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9. IMMOBILIENFORUM REGENSBURG POST-CORONA – PERSPEKTIVEN FÜR DEN STANDORT INNENSTADT Dipl. Ing. Gabriele Ostertag Dr. Gino Meier Regensburg, 30. Juli 2021
Agenda
Corona und der Lockdown ändern Menschen und ihr Verhalten
Machen Corona und Online den stationären Einzelhandel überflüssig?
Corona als Brandbeschleuniger
Nichts bleibt wie es war: Transformation der Zentren als Daueraufgabe
Perspektiven für Regensburg
9. Immobilienforum Regensburg 2
Ein Virus geht um die Welt…
Die CORONA-Krise hat die deutschen Innenstädte und den dortigen Einzelhandel ganz
offensichtlich massiv getroffen.
Nach dem im Frühjahr 2020 überstandenen ersten Lockdown folgte ab Mitte Dezember der
‚Dauer-Lockdown‘. Durch den Impffortschritt und den geringeren Inzidenzen kommt es nun
endlich bundesweit zu Lockerungen für das öffentliche Leben, den Einzelhandel, Gastronomie …
Und anders als manche veröffentlichte Meinung Glauben machen will: Es gibt zwar aktuell für
unsere Innenstädte noch eine Reihe von Problemfeldern, wie z. B. fehlender (internationaler)
Städtetourismus, Homeoffice-Beschäftigung , steigende Onlinehandel-Bedeutung, gewachsene
Leerstände …
...auf der anderen Seite aber mittlerweile eine ganze Reihe von Gründen für Zuversicht und ein
Wiederanspringen des Geschäfts
9. Immobilienforum Regensburg 3
Rahmenbedingungen – Passantenfrequenzen
14.000
12.000 08.05.2021 05.06.2021 03.07.2021 langfristiger Durchschnitt
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Hamburg Dortmund Bamberg Trier Göttingen Regenbsurg München
Spitalstraße Westenhellweg Grüner Markt Simeonstraße Weender Straße Königsstraße Neuhauser Straße
Quelle: hystreets.com
9. Immobilienforum Regensburg
9. Immobilienforum Regensburg 5
Auch schon vor Corona: Konsumausgaben verändern sich
Einzelhandel 25%
Einzelhandel
28% 25%
Wohnung, Wohnung,
25% 23%
23% Wasser Wasser 2020 im Vergleich zu 2019:
Rückgang der privaten
Verkehr, Verkehr,
Nachrichten- Nachrichten-
16%
Konsumausgaben um ca. 5 %
übermittlung 17% übermittlung
17%
Freizeit, Unter- Freizeit, Unter-
haltung, Kultur Quelle: Pressemitteilung Nr. 122 vom 15. März 2021, Destatis
haltung, Kultur 11%
10% Hotels, Restaurants
10% Hotels, Restaurants
5% 6%
5%
Übriges Übriges
16% 19% 19%
2000 2010 2019
Quelle: EHI Handelsdaten 2020, diverse Jahrgänge
9. Immobilienforum Regensburg 6
Rahmenbedingungen – Sparquote private Haushalte
20,0
in % des verfügbaren Einkommens
15,0 16,2 16,4
Langfristiger Durchschnitt: 10,5 %
10,0
10,8 10,8
2. Halbjahr
5,0
0,0
2020 2021 2022
Quelle: Frühjahrsgutachten 2021, Forschungsinstitute
9. Immobilienforum Regensburg
Vor Corona: Ausgaben für Gastronomie steigen
Umsatz Außer-Haus-Gastronomie Deutschland in Mrd. €
82,8
80,6
78,4
75,8
73,6
69,4 71,1
66,4 68,2
63,3 64,3
2020:
40 – 70 % Rückgang
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Quelle: handelsdaten.de nach Verbraucherpanel CRESTonline der npdgroup Deutschland GmbH, Nürnberg
9. Immobilienforum Regensburg 8
Robuster Immobilienmarkt 2020
Transaktionsvolumen 2020 in %
5
11
29
3 hohes Transaktionsvolumen mit
ca. € 78,9 Mrd. nach
historischem Hoch in 2019
17
35
Wohnen Büro Einzelhandel Hotel Industrie u. Logistik Gesundheit
Quelle: ZIA, Investmentmarkt 2020, BNPPRE
9. Immobilienforum Regensburg 9
Investmentmarkt – Transaktionsvolumen Handelsimmobilien
Mrd. Euro
20,0
18,5
15,0
14,0
13,0
10,0
10,8 10,8 10,5 10,7
8,9 9,3
7,8 7,8
5,0
3,3
0,0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: COMFORT Research & Consulting; GMA-Darstellung
9. Immobilienforum RegensburgMit dem Smartphone in die Echtzeitökonomie
9. Immobilienforum Regensburg 11Entwicklung stationärer und Onlinehandel
71,5
59,2
48,9 53,3
44,4 505,9
39,9 473,5 487,0
28,0 32,0 35,6 465,1
10,4 12,6 20,2 24,4 448,4
15,6 437,9
419,7 413,5 417,4 418,9 422,4
417,2 403,3 407,0
in Mrd. €
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Umsatz stationärer Handel Umsatz Onlinehandel
Quelle: GMA-Berechnungen nach bevh 2018, EHI 2020, HDE 2021
12Auch in Regensburg
Einkaufsverhalten bzgl. Online-Shoppen (in %) 4
n = 2.034
traditioneller Handelskäufer: Kaufe (fast)
3
nur im Ladengeschäft ein
5
Äußerer Ring: Gesamt (n = 2.034)
Mittlerer Ring: Wohnort Stadt Regensburg (n = 987) selektiver Online Shopper: Kaufe bestimmte
40 45
51 Produkte online ein / sowohl als auch
Innerer Ring: Wohnort außerhalb Regensburg (n = 1.047) 45
50 57
begeisterter Online Shopper: Kaufe (fast)
nur Online ein
11
Vergleich aus einer bundesweiten Umfrage zum
Thema Online-Shopping (in %) 20
9 23
(Allensbacher Archiv, IfD-Umfrage 10096, ACTA
2012; Smart Natives ECC 2014; zit in u. a. ibi 26
research Universität Regensburg GmbH, 2019
Äußerer Ring: Bevölkerung insgesamt 31 52
Mittlerer Ring: unter 30-jährige 65
Innerer Ring: Smart Natives (16 – 25-
52
jährige)
Quelle: Haushaltsbefragung Regensburg GMA 2019
13nach Sortimenten
Lebensmittel, Getränke 4 Welche Sortimente kaufen Sie hin und
Drogerie-, Apothekerwaren 11 wieder auch im Internet ein (in %)?
Bücher, Schreibwaren 24
Spielwaren 13
Bekleidung / Schuhe 28
Sportbekleidung, -schuhe, -artikel 19
Elektrowaren, Foto 26
Möbel, Einrichtungen 11
Haushaltswaren, GPK, Heimtextilien 11
Optik, Akustik 4
Uhren, Schmuck 10 Gesamt (n = 1.860)
Fahrräder, Sportgeräte 6
Bau- und Heimwerkerbedarf 7
Gartenbedarf 5
Quelle: Haushaltsbefragung Regensburg GMA 2019
14Nicht in allen Branchen beißen Corona und Online zu…
Lebensmittel und Drogeriewaren
Buchhandel
Bekleidung Zentrenentwicklung!
Schuhe
Elektrogeräte
Bau- und Heimwerkerartikel
Fahrräder
Möbel
9. Immobilienforum Regensburg 15LEH: Wachstum durch Corona für attraktivere Immobilien
moderner
integrierter
größer
Quelle: GMA-Fotos
9. Immobilienforum Regensburg 16Das Stadtversprechen
100 Befragte denken an…
viele Einkaufsmöglichkeiten 52
Fußgängerzonen / Einkaufspassagen 49
kurze Wege, gute Erreichbarkeit, gute
43
Verkehrsverbindung
Straßencafés 36
kulturelle Veranstaltungen 36
gepflegte Grünanlagen 30
Bildung, Bildungseinrichtung 29 … steht politisch stabil
0 10 20 30 40 50 60
9. Immobilienforum Regensburg 17Auch in Regensburg – Hauptgrund für den heutigen Besuch
Einkauf / Angebotsvergleich 28
Café, Restaurant, Imbiss 14
Privatbesuch 9
Arbeit / Ausbildung am Standort 8
Stadt-, Schaufensterbummel 8
nutze Kultur-, / Freizeit-, / Sportangebote 6
private Erledigung 6
nutze Dienstleister 4
dienstl. Erledigung 3
wohne hier 8
gehe hier durch 6
Quelle: Passantenbefragung Regensburg GMA 2019; in % der Angaben
9. Immobilienforum Regensburg 18Vermietungsmarkt – Comfort-Vermietung nach Branchen
3%
Gastronomie
6%
6% 29 % Textil
6% Spiel / Sport / Hausrat
Nahrungs- und Genussmittel
10 %
Technik
Gesundheit / Drogerie
13 %
Sonstiges
26 %
Uhren / Schmuck
Quelle: COMFORT Research & Consulting; GMA-Darstellung
9. Immobilienforum RegensburgVeränderungen Regensburger Altstadt in der
Kundenwahrnehmung
Wie hat sich aus Ihrer Sicht die Attraktivität des jew. Standorts als Einzelhandelsstandort in den letzten 10 Jahren verändert (in %)?
n = 1.255
Altstadt (n = 427) 19 22 41 19
Arcaden (n = 417) 25 39 7 29
DEZ (n = 411) 36 48 5 11
hat sich erhöht ist unverändert hat sich verschlechtert weiß nicht
Quelle: Passantenbefragung Regensburg GMA 2019, GMA-Darstellung
9. Immobilienforum Regensburg 20Veränderungen Regensburger Altstadt in der
Kundenwahrnehmung
Begründung für die negative Entwicklung
(269 Nennungen (Angaben mit > 5 Nennungen)?
Reduzierung Angebot / Auswahl 50
Billigläden/ Ketten 30
hohe Mieten 24
Vielfalt 16
Maximilianstraße 14
Radfahrer in FGZ 10
Altstadt (n = 215)
Tourismus/ -läden 10
Quelle: Passantenbefragung Regensburg GMA 2019, GMA-Darstellung
9. Immobilienforum Regensburg 21Tops und Flops Regensburger Altstadt
Altstadt: Was gefällt Ihnen ganz allgemein an der Regensburger Altstadt besonders gut bzw. überhaupt nicht (absolut)?
Die Tops
+ 591 Nennungen (Mehrfachnennungen möglich)
Atmosphäre / Flair / Gemütlich 132 Die Flops
Historie / Architektur / Gebäude
Fußläufigkeit / kurze Wege 23
90 285 Nennungen (Mehrfachnennungen möglich) -
Straßencafés / Cafés / Lokale /… 23
Stadtbild/ Optik 16 Verkehr 47
Plätze 16
Dreck / Müll / Vandalismus 24
vielfältige Geschäftsstruktur 15
kleine Gassen 12 Radfahrer 21
Dom ,-platz / Kirche 12 Touristen 19
Lebendige Altstadt/ belebt 11
wenig grün/ Blumen 18
Donau 11
Vielfalt 11 Maximilianstraße 17
Historie/mittelalterlich/Tradition 11 Sitzgelegenheiten 14
Fußgängerzone / keine Autos 11
Lärm / Partys 10
Quelle: Passantenbefragung Regensburg GMA 2019, GMA-Darstellung
9. Immobilienforum Regensburg 22Thema Erreichbarkeit
Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie heute in die Altstadt gekommen (in %)?
n = 427
25
23
4
16 Wie bewegen sie sich innerhalb der Altstadt (in %)?
n = 421
30
87
2
10
2
1
Quelle: Passantenbefragung Regensburg GMA 2019, GMA-Darstellung
9. Immobilienforum Regensburg 23Corona: es fehlen aktuell noch die Gäste
Was gefällt Ihnen ganz allgemein an der Regensburger Altstadt besonders gut (absolut)?
702 Nennungen; Mehrfachnennungen möglich
Atmosphäre / Flair / Ambiente 141
Architektur / Bausubstanz / gut saniert / Stadtbild 101
Historie / historische Gebäude 64
Gassen 49
kleine Geschäfte 41
Dom/ -platz 33
Donau/ -promenade/ Schifffahrt 29
Gastro/ Bars 28
Sauberkeit 24
Steinerne Brücke 17
City Center / Altstadt 16
Alles zu Fuß erreichbar / zentral 15
Vielfalt / Individualität 12
Cafés 10
Quelle: Gästebefragung Regensburg GMA 2019
9. Immobilienforum Regensburg 24Corona: es fehlen aktuell noch die Gäste
Was gefällt Ihnen ganz allgemein an der Regensburger Altstadt überhaupt nicht
(absolut)?
219 Nennungen; Mehrfachnennungen möglich
Verkehr 46
Baustellen 24
Radfahrer 22
Touristen / viele Leute 15
Parksituation 15
fehlende Sauberkeit (fehlende Mülleimer, Aschenbecher) 10
Quelle: Gästebefragung Regensburg GMA 2019
9. Immobilienforum Regensburg 25Perspektiven Regensburger Altstadt
Der Schock des Lockdowns hat die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für innerstädtische
Handelsimmobilien deutlich reduziert.
Auch die Mieten für innerstädtische Handelsimmobilien haben sich zum Teil deutlich
reduziert. Diese Entwicklung hat jedoch bereits vor Corona eingesetzt.
Aber: unsere Innenstädte und insbesondere die Regensburger Altstadt hat sich als
resilienter Standort behauptet und wird stärker zu seinen Wurzeln als Wirtschafts- und
Aufenthaltsraum mit vielen Begabungen zurückkehren (müssen).
Leerstand wird kein Thema für gute Innenstadtlagen in Top-Städten sein;
Nutzungsmischung mit hoher Aufenthaltsqualität bei guter Erreichbarkeit.
9. Immobilienforum Regensburg 269. Immobilienforum Regensburg 27
Perspektiven Regensburger Altstadt aus Kundensicht
Die Stadt braucht den Handel, der Handel aber nicht die Stadt - Perspektiven für die Regensburger Innenstadtentwicklung (n = 315)
Hohe Mieten und monofunktional genutzte Altstadt-
Die Altstadt wird zunehmend als quartiere gehören der Vergangenheit an: 22 %
Showroom genutzt, bestellt wird
Online: 11 %
Man wohnt gerne wieder in der Altstadt: 32 %
ökologischer Kristallisationspunkt von Ostbayern
(Innovation in Handel, Gastronomie und Tourismus): 35 %
Quelle: Passantenbefragung Regensburg GMA 2019
9. Immobilienforum Regensburg 28Wichtig: behalten Sie den Blick auf‘s Ganze
GIS Tool / Datenpool
Forschung
Befragungen
9. Immobilienforum Regensburg 29und sichern Sie Ihren Erfolg über konsequente Standortsteuerung
Legende
Darstellung: GMA-Bearbeitung 2019
Kartengrundlage: Stadt Regensburg 2019
Kartenhintergrund: © OpenStreetMap
9. Immobilienforum Regensburg 30messen und entwickeln Sie Ihre Erfolge Altstadtmonitoring aus einer Hand
Kundenherkunft /
Daten / Leerstände Frequenzen Kunden / Besucher Konzepte
Zusammensetzung
full-service
Erhebung / digitale Auswertung von
Befragungen Masterplan
Monitoring / GIS Frequenzmessung Handydaten
off- und online
9. Immobilienforum Regensburg 31Wir bedanken uns für Ihre Aufmerksamkeit! Wir sehen uns in der Innenstadt Bleiben Sie stationär!
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