DEUTSCHLAND PROPERTY REPORT 2020 - RESEARCH - BNP Paribas Real Estate
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INVESTMENTMARKT
DEUTSCHLAND Jetzt für den
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PROPERTY REPORT 2020
RESEARCH
Immobilienberatung
für eine Welt im WandelINHALT INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020
INHALT
Executive Summary....................................................................................................................................... 3
Die deutschen Investmentmärkte im Überblick..................................................................................... 5
Berlin................................................................................................................................................................ 11
Düsseldorf........................................................................................................................................................ 13
Frankfurt.......................................................................................................................................................... 15
Hamburg.......................................................................................................................................................... 17
Köln................................................................................................................................................................... 19
Leipzig............................................................................................................................................................... 21
München.......................................................................................................................................................... 23
Stuttgart........................................................................................................................................................... 25
IMPRESSUM
Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Titel: Barbara Staubach
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Stand: Januar 2020
Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Auflage: 2.000
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-1V4E9Q3
gedruckt
Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH
möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung
ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht
stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver- / Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die
enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 EXECUTIVE SUMMARY
EXECUTIVE SUMMARY
Investmentmärkte in neuen Sphären
2019 wurden bundesweit gut 73,4 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert. Damit wurde
der erst im letzten Jahr aufgestellte Rekordumsatz pulverisiert (+19 %). Gerade im letz-
ten Quartal hat die Marktdynamik alle Erwartungen noch einmal deutlich übertroffen.
Beigetragen zur neuen Bestmarke hat eine positive Entwicklung sowohl von Einzel- als
auch von Portfoliotransaktionen.
Büroimmobilien unangefochtene Nummer 1
▸▸ D
ie Dominanz von Büroimmobilien hat sich noch einmal verstärkt. Mit knapp 53 %
tragen sie über die Hälfte zum Gesamtumsatz bei. Einen hohen Anteil haben Einzel
deals, die mit gut 29,4 Mrd. € ein neues Allzeithoch markieren. Insgesamt konnten
70 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gezählt werden.
▸▸ A
uf Platz zwei finden sich Einzelhandelsobjekte mit einem Volumen
von fast 12,9 Mrd. € (+15 %).
▸▸ A
uf Logistikobjekte entfallen mit rund 7,5 Mrd. € gut 10 %. Dies ist das zweitbeste
jemals erzielte Ergebnis.
▸▸ E
benfalls den zweitbesten Wert erreichen Hotels, die mit gut 5 Mrd. € erst das zweite
Mal über der 5-Mrd.-€-Schwelle liegen.
Knapp 60 % entfallen auf Großdeals
▸▸ Mit
einem Anteil von 58 % erreichen Verkäufe über 100 Mio. € sowohl relativ als
auch absolut den höchsten Wert der letzten zehn Jahre.
▸▸ A
usländische Käufer kommen dank eines starken vierten Quartals auf einen Umsatz
anteil von knapp 41 %.
▸▸ D
ie deutschen A-Standorte stellen mit 46,6 Mrd. € (+20 %) eine neue Bestmarke auf.
Mit Berlin (12,8 Mrd. €) und München (10,7 Mrd. €) überschreiten gleich zwei Standorte
die 10-Mrd.-€-Schwelle.
Renditen haben weiter nachgegeben
▸▸ D
ie Spitzen-Netto-Anfangsrenditen für Büroobjekte haben an allen A-Standorten auch
im letzten Quartal noch einmal leicht nachgegeben.
▸▸ E
ine vergleichbare Entwicklung, allerdings noch etwas dynamischer, konnte auf den
Logistikmärkten beobachtet werden.
▸▸ A
nders stellt sich die Situation bei Einzelhandelsobjekten dar: Nach der kontinuierlichen
Yield Compression der vorangegangenen Jahre ist dieser Trend bei Highstreet-Objekten
offenbar vorerst zum Halt gekommen.Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Leipzig
Köln
Frankfurt
Stuttgart
München
Investmentstandorte in Deutschland
METHODIK
Die von BNP Paribas Real Estate in die Analyse einbezogenen volumen in der Regel von den offiziellen Daten der Gutach- beispielsweise zwischen Unternehmen, die zum gleichen
Transaktionen und das daraus resultierende gesamte Trans- terausschüsse ab. Die Differenzen variieren dabei zwischen Konzern gehören. Darüber hinaus enthalten die Erhebun-
aktionsvolumen bilden nicht den vollständigen gewerblichen den einzelnen Städten. Hierfür gibt es mehrere Gründe: gen viele kleine Transaktionen, die nur zwischen Privat-
Investmentmarkt ab. Berücksichtigt wurden jeweils nur In- ▸▸ Die Zuordnung der Transaktionen zu den Marktsegmenten leuten – wie Grundstücksnachbarn – abgewickelt werden.
vestments, über die bei BNP Paribas Real Estate gesicherte und die Tiefe der Analyse sind bei einzelnen Gutachter- ▸▸ Selbst bei professioneller Recherche kann der Anteil der
Informationen vorlagen und die im weitesten Sinne von „pro- ausschüssen sehr unterschiedlich. Teilweise wird nur mit durch BNP Paribas Real Estate erfassten Geschäfte so-
fessionellen” Playern getätigt wurden. Da der Investment- Sammelbegriffen wie „gewerbliche Immobilien” gearbei- wohl in einzelnen Städten als auch in unterschiedlichen
markt sehr sensibel ist und oft vertraulich gearbeitet wird, ist tet, teilweise wird detailliert differenziert und in Einzel- Jahren variieren. Ob die notwendigen Informationen ver-
nicht auszuschließen, dass einige Geschäfte nicht am Markt fällen sind die Untersuchungen sehr allgemein gehalten. fügbar sind, hängt auch mit den jeweils beteiligten Akteu-
bekannt wurden und keinen Eingang in die Studie fanden. ▸▸ Die Daten der Gutachterausschüsse umfassen alle Trans- ren und Rahmenbedingungen zusammen. Vielfach wird
Daher weicht das in der Analyse dargestellte Transaktions- aktionen. Hierzu zählen auch „interne Transaktionen”, wie Stillschweigen vereinbart.INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 ÜBERBLICK
DIE DEUTSCHEN INVESTMENTMÄRKTE IM ÜBERBLICK
INVESTMENTMÄRKTE IN NEUEN SPHÄREN Zur neuen Bestmarke hat eine positive Entwicklung sowohl
2019 wurden bundesweit gut 73,4 Mrd. € in Gewerbeimmo- von Einzel- als auch von Portfoliotransaktionen beigetragen.
bilien investiert. Damit wurde der erst im letzten Jahr auf- Mit knapp 51,4 Mrd. € verzeichneten Einzeldeals ein neues
gestellte Rekordumsatz pulverisiert und noch einmal um gut Rekordvolumen, womit das 2018 aufgestellte Allzeithoch
19 % übertroffen. Erstmals wird mit dem neuen Allzeithoch nochmals um knapp 12 % übertroffen wurde. Ihr Anteil am
die 70-Mrd.-€-Schwelle übersprungen. Zwar zeichnete sich Gesamtumsatz liegt bei 70 % und damit leicht unter dem
bereits Anfang des zweiten Halbjahres 2019 ab, dass ein neu- zehnjährigen Durchschnitt. Überproportional zugelegt haben
es Rekordergebnis nicht auszuschließen ist, die Marktdyna- Paketverkäufe, die den Vorjahreswert um gut 42 % auf rund
mik – gerade im letzten Quartal – hat aber alle Erwartungen 22 Mrd. € steigern konnten. Nur 2006 und 2007 konnte ein
noch einmal deutlich übertroffen. Die Attraktivität der deut- noch besseres Resultat erzielt werden. Mit über 9,2 Mrd. €
schen Investmentmärkte ist demzufolge nicht nur ungebro- entfallen fast 42 % auf Büroportfolios, bei denen in den Vor-
chen groß gewesen, sondern konnte sowohl im internationa- jahren häufig noch ein Angebotsmangel zu verzeichnen war.
len Kontext als auch im Vergleich zu anderen Assetklassen Beispiele sind der von BNP Paribas Real Estate begleitete Ver-
sogar noch zulegen. Auch der in den ersten drei Quartalen kauf des Millennium-Portfolios für gut 2,5 Mrd. €, das sich
bereits zu beobachtende Trend einer zunehmenden Beteili- Commerzreal gesichert hat und die Übernahme des kanadi-
gung an Beständen, teilweise auch mit vergleichsweise gerin- schen REIT Dream Global durch Blackstone für gut 3 Mrd. €
gen Prozentsätzen, hat sich fortgesetzt. Im Gesamtjahr belief (deutscher Anteil).
sich das Volumen dieses Marktsegments auf gut 3 Mrd. €, was
gemessen am Gesamtumsatz aber immer noch einen relativ Neben den Investitionen in gewerbliche Immobilien wurden
geringen Anteil darstellt. 19,5 Mrd. € Umsatz für größere Wohn-Investments erfasst.
INVESTMENTMÄRKTE IM ÜBERBLICK
Investitionsvolumen Veränderung
2018 2019 2018-2019
(Mio. €) (Mio. €) (%)
Einzeldeals 46.032 51.390 11,6
- Anteil A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 33.009 36.219 9,7
Portfolios 15.504 22.047 42,2
- Anteil A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 5.643 10.342 83,3
Gewerbeimmobilien gesamt 61.536 73.436 19,3
Wohnportfolios 16.285 19.456 19,5
Investitionsvolumen gesamt 77.820 92.892 19,4
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
BÜROIMMOBILIEN UNANGEFOCHTENE NUMMER EINS werden. Zu den wichtigsten gehören das Squaire, das zu-
Die Dominanz von Büroimmobilien hat sich noch einmal sätzlich auch Hotelnutzungen enthält, sowie die Welle
verstärkt. Mit knapp 53 % tragen sie über die Hälfte zum (beide in Frankfurt), das Stream (Berlin) und der Siemens-
Gesamtumsatz bei und kommen auf 38,7 Mrd. € (+30 %). Campus (München). Stark zugelegt haben aber auch Port-
Einen hohen Anteil machen Einzeldeals aus, die mit gut folios, die ihren Umsatz mit gut 9,2 Mrd. € fast vervierfacht
29,4 Mrd. € ein neues Allzeithoch erreichen und den haben und damit das beste Resultat seit mehr als zehn Jah-
Vorjahreswert um gut 8 % toppen. Insgesamt konnten 70 ren erzielen.
Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gezählt
4|5Auf Platz zwei finden sich Einzelhandelsobjekte, die mit einem Auf Logistikimmobilien entfallen mit rund 7,5 Mrd. € gut 10 %.
Volumen von fast 12,9 Mrd. € knapp 18 % zum Ergebnis bei- Dies ist das zweitbeste Ergebnis und entspricht einer Steige-
steuern (+15 %). Zwar tragen einige große Portfoliotransaktio- rung um knapp 5 %. Im Rekordjahr 2017 waren große paneuro-
nen wie die Übernahme der Kaufhof-Objekte durch Signa, die päische Logistikplattformen die Umsatzbringer, 2019 waren es
zu den größten Abschlüssen des Jahres zählt, wesentlich zum dagegen vor allem Einzelverkäufe. Ebenfalls den zweitbesten
Umsatz bei, aber auch andere Einzelhandelsimmobilien, ins- Wert erreichen Hotelverkäufe, die auf gut 5 Mrd. € kommen
besondere Fachmärkte und Nahversorger, stießen auf großes und das Vorjahresergebnis um knapp ein Viertel übertref-
Investoreninteresse. Umsatzvolumina von 5 bis über 6 Mrd. € fen. Damit liegen sie erst das zweite Mal über der 5-Mrd.-€-
sind in diesem Marktsegment nun bereits seit fünf Jahren Schwelle. Die bisherige Bestmarke mit Einzeldeals (3,6 Mrd. €)
nichts Ungewöhnliches mehr, und auch 2019 wurden wieder konnte sogar deutlich nach oben verschoben werden. Im
rund 5,1 Mrd. € in derartige Objekte investiert. tendenziell wachsenden Segment der Healthcare-Immobilien
wurden knapp 2,2 Mrd. € umgesetzt (+11 %), was ebenfalls
dem zweitbesten Ergebnis nach 2016 entspricht.
INVESTMENTS IN GEWERBEIMMOBILIEN IM ÜBERBLICK
Einzeldeals Portfolios Summe Anteil
2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019
Objektart
(Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (%) (%)
Büro 27.139 29.446 2.545 9.222 29.685 38.668 48,2 52,7
Einzelhandel 6.283 7.188 4.922 5.694 11.205 12.882 18,2 17,5
Logistik 3.193 4.737 4.009 2.790 7.202 7.527 11,7 10,3
Hotel 3.201 3.622 821 1.393 4.022 5.015 6,5 6,8
Sonstige 6.215 6.396 3.207 2.947 9.422 9.344 15,4 12,7
Gesamt 46.032 51.390 15.504 22.047 61.536 73.436 100,0 100,0
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
SEHR BREITES KÄUFERSPEKTRUM um langfristig orientierte Anleger, für die eine ausreichende
Ein Rekordumsatz von über 70 Mrd. € ist nur durch eine um- Investitionssicherheit eine größere Rolle spielt als hohe Ren-
fassende Beteiligung einer breiten Palette unterschiedlicher diten. Investment Manager, die ebenfalls häufig für Dritte am
Investorengruppen zu erreichen. Dies spiegelt sich eindrucks- Markt aktiv sind, landen mit gut 12 % auf dem zweiten Platz.
voll an der sehr breiten Streuung des Umsatzes über viele Alle übrigen Anleger bewegen sich bereits im Bereich ein-
verschiedene Anleger wider. Dementsprechend gibt es nur stelliger Umsatzbeiträge. Größere Volumina investierten u. a.
zwei Käufergruppen, die auf zweistellige Umsatzanteile kom- noch Immobilien AGs / REITs (9 %), Pensionskassen (8 %), Pro-
men: An die Spitze gesetzt haben sich wie bereits 2018 Spezi- jektentwickler (7,5 %) sowie offene Fonds (7 %). Aber auch pri-
alfonds (knapp 27 %). Hinter diesen verbirgt sich eine Vielzahl vates Kapital hat in großem Umfang in Immobilien investiert.
unterschiedlicher Endinvestoren, die über diese Vehikel häufig Rechnet man private Anleger und Family Offices zusammen,
indirekt in Immobilien investieren. Hierbei handelt es sich oft so zeichnen sie für immerhin knapp 7 % des Gesamtumsatzes
verantwortlich.INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 ÜBERBLICK
INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN
2018 in %, gesamt 61.536 Mio. € 2019 in %, gesamt 73.436 Mio. €
Spezialfonds 22,4 Spezialfonds 26,6
Immobilien AGs / REITs 12,9 Investment / Asset Manager 12,2
Investment / Asset Manager 10,0 Immobilien AGs / REITs 9,0
Pensionskassen 8,5 Pensionskassen 8,0
Equity / Real Estate Funds 7,9 Projektentwickler 7,5
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Projektentwickler 7,6 Offene Fonds 6,9
Versicherungen 6,1 Immobilienunternehmen 5,1
Immobilienunternehmen 5,8 Equity / Real Estate Funds 4,5
Offene Fonds 4,1 Corporates 3,9
Corporates 3,8 Versicherungen 3,9
Family Offices 2,7 Private Anleger 3,8
Geschlossene Fonds 2,6 Family Offices 3,0
Private Anleger 2,5 Staatsfonds 2,3
Übrige Investoren 3,1 Übrige Investoren 3,3
0 5 10 15 20 25 0 5 10 15 20 25 30
KNAPP 60 % ENTFALLEN AUF GROSSDEALS tiven Anteil sowie das höchste absolute Volumen der letzten
Neben einer breiten Käuferbasis sind viele Großabschlüsse zehn Jahre. Mittelgroße Deals zwischen 25 und 100 Mio. €
Voraussetzung, um neue Bestmarken aufstellen zu können. konnten das investierte Kapital ebenfalls noch einmal stei-
Mit einem Anteil von 58 % am Transaktionsvolumen tragen gern. Etwas geringer fiel demgegenüber die Beteiligung der
Verkäufe über 100 Mio. € nicht nur mit Abstand am meisten kleineren Größenklassen aus, wofür in erster Linie ein zu ge-
zum Ergebnis bei, sondern erreichen auch den höchsten rela- ringes Angebot verantwortlich ist.
INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN
2018 in Mio. €, gesamt 61.536 Mio. € 2019 in Mio. €, gesamt 73.436 Mio. €
42.572
50.000
40.000
31.138
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
30.000
12.553
20.000
11.636
8.721
7.964
7.610
6.476
10.000
3.188
3.115
0 < 10 Mio. € 10-< 25 Mio. € 25-< 50 Mio. € 50-< 100 Mio. € ≥ 100 Mio. €
AUSLÄNDISCHE ANLEGER SEHR AKTIV Einzelverkäufen beläuft sich hingegen lediglich auf gut 34 %.
Ausländische Käufer konnten ihren Anteil aufgrund eines Absolut betrachtet haben sie mit fast 30 Mrd. € so viel inves-
starken vierten Quartals etwas ausbauen und kommen ins- tiert wie schon seit über zehn Jahren nicht mehr. Am aktivsten
gesamt auf einen Umsatzanteil von knapp 41 %, was dem waren erwartungsgemäß europäische Anleger, die auf einen
durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre entspricht. Anteil von 19 % kommen. Die drei wichtigsten Länder waren
Traditionell sind sie vor allem im Portfoliosegment beson- dabei Großbritannien (6 %), Frankreich (5 %) und Österreich
ders stark, wo sie mit fast 56 % sogar für den größten Teil (knapp 4 %). Auf Platz zwei finden sich nordamerikanische In-
des Volumens verantwortlich zeichnen. Ihre Beteiligung bei vestoren, die ihren Vorjahresanteil spürbar steigern konnten
6|7und sowohl bei Einzelverkäufen als auch im Portfoliosegment absoluten Investitionsvolumen von jeweils knapp 3 Mrd. €
starke Umsätze erzielten. Jeweils etwa 4 % steuern asiatische entspricht.
Anleger und Käufer aus Nahost zum Ergebnis bei, was einem
INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS
Deutschland Europa Nordamerika Nahost Asien Sonstige Ø Deutschland
100 % 4 5 4
6 10 7 4
6 12 4
15
90 % 11 14 4 13
16 20 8
11
80 % 26 16 15
26
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
23 20 19
70 %
21 21
22
60 %
50 %
40 %
63 66 67
60 57 59 59
30 % 53 50 52
20 %
10 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
ÜBERBLICK UND MARKTDATEN DER GROSSEN STANDORTE wo 4,4 Mrd. € umgesetzt wurden und ein noch besseres Re-
Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, sultat nur am nicht ausreichenden Angebot scheiterte. Neue
Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben ihre Rekord- Allzeithochs verzeichnen die beiden rheinischen Metropolen
jagd fortgesetzt und stellen mit 46,6 Mrd. € (+20 %) eine Düsseldorf und Köln: In Düsseldorf wurden erstmals mehr als
neue Bestmarke auf. Nach dem Allzeithoch von 2018 muss 4 Mrd. € umgesetzt (4,1 Mrd. €; +6 %), sodass die erst 2018
sich Frankfurt 2019 mit Rang drei begnügen (gut 8,9 Mrd. €, aufgestellte Bestmarke bereits wieder gerissen wurde. Auch
-13 %). U
nangefochtener Spitzenreiter ist dagegen Berlin Köln hat sehr stark zugelegt und das Resultat um 60 % auf
mit 12,8 Mrd. € (+72 %). Eine neue Höchstmarke vermeldet über 3,1 Mrd. € gesteigert. Nur knapp den im Vorjahr aufge-
auch München, das mit fast 10,7 Mrd. € (+60 %) bundesweit stellten Rekord verfehlt hat dagegen Stuttgart mit 2,5 Mrd. €.
auf Platz zwei liegt. Auf dem vierten Platz folgt Hamburg,
ENTWICKLUNG INVESTMENTS AN DEN A-STANDORTEN Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
in Mio. €
2019 46.561
2018 38.653
2017 30.936
2016 29.556
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
2015 31.475
2014 23.151
2013 18.970
2012 15.416
2011 12.671
2010 11.593
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 ÜBERBLICK
INVESTMENTS AN DEN A-STANDORTEN IM ÜBERBLICK Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
2018 in Mio. €, gesamt 38.653 Mio. € 2019 in Mio. €, gesamt 46.561 Mio. €
7.429
Berlin
12.800
3.907
Düsseldorf
4.125
10.229
Frankfurt
8.942
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
5.895
Hamburg
4.403
1.981
Köln
3.127
6.667
München
10.683
2.543
Stuttgart
2.481
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000
RENDITEN HABEN WEITER NACHGEGEBEN Eine vergleichbare Entwicklung, allerdings noch etwas dyna-
Die starke Nachfrage der Investoren sowie der unverändert mischer, konnte auf den Logistikmärkten beobachtet werden.
positive Spread zu AAA-Staatsanleihen, von denen immer Nachdem zur Jahresmitte in den wichtigsten Ballungsräumen
noch viele negativ rentieren, aber auch zu vielen Corporate (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stutt-
Bonds mit Investment-Grade-Qualität, haben den Druck auf gart) erstmals die 4 %-Schwelle unterschritten wurde, hat
die Renditen aufrechterhalten, sodass die Spitzen-Netto-An- sich die Teuerung bis zum Jahresende unvermindert fortge-
fangsrenditen für Büroobjekte an allen A-Standorten auch im setzt. Die Spitzenrenditen liegen hier aktuell bei 3,70 %. Auch
letzten Quartal 2019 noch einmal leicht nachgegeben haben. in Leipzig, wo in der Regel ein etwas günstigeres Preisniveau
In Berlin ist sie mit 2,60 % weiter am niedrigsten, allerdings herrscht, rückt die 4 %-Hürde mittlerweile in greifbare Nähe.
muss sich die Hauptstadt den Spitzenplatz jetzt mit München Hier hat die Netto-Spitzenrendite über die vergangenen zwölf
teilen, wo ebenfalls 2,60 % anzusetzen sind. Gemeinsam auf Monate um weitere 45 Basispunkte auf 4,05 % nachgegeben.
dem dritten Platz folgen Frankfurt und Hamburg mit jeweils
2,80 %. Aber auch außerhalb der vier Top-Standorte, d. h. in Anders stellt sich die Situation bei Einzelhandelsobjekten dar.
Köln, Düsseldorf und Stuttgart, sind sie ebenfalls leicht ge- Nach der kontinuierlichen Yield Compression der vorange-
sunken und notieren mittlerweile bei 3,00 %. Die Yield Com- gangenen Jahre scheint bei Highstreet-Objekten vorerst der
pression hat sich also auf breiter Front fortgesetzt. Peak erreicht zu sein. Einzig in München und Berlin haben
ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN * ø A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)
Büro* Geschäftshäuser* Logistik* Shoppingcenter Fachmärkte Fachmarktzentren
8,00 %
7,00 %
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
8|9sich Geschäftshäuser in den Top-Lagen mit jeweils 2,80 % situation. Gleichzeitig ist unverändert viel Kapital am Markt, das
noch einmal leicht verteuert und somit den Abstand auf Ham- tendenziell sogar noch anwachsen dürfte. Hierfür sprechen nicht
burg (3,00 %) etwas ausgebaut. Differenziert nach Objektar- nur in den nächsten Jahren auslaufende deutsche Anleihen
ten zeichnen sich aber gegensätzliche Entwicklungen ab: Bei im hohen dreistelligen Milliardenbereich, sondern auch das
gut funktionierenden und verkehrsgünstig angeschlossenen spürbar gewachsene Privatvermögen, das überproportional in
Fachmarktzentren, die viele Investoren als attraktive Anlage- Sichteinlagen geparkt ist. Untermauert wird diese Einschät-
alternative schätzen, sind die Spitzenrenditen seit Jahresende zung dadurch, dass sich bereits wieder viele großvolumige
2018 um 20 Basispunkte auf 4,30 % gesunken. Damit nähern Einzel- und Portfoliodeals in konkreter Vermarktungsvorbe-
sie sich den Shoppingcentern an, die 10 Basispunkte zugelegt reitung befinden. Aufgrund einiger globaler Krisenherde, z. B.
haben und bei 4,10 % notieren. den noch nicht vollständig gelösten Handelsstreitigkeiten oder
der Nahostkrise, müssen sich die Kapitalmärkte auch 2020 auf
schwer kalkulierbare Risiken einstellen. In einem solchen Um-
PERSPEKTIVEN DER INVESTMENTMÄRKTE feld rücken vergleichsweise sichere Anlagen in den Blickpunkt
Auch wenn nicht jedes Jahr ein neuer Rekord aufgestellt wer- vieler Investoren, was nicht zuletzt den deutschen Invest-
den kann, spricht vieles für ein erneut überdurchschnittliches mentmärkten zugutekommen könnte. Vor diesem Hintergrund
Transaktionsvolumen im Jahr 2020. Verantwortlich für diese ist auch für 2020 von einem Transaktionsvolumen jenseits von
Einschätzung ist eine ganze Reihe von Gründen. Unterstützend 60 Mrd. € auszugehen. Gleichzeitig kann nicht ausgeschlossen
wirken dürften die verbesserten Aussichten für eine wieder werden, dass die Renditen weiter leicht nachgeben, solange
anziehende Konjunktur, insbesondere im Dienstleistungsbe- sich der Spread zu vergleichsweise sicheren Alternativanlagen
reich, und einer weiterhin stabilen bis positiven Arbeitsmarkt weiterhin so positiv darstellt wie momentan.INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 BERLIN
BERLIN
ZUR ABWECHSLUNG EIN NEUER REKORD INVESTMENTS 2010 BIS 2019 IN BERLIN
Es sieht ein wenig so aus, als habe sich der Berliner Invest- in Mio. €
mentmarkt 2018 lediglich eine kleine Verschnaufpause ge-
12.800
14.000
gönnt, um im Folgejahr vollends durchzustarten. Mit einem
gewerblichen Investmentvolumen von 12,8 Mrd. € (+72 %) 12.000
spielte die Hauptstadt 2019 auf jeden Fall in einer ganz ei-
genen Liga. Die noch im Jahr 2018 erstmals in Frankfurt 10.000
8.283
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
7.920
7.429
überschrittene 10-Mrd.-€-Marke wurde mit Leichtigkeit
8.000
übertroffen. Dabei ist das Top-Resultat nicht nur der Viel-
5.436
zahl von Transaktionen über 100 Mio. €, die zu einem An- 6.000
4.276
3.848
3.589
stieg des durchschnittlichen Objektvolumens auf 64 Mio. €
3.173
2.335
4.000
geführt haben, zu verdanken. Auch die Anzahl der Verkäufe
hat deutlich, um 42 %, auf überaus ansehnliche 200 ange- 2.000
zogen. Ebenfalls eine bemerkenswerte Zahl ist der hohe
Beitrag von Forward Deals, die für gut ein Viertel des Er- 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
gebnisses verantwortlich zeichnen. Mit Blick auf die Daten-
basis verwundert der hohe Anteil aber nicht: Bei allein vier
der fünf größten Transaktionen wurden die Immobilien vor INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN
Fertigstellung verkauft. in %
100
DEUTLICH MEHR UMSATZ ÜBER 100 MIO. €
Stolze 35 Transaktionen im Bereich über 100 Mio. €, dar- 80 47,6
unter der Verkauf des Bürohochhauses Stream, haben das ≥100 Mio. € 59,5
Volumen in dieser Klasse auf 7,6 Mrd. € anwachsen las-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
50-EIN VIERTEL ENTFÄLLT AUF SPEZIALFONDS INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN BERLIN
Fonds und Kapitalsammelstellen führten auch im Jahr in %, Anteil Ausländer 51,1 %
2019 das Ranking der bedeutendsten Akteure auf dem In-
vestmentmarkt an. Dabei setzten sich Spezialfonds mit Spezialfonds 25,5
fast 26 % an die Spitze, gefolgt von Investment Managern Investment / Asset Manager 19,0
(19 %), die für eine Vielzahl verschiedener Anlegertypen Equity / Real Estate Funds 11,3
Private Anleger 10,3
agierten. Ebenfalls einen Platz auf dem Podium ergatter-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Pensionskassen 8,2
ten Equity / Real Estate Funds (11 %), die sich einige größere
Immobilien AGs / REITs 6,2
Assets sicherten. Vor dem Hintergrund des immensen Ge- Projektentwickler 5,7
samtvolumens ist auch die Positionierung der Privatanleger Versicherungen 3,2
beachtlich, die mit 10 % ebenfalls noch einen zweistelligen Offene Fonds 2,9
Beitrag leisteten. Hinsichtlich der Herkunft der Investoren Immobilienunternehmen 2,3
bleibt Berlin die beliebteste Stadt unter ausländischen Käu- Corporates 2,0
fern, auf die gut 51 % entfallen. Fast ein Viertel des gesam- Übrige Investoren 3,4
ten Investmentvolumens entstammt dem nordamerikani- 0 5 10 15 20 25
schen Raum. Weitere 17 % steuern europäische Anleger bei,
gefolgt von Investoren aus Nahost (7 %) und Asien (3 %).
INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN BERLIN
in %
BÜROS HABEN SICH NOCHMALS VERTEUERT
2,9
Angesichts des anhaltenden immensen Nachfragedrucks
haben die Netto-Spitzenrenditen für Büros auch im Schluss 7,0
quartal noch einmal nachgegeben, wobei die außerordent- Deutschland
lich positive Mietentwicklung auf den Büromärkten inves- 17,0 Europa
torenseitig ebenfalls eingepreist wird. Mit 2,60 % ist Berlin Nordamerika
nun gemeinsam mit München der bundesweit teuerste 48,9 Nahost
Bürostandort. Auch Logistikimmobilien haben sich in der Asien
Spitze weiter verteuert und rentieren wie an den anderen
24,2
großen Standorten bei 3,70 %. Im Jahresverlauf sind sie da-
mit nach und nach um insgesamt 35 Basispunkte gesunken.
Lediglich bei Geschäftshäusern in Premium-Highstreet-
Lagen ist bereits seit Anfang des letzten Jahres ein Stabi-
lisierungsprozess (2,80 %) festzustellen. Im Gegensatz zum © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Büro- und auch zum Logistikmarkt ist hier die Mietentwick-
lung jedoch seit einiger Zeit tendenziell eher rückläufig.
ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN BERLIN
Büro Geschäftshäuser Logistik
ERNEUTER REKORD DÜRFTE SCHWIERIG WERDEN
Angesichts des erneuten Fabelrekords ist kaum vorstellbar, 10,00 %
dass auf dem Berliner Investmentmarkt nach wie vor ein 9,00 %
erheblicher Nachfrageüberhang existiert und viele Investo- 8,00 %
ren nicht zum Zug kommen. Nichtsdestotrotz lässt dieses
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
7,00 %
Ergebnis erahnen, welches Umsatzpotenzial die Hauptstadt 6,00 %
hat, wenn nur das Angebot vorhanden ist. Ein nochmaliges
5,00 %
Übertrumpfen des aktuellen Ergebnisses und damit wieder
4,00 %
ein neuer Rekordwert ist jedoch aus heutiger Sicht eher un-
3,00 %
wahrscheinlich. Sofern sich der Renditespread zu sicheren
2,00 %
Anlagen weiterhin so positiv gestaltet, darf ein weiterer
1,00 %
Rückgang der Spitzenrendite dennoch nicht ausgeschlossen
werden. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 DÜSSELDORF
DÜSSELDORF
NEUES REKORDJAHR – IN Q4 BRECHEN DIE DÄMME INVESTMENTS 2010 BIS 2019 IN DÜSSELDORF
In Düsseldorf ging ein außergewöhnliches Investmentjahr in Mio. €
mit einem neuen Rekord von über 4,1 Mrd. € zu Ende. Der
4.125
4.500
3.907
bisherige Spitzenwert aus dem Vorjahr konnte um 6 %
übertroffen werden. Dabei legte der Markt einen wahren 4.000
3.233
3.177
Endspurt hin – allein im vierten Quartal wurde mehr als 3.500
die Hälfte des Volumens eingefahren, und so wurde erst-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
3.000
2.345
mals die 4-Mrd.-€-Marke überschritten. Zudem wurde
2.161
2.078
2.500
dieses starke Resultat durch insgesamt fast 130 im Markt-
gebiet registrierte Transaktionen geschultert. Bei über 90 2.000
1.188
Abschlüssen handelt es sich um Einzeldeals, die rund 76 % 1.500
954
832
der Jahressumme ausmachen. Dies ist im Vergleich der A- 1.000
Standorte zwar kein untypischer Wert – bemerkenswert ist
500
jedoch, dass allein hierdurch bereits das viertbeste Ergeb-
nis aller Zeiten erzielt worden wäre. Durch die anteilig an- 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
gerechneten Portfolios konnte in neue Dimensionen jenseits
der 4 Mrd. € vorgestoßen werden.
INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF
in %
IM BEREICH ÜBER 50 MIO. € GEHT DIE POST AB
100
Ein so hervorragendes Gesamtresultat ist jedoch ohne eine
ausreichende Anzahl großvolumiger Deals nur schwer reali- 30,3
sierbar. Erfreulich ist daher die Tatsache, dass das Rekord- 80
40,9
jahr nicht von einem herausragenden Megadeal abhängig ≥100 Mio. €
war, sondern eine Vielzahl größerer Verkäufe beobachtet
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
50-SPEZIALFONDS MIT UMSATZREKORD AN DIE SPITZE INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN DÜSSELDORF
Spezialfonds (gut 25 %) stellen wieder die bedeutends- in %, Anteil Ausländer 24,1 %
te Käufergruppe in Düsseldorf dar und investierten erst-
mals über 1 Mrd. €. Sie landen vor den Projektentwicklern Spezialfonds 25,2
(knapp 19 %), die mit über 780 Mio. € so stark vertre- Projektentwickler 18,9
ten sind wie nie zuvor. Auch auf dem dritten Platz wurde Pensionskassen 12,0
Investment / Asset Manager 10,3
eine Bestleistung erzielt: Pensionskassen landen mit fast
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Immobilien AGs / REITs 8,2
500 Mio. € bzw. 12 % auf dem Treppchen und damit vor
Immobilienunternehmen 5,4
den Investment / Asset Managern, die ebenfalls einen zwei- Offene Fonds 5,4
stelligen Anteil (gut 10 %) beitragen. Dominiert wurde der Family Offices 5,1
Markt klar von einheimischen Investoren, für die vor allem Private Anleger 5,0
der eindeutige Aufwärtstrend der letzten Jahre ein wichti- Versicherungen 2,4
ges Investitionskriterium darstellt. Der Anteil ausländischer Corporates 1,3
Anleger ist dagegen mit 24 % nicht nur der niedrigste Wert Übrige Investoren 0,8
aller A-Standorte, sondern liegt auch deutlich unter dem 0 5 10 15 20 25
langjährigen Schnitt in Düsseldorf.
INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN DÜSSELDORF
RENDITEN AUF TALFAHRT, LOGISTIK UNTER 4 % in %
Im zurückliegenden Jahrzehnt waren die Renditen in allen
2,7 1,0
Assetklassen im Sinkflug, wenngleich mit jeweils eigenem
Verlauf. Während sich die Yields für Geschäftshäuser im
8,4
dritten Jahr in Folge auf dem Niveau von 3,20 % stabilisier- Deutschland
ten, gaben sie bei Büro- und Logistikimmobilien 2019 aber- 12,0 Europa
mals nach. Die Spitzenrenditen für Büros (3,00 %) sind seit Nordamerika
2009 rückläufig, und seit zwei Jahren sind sie die teuerste Nahost
Objektart. Die Yield Compression im Logistikbereich nahm Asien
hingegen erst seit 2014 richtig Fahrt auf. 2019 war ein wei-
terer Rückgang um 35 Prozentpunkte zu verzeichnen, und 75,9
mit 3,70 % wurde die 4 %-Marke durchbrochen.
POSITIVES INVESTMENTJAHR 2020 ZU ERWARTEN © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Das fulminante Schlussquartal hat gezeigt, wie hoch die
Investitionsbereitschaft im deutschen Immobilienmarkt ist
und dass auch Düsseldorf von dieser Dynamik profitiert. ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN DÜSSELDORF
Dieser Schwung sollte für 2020 weitgehend Bestand haben, Büro Geschäftshäuser Logistik
da sich viele wesentliche Rahmenbedingungen nicht ändern
dürften. Niedrigzinsen und fehlende Anlagealternativen 10,00 %
locken unvermindert Kapital in die Märkte. Die grundsätz- 9,00 %
lich stabilen Konjunkturaussichten stärken den deutschen 8,00 %
Markt weiter, wenngleich die internationalen politischen
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
7,00 %
Konflikte Unsicherheitsfaktoren darstellen. Nichtsdesto- 6,00 %
trotz dürfte in Düsseldorf mit einem erneut überdurch-
5,00 %
schnittlichen Ergebnis zu rechnen sein, zumal sich bereits
4,00 %
mehrere Objekte und Projekte in der Vermarktung befinden.
3,00 %
Dass die Yields 2020 erneut unter Druck geraten und weiter
2,00 %
leicht sinken, ist nicht auszuschließen.
1,00 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 FRANKFURT
FRANKFURT
ZWEITBESTES ERGEBNIS ALLER ZEITEN INVESTMENTS 2010 BIS 2019 IN FRANKFURT
Der Frankfurter Investmentmarkt konnte zwar den Fabel in Mio. €
rekord aus dem Vorjahr nicht wieder ganz erreichen,
10.229
12.000
verzeichnet mit einem Transaktionsvolumen von über
8,9 Mrd. € (-13 %) aber das zweitbeste jemals registrier-
8.942
10.000
te Ergebnis und unterstreicht damit eindrucksvoll seine
7.502
Attrak
tivität. Im bundesweiten Vergleich belegt die Ban-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
6.692
8.000
kenmetropole damit Rang drei hinter Berlin und München,
6.016
5.318
denen in diesem Jahr gelungen ist, was Frankfurt bereits 6.000
2018 geschafft hatte: die 10-Mrd.-€-Marke beim Umsatz
3.893
3.230
2.967
zu durchbrechen. Zum hervorragenden Resultat hat erneut 4.000
1.883
eine ganze Reihe von großvolumigen Deals beigetragen.
Insgesamt konnten 17 Einzeldeals im dreistelligen Millio- 2.000
nenbereich erfasst werden. Zu den bedeutendsten zählen
die Verkäufe des Squaire am Flughafen, der Frankfurter 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Welle, der Taunusanlage 8 (T8) sowie des 99 West. Aber
auch anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen leisten
mit 14 % einen nennenswerten Beitrag. INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN FRANKFURT
in %
100
MITTELGROSSE DEALS MIT DEUTLICHEM UMSATZPLUS
Der Rückgang des Volumens gegenüber der Bestmarke von
2018 ist ausschließlich auf das Segment über 100 Mio. € 80
zurückzuführen, das mit 56 % zwar immer noch den Löwen ≥100 Mio. € 56,4
67,7
anteil beisteuert, den Ausnahmewert des Vorjahres vor
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
50-VIER KÄUFERGRUPPEN ZWEISTELLIG INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN FRANKFURT
Die umfangreiche Beteiligung unterschiedlicher Anleger in %, Anteil Ausländer 47,6 %
unterstreicht die Attraktivität des Frankfurter Investment-
markts für unterschiedliche Investoren. Mit knapp 22 % Spezialfonds 21,6
haben sich Spezialfonds an die Spitze gesetzt, gefolgt von Immobilien AGs / REITs 14,5
Immobilien AGs / REITs sowie Investment Managern, die Investment / Asset Manager 14,5
Staatsfonds 10,6
jeweils 14,5 % beitragen. Auf einen zweistelligen Umsatz-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Projektentwickler 7,2
anteil kommen außerdem noch Staatsfonds mit knapp
Pensionskassen 6,4
11 %. Deren Anteil liegt in Frankfurt deutlich höher als im
Family Offices 4,8
Bundesschnitt, genauso wie der Ausländeranteil mit knapp Immobilienunternehmen 4,3
48 %. Hier spielt die Internationalität Frankfurts eine ent- Offene Fonds 4,3
scheidende Rolle, was sich nicht zuletzt daran zeigt, dass Equity / Real Estate Funds 3,5
Käufer aus Nahost (gut 13 %) und asiatische Anleger (knapp Geschlossene Fonds 3,2
9 %) in der Bankenmetropole erheblich stärker investieren Übrige Investoren 5,1
als in anderen deutschen Städten. Gerade für die beiden 0 5 10 15 20 25
letztgenannten stellt dieses Merkmal einen wichtigen In-
vestitionsgrund dar.
INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN FRANKFURT
in %
RENDITEKOMPRESSION HAT SICH FORTGESETZT
2,0
Aufgrund der starken Nachfrage und unverändert guten fi-
nanzierungsseitigen Rahmenbedingungen haben die Netto- 7,5
Spitzenrenditen noch einmal nachgegeben. Für Büroobjekte Deutschland
8,7
sind sie in den letzten zwölf Monaten um 15 Basispunkte Europa
auf aktuell 2,80 % gesunken, sodass Frankfurt gemeinsam Nordamerika
mit Hamburg auf Platz drei im bundesweiten Vergleich 13,2 Nahost
52,4
liegt, hinter Berlin und München. Im Logistiksegment ha- Asien
ben sie sich im gleichen Zeitraum sogar um 35 Basispunkte Sonstige
verringert und notieren, wie an den anderen großen Stand- 16,2
orten, mittlerweile bei 3,70 %. Unverändert zeigen sie sich
demgegenüber bei innerstädtischen Geschäftshäusern, wo
weiterhin 3,10 % anzusetzen sind.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
GUTE PERSPEKTIVEN AUCH FÜR 2020
Aus heutiger Sicht spricht vieles dafür, dass auch 2020 von ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN FRANKFURT
einem überproportionalen Transaktionsvolumen auszuge- Büro Geschäftshäuser Logistik
hen ist. Ausschlaggebend hierfür sind nicht zuletzt das wei-
terhin günstige Finanzierungsumfeld bei gleichzeitig vor- 10,00 %
aussichtlich noch zunehmendem Anlagedruck aufgrund von 9,00 %
weiteren Kapitalzuflüssen, z. B. durch auslaufende Staats- 8,00 %
anleihen. Aber auch die gute Verfassung der Nutzermärkte
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
7,00 %
mit absehbaren Mietsteigerungspotenzialen und eine ganze 6,00 %
Reihe von großen Transaktionen, die sich bereits wieder in
5,00 %
Vorbereitung befinden, unterstützen diese Einschätzung.
4,00 %
Vor diesem Hintergrund erscheint ein Ergebnis deutlich
3,00 %
über 6 Mrd. € und damit spürbar über dem langjährigen
2,00 %
Schnitt realistisch. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass
1,00 %
die Renditen in Anbetracht des starken Wettbewerbs auf In-
vestorenseite nochmal leicht nachgeben könnten. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 HAMBURG
HAMBURG
ANGEBOT BEGRENZT INVESTMENTUMSATZ INVESTMENTS 2010 BIS 2019 IN HAMBURG
Der Hamburger Investmentmarkt konnte 2019 nicht an die in Mio. €
5.895
hohe Dynamik des Rekordvorjahres anknüpfen und verzeich-
6.000
net mit einem Transaktionsvolumen von gut 4,4 Mrd. € ei-
4.742
nen Rückgang um mehr als 25 %. Grundsätzlich besteht in
4.403
5.000
der Hansestadt nach wie vor eine sehr hohe Nachfrage, die
3.983
3.824
sich jedoch nicht (wie an den meisten anderen großen Stand-
3.558
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
4.000
orten) in gestiegenen Investitionsvolumina widerspiegelt.
2.674
Nichtsdestotrotz stellt das Ergebnis das drittbeste der letz- 3.000
2.187
2.164
ten zehn Jahre dar und liegt rund 24 % über dem langjähri-
1.998
gen Durchschnitt. In fast allen Segmenten mangelt es jedoch 2.000
an einem entsprechenden Angebot, sodass auch insgesamt
spürbar weniger Objekte verkauft wurden als in den vergan- 1.000
genen Jahren. Letztlich waren es einige wenige großvolumige
Abschlüsse, die zu diesem guten Jahresendergebnis verhal- 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
fen. Darunter befanden sich auch Objekte aus der Übernahme
des REIT Dream Global oder des Millennium-Portfolios. Ins-
gesamt zeichnen Portfoliotransaktionen für knapp 1,9 Mrd. € INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN HAMBURG
verantwortlich, was dem höchsten Wert seit 2007 entspricht. in %
100
ABSCHLÜSSE IM SCHNITT KLEINER ALS 2018 31,0
Nach dem Ausnahmeergebnis des Vorjahres, bei dem ledig- 80 45,0
lich sechzehn Abschlüsse fast die Hälfte zum Transaktions- ≥100 Mio. €
ergebnis beigesteuert hatten, sank der Anteil an großvolu-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
50-SPEZIALFONDS INVESTIERTEN NIEMALS MEHR INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN HAMBURG
In den vergangenen zwölf Monaten traten wie bereits in %, Anteil Ausländer 38,7 %
2018 besonders Spezialfonds in Erscheinung, was mit über
1,5 Mrd. € einen neuen Rekord in der Hansestadt markiert. Spezialfonds 34,5
Mit 34,5 % dominieren sie den Markt deutlich und beinhal- Offene Fonds 11,9
ten auch die drei größten Abschlüsse des Jahres. Deutlich Projektentwickler 7,9
Pensionskassen 7,8
weniger investierten hingegen offene Fonds, die mit rund
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Versicherungen 6,8
12 % auf Platz 2 folgen. Noch im Vorjahr war diese Anle-
Investment / Asset Manager 6,6
gergruppe in Hamburg gar nicht zum Zuge gekommen.
Private Anleger 6,2
Ein Großteil des Investitionsvolumens beruht hier auf dem Corporates 5,7
Erwerb des Millennium-Portfolios für den offenen Immo- Immobilienunternehmen 4,1
bilienfonds HausInvest der Commerz Real, von dem sich Immobilien AGs / REITs 2,2
auch zahlreiche Objekte in Hamburg befinden. Der Anteil Öffentliche Hand 2,1
der ausländischen Investoren fällt im Vergleich zum lang- Übrige Investoren 4,2
jährigen Durchschnitt (32 %) mit 39 % überproportional aus. 0 5 10 15 20 25 30 35
Besonders aktiv zeigten sich europäische und nordamerika-
nische Käufer, die zusammen über 1,6 Mrd. € investierten.
INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN HAMBURG
in %
JAHRZEHNT DER RENDITEKOMPRESSION
1,8
Die unverändert große Nachfrage der Investoren, die vor
allem im Core-Segment auf ein zunehmend begrenztes An-
16,2
gebot trifft, hat den Wettbewerb um die begehrten Objekte
in der Elbmetropole weiter verschärft und als Folge davon Deutschland
die Preise weiter steigen lassen. Eine Ausnahme stellen le- Europa
diglich innerstädtische Geschäftshäuser dar, die aufgrund Nordamerika
20,7
der herausfordernden Zeiten im stationären Einzelhandel 61,3
Nahost
seit nunmehr über zwei Jahren bei 3,00 % stabil verharren.
Ganz anders verhält es sich hingegen bei Büro- und Logisti-
kimmobilien. Seit einem Jahrzehnt gaben hier die Renditen
im anhaltenden Niedrigzinsumfeld kontinuierlich nach: Seit
2009 – der Talsohle des letzten Zyklus – gaben die Rendi-
ten für Büro um ganze 240 Basispunkte nach, für Logistik © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
sogar um 340 Basispunkte, und notierten zum Jahresende
2019 bei 2,80 % bzw. 3,70 %.
ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN HAMBURG
Büro Geschäftshäuser Logistik
NACHFRAGEDRUCK DÜRFTE ANHALTEN
Die Hansestadt gilt innerhalb Deutschlands sowohl bei 10,00 %
in- als auch ausländischen Investoren als Safe Haven. Aus 9,00 %
heutiger Sicht spricht daher alles dafür, dass 2020 eine ver- 8,00 %
gleichbare Marktentwicklung wie 2019 zu erwarten ist. Ein
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
7,00 %
unverändert niedriges Zinsniveau, günstige Finanzierungs- 6,00 %
bedingungen, fehlende Anlagealternativen sowie stabile
5,00 %
Nutzermärkte bilden weiterhin die Rahmenbedingungen für
4,00 %
eine ungebrochen hohe Nachfrage. Ob das Jahresergebnis
3,00 %
jedoch erneut oberhalb der 4-Mrd.-€-Marke ausfallen wird,
2,00 %
ist vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots, vor al-
1,00 %
lem im großvolumigen Core-Segment, aber noch offen.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 KÖLN
KÖLN
DIE 3-MRD.-€-MARKE IST GEKNACKT INVESTMENTS 2010 BIS 2019 IN KÖLN
Der Kölner Investmentmarkt stößt mit einem eindrucksvol- in Mio. €
len Umsatzrekord von über 3,1 Mrd. € in neue Sphären vor.
3.127
3.500
Damit wird nicht nur das Vorjahresergebnis um fast 58 %,
sondern auch der bisherige Spitzenwert von 2015 um fast 3.000
950 Mio. € bzw. 43 % klar übertroffen. Die Zahl der beob-
2.180
2.118
achteten Transaktionen (60) ist eher durchschnittlich, je- 2.500
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
1.981
1.897
doch wurden je Deal im Schnitt rund 50 Mio. € gezahlt – so
2.000
viel wie nie zuvor. Dies ist nicht zuletzt dem Verkauf des
1.335
Stadthauses geschuldet, der mit 500 Mio. € den größten
1.095
1.083
1.500
Einzeldeal in der Kölner Investmentgeschichte darstellt.
842
1.000
Aller
dings wäre auch ohne diesen Ausnahmeabschluss
565
dank mehrerer spektakulärer Käufe ein neuer Höchstwert 500
erzielt worden. Zu rund 72 % geht das Ergebnis dabei auf
das Konto von Einzeldeals, wobei aber auch die anteilig 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
angerechneten Portfolios mit fast 900 Mio. € einen über-
durchschnittlichen Wert beitragen.
INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN KÖLN
in %
BIG TICKETS DRÜCKEN DEM MARKT DEN STEMPEL AUF
100
Die Verteilung nach Größenklassen wird so stark wie noch
nie von den großvolumigen Deals bestimmt. Transaktio-
nen mit einem Wert jenseits der 100 Mio. € nehmen auch 80 44,4
54,5
dank Verkäufen wie dem Barthonia-Forum oder dem Tech- ≥100 Mio. €
nologiepark einen Anteil von fast 55 % ein. Da der Bereich
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
50-PENSIONSKASSEN UND SPEZIALFONDS AN DER SPITZE INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN KÖLN
Pensionskassen investierten rund 25 % des Gesamtumsat- in %, Anteil Ausländer 36,1 %
zes und setzen sich mit wenigen, dafür aber großvolumigen
Abschlüssen an die Spitze. An deutlich mehr Käufen waren Pensionskassen 25,1
die zweitplatzierten Spezialfonds (knapp 20 %) beteiligt, die Spezialfonds 19,5
in nahezu allen Assetklassen aktiv sind. Den dritten Platz Offene Fonds 9,9
Equity / Real Estate Funds 9,7
sicherten sich offene Fonds hauchdünn vor den Equity / Real
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Projektentwickler 9,4
Estate Funds (beide fast 10 %), die damit knapp vor den
Immobilien AGs / REITs 6,6
Projektentwicklern, der aktivsten Käufergruppe, liegen. Ihre
Family Offices 5,8
hohe Anzahl an Abschlüssen ist auf den immensen Neu- Investment / Asset Manager 5,8
baubedarf in der Domstadt zurückzuführen. Ausländische Versicherungen 5,5
Investoren fahren zudem mit 36 % des Umsatzes das bes- Corporates 1,2
te Ergebnis seit über 10 Jahren ein, übertreffen erneut die Private Anleger 1,0
Marke von 1 Mrd. € merklich und untermauern die hohe Übrige Investoren 0,5
Bedeutung des Investmentstandorts Köln. 0 5 10 15 20 25
RENDITEN FÜR BÜRO UND LOGISTIK SINKEN WEITER INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN KÖLN
Die andauernde Niedrigzinspolitik und fehlende Anlage in %
alternativen befeuern die Nachfrage von institutionellen
Investoren und sorgen für Druck auf die Renditen. Insbeson-
dere bei Büroimmobilien kämpft die hohe Nachfrage um das 5,0
sehr knappe Angebot, was steigende Preise und sinkende 15,3
Renditen zur Folge hat. Für Büroobjekte sind die Yields um Deutschland
15 Basispunkte im Jahresverlauf auf ein neues Rekordniveau Europa
von 3,00 % gesunken. Auch bei Logistikimmobilien, die in Nordamerika
15,9
der Spitze mit nur noch 3,70 % (-35 Basispunkte) erstmals Nahost
unter der Marke von 4 % rentieren, hält die Yield Compres-
63,8
sion weiter an. Einzig bei Highstreet-Objekten scheint die-
ser Trend vorerst gestoppt: Die Netto-Spitzenrendite liegt
weiter stabil auf dem Niveau von 3,20 %.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
AUSBLICK FÜR 2020 IST WEITER POSITIV
Dass der Kölner Investmentmarkt ein solches Rekordjahr
wiederholen kann, sollte nicht unbedingt erwartet werden, ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN KÖLN
denn die Vielzahl an außergewöhnlichen Deals ist nicht Büro Geschäftshäuser Logistik
selbstverständlich. Speziell das Schlussquartal zeigt jedoch
eindrucksvoll, was es bedeutet, wenn die oftmals erwähnte 10,00 %
hohe Nachfrage schließlich zum Zuge kommt. Die Zeichen 9,00 %
für ein erneutes erfolgreiches Investmentjahr 2020 stehen 8,00 %
jedoch gut, zumal sich einige größere Objekte bereits in der
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
7,00 %
Vermarktung befinden und die durch die oben genannten 6,00 %
Rahmenbedingungen lebhafte Nachfrage durch die grund-
5,00 %
sätzlich positiven Konjunkturaussichten weiter gestützt
4,00 %
wird. An der grundlegenden Konstellation eines marktwei-
3,00 %
ten Nachfrageüberhangs dürfte sich trotzdem nichts än-
2,00 %
dern. Ein erneuter leichter Rückgang der Renditen ist vor
1,00 %
diesem Hintergrund zudem nicht auszuschließen.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2020 LEIPZIG
LEIPZIG
UMSATZ FAST AUF VORJAHRESNIVEAU INVESTMENTS 2010 BIS 2019 IN LEIPZIG
Der Leipziger Investmentmarkt zeigte sich auch 2019 in in Mio. €
1.158
einer robusten Verfassung und erreichte ein Transaktions-
1.200
volumen von gut 760 Mio. €. Das Vorjahresergebnis wur-
1.017
de zwar knapp (-5 %) verfehlt, im Vergleich zum 10-jäh-
919
1.000
rigen Durchschnitt kann sich der Markt jedoch behaupten
800
762
(+16 %). Dennoch fällt auf, dass sich seit 2015 eine eher
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800
rückläufige Tendenz entwickelt hat. Der schrittweise Rück-
549
gang des Investmentvolumens ist jedoch nicht auf man-
516
516
600
gelndes Interesse seitens der Investoren zurückzuführen,
vielmehr ist das Angebot derart begrenzt, dass die Nach- 400
256
frage bei Weitem nicht bedient werden kann. Besonders
101
der Mangel an Kaufgelegenheiten im großvolumigen Core- 200
Segment schlägt sich negativ auf die Gesamtbilanz des
Investmentmarkts nieder. Insgesamt wurden 2019 nur 52 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Verkäufe registriert, weniger waren es zuletzt 2014.
INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN LEIPZIG
WENIGER GROSSTRANSAKTIONEN in %
Bei der Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen zeig-
100
ten sich keine nennenswerten strukturellen Änderungen:
21,6
Die beiden größeren Volumenklassen ab 25 Mio. € erreich- 31,1
ten wie 2018 einen Marktanteil von etwa 60 %, während 80
die restlichen 40 % auf Deals unter 25 Mio. € entfielen. In-
nerhalb der beiden volumenstärksten Größenklassen fand
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≥50 Mio. €
38,5
60
jedoch eine relevante Verschiebung statt. Während 2018 27,5 25-SPEZIALFONDS UND PROJEKTENTWICKLER VORNE INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN IN LEIPZIG
Die Umsatzverteilung nach Käufergruppen zeichnet das Bild in %, Anteil Ausländer 47,9 %
einer breiten Streuung der Nachfrageseite, wobei erneut
gleich fünf Gruppen auf zweistellige Anteile kommen. An Spezialfonds 18,4
der Spitze behaupten sich Spezialfonds, die für gut 18 % des Projektentwickler 18,0
Investmentvolumens verantwortlich zeichnen. Sie dominie- Immobilienunternehmen 12,4
12,1
ren insbesondere das mittlere Anlagesegment mit gleich Investment / Asset Manager
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Immobilien AGs / REITs 10,2
sechs Transaktionen zwischen 10 und 25 Mio. € klar. Knapp
Versicherungen 7,5
dahinter folgen Projektentwickler, die sich vor allem dank
Family Offices 6,5
der hohen Zahl an Grundstücksverkäufen für Quartiersent- Geschlossene Fonds 5,9
wicklungen in Leipzig den zweiten Rang sichern konnten Offene Fonds 3,7
(18 %). Auf zweistellige Umsatzanteile kommen außer Corporates 2,5
dem Immobilienunternehmen (12 %), Investment / Asset Equity / Real Estate Funds 2,4
Manager(12 %) sowie Immobilien AGs / REITS (10 %). Private Anleger 0,4
0 5 10 15 20
RENDITEN GEBEN DEUTLICH NACH
Das Zusammenspiel von günstigen Finanzierungsbedin- INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN LEIPZIG
gungen und einer robusten gesamtwirtschaftlichen Lage in %
hat auch in Leipzig zu deutlich steigenden Preisen und
2,0
sinkenden Renditen geführt. Dennoch fiel die Renditekom-
pression im Vergleich zu den A-Standorten bislang eher 5,3
moderat aus. 2019 konnte jedoch ein deutlicher Knick in 7,4
der Entwicklung der Spitzenrenditen beobachtet werden: Deutschland
Während die Rendite für Geschäftshäuser in den Top-Lagen Europa
um „nur“ 20 Basis punkte auf 4,00 % nachgab, rentieren 52,1 Nordamerika
Premium objekte im Büro-Segment bei aktuell 3,80 % um 33,2
Nahost
ganze 50 Basispunkte niedriger. Ähnlich drastisch fiel der Sonstige
Renditerückgang bei Logistikimmobilien aus: Nach 4,50 %
Ende 2018 sind jetzt in der Spitze nur noch 4,05 % erzielbar.
Zwar liegt das Renditeniveau für Büro- und Einzelhandels
objekte im Schnitt noch immer um etwa 1 Prozentpunkt
höher als in den Top 7, mittlerweile sind jedoch deutliche © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2019
Nachholeffekte zu erkennen.
ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN LEIPZIG
AUSBLICK BLEIBT POSITIV Büro Geschäftshäuser Logistik
Der Leipziger Investmentmarkt musste 2019 einen leichten
Umsatzrückgang hinnehmen, der sich in einen negativen 10,00 %
mittelfristigen Trend einordnet. Deutlich höhere Umsät- 9,00 %
ze wären vor dem Hintergrund der lebhaften Nachfrage 8,00 %
grundsätzlich ohne weiteres möglich. Dem steht jedoch die
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7,00 %
sich weiter verschärfende Angebotsknappheit entgegen. Die 6,00 %
Folgen sind kontinuierlich steigende Preise und sinkende
5,00 %
Renditen in allen Assetklassen. Die relativ hohe Bautätigkeit
4,00 %
und insbesondere die Entwicklung mehrerer Stadtquartiere
3,00 %
weckt indes die Hoffnung, dass in den kommenden Jahren
2,00 %
wieder ein höheres Produktangebot verfügbar sein könnte,
1,00 %
was wiederum Raum für deutlich höhere Investmentumsät-
ze schaffen würde. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Sie können auch lesen
