Investment Marktbericht Nürnberg 2019 - Sparkasse Nürnberg
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Markt forschung und Ana
Marktbericht Nürnberg 2019
Investment
Editorial Spannend und herausfordernd zeigte sich der Nürnberger Immobilien- markt 2018. Immer intensiver rückt Nürnberg in den Fokus von überregio- nalen Investoren und Projektentwicklern. Gegenüber anderen Großstädten finden diese hier attraktivere Renditen mit weiterhin stabilen Marktver- hältnissen und aus deren Sicht angemessenen Grundstückspreisen vor. Herausforderung am regionalen Immobilienmarkt bleibt für Investoren die Knappheit an interessanten Objekten. Die Planungskosten bei Projektent- wicklern und Bauträgern werden beeinträchtigt von der hohen Kapazitäts- auslastung der Bauunternehmen. Eine Konstante am Nürnberger Immobilienmarkt ist die Sparkasse Nürnberg als kompetenter und bewährter Finanzierungspartner. Wir sind Marktführer im gewerblichen Immobiliensegment, im privaten Wohnungsbau begleiten wir nahezu jedes zweite Vorhaben. Die Wahl des finanzierenden Kreditinstituts hat viel mit Vertrauen zu tun. Uns liegt eine partnerschaftliche und langfristige Zusammenarbeit mit unseren Kunden sehr am Herzen. Auch 2019 tun wir alles dafür. Gemeinsam bringen wir den regionalen Immobilienstandort sichtbar weiter voran. Wir kennen uns hier eben am besten aus. Nürnberg bleibt als Wirtschaftsstandort und Wohnort eine dynamische und attraktive Großstadt. Auch wenn das Transaktionsvolumen 2018 gegenüber dem außergewöhnlich starken Vorjahr zurückging, besitzt die Metropole künftig große Anziehungskraft. Diese wird sich durch die Grün- dung der neuen Technischen Universität im Stadtteil Lichtenreuth noch weiter verstärken. Der Bedarf an mehr Wohnraum bleibt in den nächsten Jahren ein drängendes Thema für die Stadt und ihre Bewohner. Die Daten in diesem Marktbericht wurden von der Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG erhoben, ausgewertet und uns zur Verfügung gestellt. Interessante Einblicke in den Nürnberger Immobilienmarkt wünschen Roland Burgis Miguel Soto Palma Stv. Vorsitzender des Vorstands Direktor Immobilienkunden
Wichtigste Asset-Klasse
Fast die Hälfte aller Transaktionen im Bürosegment Transaktionsvolumen gesamt
Noch mehr als in den Vorjahren war das Marktgeschehen (in Mio. EUR)
geprägt von Transaktionen im Bürosegment. Zwar war
die Assetklasse auch in der Vergangenheit klar führend, 1.200
mit etwa 464 Millionen Euro hat sie jedoch einen neuen
Transaktionsrekord aufgestellt. Viele Anleger haben die 1.000 1.079
1.009
Gunst der Stunde erkannt und die Zugewinne der Vorjahre
realisiert. Zu den größeren Transaktionen zählten das 800 868
830
„Innovum 212“ in der Fürther Straße, das von UBS an
Dream Global verkauft wurde, das Adcom-Center in der 600
Nähe des Hauptbahnhofs sowie ein Officefirst-Paket im 536
Nordostpark. 400
Ein gegenteiliges Bild zeigt sich indes in der Assetklasse 200
Einzelhandel: zwar beinhaltete das herausragende Ergeb- 2014 2015 2016 2017 2018
nis aus dem Vorjahr (2017: 313 Millionen Euro) gleich drei 0
Ausnahme-Transaktionen, die als Einmaleffekte galten.
Umso enttäuschender dennoch das Segment in 2018: die
wenigen notierten Verkäufe blieben mit 63,4 Millionen
Euro unter dem mehrjährigen Durchschnitt. Dies ist
einerseits sicher auf ein geringes Angebot zurückzufüh-
ren, andererseits aber möglicherweise auch auf Risiken,
Transaktionsvolumen nach Assetklassen
die den stationären Einzelhandel als solchen betreffen.
(im Jahr 2018 in %)
Die Nachfrage nach Wohnungsinvestments ist in Nürnberg 6,3%
ungebrochen. Das zurückbleibende Angebot war aus-
7,6%
schlaggebend dafür, dass das Volumen im Vergleich zum
Büro
Vorjahr um rund 20 % zurückging. Dennoch scheint der
Markt hier nicht „leergefegt“ – immerhin wurden etwa
Wohnen 21,7% 45,9%
186 Millionen Euro umgesetzt, was die Volumina aus
2014 und 2015 um rund 40 % übertrifft und sich auf
Grundstücke
dem Niveau von 2016 bewegt.
Industrie & Logistik 18,5%
In der Assetklasse Industrie & Logistik sorgten die weni-
gen Opportunitäten dank gestiegener Preise für ein gutes
Volumen. Eine ähnliche Beobachtung lässt sich auf dem Einzelhandel
Markt der unbebauten Grundstücke machen; Grundstücke
stellten mit 218 Millionen Euro gar den zweitgrößten
Posten im Transaktionsvolumen dar und übertrafen den
bisherigen Rekordwert von 2016 um rund 20%.
Marktbericht Nürnberg 2019 Investment 3
Angebot und Nachfrage
Das starke ökonomische Umfeld ist weiterhin ein Durchschnittsrenditen* nach Assetklassen
positiver Treiber der immobilienwirtschaftlichen
Entwicklung in Nürnberg. Und während in den
Big 7 die Einstandspreise regelmäßig deutlich %
stärker stiegen als die erzielbaren Mieterträge, 8
ist die daraus resultierende Renditekompression 7
auch auf dem Nürnberger Markt in den allermeisten
Nutzungssegmenten zu beobachten. So sank die 6
durchschnittliche Rendite im Ankauf von Büro- 5
immobilien erstmals knapp unter die 5 % Grenze.
4
Zum vollständigen Bild gehört aber auch, dass zwar 3
viele institutionelle Investoren auf der Suche nach
Veranlagungsmöglichkeiten Nürnberg als B-Stadt 2014 2015 2016 2017 2018
fokussieren und damit die Nachfrage erhöhen,
jedoch trotzdem längst nicht jede Preisvorstellung
der Angebotsseite im Jahr 2018 realisiert werden
konnte. Gerade in B-Städten wie Nürnberg werden Wohnen
offensichtlich jenseits des Investitionsdrucks Risi- Büro
Einzelhandel (nur Geschäftshäuser 1a-Lage)
ko-Rendite-Profile und die Werthaltigkeit kritisch
Industrie & Logistik
hinterfragt.
* Bruttoanfangsrenditen (keine Berücksichtigung der
So ist die generelle Entwicklung steigender Preise Bewirtschaftungs- und Anschaffungsnebenkosten)
aufgrund eines deutlichen Nachfrageüberhangs
zwar grundsätzlich zu bestätigen, die konkreten
Möglichkeiten hängen jedoch sehr von Lage- und
Qualitätskriterien sowie auch dem Risiko der je-
weiligen Nutzung ab. Einen Überblick zur Entwick-
lung der Durchschnittsrenditen gibt die folgende
Abbildung.
4 Marktbericht Nürnberg 2019 Investment
Käufergruppen
Hinsichtlich der Struktur unter den Käufern lässt Käufergruppen (in Mio. EUR / Anteil in %)
sich bereits zum zweiten Mal in Folge ein deutliches
Erstarken seitens der Anbieter von offenen und
geschlossenen Immobilienfonds beobachten. Von
einem Strukturwandel weg von Projektentwick- 0 100 200 300 400 500
lern und Bauträgern möchten wir an dieser Stelle
Fonds,
noch nicht sprechen, auch wenn der Volumenanteil offen / geschlossen
47,1%
dieser Käufergruppe nochmals rückläufig war. Dies
Projektentwickler
ist jedoch eher auf das relativ geringe Angebot für 19,0%
/Bauträger
Projektentwicklungen zurückzuführen, so dass
die im Bestand investierenden Institutionellen im Privatanleger / Family
Office / Stiftungen 10,8%
Volumen erneut deutlich mehr realisieren konnten.
Auch ist mit einem Verkauf an den Freistaat Bayern Eigennutzer 17,4%
in diesem Jahr ein markanter Eigennutzerdeal zu
verzeichnen. Banken /
5,7%
Versicherungen
Zwei weitere Trends setzten sich auch 2018 weiter
fort: einerseits stieg der Volumenanteil, der Privat-
anlegern bzw. vor allem Family Offices zuzuschrei-
ben ist, weiterhin an. Waren hier vor zwei Jahren
noch rund 5,2 % des Volumens angesiedelt, waren
es im vergangenen Jahr bereits knapp 11 %. Zum
Zweiten ist eine weiterhin steigende Aktivität von
Value Add Investoren unter den Käufern erkennbar,
die teilweise auch schwierige Objekte mit ent-
sprechendem Werterhöhungspotential erwerben
und durch umfassende Projektierungsleistungen
veredeln.
Verkäufergruppen
Immerhin verkäuferseitig war 2018 ein sehr gutes Verkäufergruppen (in Mio. EUR / Anteil in %)
Jahr für Projektentwickler und Bauträger. Der wirt-
schaftliche Abschluss der veredelten Grundstücke
und fertiggestellter Projekte war maßgeblich für
0 100 200 300 400 500
den hohen Anteil von rund 47 % des Verkaufsvolu-
mens, das auf die Projektentwickler entfiel und Fonds,
27,9%
diese Verkäufergruppe die Rangliste anführen lässt. offen / geschlossen
Projektentwickler
Zusammen mit den Immobilienfonds stellen Projek- 46,9%
/Bauträger
tentwickler rund 75% der Verkäuferseite des Jahres
Privatanleger / Family
2018 dar. Privatanleger und Family Offices waren Office / Stiftungen 12,8%
mit einem Anteil am Verkaufsvolumen von ca. 13 %
die dritte Kategorie wesentlicher Anbieter, während Banken / 7,2%
insbesondere von Eigennutzern kaum Verkäufe Versicherungen
getätigt wurden. Zu viel Fläche ist aufgrund der
Sonstige 5,2%
gesamtwirtschaftlichen Entwicklung aktuell „be-
triebsnotwendig“, einhergehend mit einer Tendenz
hin zur langfristigen Standortsicherung.
Marktbericht Nürnberg 2019 Investment 5
Ausblick und Fazit
Nachdem zwei Großdeals mit insgesamt ca. 400 1. Die befragten Marktakteure erwarten für 2019
Millionen Euro nicht zum Abschluss kamen, eher eine leichte Zinserhöhung als eine anhal-
können wir für das Kalenderjahr 2018 keinen neuen tende Nullzinspolitik.
Transaktionsrekord auf dem Nürnberger Immobilien- 2. Besonders interessant scheint jedoch die
Investmentmarkt verzeichnen. Dieser zeigt sich erwartete Auswirkung auf den Immobilien-
trotzdem mit einem überdurchschnittlichen Trans- Investmentmarkt: die Wahrscheinlichkeit für ein
aktionsvolumen von etwas mehr als einer Milliarde Ende des Booms wird nämlich weniger als halb
Euro weiterhin vital, unterstützt von positiven so hoch wie die Wahrscheinlichkeit einer Zinser-
ökonomischen Rahmenbedingungen, mit starker höhung / Zinswende eingeschätzt. Dass sich die
Nachfrage nach interessanten Investment-Oppor- mögliche Zinswende in 2019 groß auf den
tunitäten bei überschaubarem Angebot. Immobilienbereich auswirkt, gilt demnach als
unwahrscheinlich.
Als B-Stadt kann Nürnberg hier aktuell besondere 3. Sogar einen Preiseinbruch bis 2020 erwartet so
Stärken ausspielen und weist gegenüber den Big 7 gut wie kein Befragter, stattdessen steigende
Standorten eine vorteilhaftere Angebots-Nach- Wohnungsmieten und eine nicht absehbare
frage-Struktur auf. Doch die Determinanten der Abkühlung der Marktdynamik.
möglichen zukünftigen Marktentwicklung sind
nicht eindeutig. Hinsichtlich der Renditen zeigt sich eine differen-
ziertere Erwartungshaltung der Marktteilnehmer.
Eine Erhöhung des Leitzinses ist im Jahr 2018 Nur ein sehr kleiner Teil der Befragten erwartet
wie erwartet ausgeblieben, was Finanzierungen weiter sinkende Bürorenditen, die herrschende
insgesamt weiterhin recht günstig hält. Anderer- Meinung erwartet hier Stagnation. Bei Wohnungs-
seits senden geopolitische Risiken, die aktuellen investments erwartet kein Befragter eine weitere
Zinsstrukturkurven und erste Zinserhöhungen in Renditekompression, stattdessen Stagnation oder
den USA durchaus unterschiedliche Signale für sogar steigende Renditen.
die weitere Entwicklung des Zinsniveaus. Und die
Erwartungen zur generellen wirtschaftlichen Ent- Wir erwarten ein weiteres aktives Transaktions-
wicklung wurden mit den Wirtschaftswachstums- jahr 2019 auf einem vitalen und in weiten Teilen
prognosen zuletzt übereinstimmend nach unten ausgewogenen Nürnberger Immobilienmarkt. So
korrigiert. „Die Sorgen werden größer“, fasste sind auf dem Nürnberger Markt noch große Tickets
DIHK-Hauptgeschäftsführer Martin Wansleben offen, deren möglicher Abschluss in 2019 in kurzer
zusammen. Zeit ein großes Transaktionsvolumen generieren
könnte. Darüber hinaus ist wohl anzunehmen, dass
Doch welche Stimmung herrscht unter den Akteu- die generelle wirtschaftliche Entwicklung größere
ren auf dem Nürnberger Immobilienmarkt? Wir ha- Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben
ben in individuellen Gesprächen hierzu mit ihnen wird als eine mögliche Zinswende alleine.
gesprochen.
Impressum
Bildnachweis: Titelseite, Seite 2, Seite 7: Sparkasse Nürnberg | Seite 3: Küspert & Küspert übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für
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Projektteam: Berichts sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigen-
Carolin Beirodt (Leitung), Jürgen Hausmann, Martin Schmidt ständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss
Wissenschaftliche Beratung: Dr. Jonas Hahn jeglicher Haftung oder Garantie. Alle immobilienwirtschaftlichen
Begriffe entsprechen der Definition der gif Gesellschaft für immobili-
Daten „Nürnberg in Zahlen“: Stadt Nürnberg, Wirtschaftsreferat enwirtschaftliche Forschung e. V., deren Mitglied wir sind.
Copyright © 2019 Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG. Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum der
Alle in diesem Bericht enthaltenen Angaben wurden von Küspert & Küspert Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG.
nur für Marketingzwecke und als allgemeine Informationen erstellt. © 2019. Alle Rechte vorbehalten.
6 Marktbericht Nürnberg 2019 InvestmentAus Sicht der Sparkasse Nürnberg:
Immobilienmarkt weiter in Fahrt
Starker Immobilienpartner vor Ort In der Anlagenauswahl der Investoren spielen
Mit einem Volumen von 1,4 Milliarden Euro ist die Renditen eine wichtige Rolle. Bei den kurzfristigen
Sparkasse Nürnberg Marktführer in der gewerbli- Unser Leistungsangebot:
Zinsen erwarten wir, aufgrund der schwächeren
chen Immobilienfinanzierung in der Metropol- konjunkturellen Entwicklung einzelner Euro-
region Nürnberg. Hier begleiten wir Immobilien- –Staaten,
Finanzierung von Gewerbeimmobilien,
ein gleichbleibendes niedriges Niveau.
investoren, Wohnungsunternehmen, Fondsge- Wohnungsbeständen und Sozialimmobilien
sellschaften, Projektentwickler und Bauträger bei
–Hingegen wird im langfristigen Bereich mit einem
Projektentwicklungsfinanzierungen
ihren Bauvorhaben. leichten Anstieg gerechnet. Diese Erwartung stützt
–sich
Bauträgerfinanzierungen
unter anderem auf die anziehenden Zinsen in
Ein neuer Stadtteil entsteht
Der Nürnberger Immobilienmarkt ist weiter in
–den USA und eine weniger expansive Geldpolitik
Immobilien vermarktung und Vermögens
durch die Europäische Zentralbank.
Bewegung und wird künftig an Attraktivität noch management
zulegen. Mit Spannung verfolgen wir die Gründung
der neuen Technischen Universität Nürnberg und
die gesamte Entwicklung des Stadtteils
Lichtenreuth.
„Es wird Wohnraum für Studenten und Universi-
tätsangestellte benötigt. Hier ergeben sich ganz
neue Chancen für den Nürnberger Immobilien-
markt. Die Strahlkraft dieses Projekts wird die
Metropolregion Nürnberg weiter stärken“, sagt
Miguel Soto Palma, Direktor Immobilienkunden
bei der Sparkasse Nürnberg.
Kontakt
Der richtige Partner
Ausblick Miguel Soto Palma
Für 2019 erwartet die Sparkasse Nürnberg eine Miguel Soto
Direktor Palma
Immobilienkunden
konstant hohe Nachfrage am Immobilienmarkt, Direktor Immobilienkunden
Tel. 0911 230-4802
für gewerbliche
die weiterhin beeinträchtigt wird von der An-
gebotsknappheit attraktiver Objekte. Daneben
bleiben die Kapazitäten von Bauunternehmen eine
miguel.soto-palma@sparkasse-nuernberg.de
Telefon 0911 230-4802
miguel.soto-palma@sparkasse-nuernberg.de
Immobilienkunden.
Herausforderung für die Branche. www.sparkasse-nuernberg.de
Mein Team und ich freuen uns auf Sie!
Mehr Informationen auf
sparkasse-nuernberg.de/immobilienkunden
Marktbericht Nürnberg 2019 Investment 7Der Investmentmarkt 2018 in Zahlen Nürnberg 2018 in Zahlen
Einwohner
Transaktionsvolumen
gesamt in Mio. Euro 535.000
1.009
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Wichtigste Assetklasse
in Mio. Euro
BÜRO
311.000
464 ? Arbeitslosenquote
5,1%
Durchschnittsrendite
BÜRO
4,9%
Verfügbares Einkommen pro Kopf in EUR
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