Immobilien und Steuern "es bleibt spannend" - Nähere Betrachtung ausgewählter Praxisbeispiele - Unternehmer Forum Schweiz
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Immobilien und Steuern
«es bleibt spannend»
Nähere Betrachtung ausgewählter
Praxisbeispiele
Agenda
1. Kauf Liegenschaft und gemischte Nutzung
2. Geschäftliche genutzter Anbau
3. Kauf Liegenschaft / einfache Gesellschaft
4. Kauf und Verkauf
5. Überführung in eine juristische Person
6. Nachfolgeregelung
7. Vor-/Nachteile einer Immobilien AG
8. Crowdhouse
9. Erbschaft
10. Scheidung
© Davos Kongress Treuhand 2018 1Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Ausgangslage für die Fallbeispiele
Cédric Hanfberger ist selbständiger Architekt, verheiratet und
hat zwei erwachsene Kinder.
Die nachfolgenden Beispiele begleiten die Familie
Hanfberger bei diversen Entscheidungen und beleuchten
allfällige Stolpersteine, welche im Zusammenhang mit
Immobilien auftreten können.
1. Kauf Liegenschaft und gemischte Nutzung
Cédric Hanfberger kauft sich in Mittenoberdorf ein Haus, dass er
sowohl für Wohn- wie auch Geschäftszwecke nutzen will.
Die 4.5 Zimmer-Wohnung mit 150 qm bewohnen er und seine
Familie. In der grosszügigen Einliegerwohnung (100 qm) richtet
er sein Architekturbüro ein. Der Eigenmietwert der gesamten
Liegenschaft beträgt Fr. 25’000.
In der Erfolgsrechnung der Einzelfirma belastet er sich eine
Eigenmiete von Fr. 18’000 für die Einliegerwohnung, die er im
Liegenschaftsverzeichnis korrekt als Mietertrag ausweist. Die
Miete für die Einliegerwohnung entspricht in etwa der
Marktmiete.
© Davos Kongress Treuhand 2018 2Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
1. Ist das Vorgehen korrekt?
2. Was ist bezüglich des Eigenmietwertes zu beachten?
3. Was für Nachteile entstehen bezüglich des
Liegenschaftsunterhalts?
4. Legt sich Hanfberger in die Zukunft hinaus eine
Stolperfalle?
Beurteilung / Ausblick:
1. Herr Hanfberger geht korrekt vor.
2. Wichtig ist, dass er den anteiligen Eigenmietwert korrekt berechnet,
vorliegend Fr. 15’000 (Fr. 25’000 : 250 x 150).
3. Nicht mehr möglich ist der Abzug der Unterhaltspauschale, da die
Liegenschaft nicht mehr mehrheitlich für Wohnen genutzt wird. Dabei
entscheidet die Höhe der Mieteinahmen über die mehrheitliche
Nutzung, nicht die Fläche.
4. Da die Liegenschaft bezüglich der Fläche mehrheitlich privat genutzt
wird und nur zum kleineren Teil für die Einzelfirma, muss Herr
Hanfberger nicht damit rechnen, dass die Liegenschaft als
Geschäftsvermögen eingestuft wird. Aufgrund der
Präponderanzmethode handelt es sich um Privatvermögen.
© Davos Kongress Treuhand 2018 3Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
Die Abschaffung des Eigenmietwertes erhält neuen Schwung…
… was ist Ihre Meinung dazu?
2. Geschäftlich genutzter Anbau
Das Architekturbüro von Cedric Hanfberger floriert. Er stellt
Personal ein, der Platz wird eng. Die Lage seiner Liegenschaft in
einer gemischten Bauzone ermöglicht es ihm, einen Anbau zu
realisieren.
Der Wohnbereich zählt weiter 150 qm. Die Bürofläche hat sich
dagegen auf 250 qm mehr als verdoppelt.
© Davos Kongress Treuhand 2018 4Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
1. Sind bezüglich Festsetzung des Eigenmietwertes
Anpassungen zu erwarten?
2. Was ändert sich in Bezug auf die Zuteilung ins Privat-
respektive Geschäftsvermögen?
Beurteilung / Ausblick:
1. Aufgrund des Anbaus erhöht sich auch der Basiswert der
Gebäudeversicherung. Eine Neubewertung würde im Bsp. des
Kantons Zürich aufgrund der Weisung zur Neubewertung nicht
stattfinden. Dennoch gibt es Praxisunterschiede: Die Stadt
Zürich erstellt in der Regel dann eine Neubewertung, wenn die
Erhöhung des Basiswertes um mehr als 50% abweicht.
2. Da die Liegenschaft bezüglich Fläche nun überwiegend
geschäftlich genutzt wird, qualifiziert sie neu als Geschäfts-
vermögen. Beim Wechsel von privater zu überwiegend
geschäftlicher Nutzung, gilt als Einkommenssteuerwert der
Verkehrswert im Zeitpunkt des Übergangs.
© Davos Kongress Treuhand 2018 5Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
3. Kauf Liegenschaft / einfache Gesellschaft
Frau Matzlinger (Unternehmensberaterin), ist eine alte Freundin
von Frau Hanfberger. Sie sucht eine Partnerin für den Kauf eines
Mehrfamilienhauses, da sie alleine nicht über die nötigen
finanziellen Mittel zum Kauf verfügt.
Frau Hanfberger (Historikerin) möchte ihre Ersparnisse für einen
Liegenschaftskauf einsetzen. Für Ihren Anteil von Fr. 1 Mio.
gelingt es ihr bei der lokalen Sparkasse eine Hypothek von Fr.
900’000 zu erhalten. Den Rest kann sie selber aufbringen. Unter
kompetenter Beratung ihres Mannes wird der Hauskauf
realisiert.
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
1. Wie sieht das Liegenschaftengeschäft bezüglich
Qualifikation als Geschäftsvermögen/Gewerbsmässiger
Liegenschaftenhandel aus?
2. Welche Folgen ergeben sich, wenn das Mehrfamilienhaus als
Geschäftsvermögen qualifiziert wird?
© Davos Kongress Treuhand 2018 6Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
1. Merkmale die für das Vorliegen von Liegenschaften-handel
sprechen:
Häufigkeit der Immobilien-Transaktionen
Kurze Haltedauer der Immobilien
Nähe zur beruflichen Tätigkeit
Branchenkenntnisse
Markante Fremdfinanzierung
Planmässigkeit und Systematik des Vorgehens
Neuanlage des Verkaufserlös in Immobilien
Beteiligung an einer Gesellschaft
Beurteilung / Ausblick:
Damit Liegenschaftenhandel vorliegt, müssen nicht alle Kriterien erfüllt
sein. Das Erfüllen eines Kriteriums kann genügen. Erfüllt sind:
Branchenkenntnisse: Frau Matzlinger und Frau Hanfberger müssen
sich das Fachwissen von Herrn Hanfberger anrechnen lassen
Markante Fremdfinanzierung: Dieser Punkt ist unsicher. Der
Fremdfinanzierungsgrad von Frau Hanfberger ist mit 90% klar zu
hoch. Bei Frau Matzlinger ist die Höhe nicht klar. Spätestens bei
einer gesamten Fremdfinanzierung von über 80% ist sie als markant
zu betrachten. Evtl. schon früher.
Beteiligung an einer Gesellschaft: Die beiden Damen bilden eine
einfache Gesellschaft (Personengesellschaft, die in ihrem Namen
Grundstücke im Grundbuch als Eigentum einträgt und diese evtl.
auch in ihren Geschäftsbüchern bilanziert).
© Davos Kongress Treuhand 2018 7Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
Was sind die Indizien, welche in diesem Fall auf einen
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen?
Beurteilungskriterium Ja Nein
• Systematisches und planmässiges Vorgehen x
• Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte X
• Kurze Besitzesdauer X
• Berufliche Tätigkeit / Spezielle Fachkenntnisse X
• Hohe Fremdfinanzierung (X) (X)
• Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft X
• Reinvestition der Veräusserungsgewinne X
Gesamtbeurteilung gewerbsmässiger LS-Handel X
Beurteilung / Ausblick:
2. Wenn von Geschäftsvermögen auszugehen ist:
Unterliegen die Nettoerträge der AHV
Der pauschale Unterhaltsabzug ist nicht mehr möglich
Abschreibungen sind möglich
Die Bildung von Rückstellungen für Grossreparaturen sind in
gewissen Kantonen zulässig
Verkaufsgewinne unterliegen der Einkommenssteuer
(dualistische Kantone) bzw. der direkten Bundessteuer
(monistische und dualistische Kantone)
Unter Umständen wird erst im Zeitpunkt des Verkaufs darüber
entschieden ob, gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
vorliegt. Die ersten vier Punkte kämen dann nicht zum Tragen.
© Davos Kongress Treuhand 2018 8Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
4. Kauf und Verkauf
Durch einen Zufall kann Herr Hanfberger ein renovations-
bedürftiges Einfamilienhaus kaufen. Für den Kauf nimmt er eine
Hypothek auf, welche 60% des Kaufpreises inklusive der
anschliessenden Renovationsarbeiten entspricht.
Wo immer möglich lässt er die Arbeiten durch sein Architektur-
büro ausführen (Pläne zeichnen, Baueingabe und Bauleitung).
Nach Abschluss der Arbeiten verkauft er das Haus und erzielt
einen Gewinn von Fr. 80’000. Eine Reinvestition in eine neue
Immobilie findet nicht statt.
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
1. Was sind die Indizien, welche in diesem Fall auf einen
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen?
2. Wie präsentieren sich die daraus entstehenden steuerlichen
Folgen?
© Davos Kongress Treuhand 2018 9Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
1. Was sind die Indizien, welche in diesem Fall auf einen
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen?
Beurteilungskriterium Ja Nein
• Systematisches und planmässiges Vorgehen X
• Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte X
• Kurze Besitzesdauer X
• Berufliche Tätigkeit / Spezielle Fachkenntnisse X
• Hohe Fremdfinanzierung X
• Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft X
• Reinvestition der Veräusserungsgewinne X
Gesamtbeurteilung gewerbsmässiger LS-Handel X
Beurteilung / Ausblick:
2. Der Verkaufsgewinn in der Höhe von Fr. 80’000:
• unterliegt der AHV
• unterliegt der Einkommenssteuer (dualistische Kantone)
• unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (monistische Kantone)
• der direkten Bundessteuer (monistische und dualistische
Kantone)
• Achtung beim Status des Liegenschaftenhändlers: Es können
auch Mischformen entstehen. Zum Beispiel im Kanton Bern,
dort werden sogenannte verdiente Gewinne von Liegen-
schaftenhändlern unter bestimmten Voraussetzungen mit der
Einkommenssteuer und nicht mit der GGST erfasst.
• Im Fall von Liegenschaftenhandel ist stets im jeweiligen
monistischen Kanton (Bspw. Kt. ZH) zu prüfen, ob noch
weitergehende Aufwendungen bei der GGST angerechnet
werden können.
© Davos Kongress Treuhand 2018 10Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
5. Überführung in eine juristische Person
Herr Hanfberger beschliesst seine Einzelfirma in eine Aktiengesellschaft
zu überführen. Diese umfasst, das Architekturbüro mit einem
Jahresumsatz von Fr. 3 Mio. und fünf Angestellten. Ebenfalls enthalten
sind zwei Mehrfamilienhäuser mit Mieteinnahmen in Höhe von Fr.
800’000 (Anlageliegenschaften).
Er überlegt sich, lediglich das Architekturbüro zu überführen und die
Liegenschaften im Direktbesitz zu behalten.
(Für dieses Beispiel wird davon ausgegangen, dass Herr Hanfberger
steuerlich nicht als Liegenschaftenhändler qualifiziert.)
Wie beurteilen sie die Situation steuerlich?
1. Handelt es sich dabei um einen steuerneutralen
Umstrukturierungstatbestand?
2. Was sind die Voraussetzungen für eine steuerneutrale
Umstrukturierung?
3. Befinden sich die Aktien der neu gegründeten AG im Privat- oder im
Geschäftsvermögen?
4. Welche steuerliche Folgen entstehen wenn die Liegenschaften im
Vermögen von Herrn Hanfberger verbleiben?
5. Ändert sich die Ausgangslage, wenn Herr Hanfberger
gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler wäre?
© Davos Kongress Treuhand 2018 11Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
1. Die Umwandlung einer Einzelfirma in eine juristische Person
gehört zu den Tatbeständen, welche grundsätzliche eine
steuerneutrale Überführung zulassen.
2. Gemäss Ziffer 3.2.2.1 des Kreisschreiben Nr. 5
Umstrukturierung kann ein Betrieb steuerneutral in eine juristische
Person überführt werden, wenn:
- Die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht
- Die Übernahme zu Buchwerten erfolgt
- Das übertragene Vermögen einen Geschäftsbetrieb darstellt
- Eine Veräusserungssperrfrist von 5 Jahren eingehalten wird.
Weiter müssen die zurückbleibenden Vermögenswerte weiterhin
vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen, ansonsten
liegt eine Privatentnahme vor.
Beurteilung / Ausblick:
Definition Betrieb:
Organisatorisch-technischer Komplex von Vermögenswerten,
welcher für die unternehmerische Leistungserstellung eine
relativ unabhängige, organische Einheit darstellt.
Voraussetzungen für die Annahme eines Betriebes bei Halten
und Verwalten von Immobilien:
• Marktauftritt oder vermieten an Konzerngesellschaften
• Die Unternehmung beschäftigt mindestens eine Person für
die Verwaltung
• Die Mieterträge betragen mindestens das 20-fache des
marktüblichen Personalaufwandes für die
Immobilienverwaltung
© Davos Kongress Treuhand 2018 12Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
3. Die gleichzeitige Überführung der Anlageliegenschaften ist
möglich wenn der eigentliche Betrieb (Architekturbüro) nicht
von untergeordneter Bedeutung ist.
Sofern der ganze Betrieb inkl. der Anlageliegenschaften in die
neu gegründete AG übergeht kann von Privatvermögen
ausgegangen werden.
Beurteilung / Ausblick:
4. Hätte Herr Hanfberger nur den Architekturteil in die neu
gegründete AG überführt, wäre dies ebenfalls steuerneutral
möglich gewesen.
Bei den nicht überführten Anlageliegenschaften wäre zu
entscheiden, ob diese noch vorwiegend der selbständigen
Erwerbstätigkeit dienen.
Die zurückbleibenden Immobilien stellen mit Mieteinnahmen von
CHF 800’000 keinen Betrieb dar. Es kommt zu einer Privat-
entnahme mit Abrechnung über die stillen Reserven bei der
Direkten Bundessteuer und in dualistischen Kantonen bei der
Staats- und Gemeindesteuer.
© Davos Kongress Treuhand 2018 13Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
5. Wenn Herr Hanfberger Liegenschaftenhändler wäre:
Sofern der ganze Betrieb inkl. der Anlageliegenschaften in die neu
gegründete AG übergehen, kann auch beim Liegenschaftenhändler für die
Beteiligungsrechte von Privatvermögen ausgegangen werden.
Es könnte aber problematisch werden, wenn er wieder Liegenschaften
direkt erwerben würde. Ob in diesem Fall die Aktien weiter als
Privatvermögen qualifizieren, würde davon abhängen, wie sich die Tätigkeit
von Herrn Hanfberger in Zukunft entwickelt. Eine Neuqualifikation der
Beteiligung als Geschäftsvermögen ist denkbar.
Wenn er die Liegenschaften im Direktbesitz behält, kommt es zu keiner
Privatentnahme, da die Liegenschaften ihm bei seinem Status als
Liegenschaftenhändler weiterhin überwiegend der selbständigen
Erwerbstätigkeit dienen.
Herr Hanfberger kann als Liegenschaftenhändler nicht von der
Liquidationsbesteuerung gemäss KS EStV Nr. 28 profitieren.
Wie beurteilen sie die Situation steuerlich?
Variante: Gründung einer zusätzlichen Immobilien AG
Es folgt zwar eine Umstrukturierung des Architekturbetriebes in
eine juristische Person, die Anlageliegenschaften würden aber in
eine weitere, noch zu gründende Aktiengesellschaft überführt.
© Davos Kongress Treuhand 2018 14Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
Steuerliche Folgen bei Herr Hanfberger:
Die Einbringung der Liegenschaften würde aufgrund der
fehlenden Betriebserfordernis nicht als steuerneutrale
Umstrukturierung im Sinne des Kreisschreibens Nr. 5 gelten. Die
Überführung in die AG muss zumindest im Kanton Zürich zu
Verkehrswerten erfolgen.
Das führt zu zusätzlichen Belastungen bei:
Grundstückgewinnsteuer (monistische Kantone)
Allenfalls Handänderungssteuer
Einkommenssteuer (dualistische Kantone, monistische
Kantone für wiedereingebrachte Abschreibungen und Direkte
Bundessteuer)
AHV
Beurteilung / Ausblick:
Folgen bei der Immo-AG:
Einbuchung Differenz Buchwert / Verkehrswert (Höheres
Abschreibungssubstrat)
Emissionsabgabe auf dem höheren Eigenkapital (Freigrenze
beachten)
© Davos Kongress Treuhand 2018 15Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
6. Nachfolgeregelung
Herr Hanfberger plant seinen Ruhestand. Seine langjährige
Mitarbeiterin Laurianne Jeanneret möchte das Architekturbüro
übernehmen. Allerdings ist sie nicht in der Lage auch die
Liegenschaften, mit jährlichen Mieteinnahmen von Fr. 0.8 Mio
zu erwerben.
Der Betrieb inklusive der Anlageliegenschaften befinden sich in
einer Aktiengesellschaft.
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
1. Wie könnte diese Nachfolgeregelung umgesetzt werden?
Was macht steuerlich Sinn?
- V1 Abspaltung?
- V2 Ausgliederung?
© Davos Kongress Treuhand 2018 16Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
V1 (Spaltung von Betrieben – ESTV KS 5 Z. 4.3)
Aktionär
A AG B AG
Liegenschaften und Betrieb Betrieb
Beurteilung:
V1 Spaltung von Betrieben mit Liegenschaften
Nach Art. 61 Abs. 1 Bst. b DBG erfolgt keine Besteuerung der
stillen Reserven soweit kumulativ erfüllt sind:
• Steuerpflicht weiterhin in der Schweiz;
• Übernahme der für die Gewinnsteuer massgeblichen Werte;
• Übertragung eines oder mehrerer Betriebe oder Teilbetriebe
• Weiterführung eines Betriebes oder Teilbetriebes bei den
nach der Spaltung bestehenden juristischen Personen
(doppeltes Betriebserfordernis)
Es besteht keine Veräusserungssperrfrist
© Davos Kongress Treuhand 2018 17Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
V1 Spaltung von Betrieben mit Liegenschaften
Betriebserfordernis bei Immobiliengesellschaft ist erfüllt, wenn
(kumulativ):
• Marktauftritt erfolgt oder Betriebsliegenschaften an
Konzerngesellschaften vermietet werden;
• Die Unternehmung mind. 1 Person für die Verwaltung der
Immobilien beschäftigt oder beauftragt (Vollzeitstelle für rein
administrative Arbeiten)
• Die Mieterträge mind. das 20-fache des marktüblichen
Personalaufwandes für die Immobilienverwaltung betragen
Beurteilung / Ausblick:
V1 Spaltung von Betrieben mit Liegenschaften
Steuerfolgen bei der A-AG:
Bei Abspaltungen gilt das doppelte Betriebserfordernis
Die Liegenschaften in der verbleibenden A-AG stellen keinen Betrieb
mehr dar.
Daher unterliegt bei der A-AG die Differenz zwischen Verkehrs- und
Buchwert der Gewinnsteuer.
Die Liegenschaft kann hingegen bei der A-AG um die offenen und
stillen Reserven aufgewertet und in der Folge wieder abgeschrieben
werden.
In Kantonen mit monistischem GGSt-System dürfte eine Aufwertung
bei der Staatssteuer nur bis zu den Anlagekosten akzeptiert werden.
Bei Kantonen mit monistischem GGSt-System wird mangels
zivilrechtlicher Handänderung der Wertzuwachsgewinn nicht
besteuert.
© Davos Kongress Treuhand 2018 18Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
V1 Spaltung von Betrieben mit Liegenschaften
Steuerfolgen bei der B-AG:
Keine Steuerfolgen
Steuerfolgen bei Herr Hanfberger:
Es handelt sich vorliegend nur teilweise um eine steuerneutrale
Abspaltung.
Grundsätzlich realisiert Herr Hanfberger die in der A-AG
verbleibenden offenen und stillen Reserven auf der Liegenschaft.
−Sofern die Transaktion vorgängig («safe haven rule») angefragt
wurde, wird auf Antrag von Herr Hanfberger die «modifizierte
Dreieckstheorie» gewährt.
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
V2 (Ausgliederung – ESTV KS 5 Z. 4.3)
Aktionäre
A - AG
Betrieb
B - AG
© Davos Kongress Treuhand 2018 19Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
V2 Ausgliederung von Betrieben mit Anlageliegenschaften
Nach Art. 61 Abs. 1 Bst. d resp. Abs. 2 DBG keine Besteuerung der stillen
Reserven soweit kumulativ erfüllt sind:
Steuerpflicht weiterhin in der Schweiz
Übernahme der für die Gewinnsteuer massgeblichen Werte
Übertragung von Betrieben, Teilbetrieben oder Gegenständen des
betrieblichen Anlagevermögens
Übernehmende Gesellschaft ist inländische Tochtergesellschaft (mind. 20%
Beteiligung)
Keine Veräusserung der übertragenen Vermögenswerte oder der Beteiligung
an der übernehmenden Tochtergesellschaft innert 5 Jahren nach der
Ausgliederung
Ob es sich bei den übertragenen Vermögenswerten um Gegenstände des
betrieblichen Anlagevermögens handelt, erfolgt aus Sicht der übernehmenden
Gesellschaft.
Im Gegensatz zur Spaltung ist nicht erforderlich, dass nach der Ausgliederung bei
der Muttergesellschaft ein Betrieb verbleibt.
Beurteilung / Ausblick:
V2 Ausgliederung von Betrieben mit Anlageliegenschaften
Im vorliegenden Fall könnte Herr Hanfberger den
Architekturbetrieb steuerneutral in eine Tochtergesellschaft
B-AG ausgliedern und die Anlageliegenschaften in der A-AG
belassen.
In diesem Fall würde es, unter Einhaltung der gesetzlichen
Voraussetzungen bei der Ausgliederung zu keinen
Steuerfolgen führen.
Falls die Übertragung des Aktivenüberschusses
unentgeltlich erfolgt, erhöht sich aufgrund der i.d.R. nicht
zugelassenen Abschreibungen der Gewinnsteuerwert der
Beteiligung. Ebenso erhöhen sich die Gestehungskosten
der Beteiligung an der Tochtergesellschaft.
© Davos Kongress Treuhand 2018 20Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
V2 Ausgliederung von Betrieben mit Anlageliegenschaften
Der Betrieb resp. die Aktien könnten nach Ablauf der
Sperrfrist von 5 Jahren an die Mitarbeiterin verkauft
werden. Dies würde bei der A-AG zu einem Gewinn aus
Veräusserung einer 100%-Beteiligung führen. Nebst der
Erfassung mit der Gewinnsteuer würde auch der
Beteiligungsabzug entsprechend berücksichtigt werden.
Dieses Vorgehen wäre eine Möglichkeit wenn die
Umstrukturierung bereits vorgängig erfolgt ist.
7. Vor- und Nachteile der Gründung einer
Immobilien AG
Am wöchentlichen Architektenstamm kommt das Thema auf
die aus steuerlicher Sicht beste Variante Liegenschaften zu
halten. Im Privatvermögen, im Geschäftsvermögen oder ob
nicht die Überführung der Liegenschaften in eine juristische
Person am sinnvollsten wäre?
© Davos Kongress Treuhand 2018 21Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Wie beurteilen Sie die Situation steuerlich?
1. Welches sind die Vor- und Nachteile aus steuerlicher Sicht?
2. Gibt es diesbezüglich nichtsteuerliche Aspekte die
berücksichtigt werden sollten?
Beurteilung / Ausblick:
Liegenschaften im Privatvermögen natürlicher Person:
Vorteile:
Unterliegen nicht der AHV
Bei Verkauf steuerfreier Kapitalgewinn (direkte Bundessteuer)
Liegenschaftsunterhalt senkt Steuerprogression
Pauschaler Liegenschaftenabzug
Meist tiefere Vermögens- als Kapitalsteuer
Selbstbewohnte Liegenschaften zum tiefen Eigenmietwert
Nachteile:
Keine Abschreibungen/Rückstellungen möglich
Unsicherheit bezüglich Liegenschaftenhandel
Erträge erhöhen die Steuerprogression
Schuldzinsbeschränkung
Steuern nicht abzugsfähig
© Davos Kongress Treuhand 2018 22Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
Liegenschaften im Geschäftsvermögen einer natürlichen Person:
Vorteile:
Abschreibungen möglich
Evtl. Rückstellungen möglich
Keine AHV auf Vermögen bei frühzeitiger Pensionierung (AHV auf
Mieterträgen)
Vortrag Verlust auf Folgejahre
Schuldzinsen ohne Einschränkung abzugsfähig
Meist tiefere Vermögens- als Kapitalsteuer
Eigenmietwert bei gemischter Nutzung
Vortrag der Verluste ist auf Folgejahre möglich
Nachteile:
Unterliegen der AHV (laufende Erträge und Verkaufsgewinn)
Bei Verkauf Besteuerung durch Direkte Bundesteuer
Hohe Hürden bei steuerfreier Überführung in juristische Person
Erträge erhöhen die Steuerprogression
Steuern nicht abzugsfähig
Beurteilung / Ausblick:
Liegenschaften in einer juristischen Person:
Vorteile:
Abschreibungen möglich
Evtl. Rückstellungen möglich
Keine AHV auf Erträgen
Steuerprogression kann über Dividendenausschüttung gesteuert
werden
Dividenden sind Ertrag aus qualifizierter Beteiligung
Vortrag Verluste auf Folgejahre
Abzug der Steuern
Nachteile:
Bei Verkauf Besteuerung durch Direkte Bundesteuer
Schützt nicht vor Grundstückgewinnsteuer (monistische Kantone)
Wirtschaftliche Doppelbesteuerung
Auf selber bewohnter Liegenschaft ist die Marktmiete zu bezahlen
nicht der Eigenmietwert
Grossreparaturen müssen über Rückstellungen gebucht werden
© Davos Kongress Treuhand 2018 23Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
Was sonst noch zu beachten ist….
Nachfolgeplanung wenn es keine reine Immobiliengesellschaft
ist
Gesamte Vermögensverhältnisse
Erbschaften
Erbvorbezüge einzelner Liegenschaften
Nutzung der Liegenschaft privat oder geschäftlich
Haftungsfragen
Fremdkapitalbeschaffung
Fazit:
Immobilien AG ein Trend?
Der Entscheid welches die beste Lösung ist, muss in
Betrachtung der gesamten persönlichen Umstände des Kunden
getroffen werden.
Es gibt keine ultimative, beste Lösung
© Davos Kongress Treuhand 2018 24Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
8. Crowd house
Herr Hanfberger ist auf die Seite von https://crowdhouse.ch/de/
gestossen. Er ist begeistert von der Idee sich einen kleinen
Schnitz einer grossen Liegenschaft zu kaufen.
Wie beurteilen sie die Situation steuerlich?
Geschäftskonzept: Investitionen im Miteigentum
Kunden von Crowdhouse erwerben Miteigentumsanteile an
Liegenschaften.
Mindesteinlage: Fr. 100’000
Gemäss Nutzungs- und Verwaltungsordnung können die
Miteigentümer höchstens 30% der Miteigentumsanteile einer
Liegenschaft halten.
Grundsätzlich gilt, dass die anderen Miteigentümer ein in der
Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbartes 14-tägiges
Vorkaufsrecht besitzen. Daher muss der Anteil zuerst den
bestehenden Miteigentümern angeboten werden bevor er an
Dritte veräussert werden kann.
© Davos Kongress Treuhand 2018 25Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
Besteuerung:
Der Miteigentumsanteil wird analog des übrigen
Liegenschaftenbesitzes im Vermögen wie auch im Einkommen
erfasst und sofern nötig mittels einer interkantonalen
Steuerausscheidung ausgeschieden.
Er ist nicht gleichzusetzen mit Anteilen an Immobilienfonds mit
direktem Grundbesitz.
Bei der Veräusserung der Anteile werden die Grundstück-
gewinnsteuer und allenfalls eine Handänderungssteuer fällig.
9. Erbschaft
Cedric Hanfberger kauft seinen Schwestern Ihre Anteile am
elterlichen Mehrfamilienhaus in Mittelberg ab, da er
entsprechende Entwicklungsmöglichkeiten sieht.
Zwei Jahre später in einer flauen Zeit, geht er das Projekt an. Das
in die Jahre gekommene Gebäude wird abgerissen und an seine
Stelle tritt ein neues Gebäude mit fünf Stockwerkeinheiten, von
denen er drei verkauft. Die Umsetzung des Projektes übergibt er
Frau Schneider seiner erfahrensten Mitarbeiterin.
Die zu verkaufenden Wohnungen werden auf der Website seines
Architekturbüros angepriesen. Dank der Erbschaft kann er die
Fremdfinanzierung tief halten. Diese beträgt lediglich 50%.
© Davos Kongress Treuhand 2018 26Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Wie beurteilen sie die Situation steuerlich?
1. Welche Indizien sprechen für Liegenschaftenhandel, welche
dagegen?
2. Liegt Liegenschaftenhandel vor?
3. Wenn Liegenschaftenhandel vorliegt, zu welchem Zeitpunkt
wurde die Liegenschaft ins Geschäftsvermögen überführt?
4. Welches sind die Gestehungskosten der Liegenschaften?
Beurteilung / Ausblick:
1.1 Merkmale die für das Vorliegen von Liegenschaftenhandel sprechen:
Kurze Haltedauer der Immobilien (ab dem Zeitpunkt der Übernahme aus
der Erbengemeinschaft)
Nähe zur beruflichen Tätigkeit (setzt Projekt über eigene Firma um)
Branchenkenntnisse (ist Architekt)
Planmässigkeit und Systematik des Vorgehens (Kauf, Abriss, Neubau,
Verkauf)
1.2 Merkmale die nicht für Liegenschaftenhandel sprechen:
Keine Häufigkeit der Immobilien-Transaktionen (nicht bekannt)
Keine markante Fremdfinanzierung (50%)
Keine Neuanlage des Verkaufserlöses in Immobilien (nicht bekannt)
Keine Beteiligung an einer Gesellschaft (Die Erbengemeinsaft ist in der
Regel keine Gesellschaft im Sinne des gewerbsmässigen Liegen-
schaftenshandels.)
© Davos Kongress Treuhand 2018 27Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
2. Was sind die Indizien, welche in diesem Fall auf einen
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen?
Beurteilungskriterium Ja Nein
• Systematisches und planmässiges Vorgehen X
• Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte X
• Kurze Besitzesdauer X
• Berufliche Tätigkeit / Spezielle Fachkenntnisse X
• Hohe Fremdfinanzierung X
• Realisierung im Rahmen einer Personengesellschaft X
• Reinvestition der Veräusserungsgewinne X
Gesamtbeurteilung gewerbsmässiger LS-Handel X
Beurteilung / Ausblick:
3. Davon ausgehend, dass sich die Liegenschaft im Rahmen der
Erbengemeinschaft im Privatvermögen befand, ist entscheidend,
wann Herr Hanfberger den Entschluss fasste, das Projekt des
Neubaus umzusetzen und die ersten dahin wirkenden Aktivitäten
entwickelte. Dies ist entweder im Augenblick des Herauskaufs
aus der Erbengemeinschaft oder mit Beginn des Projekts zwei
Jahre später. Die Absicht beim Herauskauf dürfte jedoch
schwierig nachzuweisen sein.
4. Die Anlagekosten bemessen sich nach dem Verkehrswert im
Augenblick der Überführung und den danach anfallenden Kosten
für Abriss, Neubau und Verkauf.
Für die Schwestern entstehen keine Steuerfolgen aus
Liegenschaftenhandel.
© Davos Kongress Treuhand 2018 28Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
10. Scheidung
Das Ehepaar Hanfberger geht getrennte Weg. Im Rahmen der
güterrechtlichen Auseinandersetzung überlässt Herr Hanfberger
seiner Ex-Ehefrau ein Mehrfamilienhaus, das zum
Geschäftsvermögen gehört.
Wie beurteilen sie die Situation steuerlich?
1. Verbleibt das Mehrfamilienhaus bei der Frau im
Geschäftsvermögen?
2. Welche steuerlichen Folgen entstehen und wer trägt sie?
© Davos Kongress Treuhand 2018 29Reto Fürer & Claudia Schuler Immobilien und Steuern
Beurteilung / Ausblick:
1. Mit der Auflösung der ehelichen Gemeinschaft überträgt sich
der Charakter als Geschäftsliegenschaft nicht mehr auf den
Liegenschaftenbesitz der Ehefrau. Die Übergabe der
Liegenschaft im Rahmen der güterrechtlichen
Auseinandersetzung führt zu einer Privatentnahme
2. Es erfolgt die Besteuerung des Wertzuwachsgewinns durch die
direkte Bundessteuer und evtl. der Einkommenssteuer
(dualistische Kantone). Weiter würde darauf auch die AHV
erhoben. Steuersubjekt ist der Ehemann.
Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer führt ein Eigentums-
wechsel infolge güterrechtlicher Auseinandersetzung zu keinen
Steuerfolgen (Art. 12 Abs. 3 lit. b StHG).
© Davos Kongress Treuhand 2018 30Sie können auch lesen
