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IMMOBILIENMARKT HAMBURG AKTUELL NR. 17
10 | 2020
„Der Wohnungsmarkt dürfte ungeschoren
davonkommen“
Der Wohnungsmarkt dürfte von den Fol- Mit der Sonderveröffentlichung sollen Prüfung der Vermögen und die Ange-
gen der Corona-Krise kaum tangiert wer- die Aussagen des jährlichen Frühjahrs- messenheit sei auch für Selbständige
den, erwarten die Immobilienweisen in gutachtens – vorgestellt im Februar mit starken Einkommensverlusten eine
ihrem Herbstgutachten 2020. Die Liqui- zur Immobilienkonferenz Quo Vadis – adäquate Maßnahme.
dität der privaten Haushalte wird durch verifiziert werden. Tenor im Corona-
staatliche Fördermittel stabilisiert und Herbst: Die Pandemie hat schon und Bei den meisten Menschen ist der Kon-
für private wie institutionelle Investoren wird weiterhin bereits bestehende tostand sogar gestiegen, da Konsu-
stehen deutsche Wohnimmobilien für Trends forcieren. Allein durch die Pan- mausgaben – wie Einkaufen, Reisen,
Wertstabilität. demie entstandene neue Entwicklun- Essen gehen, Kultur- und Freizeitver-
gen erkennen die Experten nicht. Aller- anstaltungen besuchen – in Folge des
„Mittel- und langfristig mag die wirt- dings: „Wir sind noch lange nicht beim Lockdowns teilweise vollständig entfie-
schaftliche Entwicklung auch den Woh- ´new normal´ angekommen“, betont len. Der historisch hohe Einbruch des
nungsmarkt tangieren, aber drastische Andreas Mattner, Präsident des Zent- Bruttoinlandsprodukts (BIP) im zweiten
Einbrüche sind auch dann nicht abzu- ralen Immobilien Ausschuss (ZIA), der Quartal 2020 um 8,9 % (im Vergleich
sehen“, erklärt der Immobilienweise die Studie herausgibt. „Auswirkungen zum 2. Quartal 2019) korrespondiert mit
Harald Simons, empirica, bei der Vor- werden wir vollständig erst im Herbst einem Rückgang der privaten Konsum-
stellung des Herbstgutachtens der Im- 2021 sehen.“ ausgaben von 11,7 %. Gleichzeitig ging
mobilienweisen im September. das verfügbare Einkommen der priva-
Wohnungsmarkt praktisch ten Haushalte – auch dank staatlicher
„Allen Akteuren in den Wohnungsmärk- unverändert Stützungsmaßnahmen – nur um 0,8 %
ten ist anzuraten, nicht in Panik zu ver- „Am Wohnungsmarkt hat sich praktisch zurück und die Sparquote verdoppelte
fallen. Ein einfaches ´Weiter so´ ist nichts verändert“, verweist Simons sich in der Folge auf 20,1 %.
zielführender. Andere Assetklassen in auf kaum wahrnehmbare Ausfälle bei
der Immobilienbranche sind ungleich Wohnungsmieten von deutlich unter 1 % Maximal 7,5 % der
stärker betroffen.“ Zumindest die letzte oder auf die Weiterzahlung der Hypo- privaten Haushalte mit signifikanten
Aussage bestätigen auch die anderen thekendarlehen. Dafür haben Liquidi- Einkommensverlusten
Immobilienweisen bei der Präsenta- tätshilfen sowie staatliche Transfer- Dass die Auswirkungen auf den Woh-
tion des außer der Reihe aufgelegten leistungen wie z. B. Wohngeld gesorgt. nungsmarkt übersichtlich bleiben, il-
Herbstgutachtens. Auch der temporäre Verzicht auf die lustriert Simons mit den Ergebnissen
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einer Umfrage im April/Mai 2020 zur
Einkommensentwicklung. 40 % der pri-
vaten Haushalte sind gar nicht betroffen,
weil sie Renten oder staatliche Trans-
ferleistungen beziehen. Bleiben 6 %
Selbständige und 54 % Arbeitnehmer.
Obwohl 60 % der Selbständigen er-
hebliche, lockdown-bedingte Einkom-
mensverluste von im Mittel 40 % (etwa
1.500 Euro) angaben, repräsentiert diese
Gruppe nur 3,6 % der privaten Haushalte.
Hinzu kamen gut 7 % der abhängig Be-
schäftigten, die Verluste von über 10 %
anzeigten (über 400 Euro) – also weitere
etwa 4 % der privaten Haushalte.
„Die so berechneten rund 7,5 % betrof-
fenen Haushalte in Deutschland sind
ein Worst-Case-Szenario, da von Ein-
kommensverlusten während des Lock-
downs ausgegangen wurde“, erläutert
der empirica-Forscher. „Bleibt ein wei-
terer, gegebenenfalls noch längerer
Lockdown aus, dürfte der Wohnungs-
markt ungeschoren davonkommen und
die Trends einfach weiterlaufen.“ Sollten sich die Arbeitsmodelle von Home Office und Mobile Office stärker durchsetzen,
verlieren längere Pendeldistanzen ihren Schrecken – und die Speckgürtel werden wachsen.
Metropolen wachsen langsamer
Zu diesen Vor-Corona-Trends in den fertiggestellten Wohneinheiten in dieser A-Städten trotzdem weiter – im ersten
A-Städten gehört die Entspannung der Frist von 8.500 auf knapp 10.000. Halbjahr nach empirica-Zahlen im Mit-
Mieten bei gleichzeitig weiterem Anstieg tel um 6,2 %. „Spätestens mit Corona
der Angebotspreise für Eigentums- Mehr Wohnungen, ist jede Erwartung steigender Zinsen
wohnungen. So gehen nach empirica- steigende Wohnungspreise im Markt verschwunden. Keiner rech-
Erhebungen die Mieten in den unteren Und die Zahl der Baugenehmigungen net mit ernsthaften Zinsanstiegen bis
Preissegmenten in Berlin bereits seit bundesweit steigt. Im ersten Halbjahr zum Ende des Jahrzehnts.“ Die Zins-
zwei Jahren zurück – eine Entwicklung, 2020 wurden trotz der Corona-Ein- perspektiven einerseits und die feh-
die in der Hauptstadt inzwischen auch schränkungen in den Ämtern 176.000 lenden Möglichkeiten, aktuell Geld
das mittlere Mietsegment erfasst hat. Wohneinheiten genehmigt – 12.000 auszugeben, andererseits, inspirierten
„Auch in Hamburg und München sehen mehr als im ersten Halbjahr 2019. Die- manche solide bis gut Verdienende, nun
wir inzwischen die Mieten am unteren se Entwicklung ist auch in Hamburg vielleicht doch in Wohneigentum zu in-
Ende bröckeln.“ zu beobachten. Nach Zahlen von Sta- vestieren – wo auch immer.
tistik Nord gab es in den ersten sie-
Grund für die Stagnation oder sogar den ben Monaten des Jahres 5.433 Bauge- Die Speckgürtel erweitern sich
Rückgang der Mieten in den Metropolen nehmigungen – ein Anstieg von 56 % Bestätigt wird Simons durch seine Kolle-
sei die rückläufige Zuwanderung, die gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019. gin Carolin Wandzik vom gewos-Institut.
durch den weltweiten Lockdown noch „Der Peak der Zuwanderung in die Me-
stärker gebremst werde, bei gleich- Trotzdem gibt Simons seine 2018 vor tropolen ist erreicht. Gewinner werden
zeitig zunehmendem Wohnungsbau. diesem Hintergrund – weniger Zuwan- Mittelstädte mit guter Infrastruktur und
„In München und Stuttgart gibt es in derung, mehr Wohnungsbau – vorgetra- ÖPNV-Anbindung an die Metropolen so-
den letzten Monaten einen Bevölke- gene These vom zu erwartenden Rück- wie ländliche Räume sein.“ Der bereits
rungsrückgang.“ Der Saldo der Bin- gang der Wohnungspreise um 25-30 % vor Corona sichtbare Trend zur Subur-
nenwanderung ist bei den Metropolen in den A-Städten auf. „Die Preise steigen banisierung werde sich verstärken. „Die
bereits seit Jahren negativ. Nun fehlen ungebrochen. Diese Prognose ist nicht Wohnwünsche ändern sich: mehr Flä-
auch noch die Studenten, die für oft eingetroffen und es ist Zeit, sie einzu- che, Abwendung von urbanen Zentren
nur online stattfindende Vorlesungen kassieren.“ Aber: „Es ist weiterhin so, und Eigentum im Grünen. Das öffentli-
und Seminare auf teure Anmietungen dass ich die Preise für überzogen halte. che Wohnzimmer in den Städten ist ge-
verzichten. Und die Zuwanderung aus Da wachsen die Risiken. Das kann mal schrumpft im Lockdown.“ Bekommen
dem Ausland ist pandemiebedingt fast gefährlich werden.“ So sei gerade die für Home Office oder Mobile Office eine grö-
vollständig gestoppt. die Metropolen negative Bilanz der deut- ßere Bedeutung, seien längere Pendel-
schen Binnenwanderung auch ein Er- distanzen weniger abschreckend – der
In Hamburg werden die Zahlen zur Be- gebnis gestiegener Mieten und vor allem Suchradius besonders für Familien um
völkerungsentwicklung nur jährlich ver- Wohnungspreise. „Die Topstädte haben die Wirtschaftszentren erweitere sich.
öffentlicht, aber der Trend ist ebenfalls sich rausgepreist.“ Die Zielgruppe für
deutlich. Wuchs die Bevölkerung an Elbe den Kauf von Eigentumswohnungen Simons allerdings bezweifelt, dass ein
und Alster 2015 noch um über 24.000 schrumpfe mit den steigenden Preisen. solcher Trend von heute auf morgen
Menschen, lag der Zuwachs im vergan- am Markt sichtbar wird. „Keiner, der
genen Jahr nur noch bei gut 6.000 Per- Tatsächlich steigen die Angebotsprei- vor fünf Jahren in eine urbane Eigen-
sonen. Parallel stieg die Zahl der jährlich se für Eigentumswohnungen in den tumswohnung investiert hat, verkauft
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sie jetzt, um in ein Einfamilienhaus aufs
Land zu ziehen.“
Starke Zuwanderung
nach Corona-Krise möglich
Grundsätzlich prognostiziert auch der
Wirtschafts- und Immobilienweise Lars
Feld, Direktor des Walter Eucken Ins-
tituts an der Universität Freiburg, im
Herbstgutachten „stabile oder gar stei-
gende Preise“ für Wohnimmobilien. Ne-
ben den für private Haushalte attraktiven
niedrigen Zinsen „stellt der Wohnimmo-
bilienmarkt für institutionelle Investo-
ren weiterhin eine Alternative zu niedrig
verzinsten, langfristigen Anleihen dar“.
Der Professor für Wirtschaftspolitik und
Ordnungsökonomik warnt davor, regula-
torische Eingriffe umzusetzen, wie sie
vor Corona geplant waren. Dazu zählt
er das „Verbot gemäß dem Baulandmo-
Einfaches und faires
bilisierungsgesetz, Mietwohnungen in
Eigentumswohnungen umzuwandeln“.
Auch „würde ein vollumfänglicher Mie-
tenstopp Investitionen in einer Situation Grundsteuermodell für Hamburg
bremsen, in der sie am dringendsten be-
nötigt werden“. Feld verweist auf den lo-
kal anhaltenden Nachfrageüberhang am Die Novellierung der Grundsteuer zum Die Wertkomponente erfolgt durch die
Wohnungsmarkt sowie die konjunktur- 1. Januar 2025 soll in Hamburg nach ei- Lagendifferenzierung nach guten und
belebende Wirkung des Wohnungsbaus. nem Fläche-Lage-Modell erfolgen. Da- normalen Lagen, wie sie bereits seit Jahr-
bei werden Wohnimmobilien privilegiert zehnten mit dem Mietenspiegel erfolgt
Zudem rechnet er „bei erfolgreicher und nach zwei Lagen entsprechend dem und zuletzt 2017 hamburgweit aktuali-
Überwindung der Gesundheits- und Mietenspiegel differenziert. Die Woh- siert wurde. Gute Lagen fließen dabei mit
Wirtschaftskrise mittelfristig, wie in nungswirtschaft ist zufrieden. Lagefaktor 1 in die Berechnung ein und
Folge der Finanzkrise, mit stärkerer normale Lagen mit Lagefaktor 0,75. Um
Zuwanderung nach Deutschland. Eine Auch in Hamburg waren sehr lebhafte Aufkommensneutralität in Hamburg zu
vergleichsweise rasche Erholung der Diskussionen über die vom Bundesver- erreichen, soll der Hebesatz von derzeit
deutschen Wirtschaft ist denkbar, wäh- fassungsgericht verfügte Novellierung 540 % deutlich angehoben werden und
rend andere Staaten der Euro-Zone ei- der Grundsteuer geführt worden. Der könne durchaus auch über die in der Mo-
nen sehr viel tieferen Einbruch aufzu- rotgrüne Senat hatte sich zunächst vor- dellrechnung herangezogenen 1.000 %
holen haben.“ sichtig, doch dann immer deutlicher vom hinausgehen. So würde ein Mehrfami-
Bundesmodell distanziert, das im Oktober lienhaus mit 1.000 m² Grundstück und
Mehr Büros in den Stadtteilen 2019 im Bundestag beschlossen wurde. 1.500 m² Gebäudefläche in normaler Lage
Vor dieser Perspektive warnt Andreas Dieses sieht die Integration einer relativ 4.650 Euro Grundsteuer jährlich kosten.
Schulten, bulwiengesa, vor einem Ab- starken, sich an den Bodenrichtwerten Beispielrechnung: 1.000 m² Grundstück
gesang auf den Büroimmobilienmarkt. orientierenden, wertabhängigen Kompo- x 0,02 Euro = 20 Euro. 1.500 m² Gebäu-
Allein in den letzten zehn Jahren seien nente in die Berechnung vor, was letztlich defläche x 0,4 Euro = 600 Euro. 620 Euro
2 Mio. zusätzliche Büroarbeitsplätze ent- zu einem erheblichen Aufwand bei der x Lagefaktor 0,75 = 465 Euro x 1.000 % =
standen. „Anders als in vorgegangenen Erfassung und Bewertung aller Grund- 4.650 Euro.
Zyklen in den 1980er und 1990er Jahren stücke führt sowie zu höheren Mieten und
fehlt ein wesentliches Element des Ab- Preisen in ohnehin schon teuren Lagen Wohnungswirtschaft sehr zufrieden
schwungs auf dem Markt für Wirtschafts- der Städte. Inzwischen hat Finanzsenator Andreas
immobilien: das Überangebot. Wir haben Dressel (SPD) das Modell im Bündnis für
niedrigste Leerstände und höchste Prei- Gute und normale Lagen das Wohnen vorgestellt, wo es eine sehr
se.“ In Hamburg etwa seien die Mieten im Das im September vorgestellte Ham- positive Resonanz fand. Sönke Struck,
ersten Halbjahr noch gestiegen. burger Modell führt zur Bewertung der Vorstandsvorsitzender des BFW Nord,
Grundstücke sogenannte Äquivalenzzah- erklärte, es sei „nicht nur eine einfache,
Aber es könne durchaus Veränderungen len ein, die Kosten und Nutzen der nicht sondern auch eine faire Lösung“. Und An-
bei der Platzierung von Büros geben. durch Beiträge, Gebühren oder andere dreas Breitner, Direktor des VNW, beton-
„Stadtteilzentren sind die Gewinner der Steuerarten abgedeckten kommunalen te: „Der Hamburger Weg ist klug, einfach
Krise.“ Schulten regt an, mehr Büros Infrastruktur beziffern. Diese Äquivalenz- und überzeugend.“ Das Gesetzgebungs-
für eine bessere Durchmischung von zahlen werden dann mit Grundstücks- verfahren startet im Herbst. Anfang 2021
Quartieren baurechtlich zuzulassen. sowie Gebäudeflächen multipliziert. soll das Gesetz in der Bürgerschaft be-
„Generell muss man sich über Büros Grundstücke sollen ab dem 1. Januar schlossen werden.
keine Sorgen machen. Ein bisschen 2025 unabhängig von der Nutzung mit
wird sich verändern, aber weniger als 0,02 ct/m² berechnet werden und Gebäu- Auch in Schleswig-Holstein hat das Ham-
in den letzten drei Jahren durch flexi- deflächen mit 0,4 €/m². Auf Wohnimmobi- burger Modell so eingeschlagen, dass die
ble work space. Das war wirklich eine lien gibt es grundsätzlich einen Abschlag im April verkündete Entscheidung der
Revolution.“ von 50 %. Jamaika-Koalition wieder revidiert wurde.
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WEG-Reform erweitert Rechte
des einzelnen Eigentümers
Der Bundestag hat die Reform des Wohn- destation für E-Autos, Einbruchsschutz
eigentumsgesetzes beschlossen. Danach oder Breitbandausbau. Solche individu-
können einzelne Eigentümer Modernisie- ellen Investitionen muss er allerdings
rungen verlangen – auf eigene Kosten. Und selbst bezahlen.
Wohneigentumsgemeinschaften können
künftig die Rechte und Pflichten ihrer Ver- Modernisierungsstau vermeiden
walter selbst festlegen. Vor dem Hintergrund von verwahrlosten
Mehrfamilienhäusern mit Eigentums-
Nachdem sich die Koalitionen von SPD wohnungen, die in der Corona-Krise zu
und CDU über strittige Punkte zur Re- Hotspots wurden, ist die Passage zur Ver-
form des Wohneigentumsgesetzes (WEG) meidung von Modernisierungstaus wich-
geeinigt haben, hat der Bundestag die tig. Eigentümer sollen künftig verpflichtet
Novellierung am 9. September beschlos- sein, Investitionen mitzufinanzieren, die
sen. Im Bundesrat wird wohl am 9. Okto- das Gemeinschaftseigentum in einen Zu-
ber dazu beraten. stand versetzen, der bei vergleichbaren
Objekten in der Umgebung üblich ist.
Im Fokus der umfassendsten Novellie-
rung des WEG seit Jahrzehnten stehen Eine weitere bedeutsame Verände-
die erweiterten Rechte des einzelnen rung ist die Option, dass jede Wohn-
Eigentümers. Er hat künftig einen ge- eigentümergemeinschaft die Rechte
setzlich fixierten Anspruch auf definierte und Pflichten ihres Verwalters künftig
Modernisierungsmaßnahmen am ge- selbst festlegen kann. Ausführlich be- Die Ladestation für das E-Auto darf der
meinschaftlichen Eigentum. Dazu gehört richten wir, wenn das Gesetz im Bun- einzelne Eigentümer einer WEG künftig
Barrierefreiheit, Installation einer La- desrat beschlossen wurde. einfordern – aber auch selbst bezahlen.
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Das Neubau-Projekt 75 Hz auf der Uhlenhorst ist fein
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