
5
0
–5
–10
–15
–20
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Schweiz
Deutschland
Global
Quellen: PMA, IAZI, Credit Suisse; Letzter Datenpunkt: Ende 2017
12 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AGResearch
die Niveaus der Transaktions- und Mietpreise weiter- Die gesunkenen Leerstände, die weiterhin tief er-
hin relativ tief und wir erwarten für die kommenden warteten Niveaus der Baufertigstellungen und die
Jahre eine robuste Performance dieses Marktes. synchrone globale Konjunkturbeschleunigung ver-
anlassen für 2018 zu weiterem Optimismus für
Global weiterhin gute Mietmarkt- Immobilienanleger. Wir erwarten für europäische
aussichten Immobilienmärkte die besten Perspektiven im
Die Situation bleibt auch in vielen anderen Miet- globalen Vergleich. Aber auch ausserhalb von Eu-
märkten weltweit positiv. Abbildung 2 zeigt die ropa sehen wir Chancen. In Australien erwarten
rückläufige Entwicklung der Leerstände an ausge- wir, dass sich nun auch in Brisbane die Leerstände
wählten globalen Standorten. Dies ist das Resultat zurückbilden und Mieten wieder wachsen, wäh-
der lokalen Angebots- und Nachfragesituation. rend der starke Markt in Sydney an Dynamik ver-
Einerseits beobachten wir hier eine verbesserte lieren dürfte. In Japan sehen wir die regionalen
Konjunkturdynamik, die zu einer höheren Miet- Büromärkte, insbesondere Osaka, im Aufwind. Die
nachfrage führt. Andererseits wurden in den letzten US-amerikanischen Immobilienmärkte dürften
Jahren wenig grössere Bauprojekte begonnen, sich dagegen leicht abschwächen, da hier die Bau-
was heute zu einem nach wie vor tiefen Niveau an volumen etwas stärker sind und der Zinszyklus
Fertigstellungen führt. Die Erholung der Wohn- weiter fortgeschritten ist. Aber auch hier wird es
immobilienmärkte hat zudem zu der Umwandlung Unterschiede geben. Gateway-Cities wie New
von redundanten Büroflächen in moderne Wohn- York und San Francisco dürften sich abschwächen,
flächen geführt; so zum Beispiel in Amsterdam, während Washington D.C., Los Angeles und
Frankfurt, Paris oder Sydney. Seattle weiteres Potenzial versprechen.
Der weltweit deutlichste Rückgang der Leerstände Dementsprechend bleiben globale Anlagelösungen
war neben Deutschland in Japan zu beobachten. eine gute Möglichkeit für Schweizer Investoren,
Die Niederlande, die eine lange Phase hoher Leer- um eine höhere Diversifikation in ihren Portfolien zu
stände erlebt haben, wie auch die britischen Regio- bewirken. Diese verbessert die Robustheit des
nalstädte zeigen ebenfalls deutliche Verbesserungen. Portfolios; gerade im aktuellen Konjunkturumfeld
In Australien und den USA überdeckt die nationale und der tendenziell steigenden Zinsen. Für Inves-
Entwicklung hohe regionale Differenzen: Sydney toren, die noch nicht global investieren wollen, aber
und Melbourne in Australien aber auch Boston in erste Erfahrungen im Ausland wagen möchten,
den USA weisen historisch tiefe Leerstände auf, sind Anlagen in Deutschland zu empfehlen. Diese
während sich die vom Rohstoffzyklus stärker beein- weisen ähnliche Eigenschaften wie Schweizer
flussten Städte wie Houston (USA), Perth und «Core»-Immobilienanlagen auf, sind aber durch ein
Brisbane (beide AUS) langsamer erholen. sehr positives Mietmarktumfeld unterstützt.
Abbildung 2: Sinkende Büroleerstände in Städten global
Büroleerstandsquote in %
20
16
12
8
4
0
2014 Q1
2015 Q1
2016 Q1
2017 Q1
2004 Q1
2005 Q1
2006 Q1
2007 Q1
2008 Q1
2009 Q1
2010 Q1
2011 Q1
2012 Q1
2013 Q1
2015 Q3
2016 Q3
2017 Q3
2009 Q3
2010 Q3
2011 Q3
2012 Q3
2013 Q3
2014 Q3
2004 Q3
2005 Q3
2006 Q3
2007 Q3
2008 Q3
Niderlande London Britische Regionalstädte Australien
Singapur USA Deutschland Japan
Quellen: PMA, Credit Suisse; Letzter Datenpunkt: Q4 2017
Novum 1 / 2018 13Immobilienmarkt Wer in Immobilien investiert, unterscheidet zwischen drei möglichen Anlagestrategien: dem Core-Ansatz, der opportunistischen Investition und der Value-Added-Strategie. Letztere eignet sich ideal zur Erzie- lung risikoadjustierter Renditen. Dies belegt die Londoner Liegenschaft 45 Folgate Street. Value-Added- Investitionen: Aktiv Mehrwert gestalten Im trendigen Londoner Geschäftsviertel Shoreditch wurde die Liegenschaft kom- plett renoviert und mit Neuvermietungen ein erheblicher Mehrwert erzielt. 14 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Immobilienmarkt Novum 1 / 2018 15
Immobilienmarkt
Der Value Ansatz wird bisher überwiegend mit An- mietung von Leerständen und Finanzierungsstra-
lagen in Anleihen und Aktien in Verbindung ge- tegien wird der Wert der Liegenschaften nachhaltig
bracht. Das Grundprinzip dieser Investitionsstrategie gesteigert und die höheren Werte beim Verkauf
ist die Evaluation unterbewerteter Vermögenswer- für die Investoren realisiert und ausgeschüttet. Um
te mithilfe von Research-Analysen der Fundamen- dies als Manager erfolgreich tun zu können, muss
taldaten von Unternehmen oder Märkten. Geht es gewährleistet sein, dass die identifizierten Defizite
um Immobilienstrategien, werden Value-Added-In- mit dem entsprechenden Know-how sowie in aus-
vestitionen in erster Linie zur Erzielung höherer reichendem Masse verfügbarem Kapital optimiert
risikoadjustierter Renditen genutzt. Anders als bei werden können. Nur so kann zu einem deutlich
Core-Investitionen, bei denen der Fokus auf lang- verbesserten Marktwert des Objekts beigetragen
fristigen und robusten Ausschüttungen liegt, setzen werden. Folglich ist die Grundvoraussetzung für
Anleger mit Value-Added-Investitionen primär auf den Erfolg solcher Value-Added-Investitionen die
die Erzielung von Wertsteigerungen. Typische Ziel- Evaluation von Märkten mit günstigen Bewer-
objekte für solche Investitionen sind Liegenschaf- tungs- und Mietmarktperspektiven. Zudem benö-
ten, bei denen ein Wertschöpfungspotenzial auf der tigt es erfahrene Teams, die sich durch ein brei-
Objekt- oder Marktebene bereits vor dem Kauf tes Akquisitionsnetzwerk sowie eine exzellente Ver-
identifiziert wird. Durch bauliche Massnahmen, Ver- mietungs- und Bauexpertise auszeichnen.
Moderne, helle Büro-
räumlichkeiten stossen
auf grosses Interesse
bei Mietern.
16 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AGImmobilienmarkt
Ziele auf verschiedenen WAULT, das heisst die Summe der durchschnittli-
Wegen erreichen chen Restlaufzeiten aller Mietverträge, war kurz.
Die Herausforderung und die Chance bei solchen Ideale Voraussetzungen, um mit einer Grundüber-
Immobilientransaktionen liegt darin, dass der Anleger holung des Gebäudes und der anschliessenden
den absehbaren Wert der Liegenschaften bereits Neuvermietung den gewünschten Mehrwert zu er-
vor der Platzierung des Angebots einschätzen muss. zielen. Dazu beigetragen hat auch die Genehmigung,
Schliesslich kann ein zukünftiger Mehrwert, also die Gebäudefläche um 20 % erweitern zu dürfen.
der «added Value», nur dann generiert werden, wenn
die absehbaren Kosten und Erträge bei der Analyse Mit einer Investitionssumme von CHF 9,3 Mio.
des Gebäudes korrekt beurteilt werden. wurde die Immobilie vollständig modernisiert. Im
Rahmen der Renovierungsarbeiten wurde die
Die Renditen von Value-Added-Strategien reagie- Liegenschaft unter anderem mit einer Klimaanlage
ren sensibler auf den Immobilienzyklus und auf versehen, die Fassade umgestaltet und ein einla-
Änderungen des wirtschaftlichen Umfelds, was die dender Empfangsbereich geschaffen. Bei Eintritt
Identifizierung von Märkten mit günstigen Bewer- augenscheinlich für den Besucher ist die mit Be-
tungs- und Mietmarktperspektiven so bedeutsam leuchtungselementen versehene Sichtbetondecke.
macht. Um dabei erfolgreich zu sein, müssen dem Attraktive Büroflächen, die flexibel aufgeteilt wer-
Anleger stichfeste Fakten zur Verfügung stehen. den können, verteilen sich auf fünf Etagen. Hinzu
Dazu zählen fundierte Makro- und Mikroanalysen kommen die Lobby im Erdgeschoss sowie ein Un-
sowie die präzise Aufstellung und Bewertung von tergeschoss mit weiteren Büroflächen. Der neu ge-
Mietverträgen. Um diese hinreichend interpretieren schaffene Innenhof lädt zum Verweilen ein und
und gewinnbringend ausschöpfen zu können, be- bietet gleichzeitig gesicherte Abstellplätze für die
darf es vielfältiger Expertisen von der Baukompe- Fahrräder der Mitarbeitenden. Ein wertvolles Ver-
tenz bis hin zum abschliessenden Vertragshandling. kaufsargument in einer Metropole wie London.
Marktzyklen müssen dabei ideal ausgenutzt und die
Repositionierung von Gebäuden gekonnt umgesetzt Qualitative und quantitative
und kommuniziert werden – mit dem Ziel, Leerstän- Vermietungserfolge
de abzubauen und Mieteinnahmen zu steigern. Die- Nach Abschluss sämtlicher baulichen Überho-
ser Prozess dauert in der Regel mehrere Jahre. lungsarbeiten im ersten Quartal 2017 entspricht
die Liegenschaft heute einer Büroimmobilie der
Ein versierter Value-Added-Manager ist in der Lage, Klasse A. Entsprechend gross war das Interesse
die gewünschten Renditen auf verschiedenste Art potenzieller Mieter. Inzwischen ist das Gebäude
und Weise zu erzielen. Hierbei ist die Marktauswahl voll vermietet.
besonders entscheidend, da der Fokus auf Märkte
mit einer stabilen oder sich verbessernden Funda- Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter
mentalsituation sowie günstigen Bewertungen liegt. konnte nach der Neupositionierung der Immobilie
Damit die zu Beginn analysierten Chancen ideal zum mehr als verdoppelt werden. Ende März 2018 wurde
Tragen kommen, werden im besten Falle sowohl das Gebäude für umgerechnet CHF 35,5 Mio.
sämtliche Makro- als auch operative Aspekte mit- veräussert. Für die Investoren des Fonds konnte
einander kombiniert und gemäss eines Business- somit über die Haltedauer von weniger als vier
plans zeitgerecht umgesetzt. Jahren ein Internal Rate of Return (IRR-interner
Zinsfuss) von mehr als 26 % erzielt werden.
Strategische Kapitalinvestition
in London
Wie dies gelingt, zeigt die Londoner Liegenschaft
45 Folgate Street (UK). Die Geschäftsimmobilie im
Londoner Trendviertel Shoreditch wurde im Som-
mer 2014 für umgerechnet CHF 11 Mio. vom CS
(Lux) European Property Fund akquiriert. Shore-
ditch ist unweit der Londoner City gelegen und ist
für seinen hohen Bedarf an Gewerbeimmobilien
bekannt. Zum Zeitpunkt des Erwerbs war das Ge-
bäude vollvermietet, allerdings – und hierin lag die
Chance – zu Mietpreisen, die erheblich unter dem
ortsüblichen Mietpreisniveau lagen. Auch der
Die erwartete Rendite ist keine Projektion, Voraussage oder Garantie für die zukünftige Wertentwicklung oder
das Erreichen derselben.
Novum 1 / 2018 17Private und qualifizierte Anleger CS REF Global Maximale Potenzialausschöpfung dank proaktiver Anlagenverwaltung Mit einer Ausschüttungsrendite von 3,9 % rangierte der CS REF Global im Jahr 2017 unter den bestplatzierten Schweizer Immobilienfonds. Den Grundstein für ein ebenso erfolgreiches Jahr 2018 bilden die gewinnbringende Ver- äusserung einer Geschäftsimmobilie im australischen Perth sowie bedeutende Vermietungserfolge bei diversen Bestandsliegenschaften. Der CS REF Global hat frühzeitig in der boomenden Wirtschaftsstadt Leeds in- vestiert und profitiert von der geplanten Weiterentwicklung der unmittelbaren Umgebung der Liegenschaft No 1. 18 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Private und qualifizierte Anleger
Die neu renovierte Lobby
der Liegenschaft No 1 Leeds
ist Teil einer umfassenden
Neupositionierung des
Gebäudes.
Der Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Geschäftsliegenschaft in der westaustralischen
Global) hat im vergangenen Geschäftsjahr ein sehr Businessmetropole Perth sowie die gelungene
gutes operatives Ergebnis erzielt. Dies spiegelt sich Ausschöpfung von bisher ungenutztem Potenzial
in einer Anlagerendite von 7,1 % ebenso wider wie in den zuletzt akquirierten Liegenschaften des
in einer konstanten Ausschüttung von CHF 3.40 Fonds machen dies auf eindrückliche Art und
pro Anteil. Gerechnet zum Börsenkurs des Fonds per Weise deutlich.
Ende 2017 ergibt sich somit eine Ausschüttungs-
rendite von 3,9 %, welche markant über dem Durch- Perth: Repositionierung führt zu Kaufangebot
schnitt der Schweizer Immobilienfonds von 2,6 % Die zum CS REF Global gehörende Büroimmobilie
liegt. Aktuell arbeitet das Team daran, die nötigen in der 45 St Georges Terrace erfüllte hinsichtlich
Massnahmen zu treffen, um 2018 ebenso erfolg- ihres Standorts alle Anforderungen, die für das Port-
reich werden zu lassen. folio des Fonds relevant sind. Das zehnstöckige
Geschäftsgebäude mit seiner prestigeträchtigen
Zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein, ist kein Adresse ist nicht nur inmitten des Finanzviertels
Zufall, sondern das gezielt genutzte Zusammenspiel von Perth gelegen. Auch seine unmittelbare Nähe
diverser Faktoren. So ist beim Ankauf von Liegen- zum Swan River trägt massgeblich zu seiner
schaften ein besonderes Augenmerk auf deren Attraktivität bei.
Entwicklungspotenzial zu legen. Sei es, was den
Standort betrifft als auch was die Möglichkeiten Eine weitere Aufwertung erfuhr der Standort durch
zur Aufwertung des Gebäudes durch ein kontinuier- die Eröffnung des Elizabeth Quay, ein im Frühling
liches und proaktives Asset Management angeht. 2016 nach fast vier Jahren Bauzeit unmittelbar am
Die Kombination aus beiden Punkten verspricht eine Swan River fertiggestelltes Business-, Wohn- und
hohe Vermietungsquote sowie eine Wertsteigerung Freizeit-Areal. Direkt neben dem Finanzviertel von
der Liegenschaft. Auf diesem Wege profitieren An- Perth gelegen, gehört die neu gestaltete Uferpro-
leger sowohl während der Haltedauer wie auch im menade mit ihren Läden, Cafés und Bars heute zu
Fall eines Verkaufs von entsprechend guten Rendi- einem der beliebtesten Treffpunkte der Stadt – für
ten. Die aktuelle Veräusserung einer etablierten Anwohner, Touristen wie auch Geschäftsleute.
Novum 1 / 2018 19Private und qualifizierte Anleger «Wir setzen auf eine nachhaltige Wert- steigerung unseres Immobilienbestands.» Ruth Schmeing, Fondsmanagerin Neben dem Standort konnten auch die Bausub- stanz und -struktur des Objekts zum Zeitpunkt des Erwerbs als positiv bewertet werden. Dennoch bestand Bedarf an Renovierungs- und Sanierungs- arbeiten, was aufgrund der teils auslaufenden Vertragsverhältnisse auf ein gutes Entwicklungs- potenzial durch intelligentes Asset Management hindeutete. Als absehbar war, dass einer der Haupt- mieter seinen Mietvertrag nicht verlängern und das Gebäude verlassen wird, konnte der Komplex umfassend renoviert werden – eine der wichtigs- ten Massnahmen zur Immobilienaufwertung und die Basis für die erfolgreiche Repositionierung einer Liegenschaft. Letztere führte an der 45 St Georges Terrace zu einer Vielzahl neuer Mietverträge so- wie dem attraktivem Kaufangebot einer Immobilien- Vermögensgesellschaft aus Singapur. Im Februar 2018 verkaufte der CS REF Global die Liegenschaft zu einem Preis von AUD 53,6 Mio. Gegenüber dem Verkehrswert per 30. Juni 2017 konnte damit ein Mehrwert von AUD 5,7 Mio. für die Investoren erzielt werden. Auch der Leerstand im Portfolio des CS REF Global wurde massgeblich positiv beein- flusst. So liegt die Vermietungsquote über das ge- samte Portfolio betrachtet neu bei sehr guten 95 %. Entscheidenden Anteil an diesem Erfolg hat das fortwährende Identifizieren und Nutzen ver- steckter Potenziale. Das belegen auch weitere Lie- genschaften im Portfolio des CS REF Global in Leeds, Seattle, München sowie Stuttgart. Nach einer umfassenden Renovation konnte das Geschäftsgebäude in Perth mit deutlichem Mehrwert verkauft werden. 20 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Private und qualifizierte Anleger
Leeds und Seattle: solide Entwicklung Deutschland: Ankermieter verlängern
Mit der Akquisition der hochkarätigen Büroliegen- langfristig
schaft No 1 Leeds ist es dem CS REF Global Auf dem europäischen Immobilienmarkt bietet das
im Jahr 2016 gelungen, am Wirtschaftsboom der wirtschaftsstarke Deutschland eine der ergiebigs-
nordenglischen Stadt teilzuhaben. Ausschlagge- ten Chancen. In München und Stuttgart verfügt der
bend für den Erwerb der Immobilie waren neben CS REF Global über zwei Standorte, die mit einem
dem Standort selbst auch die geplante Weiter- sehr hohen Vermietungsstand überzeugen. In beiden
entwicklung der unmittelbaren Umgebung sowie Fällen ist es durch die gezielte Steuerung wertbe-
die ausgezeichnete nachhaltige Bauweise der einflussender Massnahmen gelungen, die Verträge
Liegenschaft. Dennoch gab es auch hier noch Op- mit den bestehenden Ankermietern auf eine lang-
timierungspotenzial. So wurde die Lobby des fristige Mietdauer zu verlängern, so dass auch in
Gebäudes nach Erwerb vollständig renoviert, die Zukunft mit soliden Renditen zu rechnen ist.
Positionierung modifiziert und durch ein engagier-
tes Marketingteam vor Ort gekonnt in den Markt Sämtliche Beispiele zeigen, dass eine professio-
getragen. Das Ergebnis ist eine spürbar gestie- nelle Anlagenverwaltung in Kombination mit einer
gene Nachfrage. Gleichzeitig konnten die zum Er- kontinuierlichen Portfoliooptimierung die entschei-
werbszeitpunkt tiefen Mieten der Bestandsmieter denden Werkzeuge für eine hohe Vermietungsquo-
innerhalb eines Jahres bei der Hälfte der bestehen- te sind. Daher wird der CS REF Global, der als ein-
den Verträge auf Marktniveau erhöht werden. ziger Schweizer Fonds auch Privatanlegern Zugriff
auf ein aktiv verwaltetes globales Immobilienportfo-
Die im Februar 2016 erworbene Geschäftsliegen- lio bietet, auch weiterhin konsequent auf beide Ins-
schaft im Waterfront District von Seattle (USA) trumente setzen.
hat eine ähnlich erfolgreiche Entwicklung zu ver-
zeichnen. Zum Zeitpunkt der Akquisition war die
Liegenschaft zu 92 % an fünf Mieter mit langfristigen
Verträgen vermietet. Dank eines proaktiven Asset Detaillierte Informationen
Managements ist die an der 101 Elliott Avenue West Mehr über diesen Fonds auf
gelegene Immobilie heute vollvermietet. credit-suisse.com/ch/realestate
Die Karlshöfe
in München
überzeugen mit
langfristigen
Ankermietern.
Novum 1 / 2018 21Qualifizierte Anleger
CS REF International
The Exchange:
Ein Ort für Visionen
Mit The Exchange ist in Vancouvers Innenstadt ein Projekt realisiert
worden, bei dem Vergangenheit und Zukunft zu einer einzigartigen
Gesamtkomposition verschmelzen. Der CS REF International hat die im
November 2017 eingeweihte Liegenschaft von Grund auf entwickelt.
Vancouver hat eine Vision. Die Pazifik-Metropole Reiz, ein Projekt von der Entwicklung bis zur Fertig-
im kanadischen Bundesstaat British Columbia hat stellung zu übernehmen. Mit der Realisierung dieses
sich – entgegen der landestypischen Bescheiden- Projekts tritt der Fonds in eine neue Ära ein und
heit – ein Superlativ zum Ziel gesetzt. Sie möchte beweist, dass mit dem entsprechenden Knowhow
die «Greenest City» werden, die weltweit grünste grosse Projekte von A bis Z erfolgreich gestaltet
Stadt. In einem umfangreichen Aktionsplan haben und durchgeführt werden können.» Gemeinsam mit
Strategen und Planer anhand von 15 Parametern dem lokalen Investor SwissReal Investments und
festgelegt, wie die wirtschaftlich und kulturell flo- einer Investitionssumme von CHF 217 Mio. fiel vor
rierende City einmal mehr neue Massstäbe in Sa- nunmehr sechs Jahren der Startschuss für ein
chen Nachhaltigkeit setzen soll. Denn die heimli- Projekt, das die Stadt Vancouver nachhaltig ver-
che Hauptstadt von Kanadas Westküste gehört ändern sollte.
schon seit langem zu den Vorreitern auf diesem Ge-
biet. Nicht umsonst gibt es kaum ein internationa-
les Ranking, das Vancouver nicht unter den Erst-
«The Exchange beweist,
plazierten sieht, wenn es um Lebensqualität und dass mit entsprechendem
Wohlstand geht.
Know-how grosse Projekte
Die Wirtschaft hält, speziell im nordamerikanischen von A bis Z erfolgreich
Vergleich, ein konstant hohes Niveau. Damit einher
geht die zweitniedrigste Büroleerstandsquote des
realisiert werden können.»
Landes und eine buchstäblich explodierende Nach- Christoph Schumacher, Leiter Global Real Estate
frage nach nachhaltigen Immobilien. Auch der Tou-
rismus boomt. Gründe für den Credit Suisse Real Zukunft baut auf Geschichte
Estate Fund International (CS REF International) The Exchange ist eine einzigartige Symbiose zwi-
in eine komplett neu zu entwickelnde Liegenschaft schen historischer Bausubstanz und einer archi-
zu investieren. Christoph Schumacher, Leiter Global tektonischen Vision inmitten des Finanzviertels. Das
Real Estate bei Credit Suisse Asset Management: Fundament: The Old Stock Exchange, die alte Bör-
«Das ambitionierte und überzeugende Nachhaltig- se. Ein Gebäude von 1929, das die Bauweise sei-
keitskonzept Vancouvers passte exakt in die Envi- ner Zeit exakt widerspiegelt. Die Ergänzung: ein
ronmental Excellence Strategie, welche die Credit 31-stöckiger moderner Büroturm, der sich nahtlos an
Suisse seit einigen Jahren verfolgt. Hinzu kam der die elf Etagen der Börse anlehnt und das Gebäude
22 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AGQualifizierte Anleger
The Exchange in Vancouver ist
das erste Projekt ausserhalb der
Schweiz, das Global Real Estate
von Grund auf entwickelt hat.
Novum 1 / 2018 23Qualifizierte Anleger
Hans Gugger,
bekannt unter
anderem als
Architekt der
Tate Modern in
London, hat
Historisches mit
Futuristischem
kombiniert.
vertikal erweitert. Mit 116 Metern und 31 Stock- Befürworter dieses zukunftsträchtigen Baus und
werken ist The Exchange heute das höchste Büro- hat das Projekt gemeinsam mit seinen Mitarbeitern
gebäude in Vancouver, das je in Kanada mit einem in jeder Phase begleitet. In seiner Rede unter-
Platinum Zertifikat für Leadership in Energy and strich er die hohe Nachfrage nach nachhaltigen
Environmental Design (LEED) ausgezeichnet wurde. Immobilien in Vancouver.
Und es ist gleichzeitig die erste Immobilie Kanadas,
die dieses Zertifikat auch für den Umbau von erhal- Der Basler Architekt Harry Gugger, der den
tenswürdiger Bausubstanz erhalten hat. Zu Recht, Entwurf gemeinsam mit dem vor Ort ansässigen
denn das Office-Building hat einen um die Hälfte Architekturbüro Iredale erarbeitet hat, bringt das
geringeren Energieverbrauch als vergleichbare Ge- Konzept auf den Punkt: «Das prominente Original-
werbeliegenschaften. Die CO2 -Emissionen werden Gebäude und der neue Tower ergeben eine Ge-
dank seiner Bauweise sogar um 85 % reduziert. Der samtkomposition, die auf Vancouvers Zukunft blickt,
Komplex verfügt zudem über einen Regenwasser- ohne die Vergangenheit der Stadt zu schmälern.»
Speicher und Solar-Panel, die unter anderem das Gugger, dessen preisgekrönte Werke sich über den
Warmwassersystem mit versorgen. ganzen Globus verteilen, ist ein Spezialist für den
Umbau und die Weiterentwicklung historischer Bau-
«Mit diesem Projekt ten. Zu seinen bekanntesten Projekten, die er
während seiner Tätigkeit als Partner des weltbe-
haben wir ein Stück kannten Architekturbüros Herzog & de Meuron
Zukunft mitgestaltet.» realisiert hat, zählen unter anderem der Entwurf für
Londons Tate Modern Gallery, die aus einem öl-
Marc-Oliver Tschabold, Fondsmanager betriebenen Kraftwerk hervorgegangen ist, ebenso
wie das Bird’s Nest Stadium in Beijing sowie das
Mayor Gregor Robertson hält Eröffnungsrede Caixa Forum in Madrid, ein architektonischer Mix
Die feierliche Einweihung der Liegenschaft fand aus Museum, Auditorium und Konferenzzentrum,
am 9. November 2017 in Anwesenheit von hoch- das weltweit für Aufsehen sorgte.
rangigen Medienvertretern, Mitgliedern des Mak-
ler- und Bauwesens sowie Gregor Robertson statt.
Robertson, seit knapp 10 Jahren Bürgermeister
von Vancouver, galt schon vor Jahrzehnten als Vi-
sionär. Er war von Stunde eins an ein starker
24 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AGQualifizierte Anleger
Aufgrund der
Bedeutung des
Bauwerks für
die Entwicklung
von Vancouver
eröffnete der
Bürgermeister
Gregor Robertson
(2.v.l.) das Ge-
bäude persönlich.
Architecture Prize for Heritage Architecture laut globalen Rankings seit Jahren zu den nachhal-
Bereits kurz nach seiner Fertigstellung wurde tigsten Banken weltweit gehört.
The Exchange mit dem Architecture Prize for Heri-
tage Architecture 2017 ausgezeichnet, der heraus- Die Executive Hotels und Resorts, eine in
ragendes Design genauso prämiert wie Innovation Vancouver ansässige 4-Sterne-Hotelgesellschaft mit
und Funktionalität. In der Präsentation der Gewinner- zahlreichen Anwesen in ganz Kanada, betreiben im
Projekte heisst es, das neue Gebäude ermögliche historischen Teil der Liegenschaft ein Boutiquehotel.
es der bestehenden Substanz, weiterhin ihre stolze 202 Zimmer und ein Gourmet-Fischrestaurant
Position zu bewahren und das Strassenbild zu prä- freuen sich darauf, Vancouvers grosse Zahl an Ge-
gen. Marc-Oliver Tschabold, Fondsmanager CS REF schäftsreisenden und Touristen zu empfangen. Mit
International, freut sich über die Auszeichnung und Lindt zieht auch ein Stück Schweiz nach Kanada.
ist stolz darauf, «diese Immobilie, mit ihrer markanten Der berühmte Chocolatier betreibt im Erdgeschoss,
Architektur, ihrer ausserordentlichen Nachhaltigkeit direkt neben dem Eingang zum alten Börsengebäu-
und nicht zuletzt ihrer wirtschaftlichen Rentabilität de, einen 180 m2 grossen Flagship-Store mit Scho-
im Portfolio des CS REF International zu wissen». koladen-Bar. Hinzu gesellen sich die Hyperwallet
Systems, ein weltweit operierender Anbieter von
Ein Markenzeichen erreicht seine Mieter Zahlungssystemen, das Versicherungsunternehmen
The Exchange, dessen an Nadelstreifen erinnernde The Sovereign General Insurance Company sowie
Fassadenstruktur der Liegenschaft eine einzigar- Smythe LLP – eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
tige Identität verleiht, führt eine der besten Adressen Über die Vermietung der verbleibenden Flächen
Vancouvers. Die Howe Street, eine von vier Haupt- wird aktuell mit zahlreichen renommierten Interes-
strassen im Zentrum, liegt mitten im alten Finanz- senten verhandelt. Viele Verträge stehen kurz vor
viertel und doch in unmittelbarer Nähe zum Hafen der Unterzeichnung. Insgesamt bietet die Immobilie
und Bahnhof. Schon während der Bauperiode konn- Raum für rund 1700 Arbeitsplätze. Und dank ihres
te die Immobilie potenzielle Mietinteressenten für nachhaltigen Gesamtkonzepts sind das beste Be-
sich begeistern. Daher überrascht es nicht, dass dingungen für neue Visionen.
zwei Drittel der Gesamtfläche bereits vermietet
sind. Die National Bank of Canada hat ihre Büro-
räume im Tower bezogen und ist mit knapp über Detaillierte Informationen
4000 m2 Ankermieter. Ein passender Firmensitz für Mehr über diesen Fonds auf
das zweitälteste Finanzinstitut des Landes, das credit-suisse.com/ch/realestate
Novum 1 / 2018 25Qualifizierte Anleger
CSA RES
Tessin: Strukturwandel bringt
Chancen für Anleger
Die Anlagegruppe CSA RES setzt auf regionale Diversifikation, eine
nachhaltige Verjüngung der Bausubstanz sowie eine Erhöhung des
Anteils an Wohnliegenschaften im Portfolio. Der Kanton Tessin bietet
in dieser Hinsicht vielerlei Chancen und Möglichkeiten.
Bei Immobilien kommt es nicht nur auf die Form, Sensibilität. Die Bewohner des Parco Comacini
sondern auch auf den Inhalt an. Ein gutes Gesamt- werden in Zukunft beides geniessen können:
konzept spielt bei der Vermarktung eine gleicher- modernen Wohnkomfort sowie die gewohnte Um-
massen grosse Rolle wie die exzellente Ausführung gebung, deren Zentrum mit Bahnhof in nur zwei
eines Neubaus. Ebenso zu berücksichtigen sind Minuten ideal zu Fuss erreichbar ist. Ein Gemeinde-
die Gegebenheiten und die Bedürfnisse der Men- park zwischen den neuen Gebäuden wertet das
schen vor Ort. Der Kanton Tessin bietet dank Stadtbild auf und lädt die Einwohner von Chiasso
jüngster Entwicklungen besonders interessante zum Verweilen ein.
Voraussetzungen für eine nachhaltige Immobilien-
entwicklung. Dank der umfassenden Optimierung Der Parco Comacini ist ein Gesamtwohnkonzept, in
der Bahninfrastruktur, speziell durch die Eisenbahn- dem sich Senioren zuhause fühlen können, ohne auf
Alpentransversale NEAT, ist das Tessin zukünftig sich allein gestellt zu sein. Unabhängig davon, ob sie
wesentlich besser und schneller erreichbar. Hinzu ihr neues Domizil alleine oder gemeinsam mit dem
kommt eine hohe Nachfrage nach zeitgemässen Partner beziehen. Verteilt auf sechs Etagen entsteht
Wohnimmobilien. Vier Neubauprojekte im Portfolio hier ein Wohnzentrum mit 30 Einzelpflegezimmern
der CSA Real Estate Switzerland (CSA RES), einer sowie 90 altersgerechten Wohnungen, bedarfsge-
Anlagegruppe der Credit Suisse Anlagestiftung, recht aufgeteilt in 61 2,5-Zimmer-Wohnungen, 24
machen deutlich, wie sich die bauliche Zukunft ren- 3,5-Zimmer-Wohnungen und 5 1,5-Zimmer-Woh-
tabel gestalten lässt. nungen. Sie alle befinden sich im Haus 1 der Anla-
ge, das über ein eigenes Pflegezentrum verfügt. Je
Zeitgemässes Wohnen im Alter nach Alter und Gesundheitszustand der Bewohner
Mit dem Bau des Parco Comacini bekommt Chi- kann der attraktive Wohnraum bei Bedarf so um um-
asso bis zum Sommer 2019 eine neue Wohnlie- fangreiche Betreuungs-, Pflege- und Spitalleistun-
genschaft sowie ein modernes Wohn- und Pflege- gen ergänzt werden. Als langjähriger Mieter für das
zentrum, in dem man gerne alt werden möchte. Pflegezentrum konnte die Tertianum AG gewonnen
Die Gemeinde am südlichsten Zipfel der Schweiz werden. Sie ist eine renommierte Spezialistin für al-
gehört zu den für das Tessin so typischen Städten, tersgerechtes Wohnen und betreibt aktuell über 80
die sich durch ihre jahrhundertealte Bauweise aus- attraktive Wohnresidenzen in der ganzen Schweiz.
zeichnen. Die Integration von Neubauten geschieht
daher stets auf Basis einer Nachfrage von Seiten
der Bevölkerung und immer mit der notwendigen
4
26 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AGQualifizierte Anleger
Das Global Real Estate hat frühzeitig im
Tessin investiert. Die schnelleren Zugver-
bindungen durch den Gotthard steigerten
die Attraktivität des lokalen Immobilien-
marktes. In Chiasso wird ein modernes Ge-
samtwohnkonzept für Senioren gebaut
(1). In Gordola (2), in Bellinzona (3) und in
Rivera (4) entstehen Neubauwohnungen.
1
2
3
Novum 1 / 2018 27Qualifizierte Anleger
Ein Thema mit
Zukunft: Wohnen
im Alter. In
Chiasso entsteht
eine Überbauung
mit Wohnungen
für alle Lebenspha-
sen kombiniert
mit Gewerbe- und
Gastroflächen.
Im zweiten Gebäude, das sich an Mietparteien Eines dieser Wohnprojekte ist die Residenza Al Riale
jeden Alters richtet, befinden sich 48 weitere Wohn- in Gordola. Die beliebte Gemeinde liegt weniger
einheiten mit einer Grösse von 2,5 bis 3,5-Zimmer- als 15 Autominuten von Locarno entfernt am Lago
Wohnungen. Auch die Möglichkeit zur unabhängigen Maggiore. Mit der seit November 2017 bezugsbe-
Selbstversorgung ist im Parco Comacini gegeben: reiten Residenz ist hier eine Wohnliegenschaft ent-
Retailflächen für Kioske und andere Verkaufsdienst- standen, die ihrem Standort an gefragter Lage in
leistungen sowie ein Gastronomiebereich bieten nichts nachsteht: ein ausgewogener Wohnungsmix
Abwechslung und Austauschmöglichkeiten. Ausser- mit grosszügigem Aussenraum und einer attraktiven
dem umfasst die Liegenschaft eine Einstellhalle Umgebungsgestaltung.
mit insgesamt 345 Parkplätzen, davon 246 für die
breite Öffentlichkeit. Die Immobilie wurde von der Anlagegruppe
CSA RES kurz nach ihrer Fertigstellung erworben.
«Das Tessin wünscht Als Projektentwickler zeichnete sich die Artisa De-
den Wandel – auch veloper AG mit der Garzoni SA als Totalunternehmer
verantwortlich. 19 3,5-Zimmer-Wohnungen und
in Sachen Architektur 10 2,5-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtmiet-
und Bausubstanz.» fläche von 1948 m2 bedienen die aktuelle Wohn-
raumnachfrage rund um Locarno perfekt. Auch die
Andreas Roth, Produktmanager Innenausstattung überzeugt, zum Beispiel mit
hellen Qualitäts-Steinfliesen, modernen Glasbrüs-
Junges Wohnen in Gordola, Rivera und tungen, elektrischen Lamellen sowie hochwerti-
Bellinzona gen Kücheneinrichtungen in jeder Wohnung. Zwei
Der Wunsch nach einer nachhaltigen Modernisierung Drittel von ihnen sind bereits vermietet.
des Wohnraums im Tessin wird auch massgeblich
von der jungen Generation getragen. Mit grosser Hohe Lebensqualität im grünen Rivera
Vorfreude erwartet sie die drei Neubauprojekte in Ein weiteres Beispiel dafür, wie ein gutes Zusam-
Gordola, Rivera und Bellinzona, die sowohl funktional menspiel zu besten Ergebnissen führen kann, ist der
als auch hinsichtlich ihres Designs auf den Tessiner Standort Rivera. In enger Absprache mit der Ge-
Geschmack abgestimmt sind. So werden hier – um meinde wurden hier zunächst die Bedürfnisse der
nur ein Beispiel zu nennen – Plattenbeläge in Einwohner abgeklärt, um auf dieser Basis den idea-
Wohnungen bevorzugt. len Wohnungsmix für einen Neubau zu erarbeiten.
28 Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AGQualifizierte Anleger
In Gordola ergän-
zen die modernen
Neubauten die
bestehende alte
Bausubstanz
des Dorfes ideal.
Resultat dieser Zusammenarbeit ist die Residenza Mieter und deren Besucher auch ausserhalb ihrer
Lagacci in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs. Eine eigenen Wände ein Wohlfühlort wird. Dass sich
perfekt durchdachte Wohnliegenschaft, die sich har- alle Parkplätze des Quartiers in der Tiefgarage be-
monisch in die Umgebung einfügt. Bis Ende 2019 finden, trägt dazu entscheidend bei.
entstehen hier in zwei Gebäuden 49 Wohneinheiten.
Dazu gehören 11 2,5-Zimmer-Wohnungen, 26 3,5-
Zimmer-Wohnungen sowie 12 4,5-Zimmer-Woh-
«Der Strukturwandel
nungen mit einer Gesamtmietfläche von 3738 m2. im Tessin bietet Chancen
Hinzu kommen 61 Parkplätze.
für Anleger.»
Jede Wohneinheit bietet neben grosszügigen Räu- Andreas Roth, Produktmanager
men auch praktische Einbauschränke und attraktive
Bäder mit eigener Waschmaschine und eigenem Alter Charme mit neuen Perspektiven
Tumbler. Grosse überdachte Balkone erweitern die Dank ihrer günstigen Lage sowie ihres hohen
ansprechende Wohnatmosphäre. Zu den Apart- Ausbaustandards, bieten alle vier Liegenschaften
ments im Erdgeschoss gehören zudem Privatgärten. die perfekte Lösung für jedes Wohnbedürfnis. So
zieht ein Stück moderne Wohnqualität ins charmante
Bellinzona verjüngt sich Tessin und mit ihr die Mieter von morgen. Eine
Mit der Residenza Gerretta in Bellinzona entsteht Zukunft, an der auch Anleger durch erfolgsverspre-
der dritte Neubau nahe des Lago Maggiore. Er ist chende Renditeaussichten teilhaben werden.
Teil des neu entwickelten Trendquartiers Parco
Gerretta, das dem Zentrum einen modernen An-
strich verleiht und die Innenstadt aufwertet. Die
Fertigstellung des Gebäudes ist für Sommer 2019
geplant. Die zukünftigen Bewohner erwarten hier
51 hochwertige Wohnungen, davon 20 2,5-Zimmer-
Wohnungen, 26 3,5-Zimmer-Wohnungen und
5 5,5-Zimmer-Wohnungen: allesamt mit einem zeit-
gemässen Grundriss sowie einer Top-Ausstattung. Detaillierte Informationen
Die grosszügige Grundstücksfläche von 7725 m2 Mehr über diese Anlagegruppe auf
sorgt dafür, dass die Residenza Gerretta für ihre credit-suisse.com/ch/realestate
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