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Immobilien und Steuern richtig umgesetzt
Immobilienbesitz ist in der Regel mit hohen Vermögenswerten und vielfach mit
wesentlichen Erträgen verbunden. Damit die Freude über die Einkünfte aus den eige-
nen Gewerbeliegenschaften, den Anlage- und Renditeobjekten oder der selbstgenutzten
Liegenschaft nicht durch unvorhergesehene Steuerfolgen getrübt werden, helfen wir
Ihnen gerne, das vorhandene Steuersenkungspotential zu eruieren. Folgende Dienstleis-
tungen bieten wir im Bereich Immobilien und Steuern unter anderem an:
– Einkommenssteuern bei Umbauten und Renovationen minimieren
– Unterhaltsarbeiten für die selbstgenutzte Liegenschaft zwecks Steuerminimierung planen
– Erstellung eines Katalogs abzugsfähiger Liegenschaftsunterhaltskosten
– Erstellen von Steuererklärungen, Prüfung von Veranlagungen, Führen von
Einspracheverfahren
– Unterlagen steuerkonform einreichen
– Beratung im Zusammenhang mit Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern
– Optimierte Geltendmachung von Anlagekosten bei einem geplanten Verkauf der Liegenschaft
– Beratung für die Aufbewahrung der steuerrelevanten Belege (Rechnungen, Quittungen bei
Barzahlung)
– Begleitung beim Verfahren einer Katasterschatzung
– Kompetente Erstellung von Immobilienbewertungen im Zusammenhang mit einer
Nachfolgeregelung, Erbteilung oder bei einem Verkauf oder Kauf einer Immobilie
– Unterstützung bei der Überführung einer privat gehaltenen Liegenschaft in eine
Immobiliengesellschaft
– MWST optieren
Sind Sie interessiert, Ihre Immobilien steueroptimiert zu bewirtschaften? Dann sind Sie bei unseren
Steuerfachleuten an der richtigen Adresse.
06.2020 bitte wenden
Ihre Ansprechpartner
Tobias Stocker
Mitglied der Geschäftsleitung, Leiter Geschäftsbereich Unternehmensberatung
Betriebsökonom FH
Dipl. Steuerexperte
041 319 92 30
tobias.stocker@gewerbe-treuhand.ch
Achill Wicki
Leiter Fachteam Steuern
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Treuhänder mit eidg. Fachausweis
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Liegenschaft sanieren und steuerlich profitieren Sie planen grössere Investitionen in Ihre bestehende Liegenschaft oder Sie wollen Ihr altes Haus abreissen und durch einen Neubau ersetzen? Dann lohnt es sich unter Um- ständen, dieses Vorhaben in den Steuerperioden 2020 und 2021 umzusetzen. Warum? Im Rahmen der Energiestrategie 2050 wurde die neue Liegenschaftskostenverordnung verabschie- det. Die Verordnung trat per 1. Januar 2020 in Kraft und hat es für Liegenschaftsbesitzer in sich. Neu können Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (einschliesslich Rückbaukosten für einen Ersatzneubau) vorgetragen und während mehreren Jahren steuerlich gel- tend gemacht werden. Beim Bund ist der Abzug für Umweltschutz und Energiesparen zwingend zu gewähren. Auf Stufe Kanton ist ein analoger Abzug freiwillig, sofern im bisher geltenden kantonalen Steuergesetz kein Abzug für Umwelt- und Energiesparpassnahmen vorgesehen war. Die übrigen Kantone sind angehalten den Abzug für Umweltschutz und Energiesparen zu gewähren. Konkret bedeutet das, dass energiesparende Investitionskosten – wie z. B. eine Dachsanierung – sowie Kosten im Zusammenhang mit dem Abbruch und Abtransport von Bauabfall, ab der Steuer- periode 2020, unter gewissen Vorgaben im Rahmen der privaten Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden können. Sofern die Aufwendungen in der laufenden Steuerperiode, in welcher sie angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können, werden diese in den zwei nachfolgenden Steuerperioden weiterhin zum Abzug zugelassen. Sind solche energiemin- dernden Massnahmen also höher als das im selben Jahr erzielte Einkommen, können sie auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt werden und die Investitionen fallen damit nicht mehr «ins Leere». 06.2020 bitte wenden
Exkurs Kanton Luzern: im Gegensatz zur Bundessteuer und zu den übrigen Kantonen in der
Zentralschweiz wird die Liegenschaftskostenverordnung im Kanton Luzern nicht umgesetzt. Das
heisst, Luzern lässt keinen Energiesparabzug im Sinne eines erweiterten Liegenschaftsunterhalts-
kostenbegriffs zu. Anstelle von zusätzlichen Steuerabzügen werden Energiesparmassnahmen durch
individuelle Förderbeiträge im Rahmen des kantonalen Energiespargesetzes unterstützt. Folglich
können luzernische Hauseigentümer nur auf Stufe Bund von zusätzlichen Abzügen profitieren.
Das bedeutet, dass mit der neuen Liegenschaftskostenverordnung ein Anreiz geschaffen wurde,
alte Gebäude zu sanieren oder komplett zu ersetzen. Massgebend für eine Realisierung von steuer-
lichen Einsparungen ist demzufolge eine kluge Planung von künftig anstehenden Umbauprojekten.
Gerne stehen die Experten der Gewerbe-Treuhand für weitere Fragen zur Verfügung.
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www.gewerbe-treuhand.chLiegenschaftsunterhaltskosten Für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer im Kanton Luzern hat sich ab Steuerperiode 2018 einiges geändert. Der Kanton Luzern hat den Katalog der abzugsfähigen Unterhalts- und Verwaltungskosten angepasst bzw. erweitert. Die Änderungen kurz und knapp auf den Punkt gebracht Seit der Steuerperiode 2018 können Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten Ein- familienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen angefallene Wartungskosten und Service- abonnemente im Zusammenhang mit dem Unterhalt von Einbaugeräten, Waschmaschinen oder Lift- und Photovoltaikanlagen steuermindernd geltend machen. Darüber hinaus steht den Stock- werkeigentümerinnen und -eigentümern inskünftig ein Abzug der gemeinschaftlichen Unterhalts- und Betriebskosten zu, sofern diese nach Wertquoten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer aufgeteilt werden. Abzugsfähig sind unter anderem Reinigungskosten sowie Kosten für die Haus- wartung, den Allgemeinstrom oder den Betrieb von Lift, Alarm- und Brandmeldeanlagen. Nach dem Grundsatz «Belege sparen Steuern» empfiehlt es sich daher, sämtliche Rechnungen im Zusammenhang mit der selbstgenutzten Liegenschaft aufzubewahren. Bei der Erstellung der Steuererklärung ist anschliessend im Detail zu prüfen, ob die Geltendmachung der effektiven Unter- haltskosten vorteilhafter ist, als der Abzug der pauschalen Unterhaltskosten von 10 bzw. 20 Pro- zent – je nach Alter der Liegenschaft – insbesondere dann, wenn die ermittelten Unterhalts- und Verwaltungskosten zum Beispiel aus einer Betriebskostenabrechnung stammen und es sich dabei um approximative Maximalbeträge handelt. Nur so kann sichergestellt werden, dass bei der jähr- lichen Steuerdeklaration keine Liegenschaftsunterhaltskosten zwischen «Stuhl und Bank» geraten und die Steuerrechnung höher ausfällt als tatsächlich notwendig. Gerne stehen Ihnen unsere Experten für weitere Fragen zur Verfügung. 06.2020 bitte wenden
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www.gewerbe-treuhand.chLiegenschaft in Immobiliengesellschaft überführen Wie überführen Sie privat gehaltene Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft? Im Zuge der anhaltenden Tiefzinsphase haben Investitionen in Immobilien in den vergange- nen Jahren ein Rekordniveau erreicht. Der Trend scheint ungebrochen. In der Praxis stellt sich oft die Frage, über welche Rechtsform Immobilien gehalten werden sollen. Steuerplanung durch Prüfung der Halteform einer Liegenschaft Liegenschaften werden für unterschiedliche Zwecke eingesetzt, wie zum Beispiel als Familienwoh- nung, als Kapitalanlage, Geschäftsliegenschaft oder gar in einer Mischform. Je nach Grösse des Immobilienportefeuilles und Nutzungsart wie auch bei Nutzungsänderungen kommt der Halteform einer Immobilie eine wichtige Bedeutung zu. Die Praxis bietet Immobilienbesitzern eine Vielzahl von Rechtsformen. Oft werden Liegenschaften im Direktbesitz als Privat- oder Geschäftsvermögen oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer Kapitalunternehmung wie AG bzw. GmbH gehalten. Die Unterschiede bei den Steuer- und Sozialversicherungsabgaben können je nach Ausgangslage erheblich sein. Der interkantonale und internationale Steuerwettbewerb hat die Steuerbelastung für Kapitalunter- nehmen in den Kantonen sinken lassen. Im Zuge der kantonalen Umsetzung der Steuerreform und AHV-Finanzierung (STAF) haben viele Kantone weitere Steuersenkungen für Kapitalgesellschaften vorgenommen. Damit werden Voraussetzungen geschaffen, die das Halten von Liegenschaften über eine Immobiliengesellschaft attraktiv machen. Liegenschaftsbesitzer prüfen daher vermehrt, ihre im Direktbesitz gehaltenen Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft zu überführen. 06.2020 bitte wenden
Grosse kantonale Unterschiede bei der Überführung auf eine Immobiliengesellschaft
Eine vorgängige gründliche Analyse der Vor- und Nachteile der Überführung ist unerlässlich. Neben
den steuerrechtlichen sind auch betriebswirtschaftliche und rechtliche Faktoren zu berücksichti-
gen (beispielsweise Grösse des Immobilienportefeuilles, Anzahl Transaktionen, Anlage- und Inves-
titionshorizont, Finanzierung, Gesamteinkommen, Haftung, Nachfolgeregelung, Erbrecht, familiäre
Situation).
Die Abgabefolgen der Überführung der Liegenschaften können je nach Kanton stark variieren.
Eine steuerneutrale Überführung der Liegenschaften ist je nach Ausgangslage möglich, bildet je-
doch den Ausnahmefall. Je nach kantonaler Praxis sind für die Berechnung der Abgabefolgen der
Überführungswert, der Verkehrswert sowie die bisher getätigten Liegenschaftsinvestitionen und
Veräusserungssperrfristen zu berücksichtigen. Nicht vergessen werden dürfen die bei einer Im-
mobilientransaktion üblichen Grundbuch- und Notariatsgebühren sowie allfällige Gründungskosten
der Immobiliengesellschaft.
Folgende Fragen lohnen sich zu klären:
– Lohnt sich eine Immobiliengesellschaft für Sie?
– Wo liegen die Vor- und Nachteile im Einzelfall?
– Wie hoch sind die Implementierungskosten?
Für eine Analyse, Verhandlungen mit den Steuerämtern sowie für die zivilrechtliche Gründung einer
Immobiliengesellschaft stehen unsere Experten zur Verfügung.
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www.gewerbe-treuhand.chGrundstückgewinnsteuer – Belege sparen Steuern Beim Verkauf einer privaten Liegenschaft ist der steuerbare Grundstückgewinn umso geringer, je höher die Anlagekosten sind. Es liegt also im Interesse des Verkäufers, über die getätigten wertvermehrenden Aufwendungen «Buch» zu führen, solange er Eigen- tümer des Grundstücks ist. Denn gegenüber den Steuerbehörden ist der Verkäufer der Liegenschaft für die getätigten Investitionen beweispflichtig. Durch die Aufbewahrung der Belege lassen sich somit Steuern sparen. Wird eine privat gehaltene Liegenschaft veräussert, unterliegt der dabei erzielte Grundstückgewinn der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Als Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Liegenschaft und deren Anlagekosten («Wertzuwachsgewinn»). Die Anlageko- sten setzen sich aus dem Erwerbspreis, den Baukosten sowie den wertvermehrenden Aufwen- dungen zusammen. Wertvermehrend ist beispielsweise der Bau eines Wintergartens, eines Pools oder eines neuen Carports. Auch die im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Liegen- schaft anfallenden Kosten wie Notariat und Grundbuch können angerechnet werden. Die Abgrenzung der wertvermehrenden Liegenschaftskosten zu den werterhaltenden Unterhalts- kosten ist in der Praxis oft nicht eindeutig. Wie hoch ist beispielsweise der Mehrwert, wenn der Immobilienbesitzer seine Fensterläden aus Holz durch Läden aus Aluminium ersetzt? Die meisten Kantone behelfen sich hier mit pauschalen Abgrenzungskatalogen, welche als Faustregel herbei- gezogen werden können. Eine andere Aufteilung ist möglich, ist jedoch den Steuerbehörden plau- sibel darzulegen. Erfahrungsgemäss überprüfen die Behörden zudem, ob die Kosten bereits in der jährlichen privaten Steuererklärung als Unterhaltskosten geltend gemacht wurden. Die Steuerpflichtigen können sich nicht damit begnügen, dem Steueramt einen Stoss an Belegen einzureichen, ohne zumindest eine Aufteilung in werterhaltende Aufwendungen und Unterhalts- kosten vorzunehmen. Besitzen die Steuerpflichtigen keine Belege mehr, so können sie allenfalls bei den damaligen Lieferfirmen und Handwerkerbetrieben Rechnungskopien verlangen. Hier ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Firmen gemäss Gesetz verpflichtet sind, ihre Dokumente und Urkunden, wie beispielsweise Geschäftsbücher und Rechnungen nur während zehn Jahren aufzu- bewahren. Wichtig für mehrwertsteuerpflichtige Immobilienbesitzer: Für gewisse Unterlagen gelten Aufbewahrungspflichten bis 20 Jahre. Nach dem Grundsatz «Belege sparen Steuern» empfiehlt es sich daher, unter anderem folgende Belege (Rechnungen, Zahlungsnachweise) aufzubewahren: – Kauf- und Verkaufsverträge – Baukostenabrechnungen (inkl. Architektenhonorare, Kosten für Baubewilligung, Erschliessung und Grundpfanderrichtung etc.) – Beurkundungs-, Grundbuch-, Anwalts- und Gerichtskosten – Handänderungssteuern – Vermessungs- und Parzellierungskosten – Maklerprovisionen, Inserate – Rechnungen und Zahlungsnachweise bei grösseren Investitionen – Jährliche ordentliche Steuererklärungen und Veranlagungen 06.2020 bitte wenden
Die Aufbewahrung kann auf Papier, elektronisch oder in vergleichbarer Weise erfolgen. Zentral ist,
dass die Unterlagen sorgfältig und systematisch aufbewahrt werden und jederzeit wieder lesbar
gemacht werden können. Kosten, die nicht mehr nachweisbar sind, fallen ins Leere.
Je nach Ort der Liegenschaft unterscheiden sich die Steuerfolgen eines Immobilienverkaufs er-
heblich. Dementsprechend ist es wichtig, bereits im Vorfeld die konkreten Gegebenheiten des Ein-
zelfalls sauber zu analysieren, zu dokumentieren. Hierzu stehen Ihnen unsere Experten gerne zur
Verfügung. Schliesslich soll die Freude über den geglückten Verkauf der Liegenschaft anschlies-
send nicht durch unvorhergesehene Steuerfolgen getrübt werden.
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www.gewerbe-treuhand.chGrundstücke in Erbengemeinschaften Erbengemeinschaften haben – meist zu Recht – den Ruf, schwerfällig zu sein. Das Prinzip der Einstimmigkeit macht es nicht einfacher, wenn sich Grundstücke im Nachlass befin- den. Aus diesem Grund gilt es bei der Planung des Nachlasses wie auch bei der Erbtei- lung einige Punkte zu beachten. Erbengemeinschaften Alle gesetzlichen und eingesetzten Erben bilden ab dem Tod des Erblassers eine «Zwangsgemein- schaft», die nur einstimmig handeln kann und die bis zur Erbteilung andauert. Jeder Erbe haftet nicht nur für seinen Anteil, sondern solidarisch für die gesamten Schulden (z. B. Hypotheken). Auf- grund des Einstimmigkeitsprinzips kann ein Erbe die Erbteilung blockieren. Sofern keine Einigung über die Erbteilung zustande kommt, kann diese letztlich nur mit der Erbteilungsklage herbeige- führt werden, was meist mit erheblichen Kosten verbunden ist. Lebzeitige Übertragung Will der Erblasser vermeiden, dass ein Grundstück in den Nachlass fällt, so kann er es zu Lebzeiten einem Dritten oder einem Erben übertragen. Bei Übertragung an einen Erben ist zu beachten, dass diese nicht «zu billig» erfolgen darf, ansonsten können bei der späteren Erbteilung die anderen Er- ben die Ausgleichung der Differenz zwischen dem tatsächlich bezahlten Preis und dem Verkehrs- wert, der für die Erbteilung massgeblich ist, verlangen. Mit Testament/Erbvertrag vorsorgen Der Erblasser kann mit einem Testament oder Erbvertrag Teilungsvorschriften erlassen, indem er ein Grundstück auf seinen Tod hin einem bestimmten Erben zuweist. Der Begünstigte hat dann das Recht, die Zuweisung des Grundstücks zu verlangen (unter Anrechnung auf seinen Erbanspruch). Dürfte die Erbteilung voraussichtlich schwierig werden, empfiehlt sich die Einsetzung eines Willens- vollstreckers. Dieser hat den Nachlass zu verwalten und gemäss den Anordnungen des Verstor- benen der Teilung zuzuführen. Oft gelingt es dem Willensvollstrecker, ausgleichend auf die Erben einzuwirken. Ablauf Verkauf von Grundstücken Um die Erbteilung möglichst rasch abzuwickeln, entscheiden sich Erbengemeinschaften häufig für die Veräusserung der Grundstücke an eine Drittperson. Für die professionelle Verkaufsbegleitung empfiehlt sich der Beizug eines Immobilienspezialisten. Als Grundlage für den Verkaufsprozess wird das Grundstück mittels Marktwertschätzung umfassend geprüft. Nebst den klassischen Einfluss- faktoren sind die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten genau zu prüfen. Die mögliche Nutzung (z. B. für An- oder Umbauten) sowie zukünftige Veränderungen bei Revisionen der Bau- und Zonen- ordnung sind entscheidende Faktoren für die Erarbeitung einer optimalen Verkaufsstrategie. Der Immobilienspezialist zeigt die Vor- und Nachteile der verschiedenen Lösungsansätze auf und legt mit den Erben die optimale Verkaufsstrategie fest. 06.2020 bitte wenden
Bäuerliches Bodenrecht
Befindet sich ein Grundstück ausserhalb der Bauzone, unterliegt es meist dem bäuerlichen Boden-
recht. Ein solches Grundstück kann nur mit Bewilligung der zuständigen Behörde an einen Dritten
veräussert werden, der nicht Erbe oder Familienangehöriger ist. Bestehende Pachtverhältnisse
gehen auf die Erben über. Bei einer Kündigung sind die Mindestpachtdauer, die Kündigungsfristen
und -termine sowie die Möglichkeit des Pächters, eine Erstreckung zu verlangen, zu beachten.
Bei einer Veräusserung an Dritte dürfen die gesetzlichen Vorkaufsrechte (z. B. des Pächters) nicht
ausser Acht gelassen werden.
Befinden sich auf dem Grundstück Wohn- oder Ökonomiegebäude, die definitiv nicht mehr für
die landwirtschaftliche Nutzung gebraucht werden und in der Substanz erhalten sind, ist eine Ent-
lassung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts zu prüfen (Abparzellierung). Das
aus dem Bodenrecht entlassene Grundstück kann in der Folge ohne Bewilligung an einen Dritten
veräussert werden und untersteht nicht mehr der behördlichen Preiskontrolle und der gesetzlichen
Belastungsgrenze.
Für Fragen, die Unterstützung für ein Testament oder einen Erbvertrag, die Durchführung der Erb-
teilung, die Marktwertschätzung oder den Verkauf einer Liegenschaft stehen unsere Experten
gerne zur Verfügung.
Ihre Ansprechpartner
Stefan Ludin
Leiter Fachteam Recht
Rechtsanwalt
Inhaber des luzernischen Notariatspatents
041 319 92 32
stefan.ludin@gewerbe-treuhand.ch
Michael Schärli
Leiter Fachteam Immobilienvermarktung
CAS BFH in Areal- und Immobilienprojektentwicklung,
Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, Immobilienentwickler mit eidg. Fachausweis
041 319 93 79
michael.schaerli@gewerbe-treuhand.ch
Gewerbe-Treuhand AG, Eichwaldstrasse 13, 6002 Luzern
www.gewerbe-treuhand.chMehrwertabgabe – das müssen Sie wissen! Ursprung der Einführung einer Mehrwertabgabe in den Kantonen war die Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) im Jahr 2012. Damit wurden die Kantone verpflichtet, bei den Grundeigentümern die Bodenpreissteigerungen infolge staatlicher Planungsmassnahmen abzuschöpfen. Konkret müssen die Kantone bei der Neueinzo- nung von Bauland seit dem 1. Mai 2019 den daraus entstehenden Mehrwert im Rahmen einer öffentlichen Abgabe besteuern. Die Mehrwertabgabe ist seitens der Kantone zwingend zu erheben, wenn Land ausserhalb einer Bauzone dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird. Betroffen davon sind sowohl Neueinzonungen von Landwirtschaftsland als auch solche von Übergangszonen oder anderen Nichtbauzonen zur Bauzone. Darunter fallen z. B. Landwirte, welche Agrarland verkaufen oder überbauen wollen, wie auch Gewerbetreibende, Kapitalgesellschaften oder private Grundeigentümer, deren Land einer Bauzone (z. B. Gewerbe- oder Wohnzone) zugewiesen wird. Hinzu kommt, dass die Kantone Umzonungen und Aufzonungen innerhalb der Bauzone fakultativ der Mehrwertabgabe unterstellen können. Mit anderen Worten können Kantone auf Nutzungs- änderungen, die eine rentablere Nutzung des Bodens erlauben (z. B. durch Umzonung einer Ge- werbe- in eine Wohnzone) oder auf Zuweisungen zu einer Zone mit grösserem Nutzungsmass (z. B. durch Aufzonung mittels Aufstockung eines Gebäudes von drei auf vier Etagen) freiwillig eine Mehrwertabgabe erheben. Von dieser Möglichkeit haben mehr als die Hälfte der Kantone Gebrauch gemacht. Im Kanton Luzern beispielsweise sind Grundstücke mit einer Zuweisung von der Nichtbauzone in eine Bauzone betroffen. Die Höhe der tatsächlichen Freigrenze, ab der für Mehrwerte aus Neuein- zonungen eine Abgabe zu erheben ist, beträgt CHF 50 000. Bei Umzonungen, das heisst bei Nut- zungsänderungen, fallen Grundstücke generell dann in den Anwendungsbereich der Mehrwert- abgabe, wenn aus raumplanungsrechtlicher Sicht eine Bebauungs- oder Gestaltungsplanpflicht besteht, auch Sondernutzungsplanpflicht genannt. Gleiches gilt bei Aufzonungen, also dann, wenn es um die Erhöhung des Nutzungsmasses einer Liegenschaft geht. Die Freigrenze, ab welcher für Mehrwerte bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe geschuldet ist, beträgt CHF 100 000. Besteht bei Um- oder Aufzonungen keine Sondernutzungsplanpflicht, fällt ein allfälliger Mehr- wert nicht unter die Mehrwertabgabe. Ebenfalls von der Mehrwertabgabe befreit sind freiwillige Gestaltungspläne. Der Abgabesatz für Neueinzonungen muss laut Gesetz mindestens 20 Prozent betragen. Diesen Mindestabgabesatz haben die meisten Kantone übernommen. Eine höhere Mehrwertabgabe für Neueinzonungen kennen beispielsweise die Kantone Graubünden, Jura, Neuenburg, Schaffhausen und Tessin. Für die Berechnung der Mehrwertabgabe muss das Grundstück vor und nach der Planände- rung bewertet werden. Der Mehrwert ist die Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grund- stückes ohne und mit Planungsmassnahmen. Das klingt relativ einfach. Allerdings können die Behörden nicht auf bestehende Werte abstellen und müssen separate Verkehrswerte festlegen. Insbesondere bei Um- und Aufzonungen bestehen für die Bestimmung eines Mehrwertes vor und nach der Planänderung nach wie vor Fragezeichen. 06.2020 bitte wenden
Die Mehrwertabgabeforderung entsteht bereits zu dem Zeitpunkt, in dem die Um-, Auf- oder Neu-
einzonung in Kraft tritt. Tatsächlich zu bezahlen ist die Mehrwertabgabe jedoch erst mit der Über-
bauung oder der Veräusserung des Grundstücks. Fraglich ist, wie der Begriff Überbauung zu
verstehen ist. Da eine eindeutige Definition dieses Begriffes nach wie vor fehlt, bestehen in den
einzelnen Kantonen unterschiedliche Auslegungsvarianten. Als Zeitpunkt der Überbauung werden
beispielsweise das Datum der Baubewilligung (z. B. AG, LU), der Baubeginn selbst (z. B. AR, BS),
die Publikation des Bauvorhabens (z. B. VS) oder die Bauvollendung (z. B. NW, OW, SZ, UR, ZG)
herangezogen.
Festzuhalten ist, dass die Frage nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Mehrwertabgabe uneinheitlich
geregelt ist und in der Praxis nach wie vor grosse Unsicherheiten bestehen. Auch die Frage, wie
eine etappierte Umsetzung einer neuen Überbauung im Rahmen der Mehrwertabgabe zu handha-
ben ist, sollte mit den involvierten Behörden vorgängig geklärt werden.
Fazit
Von Bundesrechts wegen sind die Kantone verpflichtet auf dauerhaften Neueinzonungen eine
Mehrwertabgabe von 20 Prozent zu erheben. Diese bundesrechtlichen Mindestvorschriften haben
die Kantone unterschiedlich umgesetzt. Etliche Kantone regeln die Neueinzonungen auf kantonaler
Ebene selber und delegieren die fakultative Kompetenz für Auf- und Umzonungen an die Gemeinden.
Die Verkehrswertberechnung für die Ermittlung der Mehrwertabgabe liegt grundsätzlich im freien
Ermessen der veranlagenden Behörden. Die konkrete Ausgestaltung der anwendbaren Berech-
nungsmethode wird die Praxis zeigen, wobei auf die anerkannten Methoden, wie zum Beispiel die
Residualwertmethode, zurückzugreifen ist.
Es ist davon auszugehen, dass als Folge der Einführung der Mehrwertabgabe die Bodenpreise
weiter ansteigen und eine zusätzliche Verteuerung der geplanten Überbauungen sowie der künfti-
gen Wohnkosten damit einhergehen.
Ihre Ansprechpartner
Kilian Baumli
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Adrian Mehr
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