IMMOBILIENBEWERTUNG BEWERTUNGSOBJEKT - Immobilien Tessin
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IMMOBILIENBEWERTUNG
BEWERTUNGSOBJEKT
HAUS MIT ZWEI WOHNUNGEN
RUSTICO
PARZELLE 573
VIA AI CROTT 20
6523 PREONZO
EIGENTÜMER (GEMÄSS GRUNDBUCHAUSZUG)
STREICH JACQUELINE
AUFTRAG
FRAU
JACQUELINE STREICH
LITZISTRASSE 7
8917 OBERLUNKHOFEN
GUSCETTI ARCHITETTI - Francesca Guscetti Arch. Dipl. ETHZ/SIA/OTIA - Cas Real Estate Valuation SUP/SIV - CH-6648 MINUSIO -T+41 (0)91 7435233 architetti@guscetti.ch
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INHALTSVERZEICHNIS
1. Zusammenfassung 3
2. Auftrag 4
3. Objekt 4
4. Dokumentation und Ermittlungen 4
5. Makrolage 6
6. Mikrolage 7
7. Beschreibung der Liegenschaft 8
7.1 Beschreibung des Grundstücks 8
7.2 Baubeschrieb 8
7.3 Objecktsubstanz 9
7.4 Volumen 9
8. Kriterien der Schätzung 9
9. Berechnungen 10
9.1 Realwert 10
9.2 Ertragswert 11
10 Wertbestimmung 13
11. Anhang 14
11.1 Dokumente und Foto 14
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7. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT
7.1 BESCHREIBUNG DES GRUNDSTÜCKS
Fläche Parzelle Nr. 573 m2 1'441
Lage Die Liegenschaft befindet sich in Preonzo in der Via ai Crott.
Panoramasicht auf die Berge.
Gestalt und Form Flaches Grundstück, nach Süd-Osten ausgerichtet.
Unregelmässige Form.
Angrenzung Süd-Osten mit Parzelle 350, teilweise bebautes Grundstück, Bauzone R2.
Nord-Westen mit Parzelle 570, unbebautes Grundstück, Bauzone R2.
Süd-Westen mit Parzelle 572, unbebautes Grundstück, Bauzone R2.
Nord-Osten mit Parzelle 992, unbebautes Grundstück, landwirtschftliche Zone.
Zugänge/Zufahrt Durch die Parzelle 571, Miteigentum.
Anschliessungen Die Liegenschaft ist an alle öffentlichen Infrastrukturen angeschlossen
(Elektrizität, Wasser, Kanalisation).
Baunormen Zone der Stadtplanung "R2 Zona residenziale estensiva"
Bauparameter
Ausnutzungsziffer 0.50
Bebauungsziffer 35%
Max.Höhe 7.80 m
Min. Grenzabstand 3.00 m
Baumöglichkeiten Erlaubte Ausnutzung 0.5 SUL 720.5 m2
Aktuelle Ausnutzung SUL 250
Zur Verfügung SUL 470.5 m2
Erlaubte Bebauung 35% 504.35 m2
Aktuelle Bebauung 166 m2
Zur Verfügung 338.35 m2
Erlaubte Höhe 7.80 m2
Aktuelle Höhe 5.50 m
Erweiterungsmöglichkeiten.
7.2 BAUBESCHRIEB Haus mit zwei Wohnungen + Rustico
Erdgeschoss 3.5 Zimmer-Wohnung
(halb unterirdisch) Eingangsraum, Küche, Badezimmer, Abstellraum, Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer.
1.Geschoss 4.5 Zimmer-Wohnung
Eingangsraum, 2 Badezimmer, Wohnzimmer, Küche, Studio. Terrasse.
8
Besichtigung 12.03.2021
Mit Frau Jacqueline Streich.
Die Liegenschaft wurde vom Bewerter innen und aussen besichtigt.
Die Bausubstanz wird mittels einer einfachen Besichtigung beurteilt.
Nicht zugängliche Bauteile wie unter Putz verlegte Leitungen oder verkleidete
Materialien werden nicht berücksichtigt.
Es wird angenommen, dass deren Zustand dem normalen Gebrauch
ohne schädigende Einwirkungen entspricht.
Es folgen keine Beurteilungen von tragenden Bauteilen und Erfüllung der
Brandschutzvorschriften.
Es folgen keine Untersuchungen über giftige Materialien wie Asbest und/oder
Radon. Der Kanton Tessin ist einer der Kantone welcher stark von Radon
betroffen ist.
Ermittlungen Ufficio Tecnico Bellinzona
Gültigkeitsdauer Die errechneten Werte gelten für eine normale
Verkaufsfrist und solange die wirtschaftlichen und
rechtlichen Verhältnisse keine Änderungen erfahren.
Immobilienbewerter Francesca Guscetti
Arch. Dipl. ETHZ/SIA/OTIA
Cas Real Estate Valuation SUP/SIV
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5. MAKROLAGE
Preonzo ist ein Ortsteil der Gemeinde Bellinzona im Schweizer Kanton Tessin. Bis zum 1.April 2017 bildete er eine
selbständige politische Gemeinde, die zum damaligen Kreis Ticino gehörte.
Preonzo liegt auf 268 m ü.M. am Fuss der Cima dell'Uomo (2390 m ü.M.) am rechten Ufer des Flusses Tessin, 8 km
nordwestlich des Stadtzentrums von Bellinzona.
Mit seinen rund 43'000 Einwohner ist Bellinzona nach Lugano die zweitgrösste Stadt des Kantons. In Bellinzona hat
das Bundesstrafgericht seinen Sitz.
Die Stadtbild Bellinzonas ist im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Die Gesamtkomplex
der Burgen von Bellinzona, der erhaltenen Teile der Stadtmauer sowie der Murata, die das Tall des Tessins abriegelte,
bilden eines der bedeutendsten Beispiel von Wehrarchitektur in der Schweiz. Seit dem Jahr 2000 zählen sie zum
Weltkulturerbe der UNESCO.
Bellinzona:
Steuerfuss von 93 %. Einwohner 18'347 (31. Dezember 2016).
Fläche 164.96 km2. Höhe 230 m ü.M
Preonzo:
Steuerfuss von 93 %. Einwohner 614 (31. Dezember 2016).
Fläche 16.44 km2. Höhe 268 m ü.M.
Wohnungsmarkt in Schwung. Gute Nachfrage.
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6. MIKROLAGE
Das Haus mit zwei Wohnungen + Rustico befindet sich in der Via ai Crott 20 an einer begehrten, ruhigen und
naturverbundenen Lage. In der Umgebung sind viele Attraktivitäten und Naherholungszonen.
Im Dorf Preonzo befinden sich eine Bäckerrei. Primär- und Oberstufe sind in Cresciano und Claro vorhanden.
In 12 Minuten gelangt man nach Bellinzona mit seinen vielen attraktiven Restaurants und unzähligen
Einkaufsmöglichkeiten. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe.
Die Autobahn erreicht man in ungefähr 10 Minuten.
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7. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT
7.1 BESCHREIBUNG DES GRUNDSTÜCKS
Fläche Parzelle Nr. 573 m2 1'441
Lage Die Liegenschaft befindet sich in Preonzo in der Via ai Crott.
Panoramasicht auf die Berge.
Gestalt und Form Flaches Grundstück, nach Süd-Osten ausgerichtet.
Unregelmässige Form.
Angrenzung Süd-Osten mit Parzelle 350, teilweise bebautes Grundstück, Bauzone R2.
Nord-Westen mit Parzelle 570, unbebautes Grundstück, Bauzone R2.
Süd-Westen mit Parzelle 572, unbebautes Grundstück, Bauzone R2.
Nord-Osten mit Parzelle 992, unbebautes Grundstück, landwirtschftliche Zone.
Zugänge/Zufahrt Durch die Parzelle 571, Miteigentum.
Anschliessungen Die Liegenschaft ist an alle öffentlichen Infrastrukturen angeschlossen
(Elektrizität, Wasser, Kanalisation).
Baunormen Zone der Stadtplanung "R2 Zona residenziale estensiva"
Bauparameter
Ausnutzungsziffer 0.50
Bebauungsziffer 35%
Max.Höhe 7.80 m
Min. Grenzabstand 3.00 m
Baumöglichkeiten Erlaubte Ausnutzung 0.5 SUL 720.5 m2
Aktuelle Ausnutzung SUL 250
Zur Verfügung SUL 470.5 m2
Erlaubte Bebauung 35% 504.35 m2
Aktuelle Bebauung 166 m2
Zur Verfügung 338.35 m2
Erlaubte Höhe 7.80 m2
Aktuelle Höhe 5.50 m
Erweiterungsmöglichkeiten.
7.2 BAUBESCHRIEB Haus mit zwei Wohnungen + Rustico
Erdgeschoss 3.5 Zimmer-Wohnung
(halb unterirdisch) Eingangsraum, Küche, Badezimmer, Abstellraum, Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer.
1.Geschoss 4.5 Zimmer-Wohnung
Eingangsraum, 2 Badezimmer, Wohnzimmer, Küche, Studio. Terrasse.
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Bauelemente Tragstruktur Backsteine
Trennungen Backsteine mit Verputz
Fassaden Verputz
Dach Satteldach isoliert
Fenster Holz
Verglasungen Doppelte Verglasungen
Sonnenschutz Lamellen (manuell).
Heizung Radiatoren und Sonnenkollektoren auf dem Dach.
Tank und Brenner. Ofen im Wohnzimmer.
Wärmepumpe.
Warmwasser Warmwasser über Boiler
Leitungen/
Installationen Unter Putz
Elektroanlage Konventionell
Garage Zwei gedeckte Parkplätze. Aussenparkplätze.
Küche Eingerichtet mit Möbel aus Laminat. Übliche Apparate.
Böden Fliesen, Laminat
Türen Holz
Eingangstür Holz und Glas
7.3 OBJEKTSUBSTANZ
Unterhalt Das Gebäude befindet sich heute in einem guten baulichen Zustand.
Das Haus erfordert eine partielle Sanierung. Unterhaltsarbeiten wurden gemacht.
Die sichtbare Bauteile des Hauses zeigen keine Schäden.
Die Erneuerungszyklen wurden berücksichtigt.
2-Zimmer-Rustico zum Ausbauen. Tessiner Stein-Holzhaus.
Qualität der Die Räume haben eine gute lichte Höhe und genug Licht.
Räume Schöne Blicke nach Aussen.
Aussenarbeiten Gestaltung der verfügbaren Fläche als Garten und Rasen. Wege mit Steinbeläge.
im Garten 2 gedeckte Parkplätze. Aussenparkplätze.
7.4 VOLUMEN SIA 416 Haus 750 m3 ca.
Rustico 250 m3 ca.
8. KRITERIEN DER SCHÄTZUNG
REALWERT
Landwert Komparatives - Statistisches Kriterium
PLUS
Gebäude Kosten des Neubaus plus Nebenkosten plus Aussenarbeiten
minus Altersentwertung
Komparatives - Statistisches Kriterium
ERTRAGSWERT
Bruttomietertrag mit objektspezifischen Zinssatz, kapitalisiert, minus Altersentwertung plus Wertelemente.
Bewertung unter Berücksichtigung der in der Schweiz gängigen Methoden des Swiss Valuation Standards (SVS)
Vergleichswerte : Mieten, Baukosten, Landwerte und andere Werte sind definiert als Vergleichswerte.
Datenbank und Erfahrungswerte.
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DIFFERENZ ZWISCHEN MARKTWERT UND VERKAUFSPREIS
Der Marktwert einer Immobilie stellt eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar. Ein
solcher Wert, der zumeist auf dem Ergebnis einer Bewertung basiert wurde unter objektiven Gesichtspunkten
rechnerisch hergestellt und ist nachvollziehbar. Der Verkaufsreis hingegen ist der tatsächlich erzielbare Erlös bei
Kauf/Verkauf des Objektes. Er wird durch aktuelle Rahmenbedingungen und den Markt bestimmt und kann aufgrund
besonderer Umstände vom geschätzten Wert abweichen.
PRÄZISIONSGRAD
Mittel. Für solche Objekte sind dem Gutachter Vergleichsdaten aus der betreffenden Gegend bekannt, um den
Verkehrswert errechnen zu können.
Die Altersentwertung wurde über die baulichen Elemente gesteuert und das Alter der einzelnen Bauteile wurde
ermittelt da keine Detailangaben vorhanden sind.
RECHTLICHE ASPEKTE
Verkehrswertexpertisen haben in der Regel nur Sachfragen zu beantworten.
Rechtsfragen bleiben Juristen vorbehalten.
INTERESSENKONFLIKT
Der Bewerter bestätigt, dass bei der Erfüllung des Auftrages kein Interessenkonflikt vorhanden ist.
Der Auftrag konnte ohne Druck von Dritten ausgeführt werden.
9. BERECHNUNGEN
9.1 REALWERT
Gründstück
Die Preise verglichen mit bebaubaren Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und mit 0.5 Ausnnutzungsziffer
in der betreffenden Gegend liegen zwischen 500.- und 600.-/m2.
(Beschreibung des Grunstücks Punkt 7.1.)
Die Parzelle ist schon gebaut. Aus diesem Grund muss der Wert des Grundstücks reduziert werden. Die
Bebauungsmöglichkeiten sind an den bestehenden Bauten gebunden.
Bewertung betrachtet Plus und Minus Faktoren 480 Fr./m2 (inkl. Miteigentum).
1'441 m2 x 480.-/m2 Fr. 691'680.-
angepasst Fr. 700'000.-
Baukosten
Durchschnittlicher Neuwert für ähnlicher Konstruktionen, Einfamilienhaus mittlerer Standard Fr. 700.-/m3.
Mittleres wirtschafliches Alter für Wohnhäuser in vorwiegend massiver Bauart : 120 Jahre
Technische Altersentwertung 19 %
Heutiger Wert ca. Fr. 567.-/m3
10BKP 2 Haus Vol. 750 m3 Fr. 567.-/m3 Fr. 425'250.-
Rustico Vol. 250 m3 Fr. 200.-/m3 Fr. 50'000.-
BKP 4 Stützmauern-Trockenmauern-Wege Fr. 120'000.-
Kanalisation. Garten.
Parkplätze
BKP 5 Nebenkosten 5% Fr. 29'762.-
Tot. Baukosten BKP 2-5 angepasst Fr. 630'000.-
REALWERT
BKP 0 Landwert Fr. 700'000.-
BKP 2-5 Bauwert Fr. 630'000.-
Total angepasst Fr. 1'330'000.-
9.2 ERTRAGSWERT Swiss Valuation Standards (SVS) und Berufsverbände
ZINSSATZ
Zinssatz Anteil Nettozins Bruttozins
Fremdkapital 1.36% 70% 0.95%
Eigenkapital Erwartung 0.50% 30% 0.15%
1.10%
Betriebskosten 0.40%
Unterhaltungskosten 0.60%
Rückstellungen fr. 11'643.- 0.75%
Total 2.85%
Fremdkapital Nettozins = Termin - Fix - Hypothek 10 Jahre - Basis Credit Suisse (24.03.2021, siehe Beilage)
Eigenkapital Erwartung = Erwartungen 0.00%
Nachteil Unbeweglichkeit von Kapital 0.50%
Risiko 0 00%
Total 0.50%
Keine Eigenkapitalrendite Schönes Besitzobject.
Fremdkapitalanteil von 70% - typisch für Objekt
MIETWERT
Fr. pro Monat Fr. pro Jahr TOTAL / JAHR
Theoretischer Mietwert (neuwertig)
3.5 Zimmer-Wohnung 1'200.- 14'400.-
4.5 Zimmer-Wohnung 1'700.- 20'400.-
Rustico 800.- 9'600.-
Total Mietwert pro Jahr Fr. 44'400.-
Der geschätzte Mietwert entpricht der aktuellen Marktsituation.
Massgebend sind : Lage, Standard des Hauses. Basis-Vergleichswerte. Datenbank und Erfahrungswerte.
11BAUKOSTEN
BKP 1 -
BKP 2 Haus 750 m3 x 700.- fr./m3 fr. 525'000.-
Rustico 250 m3 x 700.- fr./m3 fr. 175'000.-
BKP 4 Garten fr. 120'000.-
BKP 5 Nebenkosten 5% fr. 41'000.-
BKP 2 - BKP 5 Fr. 861'000.-
Baukosten auf Basis Baudokumentation Schweiz und Erfahrungswerte
RÜCKSTELLUNGEN
275'625.00 GND / Jahre Rückstellungen
BKP 2 Grundbau 50% 367'500.00 120 1'486.00
Hülle 20% 147'000.00 40 2'944.00
Technik 15% 110'250.00 35 2'599.00
Ausbau 15% 110'250.00 30 3'121.00
Garten 126'000.00 60 1'493.00
100% 861'000.00
Rückstellungen/Jahr GND 35 Jahre 11'643.00
TECHNISCHE ENTWERTUNG
Technische Entwertung Anteil GND RND Entwertung
Grundbau 50% 120
Hülle 20% 40 22 18
Technik 15% 35 13 22
Ausbau 15% 30 8 22
Garten 60 40 20
Durchschnitt 35 Jahre 14 21
Anteil GND RND Entwertung Entwertung Fr.
BKP 2 Grundbau 50% 120 0
Hülle 20% 40 22 18 58'265.00
Technik 15% 35 13 22 64'296.00
Ausbau 15% 30 8 22 77'221.00
Garten 60 40 20 33'199.00
Technische Entwertung Fr. 232'981.00
VERKEHRSWERT
(+) Ertragswert 44'400.- : 2.85 % Fr. 1'557'895.-
(-) Minus Entwertung Fr. 232'981.-
Total Fr. 1'324'914.-
Total angepasst Fr. 1'330'000.-
1211. ANHANG
11.1 DOKUMENTE UND FOTO
Situationspläne 1 : 1000
Grundbuchauszüge
Zonenplan
Baunormen
Credit Suisse Hypothekarzinsen (24.03.2021)
Fotos
14Scala 1:1000
Stampato il 24.03.2021 11:45:59
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SIFTI
SISTEMA D'INFORMAZIONE FONDIARIA DEL CANTONE TICINO
DATI ESTRATTI DAL REGISTRO FONDIARIO
Chiudi
Ufficio dei Registri del distretto di BELLINZONA
Stima
Comune: BELLINZONA-PREONZO
Numero fondo: 571 eGRID: CH753702890706
Superficie totale: m² 147
Ubicazione: PEZZONE
Numero piano: 5
Intavolazione nel SIFTI: 15.10.1996
COPERTURA DEL SUOLO
NE m² 147 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- RIVESTIMENTO DURO
- HUMUS
PROPRIETA'
Comproprietà coattiva
A 1/2 Part. 572 RF di BELLINZONA-PREONZO
B 1/2 Part. 573 RF di BELLINZONA-PREONZO
COSTITUZIONE COATTIVA, DG 1429/23.11.1973
RINNOVAMENTO CATASTALE, DG 6062/08.08.2001
SERVITU'
Nessuna servitù.
ONERI FONDIARI
Nessun onere fondiario.
MENZIONI
PIANO REGOLATORE
DG 2330/20.11.1989
Queste informazioni non hanno alcuna valenza giuridica. Vincolante è solamente l'estratto ufficiale rilasciato dal
competente Ufficio dei registri distrettuale.
Data consultazione estratto: giovedì 18 marzo 2021, ore 14:30
© 1996-2021 Centro sistemi informativi
ing. Riccardo Calastri, Bellinzona (GeoRev)
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Stampato il 18.03.2021 09:56:29
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Comune: BELLINZONA-PREONZO
Numero fondo: 571 eGRID: CH753702890706
Superficie totale: m² 147
Ubicazione: PEZZONE
Numero piano: 5
Intavolazione nel SIFTI: 15.10.1996
COPERTURA DEL SUOLO
NE m² 147 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- RIVESTIMENTO DURO
- HUMUS
PROPRIETA'
Comproprietà coattiva
A 1/2 Part. 572 RF di BELLINZONA-PREONZO
B 1/2 Part. 573 RF di BELLINZONA-PREONZO
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3. L'indice di sfruttamento massimo (Is) è lo 0,5
4. L'altezza massima è di ml. 7,80.
5. La distanza da confine è D = 2/3 H, min. ml. 3,00.
6. Sono ammesse costruzioni su grandi superfici per un'area minima di
mq 5'000; il supplemento all'Is è dello 0,1.
7. La a a a a a bb a a a a 'a . 9.4.
8. Per i posteggi fanno stato le norme dell'art. 36.
9. Per le parti di zona limitrofe al nucleo tradizionale, dovranno essere ri-
spettati gli allineamenti e gli arretramenti indicati nel piano del nucleo di
villaggio 1 : 1`000.
10. Il grado di sensibilità (art. 43 OIF) stabilito per la zona è il grado II.
Art. 32
Zona 1. Sono ammesse costruzioni per la residenza e il lavoro non molesto.
residenziale
R3 2. L'indice di occupazione massimo (Io) è del 35 %.
3. L'indice di sfruttamento massimo (Is) è lo 0,6.
Per la formazione di negozi, esercizi pubblici, studi medici è applicabi-
le un supplemento all'Is dello 0,1.
4. L'altezza massima è di ml. 10,50
5. La distanza da confine e D = 2/3 H, minimo ml. 3,00.
6. Sono ammesse costruzioni su grandi superfici per un'area minima di
mq 5'000; il supplemento all'Is è dello 0,l.
7. La distanza dall'area pubblica è quella prevista dall'art. 9.4.
8. Per i posteggi fanno stato le norme dell'art.36.
9. Il grado di sensibilità (art. 43 OIF) stabilito per la zona è il grado II.
Art. 33
Zona 1. Sono ammesse costruzioni a carattere artigianale e industriale.
industriale Industrie pesanti, raffinerie e serbatoi di carburante sono esclusi.
I
L'insediamento di industrie che utilizzano, depositano, travasano o
producono sostanze o prodotti particolarmente nocivi per le acque
(quali ad esempio i solventi clorurati, i pesticidi, i fertilizzanti e i com-
posti di riconosciuta nocività) è subordinato alla presentazione di
un'analisi del rischio a dimostrazione che l'insediamento non costitui-
sce pericolo per la falda acquifera, tale da compromettere il suo sfrut-
tamento a scopo potabile.
E' permessa l'abitazione unicamente per il personale adibito alla sor-
veglianza degli impianti.Parzelle 573 Haus mit 2 Wohnungen Süd-Westfassade Gedeckte Parkplätze Eingänge
1.Geschoss 4 1/2 zimmer-Wohnung Treppe Eingangsraum Küche
Wohnzimmer Terrasse Terrasse
Aussicht Schlafzimmer Flur
Badezimmer Schlafzimmer Studio
Badezimmer Treppe Keller
Erdgeschoss 3/2 Zimmer-Wohnung Süd-Westfassade Balkon Eingang
Küche Küche Badezimmer
Abstellraum Eingangsraum Wohnzimmer
Schlafzimmer Schlafzimmer Technikraum
Rustico Westfassade Südfassade Südfassade
Nordfassade Grotto Grotto
Grotto Treppe Treppe
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